COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 06 FEVRIER 2025

N° 2025/ 68

Rôle N° RG 24/04989 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BM4ZK

[V] [P]

C/

S.C.I. GAP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Joseph [Localité 5]

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Tribunal de proximité de CAGNES SUR MER en date du 08 Janvier 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/000277.

APPELANT

Monsieur [V] [P]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-005243 du 27/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

né le 02 Mai 1969 à [Localité 3] (COTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

S.C.I. GAP

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 27 mars 2021 à effet au 1er avril suivant, la société civile immobilière (SCI) GAP, agissant par l’intermédiaire de son mandataire, la société Immobilière 2 V, a donné à bail à M. [V] [P] un logement situé [Adresse 1], et un parking n° 2, à Cagnes-sur-Mer (06800), moyennant un loyer mensuel initial de 965 euros, outre 35 euros de provisions sur charges.

Par exploit d’huissier en date du 6 septembre 2022, la société GAP a fait délivrer à M. [V] [P] un commandement de payer la somme principale de 2 325,18 euros à valoir sur un arriété locatif arrêté au 5 septembre 2022 en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Soutenant que ledit acte est resté infructueux, la société GAP a fait assigner M. [V] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et le condamner à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance contradictoire en date du 8 janvier 2024, ce magistrat a :

— rejeté la demande de fin de non-recevoir de M. [V] [P] ;

— rejeté la demande d’annulation du bail du 27 mars 2021 ;

— rejeté la demande d’expertise judiciaire ;

— constaté la résiliation de plein droit du bail du 27 mars 2021 consenti à M. [V] [P] à la société GAP portant sur les lieux loués ;

— rejeté les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

— dit que M. [V] [P] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

— ordonné, faute de départ volontaire de M. [V] [P], dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L 411-1 et L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— renvoyé la société GAP aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 codifiés aux articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution concernant le sort, à réserver, les cas échéant, aux meubles ;

— condamné M. [V] [P] à payer à la société GAP la somme de 9 755,67 euros arrêtée au 1er novembre 2023, loyer et charges du mois de novembre 2023 inclus ;

— condamné M. [V] [P] à payer à la société GAP une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du dernier loyer contractuel, provisions sur charges comprises, soit la somme de 1 049,84 euros par mois à compter du mois de décembre 2023 jusqu’à la date de leur départ effectif des lieux ;

— condamné M. [V] [P] à payer à la société GAP la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [V] [P] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Suivant déclaration transmise au greffe le 17 avril 2024, M. [V] [P] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 13 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, il demande à la cour de réformer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau :

à titre principal,

— de juger que le bail est nul pour absence de mentions obligatoires ;

— de condamner la société GAP à lui verser une provision de 5 000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice définitif ;

— de juger que le montant du loyer, charges comprises, sera fixé, à titre provisionnel, à la somme de 500 euros à compter de son entrée dans les lieux ;

— d’ordonner, avant dire droit, la mise en oeuvre d’une expertise judiciaire avec mission habituelle en matière de désordres affectant un logement d’habitation ;

— de juger qu’il sera dispensé de la consignation des frais d’expertise dans l’attente du recours effectué devant le bureau d’aide juridictionnelle de la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;

à titre subsidiaire,

— de juger qu’il est un débiteur malheureux et de bonne foi ;

— de juger qu’il bénéficiera des plus larges délais pour s’acquitter de sa dette envers la société GAP ;

en tout état de cause,

— de condamner la société GAP à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris ceux de première instance.

La société GAP, qui a constitué tardivement avocat pour la défense de ses intérêts, n’a pas conclu.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les conclusions de première instance et pièces remises par la société GAP

En application du dernier alinéa de l’article 906 du code de procédure civile, dans sa version applicable en l’espèce, les pièces communiquées et déposées au soutien de conclusions irrecevables sont elles-mêmes irrecevables.

Il résulte du dernier alinéa de l’article 954 du même code que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

L’alinéa 2 de l’article 472 du même code énonce que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, nécessaire et bien fondée.

En l’espèce, alors même que la société GAP, qui a constitué tardivement avocat n’a pas conclu à hauteur d’appel, cette dernière a remis à la cour un dossier de plaidoirie contenant ses conclusions de première instance et pièces qui y étaient annexées.

Or, dès lors que l’intimée n’a pas conclu en appel, la cour est saisie par les seuls moyens de l’appelant tendant à l’infirmation de l’ordonnance entreprise, sachant qu’il ne pourra être fait droit à cette demande que si la cour l’estime régulière, recevable et bien fondée.

De plus, l’intimée n’ayant pas conclu, elle est réputée s’approprier les motifs de l’ordonnance entreprise.

Dans ces conditions, la cour ne prendra pas en compte les conclusions de première instance remises par la société GAP ainsi que les pièces qui y sont annexées.

Il y a lieu d’écarter des débats ces éléments.

Sur la fin de non-recevoir soulevée par M. [V] [P]

En vertu de l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions d’appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l’article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Il résulte de ces dispositions que si l’appelant se borne, dans le dispositif de ses conclusions, à conclure à l’infirmation ou réformation de l’ordonnance, sans formuler de prétentions sur les demandes tranchées dans cette décision, la cour n’est pas saisie de prétentions relatives à ces demandes.

En l’espèce, si M. [V] [P] sollicite l’infirmation de l’ordonnance en toutes ses dispositions, en ce compris celle par laquelle le premier juge a rejeté sa demande de fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir de la société GAP, ce dernier ne forme aucune prétention, dans le dispositif de ses dernières conclusions, sur ce point, et ne développe, dans le corps de ses conclusions, aucun moyen au soutien de la fin de non-recevoir qu’il avait soulevé devant le premier juge.

Dès lors que la cour n’est pas saisie de cette fin de non-recevoir, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté M. [V] [P] de sa demande formée de ce chef.

Sur les demandes principales de la société GAP

Sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire et ses conséquences

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à l’encontre de M. [V] [P] le 6 septembre 2022.

Il résulte de la dernière page du contrat de bail versé aux débats que ce dernier sera résilié de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux notamment à défaut de paiement du loyer ou des charges dûment justifiées.

M. [V] [P] sollicite la nullité du bail, et dès lors de la clause résolutoire qui y est insérée, au motif que ce dernier ne respecterait pas le formalisme requis par l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 comme ne comportant pas la désignation de la bailleresse, la précision selon laquelle il s’agirait d’un SCI familiale ou non ainsi que le diagnostic technique, et plus particulièrement le diagnostic des performances énergétiques, en annexe.

Or, dès lors que la demande de nullité d’un acte excède les pouvoirs du juge des référés, le premier juge ne pouvait statuer sur cette demande.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande tendant à la nullité du contrat de bail et de dire n’y avoir lieu à référé sur ce point.

En revanche, le juge des référés ne peut constater la résiliation d’un bail dans le cas où la validité d’un commandement de payer se heurte à des contestations sérieuses.

En l’occurrence, l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le contrat de bail précise le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

Si le contrat de bail précise le nom de la bailleresse, à savoir la SCI GAP, son domicile ou siège social n’est pas mentionné. En revanche, le nom du mandataire, à savoir la SARL Immobilière 2 V, son adresse, ses coordonnées téléphoniques et le numéro du RCS, y sont mentionnés dans la partie consacrée au bailleur représenté par le mandataire, sans que M. [V] [P] puisse valablement se prévaloir de l’absence de mandat écrit qui n’intéresse que la relation contractuelle entre la bailleresse et son mandataire et sans qu’il puisse sérieusement soutenir ne pas avoir pu se plaindre auprès de la bailleresse d’un manquement à son obligation de délivrance dès lors qu’il pouvait parfaitement le faire auprès de la société Immobilière 2 V en tant que mandataire de la société GAP.

Il en résulte que la validité du contrat de bail, sur la base duquel le commandement de payer a été délivré, n’est pas sérieusement contestable au regard du non-respect des dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, d’autant que les précisions requises dans le contrat de location n’apparaissent pas être exigées à peine de nullite du contrat, l’avant dernier alinéa disposant uniquement que chaque partie pourra exiger de l’autre partie, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme au présent article.

Par ailleurs, l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature et comprend notammant le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L 134-1 du code de la construction et de l’habitation.

Alors même que le diagnostic de performance énergétique a été réalisé les 21 et 22 mai 2018, et fait état d’un logement classé en D concernant les consommations énergétiques et en E concernant les émissions de gaz à effet de serre, il apparaît que ce dernier n’a pas été annexé au contrat de location lors de sa signature.

Pour autant, l’article 3-3 susvisé prévoit que le locataire peut, en l’absence de ce document, poursuivre la résolution du contrat ou demander au juger une diminution du prix.

Or, le locataire ne démontre pas avoir été, avec l’évidence requise en référé, volontairement trompé par sa bailleresse sur le bien loué afin d’obtenir son consentement par le seul fait que l’énergie et le gaz à effet de serre consommé par le logement soit classé en D et E.

Cela est d’autant plus vrai que les seuls travaux d’amélioration préconisés visant à réduire les consommations d’énergie du bien loué portent sur l’installation d’une VMC hygrorèglable de type B, le maintien ainsi que l’entretien des volets existants et leur fermeture en hiver la nuit afin de limiter les déperditions de chaleur et en été la journée afin de limiter les apports solaires.

En aucun cas, ce diagnostic ne révèle, comme l’affirme l’appelant, l’état d’insalubrité et/ou d’indécence du logement.

Il en résulte que validité du contrat de bail sur la base duquel le commandement de payer a été délivré n’est pas sérieusement contestable du fait de l’absence du dossier de diagnostic technique annexé au bail lors de sa signature.

Dans ces conditions, la validité du commandement de payer ne se heurtant à aucune contestation sérieuse tenant à l’irrégularité du bail écrit qui a été signé et M. [V] [O] ne démontrant pas en avoir réglé les causes dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail à compter du 6 novembre 2022.

Sur la demande de provision à valoir sur l’arriéré de loyers et charges

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Au terme de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [V] [P] ne discute pas de ne pas avoir réglé la somme de 9 755,67 euros retenue par le premier juge correspondant à un arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse.

En revanche, il conteste son obligation de régler cette somme, dans son intégralité, en raison d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrer un logement décent. Plus exactement, il demande à la cour de ramener montant du loyer et des charges à la somme de 500 euros par mois, et ce, depuis son entrée dans les lieux. Ce faisant, il fait état d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil, qui énonce qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…) ».

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière (…) de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Il est constant que, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil pour suspendre, en tout ou partie, le paiement des loyers, sauf à établir que l’inexécution, qui est dénoncée, est suffisamment grave, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.

Afin d’établir les désordres affectant le logement qu’il occupe, M. [V] [P] verse aux débats un procès-verbal de constat dressé le 5 mars 2024 aux termes duquel le commissaire de justice, qui s’est rendu dans les lieux loués, relève dans les deux chambres, la cuisine et la salle de bains la présence de traces noirâtres s’apparentant à de la moisissure à différents endroits.

Soutenant que ces désordres, constatés postérieurement à l’ordonnance entreprise, résulte d’une humidité anormalement élevée dans le logement, l’appelant verse aux débats un mail en date du 15 novembre 2023 adressé à un dénommé [D] [C] et contenant une photographie d’une personne tenant entre ses mains un testeur d’humidité de marque Stanley qui révèlerait un taux d’humidité supérieur à 2 %. M. [C] atteste avoir constaté, avant les travaux qui seront réalisés le 21 octobre 2023, dans les deux chambres et la salle de bain du logement loué, la présence de moisissures et de champignons, outre de l’humidité. Il indique que, malgré les travaux qui ont été entrepris par la bailleresse, lesquels ont consisté en la pose d’un extracteur d’air avec alimentation électrique et goulotte, d’une grille d’aération sous la baignoire et de l’application d’une peinture en résine, conformément à la facture dressée par la société MS Renov’House le 23 octobre 2023, les moisissures et l’humidité ont persisté. Il expose que M. [V] [P] a procédé à des mesures de l’humidité affectant le logement en sa présence.

Si le taux d’humidité qui a été relevé ne résulte pas clairement de la photographie, qui est de mauvaise qualité, jointe au mail du 15 novembre 2023, il convient de relever que le logement a été repeint, qu’une VMC a été installée dans la salle de bain, qu’une VMC a été remise au locataire afin qu’il la pose dans l’une des chambres et que du silicone a été posé dans l’ensemble des fenêtres, pour un coût total de 9 600 euros, tel que cela résulte de la facture établie par la société VPC Peinture le 30 novembre 2022.

Compte tenu de la nature et de l’importance des travaux réalisés les 30 novembre 2022 et 21 octobre 2023, la preuve est rapportée, avec l’évidence requise en référé, de la présence d’une humidité anormalement élevée affectant le logement.

Si M. [V] [P] n’est pas tenu de justifier d’une mise en demeure préalable dès lors que la nature des désordres, qui touche au clos et couvert voire aux dispositifs de ventilation, révèle, à l’évidence, un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d’un logement décent, il n’en demeure pas moins qu’il ne rapporte pas la preuve d’une inexécution particulièrement grave rendant le logement inhabitable en tout ou partie.

M. [V] [P] ne peut donc, à l’évidence, se prévaloir d’une exception d’inexécution justifiant le non paiement de ses loyers et charges, dans leur intégralité, depuis son entrée dans les lieux.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. [V] [P] à verser la somme de 9 755,67 euros arrêté au 1er novembre 2023, échéance du mois de novembre incluse, sauf à dire qu’il s’agit d’une condamnation à titre provisionnel à valoir sur l’arriéré locatif conformément à ce qui était demandée par la bailleresse, tel que cela résulte des demandes reprises par le premier juge dans l’exposé du litige.

Sur les demandes reconventionnelles principales de l’appelant

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d’une action en justice future, sans avoir à établir l’existence d’une urgence. Il suffit qu’il justifie de la potentialité d’une action pouvant être conduite sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l’être dans un litige éventuel susceptible de l’opposer au défendeur, étant rappelé qu’au stade d’un référé probatoire, il n’a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

En l’espèce, compte tenu des désordres affectant le bien qu’il occupe, M. [V] [P] justifie d’une action future pouvant être exercée à l’encontre de la société GAP pour un manquement à son obligation de délivrer un logement décent du temps où il était encore lié par un contrat de bail.

Il reste, qu’en cessant de régler ses loyers et charges, sans y avoir été autorisé par un juge, M. [V] [P] a pris le risque qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire soit délivré à son encontre avec toutes les conséquences en résultant en termes de constatation de plein droit de la résilisation du bail, d’expulsion et d’occupation sans droit ni titre.

C’est ainsi que sa demande d’expertise intervient à un moment où la résiliation du bail a été constatée depuis le 6 novembre 2022 par suite des effets de la clause résolutoire insérée au bail et que l’appelant, qui ne remplit pas les conditions pour bénéficier des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, tel que cela sera examiné ci-dessous, est considéré, depuis le 6 novembre 2022, comme un occupant sans droit ni titre.

Dans ces conditions, la mesure d’expertise sollicitée afin d’établir l’ampleur des désordres affectant le logement, leur origine, les travaux à réaliser afin d’y remédier, le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et l’étendue des préjudices subis, ne repose sur aucun motif légitime comme étant dépourvue de toute utilité, et ce, nonobstant l’éventuelle action en responsabilité que l’appelant pourra exercer à l’encontre de la société GAP.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande d’expertise sollicitée par l’appelant.

Sur la demande tendant à obtenir une réduction des loyers et charges depuis l’entrée dans les lieux

Il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l’existence de contestations sérieuses sur le fond du droit n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l’absence d’évidence de l’illicéité du trouble peut en revanche justifier qu’il refuse d’intervenir. En effet, même lorsque le juge est appelé à faire cesser un trouble manifestement illicite, le trouble illicite doit être évident, comme doit l’être la mesure que le juge des référés prononce en cas d’urgence.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers aliénas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge. L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, si le logement dans lequel vit M. [V] [P] est affecté de désordres en raison d’une humidité anormalement élevée, les pièces de la procédure ne permettent pas de déterminer les causes de cette humidité, et notamment dire si elle résulte, en tout ou partie, d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, étant relevé que l’appelant n’allègue ni ne démontre s’être plaint de l’état de l’appartement qu’il occupe avant le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à son encontre.

Dans ces conditions, la preuve d’un trouble manifestement née antérieurement à la constatation de la résiliation du bail par suite d’un manquement manifeste de la bailleresse à son obligation de délivrance justifiant la mesure sollicitée, à savoir la réduction du montant mensuel de ses loyers et charges à 500 euros depuis son entrée dans les lieux, n’est pas rapportée.

Il y a donc lieu d’ajouter à l’ordonnance entreprise, qui ne se prononce pas sur cette demande, en déboutant M. [V] [P] de sa demande tendant à ramener le montant des loyers et charges à la somme de 500 euros par mois depuis son entrée dans les lieux.

Sur la demande de provision de l’appelant à valoir sur le préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, dès lors qu’il n’est pas possible, en l’état des pièces de la procédure, de connaître l’origine de l’humidité affectant l’appartement et l’étendue des préjudices causés, l’obligation de la société GAP de réparer le préjudice de jouissance subi par M. [V] [P] et sa famille par suite d’un manquement à son obligation délivrer un logement répondant aux critères de décence, même en limitant cette indemnisation à la date de la constatation de la résiliation du bail, se heurte à une contestation sérieuse.

Il y a donc lieu d’ajouter à l’ordonnance entreprise, qui ne se prononce pas sur ce point, en déboutant l’appelant de ses demandes de provision à valoir sur le préjudice subi.

Sur les demandes reconventionnelles subsidiaires de l’appelant de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, en l’absence de décompte actualisé, la cour ignore si l’appelant a repris le paiement de ses loyers et charges courants postérieurement au mois de novembre 2023.

Il n’en demeure pas moins que, même à considérer que M. [V] [P] n’est redevable que de la somme de 9 755,67 euros à laquelle il a été condamné par le premier juge, il ne démontre pas ses capacités financières à régler cette somme en 36 mensualités de 270 euros par mois, en plus de régler ses échéances courantes qui s’élèvent à la somme de 1 049,84 euros en décembre 2023, ce qui suppose des versements mensuels de plus de 1 320 euros par mois.

En effet, alors même que M. [V] [P] avait un emploi fixe d’électricien moyennant un salaire mensuel de près de 3 000 euros, suivant un contrat à durée indéterminée à effet au 2 mai 2019, il va être licencié pour inaptitude le 26 août 2022. Il justifie percevoir, depuis, une allocation de retour à l’emploi d’environ 1 300 euros par mois.

Dans ces conditions, l’appelant ne justifie pas de ses capacités financières à supporter des échéances mensuelles de 1 320 euros, d’autant qu’il justifie être père de quatre enfants nés respectivement en 2020, 2017, 2015 et 2012.

En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a débouté l’appelant de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— rejeté les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

— dit que M. [V] [P] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

— ordonné, faute de départ volontaire de M. [V] [P], dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L 411-1 et L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— renvoyé la société GAP aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 codifiés aux articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution concernant le sort, à réserver, les cas échéant, aux meubles ;

— condamné M. [V] [P] à payer à la société GAP une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du dernier loyer contractuel, provisions sur charges comprises, soit la somme de 1 049,84 euros par mois à compter du mois de décembre 2023 jusqu’à la date de leur départ effectif des lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Dès lors que l’appelant succombe en appel, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamné aux dépens et à verser à la société GAP la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens.

M. [V] [P] sera également condamné aux dépens de la procédure d’appel.

En tant que partie tenue aux dépens, il sera débouté de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Ecarte des débats les conclusions de première instance et les pièces y annexées remises par la SCI GAP à la cour ;

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a :

— rejeté la demande d’annulation du bail ;

— condamné M. [V] [P] au paiement de la somme de 9 755,67 euros arrêtée au 1er novembre 2023 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de M. [V] [P] tendant à obtenir l’annulation du bail ;

Condamne M. [V] [P] au paiement de la somme provisionnelle de 9 755,67 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse ;

Déboute M. [V] [P] de sa demande tendant à obtenir, à titre provisionnel, une réduction du montant mensuel du loyer et des charges à la somme de 500 euros depuis son entrée dans les lieux ;

Déboute M. [V] [P] de sa demande tendant à obtenir une provision à valoir sur le préjudice subi ;

Déboute M. [V] [P] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [V] [P] aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière La présidente