Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 27 juin 2018, n° 16/19617

TGI Paris 15 septembre 2016

CA Paris 27 juin 2018

CA Paris
Infirmation 11 septembre 2019

Arguments

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Accepté
Absence d'exploitation d'un fonds de commerce
La cour a constaté que la société SOVALLES n'exerçait pas d'activité dans les locaux, ce qui justifie le refus de renouvellement du bail.
Accepté
Droit au renouvellement du bail
La cour a jugé que la société SOVALLES ne remplissait pas les conditions nécessaires pour obtenir le renouvellement du bail.
Accepté
Droit à l'indemnité d'éviction
La cour a confirmé que la société SOVALLES n'avait pas droit à une indemnité d'éviction, étant donné qu'elle n'exploitait pas les locaux.
Accepté
Indemnité d'occupation
La cour a ordonné à la société SOVALLES de payer une indemnité d'occupation pour la période d'occupation des locaux.
Accepté
Dommages et intérêts pour occupation illégale
La cour a jugé que la société SOVALLES devait verser des dommages et intérêts pour l'occupation illégale des locaux.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 - ch. 3, 27 juin 2018, n° 16/19617
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	16/19617
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 15 septembre 2016, N° 14/06608
Dispositif :	Révocation de l'ordonnance de clôture

Sur les parties

Président :	Agnès THAUNAT, président
Avocat(s) :	André GUILLEMAINJean-Claude CHEVILLEREstelle GARNIER
Cabinet(s) :	SCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC
Parties :	SARL SOVALLES

Texte intégral

Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 27 JUIN 2018

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/19617

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Septembre 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/06608

APPELANTE

SARL SOVALLES agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 389 921 149

[…]

Représentée par M^e Jean-H CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945, avocat postulant

Assistée de M^e André GUILLEMAIN de la SCP SCP GUILLEMAIN SAINTURAT PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0102, avocat plaidant

INTIMÉS

Madame A Z épouse X en sa qualité d’usufruitière

née le […] à SAINT-PAUL (33390)

[…]

Représentée par M^e Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334, avocat postulant

Assistée de M^e Estelle GARNIER de la SELAFA FIDAL, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : NAN702, avocat plaidant

Madame B X épouse Y en sa qualité de nue-propriétaire

née le […] à CAUDERAN (33200)

[…]

Représentée par M^e Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334, avocat postulant

Assistée de M^e Estelle GARNIER de la SELAFA FIDAL, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : NAN702, avocat plaidant

Monsieur C X en sa qualité de nu-propriétaire

né le […] à […]

[…]

Représenté par M^e Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334, avocat postulant

Assisté de M^e Estelle GARNIER de la SELAFA FIDAL, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : NAN702, avocat plaidant

PARTIE INTERVENANTE

La S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE DU 10 RUE MARBEUF prise en la personne de ses gérants domiciliés en cette qualité audit siège

Immatriculée au RCS de Libourne sous le numéro 815 177 050

[…]

Représentée par M^e Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334, avocat postulant

Assistée de M^e Estelle GARNIER de la SELAFA FIDAL, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : NAN702, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 Mars 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 785 du code de

procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière présente lors du prononcé.

*****

FAITS ET PROCÉDURE:

Suivant acte en date du 29 mars 1994, M^me Z épouse X a donné à bail à la société SOVALLES des locaux à sage commercial sis à Paris 8^e, […], à compter du 1^er avril 1994, moyennant un loyer annuel de 33.843,68 euros à compter du 1^er avril 1994 pour se terminer le 31 mars 2003..

Par acte sous seing privé en date du 29 mars 1994, la société SOVALLES a consenti, avec l’autorisation de M^me X, un sous-bail à la société LOUISE pour une durée de 9 ans à compter du 1^er avril 1994, pour se terminer le 31 mars 2003, sur les même locaux, moyennant un loyer de 91.469,41 euros.

Par acte d’huissier de justice en date du 23 janvier 2004, la société LOUISE a sollicité le renouvellement de son contrat de sous-location au 1^er avril 204, tant auprès de la société SOVALLES qu’auprès des consorts X.

Un contentieux a opposé les consorts X et la société SOVALLES en ce qui concerne le bail principal. Par jugement du 9 mai 2006, le tribunal de grande instance de Paris a prononcé la nullité du bail du 29 mars 1994 liant les consorts X à la société SOVALLES, pour vice de perpétuité, dit que la SA.R.L SOVALLES était occupante sans droit ni titre des lieux, ordonné son expulsion et condamné la SARL SOVALLES à payer aux consorts X une indemnité d’occupation égale au montant du loyer déjà réglé pour la période du 1^er avril 1994 au 30 juin 2005 et au montant du loyer en cours à compter du 1^er juillet 2005 et jusqu’à complète libération des lieux.

Par arrêt en date du 19 septembre 2007, devenu définitif du fait de la non-admission du pourvoi en cassation, la cour d’appel de Paris a infirmé le jugement déféré du 9 mars 2006 et statuant à nouveau, a débouté les consorts X de leur demande en annulation du bail du 29 mars 1994, a dit de nul effet l’acte de rétractation du congé avec offre de renouvellement en date du 11 avril 2003 et dit que le bail s’était renouvelé à effet du 1^er avril 2003 pour un loyer fixé au montant du dernier loyer indexé par le jeu de l’indice INSEE du coût de la construction augmenté de 50%.

Par acte extrajudiciaire du 29 juin 2012, M^me A X, usufruitière, et M^me B X épouse Y et M. C X, tous deux nu-propriétaires, ont fait signifier à la SARL SOVALLES un congé pour le 31 décembre 2012 à minuit avec refus de renouvellement du bail et offre d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 11 octobre 2012, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a ordonné, à la requête des consorts X, une expertise aux fins d’évaluer l’indemnité d’éviction

et l’indemnité d’occupation et a désigné pour ce faire M. D E, substitué par M^me F G.

L’expert, M^me F G, a déposé son rapport le 31 juillet 2013.

Le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris, saisi de la fixation du prix du sous-bail consenti par la société SOVALLES à la société LOUISE a, par jugement en date du 5 mars 2012, fixé à 76.000 euros en principal par an à compter du 1^er avril 2004 le loyer du sous-bail renouvelé depuis cette date entre la société LOUISE et la société SOVALLES pour les locaux situés à Paris 8^e, […], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ; condamné la société SOVALLES à payer à la société LOUISE les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés depuis le 1^er avril 2004, à compter du prononcé de la présente décision ; dit que le montant du dépôt de garantie sera réajusté.

Par arrêt du 30 avril 2014, la cour d’appel de Paris statuant sur un appel formé contre la décision du juge des loyers commerciaux, a dit que la décision était opposable aux consorts X et, réformant ledit jugement en ses seules dispositions concernant le prix du loyer du bail renouvelé, statuant à nouveau sur ce point, a fixé à Ia somme de 88.092 euros par an, hors taxes et hors charges, le montant du loyer du sous-bail renouvelé à compter du 1^er avril 2004 entre la SARL SOVALLES et la SARL LOUISE et portant sur les locaux situés 10 rue Marboeuf à Paris 8^e, toutes autres clauses et conditions demeurant inchangées, a débouté les parties de leurs autres demandes.

Par jugement rendu le 15 septembre 2016, le tribunal de grande instance de Paris’a :

— Dit que la SARL SOVALLES n’exerce pas d’activité ni n’exploite de fonds de commerce dans les locaux loués,

— Dit que la SARL SOVALLES est privée du droit au renouvellement du bail,

— Dit que la SARL SOVALLES est privée du droit à une indemnité d’éviction,

— Condamné la SARL SOVALLES à payer à M^me A X, M^me B X épouse Y et M. C X une somme mensuelle de 10.520 euros, outre les charges, à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1^er janvier 2013 et jusqu’à la restitution des lieux par la remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision pour les termes déjà échus et a compter de chaque échéance pour les autres,

— Condamné la SARL SOVALLES a payer a M^me A X, M^me B X épouse Y et M. C X la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— Condamné la SARL SOVALLES aux dépens.

Par déclaration du 29 septembre 2016, la société Sovalles a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses conclusions notifiées par le RPVA le 26 mars 2018, la société Sovalles demande à la cour de

Vu les articles 1161 et 1162 anciens du Code civil (à ce jour 1189 et 1190 nouveaux), et l’article 1134 ancien du Code civil (à ce jour 1103)

Vu les articles 1351 ancien du Code civil, 480 et 4 du CPC

Vu l’article 561 du CPC et l’effet dévolutif de l’appel

Vu l’article 783 du CPC et le fait que les demandes d’intervention volontaire peuvent intervenir postérieurement au prononcé de l’ordonnance de clôture et avant la clôture des débats

Vu les articles L. 145-14 et L. 145-31 du Code de commerce

Vu la soumission conventionnelle au statut résultant notamment du libellé du bail principal, de l’objet de ce bail, des références à la révision triennale à l’article 4.1, à l’article 21 du décret du 30 septembre 1953 comme à celle de l’article 9.1 du même décret (article 11.2) d’une part et résultant du libellé du sous-bail et notamment des articles au-delà du titre de l’acte des articles 1, 4.1.12, 6, 10.1 d’autre part

Vu également la reconnaissance de cette soumission par les consorts X dans le cadre des actes extrajudiciaires faisant référence à la propriété commerciale s’agissant du renouvellement du bail en toute connaissance de cause par acte du 29 juin 2012, de l’assignation en désignation d’expert,

DIRE que les parties ont consentement (sic) soumis le bail du 29 mars 1994 au statut des baux commerciaux

REFORMER dans ces conditions en toutes ses dispositions la décision déférée

DIRE qu’aucun des motifs de l’arrêt définitif du 19 septembre 2007, qu’ils ne soient décisoires ou non, ne sauraient être revêtus de l’autorité de la chose jugée

DIRE en conséquence que les consorts ne sauraient se prévaloir d’aucun des termes de cet arrêt, sauf en ce qui concerne le dispositif déclarant le bail valide, annulant la rétractation du 11 avril 2003 et fixant le loyer du bail renouvelé au 1^er janvier 2003

DIRE que l’objet de l’actuel litige ne saurait être confondu avec celui ayant permis à la Cour d’Appel de PARIS de fixer le loyer du bail renouvelé au 1 er janvier 2003

DIRE que les consorts X ne sauraient ni exciper de la clause de sous-location totale, ni de l’absence d’exploitation d’un fonds de commerce dans les locaux pour dénier à la société SOVALLES la propriété commerciale, sauf à diviser les effets de la soumission conventionnelle aux statuts telle qu’elle résulte des effets des articles susvisés du bail et du sous-bail et des premières démarches judiciaires des consorts X au titre du congé signifié au visa de l’article L. 145-14 du Code de commerce, outre de la demande en référé.

JUGER au surplus que les clauses d’un même acte doivent s’interpréter les unes par rapport aux autres et que les consorts X ne sauraient privilégier l’interprétation qu’ils donnent d’une clause isolée (article 11.2 du bail dont l’application est contestée) dès lors que toutes les clauses susvisées du bail et du sous-bail sont révélatrices d’une adhésion conventionnelle au statut des baux commerciaux

JUGER que la reconnaissance d’un droit à fixation d’un loyer contractuel à l’issue de la durée du premier bail impliquant la nécessaire renonciation des bailleurs à délivrer congé avec offre d’indemnité d’éviction ne saurait, à l’occasion des renouvellements ultérieurs, méconnaître ceux du locataire à bénéficier des effets du bail s’agissant notamment de la sous-location totale impliquant nécessairement le fait et la reconnaissance par les bailleurs de l’absence d’exploitation des lieux par le locataire principal, sans que ce défaut d’exploitation ne puisse remettre en cause les droits du locataire principal à la propriété commerciale dès lors que ce statut a été conventionnellement adopté

DIRE que la clause 11.2 du bail en toute hypothèse ne saurait recevoir application à l’occasion d’un deuxième renouvellement, son application étant limitée au premier renouvellement

DIRE dans ces conditions infondée la dénégation statutaire, la soumission conventionnelle au statut ne pouvant être divisée,

DIRE au surplus de mauvaise foi la dénégation statutaire et en conséquence DIRE que la rétraction exercée de mauvaise foi ne saurait prospérer

CONDAMNER solidairement Madame A Z épouse X, Madame B X et Monsieur C X à payer à la société SOVALLES la somme de 1.443.047,20 € à titre d’indemnité d’éviction

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation par application des articles L. 145-28 du Code de commerce et L. 145-33 à la somme par an en principal à compter du 1^er janvier 2013 à 73.850 €

DEBOUTER Madame A Z épouse X, Madame B X et Monsieur C X de toutes leurs demandes, fins et prétentions notamment celle tendant à la confirmation du jugement et à leur appel incident portant sur la fixation de l’indemnité d’occupation

DECLARER irrecevables toutes demandes émanant de la SC DU 10 RUE MARBEUF, la société SOVALLES ne pouvant être privée du double degré de juridiction, la SC DU 10 RUE MARBEUF n’ayant pas comparu devant le Tribunal alors même qu’elle avait la qualité de propriétaire et pouvait intervenir postérieurement à l’ordonnance de clôture et avant les débats au fond

Subsidiairement et dans l’hypothèse où la dénégation statutaire prononcée par le Tribunal serait confirmée,

DIRE que les consorts X se sont contractuellement obligés vis-à-vis de la société LOUISE, sous-locataire, à ce qu’elle soit titulaire du bail principal pour le cas où ' s’il était mis fin au bail principal pour quelque cause que ce soit, le preneur bénéficiera d’un droit direct vis-à-vis du propriétaire', le sous-bail devant constituer le bail principal et ce même dans l’hypothèse d’un refus de renouvellement

Vu la demande de renouvellement formée par la société LOUISE directement à l’encontre des consorts X et dont ils ne peuvent dénier qu’elle produise effet dans l’hypothèse où il serait mis fin au bail principal

DIRE au visa de l’article 1134 du Code civil (1103 nouveau) qu’à la date du 1^er janvier 2013 la société SOVALLES est dans l’impossibilité de restituer les locaux dont la jouissance de plein droit a été transférée à la société LOUISE aux termes des engagements pris par les consorts X et opposables à la société SOVALLES

DIRE, la société LOUISE étant devenue titulaire d’un bail direct à compter du 1^er janvier 2013, que la société SOVALLES, ce à quoi elle s’oblige, devra verser aux consorts X en répétition de l’indu toutes sommes perçues de la société LOUISE en contrepartie de l’occupation de cette société des locaux depuis le 1^er janvier 2013, ces règlements entre les mains des consorts X intervenant pour le compte de la société LOUISE

DIRE en toute hypothèse que les consorts X ne sauraient nier leurs engagements et les droits qu’ils ont consentis à la société LOUISE à compter du 1 er janvier 2013, droits en toute hypothèse opposables et dont peut se prévaloir la société SOVALLES dès lors qu’il est mis fin au bail principal par l’effet du congé au 1^er janvier 2013

DEBOUTER les consorts X et a fortiori la SC DU 10 RUE MARBEUF, irrecevable dans son intervention, de toutes leurs prétentions tendant à obtenir condamnation de la société SOVALLES à verser une indemnité d’occupation au-delà de l’engagement pris par cette société de leur verser toutes sommes perçues de la part de la société LOUISE depuis le 1^er janvier 2013 et pour compte de cette société

Plus subsidiairement encore,

REFORMER la décision déférée sur le principe et le montant de l’indemnité d’occupation

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 73.850 € entre la date de prise d’effet du refus de renouvellement, le1er janvier 2013, et celle de la rétractation en date du 10 avril 2014 et DIRE que la société SOVALLES ne saurait être tenue à paiement d’aucune indemnité au-delà de la date du prononcé du jugement le 15 septembre 2016, lequel était assorti de l’exécution provisoire

En toute hypothèse,

DEBOUTER les consorts X et/ou la SC DU 10 RUE MARBEUF de toutes leurs prétentions tendant à la fixation des intérêts de droit à valoir sur le montant des indemnités d’occupation dont les fixations seront celles retenues par la Cour aux termes de l’arrêt à intervenir

Les DEBOUTER également de leur demande de dommages et intérêts et toutes autres

CONDAMNER Madame A Z épouse X, Madame B X et Monsieur C X et si elle était maintenue dans la cause la SC DU 10 RUE MARBEUF solidairement à payer à la société SOVALLES par application de l’article 700 du CPC la somme de 12.000 €

Les CONDAMNER également solidairement aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 21 mars 2018, Madame A X née Z, Madame B Y née X, Monsieur C X et le S.C.I. SOCIETE CIVILE du 10 RUE MARBEUF, intervenante volontaire, demandent à la cour de':

Vu les articles L. 145-1 et suivants et L. 145-14 et suivants du code de commerce,

Vu le bail du 29 mars 1994, renouvelé au 1^er avril 2003 par arrêt de la Cour d’appel de Paris du 19 septembre 2007,

Vu l’article 554 du code de procédure civile,

Déclarer régulière, recevable et bien fondée l’intervention volontaire en cause d’appel de la société civile immobilière SC du […]

A titre principal :

Confirmer que la société SOVALLES n’exerce pas d’activité, ni n’exploite de fonds de commerce dans les locaux loués.

Confirmer que la société SOVALLES n’a pas droit au renouvellement du bail.

Confirmer que la société SOVALLES n’a pas droit à indemnité d’éviction.

A titre subsidiaire :

Dire et juger que faute de fonds exploité dans les lieux loués, la société SOVALLES ne justifie pas d’un préjudice indemnisable au titre de l’article L. 145-14 du code de commerce.

A titre très subsidiaire :

Juger que l’indemnité d’éviction due à la société SOVALLES s’élèverait à la somme de 252.000 €.

En tout état de cause :

Infirmant le jugement déféré sur ce point, juger que l’indemnité d’occupation mensuelle due par la société SOVALLES aux consorts X et à la SC du 10 RUE MARBEUF, à compter du 31 décembre 2012, est égale à la somme de 11.550 €, et qu’elle sera revalorisée chaque année selon la variation de l’indice INSEE du coût de la construction, en prenant pour base le dernier indice trimestriel paru à la date du 31 décembre 2012, à comparer avec le dernier indice du même trimestre connu à la date du jugement.

Juger que cette indemnité d’occupation sera assortie des intérêts au taux légal, applicables aux sommes dues depuis le 31 décembre 2012.

Dire et juger qu’au titre de l’exécution provisoire du jugement du 15 septembre 2016, la société

SOVALLES reste redevable envers la SC du 10 RUE MARBEUF venant aux droits des Consorts X d’une somme de 38.997 € en principal, au titre des indemnités d’occupation pour la période du 1^er janvier 2013 au 1^er trimestre 2018, et la condamner de ce chef, avec intérêts légaux,

Condamner la société SOVALLES à payer à la SC du 10 RUE MARBEUF, venant aux droits des consorts X une somme de 103.887 € en principal, au titre des indemnités d’occupation dues du 1^er janvier 2013 et arrêtées au 1^er trimestre 2018, avec intérêts légaux,

Condamner la société SOVALLES à payer à la SC du 10 RUE MARBEUF, venant aux droits des consorts X, une somme de 10.000 €, au titre du dommage subi en raison du retard apporté à restituer les clefs et de la perception par le locataire des sous loyers depuis le 1^er janvier 2013.

Condamner la société SOVALLES à payer aux consorts X une somme de 25.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître BELLICHACH, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 mars 2018.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire de la société civile immobilière SC du […]

La société SOVALLES conclut à l’irrecevabilité de l’intervention volontaire en cause d’appel de la société civile du […]. Ce à quoi s’oppose cette dernière.

Il résulte d’un acte authentique en date du 30 novembre 2015, produit aux débats, que M. et M^me H X ont fait apport à la société civile du […] de l’usufruit du bien immobilier sis […] et que M^me Y née X et M. C X ont fait chacun apport à cette société de la moitié indivise de la nue propriété de ce bien.

La cour constate que l’apport du bien immobilier a été fait alors que l’ordonnance de clôture en date

du 23 novembre 2015 avait déjà été prononcée dans le cadre de l’instance ayant donné lieu au jugement entrepris, mais avant l’audience de plaidoiries qui s’est tenue le 2 juin 2016.

Selon l’article 554 du code civil 'peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité'.

Cet article ne permet pas à un intervenant en cause d’appel de soumettre un litige nouveau et de demander des condamnations personnelles non soumises au premiers juges.

En l’espèce, l’intervention en cause d’appel de la société civile à laquelle les consorts X ont fait apport de leur droits, certes tardive ne soumet pas à la cour un litige nouveau, mais tend à obtenir au profit du véritable propriétaire du bien le bénéfice des condamnations sollicitées en première instance au profit des consorts X.

Dans ces conditions, il convient de recevoir la société civile du […] en son intervention volontaire.

Sur la soumission volontaire au statut des baux commerciaux

Il convient de rappeler que suivant un acte sous seing privé en date du 29 mars 1994, intitulé 'bail commercial (décret du 30 septembre 1953 modifié)' M^me X a donné à bail à la S.A.R.L. SOVALLES des locaux sis […], constitués de la façon suivante :

— au rez-de-chaussée à l’angle des rues Marbeuf et de la Renaissance, une boutique avec arrière-boutique ayant deux issues la première dans l’angle des rues précitées, la seconde donnant sur le rue de la Renaissance,

— au sous-sol, directement relié à la boutique, un vaste local en deux parties.

Le bail a été conclu pour une durée de 9 années, le preneur pouvant seul donner congé à l’expiration de chaque période triennale, le bailleur renonçant pour sa part à exercer ce droit.

La clause 6 intitulée 'destination’ stipulait que 'le preneur pourra exploiter les lieux pour toutes activités à l’exception de celles contraires aux bonnes moeurs et/ou pouvant présenter un caractère pornographique'.

L’article 7 intitulé 'sous-location / mise à disposition’ était rédigé ainsi qu’il suit :'le preneur pourra exploiter les locaux sous telle forme qu’il lui plaira et notamment consentir toute sous-location partielle ou totale.

Le bailleur renonce au bénéfice de l’ensemble des dispositions de l’article 21 du décret du 30 septembre 1953 et notamment aux actions nées d’un défaut de concours à l’acte ou encore du montant du ou des sous-loyers.'

L’article 11.2 intitulé 'renouvellement', des 'conditions particulières’ stipulait que : 'le preneur renonce à la possibilité, à la fin du présent bail, de donner congé en excipant d’une sous-location totale ou encore de refuser le renouvellement en offrant paiement d’une indemnité d’éviction.

Toutefois cette renonciation ne saurait empêcher le bailleur, en cas de motifs graves et légitimes, de refuser renouvellement du bail, conformément aux dispositions de l’article 9.1 du décret du 30 septembre 1953.

Les parties conviennent en outre irrévocablement que le loyer du bail renouvelé, sauf hypothèse où

la valeur locative serait moindre, sera fixé en fonction de la variation du l’indice du coût de la construction publié par l’I.N.S.E.E., variation elle-même augentée de 50%.'

Le même jour était signé un acte sous seing privé, par lequel la société SOVALLES consentait à la société en formation LOUISE, un 'sous-bail (soumis au décret du 30 septembre 1953)', pour les locaux sis […], M^me X, intervenant à l’acte en qualité de propriétaire.

Ce sous-bail portait sur l’intégralité des locaux pris à bail par le société SOVALLES.

La clause 4.1.4 dudit sous-bail, intitulée 'destination des lieux’ stipulait que : 'les lieux sont exclusivement destinés aux activités (…) de coiffure, d’esthétique, vente de produits de beauté, parfumerie et cosmétiques ; vente d’accessoires de la femme et de l’homme, étant observé au titre de cette dernière activité qu’il s’agit uniquement de la vente d’accessoires, le fonds exploité ne pouvant être celui de prêt-à-porter homme ou femme.'

Le sous-bail interdisait toute sous-location, location-gérance ou mise à disposition.

L’article 10-1 du sous-bail stipulait que : 's’il était mis fin au bail principal pour quelque cause que ce soit, le preneur bénéficiera d’un droit direct vis-à-vis du propriétaire, le présent sous-bail devenant la loi des parties pour constituer le bail principal'.

Il résulte de l’extrait Kbis du registre du commerce et des sociétés du tribunal de commerce de Paris que la S.A.R.L. SOVALLES a pour activité la 'location et sous-location de biens immobiliers’ en 'exploitation directe', l’extrait Kbis précisant qu’il existe un autre établissement dans le ressort sis au […], et que les activités exercées dans cet établissement sont la 'location et sous-location de biens immobiliers’ avec comme début d’activité le 1^er avril 1994.

La société SOVALLES rappelle une jurisprudence de la cour de cassation aux termes de laquelle :'la soumission conventionnelle du bail au statut des baux commerciaux a pour objet de permettre son application lorsque l’intégralité des conditions légales qui l’imposeraient ne sont pas remplies. ' Elle en conclut que l’adhésion volontaire au statut ne peut se diviser, que les consorts X savaient que la sous-location était totale 'l’adhésion au statut du fait d’une sous-location ne pouvant être en aucun cas contestée, ni même d’ailleurs le fait que les locaux, totalement exploités par le sous-locataire, (ce qui) démontraient qu’il n’y avait pas d’exploitation de la part du locataire principal’ ; que l’article 11.2 du bail ne saurait compromettre l’indivisibilité de l’adhésion dès lors, au surplus qu’il ne peut recevoir application dans le cadre du second renouvellement. Les intimés s’opposent aux prétentions de l’appelante.

La cour relève que le précédent arrêt en date du 19 septembre 2007, a fait application de la clause 11.2 du bail principal et dans son dispositif, revêtu de l’autorité de la chose jugé, fixé le loyer du bail renouvelé selon les stipulations du bail liant les parties.

S’il est admis que la soumission conventionnelle du bail au statut des baux commerciaux a pour objet de permettre son application lorsque l’intégralité des conditions légales qui l’imposeraient ne sont pas remplies, pour autant, encore faut-il que les dites conditions légales ne soient pas remplies, à défaut les relations contractuelles sont soumises de plein droit au statut.

Ce point n’ayant pas été évoqué par les parties dans leurs conclusions, il convient d’ordonner la réouverture des débats, afin de leur permettre de conclure sur ce point dans le respect du principe du contradictoire et de surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes, les dépens étant réservés.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

Ordonne le rabat de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats ;

Invite les parties à conclure sur les points suivants :

'les conditions légales qui imposent le statut des baux commerciaux sont-elles en l’espèce remplies'',

'la soumission volontaire au statut, alléguée par la société locataire, était-elle possible lors de la conclusion du bail’ '

Sursoit à statuer sur l’ensemble des demandes ;

Dit que l’appelante devra conclure avant le 15 septembre 2018 sur ce point ;

Dit que l’intimée devra répliquer avant le 15 novembre 2018 ;

Renvoie l’affaire à l’audience du jeudi 13 décembre 2018 à 14h pour clôture et à l’audience du mardi 5 février 2019, à 14h pour plaidoiries ;

Réserve les dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE