Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 17 OCTOBRE 2018

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/17325 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BZN7B

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Juin 2016 -Tribunal de Grande Instance de Créteil – RG n° 14/02857

APPELANTE

SARL FDI ASSOCIES prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 519 099 212

[…]

[…]

Représentée par M^e Ba-dang DESAULT de la SELARL CAUJUFI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 345, substitué par M^e Imane JEMMAH de la SELARL CAUJUFI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 345

INTIMÉE

X CRETEIL-HABITAT-SEMIC prise en la personne de son Directeur Général en exercice domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 672 003 118

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédéric BURET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1998, avocat postulant

Assistée de M^e Bérangère LUCAS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 357, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Septembre 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Françoise BARUTEL-NAULLEAU, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière présente lors du prononcé.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 mars 2011, la société CRETEIL HABITAT SEMIC a donné à bail dérogatoire au statut des baux commerciaux à la société FDI ASSOCIES un local commercial situé à Créteil, […], dans un site dénommé « pépinière d’entreprises », pour une durée de 24 mois, à compter du 10 mars 2011 pour se terminer le 9 mars 2013.

Le 12 février 2013, les parties ont conclu un nouveau bail dérogatoire d’une durée de douze mois à effet du 1^er mars 2013 portant sur le même local.

Un commandement de payer des loyers et charges pour un montant de 5 389,66 euros visant la clause résolutoire a été délivré à la société FDI ASSOCIES par acte d’huissier du 18 novembre 2013 à la demande de la société CRETEIL-HABITAT-SEMIC.

Par acte d’huissier du 4 mars 2014, la société FDI ASSOCIES a assigné la société CRETEIL-HABITAT-SEMIC afin de voir juger qu’un nouveau bail s’est opéré et doit être régi par les dispositions du code de commerce relatives aux baux commerciaux, et que le second bail d’un an conclu avant l’expiration du premier est nul car conclu en violation du statut des baux commerciaux.

Par jugement du 27 juin 2016, le tribunal de grande instance de Créteil a :

— Débouté la société FDI & Associés de toutes ses demandes,

— Dit que le bail conclu entre les parties le 12 février 2013 est régulier, mais doit être soumis au statut des baux commerciaux,

— Constaté l’acquisition de la clause résolutoire de ce bail au 18 décembre 2013,

En conséquence,

— ordonné l’expulsion de la société FDI & Associés et de tous occupants de son chef des lieux situés 1, allée des Rochers à Créteil, lot n° 109, ainsi que de l’emplacement de parking situé à l’extérieur non numéroté qui lui avait été attribué, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

— Dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamné la société FDI & Associés à payer à la société CRETEIL HABITAT SEMIC:

— la somme de 19.904,88 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus au 2^e trimestre 2016 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

— une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges à compter du 1^er juillet 2016,

— Débouté la société CRETEIL HABITAT SEMIC de sa demande en paiement de dommages-intérêts,

— Débouté les parties de leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

— Condamné la société FDI & Associés aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, avec distraction au profit de M^e Lucas.

Par déclaration du 9 août 2016, la société FDI ASSOCIES a relevé appel du jugement.

Dans ses dernières conclusions n° 4 notifiées par le RPVA le 30 août 2018, la société FDI ASSOCIES,SARL, demande à la cour de :

Vu les articles 1134 du Code civil ;

Vu l’article L. 145-5 du Code de commerce ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile ;

Vu les pièces versées aux débats ;

— déclarer recevable l’appel de la société FDI ASSOCIES,

— recevoir la société FDI ASSOCIES en ses demandes et les dire bien fondées,

— infirmer le jugement de la 3^e chambre civile du tribunal de grande instance de Créteil prononcé le 27 juin 2016,

En conséquence :

— constater que le locataire est resté et laissé en possession des lieux postérieurement au terme du bail dérogatoire daté du 10 mars 2011,

— dire et juger que le bail du 12 février 2013, conclu avant l’expiration du premier bail dérogatoire

doit être réputé nul et non avenu nul puisque conclu en violation de l’article L. 145-5 du code de commerce,

— dire et juger qu’il s’est opéré un nouveau bail ayant pris effet le 10 mars 2013 et dont les effets sont régis conformément au statut des baux commerciaux,

— dire et juger que le bail commercial prenant effet le 10 mars 2013 n’ayant pas été régularisé par le bailleur ne contient pas de clause résolutoire, celle-ci qui n’est pas d’office, étant ici inexistante,

— dire et juger, si la Cour de céans devait confirmer en partie le jugement de premier ressort, que la société FDI ASSOCIES est donc toujours actuellement titulaire d’un bail commercial et qu’elle n’était débitrice d’aucune somme à l’endroit de CRETEIL HABITAT SEMIC au titre des indemnités d’occupation quand il s’agissait de loyers qui, s’ils étaient dus, ne l’étaient qu’à partir du jugement de premier ressort, lequel a bien été exécuté,

— constater que la société FDI ASSOCIES a payé à la société CRETEIL HABITAT SEMIC la somme de 25.669,93 euros représentant l’ensemble des causes du jugement dont appel par virement bancaire en date du 29 août 2017,

— condamner la société CRETEIL HABITAT SEMIC, dans l’hypothèse où s’il s’avérerait impossible de réintégrer la société FDI ASSOCIES dans les lieux, à la dédommager des sommes suivantes :

—  20 000 euros au titre de la perte du droit de bail

—  8 000 euros au titre des frais de réinstallation

—  12 000 euros au titre du préjudice commercial d’atteinte à l’image compte tenu d’une procédure d’expulsion vexatoire,

— condamner la société CRETEIL HABITAT SEMIC à restituer à la société FDI ASSOCIES la somme de 3 000 euros versée au bailleur à la barre de l’audience du Juge des Référés du TGI de Créteil le 5 mars 2014,

— condamner la société CRETEIL HABITAT SEMIC à payer à la société FDI ASSOCIES une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

D a n s s e s d e r n i è r e s c o n c l u s i o n s n o t i f i é e s l e 8 j u i n 2 0 1 8 , l a s o c i é t é CRETEIL-HABITAT-SEMIC, société anonyme d’économie mixte locale, demande à la cour de :

— Constater que la société F.D.I. & ASSOCIES indique voir son siège social et comme adresse : 1, […] à […]

— Constater qu’au regard de l’expulsion des locaux précités, la société F.D.I. & ASSOCIES n’est nécessairement plus domiciliée au 1, […] à […]

Vu notamment les article 56 et 58 du code de procédure civile,

— Déclarer nul et irrecevable le recours en cause d’appel de la société F.D.l. &ASSOCIES,

Subsidiairement

Vu les dispositions des articles 1134, 1234, 1271 du Code Civil,

Vu les dispositions de l’article L. 145-12 Alinéa 3, L.145-5 du Code de Commerce,

— Dire et juger qu’aucune disposition légale n’interdit aux parties de se mettre d’accord sur la conclusion d’un nouveau bail venant se substituer au précédent avant la date d’extinction de celui-ci,

— Dire et juger que le bail dérogatoire visé par l’article L.145-5 du code de commerce du 12 février 2013 ayant succédé au bail dérogatoire du 10 mars 2011, s’analyse en un nouveau bail, au visa des dispositions de l’alinéa 3 de l’article L. 145-5 du code de commerce relevant du statut des baux commerciaux et comme tel soumis aux dispositions du chapitre V du Code de Commerce,

— Dire en conséquence n’y avoir lieu à prononcer la nullité de ce nouveau bail du 12 février 2013,

— Constater l’accord intervenu des parties sur les conditions générales et particulières de ce nouveau bail du 12 février 2013,

— Constater que d’un commun accord les parties avaient déterminé à l’avance les conditions de fixation du prix du loyer du nouveau bail du 12 février 2013 et de ses accessoires,

— Dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article L. 145-33 et suivants et encore L. 145-2 du Code de commerce relatives à la fixation du prix du loyer à la valeur locative,

Vu les dispositions de l’article L. 145-60 du code de commerce,

— Constater que la Société F.D.I. &. Associés n’a point saisi le juge des baux commerciaux pour voir fixer le loyer à la valeur locative,

— Confirmer le jugement prononcé le 27 juin 2016 par la 3^e chambre civile du tribunal de grande instance de CRETEIL,

— Débouter la Société F.D.I. & Associés de son appel et de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Donner acte à la société CRETEIL HABITAT SEMIC de ce qu’elle a été payée des condamnations prononcées par le Tribunal de Grande Instance de CRETEIL dans son jugement du 27 juin 2016 par la société FDI & ASSOCIES,

— Condamner encore la société FDI & ASSOCIES à payer à la société CRETEIL HABITAT SEMIC une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la Société FDI & ASSOCIES en tous les dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Frédéric BURET, avocat aux offres de droit.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture est intervenue le 3 septembre 2018.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’appel

La société CRETEIL-HABITAT-SEMIC sollicite que soit déclaré irrecevable le recours en cause d’appel au motif que l’appelante s’est domiciliée dans le cadre de la procédure d’appel […] à Créteil ce qui n’est plus l’adresse de son siège social puisqu’elle a été expulsée des lieux ; que l’acte par lequel le demandeur saisi la juridiction doit contenir l’indication du siège social.

La déclaration d’appel formée le 9 août 2018 par la société FDI ASSOCIES mentionne comme siège

[…] à Créteil qui est l’adresse des locaux donnés à bail. Dans la mesure où la société FDI ASSOCIES a été expulsée des locaux le 22 décembre 2016, la société CRETEIL-HABITAT-SEMIC ne démontre pas qu’à la date de l’appel l’adresse du siège social serait inexacte.

En outre la société FDI ASSOCIES justifie par la production de son extrait K BIS de l’adresse actuelle de son siège social.

Par conséquent, l’appel de la société FDI ASSOCIES sera déclaré recevable.

Sur l’application du statut des baux commerciaux

L’appelante soutient que le 1^er bail dérogatoire conclu le 10 mars 2011 venant à expiration le 9 mars 2013, les parties ne pouvaient valablement pas signer un nouveau bail dérogatoire le 12 février 2013 à effet au 1^er mars 2013 ; que ce second bail dérogatoire contraire aux dispositions de l’article L145-5 du code de commerce est donc irrégulier et nul. Elle fait valoir qu’elle s’est maintenue dans les lieux à l’issue du 1^er bail dérogatoire pendant plus de deux ans de sorte qu’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux a pris effet le 10 mars 2013 aux mêmes clauses et conditions que celles du bail dérogatoire expiré qui ne peut être que celui conclu le 11 mars 2011. Elle considère que le bail du 12 février 2013, qui est irrégulier, ne peut donc constituer un accord entre les parties quant au montant du loyer qui doit être fixé au montant du loyer prévu dans le premier bail du 10 mars 2011.

La société SEM CREDIT HABITAT SEMIC réplique que le bail signé le 12 février 2013 est un nouveau bail que les parties ont librement décidé de conclure d’un commun accord avant l’expiration du premier bail ; qu’il s’est opéré à compter du 10 mars 2013 un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du statut des baux commerciaux aux clauses et conditions du bail du 12 février 2013.

Elle prétend que le loyer ne peut correspondre à la valeur locative qu’à la condition qu’il n’y ait pas d’accord entre les parties ; qu’un loyer annuel de 6 400 euros hors taxes a été consenti par les parties lors de la conclusion du bail du 12 février 2013 ; que c’est donc ce loyer qui s’applique. Elle ajoute qu’en tout état de cause, la locataire n’a pas formé de demande de fixation à la valeur locative dans le délai de prescription biennale.

La cour rappelle qu’aux termes de l’article L 145-5 du code de commerce dans sa version applicable à l’espèce, antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, 'Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans.

Si, à l’expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère saisonnier.'.

Par acte sous seing privé du 10 mars 2011, la société CRETEIL HABITAT SEMIC a donné à bail dérogatoire au statut des baux commerciaux à la société FDI & Associés un local commercial pour une durée de 24 mois, à compter du 10 mars 2011 pour se terminer le 9 mars 2013. Le 12 février 2013, les parties ont conclu un nouveau bail dérogatoire d’une durée de douze mois à effet du 1^er mars 2013 portant sur le même local.

La durée du second bail dérogatoire portant à plus de deux ans la durée des baux successifs portant sur le même local , il a été conclu en violation des dispositions de l’article L 145-5 du code de commerce et doit donc être déclaré nul.

Par conséquent, la locataire étant restée dans les lieux à l’expiration du bail du 10 mars 2011, il s’est opéré un nouveau bail à compter du 10 mars 2013 qui est soumis au statut des baux commerciaux, aux clauses et conditions du bail du 10 mars 2011, sauf pour ce qui relève du loyer qui en principe à défaut d’accord des parties doit être fixé à la valeur locative.

Le bail dérogatoire signé le 12 février 2013, étant nul, aucune conséquence ne peut être tirée quant à un éventuel accord des parties résultant de ce bail, en ce qui concerne la fixation du montant du loyer du bail soumis au statut.

La cour constate qu’il n’y a pas d’accord des parties sur le montant du loyer du nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux que la locataire veut voir fixer au montant du premier bail dérogatoire alors que la bailleresse souhaite que ce soit le montant du loyer du second bail qui soit retenu.

La cour rappelle que le délai de prescription de l’action en fixation du loyer d’un tel bail prévu par l’article L.145-60 du code du commerce, court, non pas de la date à laquelle naît le bail commercial, mais de la date à laquelle la demande d’application du statut est formée par l’une ou l’autre des parties, le montant du loyer étant fixé à la valeur locative à compter du jour de cette demande.

En l’espèce le droit de bénéficier du statut était acquis au 10 mars 2013, en vertu des dispositions de l’article L.145-5 du code du commerce mais c’est par voie d’assignation en date du 4 mars 2014 que la locataire a demandé à bénéficier du statut. Les parties avaient dés lors la possibilité de solliciter la fixation du loyer à la valeur locative dans un délai de deux ans à compter de cette date, demande qui n’a été formée par aucune des parties.

Il convient donc de constater qu’aucune des parties n’a sollicité la fixation du loyer à la valeur locative dans le délai de prescription biennale.

Dès lors, le loyer du nouveau bail qui s’est opéré à compter du 10 mars 2013 sera fixé au montant du loyer qui avait été arrêté par les parties dans le bail du 10 mars 2011, soit la somme de 5 160 euros/an, hors taxes et hors charges.

Dans ces conditions, il convient d’infirmer le jugement entrepris afin de déclarer que le bail du 12 février 2013 est nul et qu’il s’est opéré un nouveau bail aux clauses et conditions du bail du 10 mars 2011.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La société FDI ASSOCIES soutient que le commandement de payer délivré le 18 novembre 2013 vise la clause résolutoire du bail irrégulier du 12 février 2013; qu’il doit être réputé nul et non avenu ; qu’en l’absence de bail régularisé à la date du 10 mars 2013, aucune clause résolutoire ne pouvait être visée. Subsidiairement elle ajoute avoir réglé les causes du jugement le 29 août 2017 précisant que si elle n’a pas réglé l’arriéré locatif, c’est parce que la bailleresse lui réclamait des indemnités d’occupation et non des loyers.

La société CRETEIL-HABITAT-SEMIC fait valoir que plusieurs commandements de payer visant la clause résolutoire ont été délivrés à la Société F.D.I. ASSOCIÉS qui sont tous restés sans effet, tout comme le 1^er commandement délivré le 18 novembre 2013 ; que la société FDI ASSOCIÉS était débitrice au 4^e trimestre 2016 inclus au titre des loyers, charges, accessoires, taxes et indemnités d’occupation d’une somme de 25 669,93 euros qui a été réglée dans le cadre de la procédure d’appel

lorsqu’elle a introduit un incident aux fins de voir radier l’affaire.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 18 novembre 2013 porte sur des loyers et charges impayées à hauteur de 5 389,66 euros. Il vise expressément le bail du 12 février 2013 et la clause résolutoire insérée audit bail

La cour ayant constaté que le bail du 12 février 2013 était nul, le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée à ce bail est par conséquent de nul effet en ce qui concerne l’acquisition de la clause résolutoire.

Par conséquent il convient d’infirmer le jugement entrepris qui a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion de la société FDI ASSOCIÉS, la séquestration des meubles et qui l’a condamnée à payer à la société CRETEIL HABITAT SEMIC la somme de 19.904,88 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus

au 2^e trimestre 2016 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement et a fixé le montant de l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer et des charges étant relevé que la somme accordée par le jugement de première instance au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation l’ont été sur le fondement du montant du loyer, des charges et des taxes du bail du 12 février 2013 déclaré nul, tout comme la fixation de l’indemnité d’occupation.

Il n’y a pas lieu de condamner la société CRETEIL HABITAT SEMIC à restituer à la société FDI ASSOCIES la somme de 3 000 euros versée au bailleur à la barre de l’audience du juge des référés de Créteil le 5 mars 2014 vu l’infirmation du jugement sur la condamnation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, celui-ci valant titre de recouvrement des condamnations infirmées en ce compris le versement de somme de 3000 euros figurant au décompte de la bailleresse.

Sur les demandes d’indemnisation

L’appelante demande la condamnation de la société CRETEIL HABITAT SEMIC à des sommes indemnitaires dans l’hypothèse où s’il s’avérerait impossible de la réintégrer dans les lieux.

Aucune des parties ne démontrent que la locataire qui exerce une activité transaction immobilière ne pourrait pas être réintégrée dans les lieux, d’autant celle-ci ne dispose actuellement que d’un contrat de prestations de services dans le cadre duquel il est mis à sa disposition à titre précaire un bureau et d’un contrat de domiciliation de son siège social.

Dès lors, la réintégration conséquence de l’infirmation du titre fondant son expulsion, sera ordonnée.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de faire droit à ses demandes indemnitaires qui ne sont formées que dans l’hypothèse où il n’y aurait pas de réintégration possible.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de condamner la société CRETEIL-HABITAT-SEMIC à régler à la société FDI & ASSOCIES la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société CRETEIL-HABITAT-SEMIC qui succombe sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

Déclare l’appel de la société FDI ASSOCIES recevable,

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté la société CRETEIL HABITAT SEMIC de sa demande en paiement de dommages-intérêts,

Statuant à nouveau et y ajoutant

Dit que le bail du 12 février 2013 est nul,

Dit qu’il s’est opéré un nouveau bail à compter du 10 mars 2013 soumis au statut des baux commerciaux aux clauses et conditions du bail du 10 mars 2011, qui ne sont pas contraires au statut,

Constate qu’aucune des parties n’a formé de demande de fixation du loyer à la valeur locative dans le délai de prescription biennale,

Dit qu’en conséquence, le loyer du bail soumis au statut des baux commerciaux à compter du 10 mars 2013 est fixé au montant du loyer du bail conclu le 10 mars 2011,

Dit que le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail du 12 février 2013 est de nul effet en ce qui concerne l’acquisition de la clause résolutoire,

Déboute la société CRETEIL-HABITAT-SEMIC de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire,

Déboute la société CRETEIL-HABITAT-SEMIC de ses autres demandes,

Ordonne la réintégration de la société FDI ASSOCIES dans les locaux sis à Créteil, […],

Déboute la société FDI ASSOCIES de ses demandes indemnitaires et de sa demande relative à restitution de la somme de 3 000 euros versée lors de l’instance en référé ;

Condamne la société CRETEIL-HABITAT-SEMIC à régler à la société FDI ASSOCIES la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société CRETEIL-HABITAT-SEMIC aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE