ARRÊT N°

N° RG 19/04160 -

N° Portalis DBVH-V-B7D-HRB6

SL / JA

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CARPENTRAS

02 septembre 2019

RG:18/00170

Z

I T Z

C/

X

D E

M-N

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1^re chambre

ARRÊT DU 03 JUIN 2021

APPELANTS :

Monsieur F Z

né le […] à […]

[…]

84340 BEAUMONT-DU-VENTOUX

Représenté par M^e Sophie MEISSONNIER-CAYEZ de la SELAS PVB AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par M^e Fabrice BABOIN de la SELARL P.V.B, Plaidant, avocat au barreau de

MONTPELLIER

Madame C I T Z

née le […] à […]

[…]

84340 BEAUMONT-DU-VENTOUX

Représentée par M^e Sophie MEISSONNIER-CAYEZ de la SELAS PVB AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Fabrice BABOIN de la SELARL P.V.B, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMÉS :

Monsieur H X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame J U D E T X

née le […] à BENDADA

[…]

[…]

Représentés par M^e W AA AB de la SCP REY AB, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentés par M^e Frédéric BERENGER de la SELARL DEBEAURAIN & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame V M-N

[…]

[…]

Représentée par M^e W-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M. W-Christophe BRUYERE, Président,

M^me Cécile SANJUAN-PUCHOL, Conseillère,

M^me Séverine LEGER, Conseillère,

GREFFIER :

M^me Jade ARRIGHINO, Greffière placée, lors des débats, et M^me Nadège RODRIGUES, Greffière, lors du prononcé,

DÉBATS :

À l’audience publique du 23 Mars 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 27 Mai 2021 et prorogé au 03 Juin 2021,

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M. W-Christophe BRUYERE, Président, le 03 Juin 2021, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 2 mars 2017 reçu en l’étude de Maître V M-N, notaire à […], M. F Z et son T, M^me C I, ont acquis de M. H X et de son T, M^me J D E, un bâtiment à usage d’atelier et d’habitation inachevé ainsi qu’un terrain attenant situés sur le territoire de ladite commune sur plusieurs parcelles cadastrées section […] et 997, moyennant le prix de 254 000 euros.

Cet acte a été précédé de la signature par les parties d’une promesse synallagmatique de vente le 17 novembre 2016.

Un permis de construire avait été délivré par le maire de Malaucène aux époux X le 23 novembre 2007 autorisant la réalisation d’un immeuble à destination d’atelier et d’habitation dans une zone artisanale.

Cette autorisation de construire avait été donnée dans le cadre d’un lotissement autorisé le 8 août 2007 dans une zone artisanale mise en place par la communauté de communes Ventoux-Cove, laquelle a donné son agrément à la vente le 14 novembre 2016.

Le 9 février 2017, le maire de Malaucène délivrait à M. Z un certificat d’urbanisme pré-opérationnel.

Estimant le contrat de vente affecté d’un vice du fait de la caducité du permis de construire visé à l’acte, les époux Z ont, par acte d’huissier en date des 26 et 29 janvier 2018, fait assigner les époux X et Maître M-N devant le tribunal de grande instance de Carpentras en résolution ou nullité de la vente, en responsabilité et en réparation de leur préjudice.

Par jugement contradictoire du 2 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Carpentras a déclaré recevable l’action de M. et M^me Z, les a déboutés de l’intégralité de leurs demandes tant dirigées à l’encontre des époux X que de Maître M-N et les a condamnés à payer la somme de 1 300 euros à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Le tribunal s’est fondé sur la clause prévoyant une condition suspensive dans la promesse synallagmatique de vente signée par les parties en retenant que celle-ci posait une option alternative au profit des acquéreurs consistant soit dans le transfert du permis de construire, soit dans l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel et que les époux Z avaient opté pour la seconde alternative et ainsi renoncé au transfert du permis de construire.

Il a ainsi considéré que la caducité du permis de construire ne pouvait fonder une action en résolution ou en nullité de la vente et que les époux Z ne justifiaient pas de l’impossibilité d’achever le bâtiment acquis.

Le tribunal a également rejeté l’action en responsabilité engagée à l’encontre du notaire au regard de l’engagement des époux Z en connaissance du risque encouru par la renonciation à solliciter le bénéfice du transfert du permis de construire.

Les époux Z ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 28 octobre 2019.

Suite au dépôt d’une demande de permis de construire le 19 mai 2020, la commune de Malaucène notifiait aux époux Z un refus de permis de construire par décision du 6 juillet 2020.

Dans le dernier état de leurs écritures notifiées par voie électronique le 15 mars 2021 auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, les appelants demandent à la cour d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture intervenue le 9 mars 2021, dire l’appel recevable en la forme, infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et :

I. Avant dire droit :

Désigner tel expert qu’il plaira à la Cour, avec pour mission de :

— Se rendre sur les lieux, les parties dûment convoquées ;

— Se faire communiquer et prendre connaissance de tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— Examiner les désordres, vices, non-conformités et dysfonctionnements mis en exergue dans le rapport Gleize et dans les différents procès-verbaux de constats produits aux débats ;

— Indiquer et décrire leur nature ;

— Rechercher leur origine et leur étendue, et donner un avis motivé sur la date et les causes de leur apparition en précisant s’ils proviennent d’une non-conformité aux documents contractuels, aux règles de l’art ou à une exécution défectueuse ;

— Indiquer si ces désordres, vices, non-conformités et dysfonctionnements compromettent la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à sa destination (usage mixte professionnel et d’habitation) ;

— Décrire et donner un avis sur les travaux propres à y remédier, évaluer leurs délais d’exécution et en chiffrer le coût ;

— Indiquer si la construction est conforme au permis de construire délivré le 23 novembre 2007 sous le numéro PC 8406907J0034,

— Chiffrer et évaluer les éventuels préjudices subis par les parties ;

— Dire que l’expertise sera mise en oeuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions de l’article 263 et suivants du nouveau Code de Procédure Civile et que sauf conciliation des parties il déposera son rapport au secrétariat greffe de la Cour dans les 4 mois de la saisine.

Réserver les dépens.

II. Sur le fond :

— dire que les époux Z ont été induits en erreur sur les qualités substantielles du bien vendu;

— dire que les consorts X connaissaient lors de la formation du contrat le caractère irréalisable du projet souhaité par les époux Z et ont retenu intentionnellement des informations afin de pousser les concluants à contracter ;

— dire que les consorts X se sont rendus coupables de réticence dolosive ;

— dire que l’immeuble vendu aux époux Z est affecté de nombreux vices cachés et non-conformités, le rendant impropre à l’usage auquel il était destiné ;

— dire que Maître V M-N engage sa responsabilité civile tenant ses manquements à son devoir de conseil, ainsi qu’à ses obligations professionnelles ;

En conséquence,

— Prononcer la nullité du contrat de vente en date du 2 mars 2017 sur le fondement de l’article 1132 du code civil, mais également de l’article 1135 du code civil ;

— prononcer à défaut de retenir la nullité, la résolution du contrat de vente en date du 2 mars 2017 sur le fondement de l’article 1641 du code civil ;

— condamner in solidum les époux X et Maître V M-N à payer aux époux Z la somme de 254 000 euros correspondant au prix d’acquisition de l’immeuble litigieux ;

— condamner in solidum les époux X et Maître V M-N à payer aux époux Z la somme de 32 617,50 euros à titre de dommages et intérêt relatifs aux frais engagés pour l’acquisition du bien ;

— condamner in solidum les époux X et Maître V M-N à payer aux époux Z la somme de 29 700 euros en réparation du préjudice de jouissance subi ;

— condamner in solidum les époux X et Maître V M-N à payer aux époux Z la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— condamner in solidum les époux X et Maître V M-N à payer la somme de 6 000 euros aux époux Z au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter les consorts X et Maître V M-N de l’intégralité de leurs prétentions contraires, fins et conclusions ;

— condamner in solidum les époux X et Maître V M-N aux entiers dépens d’instance.

Ils soutiennent essentiellement que :

— ils ont acquis le bien avec la volonté essentielle et déterminante de pouvoir y édifier un étage, ce qui s’avère impossible et ils ont découvert de nombreux désordres, non-conformités, dysfonctionnements et vices indécelables au jour de la signature de l’acte lesquels justifient une mesure d’expertise permettant d’investiguer sur l’inconstructibilité et l’état du bien vendu, demande qui constitue le complément des prétentions soumises au premier juge et tend aux mêmes fins ;

— la nullité de la vente doit être prononcée en raison de l’erreur sur les qualités substantielles du bien vendu en raison de l’impossible édification d’un étage compte tenu de la caducité du permis de construire initial, de la réglementation en vigueur sur la commune et des non-conformités administratives ;

— la nullité de la vente est également encourue en raison de la réticence dolosive des vendeurs qui ont consolidé leur conviction profane d’acquérir un bien principalement destiné à leur habitation en fournissant des indications inexactes sur la conformité des constructions avec le permis déposé atteint de caducité ;

— les vices affectant l’immeuble caractérisent des vices cachés dont les vendeurs, constructeurs de l’ouvrage, avaient nécessairement connaissance et justifiant la résolution de la vente ;

— les conditions d’engagement de la responsabilité civile du notaire sont réunies au regard des manquements du notaire à son devoir de conseil en l’absence de vérification préalable des seules déclarations des vendeurs alors que le permis de construire initial était déjà atteint de caducité et que le projet de surélévation de l’immeuble ne pouvait aboutir ;

— ils sollicitent la réparation intégrale de leur préjudice et la condamnation in solidum des vendeurs et du notaire.

Dans le dernier état de leurs écritures notifiées par voie électronique le 22 mars 2021 auxquelles il sera également renvoyé, les époux X demandent à la cour d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture et de :

— dire irrecevable la demande d’expertise formée par les époux Z ;

— confirmer dans toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

— rejeter l’ensemble des demandes formées par les époux Z ;

— condamner les époux Z à leur verser la somme de 4 000 euros au titre de Particle 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens distraits au profit de Maître W-AA AB sur son affirmation de droit.

Ils soutiennent notamment que :

— la demande d’expertise est irrecevable comme présentée pour la première fois en cause d’appel ;

— les acquéreurs ayant acquis un immeuble inachevé, ils ont accepté le risque de

non-conformité ;

— les acquéreurs sont défaillants dans la preuve du préjudice de non réalisation de leur projet de construction ;

— la vente n’est affectée d’aucun vice du consentement puisqu’ils ont volontairement renoncé au transfert du permis de construire à leur profit et que l’obtention du certificat d’urbanisme pré-opérationnel rendait indifférente la caducité du permis de construire initial que les vendeurs croyaient toujours valide en toute bonne foi ;

— le Plu a été adopté le 16 mars 2017 soit postérieurement à la vente du 2 mars 2017 de sorte que la réglementation ne peut être considérée comme une cause de non réalisation de leur projet lors de la vente ;

— les désordres allégués ne constituaient pas les motifs de la demande en résolution ou nullité du contrat de vente et, en tout état de cause, ces désordres n’empêchaient nullement les époux Z d’achever la construction acquise.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mars 2021 auxquelles il sera également renvoyé, Maître V M-N demande principalement à la cour de confirmer le jugement entrepris et de dire l’action infondée.

Subsidiairement elle demande à la cour de :

— dire que le notaire n’a commis aucun manquement à son devoir de conseil et d’information ;

— tenant l’absence de demande de transfert du permis de construire par les époux Z dans le délai requis, de dire qu’ils ne subissent aucun préjudice ;

— débouter les époux Z de leur demande d’expertise irrecevable par application de l’article 564 du code de procédure civile et subsidiairement infondée par application de l’article 146 alinéa 2 du code de procédure civile ;

— dire qu’aucun lien causal n’est démontré ;

— débouter les époux Z de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

En tout état de cause, elle sollicite la condamnation des époux Z à lui payer la somme de 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle soutient que :

— les acquéreurs détenaient l’ensemble des informations leur permettant d’être parfaitement éclairés sur la situation de l’immeuble acquis tant lors de la promesse que de l’acte authentique de vente ;

— les conditions d’engagement de la responsabilité civile du notaire ne sont pas réunies en l’absence d’un manquement du notaire à son devoir de conseil en l’état des mentions stipulées à l’acte qui a été régularisé à la demande expresse des acquéreurs ;

— les acquéreurs ont refusé le transfert du permis de construire et ont préféré s’en tenir à une autorisation résultant du certificat d’urbanisme obtenu par arrêté du 9 février 2017 alors qu’ils étaient informés de la différence entre ces deux notions et de la durée de validité du certificat

à 18 mois, pendant lequel une demande de permis de construire devait être déposée ;

— les acquéreurs ne rapportent la preuve d’aucun préjudice et une expertise ne permet pas de pallier leur carence dans la preuve des faits allégués ;

— seuls les vendeurs demeurent tenus à restitution du prix en cas d’annulation de la vente et il n’est pas démontré que les époux X ne seraient pas en capacité d’y procéder ;

— aucun lien causal n’est démontré en l’état des précautions et informations portées à la connaissance des acquéreurs avant la signature de l’acte.

Par ordonnance du 9 novembre 2020, la procédure a été clôturée à effet différé au 9 mars 2021 et l’affaire a été fixée à l’audience du 23 mars 2021 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 27 mai 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure :

Aux termes des dispositions de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, tant les appelants que les époux X sollicitent le rabat de la clôture auquel s’oppose cependant Maître M-N.

Si Maître M-N a notifié ses dernières écritures le 5 mars 2021, soit dans un délai qui permettait aux autres parties d’y répondre avant la date de clôture fixée le 9 mars 2021, les époux X ont notifié leurs conclusions d’intimés n°4 le jour de la clôture de sorte que les appelants n’ont pas été en mesure d’y répondre alors qu’ils avaient de leur côté fait diligence en notifiant leurs conclusions d’appelant n°3 le 19 février 2021.

Il est ainsi justifié d’une cause grave par les appelants et la révocation de la clôture sera donc ordonnée, avec fixation de la nouvelle clôture à la date de l’audience dès lors que les derniers échanges d’écritures ne concernent en réalité que les moyens développés entre les époux Z et les époux A et ne font pas grief à Maître M-N.

Il sera ainsi tenu compte des dernières écritures notifiées par chacune des parties.

Sur la demande d’expertise :

Les appelants sollicitent une mesure d’expertise judiciaire ayant pour objet d’investiguer de manière contradictoire sur l’inconstructibilité et l’état du bien vendu qu’ils estiment nécessaire à la solution du litige et constitutive du prolongement de l’action initiée en première instance tendant à voir prononcer la résolution de la vente et la responsabilité du notaire et des vendeurs à raison des vices affectant le bien vendu.

Les intimés, qu’il s’agisse des vendeurs et du notaire, concluent à l’irrecevabilité de la demande sur le fondement des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile au moyen tiré d’une prétention nouvelle présentée pour la première fois en cause d’appel qu’aucun fait nouveau ne vient justifier.

Ils concluent également au rejet de cette prétention en application de l’article 146 du code de procédure civile selon lequel la carence des parties dans l’administrative de la preuve ne peut être palliée par une mesure d’expertise judiciaire.

Pour apprécier la recevabilité d’une demande d’expertise sollicitée pour la première fois en cause d’appel, il faut rechercher si elle présente un lien suffisant avec les prétentions dont le premier juge était saisi.

En l’espèce, il ressort des termes de l’assignation délivrée le 26 janvier 2018 par les époux Z que ceux-ci sollicitaient à la fois la résolution et l’annulation de la vente en se prévalant de la non-conformité du bien vendu par rapport à celui stipulé au contrat, de la garantie légale des vices cachés ainsi que d’un vice du consentement constitué par le dol et l’existence d’une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue.

Au soutien de leurs prétentions, les époux Z arguaient exclusivement de la caducité du permis de construire mentionné dans l’acte de vente, laquelle était selon ces derniers à l’origine d’une non conformité de la chose vendue, d’un vice caché constitué par l’impossible édification d’un étage, d’un dol en raison du caractère mensonger des déclarations du promettant et d’une erreur sur la consistance du bien acquis ne pouvant faire l’objet de la surélévation qui était déterminante de leur consentement.

En cause d’appel, les époux Z maintiennent leurs prétentions initiales tendant à obtenir principalement la nullité et subsidiairement la résolution du contrat de vente en se fondant sur l’erreur sur les qualités substantielles, la réticence dolosive des vendeurs et la garantie légale des vices cachés.

Les prétentions formées tendent donc à des fins strictement similaires à celles soumises au premier juge et la demande d’expertise est présentée avant dire droit comme moyen de preuve permettant d’étayer l’argumentation des appelants.

La demande d’expertise n’encourt ainsi aucune irrecevabilité sur le fondement des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.

S’agissant du bien fondé de la demande, les appelants ne peuvent se voir reprocher leur carence dans l’administration de le preuve dans la mesure où ils produisent un rapport d’expertise amiable réalisé le 14 septembre 2017 et deux constat d’huissier respectivement dressés le 11 décembre 2017 et le 28 mai 2018.

Les appelants sollicitent cependant une mesure d’expertise préalable générale qui ne saurait être ordonnée que si elle se révèle nécessaire à la résolution du litige.

C’est au regard des différents moyens soulevés par les appelants que sera examinée la nécessité ou non de recourir à la mesure d’instruction sollicitée.

Sur les demandes afférentes à l’anéantissement de la vente :

- Sur l’erreur sur les qualités substantielles :

Les appelants sollicitent en premier lieu la nullité de la vente en raison de l’erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue sur le fondement des dispositions de l’article 1132 du code civil en soutenant qu’ils ont contracté dans l’objectif d’édifier un premier étage couvrant l’entier rez-de-chaussée du bâtiment et que la surélévation, qui constituait une condition déterminante de leur consentement, s’est avérée impossible à réaliser compte tenu de la réglementation en vigueur sur la commune.

Les vendeurs opposent que les acquéreurs ne peuvent tirer de conséquence de la caducité du permis de construire puisqu’ils ont obtenu un certificat d’urbanisme pré-opérationnel permettant de maintenir la constructibilité de l’ensemble et la poursuite des travaux durant une période de dix-huit mois à compter de sa délivrance et qu’ils ne peuvent se prévaloir de la réglementation du PLU de la commune comme cause de non réalisation de leur projet compte tenu de la date d’adoption des nouvelles règles d’urbanisme le 16 mars 2017 soit postérieurement à la vente.

Le tribunal a retenu que la promesse synallagmatique de vente signée entre les parties le 17 novembre 2016 prévoyait une option alternative au profit des acquéreurs quant à la levée de la condition suspensive consistant soit dans le transfert du permis de construire, soit dans l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel et que les acquéreurs avaient opté dans l’acte authentique pour la seconde alternative en ayant renoncé au transfert du permis de construire et que la caducité du permis ne pouvait ainsi fonder une action en résolution ou en nullité de la vente.

Le tribunal a considéré que les époux Z ne justifiaient pas de leur impossibilité d’achever le bâtiment acquis.

Les appelants produisent l’arrêté de refus de permis de construire pris par le maire de Malaucène le 6 juillet 2020 fondé sur le Plan local d’urbanisme approuvé le 16 mars 2017 aux termes duquel la demande d’extension de permis présentée par les époux Z le 19 mai 2020 a été rejetée en raison de la règle de l’extension mesurée limitant l’extension des constructions existantes à une surface totale de 120 m2 alors que la demande portait sur une extension de 120 m2 en sus des 104 m2 déjà existants.

L’existence d’une erreur sur les qualités substantielles s’apprécie à la date de conclusion de la vente intervenue le 2 mars 2017 et les appelants ne peuvent par conséquent exciper d’un vice du consentement en se fondant sur la modification des règles d’urbanisme postérieurement à la date de la vente.

Ils ne peuvent par conséquent se fonder sur les dispositions du PLU adopté par la commune de Malaucène le 16 mars 2017 au soutien de leur demande de nullité de la vente.

S’agissant de la caducité du permis de construire initial, il résulte des échanges de messages entre les parties que les époux Z ont clairement indiqué aux vendeurs le 15 novembre 2016 leur souhait de renoncer au transfert du permis à leur profit compte tenu de leur absence de volonté de faire les travaux dans l’immédiat en leur ayant indiqué :

'Nous n’allons pas faire de transfert ou de modification du permis de construire. En effet, nous ne comptons pas faire les travaux dans l’immédiat, donc autant refaire une demande de permis de construire quand nous souhaiterons faire l’agrandissement'.

Ce message a été réitéré le 16 novembre 2016 dans les termes suivants :

'Nous abandonnons le transfert de permis de construire et nous referons une demande le moment venu'.

Au regard de ces éléments particulièrement clairs et explicites, les époux Z sont mal fondés à exciper de la caducité du permis de construire puisqu’ils avaient opté pour une demande de certificat d’urbanisme pré-opérationnel obtenu le 9 février 2017 aux fins de création d’un étage à usage d’habitation et de terrasse sur un bâtiment existant qui leur a été octroyé le 9 février 2017 par le maire de la commune sur le fondement du plan d’occupation des sols en vigueur classant le terrain en zone 4NA précisant que 'si la demande formulée en

vue de réaliser l’opération projetée sur le terrain, notamment la demande de permis de construire est déposée dans le délai de 18 mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme et respecte les dispositions d’urbanisme mentionnées dans ledit certificat, celles-ci ne peuvent être remises en cause et que, passé le délai de validité, aucune garantie au maintien des règles d’urbanisme indiquées dans le certificat n’est assurée'.

Il était également mentionné sur le certificat d’urbanisme que celui-ci pouvait faire l’objet d’une prolongation de validité par période d’une année sur demande présentée deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité.

Il en découle que les époux Z disposaient de la possibilité de faire procéder à la surélévation de l’immeuble jusqu’au 9 août 2018 de sorte qu’ils ne peuvent obtenir la nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles de l’immeuble du fait d’une prétendue impossibilité de réaliser leur projet qui n’a échoué qu’en raison d’une demande de permis de construire formée le 19 mai 2020, soit après l’expiration du délai de validité du certificat d’urbanisme opérationnel, à une date où la réglementation avait été modifiée.

S’agissant de l’absence de conformité de la destination des lieux alléguée par les époux Z fondée sur la destination professionnelle du rez-de-chaussée devant être exclusivement destiné à l’atelier de menuiserie, les époux Z ont procédé à une demande de changement de destination le 8 décembre 2016 en sollicitant le changement de destination de l’atelier d’ébéniste en cabinet d’infirmier libéral sans solliciter l’affectation d’une partie du bâtiment à l’usage d’habitation de sorte qu’ils ne peuvent arguer d’une quelconque erreur sur les qualités de l’immeuble dont ils avaient parfaitement connaissance.

Les non-conformités afférentes à l’implantation de la maison et aux ouvertures réalisées par rapport au permis de construire initial sont également indifférentes dans la mesure où une nouvelle demande de permis de construire devait être effectuée pour régulariser la construction en l’absence de transfert du permis au profit des acquéreurs, démarche qui n’a cependant nullement été initiée par les époux Z, ces éléments étant dépourvus d’une quelconque incidence sur la possible édification d’un étage qui avait été autorisée par le certificat d’urbanisme opérationnel mais dont la validité a expiré avant le dépôt de la demande de permis par les acquéreurs.

Le moyen tiré de l’erreur sur les qualités substantielles de l’immeuble acquis est ainsi inopérant et la demande de nullité de la vente sur ce fondement sera rejetée.

- Sur la réticence dolosive :

Les appelants sollicitent la nullité de la vente en raison de la réticence dolosive des vendeurs auxquels ils reprochent d’avoir procédé à la mise en scène de documents obsolètes, d’affirmations fausses et d’un rapport technique occultant la réalité physique de l’immeuble.

Ils soutiennent que ces éléments ont consolidé leur conviction profane d’acquérir un bien principalement destiné à leur habitation et font grief aux vendeurs d’avoir intentionnellement retenu des informations importantes alors qu’ils connaissaient le caractère irréalisable du projet des acquéreurs.

Aux termes des dispositions de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, il a été mentionné dans l’acte authentique de vente que : 'un permis de construire

a été délivré le 23 novembre 2007 par le maire de Malaucene. Une copie de ce permis est annexée ainsi que copie des plans de la construction. Le vendeur déclare que la construction telle que décrite aux termes de la demande de permis de construire n’est pas achevée ; le rez-de-chaussée est terminé mais l’étage n’a pas été construit. En outre, le propriétaire déclare avoir édifié le rez-de-chaussée en respectant la totalité des prescriptions édictées par le permis de construire et que ce permis n’a fait l’objet ni d’un retrait, ni d’un recours'.

Une partie de ces informations est effectivement inexacte puisque le permis de construire est devenu caduc et les prescriptions du permis de construire initial n’ont pas été respectées pour l’édification du rez-de-chaussée qui a été consacré à un usage d’habitation alors que le rez-de-chaussée devait être exclusivement affecté à l’atelier et le premier étage à l’habitation selon le projet de construction joint à la demande de permis.

Pour autant, les acquéreurs avaient parfaitement connaissance de ces éléments qui ne leur avaient pas été cachés par les vendeurs puisque le permis de construire initial était annexé à l’acte et permettait de localiser de manière très claire la situation de l’atelier au rez-de-chaussée et de l’habitation au premier étage.

Il a par ailleurs été établi au terme des précédents développements que le projet d’édification d’un étage n’était pas irréalisable lors de l’acquisition du bien par les époux Z au regard de l’obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel y afférent.

Les inexactitudes contenues dans l’acte authentique afférentes à la construction du rez-de-chaussée sont ainsi sans incidence sur la réticence dolosive alléguée dont les acquéreurs ne rapportent pas la preuve.

S’agissant de l’inexactitude des mentions afférentes au permis de construire dont les vendeurs ont déclaré à tort qu’il était définitif et en cours de validité, elle est également dépourvue d’incidence sur la caractérisation d’un dol dans la mesure où les acquéreurs ont renoncé au transfert de ce permis à leur profit en ayant opté pour l’obtention du certificat d’urbanisme pré-opérationnel pour édification d’un étage sur toute l’assiette du rez-de-chaussée qui leur a été délivré le 9 février 2017.

La remise en cause de la sincérité du diagnostic énergétique annexé à l’acte établi par la société Immocontrol ayant classé l’immeuble en catégorie C en lieu et place de la catégorie E telle que mise en évidence par les conclusions de M. B dans son rapport d’expertise amiable ne caractérise pas non plus un dol imputable aux vendeurs qui ont respecté leur obligation en ayant fait réaliser un diagnostic conformément aux exigences légales.

Le moyen tiré du dol sera donc également rejeté, les époux Z ne pouvant obtenir la nullité de la vente sur ce fondement.

- Sur la garantie légale des vices cachés :

Les appelants sollicitent la résolution de la vente sur le fondement des dispositions de l’article 1641 du code civil au regard des dysfonctionnements, désordres, non-conformités et vices entachant l’immeuble que les circonstances de la vente ne pouvaient leur laisser présager.

Ils allèguent en premier lieu les non-conformités administratives tirées de l’absence de correspondance entre le permis de construire initial et la construction réalisée et de l’absence de conformité de la destination du bien puisque le rez-de-chaussée devait être à usage strictement professionnel. Ils arguent également de l’impossible surélévation de l’immeuble et considèrent que ces éléments sont constitutifs d’un vice caché.

Il a été démontré que le bien pouvait faire l’objet d’une surélévation contrairement aux allégations des appelants et les non-conformités administratives ne constituent pas un vice caché dans la mesure où elles étaient au contraire apparentes puisque le permis de construire initial avait été annexé à l’acte.

Les non-conformités alléguées, qui s’analysent comme relevant de l’obligation de délivrance du vendeur en application des dispositions de l’article 1604 du code civil, ne sont pas de nature à entraîner la résolution de la vente car il n’existe aucune distorsion entre les caractéristiques convenues et la chose livrée puisqu’elles étaient apparentes et connues des acquéreurs.

Les acquéreurs avaient en effet non seulement connaissance de la construction réalisée par les vendeurs mais également du permis de construire initialement délivré qui leur permettait ainsi de constater les modifications effectuées s’agissant des ouvertures réalisées en façade et ils étaient par ailleurs pleinement informés de la destination des lieux qui a été conventionnellement définie comme étant à usage d’habitation selon les termes figurant dans l’acte authentique alors que selon le permis de construire l’habitation devait se trouver au premier étage qui n’a jamais été édifié.

S’agissant des désordres allégués, sont constitutifs de vices les défauts cachés de la chose qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine.

Les époux Z arguent en premier lieu des non-conformités des installations électriques et excipent également de la défectuosité des volets roulants, de défauts d’étanchéité des ouvertures, de défauts impactant la toiture et exposent avoir subi des infiltrations d’eau et de moisissures s’étant aggravées avec le temps.

Ils considèrent que les vendeurs, qui étaient les constructeurs de l’ouvrage, avaient nécessairement connaissance de ces désordres qu’ils n’ont de leur côté pas été à même de déceler lors de la vente.

Ils produisent à cet égard le rapport d’expertise amiable faisant état de l’absence de respect des règles DTU en vigueur s’agissant des étanchéités bitumineuses et de l’étanchéité et de la solidité des menuiseries tant extérieures qu’extérieures, de l’absence d’isolation thermique en toiture et de l’absence d’éléments afférents à la conformité des installations électriques.

Ils versent également aux débats deux attestations de professionnels intervenus aux fins de dépannage du chauffe-eau électrique et de la pompe de relevage ayant mis en évidence des branchements inadéquats aux normes en vigueur et des anomalies sur le tableau électrique.

Ils fournissent également deux constats d’huissier accompagnés de photographies faisant apparaître des traces d’infiltrations d’eau et moisissures dans les diverses pièces de l’habitation, de dysfonctionnement des volets roulants et poignées des fenêtres, de la présence d’eau stagnante sur la toiture plate en béton dont les bordures sont très usagées et le revêtement décollé par endroits, outre des anomalies sur l’installation électrique.

Ces éléments de preuve ont été établis dans un temps relativement proche de la vente, au mois de septembre 2017 pour le rapport d’expertise amiable soit six mois après l’acte authentique et au mois de décembre 2017 pour le premier constat d’huissier, soit neuf mois après la vente.

De leur côté, les vendeurs produisent des photographies non datées qu’ils affirment être contemporaines de la date de la vente faisant apparaître un intérieur de l’habitation plutôt coquet sans défauts apparents.

Ils produisent également le volet d’attestation de conformité à conserver par l’installateur avant envoi au Consuel renseigné par M. A le 10 décembre 2009 mais ne fournissent pas de document comportant le visa du consuel. Ils fournissent également une facture d’acquisition de produits de béton hydrofuge du 31 mai 2008.

En l’état des pièces contradictoires respectivement produites par les parties, il y a lieu d’ordonner une mesure d’expertise ayant pour objet exclusif de rechercher l’existence de désordres éventuels affectant l’immeuble concernant d’une part les non-conformités alléguées des installations électriques et d’autre part les désordres afférents à l’étanchéité de l’immeuble selon les modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Cette expertise sera ordonnée aux frais avancés des époux Z qui sollicitent la mesure.

Sur la responsabilité du notaire :

Le notaire, en sa qualité de professionnel, est tenu d’un devoir de conseil à l’égard de ses clients en vertu duquel il lui incombe de les éclairer sur la portée, les effets et les risques de l’acte dressé dont il est également tenu d’assurer par ailleurs la validité, l’efficacité et la sécurité juridique.

Les appelants font grief aux premiers juges d’avoir écarté la responsabilité du notaire aux motifs qu’ils avaient pleinement conscience des conséquences de leur renonciation au transfert du permis de construire et que leur renonciation impliquait le dépôt d’un nouveau permis de construire avec les aléas y afférents et reprochent à Maître M-N d’avoir rapporté certaines déclarations du vendeur sans aucune vérification préalable et sans prodiguer aucun conseil particulier aux futurs acquéreurs.

Ils font grief au notaire instrumentaire d’avoir reporté dans l’acte les mentions relatives à la destination habitable du bien construit, informations contraires à l’arrêté du permis de construire et à ses annexes, l’affirmation de validité toujours actuelle du permis de construire alors que celui-ci était caduc et d’avoir stipulé une option alternative liée à la remise d’un certificat de conformité en lieu et place d’un permis de construire alors que ces deux documents ne disposent pas de la même valeur juridique.

Ils ajoutent que le notaire était informé du fait que les futurs acquéreurs ne souhaitaient acquérir le bien que pour autant qu’il y était possible d’y édifier un étage.

Contrairement à l’argumentation des appelants, l’édification d’un étage, objet essentiel de la vente, n’était pas irréalisable à la date de la signature de l’acte authentique et était au contraire garantie par l’obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel du 9 février 2017 ayant pour effet de geler les dispositions d’urbanisme applicables à condition que la demande de permis de construire soit présentée dans un délai de dix-huit mois, soit jusqu’au 9 août 2018.

Il ressort des termes de l’acte authentique figurant en page 21 que l’acquéreur a déclaré que la condition suspensive était réalisée par ce certificat d’urbanisme dont le contenu a été expressément rappelé s’agissant de la durée de validité de ce certificat.

En page 22, il est indiqué que : 'le notaire informe l’acquéreur dans la mesure où il projette d’effectuer des constructions, des aménagements et des transformations et ce qu’elle qu’en soit la destination de ce qu’un certificat d’urbanisme constitue une information sur la constructibilité du terrain et non une autorisation de construire et que, préalablement avant toute construction, un permis de construire régulier doit avoir été délivré au propriétaire ou transféré à son profit et ne pas être périmé'.

Le notaire justifie ainsi de l’accomplissement de son devoir de conseil à l’égard des époux Z en ce qu’il les a éclairés sur les conséquences de la remise d’un certificat d’urbanisme en lieu et place d’un permis de construire, ce document ne se suffisant pas à lui-même et nécessitant au contraire le dépôt d’un permis de construire dans son délai de validité de 18 mois.

Le notaire justifie également avoir informé les acquéreurs de ce que le certificat d’urbanisme du 9 février 2017 pouvait faire l’objet d’un recours en annulation dans le délai de deux mois de sa notification par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception à ses clients le 20 février 2017 mentionnant la volonté des époux Z de signer l’acte avant l’expiration du délai de recours.

Les échanges de messages entre les parties attestent par ailleurs d’une volonté claire et non équivoque des époux Z de renoncer au transfert de permis de construire initial à leur profit et de la connaissance de l’information selon laquelle une nouvelle demande de permis de construire devrait être effectuée le moment venu.

Dès lors, c’est à bon droit que les premiers juges ont retenu qu’en dépit des inexactitudes afférentes à la validité du permis de construire figurant dans l’acte, il n’y avait pas lieu de retenir la responsabilité du notaire puisque les acquéreurs avaient renoncé à son transfert et avaient été informés de la distinction juridique entre le certificat d’urbanisme et le permis de construire.

Il ne peut par ailleurs être fait grief au notaire d’avoir mentionné la destination habitable du bien construit, cette destination présentant un caractère conventionnel entre les parties alors que les acquéreurs étaient informés que la destination du bien ne correspondait pas à la demande initiale de permis et dont les époux Z n’ont pas sollicité la modification dans leur demande de changement de destination professionnelle du local sollicitée le 8 décembre 2016 et obtenue le 5 janvier 2017.

Ces éléments conduisent à écarter la responsabilité du notaire en l’absence de preuve d’un manquement au devoir de conseil.

S’agissant des désordres allégués par les acquéreurs pour lesquels une mesure d’expertise a été ordonnée, ce débat sera sans incidence sur le notaire qui ne saurait être tenu d’une quelconque responsabilité au titre des vices cachés affectant l’immeuble dans la mesure où il n’est pas tenu de visiter les lieux.

Sur les autres demandes :

Les demandes présentées par les appelants afférentes aux dommages-intérêts relatifs aux frais engagés pour l’acquisition du bien, en réparation du préjudice d jouissance subi et en réparation de leur préjudice moral seront réservées dans l’attente de la réalisation de la mission d’expertise.

L’instance se poursuivant compte tenu de la mesure d’expertise, les demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile seront également réservées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt mixte contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme la décision déférée en ce qu’elle a débouté M. F Z et M^me C

Z de leurs demandes dirigées à l’encontre de M. H X et M^me J A sur le fondement de l’erreur, du dol et des non-conformités ;

Confirme la décision en ce qu’elle a débouté M. F Z et M^me C Z de leurs demandes dirigées à l’encontre de Maître V M-N ;

Avant dire droit, sur la demande de résolution de la vente au titre de la garantie légale des vices cachés,

Ordonne une mesure d’expertise confiée à M. K L, expert architecte inscrit sur la liste de la cour d’appel de Nîmes (34, rue Porte de France BP 67171 30 914 Nîmes Cedex 2 L.architecte@anadoo.fr tél : 06.80.13.75.89), avec pour mission de :

— Se rendre sur les lieux (16 chemin des métiers, zone artisanale La Croix de Florent 84 340 Malaucene), les parties dûment convoquées ;

— Se faire communiquer et prendre connaissance de tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— Examiner les désordres et vices allégués concernant l’installation électrique et l’étanchéité de l’immeuble ;

— Indiquer et décrire leur nature ;

— Rechercher leur origine et leur étendue et donner un avis motivé sur la date et les causes de leur apparition en précisant s’ils proviennent d’un manquement aux règles de l’art dans la construction du bâtiment ;

— Indiquer si ces désordres compromettent la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à sa destination (usage mixte professionnel et d’habitation) ;

— Décrire et donner un avis sur les travaux propres à y remédier, évaluer leurs délais d’exécution et en chiffrer le coût ;

— Chiffrer et évaluer les éventuels préjudices subis par les parties ;

-Désigne le Conseiller de la mise en état de la 1^re chambre de la cour d’appel de Nîmes pour contrôler les opérations d’expertise;

- Dit que les frais de consignation seront à la charge de M. F Z et M^me C Z qui devront consigner la somme de 1 200 euros à valoir sur les frais d’expertise à la régie d’avances et de recettes de la juridiction avant le 10 juillet 2021;

— Dit que faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

— Dit que l’expert sera saisi par un avis de consignation et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original du rapport définitif en double exemplaire au greffe de la cour avant 15 décembre 2021 sauf prorogation de ce délai, dûment sollicitée en temps utile auprès du juge chargé du contrôle des expertises, ainsi qu’une copie du rapport à chaque partie (ou à son avocat le cas échéant) ;

Renvoie le dossier à l’audience de mise en état du 26 octobre 2021 à 14h00 pour le suivi des opérations d’expertise ;

Réserve les demandes de dommages-intérêts présentées par M. et M^me Z ;

Réserve les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réserve les dépens.

Arrêt signé par M. BRUYERE, Président et par M^me RODRIGUES, Greffière.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,