COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 24/01/2022

M^e Alexis DEVAUCHELLE

M^e Estelle GARNIER

ARRÊT du : 24 JANVIER 2022

N° : - : N° RG 19/02806 – N° Portalis DBVN-V-B7D-GAGO

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du 04 Juillet 2019

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265249236651838

La SARL TWINKYCO, immatriculée au RCS de LYON sous le n° 487 628 232, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Alexis DEVAUCHELLE du barreau d’ORLEANS

représentée par M^e Claude BADIER de l’ASSOCIATION PERRIN BADIER, avocat plaidant au barreau de PARIS

D’UNE PART

INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265248266153646

La SCI L’ETANG DU MANOIR, immatriculée au RCS de VIENNE sous le […], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège,

[…]

[…]

représentée par M^e Estelle GARNIER, avocat postulant au barreau d’ORLEANS

représentée par M^e Sandra KABA substituant M^e David PITOUN de la SAS OLLYNS, avocat plaidant du barreau de PARIS

La SAS RESIDENCE DE LA BECTHIERE, immatriculée au RCS de TOURS sous le n°382 273 373, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège, […]

représentée par M^e Estelle GARNIER, avocat postulant au barreau d’ORLEANS

représentée par M^e Sandra KABA substituant M^e David PITOUN de la SAS OLLYNS, avocat plaidant du barreau de PARIS

PARTIE INTERVENANTE :

Maître Z Y, notaire associé exerçant au sein de la SCP REGNIER & ASSOCIES

[…]

[…]

n’ayant pas constitué avocat

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du :1er Août 2019• ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 05 Octobre 2021•

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

Madame Laurence FAIVRE, Président de chambre,• Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,• M^me A B C, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.•

Greffier :

Madame Fatima HAJBI, Greffier lors des débats et du prononcé.•

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 NOVEMBRE 2021, à laquelle ont été entendus Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 24 JANVIER 2022 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

L’arrêt a été signé par Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, qui a participé au débat et au délibéré, en remplacement de Madame Laurence FAIVRE, Président de chambre régulièrement empêché.

FAITS ET PROCÉDURE

M. et M^me X ont souhaité effectuer une opération financière de défiscalisation en investissant dans un bien immobilier destiné à la location meublée professionnelle dans une résidence pour personnes âgées dépendantes dénommée La Becthière, située à […].
Par contrat de vente sous conditions suspensives, signé le 6 février 2006, la société Twinkyco, dont les époux X sont les associés uniques, a acquis d’une part de la SCI de L’étang du manoir, les lots n° 6, 7, 8 et 11 correspondant à des chambres et leur quote-part des parties communes dans l’ensemble immobilier de la résidence la Becthière au prix total de 350 000 euros, et d’autre part de la société La résidence de la Becthière les biens mobiliers destinés à les garnir pour un montant total de 16 611,12 euros TTC, l’acte stipulant une solidarité et une indivisibilité des vendeurs. Les ventes ont été réitérées par acte authentique dressé le 18 octobre 2006 par Maître Z Y, notaire.

Pour financer son acquisition, la société Twinkyco a souscrit auprès de la société BNP Paribas un emprunt bancaire pour lequel les époux X se sont portés cautions solidaires.

Par acte sous seing privé conclu le même jour, la société Twinkyco a donné à bail commercial pour une durée de 11 années et 9 mois à la société La résidence de la Becthière les biens acquis, lui confiant ainsi la gestion de la maison de retraite et le soin de sous-louer les chambres aux résidents, moyennant un loyer annuel de 23 611,15 euros HT.

Après renégociation du loyer, un second bail a été signé le 1er janvier 2009 avec un loyer annuel de 27 000 euros, jusqu’au 30 septembre 2020.

Par courrier du 21 octobre 2013, les copropriétaires de la résidence, dont la société Twinkyco, ont été informés par le groupe dont dépend la société la société La résidence de la Becthière, de sa décision de déménager la résidence pour la transférer dans la construction nouvelle d’Azay-Le-Rideau, seule capable d’abriter les lits supplémentaires.

Soutenant que la destination de la résidence en EHPAD était une condition essentielle de l’acquisition, la société Twinkyco a, par actes d’huissier de justice des 9 et 13 novembre 2015, fait assigner la SCI de L’étang du Manoir et la société La résidence de la Becthière devant le tribunal de grande instance de Tours, aux fins de voir prononcer la résiliation de la vente immobilière et de la vente mobilière du 18 octobre 2006 aux torts des vendeurs, sur le fondement principal de la garantie d’éviction et sur les fondements subsidiaires du dol et du manquement à l’obligation de délivrance conforme.

Par acte d’huissier de justice du 19 septembre 2016, la société La résidence de la Becthière a fait signifier à la société Twinkyco un congé à effet à l’issue du bail commercial le 30 septembre 2020.

Par jugement du 4 juillet 2019 le tribunal de grande instance de Tours a :

- débouté la société Twinkyco de l’intégralité de ses demandes ;

- condamné la société Twinkyco à payer à la SCI de L’étang du Manoir et à la SAS La résidence de la Becthière la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, soit 2 000 euros chacune ;

- condamné la société Twinkyco aux dépens de l’instance ;

- accordé à Maître Emeric Desnoix, avocat associé de la SCP Prieto Desnoix, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment considéré que :

- sur la garantie d’éviction : l’usage du bien en EHPAD n’était pas garanti par les vendeurs à l’égard de la société Twinkyco de façon illimitée, mais seulement pendant le temps du bail et celui de l’autorisation d’exploiter ; la société Twinkyco était parfaitement informée que la société La résidence de la Becthière était seule titulaire de l’autorisation d’exploiter un EHPAD, et que cette dernière disposait de la faculté de ne pas renouveler le bail à son échéance ; si l’autorisation d’exploiter a été transférée sur un autre site et l’usage du bien en EHPAD a cessé, le congé n’a été délivré que pour le terme de ce bail et les loyers sont régulièrement versés ; les copropriétaires de la résidence peuvent rechercher un nouvel exploitant de maison de retraite, en EHPAD ou non – ou d’un autre établissement médico-social, conformément à la destination de la résidence contenue au règlement de copropriété ;

- sur la réticence dolosive : la nullité de la vente n’est pas encourue, dès lors que les vendeurs n’ont pas dissimulé le fait que la destination d’EHPAD dépendait d’une autorisation administrative accordée à la société La résidence de la Becthière qui était titulaire d’un bail commercial d’une durée de 11 ans et 9 mois, ni l’existence d’un projet d’extension de la maison de retraite qui n’a finalement pu être réalisé ; les vendeurs ne sont pas tenus d’une obligation de conseil et d’information de l’acquéreur sur la rentabilité ou la pérennité de son investissement immobilier et sur les risques précisément encourus en cas de retrait de l’autorisation d’exploitation de l’EHPAD, ou de congé délivré par le preneur ;

- sur l’obligation de délivrance conforme : les biens immobiliers et mobiliers ont été délivrés par les vendeurs conformément aux stipulations contractuelles, puisque la résidence a été exploitée par la titulaire du bail commercial en EHPAD pendant dix ans ; bien que l’autorisation d’exploitation de l’EHPAD ait été transférée sur un autre établissement, la société La résidence de La Becthière n’a délivré congé qu’au terme contractuel du bail et a réglé les loyers afférents.

Par déclaration en date du 1er août 2019, la société Twinkyco a expressément interjeté appel de tous les chefs de ce jugement.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 22 mars 2021, la société Twinkyco demande à la cour de :

- la déclarer recevable et bien fondé en son appel ;

- infirmer la décision attaquée des chefs critiqués et statuant à nouveau :

- prononcer la résolution pour violation à l’obligation de garantie des vendeurs, ou subsidiairement la nullité pour vice du consentement ou très subsidiairement la résolution pour défaut de délivrance conforme, de la vente conclue avec la société La résidence de la Becthière d’une part, et la SCI de L’étang du Manoir d’autre part, passée le 18 octobre 2006 par-devant Maître Y, notaire, publiée au 2e bureau des hypothèques de Tours le 9 novembre 2006, volume 2006 P 5586, et portant sur partie d’un immeuble situé à Druye (Indre et Loire), 37190 lieu dit « La Becthière » cadastré section […], 37, 41 et 44 ;

En conséquence :

- condamner solidairement la société La résidence de la Becthière, et la SCI de L’étang du Manoir à lui rembourser le prix de ces ventes soit 350 000 euros au titre des biens immobiliers et 13 888,93 euros HT au titre des meubles et équipements, les charges de copropriétés, taxes foncières acquittées jusqu’au jour de la résolution et les honoraires d’acte de vente ;

- les condamner sous la même solidarité, à titre d’accessoires, à la somme de 36 388,56 euros HT d’honoraires de commercialisation et de 16 375 euros HT d’honoraires dits d’ingénierie ainsi qu’à la totalité des intérêts d’emprunt dus par elle au titre du crédit bancaire souscrit dans le cadre de la vente ;

- condamner solidairement la société La résidence la Becthière et la société SCI de L’étang du Manoir à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- ordonner la publication de la décision à intervenir au service de la publicité foncière compétent ;

- débouter la société La résidence la Becthière et la société SCI de L’étang du Manoir de leurs demandes reconventionnelles ;

À titre subsidiaire, vu les articles 1134, 1147 et 1382 anciens du code civil pour la période pré-contractuelle, ainsi que l’article 1604 du code civil :

- condamner solidairement la société La résidence la Becthière et la société SCI de L’étang du Manoir à lui payer la somme de 222 598,50 euros à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause :

- condamner solidairement la société La résidence la Becthière et la société SCI de L’étang du Manoir à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, de première instance et d’appel dont distraction au bénéfice de Maître Yves Motto, avocat, pour ceux de première instance et de Maître Dechauvelle, avocat, pour ceux qui concernent l’instance d’appel en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 3 mars 2021, la SCI de L’étang du Manoir et la société La résidence de La Becthière demandent à la cour de :

- les recevoir en leurs demandes et assignation en intervention forcée, et les y déclarer bien fondées ;

- déclarer la société Twinkyco mal fondée en son appel et le rejeter ;

- confirmer, dans toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

A titre liminaire :

- déclarer l’action de la société Twinkyco initiée suivant exploit introductif d’instance du 9 novembre 2015 prescrite depuis le 18 juin 2013 ;

- déclarer irrecevable la demande tendant à obtenir le paiement de dommages et intérêts au titre d’un manquement à leur obligation de délivrance conforme comme étant une demande nouvelle ne se rattachant pas à ses prétentions initiales devant la cour ;

- déclarer les demandes ci-dessous irrecevables ;

A titre principal, si par extraordinaire, la cour considérait que l’action n’était pas prescrite et que les demandes étaient recevables :

- rejeter la demande de garantie de la société Twinkyco formée à leur encontre au titre de l’éviction ;

Subsidiairement :

- rejeter les demandes de la société Twinkyco formulées sur le fondement d’un éventuel vice du consentement ;

A titre très subsidiaire :

- débouter la société Twinkyco de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions sur le fondement d’un prétendu manquement à l’obligation de délivrance de la SCI de L’étang du Manoir ;
- débouter en conséquence, la société Twinkyco de sa demande en paiement de la somme de 222 598,50 euros à titre de dommages et intérêts ;

À titre infiniment subsidiaire, et si par extraordinaire la cour considérait que la SCI de L’étang du Manoir avait manqué à son obligation de délivrance conforme :

- limiter le montant des dommages et intérêts, au montant des travaux de mise en conformité du réseau d’assainissement, réparti à proportion des tantièmes de copropriété détenus par les copropriétaires, soit la somme de 8 134,70 euros HT et 9 761,60 euros TTC ;

À titre reconventionnel, pour le cas où la vente du 18 octobre 2006 serait annulée, avec les conséquences en découlant sur le contrat de bail commercial :

- condamner la société Twinkyco à restituer à la société La résidence de la Becthière la somme totale de 414 843,82 euros au titre des loyers perçus pour la période allant du 18 octobre 2006 au 30 septembre 2020 ;

- ordonner la compensation, à due concurrence, avec les sommes qui pourraient être mises à la charge de la société La résidence de la Becthière ;

Si par extraordinaire, la décision de première instance était infirmée par la cour :

- déclarer l’assignation en intervention forcée délivrée à Maître Y recevable et bien fondée, lui déclarer commun et opposable l’arrêt à intervenir ;

- déclarer la responsabilité professionnelle de Maître Y engagée et le condamner à les garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à leur égard ;

Dans tous les cas :

- rejeter toutes demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires aux présentes ;

- condamner la société Twinkyco à leur payer, ensemble, une somme de 30 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Twinkyco aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Estelle Garnier.

Par acte d’huissier de justice délivré à personne le 5 mars 2021, la société La résidence la Becthière et la société SCI de L’étang du Manoir ont fait assigner Maître Z Y, notaire, en intervention forcée devant la cour d’appel.

Il convient de se référer aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des moyens soulevés.

SUR QUOI, LA COUR,

Les intimées soulèvent la prescription de l’action de l’appelante, mais ne formulent de moyen d’irrecevabilité qu’au titre de la demande fondée sur un vice de consentement. La demande relative à l’éventuelle prescription de l’action de l’appelante ne sera donc évoquée qu’au titre du dol.

Sur la garantie d’éviction du vendeur

L’appelante soutient qu’elle a acquis des lots de copropriété au sein d’un EHPAD qui du fait de la demande de transfert d’autorisation d’exploitation des 45 lits n’en est plus un depuis 2016 ; que la vente sous conditions suspensives prévoyait au titre de ses conditions essentielles que les biens étaient situés dans un ensemble immobilier destiné à EHPAD ; que, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, le règlement de copropriété, qui vise l’article L.312-1 du code de l’action sociale et des familles, confirme que l’immeuble est bien un EHPAD ; que M. et M^me X, profanes, ne pouvaient avoir connaissance du caractère temporaire et précaire de l’usage d’EHPAD ; que la promesse de vente et l’acte de vente ne mentionnaient pas le titulaire de l’autorisation et aucun acte n’en visait la durée limitée ; que la société La résidence de la Becthière s’est engagée solidairement et de manière indivisible avec la SCI de L’étang du manoir dans l’acte de vente et donc le manquement de l’un des vendeurs engage la responsabilité de l’autre ; que la résidence de la Becthière n’est plus exploitée en EHPAD depuis février 2016 alors que le bail consenti par la société Twinkyco était toujours en cours jusqu’au 30 septembre 2020 et la faculté de mettre fin au bail ne se confond pas avec une demande de transfert de lits, neuf ans avant la fin du bail ; que la possibilité de trouver un nouvel exploitant est un v’u pieu dès lors que les autorisations de création d’EHPAD sont devenues rares, le transfert d’une autorisation d’exploitation dans un établissement vieillissant étant par ailleurs un moyen précieux pour en ouvrir un neuf ; qu’un appel d’offres permettant une création d’EHPAD à Druye est inconcevable alors qu’un EHPAD neuf de 58 lits existe à quelques kilomètres ; que les vendeurs ont modifié volontairement, unilatéralement et en toute mauvaise foi, l’objet même de la cession avec une pleine conscience de la gravité de leur manquement et de ses conséquences pour leur acquéreur.

Les intimées répliquent qu’il ne saurait être reproché à la société La résidence de la Becthière une quelconque faute dans la conclusion et dans l’exécution du contrat de vente alors qu’elle n’est pas venderesse de l’immeuble ; que la SCI de L’étang du manoir ne s’est jamais engagée à vendre des biens et droits immobiliers dépendants d’un immeuble à destination d’EHPAD ; que la qualification d’EHPAD n’était pas expressément mentionnée dans l’acte de cession du 18 octobre 2006 ; que la destination d’EHPAD n’a pas été garantie par le vendeur ; que la destination d’activité commerciale de loueur en meublé dans le cadre d’une résidence avec services existe toujours même après la résiliation du bail par la société La résidence de la Becthière ; qu’il ne peut être considéré que le transfert de l’autorisation d’exploitation du site de La Becthière vers le site d’Azay-le-Rideau constituerait une éviction, dont la SCI devrait garantie à son acquéreur ; que c’est la société La résidence de la Becthière, seule titulaire de l’autorisation d’exploitation, qui a sollicité le transfert de cette autorisation sur un autre site, et non la SCI débitrice de la garantie d’éviction ; que la solidarité entre les vendeurs ne saurait être de nature à rendre, fictivement, la SCI titulaire de l’autorisation d’exploitation, et à contraindre la société La résidence de la Becthière à renoncer indéfiniment à résilier le bail commercial la liant à la société Twinkyco ; que la seule décision du preneur à bail des locaux de ne pas renouveler son bail à l’échéance contractuelle ne saurait caractériser une atteinte, par le vendeur, à l’exercice du droit de propriété cédé à son acheteur ; que la résiliation du bail n’empêchait pas les copropriétaires de chercher un nouvel exploitant de maison de retraite, conformément à la destination de la résidence contenue au règlement de copropriété.

L’article 1625 du code civil prévoit que le vendeur doit à l’acquéreur la possession paisible de la chose vendue.

L’article 1626 du code civil dispose que « le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ».

En application des articles 1625 et 1626 du code civil précités, le vendeur ne doit apporter aucun trouble de fait ou de droit à la propriété et à la possession de la chose cédée à l’acquéreur.

La société Twinkyco allègue avoir été victime d’une éviction par le vendeur résidant dans le transfert de l’autorisation d’exploitation de l’EHPAD sur un autre site.
L’acte authentique de vente du 18 octobre 2006 conclu entre la SCI de L’étang du manoir, vendeur, la société La résidence de la Becthière, vendeur et exploitant, d’une part, et la société Twinkyco, acquéreur, d’autre part, stipule que le contrat portait sur la cession des lots n° 6, 7, 8 et 11, soit des chambres avec WC et salle d’eau, dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété, situé à Druye lieu dit La Becthière. Les biens immobiliers étaient cédés par la SCI de L’étang du manoir, et le mobilier était cédé par la société La résidence de la Becthière, de sorte que ces deux sociétés avaient bien la qualité de vendeur.

L’acte prévoyait au paragraphe « propriété jouissance » ce qui suit :

« L’ACQUÉREUR est propriétaire des BIENS vendus à compter de ce jour.

Il en aura la jouissance à compter du même jour par la perception des loyers, lesdits BIENS devant être loués par l’ACQUÉREUR au profit de la société dénommée « LA RESIDENCE DE LA BECTHIERE », sus-dénommée, requérante aux présentes en vertu d’un bail régularisé concomitamment aux présentes.

En effet, l’ACQUÉREUR déclare vouloir exercer dans les locaux l’activité commerciale de loueur en meublé et la société dénommée LA RESIDENCE DE LA BECTHIERE assurera la gestion de la maison de retraite et fera son affaire personnelle de sous-louer les logements aux résidents et supportera les aléas de l’éventuelle vacance de certains d’entre eux.

Les biens et droits immobiliers, objet des présentes, sont destinés à l’activité commerciale de loueur en meublé dans le cadre d’une résidence d’habitation avec services ».

S’agissant des autorisations administratives existantes, l’acte de vente comporte le paragraphe suivant :

« Le VENDEUR déclare :

- que l’immeuble est exploité en vertu des autorisations administratives ci-après :

- Arrêté de la Préfecture de l’Indre-et-Loire en date du 17 décembre 2001, autorisant la transformation d’un établissement existant en EHPAD,

- Arrêté du Conseil Général en date du 17 décembre 2001, autorisant l’exploitation de 45 lits,

- Arrêté de Monsieur le Maire de la Commune de DRUYE en date du 21 janvier 2004, maintenant l’ouverture au public de l’établissement,

- Arrêté de Monsieur le Maire de la Commune de DRUYE en date du 1er mars 2005, maintenant l’autorisation d’ouverture au public ».

Il résulte de ces éléments que la société Twinkyco a acquis des lots de copropriété dans un ensemble immobilier à destination de maison de retraite, aux fins de louer des chambres en meublé.

La vente ne portait que sur les droits immobiliers et mobiliers dont les vendeurs étaient propriétaires, et n’emportait nullement cession au profit de l’acquéreur de l’autorisation d’exploiter un EHPAD, qui n’était pas attachée à l’immeuble et à son propriétaire mais à l’établissement médico-social exploité par la société La résidence La Becthière. Le contrat ne comporte d’ailleurs aucun engagement du vendeur quant au maintien dans l’avenir des autorisations administratives existantes au jour de la vente.

Suivant arrêté du 3 mai 2012, l’Agence régionale de Santé (ARS) de la région Centre a autorisé la société La résidence de la Becthière à transférer l’EHPAD « La Becthière » situé à Druye dans de nouveaux locaux situés sur la commune d’Azay-Le-Rideau.

Le transfert de l’EHPAD La Becthière, exploité par la société La Résidence La Becthière, tel qu’autorisé par l’ARS, ne constitue pas un trouble de fait ou de droit à la propriété des biens cédés à la société Twinkyco le 18 octobre 2006. En effet, l’acquéreur dispose de l’intégralité des droits de propriété acquis sur les lots de l’ensemble immobilier pour exercer son activité de location en meublé.

En conséquence, l’appelante doit être déboutée de ses demandes formées sur le fondement de la garantie d’éviction, et le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la nullité de la vente pour dol

L’appelante soutient qu’elle a investi dans des chambres d’EHPAD et le caractère éventuellement temporaire de l’EHPAD n’a été jamais été évoqué ; qu’elle n’a pas été informée du fait que l’extension envisagée était une condition au maintien de l’EHPAD ; que le Groupe Domidep savait, au moment même de la vente, que le sort de l’EHPAD à Druye dépendait d’une nouvelle autorisation de l’ARS et d’une construction qui n’étaient que futures et éventuelles ; que les intimées expliquent ainsi que, dès 2006, une augmentation de la capacité d’accueil de l’EHPAD était indispensable pour « atteindre un seuil critique au-delà duquel seulement son exploitation devenait rentable » ; que la destination d’EHPAD était déterminante pour elle comme pour tous les investisseurs dans un EHPAD qui n’ont, évidemment, pas conscience du caractère essentiel de l’autorisation de l’ARS sur laquelle aucune information ne leur avait été donnée ; que les venderesses ont, donc, retenu des informations essentielles qui engendraient pour les acquéreurs un aléa excédant manifestement celui inhérent à toute opération d’investissement ; qu’elle n’aurait pas envisagé un achat aussi onéreux en location de meublé professionnel avec un endettement sur 20 ans si elle avait été informée ; que l’erreur peut exister au jour du contrat mais ne se révéler qu’ensuite, comme en l’espèce et c’est la raison pour laquelle la prescription régie par l’article 1304 ancien du code civil ne court qu’à compter de la découverte de l’erreur.

Les intimées répliquent que l’entière action de la société Twinkyco est prescrite pour les motifs précédemment exposés et qu’en particulier celle-ci avait connaissance de la cause de nullité alléguée depuis le 18 octobre 2006, étant précisé qu’en application de l’article 1144 du code civil, le délai de l’action en nullité ne court, en cas d’erreur ou de dol, que du jour où ils ont été découverts ; que tous les actes signés faisaient très clairement apparaître la nature exacte des biens cédés et le fait que c’est une société exploitante qui devait exploiter les lots composant le bien immobilier, afin d’y exercer son activité de maison de retraite médicalisée ; qu’il leur est donc reproché à tort d’avoir toujours fait en sorte que l’acquéreur soit convaincu que son achat était celui de chambres d’EHPAD ; qu’il n’appartenait pas à la société La résidence de la Becthière de s’épancher, auprès de sa bailleresse, sur les décisions stratégiques qu’elle serait amenée à prendre pour le cas où elle serait entravée dans ses projets de développement ; que l’acquéreur connaissait la précarité de l’occupation de sa locataire, puisqu’elle lui avait elle-même consenti un bail d’une durée de 11 ans et 9 mois, à l’issue duquel les parties étaient convenues que la locataire pourrait quitter les lieux, moyennant le seul respect d’un délai de prévenance de 12 mois ; que dès lors qu’elle résiliait son bail à la date d’échéance, la société La résidence de la Becthière partait nécessairement avec son autorisation d’exploitation, laquelle lui est nommément attachée et constitue d’ailleurs l’élément principal de son fonds de commerce ; que la décision de la société Twinkyco, de se porter acquéreur des lots propriété de la SCI de L’étang du manoir, n’a été déterminée que par les avantages économiques et fiscaux qu’elle pouvait tirer de son statut de loueur en meublé dans le cadre d’une résidence avec services ; qu’il n’a jamais été fait croire à l’acquéreur à l’éternité de l’autorisation d’exploitation d’EHPAD ou du maintien de cette autorisation d’exploitation sur le site de Druye ; que l’acquéreur avait été informé du projet d’extension dès son acquisition, puisque ce projet était mentionné au règlement de copropriété, annexé à l’acte de vente ; que l’appelante ne rapporte pas la preuve d’un quelconque élément matériel, intentionnel ou déterminant des silences reprochés.

L’article 1116 du code civil dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, dispose : « Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé ».

Le délai de prescription de l’action en nullité sur le fondement du dol court à compter du jour où il a été découvert, que ce soit sous l’empire des dispositions antérieures (article 1304 du code civil) ou postérieures à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (article 1144 du code civil).

L’acquéreur indique avoir été trompé par le caractère temporaire de l’EHPAD dans lequel elle avait effectué un investissement financier qu’elle espérait durable et rentable.

Le transfert de l’EHPAD « La Becthière » dans de nouveaux locaux situés sur la commune d’Azay-Le-Rideau a été autorisé par l’ARS de la région Centre par arrêté du 3 mai 2012, dont il n’est pas établi qu’il ait été effectivement publié pour l’information des tiers tels que la société Twinkyco.

Ce n’est que lors de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence La Becthière en date du 21 octobre 2013, que la société Twinkyco a eu connaissance de l’abandon de l’exploitation de l’EHPAD de la résidence La Becthière à Druye et de son transfert à Azay-le-Rideau, à compter du premier trimestre 2016, puisque l’extension permettant d’exploiter les 13 lits supplémentaires autorisés par l’ARS n’était pas possible sur le site de Druye.

La société Twinkyco a donc découvert le fait sur lequel elle fonde son action en nullité le 21 octobre 2013, de sorte qu’en application de l’article 2224 du code civil, elle disposait d’un délai de cinq années pour agir sur ce fondement à l’encontre du vendeur, soit jusqu’au 21 octobre 2018.

L’action en justice ayant été introduite par actes d’huissier de justice des 9 et 13 novembre 2015, la demande de nullité de la vente sur le fondement du dol n’est pas prescrite et doit être déclarée recevable.

Sur le fond, il convient de rappeler que l’existence d’une réticence dolosive s’apprécie au moment de la formation du contrat, peu important que l’étendue du dommage en résultant ne soit pas encore connue de son auteur, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation (Civ. 3e, 23 septembre 2020, n° 19-18.598).

En l’espèce, il est établi que la société Twinkyco souhaitait réaliser une opération d’optimisation fiscale, et que la société Coff (Conseil en optimisation financière et fiscale) lui a présenté un programme consistant en l’acquisition de biens immobiliers sous le statut de loueur en meublé professionnel, à les donner à bail à une société d’exploitation proposant aux résidents au moins trois des quatre services para-hôteliers, le tout conformément aux dispositions du code général des impôts.

Les venderesses n’ignoraient pas l’investissement et l’opération d’optimisation fiscale réalisés par l’acquéreur lors de la vente de lots de copropriété dépendant de la résidence La Becthière. L’acte de vente était d’ailleurs accompagné de la conclusion d’un bail commercial en meublé, en date du même jour, consenti par la société Twinkyco, bailleresse, au profit de la société La résidence de la Becthière.

Suivant un avant-contrat passé par acte sous seing privé le 6 février 2006, la SCI de L’étang du manoir, en qualité de vendeur de l’immobilier, et la société La résidence de la Becthière, en qualité de vendeur des meubles, ont vendu à la société Twinkyco en cours de formation, les lots de copropriété précités dépendant de la résidence La Becthière et les meubles afférents.

L’avant-contrat stipulait les « conditions essentielles de la vente » suivantes :

« Les biens réservés sont situés dans un ensemble immobilier destiné à un Établissement Habilité pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD). »

L’avant-contrat faisait également référence, dans le paragraphe intitulé « autorisation d’exploitation » à l’arrêté du préfet et du conseil général de l’Indre et Loire en date du 17 décembre 2001, autorisant l’exploitation de 45 lits dans l’EHPAD de La Becthière.

L’acte authentique de vente mentionnait la déclaration du vendeur aux termes de laquelle « l’immeuble est exploité en vertu des autorisations administratives » énumérées, telles que l’arrêté préfectoral précité en date du 17 décembre 2001.

Il était également stipulé que l’acquéreur aura la jouissance des biens vendus à compter du jour de la vente « par la perception des loyers, lesdits biens devant être loués par l’acquéreur au profit de la société dénommée « La résidence de la Becthière », sus-dénommée, requérante aux présentes en vertu d’un bail régularisé concomitamment aux présentes ».

Ce contrat de bail commercial conclu en même temps que la vente des biens mobiliers et immobiliers, pour une durée de 11 ans et 9 mois à compter du 18 octobre 2006, stipule notamment :

« Le preneur ne pourra exercer dans les lieux loués, même à titre temporaire aucune autre activité que celle de maison de retraite médicalisée. Il devra en outre, se conformer aux prescriptions administratives et autres concernant ce genre d’activité. Il fera son affaire de l’obtention, et du maintien, pendant toute la durée du bail et de ses éventuelles reconductions, de toutes les autorisations légales, administratives et réglementaires requises par la réglementation régissant les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), de sorte que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet.

- L’arrêté du conseil général et du préfet de l’Indre et Loire du 17 décembre 2001, autorise l’exploitation par la SAS la Becthière de 45 lits dans le cadre d’un établissement hébergeant des personnes dépendantes (EHPAD) ».

Il résulte de ces éléments que l’acquéreur était informé, lors de la vente, que la société La résidence de la Becthière était seule titulaire d’une autorisation d’exploitation d’un EHPAD, laquelle n’est donc pas attachée à l’immeuble. En outre, aucune clause de l’acte de vente ne visait à garantir l’exploitation de l’EHPAD pour une durée illimitée, le preneur à bail disposant de la possibilité de délivrer congé à l’issue de la période initiale convenue et de quitter les lieux avec l’autorisation administrative dont il bénéficie pour l’exploitation de l’établissement médico-social.

Il convient d’ailleurs de relever que le bail commercial a été exécuté jusqu’à son terme initial par l’exploitant de l’EHPAD nonobstant le transfert de l’établissement sur un autre site, suite à l’autorisation délivrée par l’ARS. L’acquéreur ne peut prétendre que son consentement a été vicié dès lors que la location à l’exploitant de l’EHPAD pour laquelle la vente a été réalisée, a été exécutée jusqu’à l’expiration du bail initial convenu avec le vendeur exploitant.

Il n’est pas établi que, lors de la vente, les vendeurs savaient qu’ils transféreraient l’EHPAD dans un autre site pendant l’exécution du contrat de bail commercial. Il est justifié aux débats que la société La résidence de la Becthière a accompli toutes les démarches telles que la demande de permis de construire et la demande d’autorisation auprès de l’ARS, pour procéder à la construction de l’extension de la capacité d’accueil. Ce n’est qu’en raison de l’annulation du permis de construire par jugement du tribunal administratif d’Orléans en date du 9 décembre 2011 que la société La résidence de la Becthière a pris la décision de transférer l’EHPAD qu’elle exploitait, sur un autre site, permettant d’augmenter la capacité d’accueil dans la limite autorisée par l’ARS suivant arrêté du 3 mai 2012.

En outre, la société Twinkyco ne rapporte pas la preuve que le maintien de l’EHPAD exploité par la société La résidence de la Becthière bénéficiaire des autorisations administratives d’exploitation, au-delà de la période du bail commercial, était déterminant de son consentement lors de la vente.

Il n’est pas établi que les vendeurs ont dissimulé des informations à l’acquéreur, dont la connaissance aurait conduit celui-ci à ne pas contracter. Les demandes fondées sur le dol doivent donc être rejetées, et le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur l’obligation de délivrance

L’appelante indique que la destination d’EHPAD de l’immeuble était convenue entre les parties ; que le vendeur ne saurait unilatéralement modifier les caractéristiques du bien délivré dès lors que l’obligation de délivrance consiste non seulement à livrer ce qui a été convenu mais aussi à mettre à la disposition de l’acquéreur une chose qui corresponde en tous points au but recherché ; qu’en demandant le transfert de l’autorisation d’exploitation, et en ne réalisant pas les travaux indispensables à un maintien d’activité à Druye, les vendeurs ont manqué à l’obligation de délivrance conforme justifiant la résolution de la vente. Subsidiairement, elle demande le paiement de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation de délivrance conforme au motif que l’acte de vente prévoyait expressément que l’ensemble immobilier était raccordé à l’assainissement alors que cela n’a jamais été le cas.

Les intimées font valoir que la société Twinkyco a bien été mise en possession des quatre lots qu’elle a acquis au sein de la résidence La Becthière ; qu’elle a d’ailleurs exploité les locaux ainsi acquis, en les donnant à bail et en percevant des loyers pour une somme totale de 414 843,82 euros ; qu’il a bien été délivré un bien à destination de résidence avec services en totale conformité avec la destination des biens telle que contractuellement convenue entre les parties ; que la garantie de l’usage du bien n’entre pas dans l’obligation de délivrance conforme ; que la prétention tendant à obtenir le paiement de dommages et intérêts sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme est une demande nouvelle devant être déclarée irrecevable sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile ; que la mention figurant à l’acte d’acquisition du 18 octobre 2006, selon laquelle le bien immobilier était raccordé au réseau d’assainissement collectif ne constitue en réalité qu’une erreur ; que le bien ne pouvait être raccordé au réseau d’assainissement communal qui n’existe pas sur la commune de Druye ; qu’il existait néanmoins un système d’assainissement raccordé à un réseau autonome permettant l’évacuation des eaux usées dans des conditions normales et remplissant ainsi parfaitement sa fonction, lors de la vente ; que le bien immobilier était parfaitement conforme à la réglementation alors en vigueur.

En application de l’article 1604 du code civil, « la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur ». L’article 1615 du code civil prévoit que « l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel ».

Il convient de rappeler qu’au titre des conditions essentielles de la vente, l’avant-contrat mentionnait que « Les biens réservés sont situés dans un ensemble immobilier destiné à un Établissement Habilité pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD) ».

Il n’est pas contesté que les vendeurs ont mis l’acquéreur en possession des biens mobiliers et immobiliers correspondant aux caractéristiques mentionnés dans l’acte de vente, et que l’immeuble était bien exploité en EHPAD à la date de la vente. Dès lors, l’acquéreur ne peut se prévaloir d’un quelconque manquement des vendeurs à l’obligation de délivrance conforme. En effet, l’acquéreur ne disposait d’aucune droit de propriété sur l’établissement médico-social exploité par la société La résidence de la Becthière qui était donc libre d’en solliciter le transfert sur un autre site. La résolution de la vente ne peut donc être ordonnée sur ce fondement et le jugement sera confirmé de ce chef.

En cause d’appel, l’appelante a formé une demande subsidiaire de dommages et intérêts sur le fondement de l’obligation de délivrance du vendeur en invoquant un manquement de celui-ci relatif au système d’assainissement du bien vendu.

L’article 565 du code de procédure civile dispose que « les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ».

En première instance, la société Twinkyco avait sollicité la résolution de la vente pour manquement des vendeurs à l’obligation de délivrance conforme et avaient sollicité la restitution du prix de vente et le paiement de dommages et intérêts. Toutefois, cette demande n’était pas fondée sur une non-conformité du système d’assainissement qui n’a été invoquée qu’en cause d’appel.

La demande de dommages et intérêts fondée sur cette non-conformité tend aux mêmes fins que la demande indemnitaire soumise aux premiers juges, à savoir la réparation du préjudice subi à raison d’un manquement des vendeurs à l’obligation de délivrance conforme. Elle sera donc déclarée recevable.

L’acte authentique de vente stipule que « le vendeur déclare sous sa seule responsabilité que l’ensemble immobilier est raccordé à l’assainissement communal ».

La SCI de L’étang du manoir reconnaît que le bien délivré n’est pas conforme à l’acte de vente en indiquant qu’il s’agirait d’une erreur de plume du notaire, et que la commune de Druye ne dispose pas de réseau d’assainissement collectif. La non-conformité alléguée est donc établie quand bien même le vendeur serait de bonne foi, et allègue que le bien immobilier disposait d’un système d’assainissement individuel.

L’article 1611 du code civil dispose que « le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu ».

Il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve du préjudice causé par la non-conformité, qui peut consister soit dans une perte subie, soit dans un gain manqué à la suite de l’inexécution de la délivrance.

En l’espèce, l’appelante ne sollicite pas le coût des travaux de mise en conformité du réseau d’assainissement, mais demande la condamnation solidaire des sociétés La résidence La Becthière et SCI de L’étang du manoir, à lui payer la somme de 222 598,50 euros correspondant au paiement du remboursement des échéances du prêt contracté pour l’acquisition du bien immobilier, du 1er octobre 2020 à la fin du prêt, le 26 décembre 2026.

Cependant, la société Twinkyco ne démontre nullement le lien existant entre le préjudice qu’elle aurait subi du fait du défaut de raccordement du bien immobilier acquis au réseau d’assainissement communal inexistant, et le paiement des échéances de prêt nécessaires au financement de l’acquisition de ce bien, étant rappelé qu’elle a fait le choix de ne pas solliciter la résolution du contrat de vente sur le fondement de ce manquement à l’obligation de délivrance conforme.

En l’absence de preuve du lien de causalité existant entre la faute contractuelle du vendeur et le préjudice allégué, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formée au titre de l’obligation de délivrance conforme et de confirmer le jugement de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société Twinkyco
L’appelante soutient que même en l’absence de résolution ou de nullité de la vente, elle a subi un préjudice causé par le manquement des vendeurs à l’obligation pré-contractuelle d’information et à la loyauté contractuelle ; que les venderesses savaient bien avant la vente qu’en l’absence d’augmentation du nombre de lits, elles ne maintiendraient pas l’exploitation de l’EHPAD ; qu’elles ne l’ont pas mise en garde faite sur le risque lié à son investissement ; qu’elles avaient mandaté un conseil en investissement dont elles connaissaient le dossier de présentation et faisaient siens les calculs de rentabilité ; que les venderesses, professionnelles face à des profanes, ont tout mis en 'uvre pour mettre en exergue contractuellement un investissement dans un EHPAD dont la sécurité, la rentabilité et la pérennité étaient vantées mais qui étaient illusoires ; qu’après l’annulation du permis de construire, rien n’empêchait de déposer une nouvelle demande ; que la société La Becthière a déposé une demande de transfert des lits de l’EHPAD dès 2011 ou 2012, sans en informer les copropriétaires et recherché un autre terrain qu’elle a choisi à 10 kilomètres de Druye ; que toutes les indications qui ont été données aux copropriétaires à partir de novembre 2012 étaient fausses ou fallacieuses et destinées à les mettre devant le fait accompli ; que la loyauté face à des investisseurs devant rembourser des crédits sans loyers en contrepartie exigeait que les venderesses soit réalisent des travaux pour assurer le maintien d’une exploitation à Druye, soit leur offrent à des conditions très préférentielles des chambres dans ce nouvel EHPAD, soit les aident activement à trouver un nouvel exploitant préservant le statut fiscal de loueur de meublé ; que la résidence a été purement et simplement abandonnée par la société La résidence La Becthière depuis 2016, alors que les baux étaient en cours et que l’exploitation était évidemment inhérente au contrat.

Les intimées répliquent que la société La résidence de la Becthière n’a fait qu’user de son droit à cesser l’exploitation de l’EHPAD, et n’a donc commis aucune faute ; qu’il n’a jamais été caché que la SCI de L’étang du manoir ne vendait à la société Twinkyco que des lots au sein d’un bien Immobilier dont la destination était celle de résidence avec services, afin que cette dernière y exploite une activité de loueur en meublé dans le cadre d’une résidence avec services ; que de même, il n’a jamais été caché que la société La résidence de la Becthière ne s’engageait, dans le cadre d’un bail commercial, que pour une durée ferme de onze ans et neuf mois, et qu’elle pouvait donc décider de donner congé pour la date d’échéance contractuelle, à charge seulement de respecter un préavis de douze mois ; qu’aucune information mensongère, ou déloyale, n’a été ainsi portée à la connaissance de la société Twinkyco ; qu’il ne pesait pas sur les vendeurs une obligation de conseil et d’information de l’acquéreur sur la rentabilité ou la pérennité de son investissement immobilier et sur les risques précisément encourus en cas de retrait de l’autorisation d’exploitation de l’EHPAD, ou de congé délivré par le preneur ; que le préjudice allégué par la société Twinkyco n’est aucunement la conséquence de la perte du statut de loueur en meublé non professionnel.

Il résulte des pièces versées aux débats que la société Twinkyco a fait le choix d’investir dans des chambres de maison de retraite aux fins de location en meublé en recourant aux services de la société Coff (Conseil en Optimisation Financière et Fiscale) qui lui a présenté une opération d’acquisition de biens immobiliers sous le statut de loueur en meublé professionnel, qu’elle a rémunéré à hauteur de 16 375 euros HT d’honoraires d’ingénierie.

La société Twinkyco a également versé des honoraires de commercialisation d’un montant de 36 388,56 euros HT à la société Axis mandatée par la SCI de L’étang du manoir.

En conséquence, les sociétés venderesses n’ont pas procédé elle-même à la promotion et à la commercialisation d’une opération d’optimisation fiscale, qui ont été réalisées par des professionnels de ce secteur, lesquels étaient chargés d’informer l’acquéreur des caractéristiques et risques de l’opération d’investissement immobilier dans une maison de retraite. Aucune pièce versée aux débats ne démontre que les sociétés SCI de L’étang du manoir et La résidence La Becthière ont procédé à des actes destinés à vanter la pérennité et la sécurité de l’investissement projeté auprès de la société Twinkyco.

Il n’est par ailleurs pas établi que les venderesses avaient l’intention de cesser l’exploitation de l’EHPAD dans la résidence de la Becthière dès la vente réalisée le 18 octobre 2006, cette décision ayant été prise suite à l’annulation du permis de construire et de l’opposition récurrente d’un voisin à l’opération d’extension de la maison de retraite.

La société La résidence La Becthière n’était pas tenue d’informer les copropriétaires de la résidence lorsqu’elle a formé sa demande de transfert de l’EHPAD, puisqu’elle était tributaire de la décision d’autorisation de l’ARS qui est intervenue suivant arrêté du 3 mai 2012, laquelle était valable durant trois ans.

Il convient par ailleurs de relever que l’autorisation de transfert de l’EHPAD a été ordonnée au motif que « la modification du site ne remet pas en cause la répartition de l’offre sur le territoire et que la capacité, les bénéficiaires et la catégorie de l’établissement restent inchangés ». La société La résidence La Becthière était donc tenue, dès lors qu’elle envisageait de transférer son activité dans un autre site lui permettant d’augmenter sa capacité d’accueil, de présenter un projet compatible avec le schéma d’organisation sociale et médico-sociale dont elle relevait, ce qui nécessitait de trouver un site situé dans les environs de Druye, sous peine de se voir refuser le transfert de son activité. Par ailleurs, l’acte de vente et le bail commercial ne comportent aucune limitation à la liberté de l’exploitant de transférer son activité en tout lieu de son choix, sous réserve de respecter les obligations découlant du bail.

La société La résidence La Becthière a réglé les loyers commerciaux jusqu’à l’échéance du bail le 30 septembre 2020, date pour laquelle elle a valablement délivré congé par acte d’huissier de justice délivré à la société Twinkyco le 19 septembre 2016. Préalablement à ce congé, le preneur avait informé la société Twinkyco dès le 21 octobre 2013 de son intention de ne pas renouveler le bail, soit sept ans avant l’échéance, afin de lui éviter d’avoir à rechercher dans l’urgence un nouveau preneur. Elle n’était nullement tenue, comme le prétend le bailleur, de l’assister dans ses démarches pour trouver un nouveau preneur ni même de lui offrir des chambres à tarif préférentiel dans l’EHPAD transféré dans un autre ensemble immobilier dont la société Twinkyco n’était pas propriétaire.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, l’appelante ne rapporte pas la preuve que les sociétés SCI de L’étang du Manoir et La résidence La Becthière ont commis des manquements à leur obligation pré-contractuelle d’information et à la loyauté contractuelle. La demande de dommages et intérêts formée à leur encontre doit être rejetée et le jugement doit être confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles. La société Twinkyco sera condamnée aux dépens d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à verser aux sociétés intimées la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

DÉCLARE RECEVABLES les demandes de la société Twinkyco fondées sur le dol mais les rejette sur le fond ;

DÉCLARE RECEVABLE la demande indemnitaire complémentaire formée par la société Twinkyco fondée sur l’obligation de délivrance conforme portant sur le système d’assainissement, mais la rejette sur le fond ;

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;
Y AJOUTANT :

CONDAMNE la société Twinkyco à payer aux sociétés SCI de L’étang du manoir et La résidence de la Becthière la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Twinkyco aux dépens d’appel ;

AUTORISE les avocats de la cause à recouvrer directement et à leur profit, contre la partie condamnée aux dépens, ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Arrêt signé par Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, en remplacement de Madame Laurence FAIVRE, Président de chambre régulièrement empêché et Madame Fatima HAJBI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT 1. D E F G