ARRÊT N°

N° RG 18/02275

N° Portalis DBVH-V-B7C-HAQ5

CS-NT

TRIBUNAL DE COMMERCE D’AVIGNON

23 mars 2018

RG:2016004298

X

C/

S.A.R.L. DACOPHARM

Grosse délivrée

le 19/05/2021

à M^e PERICCHI

à M^e GOUJON

COUR D’APPEL DE NÎMES

4^e CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 19 MAI 2021

APPELANT :

Monsieur E X

né le […] à ORANGE

[…]

[…]

Représenté par M^e BALZARINI de la SCP LEVY BALZARINI SAGNES SERRE, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représenté par M^e Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

SARL DACOPHARM, agissant en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e SOULIER pour M^e Olivier GOUJON de la SCP GMC AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e G H de la SCP BALESTRA H DONATO MARGINAGE, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre,

M^me Corinne STRUNK, Conseillère,

Madame Claire OUGIER, Conseillère,

GREFFIÈRE :

M^me Nathalie TAUVERON, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 15 Avril 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mai 2021

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 19 Mai 2021, par mise à disposition au greffe de la Cour.

EXPOSÉ :

Vu l’appel interjeté le 20 juin 2018 par Monsieur E X à l’encontre du jugement prononcé le 23 mars 2018 par le tribunal de commerce d’Avignon dans l’instance n°2016004298,

Vu la proposition de médiation le 5 octobre 2018 qui s’est avérée infructueuse,

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 17 avril 2020 par l’appelant et le bordereau de pièces qui y est annexé,

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 3 juin 2020 par la société Dacopharm, intimée et appelant incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé,

Vu l’ordonnance du 9 juillet 2019 de clôture de la procédure à effet différé au 30 janvier 2020,

Vu le renvoi de l’affaire décidé à l’audience du 6 février 2020 pour être fixé à plaider le 15 avril 2021 date à laquelle l’affaire a été une nouvelle fois renvoyée en raison de la crise sanitaire,

Vu la nouvelle ordonnance du 21 juillet 2020 de clôture de la procédure à effet différé au 15 avril 2021.

* * *

La société Dacopharm est une société spécialisée dans la négociation et la vente d’officine de pharmacie.

Monsieur X est propriétaire exploitant de l’officine de pharmacie X, sise […].

Messieurs Z et A sont les représentants de l’officine de pharmacie Saint D sise 42 rue Saint-D à Valréas.

Monsieur B est propriétaire de l’officine de pharmacie B F sise […].

En 2015, Messieurs Z et A ont pris attache avec la société Dacopharm aux fins de négocier pour leur compte l’acquisition du fonds de commerce de la « Pharmacie X » sise […] appartenant à Monsieur X.

Par acte sous seing privé en date du 6 juin 2015, un mandat d’acheter n°942 a été régularisé entre la société Dacopharm et Messieurs Z et A dont les termes sont les suivants :

« Agissant en qualité d’acquéreurs éventuels, vous mandatons par la présente afin de rechercher et négocier pour notre compte, en vue de l’acquérir, un bien répondant aux conditions suivantes:

[…] » .

La rémunération de la société Dacopharm prévue dans le mandat est évaluée, en accord entre les parties, à la somme de 20.000,00 euros Ht.

Par acte sous seing privé en date du 9 juin 2015, une promesse d’achat de fonds d’officine de pharmacie et d’acceptation de la promesse d’achat a été régularisée entre :

— la pharmacie Saint D sise 42 cours Saint-D à Valreas (84600) représentée par Messieurs Z et A, les acquéreurs du fonds,

— la pharmacie X sise […] représentée par Monsieur E X, le vendeur du fonds.

Aux termes de cette offre acceptée, Monsieur X, le vendeur, s’engageait à vendre le fonds d’officine de pharmacie, sis […] à Valréas, moyennant un prix ferme et définitif de 580.000 euros comprenant tous ses éléments corporels et incorporels ainsi que les marchandises.

La promesse d’achat était subordonnée à la réalisation de trois conditions:

— conditions suspensives conventionnelles d’usage et particulièrement l’obtention d’un prêt dont le montant maximum était limité à 70% du montant de l’acquisition avec un taux maximum de 2.25% et ce pour une durée de 12 ans,

— l’avis favorable d’inscription au tableau de l’ordre régional des pharmaciens et l’enregistrement par l’autorité préfectorale de la déclaration d’exploitation des acquéreurs,

— l’acquisition définitive par Monsieur E X de la pharmacie B F sis […].

Dans un délai de 8 jours à compter de la signature de l’acte, soit au plus tard le 20 juin 2015, les parties s’engageaient à signer un compromis de cession et d’acquisition sous conditions suspensives conventionnelles et règlementaires avant le 14 juillet 2015, les conditions suspensives conventionnelles devant être levées au plus tard le 1^er septembre 2015 avec signature de l’acte constatant leur réalisation au plus tard le 5 septembre 2015 sauf pour la réalisation de la condition suspensive règlementaire affectant la cession devant intervenir au plus tard le 1^er octobre 2015 avec constat de cette régularisation au plus tard le 5 octobre 2015.

Parallèlement , par acte sous seing privé en date du 24 juin 2015, une promesse d’achat de fonds d’officine de pharmacie et d’acceptation de la promesse d’achat a été signée entre :

— la Pharmacie X sis […] représentée par Monsieur X, l’acquéreur.

— la Pharmacie B F sis […], le vendeur.

Le cédant, Monsieur B, s’est engagé à vendre l’officine de pharmacie pour un prix ferme et définitif de 1.550.000 euros comprenant ses éléments corporels et incorporels ainsi que les marchandises du fonds. Le cessionnaire, Monsieur E X, s’est quant à lui engagé à acquérir ledit fonds aux conditions décrites ci-dessus.

La promesse d’achat était subordonnée à la réalisation de trois conditions:

— obtention d’un prêt dont le montant n’est pas précisé avec un taux maximum de 2.25% et ce pour nune durée de 12 ans ;

— satisfaire à la législation règlementaire en vigueur à savoir l’avis favorable d’inscription au tableau de l’ordre régional des pharmaciens et l’enregistrement par l’autorité préfectorale de la déclaration d’exploitation des acquéreurs ;

— la vente de l’officine de pharmacie X sise […] à Messieurs A et Z.

Dans un délai de 8 jours à compter de la signature de l’acte, soit au plus tard le 30 juin 2015, les parties s’engageaient à signer un compromis de cession et d’acquisition sous conditions suspensives conventionnelles et règlementaires avant le 14 juillet 2015, les conditions suspensives conventionnelles devant être levées au plus tard le 15 septembre 2015 avec signature de l’acte constatant leur réalisation au plus tard le 30 septembre 2015 sauf pour la réalisation de la condition suspensive règlementaire affectant la cession devant intervenir au plus tôt le 1^er novembre 2015 et au plus tard le 1^er janvier 2016 avec constat de cette régularisation au plus tard le 5 octobre 2015.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 2 juillet 2015 adressé à la société Dacopharm, Monsieur X entendait 'se rétracter purement et simplement de tout document signé le 24 juin 2015"au motif que les représentants des agences Dacopharm et Garinot auraient fait irruption dans sa pharmacie le 24 juin 2015 pour qu’il signe immédiatement 'quasiment sous la contrainte' la promesse de vente sans lui fournir tous les

détails relatifs à cette vente, sans qu’il n’ait pu étudier les documents dont il ne lui a été laissé aucune copie. Il entendait ainsi ne pas donner suite à cette promesse d’achat.

Parallèlement aux termes d’un courrier daté du même jour adressé également à la société Dacopharm, Monsieur B, vendeur, indiquait que la condition suspensive relative au financement telle que mentionnée sur la promesse de vente du 24 juin 2015 ne comportait pas de montant déterminé mais à déterminer ce qui laissait toute lattitude à l’acquéreur pour réaliser ou non à sa convenance cette condition suspensive de sorte que cette clause doit être considérée comme 'étant potestative et donc nulle et de nul effet'.

Cette rétractation a alors entrainé la rupture des relations contractuelles entre Monsieur E X et la pharmacie F B, la non réalisation de la cession du fonds d’officine prévue dans la promesse du 24 juin 2015 et par voie de conséquence celle convenue dans la promesse du 9 juin 2015 pour laquelle la société Dacopharm devait recevoir un honoraire.

Par courrier en réponse du 7 juillet 2015, la société Dacopharm rappelait alors à Monsieur X que l’acceptation de l’offre d’achat emportait par lui-même rencontre de volonté et accord sur le bien vendu et son prix préalablement à la signature du compromis et qu’il en était de même pour l’offre d’achat acceptée par Monsieur B si bien qu’il ne pouvait valablement y renoncer.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 29 septembre 2015, et considérant la régularisation de la promesse d’achat par un accord sur la chose et le prix, le conseil de la société Dacopharm mettait alors en demeure Monsieur E X de payer la somme de 20.000 euros Ht au titre du règlement de sa rémunération en sa qualité de partie défaillante, la promesse d’achat du 9 juin 2015 prévoyant en effet la disposition aux termes de laquelle les parties déclarent 'que si l’une d’entre elles décide de ne pas donner suite au présent engagement par la signature du compromis susvisé, la partie défaillante s’engager à l’indemniser'.

Par exploit d’huissier délivré le 1^er mars 2016 , la société Dacopharm a pris l’initiative de régulariser une opposition sur le prix de cession de l’officine de pharmacie X sise […] que Monsieur X vendait et ce pour un montant de 24.263,74 euros en application des dispositions de l’article L 141-14 du code de commerce.

Par courrier du 8 mars 2016, Monsieur X a demandé au conseil de la société Dacopharm de communiquer le mandat fondant cette opposition. Par courrier des 9 septembre et 10 novembre 2016, il demandait communication du registre des mandats pour la période de juin 2015 ainsi que le mandat d’acheter qu’il a signé.

Considérant sa créance fondée, par exploit d’huissier délivré le 9 mai 2017, la société Dacopharm a fait assigner Monsieur X sur le fondement des articles 1134 et 1382 du code civil devant le tribunal de commerce d’Avignon saisi des demandes suivantes :

* à titre principal :

— condamner Monsieur X à lui payer la somme de 20.000 euros au titre de la rémunération due en exécution des promesses signées les 9 juin et 24 juin 2015 ;

— rejeter les demandes formulées par le défendeur ;

* à titre subsidiaire:

— condamner Monsieur X à lui payer la somme de 20.000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice ;

— rejeter les demandes formulées par le défendeur ;

* en tout état de cause,

— condamner Monsieur X à lui payer la somme de 5000 euros au titre de dommages-intérêts ;

— condamner Monsieur X à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner le requis aux entiers dépens de l’instance.

Par jugement du 23 mars 2018, le tribunal de commerce d’Avignon a :

— Déclaré recevable l’action engagée par la société Dacopharm à l’encontre de Monsieur E X ;

— Dit que Monsieur E X en tant que professionnel ne pouvait se rétracter de la promesse d’achat qu’il avait souscrite dans la mesure où, elle entrait dans le champ principal de son activité ;

— Condamné Monsieur E X à payer à la société Dacopharm la somme de 7 000 euros Ht au titre des honoraires de négociations eu égard à la promesse d’achat à laquelle il s’était engagé.

— Dit que Monsieur E X s’est rétracté illégalement de sa promesse de vente dans la mesure où elle entrait dans le champ principal de son activité et l’a condamné à ce titre à payer à la société Dacopharm la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— Condamné Monsieur E X à payer à la société Dacopharm la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné Monsieur E X aux dépens, dont frais de greffe taxés et liquidés à la somme de 77,08 euros Ttc ;

le tout assorti du bénéfice de l’exécution provisoire.

* * *

Le 20 juin 2018, Monsieur X a relevé appel de cette décision et demande à la cour, au visa de l’article 564 du code de procédure civile, de l’article 1165 du code civil dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, de l’article 1200 du code civil ressortant l’ordonnance du 10 février 2016, de la loi Hoguet et son décret d’application, et de l’article 1240 du code civil, de :

— Dire et juger recevables les demandes de Monsieur X formées en cause d’appel,

— Infirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions,

— Dire et juger que les parties à la vente X / B ont usé de leur droit de rétractation dans le délai contractuel imparti,

A défaut,

— Dire et juger que les parties à la vente X / B n’ont jamais convenu de la chose et du prix,

— Dire et juger que la situation juridique créée par l’exécution des promesses s’impose à la société Dacopharm qui ne peut se prévaloir de fautes commises dans leur exécution,

En conséquence,

— Dire et juger que la société Dacopharm ne peut prétendre à la moindre rémunération ou au moindre dédommagement de Monsieur X au titre de la vente X/ B tenant la rétractation valablement intervenue ou tenant l’absence d’accord formalisé sur la chose et le prix,

— Dire et juger que la société Dacopharm ne peut prétendre à la moindre rémunération ou au moindre dédommagement de Monsieur X au titre de la vente X / Pharmacie Saint D tenant l’absence d’accord définitif intervenu dans la vente X / B constituant une des conditions suspensive,

— Dire et juger que la société Dacopharm ne peut prétendre à la moindre rémunération ou au moindre dédommagement de Monsieur X au titre de la vente vente X / Pharmacie Saint D tenant l’impossibilité pour l’intimée de se prévaloir d’une faute contractuelle commise par des parties à un contrat auquel elle est tiers,

— Condamner l’intimée à restituer sous astreinte les fonds perçus en exécution de la décision de première instance,

— Condamner la société Dacopharm au paiement d’une somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur le principe de la concentration des moyens, Monsieur X conclut en faveur de la recevabilité des conclusions du 20 décembre 2019, soutenant que le législateur n’a pas consacré ce principe et rappelant que la cour de cassation a jugé qu’ « il incombe au demandeur, avant qu’il ne soit statué sur sa demande, d’exposer l’ensemble des moyens qu’il estime de nature à fonder celle-ci ».

Sur les prétentions nouvelles, l’appelant considère que l’article 564 du code de procédure civile dispose que les demandes ne sont pas nouvelles lorsqu’elles ont pour objet de « faire écarter les prétentions adverses ». Ainsi, les demandes, formulées pour la première fois en appel, dont l’objet est de faire écarter ' totalement ou partiellement ' les prétentions de l’adversaire sont évidemment recevables, ce qui est le cas en l’espèce.

Sur le fond, Monsieur X considère en premier lieu que la société Dacopharm ne peut agir sur le fondement contractuel puisqu’elle n’a effectivement conclu avec lui aucun contrat portant rémunération.

Dès lors, il prétend que la société Dacopharm ne peut pas prétendre au paiement de ses honoraires en l’absence de contrat portant rémunération à son profit, mais seulement à l’indemnisation du préjudice qu’elle doit établir, ce préjudice ne pouvant correspondre au montant de la rémunération qu’elle avait préalablement fixée avec l’acquéreur.

En deuxième lieu, pour prétendre que la société Dacopharm n’a pas droit à une rémunération, Monsieur X objecte que ce droit est non seulement conditionné par l’enregistrement du mandat mais aussi par la réalisation des conditions posées par les articles 73 et 74 du décret d’application de la loi dite Hoguet du 20 juillet 1972 (applicable aux agents immobiliers) à savoir la signature de l’acte authentique comme le précise l’article 6-1 de la loi susvisée précisant que la rémunération n’est due 'aux personnes indiquées à l’article 1^er ou ne peut être exigée ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties ».

Considérant que les conditions prévues par les articles susvisées ne sont pas remplies, la société Dacopharm ne pouvait recevoir de rémunération.

Monsieur X prétend également qu’il n’avait pas connaissance du montant des honoraires non mentionnés dans le compromis d’achat et que le mandat n’était pas annexé dans l’acte comme indiqué par l’intimée. Il n’est pas signataire du mandat prévoyant la rémunération litigieuse qui lui est inopposable.

Il conteste par ailleurs toute faute dans la rupture de la promesse sygnallamatique du 24 juin 2015. Il se prévaut en effet d’un délai de rétractation de huit jours à compter de la signature de l’acte du 24 juin 2015. Ayant usé de son droit de rétractation, l’intimée ne pouvait solliciter de rémunération en l’absence de rupture fautive de la relation contractuelle.

Enfin, la vente X / B n’a jamais fait l’objet d’aucun accord en vue d’un compromis, et les parties n’ont pas définitivement déterminé l’objet et le prix de la vente si bien que la promesse ne pouvait valoir vente.

Monsieur X affirme en ce sens que la promesse d’achat avec Monsieur B ne pouvait constituer l’acquisition définitive en l’absence d’accord de volonté sur le prix et la consistance du bien vendu demeurée imprécise.

Le rajout « bon pour acceptation de la promesse d’achat du fonds d’officine ci-dessus visé sous les conditions visées aux présentes et cession de murs au prix de 250 000 €' par Monsieur B constituait pour Monsieur X une contre-proposition qui nécessitait son accord puisque cela modifiait à la fois la consistance du bien à acquérir mais également son prix, celui-ci ne s’étant engagé que sur l’achat du fonds.

Dès lors, la vente ne pouvait être considérée comme « définitive ».

A titre subsidiaire, sur la responsabilité quasi-délictuelle, cela laisse supposer que Monsieur X soit l’auteur d’une faute à l’origine du défaut de paiement des honoraires de Dacopharm ce qui n’est pas le cas du fait du refus opposé par Monsieur B de vendre son officine, décision qui s’est imposée à lui .

Enfin, si l’intimée entend se prévaloir d’une faute dans l’exécution de la promesse du 24 juin 2015 à laquelle elle n’est pas partie, Monsieur X considère qu’elle dirige mal son action, puisque celui qui est l’origine du défaut de conclusion de la vente X / Snc Pharmacie Saint- Aantoine est M. B.

* * *

La société Dacopharm , au visa des articles 1134 devenu articles 1103 et 1104 du Code Civil, 1382 du Code civil devenu 1240 du code civil, des articles 1199 et suivants du code de procédure civile , de l’article 564 du code de procédure civile,et des articles 910-4 et 954 du

code de procédure civile, demande à la cour de :

— Déclarer irrecevables les prétentions formulées par Monsieur E X à l’encontre de la société Dacopharm en ce qu’elles ont été présentées ultérieurement aux premières écritures déposées,

— Déclarer irrecevables les prétentions formulée par Monsieur E X à l’encontre de la société Dacopharm en ce qu’elles sont nouvelles,

— Débouter Monsieur E X de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

* Déclaré recevable l’action engagée par la société Dacopharm à l’encontre de Monsieur E X,

* Condamné à ce titre à payer à la société Dacopharm la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

* Condamné Monsieur E X à payer à la société Dacopharm la somme de 3.000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* Condamné Monsieur E X aux dépens, dont frais de greffe taxés et liquidés à la somme de 77,08 C 11C,

— Réformer le jugement sur le quantum des honoraires et condamner Monsieur E X à payer à la société Dacopharm la somme de 20.000 euros Ht au titre des honoraires de négociations eu égard à la promesse d’achat à laquelle il s’était engagé.

Subsidiairement,

— Condamner Monsieur E X à lui payer la somme de 20.000 euros Ht au titre de l’indemnisation de son préjudice,

— Rejeter l’intégralité des demandes, fins et prétentions formulées par Monsieur X,

— le condamner au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— le condamner aux entiers dépens de l’instance d’appel au bénéfice de Maître G H sur son affirmation de droit d’y avoir procédé,

Sur le principe de concentration des moyens, la société Dacopharm fait valoir que suite à la révocation de l’ordonnance de clôture et de renvoi à la mise en état, devant lui permettre de présenter ses observations suite au dépôt des conclusions transmises par Monsieur X, il apparait que les écritures notifiées par RPVA le 11 mars 2019 sont totalement différentes de celles notifiées par voie électronique le 20 décembre 2019.

Or, en application de l’article 964 du code de procédure civile, la concentration des moyens s’imposaient à Monsieur X qui ne pouvait par conséquent modifier en cours de procédure ses prétentions pour en formuler de nouvelles.

A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910 du CPC, l’ensemble de leurs prétentions sur le

fond.

L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures selon l’article 910-4° du code de procédure civile.

Ainsi, les différentes prétentions de Monsieur X devaient être concentrées dans les premières écritures à peine d’irrecevabilité. Or, tel n’est pas le cas puisqu’il ressort des dernières écritures précitées qu’il a entendu formuler des prétentions différentes à la suite ses premières écritures ce qui justifie que les conclusions notifiées par RPVA le 20 décembre 2019 soient déclarées irrecevables.

Sur l’irrecevabilité des prétentions présentées par l’appelant, la société Dacopharm considère au visa de l’article 564 du code de procédure civile que les dernières demandes de Monsieur X sont nouvelles en ce qu’elles n’ont pas été présentées dans le cadre de la première instance et qu’elles n’ont pas été exposées dans le cadre de la saisine de la Cour d’Appel par ce dernier.

A titre principal, et en réponse aux conclusions notifiées le 11 mars 2019, la société Dacopharm s’oppose au moyen tiré de la prétendue nullité du mandat pour non-respect de l’obligation de tenir un registre des mandats qui devra être purement et simplement écartée dans la mesure où Monsieur X, n’étant pas partie au mandat, n’a aucun intérêt à revendiquer la nullité de cet acte ; par ailleurs, au regard des dispositions de la loi Hoguet en date du 20 juillet 1972, la simple analyse du mandat n°942 du 6 juin 2015 permet de constater le respect des règles applicables.

Concernant l’absence de mention du délai de rétractation, elle considère cet argument inopérant puisque Messieurs Z et A n’ont jamais entendu se rétracter du mandat conclu avec la société Dacopharm et que cette absence ne fait en aucune manière grief ni aux mandants ni à Monsieur X dans la mesure où aucune demande de rétractation ne lui a jamais été adressée.

Sur le moyen tiré de la nullité des promesses d’achat, la société Dacopharm conteste l’application des dispositions de l’article L141-1 du code de commerce puisqu’il est mentionné qu’un compromis de vente devra être régularisé par la suite.

Le principe de la vente étant parfaitement acquis et les parties ayant convenu que les modalités d’acquisition et notamment le prix définitif du stock devaient être définies par la suite, il n’était pas nécessaire que la promesse d’achat comporte plus de précisions.

Ainsi, l’acte du 9 juin 2015 consacre l’engagement irrévocable de Monsieur X à vendre à Messieurs Z et A son officine de pharmacie et à faire son possible pour procéder à l’acquisition du fonds de commerce appartenant à Monsieur B et sis […].

De manière surabondante, elle précise qu’en cas de non-respect des dispositions de l’article L141-1 du code de commerce, seul l’acquéreur dispose du droit à invoquer la nullité du compromis de vente ce que ne peut ainsi faire Monsieur X, qui intervient en qualité de vendeur.

Enfin, la société Dacopharm considère que l’appelant ne disposait pas du pouvoir de se rétracter rappelant que l’existence de conditions suspensives lors d’une vente de fonds de commerce d’officine de pharmacie ne fait en rien obstacle à ce que le principe de la vente du fonds de commerce, son prix et l’identité de son acheteur soient acquis.

La promesse d’achat formulée par Monsieur X et acceptée par Monsieur B, de manière analogue à celle formulée par Messieurs Z et A , ne vient consacrer que les consentements des parties à procéder à la vente à un prix déterminé.

Pour finir, la société Dacopharm estime que l’argument tiré de la non réalisation des conditions suspensives inscrites dans les promesses de cession des deux officines de pharmacie est purement dilatoire dans la mesure où Monsieur X a procédé quelques mois plus tard à la vente de son officine à la SELARL Du Berteuil tout en faisant l’acquisition de la Pharmacie de Monsieur B soulignant ainsi le manque de pertinence des arguments développés et de la mauvaise foi manifeste de l’intéressé qui a choisi de résilier ses promesses dans le seul but de ne pas avoir à lui verser les honoraires dus ce qui justifie la demande reconventionnelle présentée au titre de la procédure abusive.

A titre subsidiaire, et en réponse aux conclusions notifiées le 20 décembre 2019, la société Dacopharm conteste le moyen selon lequelle elle pourrait prétendre au paiement de ses honoraires en l’absence de contrat portant rémunération à son profit ce qui est contraire aux stipulations des actes des 9 et 24 juin 2015 lesquels mentionnaient expréssement que si l’une des parties décidait de ne pas donner suite à ses engagements alors la partie défaillante s’engageait à indemniser la société Dacopharm.

Sur l’application des dispositions des articles 73 et 74 du décret d’application de la loi dite Hoguet du 20 juillet 1972, elle soutient tenir un registre des mandats respectant strictement les obligations légales en la matière et qu’au surplus le mandat litigieux était annexé à la promesse d’achat de sorte que Monsieur X était parfaitement informé de la rémunération prévue.

Elle conteste par ailleurs l’existence d’un délai de rétractation au sein de la promesse d’achat de fonds d’officine de pharmacie et acceptation de promesse d’achat du 24 juin 2015 et rappelle que la promesse d’achat dès lors qu’elle est acceptée, comme cela a été le cas dans les actes des 9 et 24 juin 2015, lie le promettant.

Elle soutient enfin que les parties étaient d’accord sur la chose et sur le prix de sorte que l’acceptation de l’offre les engageait ce que révèle en page 4 de la de promesse du 24 juin 2015, la mention mansucrite completée par Monsieur X qui a écrit « et achat des murs à

250 000 € ».

Au soutien de son appel incident, elle se prévaut de la force obligatoire des contrats rappelant que la promesse de vente et d’achat du 9 juin 2015 constitue un acte contractuel qui a généré des obligations à l’égard des parties cocontractantes et signataires de l’acte.

Dès lors, si l’acte de promesse d’achat acceptée par Monsieur X ne mentionne pas le montant précis des indemnités qui seraient dues en cas de défaillance d’une partie, il en a eu parfaitement connaissance puisque le mandat d’acheter régularisé par Messieurs Z et A a été annexé à la promesse d’achat avec acceptation irrévocable rendant cette rémunération opposable justifiant ainsi la réformation du jugement déféré sur ce point.

Pour finir, la société Dacopharm rappelle au visa de l’article 1134 du code civil que les conventions doivent être exécutées de bonne foi. Sur ce, elle indique que Monsieur X n’apporte en aucune manière la preuve des allégations formulées dans son courrier en date du 2 juillet 2015 sur un éventuel comportement insistant de sa part et objecte que l’appelant a voulu se soustraire à son obligation pour vendre son officine quelques mois plus tard à un autre professionnel prouvant le caractère abusif de la rétractation des promesses des 09 et 24

juin 2015. Elle revendique en ce sens un préjudice de notoriété, la non-réalisation de la vente est due à la seule rétractation de Monsieur X, le vendeur défaillant.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où les actes versés aux débats devaient être considérés comme nuls, elle réclame la condamnation de Monsieur E X sur le fondement de sa responsabilité délictuelle au regard du comportement frauduleux adopté constitutif d’une faute ; elle considère que Monsieur X, en qualité de vendeur, ne pouvait se rétracter de son acceptation de la promesse d’achat sans user d’un droit dont il n’est pas titulaire tout en faisant état d’arguments parfaitement fantaisistes qui ont justifié sa position.

A ce titre, elle objecte qu’un tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION :

Sur la forme:

— Sur le principe de la concentration des moyens :

La société Dacopharm oppose l’irrecevabilité des conclusions notifiées le 20 décembre 2019 en se prévalant du principe de la concentration des moyens mais en sollicitant également l’application des dispositions de 910-4 du code de procédure civile.

Au cas d’espèce, dans les premières conclusions notifiées par voie électronique du 18 septembre 2018, Monsieur X a porté mention dans le dispositif des prétentions suivantes:

« Infirmer en toutes ses dispositions le jugement de première instance.

Vu l’exécution forcée du jugement de première instance assorti de l’exécution provisoire.

Réformant la décision de première instance de ce chef.

Ordonner le remboursement des sommes réglées par Monsieur X et ce y compris les frais d’exécution forcée.

Condamner la société DACOPHARM à lui payer 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Condamner la société DACOPHARM à payer à Monsieur X la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

Dans un deuxième jeu de conclusions notifiées par RPVA le 20 décembre 2019 et reprrises le 17 avril 2020, l’appelant fait état des demandes suivantes :

« Infirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions.

Dire et Juger que les parties à la vente X/B ont usé de leur droit de rétractation dans le délai contractuel imparti,

A défaut,

Dire et juger que les parties à la vente X B n’ont jamais convenu de la chose et du prix,

En conséquence,

Dire et Juger que la société DACOPHARM ne peut prétendre à la moindre rémunération ou au moindre dédommagement de Monsieur X au titre de la vente X / B tenant à la rétractation valablement intervenue ou tenant à l’absence d’accord formalisé sur la chose et le prix,

Dire et Juger que la société DACOPHARM ne peut prétendre à la moindre rémunération ou au moindre dédommagement de Monsieur X au titre de la vente X / PHARMACIE SAINT D tenant l’absence d’accord définitif intervenu dans la vente X / B constituant une des conditions suspensives.

Condamner l’intimée à restituer sous astreinte les fonds perçus en exécution de la décision de première instance.

Condamner société DACOPHARM, au paiement d’une somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

S’agissant du principe de concentration des moyens, la cour de cassation, dans un arrêt du 11 avril 2019, a précisé 'qu’il incombe au demandeur, avant qu’il ne soit statué sur sa demande d’exposer l’ensemble des moyens qu’il estime de nature à fonder celle-ci' l’idée étant que dans une même instance, une prétention rejetée ne peut être présentée à nouveau sur un autre fondement.

Dès lors, le principe de concentration des moyens ne peut recevoir application au cas d’espèce.

Par ailleurs, l’article 910-1 du code de procédure civile dispose que 'les conclusions exigées par les articles 905-2 et 908 à 910 sont celles, adressées à la cour, qui sont remises au greffe et notifiées dans les délais prévus et qui déterminent l’objet du litige'.

Enfin, l’article 910-4 énonce 'qu’à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures. Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

En l’état, il s’avère que les prétentions portées dans les premières conclusions notifiées par Monsieur X le 18 septembre 2018 sont identiques à celles reprises par les conclusions du 17 avril 2020, seuls les moyens ont évolués.

A ce titre, la 'demande’ tendant à voir dire et juger que les parties ont usé de leur droit de rétractation, et celle tendant à voir dire et juger que les parties n’ont pas convenu de la chose et du prix ne sont pas une prétention mais bien des moyens au sens de l’article 565 du code de procédure civile, que les parties sont en droit de faire évoluer au cours de l’instance, au soutien d’une prétention qu’est le rejet de la demande en paiement d’honoraires présentée par la société Dacopharm.

Il convient en conséquence de constater la recevabilité des conclusions remises par Monsieur X respectueuse des dispositions de l’article 910-4 du code de procédure civile.

— Sur les nouvelles prétentions :

La société Dacopharm considère que les dernières demandes de Monsieur X sont nouvelles en ce qu’elles n’ont pas été présentées dans le cadre de la première instance et qu’elles n’ont pas été exposées dans le cadre de la saisine de la Cour d’Appel.

L’article 564 du code de procédure civile énonce qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, « les parties ne peuvent soumettre a la cour de nouvelles prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait».

L’article 565 du même code indique que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

La cour de cassation considère que ne sont pas nouvelles et partant sont recevables, les demandes qui tendent aux mêmes fins que celles présentées devant les premiers juges même si leur fondement juridique est différent (com 19 juin 2019 n°18-11.798).

Il importe peu de changer de moyens y compris de présenter un fondement juridique différent, seul le but recherché importe (civ 3^e, 4 mai 2000 n° 98-14.014).

En première instance, Monsieur X sollicitait dans ses conclusions le rejet des demandes présentées par la société Dacopharm et reconventionnellement la condamnation de cette société au paiement d’une somme de 20.000,00 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive outre 5.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens évoquant ainsi la nullité du mandat n°294 du 6 juin 2015, contestant également l’opposabilité dudit mandat auquel il n’est pas partie et arguant de la nullité des promesses d’achat acceptées le 9 et 24 juin 2015 en l’absence de mentions obligatoires prévues par le code de commerce, l’absence de caractère précis et définitif de l’offre ainsi que de l’absence de caractère parfait de la vente en dérogation à l’article 1583 du code civil.

Il sera relevé néanmoins que les juges de première instance ont déclaré les pièces et écritures présentées par Monsieur X irrecevables si bien qu’aucune prétention n’a été exposée devant le tribunal de commerce ce qui rend inopérante l’argumentation présentée par l’intimée.

De manière surabondante , il y a lieu de considérer que les demandes litigieuses ont pour finalité de faire écarter les prétentions adverses en appel et faire valoir des moyens et prétentions qui ont été écartés en première instance si bien que les prétentions présentées devant la cour d’appel sont en conséquence recevables.

Sur le fond :

Le tribunal de commerce a considéré que Monsieur X était engagé de manière irrévocable par les deux promesses d’achat des 9 et 24 juin 2015 et qu’il ne pouvait se rétracter de ses engagements malgré le courrier adressé le 2 juillet 2015. Cette rétractation a entraîné la rupture des relations contractuelles entre Monsieur X et Monsieur B, qui a causé à la société Dacopharm un préjudice financier puisqu’il est avéré que les ventes considérées sont intervenues postérieurement.

Cette juridiction a retenu que le comportement fautif de Monsieur X, qui s’est rétracté alors qu’il n’en avait pas la possibilité, a privé la société Dacopharm de ses honoraires de négociations justifiant l’allocation de la somme de 7000 euros Ht outre une somme de 5000 euros au titre du préjudice subi.

— sur la promesse d’achat du 24 juin 2015 :

L’article 1582 du code civil dispose que la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose et l’autre à payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.

L’article 1583 précise qu’elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur dès qu’on est convenu de la chose et du prix, que la chose n’aitpas été encore livrée ni le prix payé.

La jursiprudence considère , après avoir qualifié la promesse d’achat et de vente en promesse sygnallamatique, que les promesses croisées comportant un accord des parties sur la chose et le prix valaient vente; la promesse est un véritable contrat.

La promesse devient irrévocable en l’absence de disposition dans la promesse de vente autorisant la rétractation de celle-ci.

Monsieur X considère que la rupture des relations contractuelles n’est pas fautive dans la mesure où il a fait un simple usage de son droit de rétractation dans le délai de huit jours comme expréssement prévu par les parties dans l’acte, ce que conteste la société Dacopharm laquelle nie tout droit à rétractation.

En l’espèce, les parties ont déclaré user de leur droit à rétractation , Monsieur X ayant effectivement indiqué 'se rétracter purement et simplement de tout document signé le 24 juin 2015" suivant un courrier recommandé avec accusé de réception du 2 juillet 2015 adressé à la société Dacopharm et Monsieur B, vendeur, déclarant ne pas donner suite à la promesse en cause aux termes d’un courrier daté du 2 juillet 2015 adressé également à la société Dacopharm.

En l’état, la promesse d’achat et de vente du 24 juin 2015 liant Monsieur X à Monsieur B précise que:

'Dans un délai de 8 jours à compter de la signature de l’acte des présentes tant par l’acquéreur que par le vendeur, soit au plus tard le 30 juin 2015, les parties s’engagent à signer un compromis de cession et d’acquisition sous conditions suspensives conventionnelles et règlementaires avant le 14 juillet 2015, …".

En page trois, il est indiqué que 'cette offre est valable jusqu’au 30 juin 2015. L’engagement du cédant devra être obtenu au plus tard le 30 juin 2015".

La lecture de ces clauses révèle que les parties ont entendu conditionner la conclusion de la relation contractuelle à la signature d’un compromis de cession et d’acquisition dans un délai de 8 jours si bien que l’engagement ne peut être irrévocable qu’à l’expiration de ce délai.

Cette période de 8 jours doit s’analyser comme un temps laissé à chacune des parties pour se rétracter ce qui a été fait tant par le vendeur que par l’acheteur dans deux courriers datés du 2 juillet 2015.

S’il peut être objecté que l’usage de ce droit de rétractation n’est pas valable car ayant été

présenté après le 30 juin 2015, il sera néanmoins souligné que les parties ont entendu se laisser un délai de 8 jours qui expirait en réalité le 2 juillet 2015 , et non le 30 juin 2015 comme mentionné dans l’acte de manière erronée.

En outre, et à défaut d’erreur matérielle sur la date mentionnée, il sera dit que la mention suivante 'L’engagement du cédant devra être obtenu au plus tard le 30 juin 2015" laisse entendre l’existence d’une option laissée à l’usage du cédant qui à défaut d’être levée à la date convenue entraîne la caducité de la promesse à effet au 30 juin 2015.

En conséquence, il ne peut être retenu l’existence d’un engagement irrévocable et définitif des parties à la promesse de vente et d’achat du 24 juin 2015 avant l’expiration d’un délai de 8 jours compte-tenu de la possibilité laissée à chacune de se rétracter dans le délai convenu.

La rupture de la promesse susvisée n’est donc pas fautive au vu de l’usage du droit de rétractation par les parties dans le délai imparti.

Il conviendra en conséquence d’infirmer le jugement déféré sur ce point.

— sur la promesse d’achat du 9 juin 2015 :

En l’espèce, par acte sous seing privé en date du 9 juin 2015, une promesse d’achat de fonds d’officine de pharmacie et d’acceptation de la promesse d’achat a été régularisée entre la pharmacie Saint D, représentée par Messieurs Z et A, les acquéreurs du fonds, et la pharmacie X, représentée par Monsieur E X, le vendeur du fonds.

La promesse d’achat était subordonnée à la réalisation de trois conditions dont celle relative à l’acquisition définitive par Monsieur E X de la pharmacie B F sis […].

Par ailleurs, en page 2 de ladite promesse, les parties ont convenu '… que si l’une d’entre elles décide de ne pas donner suite au présent engagement par la signature du compromis susvisé, la partie défaillante s’engage à indemniser la société Dacopharm de l’intégralité de ses honoraires de négociation susvisé…'.

Il sera constatée que la condition susvisée n’étant pas réalisée, cette promesse ne pouvait prospérer.

La société Dacopharm ne peut en outre valablement revendiquer un droit à rémunération dans la mesure où la rupture de la promesse de vente et d’achat du 24 juin 2015 n’est pas fautive et que les conditons d’indemnisation prévue dans la promesse d’achat et de vente du 9 juin 2015 ne sont pas remplies, l’absence de réalisation de la vente étant liée à la non réalisation de la condition tenant à l’acquisition définitive par Monsieur E X de la pharmacie B F sis […].

Il conviendra d’infirmer la décision déférée et de débouter la société Dacopharm de l’ensemble de ses demandes indemnitaires tout en la condamnant à restituer les sommes versées par Monsieur X en exécution de la décision déférée sans qu’il n’y ait lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La société Dacopharm , qui succombe, devra supporter les dépens de première instance et d’appel distraits et payer à Monsieur X une somme équitablement arbitrée à 2 500 euros

en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement,

Dit que les conclusions du 20 décembre 2019 et par voie de conséquence celles du 17 avril 2020, sont recevables,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Dit que les parties à la vente X / B ont usé de leur droit de rétractation dans le délai contractuel imparti,

Déboute la société Dacopharm de l’intégralité de ses demandes en paiement,

Condamne la société Dacopharm à restituer à Monsieur E X les fonds perçus en exécution de la décision de première instance,

Dit que la société Dacopharm supportera les dépens de première instance et d’appel et payera à Monsieur E X une somme de 2500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La minute du présent arrêt a été signée par Madame Christine CODOL, Présidente, et par Madame Nathalie TAUVERON, Greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,