RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00691 – N° Portalis DBVH-V-B7J-JQCE

NR

COUR D’APPEL DE MONPELLIER

23 mars 2023 RG :22/04125

[T]

[T]

C/

[Z]

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 30 JANVIER 2026

Décision déférée à la cour : Arrêt du Cour d’Appel de MONPELLIER en date du 23 Mars 2023, N°22/04125

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Nathalie ROCCI, Présidente, et M. Yan MAITRAL, Conseiller, ont entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Nathalie ROCCI, Présidente

Yan MAITRAL, Conseiller

Maryline ARISTIDE, Conseillère

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Décembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 09 Janvier 2026,prorogé au 30 Janvier 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

M. [P] [T] Commerçant immatriculé au RCS de [Localité 7] sous le N° 408 880 599, agissant tant en qualité d’exploitant personnel qu’en tant que coexploitant indivisaire avec l’autre sous le numéro siret [XXXXXXXXXX04],

assigné à étude d’huissier le 24/03/2025

né le 25 Juin 1973 à [Localité 7] 34

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par M^e Olivia SALES de la SELARL SELARL SALES, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représenté par M^e Lola JULIE de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

M. [D] [T] Commerçant immatriculé au RCS de [Localité 7] sous le N° 383 367 539, agissant tant en qualité d’exploitant personnel qu’en tant que coexploitant indivisaire avec l’autre sous le numéro siret [XXXXXXXXXX04],

assigné à étude d’huissier le 24/03/2025

né le 28 Mai 1970 à [Localité 7] 34

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par M^e Olivia SALES de la SELARL SELARL SALES, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représenté par M^e Lola JULIE de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

Mme [I] [Z] épouse [U], propriétaire, demeurant et domiciliée [Adresse 2],

née le 25 Mars 1942 à [Localité 7]

Chez SAS [U] IMMOBILIER [Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Thomas AUTRIC de la SELARL EVE SOULIER – JEROME PRIVAT – THOMAS AUTRIC, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Philippe CALAFELL, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Avis de fixation de l’affaire à bref délai suite à renvoi après cassation avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 27 Novembre 2025 (art.1037-1 et s. du CPC)

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie ROCCI, Présidente, le 30 Janvier 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ

Vu l’appel interjeté le 28 juillet 2022 par M. [P] [T] et M. [D] [T] à l’encontre de l’ordonnance rendue le 20 mai 2022 par le vice-président du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant comme juge de la mise en état, dans l’instance n° RG 21/03326 ;

Vu la déclaration de saisine du 4 mars 2025 (n° RG 25/00691) par Mme [I] [Z] épouse [U] réalisée devant la 4ème chambre commerciale de la cour d’appel de Nîmes ;

Vu la déclaration de saisine du 11 avril 2025 (n° RG 25/01264) par M. [P] [T] et M. [D] [T] réalisée devant la 4ème chambre commerciale de la cour d’appel de Nîmes ;

Vu l’ordonnance d’incident du 16 mai 2025 rendue par la présidente de la 4ème chambre commerciale de la cour d’appel de Nîmes (n° RG 25/001264) prononçant la jonction des procédures n° RG 25/00691 et n° RG 25/01264 sous le seul et unique numéro 25/00691 ;

Vu l’arrêt du 14 novembre 2024 rendu par la 3ème chambre civile de la cour de cassation (n° de pourvoi B 23-16.722) cassant et annulant partiellement l’arrêt du 23 mars 2023 (n° RG 22/04125) rendu par la 2ème chambre civile de la cour d’appel de Montpellier qui a confirmé l’ordonnance rendue le 20 mai 2022 par le vice-président du tribunal judiciaire de Montpellier, sauf en ce qu’elle a débouté M. [P] [T] et M. [D] [T] de leur fin de non-recevoir tenant à la prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’occupation et les a condamnés aux dépens de l’incident, la Cour déclarant également prescrite l’action en fixation de l’indemnité d’occupation et déclarant irrecevable l’action en fixation de l’indemnité d’occupation formée par Mme [I] [Z] épouse [U] ;

Vu l’avis de fixation de l’affaire à bref délai du 17 mars 2025 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 24 novembre 2025 par M. [P] [T] et M. [D] [T], appelants, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 26 novembre 2025 par Mme [I] [Z] épouse [U], intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’ordonnance du 17 mars 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 27 novembre 2025.

***

Par acte du 22 décembre 1981, M. [A] [Z] a donné à bail à M. [Y] [T] un local commercial situé [Adresse 6], lequel a été renouvelé une première fois par acte du 25 janvier 1991, puis par acte du 23 mai 2000 conclu entre M. [A] [Z] et Messieurs [L], [D] et [P] [T].

Par acte du 24 septembre 2009, M. [D] [T] et M. [P] [T] ont fait signifier à Mme [I] [U], venant aux droits de M. [A] [Z], une demande de renouvellement dudit bail commercial au visa de l’article L. 145-10 du code de commerce.

Par actes notariés des 21 avril 1999 et 19 décembre 2002, M. [L] [T], preneur à bail de locaux commerciaux depuis 1963, a fait donation de ses parts d’indivision de son fonds de commerce à MM. [P] et [D] [T]

Par acte du 23 mars 2018, Mme [I] [U] a délivré à Messieurs [D] et [P] [T] un congé à effet au 31 décembre 2018 au visa de l’article L.145-14 du code de commerce, avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction.

Par acte du 17 décembre 2020, Messieurs [P] et [D] [T] ont fait assigner Mme [I] [U] en référé afin d’ordonner une mesure d’expertise pour permettre au tribunal d’apprécier le montant des indemnités d’éviction et d’occupation à compter du 31 décembre 2018, jusqu’à la libération effective des lieux.

Par acte d’huissier de justice du 30 décembre 2020, Mme [I] [U] a notifié à MM. [P] et [D] [T] son intention de voir fixer l’indemnité d’occupation à au moins 6.000 euros hors taxes par mois, devant le tribunal judiciaire de Montpellier.

Par ordonnance du 18 février 2021, le président du tribunal judiciaire de Montpellier a fait droit à la demande d’expertise.

***

Par exploit du 27 juillet 2021, Mme [I] [U] a fait assigner MM. [P] et [D] [T] en demande de fixation, de compensation et de condamnation à une indemnité d’occupation de droit commun, devant le tribunal judiciaire de Montpellier.

Messieurs [P] et [B] [T] ont saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en paiement d’une indemnité d’occupation, et la bailleresse a demandé qu’il soit jugé que les locataires avaient subi la perte de leur droit à une indemnité d’éviction par l’effet de la prescription.

***

Par ordonnance du 20 mai 2022, le vice-président du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant comme juge de la mise en état, a statué ainsi :

« Déclarons recevable la fin de non-recevoir soulevée par M. [P] [T] et M. [D] [T] tenant à la prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’occupation.

Déboutons M. [P] [T] et M. [D] [T] de leur fin de non-recevoir tenant à la prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’occupation.

Déclarons les fins de non-recevoir soulevées par Mme [I] [Z] épouse [U] tenant à la prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’éviction irrecevables.

Renvoyons l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 05 décembre 2022 avec :

— injonction à M. [P] [F] et M. [D] [T] de conclure au fond avant le 30 septembre 2022

— injonction à Mme [I] [Z] épouse [U] de conclure au fond à l’issue.

Laissons à chacune des parties ses frais irrépétibles.

Laissons les dépens de l’incident a la charge de M. [P] [T] et M. [D] [T]. ».

***

MM. [P] et [D] [T] ont relevé appel le 28 juillet 2022 de cette ordonnance du 20 mai 2022, pour la voir infirmer, annuler ou réformer en ce qu’elle a :

débouté MM. [P] et [D] [T] de leur fin de non-recevoir tenant à la prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’occupation ;

laissé à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

***

Par arrêt du 23 mars 2023, la deuxième chambre civile de la cour d’appel de Montpellier a statué et :

« Déclare recevable l’appel formé par [P] [T] et [D] [T].

Constate l’absence d’effet dévolutif de l’appel incident formé par [I] [U].

Confirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle a débouté [P] et [D] [T] de leur fin de non-recevoir tenant à la prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’occupation et les a condamnés aux dépens de l’incident.

Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant ;

Déclare prescrite l’action en fixation de l’indemnité d’occupation.

Déclare irrecevable l’action en fixation de l’indemnité d’occupation formée par [I] [U].

Condamne [I] [U] à payer à [P] [T] et [D] [T] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne [I] [U] aux dépens de première instance et d’appel. ».

***

Par acte du 4 mars 2024, Mme [I] [U] a formé un pourvoi (n° B 23-16.722) en cassation.

***

Par arrêt du 14 novembre 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a statué et :

« Casse et annule sauf en ce qu’il déclare recevable l’appel de MM. [P] et [D] [T] l’arrêt rendu le 23 mars 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Montpellier ;

Remet, sauf sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état ou elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Nîmes ;

Condamne MM. [P] et [D] [T], pris tant en leur qualité d’exploitant personnel qu’en leur qualité de co-exploitant indivisaire, aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par MM. [P] et [D] [T], pris tant en leur qualité d’exploitant personnel qu’en leur qualité de co-exploitant indivisaire, et les condamne à payer à Mme [Z] la somme de 3 000 euros. ».

***

Par déclaration de saisine du 4 mars 2025, Mme [I] [U] a saisi la chambre commerciale de la cour d’appel de Nîmes (n° RG 25/00691), pour voir annuler, infirmer ou à tout le moins réformer l’ordonnance du 20 mai 2022, en ce qu’elle a :

déclaré recevable la fin de non-recevoir soulevée par M. [P] [T] et M. [D] [T] tenant à la prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’occupation

déclaré les fins de non-recevoir soulevées par Mme [I] [U] tenant à la prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’éviction irrecevables

Par déclaration de saisine du 11 avril 2025, MM. [P] et [D] [T] ont saisi la chambre commerciale de la cour d’appel de Nîmes (n° RG 25/01264), pour voir annuler et à tout le moins réformer l’ordonnance du 20 mai 2022, en ce qu’elle les a déboutés de leur fin de non-recevoir tenant à la prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’occupation et de leur demande relative à l’article 700 et aux dépens.

Par ordonnance d’incident du 16 mai 2025, ces deux procédures ont fait l’objet d’une jonction sous le seul et unique numéro 25/0691.

***

Dans leurs dernières conclusions, MM. [P] et [D] [T], appelants, demandent à la cour, au visa de l’article 33 du décret n°53-960 du 30 septembre 1953, des articles L 145-9, L145-28, L 145-60 et R 145-23 à R145-29 du code de commerce, des articles 2231, 2239, 2240, 2241 et 2244 du code civil, et des articles 122 et 700 et 795 du code de procédure civile, de :

« Réformer l’ordonnance du juge de la mise en état du 20 mai 2022 en ce qu’elle a :

— débouté MM. [P] et [D] [T] de leur fin de non-recevoir tenant de la prescription de Mme [U] à agir en fixation de l’indemnité d’occupation,

— laissé à chacune des parties ses frais irrépétibles,

— laissé les dépens de l’incident à la charge de MM. [T].

Et statuant à nouveau :

— accueillir la fin de non-recevoir soulevée par MM. [P] et [D] [T] tenant de la prescription de Mme [U] à agir en fixation de l’indemnité d’occupation,

— constater que la demande de fixation d’indemnité d’occupation présentée par Mme [Z] épouse [U] pour la première fois par assignation en date du 27 juillet 2021 est irrecevable au motif que son action en fixation de cette indemnité est prescrite,

— condamner Mme [Z] épouse [U] à verser à MM. [T] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [Z] épouse [U] aux entiers dépens de l’instance,

— rejeter toute demande contraire de Mme [U].

Confirmer la décision en ce qu’elle a :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Mme [U] tenant de la prescription de MM. [P] et [D] [T] à agir en paiement de l’indemnité d’éviction. ».

Au soutien de leurs prétentions, MM. [P] et [D] [T], appelants, exposent que :

la notification par huissier des désirs de Mme [U] effectuée le 30 décembre 2020 n’a pas eu pour effet d’interrompre la prescription de son action en fixation de l’indemnité d’occupation, car cet acte ne constitue ni une demande en justice, ni un acte d’exécution forcée, ni une mesure conservatoire ;

Mme [U] ne peut se prévaloir de l’interruption de la prescription effectuée par Messieurs [T] à leur seul bénéfice, en sorte que ses conclusions en référé ne peuvent être considérées comme une demande expresse à être associée aux opérations d’expertise ;

Mme [U] ne peut davantage se prévaloir du délai de prescription de droit commun de cinq ans en application de la règle « Specilia généralibus dérogant » qui ne permet pas au bailleur négligent d’opter pour une disposition de droit commun lorsqu’une disposition du statut des baux commerciaux a vocation à s’appliquer ;

La question de la prescription de l’action du bailleur en fixation d’une indemnité d’occupation est indépendante de l’action des locataires en fixation d’une indemnité d’éviction en sorte qu’à supposer que cette dernière action soit prescrite, les locataires n’en seraient pas pour autant privés du droit de soulever la prescription de l’action de la bailleresse ;

La prescription de l’action du bailleur commence à courir dés la date d’effet du congé et non à la date où le droit des locataires au bénéfice de l’indemnité d’éviction est consacré dans son principe qui concerne le cas où un congé a été délivré sans offre d’indemnité d’éviction, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

L’assignation en référé du 17 décembre 2020 par les locataires ne vaut pas reconnaissance de leur part du droit de la bailleresse à faire fixer l’indemnité d’occupation conformément à l’article L.145-28 ;

Le paiement spontané par les locataires qui se maintiennent dans les lieux, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer précédemment payé ne vaut pas reconnaissance univoque du droit au bailleur à faire fixer l’indemnité d’occupation, dés lors qu’en payant cette indemnité, les locataires ne font que se conformer à la jurisprudence ;

Mme [U] soutient que son action en fixation de l’indemnité d’occupation ne serait pas prescrite au motif que « l’interruption de la prescription ou le délai de forclusion profite également au défendeur pour faire valoir ses propres prétentions liées au litige ».

Si l’interruption de la prescription résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance (article 2242 du code civil), l’extinction de l’instance intervenant avec l’ordonnance qui désigne l’expert, l’article 2231 du code civil énonce que l’interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien. » ; il en résulte que Messieurs [T] disposaient donc d’un nouveau délai de deux ans à compter de l’ordonnance de référé initiale du 18 février 2021, pour agir au fond, ce qu’ils ont fait par conclusions du 23 septembre 2022 ;

Le fait que l’action en paiement de l’indemnité d’éviction des frères [T] n’ait pas été assortie d’une demande de provision est sans effet sur l’interruption du délai de prescription.

***

Dans ses dernières conclusions, Mme [I] [U], intimée, demande à la cour, au visa des articles 2224, 2240, 2241 et 2242 du code civil, des articles L 145-9, L 145-10, L 145-28, L 145-60, R 145-20 et R 145-23 du code de commerce, des dispositions de la loi du 17 juin 2008, et des articles 122 et 784 du code de procédure civile, de :

« Déclarer la saisine de la cour de renvoi recevable et régulière en la forme.

L’objet de l’appel de l’ordonnance du 20 mai 2022 :

Déclarer recevable la fin de non-recevoir soulevée par MM. [P] et [D] [T] tenant la prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’occupation,

Débouter MM. [P] et [D] [T] de la fin de non-recevoir tenant à la prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’occupation,

Déclarer la fin de non-recevoir soulevée par Mme [Z] tenant à la prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’éviction irrecevable,

En conséquence :

Dire et juger qu’il n’a pas eu de demande de paiement de l’indemnité d’éviction dans les deux années de la date de la signification du congé ou du terme du bail y compris dans l’assignation du 17 décembre 2020

Vu l’article L 145-60 du code de commerce.

Dire et juger que le délai de prescription de l’article L 145-60 n’a pas été interrompu par une assignation saisissant le tribunal judiciaire dans le 2 ans de la signification du congé ou dans les 2 années qui ont suivi le terme du bail.

Dire et juger à défaut que suite à l’ordonnance prononcée par le juge des référés, le tribunal n’a pas été saisi dans les deux ans d’une action en paiement par l’indivision [T].

Dire et juger que les frères [T] ont perdu le bénéfice des dispositions des articles L 145 et suivants du code de commerce, et le droit à une éventuelle indemnité d’éviction,

De déclarer recevable et non prescrite l’action en fixation de l’indemnité d’occupation intentée par Mme [U] vis-à-vis des frères [T], la prescription ayant été interrompue/suspendue soit par l’acte extrajudiciaire du 30 décembre 2020, soit par la reconnaissance de ce droit dans l’assignation des preneurs du 17 décembre 2020, soit par le déroulement de l’expertise ordonnée à la demande des preneurs et acceptée par la bailleresse.

Débouter les frères [T] de toutes leurs exceptions et fins de non-recevoir, en ce qu’elles tendent à priver la bailleresse du droit à indemnité d’occupation.

En conséquence,

Infirmer partiellement l’ordonnance prononcée par le juge de la mise en état en date du 20 mai 2022 sur la recevabilité de la demande de fixation d’une indemnité d’éviction par MM. [T].

Sur l’indemnité d’éviction

Déclarer irrecevable, à défaut, les débouter comme étant prescrite l’action en paiement de MM. [T] en fixation et paiement d’une indemnité d’éviction suite au refus de renouvellement Dubaï commercial des locaux situés à [Localité 7] [Adresse 5]

Ordonner l’expulsion de MM. [T] ainsi que des occupants de leur chef avec au besoin avec le concours de la force publique de l’immeuble situé [Adresse 6].

Subsidiairement

A défaut

Réserver au tribunal les conséquences de cette situation et notamment l’expulsion des requis et la fixation de l’indemnité d’occupation, désormais soumise au délai de cinq ans des dispositions des articles 2240 et suivants du code civil,

Très subsidiairement, sur l’indemnité d’occupation

Vu l’article 2240 du code civil

Dire et juger qu’en l’absence de formalisme dans la loi concernant la possibilité pour un bailleur de demander l’indemnité d’occupation avant la saisine du tribunal,

Dire et juger que la signification du 30 décembre 2020 a interrompu le délai de deux ans, opposable à la concluante pour demander le montant de l’indemnité d’occupation aux occupants,

Dire et juger que les frères [T] ont eux-mêmes interrompu la prescription en demandant la fixation du montant de l’indemnité d’occupation dans l’assignation du17 décembre 2020, et le paiement de l’indemnité d’occupation à compter du 01 janvier 2021 et de la mission d’expertise confiée à M. [H] expert.

Déclarer recevable et non prescrite la demande en fixation de l’indemnité d’occupation présentée par Mme [U].

En conséquence, confirmer l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 20 mai 2022 sur l’absence de prescription de l’action fixation et paiement l’indemnité d’occupation due par les occupants et débouter l’indivision [T] de leurs demandes, fins et conclusions,

Les condamner aux entiers dépens ainsi qu’à 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. ».

Au soutien de ses prétentions, Mme [I] [U], intimée, expose que :

les frères [T] n’ont pas saisi le Tribunal d’une action en paiement de l’indemnité d’éviction dans le délai de 2 ans à compter de la date de la notification du congé ou du terme du bail,

Le juge des référés a statué sur la demande de désignation d’un expert seulement, et n’a pas été saisi d’une action en paiement provisionnel ;

Il en résulte que les frères [T] ont perdu le droit au maintien dans les lieux et au bénéfice de la propriété commerciale, en sorte qu’ils ne sont plus recevables à poursuivre une action en contestation du principe d’une indemnité d’occupation au bénéfice de la bailleresse ;

le congé met fin au bail et le défaut de saisine du tribunal dans les deux ans de la signification du congé rend irrecevable l’action en contestation de la fixation et du paiement de l’indemnité d’occupation fondée sur les dispositions des articles L. 145 et suivants du code de commerce

La désignation d’un expert par le juge des référés à la demande du locataire, en vue d’évaluer l’indemnité d’éviction, ne constitue pas une demande au fond et n’interrompt pas, à elle seule, le délai de prescription de l’action en fixation ou paiement de l’indemnité d’éviction ; Seule l’assignation au fond du bailleur devant le tribunal compétent a cet effet ;

Les frères [T] ne sont plus débiteurs d’une indemnité d’occupation aux conditions de l’article L.145 du code de commerce, mais d’une indemnité d’occupation de droit commun en raison de leur maintien dans les lieux au sens du code civil, en sorte que la prescription applicable est la prescription de 5 ans de l’article 2224 du code civil ;

la demande du 17 décembre 2020 est un acte juridiquement inefficace pour

interrompre la prescription et le délai de prescription a continué de courir jusqu’au 23 mars 2022, date à laquelle il était définitivement expiré.

2°) sur l’indemnité d’occupation :

Par acte extra judiciaire du 30 décembre 2020, Mme [U] a demandé la fixation d’une indemnité à 6 000 euros par mois : cette notification peut valoir manifestation positive d’un droit et une demande interruptive selon l’analyse doctrinale de certains arrêts ;

Le texte qui organise les relations entre le bailleur et son locataire (article L.145-1 du code de commerce) reconnait que la signification d’un courrier recommandé avec accusés de réception ou un acte extra judiciaire interrompt les actions et délais pour la fixation du loyer et la révision du loyer ;

L’assignation en référé du 17 décembre 2020, dans laquelle les frères [T] demandent la désignation d’un expert pour déterminer l’indemnité d’occupation, constitue une reconnaissance de dette au sens de l’article 2240 du code civil et cette reconnaissance a interrompu la prescription au profit des deux parties ;

postérieurement à l’ordonnance prononcée par le juge, un sapiteur a été désigné d’un commun accord par les parties pour proposer une indemnité d’occupation. Cette démarche ne s’est pas faite sous réserve d’un appel de l’ordonnance. Il s’agit encore d’un aveu.

***

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande en paiement/fixation de l’indemnité d’éviction :

En application de l’article L.145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, il doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L’article L.145-28 du code de commerce prévoit qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue.

Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clause du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII, compte-tenu de tous les éléments d’appréciation.

L’article L.145-33 inclus dans la section VI prévoit que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, déterminée, à défaut d’accord, selon cinq éléments cités par le texte.

Enfin, l’article L.145-60 dispose que toutes les actions exercées «en vertu du présent chapitre» se prescrivent par deux ans.

Le droit à indemnité d’occupation existe par l’effet de la loi, mais il ne devient exigible qu’à la suite d’un accord amiable ou d’une demande judiciaire.

S’agissant du délai de prescription de l’action en paiement d’une telle indemnité, il est jugé qu’il court à compter de la date d’effet du congé dès lors que le congé avec refus de renouvellement offre une indemnité d’éviction et que le droit à indemnité n’a pas été contesté par la suite (3 Civ., 10 décembre 1997, n 96-13.373)

En revanche, selon une jurisprudence constante, le délai court à compter du jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du locataire au bénéfice d’une indemnité d’éviction que le bailleur a dénié (3 Civ., 23 mars 2011, n° 10-13.898 ; 3 Civ., 17 octobre 2012, n° 11-22.920 ; 3 Civ., 15 décembre 2016, n° 15-23.508 ; 3 Civ., 18 janvier 2018, n° 16-27.678)

Lorsque les relations entre les parties ne sont pas ou plus soumises au statut des baux commerciaux, l’action en paiement d’une indemnité d’occupation est soumise au régime de droit commun et la prescription applicable est celle de l’article 2224 du code civil (3 Civ., 14 mars 1973, n° 71-13.963 ; 3 Civ., 21 mai 1974, n° 7310.786).

Lorsqu’est délivré un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction et que l’action du preneur en paiement de cette indemnité est prescrite, l’indemnité d’occupation dont

le preneur est redevable doit être calculée selon les critères fixés par les articles L.145-33 et suivants du code de commerce, pour la période courant de l’expiration du bail à la date de prescription de l’action, ne devenant une indemnité pour occupation sans droit ni titre qu’à compter de cette date (3è Civ., 5 septembre 2012, n° 11-19.200 Bull n°110)

Ainsi, l’indemnité d’occupation, due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce et l’action en

paiement de cette indemnité est, comme telle, soumise à la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 de ce code. Cette indemnité d’occupation statutaire, qui, à défaut de convention contraire, doit être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, se substitue rétroactivement au loyer dû sur le fondement de l’article L. 145-57 du même code.

Il s’ensuit que le bailleur, n’ayant connaissance des faits lui permettant d’agir en paiement de cette indemnité qu’à compter du jour où il est informé de l’exercice par le locataire de son droit d’option, le délai de la prescription biennale ne court qu’à compter de cette date.

Par ailleurs, lorsque le locataire se maintient dans les lieux après l’exercice de son droit d’option, il est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun soumise à la prescription quinquennale, dont le délai court à compter de ce même jour ( 3ème civ ;16 mars 2023 pourvoi n°21-19707).

Il en résulte que la réponse à donner à la fin de non-recevoir de l’action en paiement/fixation d’une indemnité d’occupation, tirée de la prescription, dépend du droit potentiel du locataire à une indemnité d’éviction.

La fin de non-recevoir soulevée par Mme [U], tirée de la prescription de la demande de MM. [T] en paiement/fixation d’une indemnité d’éviction est recevable, et l’ordonnance du juge de la mise en état doit être infirmée en ce qu’elle l’a déclarée irrecevable au motif que l’affaire au fond concerne exclusivement une demande en paiement de l’indemnité d’occupation et ne concerne pas l’action en paiement de l’indemnité d’éviction susceptible d’être menée ultérieurement par les défendeurs à la présente instance.

En l’espèce, le bail ayant été dénoncé par Mme [U] bailleresse, avec offre d’une indemnité d’éviction, le point de départ du délai de prescription de la demande en paiement/fixation d’une indemnité d’éviction, soit le délai de deux ans de l’article L. 145-60 du code de commerce est la date pour laquelle le congé a été donné ; soit en l’espèce le 31 décembre 2018, en sorte que MM. [T] pouvaient agir en fixation d’une indemnité d’éviction jusqu’au 31 décembre 2020.

Mme [U] dénie tout effet interruptif à l’acte du 17 décembre 2020 par lequel MM.[P] et [D] [T] l’ont fait assigner en référé afin d’ordonner une mesure d’expertise pour permettre au tribunal d’apprécier le montant des indemnités d’éviction et d’occupation.

Il résulte cependant des dispositions de l’article 2244 du code civil qu’une citation en justice, même en référé, un commandement ou une saisie, signifiés à celui qu’on veut empêcher de prescrire interrompent la prescription ainsi que les délais pour agir.

Et l’effet interruptif de prescription résultant d’une action en justice se prolonge jusqu’à ce que le litige trouve sa solution de sorte que le nouveau délai de prescription ne commence à courir qu’à compter de la décision qui met définitivement fin à l’instance.

Aucune disposition légale ou jurisprudentielle n’exige que l’effet interruptif de prescription attaché à la demande en justice soit conditionné par une demande de provision devant le juge des référés saisi d’une demande d’expertise comme c’est le cas dans le présent litige.

Mme [U] n’est, par conséquent, pas fondée à soutenir que seule l’assignation au fond du bailleur devant le tribunal compétent aurait un effet interruptif de prescription.

Il en résulte qu’en saisissant le juge des référés d’une demande d’expertise aux fins d’évaluation des indemnités d’éviction par acte du 17 décembre 2020, MM. [P] et [D] [T] ont présenté une demande en justice qui a valablement interrompu le délai biennal de prescription, lequel arrivait à expiration le 31 décembre 2020.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en paiement/fixation d’une indemnité d’occupation :

MM. [T] soutiennent que l’action de Mme [U] en fixation d’une indemnité d’occupation présentée pour la première fois par la bailleresse par assignation du 27 juillet 2021 est prescrite depuis le 31 décembre 2020, date d’expiration du délai de deux ans consécutif au congé donné à effet du 31 décembre 2018.

Il résulte des développements ci-avant que la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande en paiement/fixation d’une indemnité d’éviction par MM. [P] et [D] [T] n’est pas prescrite. Il appartiendra donc au juge du fond de statuer sur le droit des locataires à une indemnité d’éviction.

Selon une jurisprudence constante, le point de départ du délai de prescription de l’action en paiement d’une indemnité d’occupation est la date d’effet du congé donné par le bailleur avec offre d’une indemnité d’éviction dès lors que le droit du locataire à bénéficier de cette indemnité n’a jamais été contesté.

En l’espèce, le congé délivré à la requête de Mme [I] [U] le 23 mars 2018 contient précisément l’offre de payer aux requis une indemnité d’éviction s’ils remplissent les conditions de la loi, dont le montant sera déterminé selon les dispositions légales.

Cependant, Mme [U] ayant soutenu la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, elle a, ce faisant, remis en cause le droit à une indemnité d’éviction de ses locataires, en dépit des termes de son offre lors de la délivrance du congé.

Mme [U] remet également en cause le droit à l’indemnité d’éviction lorsqu’elle indique dans ses écritures que l’offre d’indemnité d’éviction est soumise à la condition que les locataires remplissent les conditions exigées par la loi tout en soulignant qu’ils n’ont, à ce jour, pas engagé d’action pour entendre statuer sur leur droit à cette indemnité, ce qui sous-entend qu’ils ne justifieraient pas remplir les conditions leur permettant de prétendre à cette indemnité.

Il en résulte que le délai de prescription de la demande en paiement/fixation de l’indemnité d’occupation sollicitée par la bailleresse ne commencera à courir que lorsque le droit à l’indemnité d’éviction des locataires sera définitivement consacré par le juge du fond.

L’ordonnance du premier juge qui a jugé que la suspension du délai de prescription résultant de l’ordonnance de référé désignant un expert bénéficiait à la bailleresse qui s’était associée à la demande d’expertise, par exception au principe de l’effet relatif de l’effet suspensif de l’acte interruptif qui ne profite qu’à l’auteur de l’acte, sera confirmée par substitution de motif.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande en paiement/fixation de l’indemnité d’occupation au bénéfice de Mme [U] est rejetée.

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Sur les frais de l’instance :

Compte tenu de l’issue du litige, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

L’équité et la situation économique respective des parties ne commandent pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme l’ordonnance du juge de la mise en état de [Localité 7] du 18 mars 2022 déférée en ce qu’elle a déclaré recevable la fin de non-recevoir soulevée par Messieurs [P] et [D] [T] tenant à la prescription de l’action en fixation d’une indemnité d’occupation et en ce qu’elle les a déboutés de cette fin de non-recevoir tenant à la prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’occupation

Infirme l’ ordonnance du juge de la mise en état de [Localité 7] du 18 mars 2022 déférée en ce qu’elle a déclaré les fins de non-recevoir soulevées par Mme [I] [Z] épouse [U] tenant à la prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’éviction irrecevables

Statuant à nouveau sur le chef infirmé

Déclare recevable la fin de non-recevoir soulevée par Mme [I] [Z] épouse [U] tenant à la prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’éviction

Déboute Mme [I] [Z] épouse [U] de sa fin de non-recevoir tenant à la prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’éviction

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne chacune des parties, Messieurs [P] et M. [D] [T], in solidum d’une part et Mme [I] [Z] épouse [U] d’autre part, à conserver la charge de ses propres dépens

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,