Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 8

ARRÊT DU 29 JUIN 2017

(n° 481/17 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/23673

Décision déférée à la Cour : jugement du 10 Juin 2016 – juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Créteil – RG n° 15/09984

APPELANTE

Sarl Bar le Trianon

N° SIRET : 481 321 511 00018

bar le Trianon

XXX

représentée par M^e Denis Theillac de la Selas Cabinet Theillac-Cavarroc, avocat au barreau de Paris, toque : A0550

assistée de M^e Isabelle Lafon, avocat au barreau de Paris, toque : E1262

INTIMÉS

Monsieur L M Le X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame I J K épouse Le X

née le XXX

XXX

XXX

représentés et assistés de M^e Carine Sanchez, avocat au barreau de Paris, toque : B0972

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 mai 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me A B, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Marie Hirigoyen, présidente de chambre

M^me A B, conseillère

M. Gilles Malfre, conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M. C D

ARRÊT :

—  contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Marie Hirigoyen, présidente et par M. C D, greffier stagiaire en période de pré-affectation auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Faits, procédure et prétentions des parties

Selon acte authentique reçu le 26 avril 2012 par Maître N-O P, notaire, M. et M^me X ont donné à bail commercial à la Sarl Bar le Trianon divers locaux situés à Villiers-sur-Seine (Val de Marne), XXX.

Par ordonnance réputée contradictoire du 13 avril 2015, le président du tribunal de grande instance de Créteil statuant en référé a constaté l’acquisition, à compter du 17 octobre 2014, de la clause résolutoire visée au commandement de payer délivré à la société Bar le Trianon le 17 septembre 2014, a ordonné son expulsion et celle des occupants de son chef et l’a condamnée au paiement d’une provision de 9 069 euros à valoir sur les loyers et charges impayés au mois de janvier 2015 inclus et d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 2 618 euros par mois, outre une indemnité de procédure de 1 000 euros.

En exécution de cette décision signifiée le 21 mai 2015, M. et M^me X ont fait délivrer à la société Bar le Trianon, le 29 juin 2015, un commandement de quitter les lieux.

Par arrêt du 19 janvier 2016, la cour d’appel de Paris a confirmé l’ordonnance du 13 avril 2015 sauf à préciser que la résiliation du bail était acquise à compter du 18 octobre 2014, y ajoutant, a débouté la société Bar le Trianon de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et l’a condamnée au paiement d’une indemnité de procédure.

Par acte du 19 décembre 2016, la société Bar le Trianon a saisi le tribunal de grande instance de Créteil au fond d’une demande tendant à voir déclarer nul le commandement de payer et subsidiairement obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle a par ailleurs, selon assignation du 16 novembre 2015, saisi le juge de l’exécution aux fins de voir annuler l’acte de signification de la décision ordonnant l’expulsion et subsidiairement d’obtenir des délais pour quitter les lieux, puis a sollicité la nullité du commandement de quitter les lieux.

Par jugement du 10 juin 2016, et à la suite du jugement du 22 mars 2016 ordonnant la réouverture des débats, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Créteil s’est déclaré compétent pour statuer sur l’entier litige, a débouté la société Bar le Trianon de l’ensemble de ses demandes, tant principales que subsidiaires, et l’a condamnée à payer à M. et M^me Le X la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Bar le Trianon a relevé appel de ce jugement selon déclaration en date du 23 juin 2016.

Par dernières conclusions du 9 mai 2017, elle demande à la cour, sous réserve de la procédure pendante devant le tribunal de grande instance de Créteil et sans renoncer à celle-ci, d’infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau, de déclarer nul et de nul effet le commandement de quitter les lieux du 29 juin 2015, de déclarer nul et de nul effet la signification de l’ordonnance de référé intervenue suivant exploit du 21 mai 2015, de dire que l’expulsion ne peut donc être poursuivie, subsidiairement de lui accorder un délai de trois ans à compter de la signification de la décision à intervenir pour libérer les lieux et de condamner in solidum M. et M^me Le X au paiement d’une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

Par dernières conclusions du 15 mai 2017, M. et M^me Le X demandent à la cour de les déclarer recevables et biens fondés en leurs demandes, de déclarer irrecevable la demande de nullité de la signification de l’ordonnance de référé, intervenue le 21 mai 2015, car abandonnée en première instance par la société Bar le Trianon, de constater que la société Bar le Trianon ne rapporte pas la preuve que sa gérante utilise à titre d’habitation l’appartement situé au dessus du local commercial, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de débouter la société Bar le Trianon de toutes ses demandes et de la condamner à leur payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédures civile ainsi qu’aux entiers dépens.

SUR CE

— Sur la nullité de l’acte de signification de l’ordonnance de référé

Il ressort du jugement du juge de l’exécution du 22 mars 2016 ordonnant la réouverture des débats que la société Bar le Trianon a sollicité l’annulation de l’acte de signification de l’ordonnance en faisant valoir que cet acte ne respectait pas les dispositions édictées par l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 alors que le bail était de nature mixte, tandis que M. et M^me X ont soulevé l’incompétence du juge de l’exécution pour statuer sur cette demande.

Il n’est pas établi que la société Bar le Trianon ait ensuite renoncé, à l’audience du 13 mai 2016, à cette demande à laquelle le juge de l’exécution a répondu, dans le jugement entrepris, en se déclarant compétent pour connaître de l’entier litige, rejetant la demande au motif que les dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation ne s’appliquaient pas en l’espèce, étant observé que cette demande tendait par voie de conséquence à voir prononcer la nullité du commandement de quitter les lieux faute pour celui-ci d’avoir été délivré sans titre exécutoire.

Cette demande de nullité de l’acte de signification du titre en vertu duquel l’expulsion est poursuivie, réitérée en cause d’appel, est recevable.

Aux termes de l’acte authentique reçu le 26 avril 2012, M. et M^me X ont consenti à la société Bar le Trianon un bail commercial sur divers locaux, ledit bail étant régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce.

Dès lors que le bail en cause est soumis au statut des baux commerciaux, ce qui n’est pas remis en cause par la société Bar le Trianon, cette dernière ne peut se prévaloir des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, la question de la nature mixte du bail, commercial et d’habitation, étant à cet égard indifférente.

C’est donc à juste titre que le premier juge a débouté la société Bar le Trianon de sa demande de nullité de l’acte de signification critiqué. Le jugement sera confirmé de ce chef.

Détenant un titre exécutoire, M. et M^me Le X étaient donc fondés à faire délivrer à la société Bar le Trianon un commandement de quitter les lieux.

— Sur la nullité du commandement de quitter les lieux

La société Bar le Trianon poursuit la nullité du commandement de quitter les lieux qui lui a été délivré le 29 juin 2015 au motif que cet acte ne respecte pas les dispositions édictées par l’article R. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution alors que les lieux loués comportent au premier étage un local d’habitation occupé par sa gérante et la famille de celle-ci. Elle ajoute que ce commandement ayant été délivré le 29 juin 2015 pour le 6 juillet suivant, le délai de prévenance de deux mois prévu par l’article L. 412-1 n’a pas non plus été respecté.

M. et M^me X, qui ne s’expliquent pas précisément sur l’application des articles L. 412-1 et R. 412-1, font valoir que la société Bar le Trianon occupe, en infraction aux clauses du bail, les combles du deuxième étage dans lesquels elle a fait réaliser, sans autorisation, des travaux aux fins de les rendre habitables. Ils ne contestent pas que les locaux loués comportent un local d’habitation au premier étage mais soutiennent qu’il n’est pas établi que la gérante de la société Bar Le Trianon, M^me Y, y habite avec sa famille, celle-ci disposant d’un logement XXX à Champigny sur Marne dans lequel elle réside.

En vertu de l’article R. 412-1 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution, «lorsque l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, le commandement d’avoir à libérer les locaux contient à peine de nullité en plus des mentions prévues à l’article R. 211-1, la reproduction des articles L. 412-1 à L. 412-6».

En l’espèce, le bail consenti à la société Bar le Trianon mentionne page 4 qu’il porte sur les biens ainsi désignés : «au rez-de-chaussée : une grande salle à usage de bar, restaurant, café, une cuisine avec dégagement, un water-closet, entrée, une salle de réception, un bloc sanitaires hommes/femmes, une pièce de stockage, cour ; au premier étage : une salle de séjour, une chambre un water-closet, salle d’eau, un dégagement, une terrasse, ancienne cabine ; au second étage : comble grenier». Il est par ailleurs mentionné page 6 que si le logement objet du bail ne satisfait pas au décret n° 2002-120 en date du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le bail précise page 7 que l’immeuble loué comporte un rez-de-chaussée destiné à usage commercial et un étage à usage d’habitation, que «la location sera considérée pour le tout et indivisiblement comme à usage commercial», qu'«il est interdit au locataire d’utiliser à un titre quelconque la partie habitation des locaux loués pour les besoins de son commerce».

Il en résulte que si le bail est soumis pour l’ensemble des locaux au statut des baux commerciaux, il comporte des locaux à usage d’habitation au premier étage ne pouvant être utilisés pour l’activité commerciale.

Par ailleurs, dans son constat établi le 10 octobre 2016, Maître Martine Morel Geslin, huissier de justice, décrit précisément la configuration des premier et deuxième étages des locaux loués, deux chambres étant aménagées et une salle d’eau installée au deuxième étage et mentionne que toutes les pièces sont meublées et occupées. Il ressort de ce constat et des photos annexées que les premier et deuxième étages des lieux loués sont habités. Il est en outre produit les certificats de scolarité d’Angelo Y et Hugo Y, fils de M^me F Z Mendes épouse Y, indiquant qu’ils sont domiciliés XXX, l’avis d’imposition 2015 et la taxe d’habitation 2015 adressés à M. et M^me Y au XXX et des relances de la direction des finances publiques, adressées aux époux Y, l’attestation d’assurance habitation pour des locaux situés XXX au nom de M^me Z Y pour la période du 4 avril 2008 au 7 juillet 2015, le compte-rendu opératoire de M^me F Z Y en date du 30 juillet 2015 établi par un médecin de l’hôpital G H mentionnant cette même adresse. L’ensemble de ces éléments atteste d’une habitation effective des lieux à l’époque de la délivrance du commandement de quitter les lieux. Les éléments produits par les intimés ne permettent par ailleurs pas de retenir que M^me Y résidait avec son époux au XXX à Champigny-sur-Marne, ce bien ayant été vendu sur adjudication le 26 octobre 2006 ainsi qu’il résulte des documents émanant du service de la publicité foncière.

M. et M^me Le X avaient parfaitement connaissance d’une habitation dans les lieux loués puisqu’ils adressaient en novembre 2013 et janvier 2014 des courriers reprochant à la société Bar le Trianon et à M^me Y d’occuper le deuxième étage à titre d’habitation et d’y avoir effectué des travaux sans autorisation et que par ailleurs le bail mentionne que le premier étage est à usage d’habitation.

Dès lors qu’une partie des lieux était habitée, ce que M. et M^me X n’ignoraient pas, le commandement de quitter les lieux délivré le 29 juin 2015 à la requête de ces derniers devait respecter les dispositions de l’article R. 412-1 précitées, prévues à peine de nullité.

Cependant, conformément à l’article 114 du code de procédure civile, la nullité ainsi édictée n’est encourue qu’à charge pour celui qui l’invoque de démontrer l’existence d’un grief qui en résulté pour lui.

Or, la société Bar le Trianon qui se contente d’indiquer dans ses écritures que l’absence, dans le commandement de quitter les lieux, des mentions prévues à l’article R. 411-1 et de la reproduction des articles L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution «a empêché la locataire d’avoir pleinement connaissance de ses droits», ne démontre pas, par cette seule allégation, la réalité d’un préjudice effectivement subi par elle, alors qu’elle a saisi le juge de l’exécution, assistée d’un avocat, de demandes tendant à faire valoir ses droits et solliciter des délais.

Par ailleurs, si le commandement a été délivré sans mention du délai de prévenance de deux mois s’agissant des locaux d’habitation, il n’en est résulté aucun grief dès lors que l’expulsion n’a pas été réalisée.

En l’absence de preuve d’un grief, il n’y a pas lieu de prononcer la nullité du commandement de quitter les lieux litigieux.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

— Sur la demande subsidiaire de délais

En application de l’article L. 412-3 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. En vertu de l’article L. 412-4 du même code, pour la fixation de ces délais, qui ne peuvent être inférieurs à trois mois ni supérieurs à trois ans, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant et des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

La société Bar le Trianon sollicitant pour elle-même des délais pour quitter les lieux, seule sa situation doit être examinée pour apprécier cette demande.

L’appelante expose que son expulsion entraînerait la perte de son fonds de commerce et de l’emploi de sa gérante, du mari de celle-ci et de leurs deux enfants qui y travaillent ainsi que le licenciement de ses six salariés, qu’elle recherche un autre fonds de commerce comportant de préférence un logement mais rencontre des difficultés de financement dès lors qu’elle ne pourra pas bénéficier du produit de la vente qui serait résulté de la vente de son fonds de commerce. Elle ajoute qu’elle est de bonne foi, qu’elle a entièrement régularisé la situation et a mis en place à compter du mois de juillet 2015 un virement automatique pour le paiement des loyers.

La société Bar le Trianon justifie qu’elle a visité le 25 février 2016 des locaux commerciaux à Champigny-sur-Marne en vue de l’acquisition d’un fonds de commerce de bar-restaurant-salle de réception exploité par la société Dolce Cubana Concept, mis en vente sur le site Leboncoin, et entrepris des discussions avec celle-ci.

Cette seule diligence, alors que la décision d’expulsion remonte au mois d’avril 2015, est insuffisante à démontrer les difficultés de la société Bar Le Trianon pour trouver un autre local où exploiter son activité. En outre, cette dernière a bénéficié depuis deux ans de très larges délais de fait et ne peut utilement exciper de l’acharnement de M. et M^me Le X alors que ceux-ci disposent d’un titre d’expulsion à son encontre qu’ils sont fondés à mettre à exécution.

Au vu de ces éléments, le jugement ayant rejeté la demande de délais sera confirmé.

— Sur les dépens et les frais irrépétibles

Partie perdante, la société Bar le Trianon sera condamnée aux entiers dépens et condamnée à payer à M. et M^me Le X la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code des procédures civiles d’exécution aux fins de les indemniser des frais exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

Rejette le moyen pris de l’irrecevabilité de la demande de nullité de l’acte de signification de l’ordonnance de référé, délivré le 21 mai 2016 ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Condamne la société Bar le Trianon à payer à M. et M^me Le X la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Bar le Trianon aux dépens.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE