ARRÊT N°

R.G : 13/00670

GR/

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NIMES

15 juillet 2009 RG :08/01764

XXX

C/

Z

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1^re Chambre B

SUR RENVOI DE CASSATION

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2014

APPELANTE :

XXX

immatriculée au RCS de NIMES sous le XXX

dont le siège social est XXX

Poursuites et diligences de son gérant en exercice lui-même domicilié

XXX

XXX

Représentée par M^e Marion GUIZARD de la SCP MARION GUIZARD PATRICIA SERVAIS, Postulant, avocat au barreau de NÎMES

Représentée par M^e AGUIRAUD, Plaidant, avocat au barreau d’AIX EN PROVENCE

INTIMÉE :

Madame C-J N, G Z

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Joséphine LAVIE, Plaidant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Georges POMIES RICHAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 12 Septembre 2014

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Monsieur Gilles ROLLAND, Président, et M. Jean-Paul RISTERUCCI, Conseiller, ont entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats et en ont rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Gilles ROLLAND, Président

M^me C-Agnès MICHEL, Conseiller

M. Jean-Paul RISTERUCCI, Conseiller

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 23 Septembre 2014, où l’affaire a été mise en délibéré au 27 Novembre 2014

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Monsieur Gilles ROLLAND, Président, publiquement, le 27 Novembre 2014,sur renvoi de cassation par mise à disposition au greffe de la Cour

* * *

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Suivant acte notarié reçu le 9 avril 1992, la SCI Sojorlac (la SCI) a été constituée entre monsieur. E Y , désigné en qualité de gérant, et madame C J Z, et s’est portée acquéreur par acte notarié du 25juin 1992 auprès de madame Z d’une parcelle de terrain à bâtir jouxtant un terrain appartenant en propre à la venderesse sur lequel était déjà édifié une maison à usage d’habitation, et une extension de l’immeuble d’habitation appartenant à Madame Z y a été réalisée.

Le divorce de monsieur.Y et madame Z, qui s’étaient marié le 23 mars 1996 sous le régime de la séparation de biens, a été prononcé par jugement du 23 août 2005, et par acte en date du 21 avril 2006, le notaire commis a déclaré closes les opérations de liquidations des intérêts patrimoniaux ayant existé entre les époux;

Par acte d’huissier du 22 février 2008, la SCI Sojorlac a fait assigner Madame Z aux fins essentiellement d’obtenir la fixation d’une indemnité d’occupation, voire son expulsion, devant le tribunal de grande instance de Nîmes qui, par jugement du 15 juillet 2009, l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes ainsi que de celles formulées par Madame Z à titre reconventionnel en condamnant la SCI Sojorlac aux dépens;

Par arrêt en date du12 juillet 2011, la Cour de ce siège a:

Déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de Madame Z en résolution de la vente conclue le 25 juin 1992 ;

Confirmé le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SCI Sojorlac de sa demande tendant à la destruction d’ouvrage sous astreinte,

L’infirmant pour le surplus,

Dit que la SCI Sojorlac est fondée en sa demande en paiement de loyer dirigée contre Madame C J Z à compter du 1^e, janvier 2008,

Avant dire droit sur le montant de ce loyer,

Ordonné une mesure de consultation confiée à Madame A X, expert inscrit sur la liste des experts de, la cour d’appel de Nîmes demeurant XXX pour y procéder avec pour mission de :

« ' Prendre connaissance du dossier, se faire remettre tous documents utiles et entendre tous sachants,

' Visiter les lieux, déterminer la superficie de la parcelle dont est propriétaire la SCI et décrire les constructions réalisées sur cette parcelle,

' Proposer une évaluation du loyer pouvant être dû à compter du mois de janvier 2008 en détaillant son calcul et les bases de celui-ci et en tenant compte de la configuration des lieux,

---

Fournir tous éléments nécessaires à la solution du litige. »

L’expert judiciaire, monsieur X a déposé son rapport le 15 décembre 2011;

Par un arrêt en date du 11 octobre 2012, la cour a sursis à statuer, dans l’attente de la décision de la Cour de Cassation saisie;

Sur pourvoi de madame Z, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions pour violation de l’article 16 du code de procédure civile ;

L’affaire a été régulièrement réinscrite au rôle devant la cour d’appel de Nîmes, désignée comme juridiction de renvoi, la Cour autrement composée;

Par ses dernières conclusions en date du 12 décembre 2013, la SCI Sojorlac conclut à l’infirmation du jugement déféré et demande de:

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1.100,00 euros, à compter du mois de novembre 2003 et jusqu’au 31 décembre 2007.

Condamner en conséquence Madame Z, au titre de l’indemnité d’occupation, au paiement de la somme de 53.900 euros ((13 200 € x 4) + décembre 2007), arrêtée au 31 décembre 2007.

Constater que la SCI Sojorlac a demandé à Madame Z de choisir, à compter du 1 janvier 2008, entre le fait de quitter les lieux et celui de consentir à régler un loyer, hors charges, déterminé par Madame X.

Constater que Madame Z, en décidant de rester dans les lieux, a choisi délibérément de devoir régler un loyer.

Dire et juger que Madame Z doit payer 720 euros par mois à la SCI Sojorlac, à compter du l° janvier 2008, puis la somme déterminée en application des indices mentionnés par Madame X et enfin, à partir de janvier 2012, à un loyer fixe mensuel de 761,03 euros sans préjudice de l’application de l’indice IRL depuis lors.

Dire et juger qu’à défaut de payer les loyers dus depuis le 1° janvier 2008, elle doit quitter les lieux comme occupant sans droit ni titre à compter de cette date.

Dans ce dernier cas:

— Ordonner l’expulsion de madame Z et de tous occupants de son chef.

— Condamner madame Z à payer à la SCI Sojorlac la somme de 53 580,12 euros à titre d’indemnité d’occupation arrêtée au 31 décembre 2013.

— Condamner Madame Z à payer à la SCI Sojorlac 761,03 euros par mois à partir de janvier 2012, sans préjudice de l’application de l’indice IRL depuis lors.

— Dire et juger que Madame Z devra laisser un libre accès aux locaux afin que la SCI Sojorlac puisse les faire visiter.

Constater que le prix du terrain a été payé par voie de compensation conformément aux dispositions des articles 1289 et 1290 du code civil.

Dire et juger que, du fait de la compensation opérée entre les créances réciproques, madame Z ne doit payer que la différence entre les indemnités d’occupation et les loyers d’une part, et sa créance d’autre part, soit au jour des présentes écritures 53 900€ + 53 580,12€ -6 860,21 € = 100.619,91€.

Condamner madame Z, sous astreinte de 200€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à la destruction, à ses frais, des ouvrages réalisés sans autorisation.

Dire et juger que madame Z est irrecevable en ses demandes formées pour la première fois en appel plus de 5 ans après le jour où elle a connu les faits qui lui auraient permis d’exercer une action en paiement.

A l’appui de ses prétentions, elle soutient en substance que:

c’est la SCI qui a fait édifier un bâtiment à usage d’habitation constituant une extension de 170 m2 de celle appartenant à madame Z;

cette dernière occupe de façon privative les locaux appartenant à la SCI depuis la séparation du couple;

tandis que la situation des anciens époux ne doit pas être confondue avec les droits de la SCI, la mise à disposition à tire gratuit n’a jamais été convenue, et les dispositions du jugement de divorce de lui sont pas opposables;

le gérant de la SCI dispose des droits pour consentir seul un bail au nom de celle ci, constitutif d’un acte de gestion;

seule une mise à disposition à titre gratuit aurait nécessité une décision des associés;

l’objet social de la SCI est clairement exprimé en dépit des affirmations de l’intimée sur les intentions réelles des associés;

la perception de loyers ne peut en aucun cas modifier le pacte social, en raison de sa transparence fiscale;

madame Z ne démontre pas la constitution d’un commodat à son profit, qui au demeurant n’aurait pu être établi qu’au profit des époux;

elle ne pourrait en tous cas prétendre bénéficier à vie d’un tels droit, le terme naturel ne pouvant être que la fin de la vie commune;

en se maintenant sur les lieux après la mise en demeure qui lui a été adressé de restituer ou de payer un loyer à compter du 1° septembre 2008, justifie sa demande à ce titre, et le loyer doit être fixé conformément aux conclusions de l’expert judiciaire désigné;

il est par ailleurs établi que madame Z a fait édifier sans autorisation une nouvelle extension dont elle demande la démolition en application de l’article 555 du code civil, sachant que celle ci a la qualité de tiers à son égard, qu’aucune convention n’a été conclue avec elle te qu’elle n’est pas de bonne foi;

sur les demandes reconventionnelles de madame Z, elle oppose que la créance du prix de vente dont elle réclame le paiement se compense de plein droit, celle de la SCI étant certaine, liquides et exigibles et présentent bien un caractère de connexité;

les demandes en paiement formulées au titre des dépense qu’elle a payées au titre des travaux et des taxes foncières sont irrecevables par l’effet de la prescription, et en outre les pièces produites ne démontrent pas le bien fondé des créances invoquées;

Madame Z, par ses dernières conclusions en date du 30 juillet 2014 conclut en réponse et demande à la Cour de:

Constater le défaut de pouvoir de monsieur Y,es qualités, et l’absence d’intérêt à agir de la SCI Sojorlac, de déclarer irrecevable l’ensemble des demandes de la SCI Sojorlac

A titre subsidiaire,

Vu les pièces régulièrement produites aux débats,

Vu les dispositions des articles 1315, 1875 et suivants, 1134 du Code Civil,

Constater que le titre d’occupation de madame Z est constitué par un commodat, suivant convention non écrite et ne comportant pas de terme,

Constater que le terme naturel est parfaitement prévisible,

Constater qu’un loyer résulte d’un contrat,

Constater que l’absence d’accord sur la gratuité, n’équivaut pas à un accord sur un loyer, Constater que la SCI Sojorlac n’est pas fondée à exiger l’établissement d’un contrat de bail,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI Sojorlac de ses demandes d’indemnisation de l’occupation par Madame Z, par le paiement d’une indemnité d’occupation et d’un loyer et d’expulsion.

Vu les dispositions de l’article 555 du Code Civil,

Constater que madame Z, incontestablement, ne revêt pas la qualité de tiers, Constatant de surcroît sa bonne foi,

Constater que les ouvrages litigieux sont exclus du champ d’application de l’article 555 du Code Civil,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI Sojorlac de sa demande de destruction des ouvrages litigieux

Pour le surplus, Statuant à nouveau,

Vu les dispositions de l’article 2224 du Code Civil dans sa redaction issue de la Loi nº2008-561 du 17 Juin 2008,

Vu les dispositions de l’article 26 de la Loi nº2008-561 du 17 Juin 2008,

Constater que ]'action en resolution judiciaire du contrat de vente n’avait pas vocation à être prescrite avant le 20 juin 2013,

Constater que la demande reconventionnelle de madame Z aux fins de voir prononcer la résolution judiciaire de la vente, formulée dans ses conclusions signifiées le 3 septembre 2008, a interrompu la prescription,

Constater que la SCI Sojorlac a manqué à son obligation principale de paiement du prix,

Vu les dispositions de l’article 1291 du Code Civil,

Constater que les conditions de la compensation judiciaire ne sont pas remplies,

Constater de surcroit qu’il n’existe aucun lien de connexité entre les obligations litigieuses en cause, dès lors que l’une est de nature contractuelle et l’autre ne repose sur aucun contrat et que par conséquent, elles ne dérivent pas du même contrat.

Constater en conséquence que la SCI Sojorlac n’est pas fondée à prétendre à une compensation qui se serait opérée de plein droit, à la seule force de la Loi.

Faisant droit à l’appel incident,

Infirmer le jugement entrepris,

Prononcer la résolution judiciaire du contrat de vente reçu le 25 juin 1992, par application des dispositions de l’article 1184 du Code Civil.

Subsidiairement,

Constater que la prescription de droit commun, instituée par l’article 2224 nouveau du Code de Procédure Civile, n’eteint pas l’exception correspondante,

Opérer une compensation entre la créance que détiendrait la SCI Sojorlac, si sa qualité de propriétaire était reconnue, avec :

la somme de 6.860,21 euros hors taxes représentant en principal le prix de vente de l’immeuble litigieux, avec intérêts au taux légal a compter du 25 juin 1997, date à laquelle a expiré le délai consenti et accepté par la SCI Sojorlac pour s’acquitter du prix de vente,

la somme de 50.874,68 euros représentant le remboursement de I’emprunt souscrit par madame Z pour financer la réalisation de l’extension de sa maison et intégralement réglée par ses soins,

— la somme de 11.188 euros, représentant le total des taxes foncières dues par la SCI Sojorlac et intégralement réglées par madame Z seule, pour les années 2003 à l’année 2013 inclus,

— la somme de 3.500 euros due par la SCI Sojorlac et intégralement réglée par madame Z seule, pour l’acquisition et l’installation de la nouvelle chaudière qui constitue une dépense de conservation de l’immeuble litigieux,

— la somme de 1.300 euros représentant le coût du carrelage, à tout le moins (et non compte tenu du profit subsistant).

Condamner la SCI Sojorlac au paiement de la somme de 7.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée à effet du 12 septembre 2014

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes de la SCI Sojorlac

L’irrecevabilité de l’action engagée par la SCI, pour défaut de pouvoir et défaut de qualité à agir, soulevée par madame Z pour la première fois devant la Cour de renvoi, exige au préalable d’examiner tout à la fois les statuts de la SCI, les conditions juridiques d’occupation de l’immeuble par madame Z pour déterminer les pouvoirs du gérant, monsieur E Y;

Il est constant que la SCI a été constituée entre madame Z et monsieur Y, vivants en concubinage, le 9 avril 1992, laquelle a pour objet:

Article 2- Objet

' l’acquisition, la prise à bail, la gestion et l’administration de tous immeubles et droits immobiliers soit directement par voie de location ou selon toutes autres modalités de location;

Et généralement toutes opérations quelconques pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’objet ci dessus défini, pourvu que ces opérations ne modifient en rien le caractère civil de la société;

article 10 – la gérance

… III – pouvoirs internes. – Dans les relations internes l’accord unanime des associés sera nécessaire pour la réalisation des opérations suivantes:

— vente et constitution de droits réels sur les immeubles;

— emprunt ou achat…

— vente de matériel…

— cautionnement

— modification du régime fiscal'

Il doit être relevé sur ce dernier point que les 10 parts de la société sont partagées à égalité entre les deux associés, de sorte que les stipulations relatives à la limitation des pouvoirs du gérant sont impossibles à appliquer, puisque en présence de deux associés, les décisions sont nécessairement toujours prises à l’unanimité;

Ainsi, faute de définition des pouvoirs de gestion du gérant ceux ci, à l’égard de l’associé, doivent être conformes à l’intérêt de la société, en application de l’article 1848 du code civil;

Il est constant que la SCI n’a fait, depuis sa création, l’acquisition que d’un terrain préalablement divisé et de ce fait contigü, qui appartenait à madame Z, et fait construire dessus une extension de l’immeuble d’habitation appartenant à madame Z , de telle sorte que l’ensemble immobilier à usage d’habitation unique présente un caractère indivisible;

Ainsi toute décision relative à l’immeuble de la SCI emporte nécessairement une conséquence sur le bien immobilier appartenant en propre à madame Z;

La société n’a eu aucune autre activité, n’a tenu aucune assemblée générale, et aucune comptabilité n’a été assurée; la seule convocation des associés en date du 29 juin 2007 procédait d’une offre de cession par monsieur Y de ses parts sociales;

En outre, le prix de vente du terrain acquis par la SCI n’a jamais été payé ni même réclamé sauf à l’occasion de la présente instance, et la SCI n’a engagé, à compter de la séparation du couple courant 2003, aucune dépense de quelque nature que ce soit, le paiement des taxes et travaux d’entretien étant assurés exclusivement par l’occupante;

Dans ces conditions, il apparaît que le seul objet de la SCI était d’assurer le logement de la nouvelle cellule familiale, madame Z étant par ailleurs mère d’enfants issus d’une première union, et ainsi, après extension de la maison d’habitation de la mettre à disposition à titre gratuit, au travers d’un prêt à usage au sens de l’article 1875 du code civil.

Ainsi l’intérêt de la SCI, en présence d’un prêt à usage permanent sans qu’aucun terme naturel prévisible soit aisé à déterminer en raison de l’indivisibilité matérielle des immeubles propriété de la SCI et de madame Z, est sans doute de mette fin à ce commodat;

Pour autant, l’action du gérant deuxième associé égalitaire, engagée au nom de la SCI, se confond nécessairement avec ses propres intérêts et l’action engagée contre l’autre associé porte une atteinte grave à ses droits de commodataire qu’il tient de la société;

Dès lors que la mise à disposition de l’immeuble à titre gratuit est de l’essence du contrat social de la SCI, sa résiliation comme la réclamation d’un loyer ne peut procéder que d’une décision de l’assemblée générale, sauf à autoriser un abus de l’associé agissant sous couvert de son mandat de gérant;

Dans ces conditions, l’action engagée par le gérant est nulle et non irrecevable, en application de l’article 117 du code de procédure civile, en ce que faute d’autorisation de l’assemblée générale, le gérant se trouve démuni de pouvoir ce qui constitue une irrégularité de fond; la Cour, à cet égard, remplit son office de qualification prescrit par l’article 12 du code de procédure civile, sans violation de l’article 16 du même code, dès lors qu’elle tire les conséquences légales exactes du défaut de pouvoir invoqué par l’intimée;

La nullité de l’action engagée et donc de l’assignation devant le tribunal de grande instance qui emporte celle du jugement et de ses actes de procédure subséquents, à savoir l’appel;

La Cour, ainsi que l’avait parfaitement relevé le premier juge, observe que toute décision unanime de l’assemble générale de la SCI est manifestement impossible et que la perte de tout affectio societatis ne peut que commander la liquidation de la société et l’apurement des comptes entre associés; .

Le principe d’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile .

Succombant la SCI, supportera les dépens, de première instance et d’appel, en ce compris ceux de l’arrêt cassé.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement, sur renvoi de cassation, en matière civile et en dernier ressort,

— Vu l’arrêt de la cour de Cassation en date du 11 octobre 2012, et statuant dans les limites de sa saisine;

— Reçoit l’exception de procédure soulevée par madame C Z en application de l’article 117 du code de procédure civile ;

— Prononce la nullité de l’acte d’appel formé par la SCI Sojorlac, représentée par monsieur Y;

— Rejette les demandes d’application de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamne la SCI Sojorlac aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris ceux de l’arrêt cassé, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Pomies-Richaud, pour ceux dont elle a fait l’avance sans recevoir provision suffisante.

Arrêt signé par Monsieur ROLLAND, Président et par M^me LAURENT-VICAL, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,