Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2019

(n° , 50 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/00974 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B4ZIX

Décision déférée à la Cour : Sur renvoi après cassation, selon l’arrêt rendu le 13 juillet 2017 par la 3^e Chambre civile de la Cour de Cassation (pourvois n°J 16-13.688, V16-14.158, U16-15.238) de l’arrêt rendu le 02 décembre 2015 par le Pôle 4 Chambre 2 de la cour d’appel de Paris (RG 14/03787), sur appel d’un jugement rendu le 02 janvier 2014 par le Tribunal de Grande Instance de FONTAINEBLEAU – (RG n°11/00691)

APPELANTE

SA AXA FRANCE IARD

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Edmond FROMENTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151

Ayant pour avocat plaidant M^e Valérie GOSSET de la SCP NABA ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque : P325

INTIMES

Monsieur R G

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Frédéric GUERREAU de la SELARL PONTAULT LEGALIS, avocat au barreau de MELUN, toque : 55

Monsieur AJ C

né le […] à VERSAILLES

[…]

[…]

Représenté par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Madame AL Y épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur AM Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame AN AO épouse Y

née le […] à PARIS

[…]

[…]

Représentée par M^e AW HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Ayant pour avocat plaidant M^e Julie ZULFIKARPASIC du CABINET PATRICK TABET, avocat au barreau de PARIS, toque : D681

Monsieur AP Z

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame BI BJ EPOUSE Z épouse Z

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame AA-BK S VEUVE E

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame AL E épouse A

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame T E

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame AR E

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur AS H

né le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e Florence PAILLE-ARDILLY, avocat postulant et plaidant , avocat au barreau de FONTAINEBLEAU

Monsieur AU K

né le […] à […]

[…]

[…]

Et

Madame AW I épouse B

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e David BOUAZIZ, ayant pour avocat plaidant M^e Brice AYALA, de la SCP BOUAZIZ – SERRA – AYALA – BONLIEU, avocats au barreau de MELUN

SCP AC & AC Notaires associés

[…]

[…]

Société MMA SA

sise 14 boulevard AA et Alexandre Oyon

[…]

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[…]

[…]

Représentés par M^e Thierry KUHN de la SCP KUHN, ayant pour avocat plaidant M^e Cathérine ROCK-KUHN de la SCP KUHN, avocatS au barreau de PARIS, toque: P0090

SARL LE TROUBADOUR

[…]

[…]

N° SIRET : 379 101 999

[…]

N° SIRET : 394 211 031 00015

[…]

Monsieur R G

né le […] à MULHOUSE

[…]

[…]

Représentés par M^e Frédéric GUERREAU de la SELARL PONTAULT LEGALIS, avocat postulant et plaidant , avocat au barreau de MELUN, toque : 55

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE LE DAUPHIN 24/26 RUE GRANDE A FONTAINEBLEAU représenté par la société SAS ENSEMBLE HABITAT, Société par Actions Simplifiée

sise […], […]

Représenté par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant M^e Stéphane BU – BV, avocat au barreau de PARIS, toque D062

SCI ALG

[…]

représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

Monsieur AJ AY

[…]

[…]

Représentés par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Ayant pour avocat plaidant M^e AU RAYNAUD DE LAGE, avocat au barreau de PARIS, toque : C081

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 Mars 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller

Madame Muriel PAGE, Conseillère

qui en ont délibéré, dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition .

***

FAITS & PROCÉDURE

Au mois de mars 1993, l’EURL Brial, marchand de biens, s’est portée réservataire d’un ensemble immobilier en vue de le diviser et de revendre par lots, les travaux de rénovation étant mis intégralement à la charge des acquéreurs, sis […], composé de trois corps de bâtiments, soit :

— un corps A ayant accès par un escalier sur l’arrière par la cour des Lorreaux, avec boutique sur rue,

— un corps B ayant accès par un escalier central enclavé dans le lot n° 8,

— un corps C dit 'le Chalet’ ayant accès aux étages par un petit escalier enclavé dans le lot n° 18, donnant sur l’arrière d’un restaurant.

Après avoir obtenu des offres d’achat pour tous les lots, l’EURL Brial a signé l’acte authentique d’acquisition le 15 février 1994 en l’étude de la SCP notariale AC qui avait établi les futurs règlement de copropriété et état descriptif de division le 4 mars 1994, suivant les plans dressés par le géomètre N. Par la suite, Maître AC, notaire associé de la SCP AC a reçu les divers actes d’acquisition conclus par l’EURL Brial avec M. R G, la SCI La Fontaine représentée par son gérant M. R G, M. et M^me C, la SCI ALG représentée par son gérant, M. AJ C, M. et M^me Z, M. et M^me E, M. AS H, M^me AW I, M^me AL Y épouse X, M. et M^me AM Y, M. AU K, ces divers actes indiquant que les appartements et fractions vendues étaient 'à aménager’ et précisant 'il est expressément convenu que l’EURL Brial n’effectue aucun travaux dans l’immeuble objet des présentes'.

Les acquéreurs se sont répartis les lots de l’ensemble immobilier comme suit :

Niveaux

Numéro de lots

[…] (représentée par M. G)

sous-sol

rez-de-chaussée

1 et 7

2, 8, 18, 20 et 21

SCI ALG

1^er et 2^e étages 3, 9, 10, 11 et 19

M. et M^me Z

2^e étage

4

M. G

1^er étage

12 et 13

M. et M^me E

3^e étage

5

M. H

3^e étage

15

M^me I

3^e étage

14

M^me Y AZ

4^e étage

6

M. Et M^me Y

4^e étage

16

M. K

4^e étage

17

Postérieurement à ces ventes, M. G a été désigné par le vendeur et le notaire comme syndic provisoire du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin, sise 24-26

[…]. Une réunion informelle des acquéreurs a été organisée le 11 avril 1994 au cours de laquelle une première assemblée générale a été décidée pour le 27 avril 1994.

Lors de cette assemblée la société Facoge a été désignée comme syndic et M. L en qualité d’architecte de l’immeuble.

Entre temps, M. G a démoli dans l’intervalle la première volée d’escalier de l’immeuble B.

Sollicités par l’architecte, les services de sécurité incendie ont interdit la mise en place du

projet de rénovation, en raison d’une non-conformité en matière de sécurité-incendie.

Les copropriétaires ont découvert par ailleurs nombre d’irrégularité comme la non-conformité des ventes, soit le statut de 'greniers’ des combles vendus comme logements, la nécessité de nombreuses demandes administratives non envisagées ainsi que l’ampleur des travaux à réaliser non conformes à ce qui avait été indique dans les ventes.

C’est dans ces conditions que les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires ont assigné l’EURL Brial, et la SCP AC, notaire aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire qui est intervenu selon ordonnance en date du 30 août 1994, M. M, architecte, était désigné.

Suivant ordonnance en date du 17 janvier 1995, l’ordonnance précitée a été rendue commune à la compagnie AXA, assureur en responsabilité civile de l’EURL Brial, à M. N, géomètre-expert qui a produit les plans annexés au règlement de copropriété et à l’état de division et M. L, architecte de la copropriété, missionné lors de l’assemblée générale du 27 avril 1994.

L’expert a déposé son rapport le 16 février 1996.

Ses conclusions sont les suivantes :

'Tel qu’énoncé au règlement de copropriété et au règlement de division, joints aux actes de vente, les copropriétaires de l’immeuble Le Dauphin ne peuvent jouir de leur bien en l’état.

L’immeuble Le Dauphin a été vendu par lots, à la charge des acquéreurs de réaliser les travaux nécessaires à la division, et en particulier la création des parties communes et des

parties privatives.

L’état de division n’est pas conforme à l’état actuel des locaux. Cet immeuble avait fait l’objet d’un relevé précis de géomètre, réalisé par M. O, et dont les éléments graphiques étaient joints à l’offre d’achat.

Les pièces graphiques jointes au règlement de copropriété ont été établies par M. N à une échelle d’ 1/2 cm /m et comportent un certain nombre d’erreurs. Ces erreurs entraînent une non conformité de la répartition des tantièmes de copropriété et engendrent une impossibilité de réaliser la division telle que définie au règlement et à l’état joint.

Certains copropriétaires avaient des projets incompatibles avec les dispositions prises dans

le cadre de la division. Ces dispositions ont d’ailleurs été modifiées entre les offres d’achat et les actes, c’est ce qui explique partiellement le litige.

Par exemple l’affectation de l’escalier accédant aux combles en parties privatives à ce lot réduit le palier du 3^e étage de moitié et ne permet plus à M. E de modifier la position de sa porte d’entrée, comme il l’avait imaginé lors de la signature de l’acte d’achat.

De même le changement de destination des combles en logement qui ne constitue plus un

aménagement mais bien une réhabilitation contraindra certainement les propriétaires de ces

lots à réaliser des renforts de plancher et de charpente non prévus au règlement de copropriété.

Il est évident que les requérants ne pourront disposer pleinement de leurs droits, tels

qu’énoncés au règlement de copropriété et en particulier à l’endroit des parties privatives,

qu’après réalisation de la totalité des travaux permettant la distribution des lots privatifs.

Il aurait donc fallu produire un projet de division qui tenait compte de ces contraintes, même si les aménagements n’étaient pas réalisés par la société de marchands de biens.

La division d’un bien avec vente sans travaux – ceux-ci étant à la charge des copropriétaires

— est tout à fait envisageable sous réserve que cette division tienne compte, en particulier au niveau des surfaces, donc de la répartition des tantièmes de copropriété :

1) de la réalité de l’état existant :

Ce qui n’est pas le cas pour l’immeuble Le Dauphin puisque les surfaces de caves ne

correspondent pas au plan de division.

2) de l’attribution des surfaces aux parties communes :

Les surfaces attribuées aux parties communes doivent être suffisantes pour permettre

d’accueillir et de respecter toutes les contraintes liées aux règles de l’art et à la réglementation.

Par ailleurs si les travaux d’aménagement de locaux d’habitation existants ne nécessitent pas de précisions supplémentaires dans le règlement de copropriété, il n’en est pas de même pour les travaux de réhabilitation qui naturellement vont engendrer des changements de disposition des parties communes et privatives. Aussi le règlement de copropriété doit prévoir ces travaux de manière détaillée. Il est également nécessaire de noter dans ce règlement que la jouissance réelle des locaux ne pourrait intervenir qu’après réalisation des travaux d’infrastructures des copropriétaires : chutes, gaines, colonnes montantes EDF, etc…

Les ventes ne pouvaient être délivrées qu’aux prix de travaux affectant les droits de chacun

des copropriétaires ainsi que les parties communes, pour permettre une mise en conformité

des lots et parties communes à l’état descriptif de division et règlement de copropriété'.

Suivant acte extra-judiciaire du 16 juin 1998, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin a assigné au fond l’EURL Brial, l’assureur de cette dernière, la société Axa France, la SCP AC et ses assureurs, les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles, M. N et son assureur, la Lilloise devenue la société Allianz, afin de voir déterminer les responsabilités respectives et indemniser leurs divers chefs de préjudice.

M^me Y épouse X, M. et M^me AM Y, M. AJ C et la SCI ALG sont intervenus volontairement à l’instance.

Suivant acte extra-judiciaire du 13 juillet 2001, M. R G et la SCI les Trois

Grâces ont assigné aux mêmes fins l’EURL Brial, la société Axa France, la SCP

AC et la société MMA, M. N et la Lilloise devenue la société Allianz.

La S.A.R.L. La Fontaine devenue S.A.R.L. le Troubadour, copropriétaire, la SCI ALG, copropriétaire et M. AJ C, locataires des locaux à usage commercial de la SCI ALG, sont intervenus volontairement à l’instance.

Par ordonnance en date du 16 mai 2000, le juge des référés a désigné M^me AA-BX BY, administratrice judiciaire, en qualité d’administratrice provisoire du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin. M^me BA BB, administratrice judiciaire, a été désignée administratrice provisoire selon ordonnance du 15 décembre 2006. La mission de cette dernière a été prorogée.

Entre temps, l’EURL Brial a été mise en liquidation judiciaire par jugement du 5 juin 2003.

Par acte extra-judiciaire du 9 avril 2004, M. AJ C et la SCI ALG ont assigné M. R G et la SCI les Trois Grâces à l’effet de les voir condamner à démolir la première volée d’escalier.

Ces diverses procédures ont été jointes.

Aux termes d’ordonnances successives des 22 août 2003, 10 juin 2005 et 23 juillet 2007 le juge de la mise en état a désigné M. M en qualité d’expert pour évaluer et chiffrer les préjudices des diverses parties ; M. M a été remplacé par M. P lui même remplacé par M. BC Q, lequel s’est adjoint un sapiteur en la personne de M. BD W.

M. Q a déposé un pré-rapport le 19 septembre 2008.

Par ordonnance du 16 juillet 2009, le juge de la mise en état a condamné in solidum la SCP AC et ses assureurs à payer les provisions suivantes :

— au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin : 15.000 €,

— à la SCI ALG : 5.000 €,

— à M. et M^me Z : 2.500 €,

— à M. et M^me Y : 2.500 €,

— à M^me Y épouse X : 2.500 €,

— à M. K : 2.500 €.

M. Q a déposé son rapport définitif le 7 janvier 2011 en ouverture duquel les parties ont conclut.

Par jugement du 2 janvier 2014, le tribunal de grande instance de Fontainebleau a :

— dit que la prescription de l’action de la SCI ALG et des consorts C n’est pas acquise et que leur action n’est pas irrecevable,

- déclaré prescrite l’action de M^me C,

— dit qu’il y a lieu de retenir la responsabilité de la SCP AC, notaire et de l’EURL Brial,

— dit que la compagnie AXA France assureur responsabilité civile professionnelle de l’EURL Brial est tenue à garantie,

— dit que la société MMA assureur de la SCP AC est tenue à le garantir des condamnations mises à sa charge,

— condamné in solidum la compagnie AXA en sa qualité d’assureur de l’EURL Brial dans la limite du plafond de garantie soit 368.088,15 € et des limites de sa franchise soit la somme de 1.177,97 €, la SCP AC représentée par Maître BE AC, la société MMA, son assureur à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence le Dauphin les sommes de :

• 148.150 € TTC avec indexation sur la période du 7 avril 2009 au jour du présent jugement par référence à l’indice du bâtiment national BT 01 d’avril 2009, au titre des travaux de réparation à engager,

• 29.630 € avec indexation dans les mêmes conditions que ci dessus au titre des honoraires maître d’oeuvre, bureau de contrôle, SPS et assurance dommage ouvrage correspondants,

— débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre du préjudice économique, des frais en liaison avec le contentieux qui ressortissent soit des dépens soit des frais irrépétibles ci après,

— condamné solidairement la société AXA France assureur de l’EURL Brial, la SCP AC représentée par Maître BE AC, la société MMA à payer à la SCI ALG la somme de 354.719 € arrêtée au 31 décembre 2012 outre celle de 10.400 € au titre de la perte de surface,

— débouté la SCI ALG de sa demande au titre des impôts fonciers, des quote parts des charges de copropriété et syndics judiciaire, et de celle liée à la compensation du préjudice lié à l’impossibilité de découper les locaux en quatre lots,

— condamné solidairement la société AXA France assureur de l’EURL Brial, la SCP AC représentée par Maître BE AC, la société MMA à payer à M. C la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

— débouté de ses autres demandes,

- condamné in solidum la société AXA France, assureur de l’EURL Brial, la SCP AC, notaire, représentée par Maître BE AC, la société MMA, son assureur à payer à M^me I les sommes de :

• 46.616,75 € au titre de la privation de jouissance arrêtée à décembre 2010,

• 5.000 € au titre de la privation de jouissance jusqu’à la date du jugement,

• 8.400 € au titre de la perte de surface,

• 5.000 € au titre du préjudice moral,

— condamné in solidum la société AXA France, assureur de l’EURL Brial, la SCP AC, notaire, représentée par Maître BE AC, la société MMA, son assureur à payer à M. K les sommes de 32.667,50 €, outre celle de 5.000 € pour la période de janvier 2011 à

la date du présent jugement et celle de 4.200 € au titre de la perte de surface de son lot,

— débouté les consorts Y X de leur demande d’annulation des ventes,

— la société AXA France, assureur de l’EURL Brial, la SCP AC, notaire, représentée par Maître BE AC, la société MMA, son assureur à payer à:

* M. et M^me Y les sommes de :

• 32.667,50 € au titre de la perte locative, outre la somme de 10.000 € à chacun des époux au

titre de leur préjudice moral,

* M^me AL Y épouse X les sommes de :

• 42.695,22 € au titre de la perte financière,

• 10.000 € au titre de son préjudice moral,

— débouté M. et M^me Y et M^me X de leurs autres demandes au titre de la plus value, des intérêts d’emprunt,

des charges de copropriété et des impôts fonciers,

— déclaré recevable les interventions volontaires des consorts Z E et

H,

— condamné in solidum la société AXA France, assureur de l’EURL Brial, la SCP AC, notaire, représentée par Maître BE AC, la société MMA, son assureur à payer à :

* M. et M^me Z les sommes de :

• 69.890,66 € au titre de la perte locative ou de jouissance par eux subie,

• 10.000 € au titre du préjudice moral,

* aux consorts E la somme de 71.534,66 € au titre du préjudice financier consécutif à la perte locative ou de jouissance par eux subie,

* à M^me AA BK BT veuve E la somme de 10.000 €,

* à M^me AL E la somme de 5.000 €,

* à M^me T E la somme de 5.000 €,

* à M^me AR E la somme de 5.000 €,

— condamné in solidum la société AXA France, assureur de l’EURL Brial, la SCP AC, notaire, représentée par Maître BE AC, la société MMA, son assureur à payer à M. G au titre des lots 13 et 14 la somme globale de 89.391,59 € au titre de son préjudice financier relatif à la perte locative outre celle de 5.000 € pour la période postérieure au dépôt de rapport,

— condamné in solidum la société AXA France, assureur de l’EURL Brial, la SCP AC, notaire, représentée par Maître BE AC, la société MMA, son assureur à payer à la […] la somme de 210.837 €,

— dit que les sommes octroyées à titre provisionnel selon ordonnance du juge de la mise en

état en date 26 juillet 2009 seront déduites de montant des condamnations soit pour :

• le syndicat des copropriétaires de la résidence le Dauphin la somme de 15.000 €,

• la SCI ALG la somme de 5.000 €,

• M. et M^me Z la somme de 2.500 €,

• M. et M^me Y la somme de 2.500 €,

• M^me X la somme de 2.500 €,

• M^me I la somme de 2.500 €,

• M. K la somme de 2.500 €,

— dit que les sommes provisionnelles allouées par ordonnance du juge de la mise en état en date du 16 juillet 2009 seront déduites des sommes allouées à leurs bénéficiaires,

— débouté la S.A.R.L. La Fontaine de ses demandes,

— condamné in solidum la société AXA France, assureur de l’EURL Brial, la SCP AC, notaire, représentée par Maître BE AC, la société MMA, son assureur aux dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertises judiciaires et les dépens de l’ordonnance du 16 juillet 2009,

— autorisé les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre les parties

perdantes ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision,

— condamné in solidum la société AXA France, assureur de l’EURL Brial, la SCP AC, notaire, représentée par Maître BE AC, la société MMA à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

• au syndicat des copropriétaires de la résidence le Dauphin la somme de 10.000 €,

• à la SCI ALG la somme de 10.000 €,

• à M. G, la […] et à la S.A.R.L. la Fontaine, respectivement la somme de 10.000 €,

• à M. BF N la somme de 3.000 €,

• à la société Allianz la somme de 4.500 €,

• à M. BG K la somme de 10.000 €,

• à M. AM Y et M^me AN Y la somme globale de 10.000 €,

• M^me AL Y épouse X la somme de 10.000 €,

• M. et M^me Z la somme globale de 10.000 €,

• aux consorts E la somme globale de 10.000 €,

• M. AS H la somme de 10.000 €,

• M^me AW I la somme de 10.000 €,

— ordonné l’exécution provisoire,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La société anonyme AXA France a relevé appel de ce jugement.

Par arrêt du 2 décembre 2015, la cour d’appel de Paris a :

— infirmé le jugement dont appel :

• en ce qu’il a mis hors de cause M. R G et la SCI les Trois Grâces,

• sur le quantum des indemnités accordées,

• sur la somme accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à M. R

G, la S.A.R.L. le Troubadour, la SCI les Trois Grâces, M. BF N et la société Allianz,

— dit la SCP AC, M. R G et la SCI les Trois Grâces responsables des dommages subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence le Dauphin et par les copropriétaires, à hauteur des deux tiers,

— dit que dans leurs rapports entre eux, la contribution à la dette se fera par parts viriles (à raison d’un

tiers pour la société Axa France, un tiers pour la SCP AC et la société MMA, un tiers pour M. R G et la SCI les Trois Grâces),

— condamné in solidum la société Axa France, celle-ci dans la limite de franchise et de plafond de sa police, la SCP AC, la société MMA, M. R G et la SCI les Trois Grâces, à payer les indemnités suivantes :

• au syndicat des copropriétaires de la résidence le Dauphin, […], les sommes de 98.766,66 € au titre des travaux relatifs aux parties communes, de 19.753 € au titre des frais accessoires auxdits travaux, de 16.666 € au titre des frais de mise en copropriété, avec actualisation sur l’indice BT 01 du coût de la construction au jour de l’arrêt par rapport à l’indice du mois d’avril 2009,

• à M. et M^me Z, les sommes de 42.504 € en réparation de leur perte de jouissance et de 6.666,66 € chacun au titre de leur préjudice moral,

• à M. AJ C, la somme de 33.333,33 € en réparation de son préjudice moral,

• à la SCI ALG, les sommes de 143.466,24 € en réparation de son préjudice financier et de 33.333,33 € au titre du surcoût de charges qu’elle a supporté,

• à M^me S veuve E, les sommes de 42.504 € en réparation de sa perte de jouissance et de 6.666,66 € au titre de son préjudice moral,

• à M^me AL E, M^lles T, AR E, 3.333,33 € chacune en réparation de leur préjudice moral,

• à M. AS H, les sommes de 16.055,62 € en réparation de sa perte de jouissance et de 6.666,66 € au titre de son préjudice moral,

• à M. R G, la somme de 26.372,37 € en réparation de sa perte de jouissance,

• à la SCI les Trois Grâces, la somme de 60.730,31 € en réparation de son préjudice financier,

• à M^me AW I, les sommes de 19.423,64 € en réparation de sa perte de jouissance et de 6.666,66 € au titre de son préjudice moral,

• à M. AU K, les sommes de 13.611,25 € en réparation de sa perte de jouissance et de 6.666,66 € au titre de son préjudice moral,

• à M^me AL Y épouse X, les sommes de 17.789,67 € en réparation de sa perte de jouissance et de 6.666,66 € au titre de son préjudice moral,

• à M. et M^me Y, les sommes de 13.611,45 € en réparation de leur perte de jouissance et de 3.333,33 € chacun au titre de son préjudice moral,

— dit que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter du jugement à hauteur des condamnations prononcées par la cour,

— débouté M. R G, la S.A.R.L. le Troubadour, la […], M. N, la société Allianz de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu’en cause d’appel,

— condamné M. R G et la SCI les Trois Grâces in solidum à payer à M. AJ C et la SCI ALG ensemble une somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Axa France, la SCP AC, la société MMA, M. R G et la SCI les Trois Grâces tenus in solidum et par parts viriles entre eux comme il a été dit, à régler, sur le même fondement et en remboursement de leurs frais irrépétibles d’appel, la somme de 7.000 € chacun :

• au syndicat des copropriétaires de la résidence le Dauphin,

• à M. et M^me Y ensemble,

• à M^me AL Y épouse X,

• à M. AU K,

• à M. AJ C et la SCI ALG ensemble,

• à M^me AW I,

• à M. AS H,

• à M. et M^me Z ensemble,

• aux consorts E ensemble,

— débouté M. BF N et la société Allianz de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en cause d’appel,

— confirmé le jugement pour le surplus,

— rejeté toute autre demande,

— rappelé que l’arrêt infirmatif emporte restitution de toutes sommes perçues en vertu de l’exécution provisoire assortissant le jugement, assorties des intérêts au taux légal à compter de sa signification,

— condamné in solidum la société Axa France , la SCP AC, la société MMA, M. R G et la SCI les Trois Grâces aux dépens d’appel, dit que ces dépens seront répartis par tiers entre la société Axa France, d’une part, la SCP AC et la société MMA ensemble, d’autre part, M. R G et la SCI les Trois Grâces ensemble pour le surplus, et qu’ils pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. R G, la société Le Troubadour venant aux droits de la société La Fontaine et la […] de première part, M^me BA BB, administratrice judiciaire, ès qualités d’administratrice provisoire du syndicat des copropriétaires de la résidence le Dauphin de deuxième part, M. et M^me Z, les consorts E et M. H de troisième part, ont formé un pourvoi contre cet arrêt.

Par arrêt du 13 juillet 2017, la Cour de cassation, troisième chambre civile, a :

— cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il dit la SCP AC, M. R G et la […] responsables des dommages subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin et par les copropriétaires qu’à hauteur seulement des deux tiers et limite la condamnation in solidum de la société Axa France, celle ci dans la limite de franchise et de plafond de sa police, de la SCP AC, de la société MMA, de M. R G et de la

SCI les Trois Grâces, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin, 24 / […] à Fontainebleau, les sommes de 98.766,66 € au titre des travaux relatifs aux parties communes, de 19.753 € au titre des frais accessoires auxdits travaux, de 16.666€

au titre des frais de mise en copropriété, avec actualisation sur l’indice BT 01 du coût de la construction au jour du présent arrêt par rapport à l’indice du mois d’avril 2009, à M. et M^me Z, les sommes de 42.504 € en réparation de leur perte de jouissance et de 6.666,66 € chacun au titre de leur préjudice moral, à M. AJ C, la somme de 33.333,33 € en réparation de son préjudice moral, à la SCI ALG, les sommes de 143.466,24 € en réparation de son préjudice financier et de 33.333,33 € au titre du surcoût de charges qu’elle a supporté, à M^me S veuve E, les sommes de 42.504 € en réparation de sa perte de jouissance et de 6.666,66 € au titre de son préjudice moral, à M^me AL E, M^mes T, AR E, 3.333,33 € chacune en réparation de leur préjudice moral, à M. AS H, les sommes de 16.055,62 € en réparation de sa perte de jouissance et de 6.666,66 € au titre de son préjudice moral, à M. R G, la somme de 26.372,37 € en réparation de sa perte de jouissance, à la SCI les Trois Grâces, la somme de 60.730,31 € en réparation de son préjudice financier, à M^me AL Y épouse X, les sommes de

17.789,67 € en réparation de sa perte de jouissance et de 6.666,66 € au titre de son préjudice moral, à M. et M^me Y, les sommes de 13.611,45 € en réparation de leur perte de jouissance et de

3.333,33 € chacun au titre de son préjudice moral, l’arrêt rendu le 2 décembre 2015, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

— remis, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyé devant la cour d’appel de Paris, autrement composée.

La société AXA France a saisi cette cour par déclaration du 29 décembre 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 27 février 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 25 juin 2018 par lesquelles la société AXA France, demanderesse à la saisine, invite la cour, au visa des articles 1231-1 et 1240 du code civil, à :

sur l’irrecevabilité des demandes,

— déclarer irrecevables les demandes et les conclusions prises par les consorts Y, K, U, C, Z, V, H, la SCI ALG et la SCI Troubadour, la cour n’étant pas saisie de l’examen de leurs préjudices,

— débouter les consorts Y, K, U, C, Z, V, H, et des sociétés ALG et SCI Troubadour de leurs demandes de préjudices,

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

y faisant droit, s’agissant des responsabilités,

— constater que la responsabilité de l’EURL Brial intervenue comme simple marchand de biens est contestée et contestable,

— retenir la responsabilité des acquéreurs qui ont eu un comportement fautif et ont fait preuve de légèreté, d’imprévoyance et d’imprudence,

— retenir également la responsabilité des copropriétaires et du syndicat des copropriétaires puisque ces derniers ont tardé du fait de leur mésentente à trouver une solution au litige, laissant l’immeuble déjà vétuste se dégrader pendant 18 ans,

— juger qu’il convient de limiter le droit à réparation des acquéreurs à un pourcentage qui ne saurait être inférieur à 1/3 comme l’avait retenu la cour dans son arrêt du 2 décembre 2015

— ordonner la restitution du trop versé à son profit,

— confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SCP AC et la

garantie de son assureur les MMA,

— infirmer le jugement s’agissant de la responsabilité de M. R G en le déclarant responsable des préjudices allégués,

— condamner M. R G ainsi que la SCP AC et son assureur les MMA à la relever et la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre, en principal, intérêts, frais et accessoires,

— ordonner l’exécution provisoire du chef de l’appel en garantie,

sur les limitations contractuelles de garantie,

— confirmer le jugement en ce qu’il a retenu que sa condamnation se faisait dans les seules limites de ses obligations contractuelles, à savoir sous déduction de sa franchise et dans les limites de son plafond de 368.088,15 €, opposable à toutes les parties que ce soit le syndicat des copropriétaires que les divers propriétaires, s’agissant des dommages matériels ou immatériels,

— confirmer le jugement en ce qu’il a jugé qu’elle ne pouvait être tenue à un montant supérieur à la somme de 368.086,15 €,

— juger qu’elle ne saurait être tenue au delà de son plafond,

— juger que l’opposabilité de son plafond n’est pas limitative et s’impose à toutes les parties à la procédure,

— confirmer le jugement en ce qu’il l’a retenu bien fondée à opposer sa franchise de 10 % des dommages, avec un maximum de 1.777,97 €,

— condamner les parties succombantes aux dépens de première instance et d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 5 février 2019 par lesquelles M. R G et la […], défendeurs à la saisine, invitent la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, à :

— les déclarer recevables et bien fondés en leurs conclusions,

— rejeter toute demande indemnitaire formée par le syndicat des copropriétaires et chacun des copropriétaires en cause d’appel à leur encontre à raison d’une absence de lien de causalité stricte entre les fautes retenues par la cour d’appel de Paris dans son arrêt du 2 décembre

2015 à l’égard des concluants et les préjudices dont il est sollicité réparation par lesdites parties,

à titre subsidiaire,

— déclarer tant irrecevables que mal fondées les appels incidents du syndicat des copropriétaires, de M. C et de la SCI ALG, des époux Z, des consorts E et de M. H, des époux X Y, de M^me AL Y épouse X, de M^me I et de M. K,

à titre très infiniment subsidiaire et dans l’hypothèse où la cour considérerait qu’un lien de causalité strict était rapporté entre les demandes indemnitaires formées par le syndicat des copropriétaires et les différents copropriétaires et les fautes retenues à leur égard,

— infirmer le jugement entrepris sur les indemnités allouées au syndicat des copropriétaires ainsi qu’aux copropriétaires,

statuant à nouveau,

— juger qu’il convient de limiter le droit de réparation des acquéreurs et le ramener à de plus justes proportions,

— écarter, s’agissant de la SCI ALG et de M. et M^me C toute indemnisation postérieure à

février 2001,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. G à payer à M. C la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter M. C et le cas échéant la SCI ALG de toute demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à leur égard,

sur leurs préjudices

— confirmer le jugement sur les sommes allouées qu’ils leur ont été allouées à titre personnel,

— condamner en cause d’appel solidairement la SCP AC, la société MMA, la société AXA ès qualités d’assureur de l’EURL Brial à leur payer un indemnité de 10.000 € à chacun par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société AXA France aux dépens d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 25 février 2019 par lesquelles la SCI ALG et M. AJ C, défendeurs à la saisine, invitent la cour, au visa des articles 624, 625 et 1037-1 du code de procédure civile, 1231-1, 1240 et 1241 du code civil, à :

à titre liminaire,

— juger que les conclusions signifiées le 5 février 2019 par M. G et de la SCI les Trois

Grâces ne l’ont pas été dans leur délai de réplique de deux mois,

— les déclarer irrecevables ou à tout le moins les écarter des débats,

— juger que la Cour de cassation a définitivement statué sur le caractère définitif de la responsabilité de M. R G et la SCI les Trois Grâces dans la réalisation de leur entier dommage,

— les dire recevables et bien fondés en leur appels incidents,

— dire que la SCP AC, sous la garantie de la société MMA, M. R G à titre

personnel et la SCI les Trois Grâces, l’EURL Brial, sous la garantie de la société AXA France ont participé par leurs fautes à la réalisation de leur entier dommage,

sur le préjudice personnel de M. AJ C,

— condamner in solidum la société AXA, M. R G et la SCI les Trois Grâces, la SCP AC, solidairement avec MMA, à payer à M. AJ C la somme de 342.215 € correspondant à ses préjudices arrêtés à la date du 31 décembre 2015 somme se décomposant comme suit :

• 125.074 € à titre d’indemnité au titre de la perte sur la valeur de reprise sur sa clientèle,

• 103.867 € à titre d’indemnité au titre du gain manqué faute d’avoir pu placer ce montant,

• 76.660 € à titre d’indemnité au titre de manque à gagner sur sa pension de retraite,

• 34.371 € à titre de d’indemnité au titre des intérêts d’emprunt qu’il a dû rembourser à la société AXA au titre du prêt consenti par cette société pour la réalisation d’aménagements de son cabinet,

• 2.243 € au titre des frais de déménagement,

— outre la somme de 50.000 € en réparation de son préjudice moral,

montant BS à la somme de 358.456 € correspondant à ses préjudices arrêtés à la date du 31 décembre 2018 somme se décomposant comme suit :

• 125.074 € à titre d’indemnité au titre de la perte sur la valeur de reprise sur sa clientèle,

• 120.108 € à titre d’indemnité au titre du gain manqué faute d’avoir pu placer ce montant,

• 76.660 € à titre d’indemnité au titre de manque à gagner sur sa pension de retraite,

• 34.371 € à titre de d’indemnité au titre des intérêts d’emprunt qu’il a dû rembourser à la société AXA au titre du prêt consenti par cette société pour la réalisation d’aménagements de son cabinet,

• 2.243 € au titre des frais de déménagement,

— outre 50.000 € en réparation de son préjudice moral,

sur le préjudice de la SCI ALG, si la cour décide de retenir l’évaluation du préjudice de la SCI ALG selon la méthode de la 'valeur locative', il conviendrait de,

— condamner in solidum la société AXA, M. G et la SCI les Trois Grâces, la SCP AC, solidairement avec les MMA, à payer à la SCI ALG la somme de 1.199.713 € en réparation de ses préjudices arrêtés à la date du 31 décembre 2015 somme se décomposant comme suit :

• 941.265 € soit 609.933 € à titre de perte de loyers « valeur locative » et 331.332 € préjudice financier,

• 125.099 € au titre des frais de justice, avocats, huissier, administrateur judiciaire (arrêté à fin 2014),

• 58.249 € à titre d’indemnité en compensation du préjudice lié au financement sur fonds propres de ces sommes (arrêté à fin 2014),

• 75.100 € en compensation du préjudice lié à l’obligation de regrouper ses lots,

montant BS à la somme de 1.484.786 € correspondant à la réparation de ses préjudices

arrêtés à la date du 31 décembre 2018, somme se décomposant comme suit :

• 1.142.101 € soit : 718.360 € à titre de perte de loyers, suivant la méthode de chiffrage arrêté au 31 décembre 2018 à la 'valeur locative’ et 423.741 € à titre de préjudice financier, résultant de l’immobilisation des fonds correspondant aux loyers non perçus,

• 186.904 € au titre des frais de justice, avocats, huissier, administrateur judiciaire (arrêté à fin 2018),

• 80.681 € à titre d’indemnité en compensation du préjudice lié au financement sur fonds propres de ces sommes (arrêté à fin 2018),

• 75.100 € en compensation du préjudice lié à l’obligation de regrouper ses lots,

subsidiairement, si la cour devait retenir la méthode de M. W, de la 'rentabilité', pour l’évaluation du préjudice de la SCI ALG et écarter la méthode de la 'valeur locative', il conviendrait dès lors de,

— condamner in solidum AXA, M. G et la SCI les Trois Grâces, la SCP AC, solidairement avec son assureur les MMA, selon la méthode de calcul retenue par M. W, au « % statistique », aux sommes suivantes :

• un préjudice de 306.785 € suivant compte arrêté au 31 décembre 2010,

• BS à 396.246 € au 31 décembre 2015,

• 464.348 € BS au 31 décembre 2018, outre :

—  186.904 € au titre des frais de justice, avocats, huissier, administrateur judiciaire (arrêté à fin 2018),

—  80.681 € à titre d’indemnité en compensation du préjudice lié au financement sur fonds propres de ces sommes (arrêté à fin 2018),

—  75.100 € en compensation du préjudice lié à l’obligation de regrouper ses lots,

— débouter les autres parties à l’instance de toutes conclusions contraires,

— condamner in solidum la société AXA, M. G et la SCI les Trois Grâces, la SCP AC, solidairement avec les MMA aux dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais d’expertise, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la SCI ALG la somme de 60.000 € sur le fondement de l’article 700 du même code, outre 20.000 € à M. C ;

Vu les conclusions en date du 29 janvier 2019 par lesquelles M. AM Y, M^me AN AO épouse Y, M^me AL Y épouse X, défendeurs à la saisine, invitent la cour, au visa des articles 1147 et suivants, 1382 et 1383 du code civil, à :

— les dire recevables et bien fondés en leurs fins, demandes et prétentions, et ainsi, en leurs appels incidents,

sur les responsabilités,

— confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société Brial et de la SCP AC et également en ce qu’il a retenu la garantie de leurs assureurs respectifs ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a écarté la responsabilité de M. G (toutefois retenue par la cour d’appel de Paris, non cassé sur ce point),

— dire que la société Brial, la SCP AC et M. G (ainsi que leurs assureurs respectifs) seront tenus solidairement responsables avec toutes les conséquences en découlant,

— confirmer le jugement en ce qu’il n’a pas limité à deux tiers (ou à un autre pourcentage) la responsabilité desdits intervenants au motif d’une prétendue faute des acquéreurs et ainsi, en ce qu’il n’a pas retenu une quelconque part de responsabilité desdits acquéreurs,

sur le droit à réparation,

— confirmer le jugement en ce qu’il n’a pas limité à deux tiers leur droit à réparation,

— infirmer le jugement en ce qu’il n’a pas fait droit, dans le quantum sollicité, à leurs demandes indemnitaires,

et statuant à nouveau, à titre principal,

— condamner solidairement ou à tout le moins in solidum, la société AXA France, la SCP AC, la société MMA, ainsi que M. G, à verser à titre d’indemnisation du préjudice subi :

• au bénéfice de M. X :

— coût des travaux : 52.500 €,

— plus-value : 28.126 €,

— perte locative : 125.022 €, arrêté fin novembre 2014 (sauf à parfaire),

— intérêts d’emprunt : 14.772 €,

— remboursement intégral des frais d’expertise judiciaire versés et des charges de

copropriété, depuis leur acquisition jusqu’à ce jour, ainsi que le montant des impôts fonciers versés par elle,

— préjudice moral : 17.500 €,

• au bénéfice des époux Y :

— apport personnel : 9.146,94 €,

— coût des travaux : 36.000 €,

— plus-value : 15.116 €,

— perte locative : 90.330 €, arrêté à fin novembre 2014 (sauf à parfaire),

— intérêts d’emprunt : 1.228,76 €,

— remboursement intégral des frais d’expertise judiciaire versés et des charges de

copropriété, depuis leur acquisition jusqu’à ce jour, ainsi que le montant des impôts fonciers versés par eux ;

— préjudice moral : 17.500 €, chacun,

à titre subsidiaire, si la cour ne faisait pas droit aux demandes financières d’indemnisation de préjudice mentionnées ci-avant, alors, à tout le moins, elle retiendrait les montants évoqués par le sapiteur de M. Q, à savoir M. W,

— condamner solidairement ou à tout le moins in solidum, la société AXA France, la SCP AC, la société MMA, ainsi que M. G, à verser :

• au bénéfice de M^me X :

—  42.695,22 €, augmentés des intérêts depuis 2010,

—  17.500 € pour préjudice moral,

• au bénéfice des époux Y :

—  32.667,50 €, augmentés des intérêts depuis 2010,

—  17.500 € pour préjudice moral,

en tout état de cause,

— débouter les autres parties de toutes les demandes plus amples et contraires,

— condamner solidairement ou à tout le moins in solidum, la société AXA France, la SCP AC, la société MMA ainsi que M. G aux dépens de première instance et d’appel comprenant les frais d’expertise, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer aux époux Y la somme totale de 40.000 € et à M^me X la somme totale de 40.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 5 février 2019 par lesquelles M. AP Z, M^me BI BJ épouse Z, M^me AA-BK S veuve E, M^me AL E épouse A, M^me T E, M^me AR E, M. AS H, défendeurs à la saisine, invitent la cour, au visa des articles 1231-1, 1240, 1241, 1604 et suivants, 1147, 1382 et 1383 du code civil, à :

— les dire recevables et bien fondés en leurs appels incidents,

— juger que la SCP AC, sous la garantie de la société MMA, l’EURL Brial, sous la garantie de la société AXA France, ont participé par leurs fautes à la réalisation de leur entier dommage,

— juger que la société AXA France prise en sa qualité d’assureur de l’EURL Brial et la société MMA en sa qualité d’assureur de la SCP AC seront tenues à les garantir dans les terme et limites de leur police d’assurances respectivement souscrite des condamnations prononcées à leur encontre,

statuant à nouveau,

— juger qu’il ne saurait être reproché aucune faute ou négligence fautive à leur encontre dans le cadre de l’acquisition des lots dont ils se sont portés acquéreurs en mars ou avril 1994,

— juger que la SCP AC, l’EURL Brial, sont tenus à réparation intégrale de leurs préjudices,

— juger M. et M^me Z bien fondés en leurs demandes de voir indemniser pour chacun d’entre eux le préjudice moral subi,

— les dire bien fondés en leur demande d’actualisation des condamnations prononcées au titre de la perte locative ou de jouissance subie par eux pour la période du 1^er janvier 2011 au 31 décembre 2018, date prévisible de l’arrêt à intervenir, sauf à parfaire jusqu’au jour du règlement définitif,

— les dire bien fondés en leurs demandes d’indemnisation de leurs préjudices résultant de l’incidence des modifications de surfaces, des préjudices financiers et des frais divers,

— condamner in solidum la société AXA France, assureur de l’EURL Brial, la SCP

AC, solidairement avec la société MMA, à payer :

• à M. et M^me Z la somme de 181.619,84 € se décomposant comme suit :

— la somme de 104.759,84 € au titre du préjudice financier consécutif à la perte locative ou de jouissance pour la période du 1^er janvier 2011 au 31 décembre 2018, sauf à parfaire jusqu’au jour du règlement définitif;

— la somme de 20.000 € pour chacun d’eux, soit au total 40.000 € au titre du préjudice moral,

— la somme de 8.500 € au titre de l’incidence des modifications de surfaces,

— la somme de 13.360 € au titre des préjudices financiers,

— la somme complémentaire globale de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• aux Consorts E la somme de 195.577,14 € se décomposant comme suit :

— la somme de 107.459,14 € au titre du préjudice financier consécutif à la perte locative ou de jouissance pour la période du 1^er janvier 2011 au 31 décembre 2018, sauf à parfaire jusqu’au jour du règlement définitif,

— la somme de 20.000 € au titre du préjudice moral de M^me AA-BK

BT veuve E,

— la somme de 10.000 € au titre du préjudice moral de M^me AL E,

— la somme de 10.000 € au titre du préjudice moral de M^me T E,

— la somme de 10.000 € au titre du préjudice moral de Mademoiselle AR E,

— la somme de 11.100 € au titre de l’incidence des modifications de surfaces,

— la somme de 12.018 € au titre des préjudices financiers,

— la somme complémentaire globale de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• à M. H la somme de 103.269,43 € se décomposant comme suit :

— la somme de 57.969,43 € au titre du préjudice financier consécutif à la perte locative ou de jouissance pour la période du 1^er janvier 2011 au 31 décembre 2018, sauf à parfaire jusqu’au jour du règlement définitif,

— la somme de 20.000 € au titre du préjudice moral,

— la somme de 1.800 € au titre de l’incidence des modifications de surfaces,

— la somme de 8.500 € au titre des préjudices financiers,

— la somme complémentaire de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

en tout état de cause,

— condamner in solidum la société AXA France, assureur de l’EURL Brial, la SCP

AC, solidairement avec la société MMA, aux dépens de première instance et d’appel, qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire et les dépens de l’ordonnance du 16 juillet 2009, avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 25 février 2019 par lesquelles M^me AW B épouse I et M. AU K, défendeurs à la saisine, invitent la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, à :

— les déclarer recevables et bien fondés en leurs conclusions,

— dire la SCP AC et l’EURL Brial responsables de leurs dommages,

— dire que la compagnie AXA France prise en sa qualité d’assureur de l’EURL Brial et la société MMA en sa qualité d’assureur de la SCP AC seront tenues à les garantir dans les termes et limites de leur police d’assurance respectivement souscrite des condamnations prononcées à leur encontre,

— dire qu’il ne saurait être reproché aucune faute ou négligence fautive à leur encontre dans le cadre de l’acquisition des lots dont ils se sont portés acquéreurs en mars et avril 1994,

— dire que la SCP AC et l’EURL Brial sont tenus à réparation intégrale de leurs préjudices,

— condamner in solidum la SCP AC, la société MMA et la société AXA France à payer à M^me I les indemnités suivantes :

• 46.616,75 € au titre de sa privation de jouissance arrêtée à décembre 2010,

• 5.000 € au titre de sa privation de jouissance jusqu’à la date du jugement rendu le 2 janvier 2014,

• 10.000 € au titre de sa privation de jouissance du 2 janvier 2014 à la date de l’arrêt à intervenir,

• 8.400 € au titre de la perte de surface,

• 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— condamner in solidum la SCP AC, la société MMA et la société AXA France à payer à M. AU K les indemnités suivantes :

• 32.667,50 € au titre de sa privation de jouissance arrêtée à décembre 2010,

• 5.000 € au titre de sa privation de jouissance de janvier 2011 au 2 janvier 2014,

• 10.000 € au titre de sa privation de jouissance du 2 janvier 2014 à la date de l’arrêt à intervenir,

• 4.200 € au titre de la perte de surface de son lot,

• 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— condamner in solidum la SCP AC, la société MMA et la société AXA France aux dépens de première instance et d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à chacun la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 30 avril 2018 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence le Dauphin sis 24/[…] à Fontainebleau, défendeur à la saisine, invite la cour, au visa des articles 1147, 1382, 1383, 1604 et suivants du code civil, à :

— dire que l’EURL Brial et la SCP AC, notaires, sont tenues de l’indemniser de l’intégralité de son préjudice, consécutif aux fautes qui leur sont imputables,

— condamner in solidum la société AXA France (assurance de l’EURL Brial), la SCP AC, notaires, représentée par Maître BE AC, la société MMA, son assureur, à lui payer les sommes de :

• 239.053 € TTC avec réindexation sur la période de janvier 2014 au jour de l’arrêt à intervenir, par référence à l’index bâtiment national BT 01 de janvier 2014, au titre des travaux de réparation à engager,

• 47.810 € (avec réindexation dans les mêmes conditions que dessus) au titre des honoraires, maître d’oeuvre, bureau de contrôle, SPS et assurance DO correspondants,

• 25.000 €, au titre des frais d’intervention du géomètre expert et du notaire pour

• l’établissement du nouveau règlement de copropriété, 50.000 € en réparation de son préjudice financier,

— déclarer irrecevable, en tout cas mal fondée la société AXA France en sa demande dirigée contre lui en restitution d’un prétendu trop versé et l’en débouter purement et simplement,

— condamner sous la même solidarité la société AXA France, la SCP AC, la société MMA aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise, les honoraires taxés de Maître BB, administrateur judiciaire, ainsi que les frais d’intervention du cabinet DBF, société d’expertise comptable, et de M. BM AD, architecte, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 40.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 26 février 2019 par lesquelles la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles, défenderesses à la saisine, invite la cour, au visa de l’article 1382 du code civil, à :

— déclarer tant irrecevable que mal fondé l’appel en garantie formé par la société AXA

France à leur encontre,

— les déclarer recevables et bien fondées en leur appel incident,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il n’a pas retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires, de M. C et de la SCI ALG, des époux Z, des consorts E et de M. H, des époux Y, de M^me AL Y épouse X, de M^me I, de M. K, de la SCI les Trois Grâces et de M. G, acquéreurs,

et statuant à nouveau,

— juger qu’il convient de limiter en conséquence le droit de réparation des acquéreurs,

— déclarer tant irrecevables que mal fondées les appels incidents du syndicat des copropriétaires, de M. C et de la SCI ALG, des époux Z, des consorts E et de M. H, des époux Y, de M^me AL Y épouse X, de M^me I et de M. K,

— condamner AXA France en tous les dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à l’arrêt de la Cour de cassation du 13 juillet 2017, aux dispositions non cassées de l’arrêt de cette cour du 2 décembre 2015, au jugement du tribunal de grande instance de Fontainebleau du 2 juillet 2014 et aux dernières conclusions échangées dans le cadre de la saisine sur renvoi ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur l’étendue de la saisine de la cour de renvoi

L’article 624 du code de procédure civile dispose que 'la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l’arrêt qui la prononce. Elle s’étend également à l’ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire';

Selon l’article 625 alinéa 1 du même code, 'sur les points qu’elle atteint, la cassation replace les parties dans l’état où elles se trouvaient avant le jugement cassé’ ;

La Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt de cette cour du 2 décembre 2015 en ce qu’il a :

— dit la SCP AC, M. R G et la SCI les Trois Grâces responsables des dommages subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence le Dauphin et par les copropriétaires qu’à hauteur seulement des deux tiers,

— limité la condamnation in solidum de la société Axa France, celle ci dans la limite de franchise et de plafond de sa police, de la SCP AC, de la société MMA, de M. R G et de la SCI les Trois Grâces, à payer :

• au syndicat des copropriétaires de la résidence le Dauphin, […], les sommes de 98.766,66 € au titre des travaux relatifs aux parties communes, de 19.753 € au titre des frais accessoires auxdits travaux, de 16.666 € au titre des frais de mise en copropriété, avec actualisation sur l’indice BT 01 du coût de la construction au jour du présent arrêt par rapport à l’indice du mois d’avril 2009,

• à M. et M^me Z, les sommes de 42.504 € en réparation de leur perte de jouissance et de 6.666,66 € chacun au titre de leur préjudice moral,

• à M. AJ C, la somme de 33.333,33 € en réparation de son préjudice moral,

• à la SCI ALG, les sommes de 143.466,24 € en réparation de son préjudice financier et de 33.333,33 € au titre du surcoût de charges qu’elle a supporté,

• à M^me S veuve E, les sommes de 42.504 € en réparation de sa perte de jouissance et de 6.666,66 € au titre de son préjudice moral,

• à M^me AL E, M^mes T, AR E, 3.333,33 € chacune en réparation de leur préjudice moral,

• à M. AS H, les sommes de 16.055,62 € en réparation de sa perte de jouissance et de 6.666,66 € au titre de son préjudice moral,

• à M. R G, la somme de 26.372,37 € en réparation de sa perte de jouissance,

• à la SCI les Trois Grâces, la somme de 60.730,31 € en réparation de son préjudice financier,

• à M^me AL Y épouse X, les sommes de 17.789,67 € en réparation de sa perte de jouissance et de 6.666,66 € au titre de son préjudice moral,

• à M. et M^me Y, les sommes de 13.611,45 € en réparation de leur perte de jouissance et de 3.333,33 € chacun au titre de son préjudice moral ;

Aux termes des dispositions non réformées du jugement du 2 janvier 2014 et des dispositions non cassées de l’arrêt du 2 décembre 2015, il est donc irrévocablement jugé que :

— l’EURL Brial de première part, la SCP AC de deuxième part, M. R G et la […] de troisième part sont responsables des dommages subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin et par les copropriétaires,

— dans leurs rapports entre co-responsables, la contribution à la dette se fera par parts viriles (à raison d’un tiers pour la société Axa France, un tiers pour la SCP AC et la société MMA, un tiers pour M. R G et la […]),

— la société AXA France, en sa qualité d’assureur de l’EURL Brial, est tenue dans les limites de son contrat, dont les plafond de garantie et franchise sont opposables erga omnes;

Cette cour ne reviendra donc pas sur les responsabilités et le lien de causalité entre les fautes et les préjudices ; la saisine porte, d’une part sur la prise en charge par les trois co-responsables de l’intégralité des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires et les acquéreurs, d’autre part sur le quantum de l’indemnisation, sous les réserves indiquées supra ;

Lorsque la cause et les parties sont remises dans l’état où elles se trouvaient avant l’arrêt cassé, les demandes formées par une partie qui ne s’était pas pourvue en cassation contre le précédent arrêt, qui étaient l’accessoire, la conséquence ou le complément d’une demande initiale sur laquelle il avait été statué par un chef de l’arrêt atteint par la cassation, sont recevables ; M^me I et M. K qui n’étaient pas parties aux différents pourvois formés contre l’arrêt du 2 décembre 2015 sont recevables à former des demandes d’indemnisations au titre de la perte de jouissance et du préjudice moral, lesquelles ont un lien de dépendance nécessaire avec le dispositif de l’arrêt cassé qui a statué sur les responsabilités encourues ; en revanche le rejet par le tribunal, confirmé par l’arrêt de la cour non cassé sur ce point, de leur demande d’indemnisation au titre de la perte de surface est définitif ; ces demandes sont donc irrecevables ;

Pour les mêmes motifs tirés du caractère définitif du rejet des demandes par le tribunal, confirmé par l’arrêt de la cour non cassé sur ces points, sont irrecevables devant la cour de renvoi les demandes suivantes :

— du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin en réparation du préjudice financier (50.000 €),

— de M. et M^me Z en réparation des préjudices liés à la modification des surfaces (8.500 €) et financiers (13.360 €),

— de M. AJ C en paiement des sommes de 125.074 € à titre d’indemnité au titre de la perte sur la valeur de reprise sur sa clientèle, 103.867 € à titre d’indemnité au titre du gain manqué faute d’avoir pu placer ce montant, 76.660 € en indemnisation du manque à gagner sur sa pension de retraite, 34.371 € au titre des intérêts d’emprunt qu’il a dû rembourser à la société AXA pour le prêt consenti par cette société pour la réalisation d’aménagements de son cabinet, et 2.243 € au titre des frais de déménagement,

— de la SCI ALG en paiement des sommes de 186.904 € au titre des frais de justice, avocats, huissier, administrateur judiciaire (arrêté à fin 2018), 80.681 € à titre d’indemnité en compensation du préjudice lié au financement sur fonds propres de ces sommes (arrêté à fin 2018) et 75.100 € en compensation du préjudice lié à l’obligation de regrouper ses lots,

— des consorts E en paiement des sommes de 11.100 € au titre de l’incidence des modifications de surfaces et 12.018 € au titre des préjudices financiers,

— de M. H en paiement des sommes de 1.800 € au titre de l’incidence des modifications de surfaces et 8.500 € au titre des préjudices financiers,

— de M^me X en paiement des sommes de 52.500 € au titre du coût des travaux, 28.126€ au titre de la plus value, 14.772 € au titre des intérêts d’emprunt, ainsi que la demande non chiffrée portant sur le remboursement des charges de copropriété et de l’impôt foncier,

— de M. et M^me Y en paiement des sommes de 9.146,94 € au titre de l’apport personnel, 36.000 € au titre du coût des travaux, 15.116 € au titre de la plus value, 1.228,76€ au titre des intérêts d’emprunt, ainsi que la demande non chiffrée portant sur le remboursement des charges de copropriété et de l’impôt foncier,

— de la […] en paiement de la somme de 16.500 € au titre de la perte de surface ;

Sur la prise en charge par les trois co-responsables de l’intégralité des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires et les acquéreurs

Pour déterminer le principe de la prise en charge par les trois co-responsables de l’intégralité des

préjudices subis par le syndicat des copropriétaires et les acquéreurs, il n’est pas inutile de revenir sur les conclusions du rapport définitif établis par l’expert Q tels que reprises par les premiers juges :

• Sur la description de l’immeuble

'L’immeuble est constitué par :

— un corps dit 'A’ à R+3 et greniers en comble, sur cave voûtée. Le rez-de-chaussée actuellement occupé par un cabinet d’agent immobilier. Accès à la cave par une trappe sur la cour des Lorreaux.

— un corps dit 'B’ à R+3 et greniers en comble sur une cave voûtée, un peu moins haut que

le corps 'A'.

La partie avant du rez-de-chaussée, actuellement occupée pour partie par un restaurant ex

turc, cuisine du restaurant au sous-sol.

Une partie centrale autour de l’ancien escalier d’accès commun aux étages démoli au rez-de-chaussée a été encloisonnée (murs en parpaings, après démolition de la première volée dudit escalier). L’accès à cette zone (emplacement de l’escalier définitif se fait actuellement par la cour des Lorreaux par un percement effectué dans le mur séparatif des immeubles A et B au niveau du restaurant, ce qui correspond à un demi étage de l’immeuble A environ, vu les pentes de terrain.

La partie en fond de parcelle non entretenue est vétuste.

Appartements en étages :

Une courette répertoriée D, donne accès au travers du restaurant (B) à un appentis à rez-de-

chaussée vétuste et un corps 'C’ dit 'le chalet’ dont les étages vendus à la SCI ALG dont l’accès se trouve enclavé, et prévu par l’EURL Brial au premier étage.

Les rez-de-chaussée des corps A et B étaient avant la vente, réunis en un seul local, restaurant aujourd’hui divisé par M. G.

A part les locaux de l’agent immobilier, et ceux du restaurant turc compris en cuisine en cave, l’ensemble est vétuste, pratiquement pas entretenu depuis les ventes de 1994 vu les difficultés techniques, financières et juridiques.

Les étages sont actuellement insalubres, impropres à l’habitation';

• Rappel des désordres et responsabilités

Sur le point de savoir si l’état existant des lieux (parties privatives et parties communes),la consistance et la destination des locaux sont conformes au règlement de copropriété, aux

plans annexés à l’état descriptif de division, et plus généralement aux documents techniques

établis à l’occasion de cette division, l’expert dans son rapport définitif note que :

'- l’état actuel ne correspond pas et ne pourra jamais correspondre à l’état de division tel qu’il figure aux plans de M. N, conçus par l’EURL Brial, reportés au règlement de copropriété et annexés

aux ventes, ce, par impossibilités réglementaires majeures, impossibilités techniques et juridiques de se mettre en conformité.

— l’EURL Brial en ayant omis de faire réaliser une étude technique préalable aux ventes, par un architecte, a conçu un projet de division et de fonctionnement, dressé par le géomètre M. N qui ne tient pas compte du règlement de sécurité incendie. Les pompiers ont à juste titre interdit sa mise en oeuvre.

— les plans des caves remis par le géomètre M. N établis (sans vérification sur place) sur communication de ceux du géomètre M. O qui a levé l’existant sont erronés, induisant des erreurs dans la répartition des tantièmes. Mais auraient-ils été exacts, de toute façon tout le règlement est à refaire.

— les impossibilités et erreurs sur tout l’immeuble sont majeures. Le projet est entièrement

à refaire avec modification des surfaces, des tantièmes du règlement de copropriété. Les

travaux de mise en conformité sont d’autant plus importants à réaliser que l’immeuble n’a

pas été entretenu.

— pour permettre le fonctionnement de son restaurant M. G a été obligé d’encloisonner au rez-de-chaussée l’emplacement de l’ancienne trémie d’escalier. Si cela permet aujourd’hui de trouver une solution palliative, cela n’est pas non plus conforme à sa vente.

— le fait que le plan des caves remis par le géomètre M. N (établis sans vérification sur place) sur communication de ceux du géomètre expert M. O qui a levé l’existant sont erronés induisant des erreurs dans la répartition des tantièmes.

— les impossibilités et erreurs majeures sur tout l’immeuble avec la conséquence que le projet est entièrement à refaire avec modifications des surfaces, des tantièmes du règlement de copropriété';

L’expert judiciaire relève encore que 'même si l’EURL Brial a clairement indiqué qu’elle ne réaliserait pas elle-même les travaux, qu’elle a vendu de fait les immeubles en l’état de future rénovation, puisqu’elle a fourni, annexés aux ventes, mais pas aux offres d’achat, des plans de l’état futur à certains acquéreurs et indiqué des montants approximatifs des travaux de rénovation y compris sur parties communes totalement sous estimés, sans étude de maîtrise d’oeuvre, ni garantie de bonne fin de sorte qu’elle est passée à côté :

• de la nécessité de déposer une demande de permis de construire pour le changement de désignation des greniers en appartement, des caves en locaux commerciaux à usage de bar ou restaurant comme prévoyait M. G ou de cuisine comme c’est le cas actuellement,

• de la nécessité de modifier les escaliers et circulations ainsi que l’aspect de toiture pour permettre la jonction des circulations, ce qui entraîne la modification des limites et surfaces des lots, des tantièmes et la refonte du règlement,

• de la nécessité de renforcer certains planchers et de les rendre coupe feu,

de la nécessité de recréer des colonnes eau, gaz, électricité courants faibles, évacuations EU, EV, etc…,

• du fait que les propriétaires des étages ne pourront jamais atteindre, ni les parties communes, ni les parties privatives dans des conditions normales d’utilisation';

L’expert judiciaire attribue l’origine des désordres à :

— une absence d’étude technique sur la faisabilité des ventes suivant les plans annexés,

— des plans de l’état futur incompatibles avec la réglementation incendie,

— l’absence de permis de construire,

— des erreurs sur les plans de l’existant (caves permutées entre A et B),

— sous-estimation très importantes des travaux de mis en conformité à réaliser vu l’absence

d’étude préalable, selon laquelle s’ils l’avaient connue, certains copropriétaires n’auraient

pas acheté ce qui a conduit à bloquer les travaux,

— la modification occulte du règlement de copropriété des plans et de la répartition des

tantièmes entre les premières et les dernières ventes par le notaire M. AC,

— le changement occulte de destination en l’absence de parties communes,

— la non-conformité incendie de la structure au regard de la réglementation coupe feu de

plancher du restaurant ERP, par rapport aux locaux d’habitation ;

Il estime sur les travaux nécessaires, les remèdes et solutions à apporter sont de deux

ordres, d’une part des modifications de l’immeuble pour mise en conformité et d’autre part des modifications de la surface des appartements dont la surface est affectée par les modifications envisagées de l’immeuble ;

Sur les modifications de l’immeuble pour mise en conformité, il indique avoir sur ce point diffusé une note n° 2 aux parties le 11 février 2008 sous forme de croquis, ses préconisations concernant la solution à apporter comportant des variantes tout en précisant aux parties les avantages et les inconvénients de chacune ; l’assemblée générale à l’unanimité a retenu la solution n° 4 ;

Selon l’expert, les plans Brial /N sont impossibles à utiliser tels quels ; différentes approches possibles ont été soumises par ses soins aux copropriétaires afin de leur permettre de jouir de leurs biens ; la plus évidente, donc la plus économique a été retenue par les parties et la copropriété a missionné un nouvel architecte, M. AD pour la mettre au point, demander les autorisations nécessaires après concertation avec les administrations, chiffrer les travaux et la mettre en oeuvre ;

• Sur les travaux de mise en conformité aux ventes

La solution retenue consiste aux termes des conclusions du rapport d’expertises à :

— accéder au rez-de-chaussée de l’escalier 'A’ par la cour des Lorreaux puis transiter dans

l’immeuble 'B’ par le percement réalisé par la copropriété au niveau du restaurant,

— recréer un nouvel escalier conforme à la réglementation incendie sur toute la hauteur, à

cet emplacement desservant les deux immeubles, avec percement à chaque niveau et

suppression de l’escalier 'A’ ;

Selon la note descriptive, les travaux consistent en :

— la distribution de locaux privatifs sur 4 étages au dessus du rez-de-chaussée surélevé

comprenant :

• accès au perron de 6 marches sur la cour des Lorreaux,

• un local commun comptage avec accès à la cave A,

• une volée intérieure droite avec quart tournant en pied permettant de rejoindre le palier du premier étage,

• une cage d’escalier avec paroi degré coupe feu IH, parpaing creux enduits 2 faces épaisseur 20cm et portes d’isolement pare flammes 1/2 heure avec ferme-porte,

• un escalier balancé en béton armé sur vide central comprenant 3 volées avec paliers de distribution,

• démolition des escaliers existants et cloisonnements modifiés,

• modification des percements en façades,

• percements du mur séparatif entre les 2 immeubles,

• modification de la toiture permettant la desserte de l’ensemble du 4^e étage,

• désenfumage de la cage d’escalier,

• implantation des gaines techniques par colonnes montantes et 4 chutes eaux vannes permettant le raccordement à tous les locaux ;

• Sur les ventes intervenues

L’EURL Brial, venderesse a fait signer des offres d’achat aux différents acquéreurs, elle a ensuite vendu aux termes d’actes authentiques les lots de copropriété aux dates ci après indiquées ; la SCP AC a dressé le règlement de copropriété de la résidence Le Dauphin et reçu les actes de vente suivants :

— le 4 mars 1994, l’acte de vente intervenu entre l’EURL Brial et M. AP Z et M^me BI BJ son épouse, portant sur la pleine propriété des fractions d’un immeuble soumis au régime de la copropriété soit le lot n°4 sis dans le bâtiment A au 2^e étage consistant en un appartement à aménager avec les 59/1000ème des parties communes générales moyennant le prix de 264.000 francs payé comptant, l’entrée en jouissance étant fixée au jour de l’acte ;

— le 7 mars 1994, l’acte de vente intervenu entre d’une part l’EURL Brial et M. AU K soit la pleine propriété des fractions dépendant d’un immeuble immobilier sis à […] soit le lot […] dans le bâtiment B au 4^e étage, soit un appartement mansardé à aménager avec les 32 millièmes des parties communes moyennant le prix de 120.000 francs, l’entrée en jouissance étant fixée au jour de l’acte ;

— le 9 mars 1994, l’acte de vente intervenu entre l’EURL Brial et la SCI ALG en cours

d’immatriculation au registre du commerce et des société de Montereau, vente acceptée par M. AJ C, époux de M^me BN BO, gérant de ladite société en formation ayant tout pouvoir aux termes des statuts et portant sur la pleine propriété des fractions dépendant d’un immeuble soumis au régime de la copropriété soit :

• le lot n° 3 dans le bâtiment A, au 1^er étage, consistant en un local à aménager avec droit à la jouissance privative d’une terrasse attenante avec les 57 millièmes des parties communes générales,

• le lot n° 9 dans le bâtiment B, au 1^er étage et consistant en un local à aménager avec droit à la jouissance privative d’une terrasse attenante avec les 52 millièmes des parties communes générales,

• le lot n°10 dans le bâtiment B, au 1^er étage, et consistant en une partie de local à aménager (couloir) avec les 11 millièmes des parties communes générales,

• le lot n° 11 dans le bâtiment B, au 1^er étage et consistant en une partie de local à aménager avec les 26 millièmes des parties communes générales,

• le lot n°19 dans le bâtiment C, au 1^er et 2^e étages, et consistant en un local à aménager relié par un escalier intérieur au lot, accessible par le lot n°10 avec les 76 millièmes des parties communes générales, précision étant faite que les lots ci-dessus étaient depuis plus de 30 ans des locaux annexes à l’exploitation du restaurant du rez-de-chaussée et ont une affectation commerciale, telles que lesdites fractions d’immeuble existent sans exception ni réserve moyemrant la somme de 870.000 francs payé comptant, l’entrée en jouissance étant fixée le jour de l’acte ;

— le 11 mars 1994, l’acte de vente, intervenu entre l’EURL Brial et la S.A.R.L. La Fontaine, en cours d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de Montereau, représentée par M. R G agissant en qualité de gérant de ladite société et spécialement habilité en vertu d’une délibération de l’assemblée générale des associés du 1^er février 1994, portant sur le droit d’exploiter dans les locaux ci-après désignés, tel fonds de commerce que la S.A.R.L. La Fontaine avisera et dont la désignation des locaux, objet de la cession de pas de porte est la suivante :

• lot n° 1, dans le bâtiment A, au sous-sol, une cave à usage commercial, avec le 36 millièmes des parties communes générales,

• le lot n° 2, dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée, une partie de local commercial avec les 76 millièmes des parties communes générales,

• le lot n° 7 dans le bâtiment B, au sous-sol, une cave à usage commercial accessible par le lot 20 avec les 35 millièmes des parties communes générales,

• le lot n° 8 dans le bâtiment B, au rez-de-chaussée, une partie de local commercial avec les 115 millièmes dans la propriété des parties communes générales,

• le lot n° 18, dans le bâtiment C, au rez-de-chaussée, une partie de local commercial accessible par les lots 8, 11 et 20 avec les 40 millièmes des parties communes générales,

• le lot n° 20, dans le bâtiment D, au rez-de-chaussée, correspondant à une partie de local commercial accessible par les lot 8, 18 et 21 avec les 38 millièmes dans la propriété des parties communes générales,

• le lot n° 21 dans le bâtiment E, au rez-de-chaussée avec les 26 millièmes des parties communes générales,

• outre la cession de la licence de débit de boissons de 4^e catégorie attachée à un fonds de commerce de restaurant connu sous l’enseigne 'Le Dauphin’ exploité à Fontainebleau, […], et ce, moyennant la somme de 700.000 € s’appliquant au pas de porte pour 470.000 francs, à la licence pour 130.000 francs et au mobilier pour 100.000 francs, payé comptant, l’entrée en jouissance étant fixée au jour de l’acte ;

— le 11 mars 1994, l’acte de vente intervenu entre l’EURL Brial et la […] en cours de formation, les associés de ladite société étant M. R G et M^me G BP, et portant sur la pleine propriété des fractions dépendant de l’ensemble immobilier sis 24-[…], soumis au régime de la copropriété soit :

• le lot n° l, dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée, une partie de local commercial, avec les 76 millièmes dans la propriété des parties communes générales,

• le lot n° 7, dans le bâtiment B, au sous-sol, une cave à usage commercial accessible par le lot 20 et les 35 millièmes dans la propriété des parties communes générales,

• le lot n° 8 dans le bâtiment B, au rez-de-chaussée, une partie de local commercial, avec les 115 millièmes dans la propriété des parties communes générales,

• le lot n° 18, dans le bâtiment C, au rez-de-chaussée, une partie de local commercial accessible par les lots 8 et 20, avec les 40 millièmes dans la propriété des parties communes générales,

• le lot n° 20 dans le bâtiment D au rez-de-chaussée correspondant à une partie de local commercial accessible par les lots 8, 18 et 21 avec les 38 millièmes dans la propriété des parties communes générales,

• le lot n° 21 dans le bâtiment E au rez-de-chaussée annexe d’un local commercial avec les 26 millièmes des parties communes générales telles que lesdites fractions d’immeuble existent sans exception ni réserve, moyennant le prix de 1.600.000 francs payé comptant, l’entrée en jouissance étant fixée au jour de l’acte ;

— le 15 mars 1994, l’acte de vente intervenu entre l’EURL Brial et M. AS H portant sur la pleine propriété de fractions d’un immeuble dépendant d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété sis à Fontainebleau soit le lot n°15 dans le bâtiment B au 3^e étage et consistant en un appartement à aménager avec le 37/1000èmes des parties communes générales telles que lesdites fractions existent sans exception ni réserve moyennant le prix de 150.000 francs, l’entrée en jouissance étant fixée au jour de l’acte ;

— le 17 mars 1994, l’acte de vente intervenu entre d’une part l’EURL Brial et M. BQ E et M^me AA-BK S épouse E portant sur la pleine propriété des fractions d’un immeuble dépendant d’un immeuble soumis au régime de la copropriété soit le lot n°5 dans le bâtiment A au 3^e étage et consistant en un appartement à aménager avec les 60/l000èmes des parties communes générales telles que lesdites fractions d’immeuble existent sans exception ni réserve moyennant le prix de 270.000 francs payé comptant, l’entrée en jouissance étant fixée au jour de l’acte ; M. E, acquéreur est décédé le 20 mars 2003 laissant pour lui succéder M^me AA-BK S son épouse, M^me AL E, M^me T E, M^me AR E, ensemble pour le tout ou chacun séparément pour un tiers des biens en pleine propriété en qualité d’héritiers réservataires, sauf les droits du conjoint survivant ;

— le 23 mars 1994, l’acte de vente intervenu entre d’une part l’EURL Brial et M. et M^me AM Y portant sur la pleine propriété des fractions dépendant du même ensemble immobilier soit le lot n°16 situé dans le bâtiment B, au 4^e étage, et consistant en un appartement mansardé à aménager avec les 39/1000èmes des parties communes telles que lesdites fractions d’immeuble existent sans exception ni réserve, et ce moyennant le prix de 120.000 francs, l’entrée en jouissance étant fixée au jour de l’acte ;

— le 8 avril 1994, l’acte de vente intervenu entre l’EURL Brial et M^me AL Y, portant sur la pleine propriété des fractions ci-après indiquées dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété soit le lot n°6 consistant en un appartement mansardé à aménager accessible par un escalier privé à partir du 3^e étage avec les 51/1000èmes des parties communes générales, telles que lesdites fractions d’immeuble existent sans exception ni réserve, et ce, moyennant le prix de 155.000 francs, l’entrée en jouissance était fixée au jour de l’acte ;

— le 11 avril 1994, l’acte de vente intervenu entre l’EURL Brial et M^me AW I;

• Sur la part de responsabilité du syndicat des copropriétaires et des acquéreurs

Aux causes des désordres relevées par l’expert imputables à L’EURL Brial et la SCP AC, il doit être rappelé que s’ajoutent les agissements fautifs de M. G et la […] ; M. G a démoli un escalier qui était le seul moyen d’accéder aux étages dans l’intérêt du restaurant qu’il exploitait, sans vote de la copropriété, sans permis de démolir et malgré l’injonction de ne pas faire qui lui a délivrée par M. et M^me C; il a fait exécuter des modifications de la façade extérieure de l’immeuble et des travaux au rez-de-chaussée ayant enclavé les trois-quarts des lots de la société ALG par des cloisons en parpaings ; de plus, ses locataires ont commis des voies de fait et dégradations; par ces exactions multiples, M. G et la société […] ont contribué à rendre inextricable une situation , complexe, instauré entre les copropriétaires une situation de blocage, aggravé la discorde entre les acquéreurs et empêché tout entretien des lots situés aux étages

de l’immeuble qui ont continué à se dégrader ;

Il doit également être rappelé que le vendeur a fait établir un règlement de copropriété et un état descriptif de division irréalistes et irréalisables qui a induit en erreur les acquéreurs sur la possibilité technique et le coût réel de l’opération envisagée et que les travaux de mise en copropriété de l’immeuble correspondant aux affirmations inexactes du vendeur ont été revêtues d’une apparence de sérieux par la publication à la conservation des hypothèques du règlement de copropriété, de plans de l’état futur et de l’état descriptif de division à la diligence du notaire ;

Les acquéreurs, profanes, ont été trompés sur la possibilité technique et le coût réel de l’opération d’aménagement de l’immeuble par les agissements de l’EURL Brial et de la SCP AC ; leur situation s’est aggravée par le comportement fautif de M. G et la […] ; il ne peut donc leur être reproché aucune impéritie ou imprévoyance fautive dans la mesure où la situation inextricable dans laquelle ils se trouvent n’est nullement de leur fait ; aucune limitation à leur droit à réparation ne peut donc être leur être imputé ;

De même, et pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu de limiter dans le temps (à 10 ans) la réparation des préjudices du syndicat des copropriétaires et des acquéreurs ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il n’a pas retenu la responsabilité des acquéreurs et n’a pas limité leur droit à réparation ;

En revanche, le jugement doit être réformé sur la condamnations des parties responsables;

Sur l’analyse faite par l’expert Q sur les demandes de réparation

Les constatations de l’expert sont les suivantes :

• Sur les réparations

'Après discussion intense avec les parties, je rejoins l’avis de l’expert M que la

solution la plus économique et la plus réaliste est la création d’un seul escalier, accès par la cour des Lorreaux dans l’immeuble A avec transfert sur l’immeuble B au niveau du 1^er étage ;

Toutefois, tant la version de M. M, que celle de M. AE qui avait commencé à l’étudier en maîtrise d’oeuvre pour la copropriété, s’avéreraient insuffisantes pour répondre totalement à la réglementation.

Après présentation des différentes variantes aux parties, et discussion en réunion de synthèse du 21 mai 2008, les demandeurs ont décidé à l’unanimité de l’assemblée générale de confier l’étude de la solution palliative, selon les préconisations de l’expert à M. AD, architecte.

Cette étude réalisée après le dépôt de mon pré-rapport n° l sert au chiffrage des travaux de

réparation et des préjudices liés aux travaux.

Certains copropriétaires vont voir leurs lots diminués, d’autres augmentés.

Ces variations doivent être estimées pour indemnisation au coût du plateau brut valeur

actuelle pour les pertes et augmentés de celui-ci pour les gains. Le coût de construction des

planchers restera à la charge des copropriétaires.

L’étude de l’architecte permet de cerner exactement l’étendue des travaux à réaliser. Il y

aura lieu d’indemniser en plus des surfaces des surfaces modifiées, les démolitions et reconstructions nécessaires pour accéder aux lots et la démolition de l’escalier A.

Le métré des locaux sera à refaire par un géomètre, le règlement de copropriété par un

notaire, il y aura en sus des travaux, des honoraires de maîtrise d’oeuvre, des frais d’assurances DO. Il y aura des pertes de jouissance pour l’habitation et des pertes d’exploitation pour les commerces.

En revanche, la dégradation de l’immeuble depuis 14 ans est à mon avis le fait du manque

de cohésion de la copropriété et non une conséquence des manquements initiaux. Les

solutions proposées aujourd’hui auraient pu l’être en 1994, d’ailleurs le rapport M attirait déjà l’attention sur le mauvais état de l’immeuble. Ce sont les seuls divergences

d’intérêts entre copropriétaires, et le manque de financement qui ont empêché l’entretien de l’immeuble.

Le permis de construire portera sur :

— le changement de destination des greniers,

— le changement des circulations et escalier commun (y compris permis de démolir pour

escalier A)

— le changement de destination des caves,

— la modification de l’aspect extérieur.

Il est encore indiqué que le projet préparé par M. AD est conforme aux préconisations de l’expert retenues par l’assemblée générale.

L’expert indique encore : 'L’examen des devis de mise en conformité des parties communes aux ventes, tel que préconisé dans mon pré-rapport et approuvé par les demandeurs, produits le 7 avril 2009 par communication de Maître BU-BV, appelle les observations suivantes :

L’appel d’offres de M. AD est conforme aux préconisation plans et descriptif sous quelques réserves.

Le niveau des prix reçu est normal. L’offre MF bâtiment est nettement plus intéressante. Il la retient. Je n’ai pas d’opposition aux réserves près suivantes : (pièce 34 DM6).

Les prestations ci dessous qui font partie de la réfection des parties communes auraient de

toute façon été à réaliser – les acquéreurs ne pouvaient l’ignorer – même si l’opération aurait pu se faire telle qu’initialement schématisée par le vendeur :

— boîte aux lettres 802

— placards services généraux 3.685

—  60 % électricité 7.672

(Je retiens uniquement le coût pour création d’éclairages supplémentaires dans les couloirs

non prévus au départ). En effet, la distribution générale, les colonnes et tableaux étaient de toute façon à refaire vu la modification et la création de lots,

—  60 % 8.322

(Je retiens uniquement le coût pour peintures supplémentaires dans les couloirs non prévus

au départ).

Il y a donc lieu de déduire ces postes de l’indemnisation :

soit le montant des travaux de réparation arrêtés à 123.872 € HT soit 148.150 €TTC (TVA à 19,6%).

On notera que le montant est assez peu différent de celui estimé à l’époque par M. M (1.000.000 francs).

L’estimation à 20% en sus, d’honoraires maître d’oeuvre, bureau de contrôle, SPS et

assurance DO est un ordre de grandeur normal. Je l’accepte';

• Sur les préjudices

Les constatations du rapport d’expertise sont les suivantes :

• sur les pertes de jouissance, de loyer et d’exploitation

'constat préliminaire

Les différents demandeurs chiffrent leurs préjudices selon des approches variés et parfois

complexes.

Comme cela a été indiqué dans ma note du 3 juin 2010, puis lors de la réunion contradictoire du 10 juillet 2010, il est possible de simplifier l’estimation du préjudice financier subi par les copropriétaires depuis 1994.

Cette note présente une approche pour calculer le préjudice financier subi du fait de l’impossibilité totale (dans les étages) ou partielle (rez-de-chaussée) d’utiliser les locaux

comme il se devait.

Le préjudice immobilier, dû à la dégradation progressive de l’immeuble et à la nécessité de le réaménager, est traité ci-dessus.

Le préjudice moral, associé à des années de perturbation et de tracas, incontestable n’est pas de notre compétence.

le cas des appartements d’habitation

Les personnes ayant acquis un appartement d’habitation dans les étages (à partir du 2^e) ont subi le

préjudice d’avoir payé un bien dont ils n’ont jamais pu profiter.

(…)

En termes financiers, leur préjudice peut se chiffrer. Plusieurs modes de chiffrage existent:

— évaluation selon la valeur locative du marché,

— évaluation selon les différents types de calculs tous basés sur le chiffrage d’un préjudice

financier lié à un investissement non productif.

évaluation selon la valeur locative du marché

Cela revient à consulter les valeurs locatives d’appartements similaires, c’est de même taille, de même confort, d’adresse similaire etc…

Cette méthode rejoint une pratique conformément utilisée lorsqu’on veut effectivement

mettre en location un bien, en fixant d’abord une valeur de marché estimative, ensuite

corrigée au gré des négociations.

Son inconvénient dans le dossier est que la valeur de marché estimative, nécessairement

imprécise, voire subjective, ne peut pas être corrigée par des négociations associées à des

transactions réelles. En conséquence, le chiffre retenu est par nature sujet à contestation.

C’est la méthode retenue initialement par l’expert M qui avait estimé la valeur locative au montant de 83 francs /m2.

Evaluation selon un calcul financier du loyer selon les statistiques nationales.

Lorsqu’un propriétaire acquiert un bien immobilier en vue de le louer (donc comme placement) il espère en tirer un rendement financier.

En ce qui concerne le rendement d’un appartement à usage d’habitation le rendement brut

moyen est estimé à un certain taux annuel (cf. calcul) plus bas. La plupart des baux réévaluent ensuite annuellement le loyer selon un indice, le plus communément utilisé étant l’indice INSEE des prix de la construction. Le préjudice pour un appartement que l’on n’a pas pu louer pendant 16 ans peut donc se calculer aisément.

Pour cela, un seul chiffre suffit : le prix d’acquisition, incluant les frais d’acquisition (frais

notariaux, enregistrement, etc,).

Les différentes méthodes de calcul du préjudice financier sur rentabilité

Il existe plusieurs façons de calculer la rentabilité d’un bien immobilier :

— rentabilité locative brute : avant déduction des charges.

Méthode la plus simple, celles qu’utilisent les agents immobiliers lorsqu’ils proposent un

bien à leurs clients.

Rentabilité locative brute = loyer mensuel x 12)/ prix d’acquisition du bien.

Elle ne tient pas compte des frais.

— rentabilité locative nette : après déduction des charges et taxes.

Elle est calculée par rapport au prix d’acquisition, et tient compte des frais liés à l’entretien

et la gestion du bien immobilier. Elle part du principe qu’un investissement immobilier nécessite des frais pour pouvoir continuer d’être loué au prix du marché. Certaines charges sont connues (charges locatives courantes, mensualité du crédit, taxe foncière…), d’autres

sont variables (carence d’occupation, travaux d’entretien).

Rentabilité locative nette = (loyer mensuel x 12 – taxe foncière – charge non-récupérables -

frais de gestion) /prix d’acquisition du bien.

Dans le cas d’un bien immobilier comme Le Dauphin, une partie des charges normalement

payées au fil des années prend la forme des dépenses d’aménagement de l’immeuble, qui

font l’objet d’un chiffrage vu plus haut, à l’aide de devis produits par M. AD.

La rentabilité locative nette, déjà difficile à calculer en situation normale, est donc

particulièrement difficile à calculer dans le cas de l’immeuble le Dauphin.

Il existe des variantes de la rentabilité locative nette, en particulier une :

— la rentabilité locative 'net-net’ : après impôts sur le revenu, ainsi que d’éventuels dispositifs de défiscalisation ou des travaux de réhabilitation.

C’est le taux le plus complexe à calculer, puisqu’il dépend de la fiscalité du bailleur. Ce taux n’est donc valable que si la situation de l’investisseur ne change pas : en effet, des revenus en moins (retraite, chômage…) ou en plus modifient sa situation fiscale et donc la rentabilité 'net-net’ de son bien immobilier.

Le calcul, qui repose sur des estimations et des hypothèses incertaines, est plus adapté à un raisonnement de conseil patrimonial personnalisé, qu’à une situation conflictuelle, où chaque paramètre personnel peut faire l’objet d’une discussion.

— rentabilité financière globale.

Dans une situation normale, les propriétaires tirent bénéfice de leur propriété sous deux

formes :

— ils perçoivent des loyers (ou habitent l’appartement) selon le raisonnement et le calcul ci-dessus),

— ils peuvent revendre l’appartement, avec une plus-value, si le marché immobilier s’apprécie.

Dans le cas de l’immeuble Le Dauphin, après réhabilitation, chaque copropriétaire retrouvera la possibilité de revente au prix du marché et encaissera dont la plus value impossible à matérialiser pendant les 16 ans de désordres.

Le gain potentiel en patrimoine sera donc reconstitué par la réhabilitation de l’immeuble, les copropriétaires ayant été obligés d’attendre une période longue avant de pouvoir revendre leur bien.

Au dépôt du rapport, le revente normale, au prix du marché n’est pas possible, puisqu’un

appartement non accessible (par manque d’escalier) ne peut être vendu qu’à un prix bradé,

Ce préjudice n’est que temporaire (même si 'ce temporaire’ dure plus de 16 ans) dans la

mesure où les dispositions techniques permettant d’y remédier, en permettant à nouveau l’accès aux étages par les travaux définis ci-dessus au cours de l’expertise, sont mise en

oeuvre.

Si les propriétaires sont indemnisés de ces coûts, leurs locaux retrouveront la valeur normale de revente et la possibilité de plus value reviendra.

Hypothèse théorique : si un propriétaire vendait son appartement sans attendre ces travaux, il conviendrait de calculer son préjudice. On pourrait soit considérer que le coût estimatif des travaux équivaut au préjudice, soit estimer la différence entre le prix bas perçu et le prix normal du marché.

Cette hypothèse irréaliste n’est pas prise en compte dans le raisonnement.

Pour les raisons exposées ci-dessus, l’expert-sapiteur retient comme mode de calcul celui

de la rentabilité locative brute.

La rentabilité locative brute rémunère de facto la valeur du capital, les frais d’entretien, les

taxes payées et autres frais afférents à la propriété d’un appartement.

En dédommageant les propriétaires selon le principe de la rentabilité locative brute, les charges payées pour ce bien leur sont implicitement remboursées.

Connaître ces différents frais habituels n’est donc pas nécessaire au calcul du préjudice pour non jouissance du bien.

Retenir la méthode de la rentabilité brute contourne la difficulté des calculs complexes et des hypothèses incertaines, puisque la seule donnée dont l’expert a besoin pour calculer les sommes à rembourser est le prix d’achat de l’appartement incluant les frais d’acquisition (frais notariaux, enregistrement…).

Rappel : les frais spécifiquement entraînés par la situation anormale de l’immeuble le Dauphin (frais de justice ou préjudice moral) ne sont pas inclus dans le calcul du préjudice

directement associé à un appartement non utilisé, et doivent être indemnisés par ailleurs selon ce que le tribunal appréciera.

Evaluation du taux de rentabilité locative brute

Lors de la réunion du 7 juillet 2010, l’expert-sapiteur avait évoqué à titre informatif, un taux de 5 % communément admis dans le monde de l’immobilier. Divers sources documentaires indiquent que ce chiffre est pertinent, mais que d’autres chiffres sont aussi cités.

La rentabilité moyenne brute d’un logement loué s’échelonne entre 3,4 % dans les villes les moins rentables et 7,6 % dans les villes où la rentabilité est la plus forte (www.lesechos.fr,16/10/2009).

Pour un appartement acheté 200.000 €, le taux de rentabilité brut annuel s’établit à 6 % (www.lefigaro.fr,16/10/2009).

Placement par nature très sûr, la maison individuelle affiche une rentabilité locative brute

plus faible de un à deux points par rapport aux studios et autres deux pièces. Selon les

adresses, elle varie en moyenne à titre indicatif de 4 % à 5 % (www.pap.fr,14/06/2010).

Après la réunion l’expert-sapiteur a pu accéder à des données historiques sur une longue

période (de 1970 début 2010) dont incluant la période 1994-2010 objet du litige. Ces

données émanent de l’INSEE et sont présentées sous forme graphique dans une courbe

établie par un professionnel de l’immobilier.

Les rations prix/loyer (courbe rouge) permettent de calculer la rentabilité locative brute

moyenne en France depuis 1944.

(…)

En conséquence la rentabilité locative brute moyenne en France, depuis 1994, peut être

évaluée à 6,15 % l’an.

Ce chiffre de 6,15 % est en cohérence avec le chiffre de 6% évoqué par un article des Echos du 12 octobre 2010 (en particulier l’indice analysé par l’économiste français BF BR, indice qui fait aujourd’hui référence dans le monde, sous le nom de standard and poors/Case-shiller ou S&P/C-S).

Avant l’an 2000 dans l’ancien, le rendement brut, c’est-à-dire avant charges et impôt tournait autour de 6% et tombait à 3,3 % net. Actuellement, le rendement brut oscille autour de 3,5 %.

Valeur financière actualisée des revenus locatifs non perçus.

Les revenus locatifs théoriquement perçus chaque année (donc 6,15 % par an) cumulés et

réactualisés selon une valeur de l’argent, constituent un montant calculable, représentant la valeur actualisée du flux financier non perçu.

Pour le calcul d’actualisation, on peut estimer le prix de l’argent selon 2 hypothèses :

taux constant (par exemple environ 3 %), ou en se référant aux tables publiées par des organismes officiels (ministère de la justice).

L’expert sapiteur applique la seconde méthode, basée sur les taux légaux.

Le tableau ci-après indique le calcul pour un bon investissement de 100.000 francs en 1994.

Résumé :

1994 : investissement de 100.000 francs.

2010 : valeur actualisée des revenus locatifs non perçus = 23.845 € = préjudice financier.

Résultats des calculs pour les propriétaires d’appartements :

Le calcul est réalisé pour les investissements de chacun des propriétaires d’appartements.

1994

achat francs

frais ( frais de notaire)

1994

total investissement

2010

valeur actualisée revenus locatifs préjudices financiers

M^me AL X Y

155.000

24.054

179.054

42.695,22

M. AM X Y

120.000

17.000

137.000

32.667,50

Z

264.000

29.105

293.105

69.890,66

E

270.000

30.000

300.000

71.534,66

H

150.000

11.684

161.684

38.553,50

K

120.000

17.000

137.000

32.667,50

G (appartement)

320.000

33.919

353.919

84.391,59

I

170.000

25.500

195.000

46.616,75

Ce tableau donne d’après nous la perte locative ou de jouissance subie par les propriétaires.

Il s’y ajoute ou se soustrait la modification des surfaces à venir (cf ,tableau ci-dessous).

Nous donnons ci-dessous la méthode détaillée appliquée ci dessus à partir d’un exemple type.

(…)

Le cas des locaux de bureau

Les personnes (époux C) ayant acquis un local à usage de bureaux (c’est-à-dire celui du 1^er étage) ont subi le même préjudice d’avoir payé un bien dont ils n’ont jamais pu profiter.

La différence est qu’une surface à usage de locaux professionnels génère un rendement financier supérieur (contrepartie d’un niveau de risque différent).

Le rendement attendu usuellement de bureaux professionnels est communément estimé à 7,5 % par an.

Le mode d’indexation est similaire.

La valeur actualisée des flux financiers est également identique à celle évoquée pour les logements.

Remarque : M. C espérait exploiter professionnellement l’appartement acquis dans l’immeuble le Dauphin en y exerçant son activité. Le loyer de 7,5 % représente la valeur financière de l’appartement de bureau, qu’il aurait dû percevoir d’un locataire tiers ou de sa propre entreprise. La réactualisation dédommage des années passées à ne pas percevoir cette valeur.

Le fait qu’en réalité M. C ait dû louer ailleurs un local commercial pendant ce temps n’affecte aucunement le calcul, qui ne porte pas sur son activité professionnelle mais sur sa situation de propriétaire lésé.

Le tableau ci-après (non reproduit) indique le calcul.

Résumé :

1994 : investissement de 1.055.000 francs (870 KF + 185 KF frais de notaire).

2010 : valeur actualisée des revenus locatifs non perçus = 306.785 € = préjudice financier.

Le cas de la surface commerciale en rez-de-chaussée ([…] et S.A.R.L. La Fontaine)

La […] et la S.A.R.L. La Fontaine (M. G) ont acquis un commerce au rez-de-chaussée dont il a pu tirer partiellement profit en le louant.

Son éventuel préjudice financier est la différence entre ce que son investissement aurait pu

financièrement rapporter et ce qu’il a effectivement rapporté.

Lors de la réunion du 7 juillet 2010, l’expert-sapiteur avait indiqué qu’une surface à usage

de commerce génère un rendement communément estimé à 7,5% par an. Une analyse fine

indique que :

un investissement en immobilier commercial génère 2 flux financiers :

— un rendement de 7,5 % par an pour les murs,

— un rendement de 9,5 % par an pour le fonds de commerce.

Le mode d’indexation est similaire et le calcul de la valeur actualisée des flux financiers est identique à celle évoquée pour les logements et les bureaux.

De ces deux rendements (7,5 % et 9,5 %) doivent être déduits les montants effectivement

perçus, certaines années, de la location à des tiers ('revenus de remplacement, selon la

terminologie de cette partie).

En acquérant cette surface commerciale en 1994, l’acquéreur espérait en tirer un profit

correspondant statistiquement à ces 7,5 % et 9,5 %.

Les allégations d’un savoir faire entraînant un succès commercial supérieur, non mise en

oeuvre du fait du sinistre, autrement dit la perte de chance, ne peuvent être prises en compte surtout dans l’univers de la restauration.

En effet, le succès économique prévisionnel d’un restaurant ressort d’estimations hypothétiques. La rentabilité des restaurants est difficile à anticiper : dans une même rue,

avec la même surface, un restaurant à succès peut côtoyer un restaurant vide. Le succès d’un établissement n’est pas garant du succès d’un autre.

C’est pourquoi, il paraît réaliste de retenir les deux chiffres, d’ailleurs communément admis, pour réaliser un calcul similaire aux appartements et bureaux.

En ce qui concerne les loyers perçus, seuls comptent les montants effectivement perçus. Peu importe que la SCI ait préféré louer à deux locataires plutôt qu’à un seul ou estimé que cela diminuerait son risque.

Scinder la surface limite le risque de loyer impayé (répartition du risque sur deux locataires) et génère peut être un revenu supérieur par rapport à la location à un seul commerçant locataire. Les montants effectivement perçus traduisent cela.

En ce qui concerne la difficulté alléguée d’accéder difficilement désormais avec la maintenance de l’emprise d’une volée d’escalier, selon l’étude retenue, initialement non

prévue, à la partie arrière, (= éloignée de la rue) ; les loyers effectivement perçus traduisent

également la valeur d’usage que les locataires ont bien voulu attribuer aux surfaces louées,

qu’elles soient en partie avant (la plus noble), éloignées de la rue ou difficiles d’accès à

cause d’un passage étroit.

Si les modifications de structures de 1994 ont dégradé la valeur commerciale des lieux, alors les loyers perçus en ont pâti, ce qui diminue alors les revenus de remplacement qui viennent en déduction du calcul.

Le calcul est réalisé de façon similaire à ceux d’autres copropriétaires, avec déduction des

loyers perçus…

(…)

Résumé :

1994 : investissement de 1.901.616 francs.

Dont investissement en murs (calcul à 7,50 %) = 1.901.616 francs.

Dont investissement en fonds de commerce (calcul à 9,50 %) = 0

2010 : valeur actualisée des revenus locatifs après déduction des loyers perçus = 194.377€ = préjudice financier'

… refonte du règlement de copropriété

•

La refonte du règlement de copropriété va inévitablement entraîner des frais de géomètre et des frais de notaire qui font évidement partie du préjudice. Si la copropriété souhaite l’établir au stade du rapport elle peut apporter un devis. Sinon ils pourront l’être au moment du jugement dans les conclusions de l’avocat de la copropriété…';

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence le Dauphin

• Sur le coût des travaux de mise en conformité et les frais annexes

Il est rappelé que M. Q a chiffré le montant des travaux de mise en conformité des parties communes aux ventes à la somme de 123.872 € HT soit 148.150 €TTC (TVA à 19,6%) sur la base du devis de la société MF Bâtiment ; il a été vu plus haut que l’expert n’a pas retenu les travaux qui devaient être supportés à l’origine par les copropriétaires(60 % des travaux d’électricité', certains travaux de peinture et les postes boîtes aux lettres et placards services généraux) ;

Le syndicat des copropriétaires a confié à M. AF, architecte, la maîtrise d’oeuvre de la réalisation de ces travaux de mise en conformité selon les prescriptions de l’expert ; M. AG a analysé les offres des sociétés Groupe NC et MF Bâtiment suivant leurs devis établi en novembre 2013 (pièce syndicat n° 4) ; il s’est avéré que le coût des travaux retenus par l’expert est plus important que celui prévus par ce dernier ;

L’assemblée générale des copropriétaires du 15 avril 2014 a adopté le devis de la société Groupe NC, moins disant, plus précis et plus conforme au CCTP élaboré par le maître d’oeuvre, pour un montant de 199.211,62 € HT, soit 239.053,94 € TTC (TVA à 20 % depuis le 1^er janvier 2014) ; il s’agit des travaux de réaménagement de l’escalier du bâtiment sur rue, conformément au permis de construire accordé le 27 janvier 2010 (pièce syndicat n° 5 : procès verbal de l’assemblée générale) ;

Il est à noter que les travaux prévus pour un montant de 199.211,62 € HT, tels que chiffrés par M. AF en fonction des prescriptions de l’expert judiciaire, ne comprennent pas les postes écartés par l’expert (il n’y a pas de postes 'boîtes aux lettres et placards services généraux', les postes électricité et peinture ont été réduits) puisque le montant total du devis de la société Groupe NC s’élève à 205.372,25 € HT (pièce syndicat n° 4 : dernière page du devis ;

La réparation des désordres doit être intégrale et il a été dit plus haut qu’aucune part de responsabilité ne peut être laissée à la charge du syndicat des copropriétaires ; le devis de la société Groupe NC du 21 novembre 2013, amendé par l’architecte de la copropriété en fonction des seules prestations prévues par l’expert judiciaire doit être retenu ; à la somme de 239.053,94 TTC doivent s’ajouter les frais annexes, à savoir les honoraires de maîtrise d’oeuvre, de bureau de contrôle, coordinateur SPS et la prime d’assurance dommages- ouvrage, validés par l’expert à hauteur de 20 % du coût des travaux, soit 47.810,79 € TTC;

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a alloué au syndicat les sommes de :

—  148.150 € TTC avec indexation sur la période du 7 avril 2009 au jour du jugement par référence à l’indice du bâtiment BT01 au titre des travaux de réparation à engager,

—  29.630 € avec indexation dans les mêmes conditions que pour les travaux de réparation au titre des honoraires de maîtrise d’oeuvre, bureau de contrôle, SPS et assurance dommage-ouvrage correspondants ;

La société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de seconde part, doivent être condamnés in

solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin les sommes de :

—  239.053 € TTC au titre des travaux de mise en conformité aux ventes,

—  47.810 € TTC au titre des frais annexes (honoraires de maîtrises d’oeuvre, de bureau de contrôle, de coordinateur SPS et prime d’assurance dommages- ouvrage),

lesdites sommes indexées en fonctions des variations de l’indice BT01 de janvier 2014 à la date de l’arrêt, et avec intérêts au taux légal au delà ;

• Sur les frais de géomètre-expert et de notaire pour l’établissement d’un nouveau règlement de copropriété

Le syndicat devra en outre exposer des frais de géomètre-expert et de notaire pour l’établissement d’un nouveau règlement de copropriété ; il s’agit d’un préjudice directement lié aux fautes commises par les parties responsables, comme il a été vu plus haut ;

Le jugement, qui a débouté le syndicat de sa demande de ce chef doit être réformé sur ce point ;

La société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les société MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de seconde part, doivent être condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 25.000 € au titre des frais de mise en copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du jugement en application de l’article 1231-7 alinéa 2 in fine du code civil (ancien article 1153-1) ;

• Sur les recours entre co-responsables

Le syndicat des copropriétaires ne forme pas de demande contre M. R G et la […] dont la responsabilité est pourtant définitivement acquise ;

La société AXA France formule en revanche un appel en garantie qui est recevable et bien fondé dans les limites suivantes ;

La société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de deuxième part, M. R G et la […] de troisième part, doivent être condamnés à procéder, dans leurs rapports entre eux, au partage des condamnations prononcées à l’égard du syndicat des copropriétaires selon les proportions suivantes :

— société AXA France : 1/3,

— SCP AC et sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles :1/3,

— M. R G et […] : 1/3 ;

Sur les demandes de la SCI ALG et de M. C

• Sur les demandes de la SCI ALG

Les premiers juges ont exactement relevé que l’expert a expliqué les raisons pour lesquelles il avait retenu une évaluation selon le calcul financier du loyer selon les statistiques et plus spécifiquement la méthode de calcul selon la rentabilité financière brute;

L’expert a notamment indiqué, notamment, qu’évaluer la valeur locative du marché revient à

consulter les valeurs locatives d’appartements similaires c’est-à-dire de même taille, de même confort, d’adresse similaire etc…, que cette méthode rejoint une pratique communément utilisée lorsque l’on veut effectivement mettre en location un bien, en fixant d’abord une valeur de marché estimative, mais que son inconvénient dans la présente affaire est que la valeur estimative, nécessairement imprécise, voir subjective, ne peut être corrigée que par des négociations associées à des transactions réelles et qu’en conséquence le chiffre retenu est par nature sujet à contestation ;

L’expert a proposé de retenir la méthode de la rentabilité locative brute en calculant le taux de rentabilité locative brute à partir de sources statistiques et documentaires depuis 1994;

Les premiers juges ont exactement retenu que ces calculs, obtenus à partir d’éléments objectifs, doivent être pris comme base de l’évaluation des préjudices ;

S’agissant pour la SCI ALG d’un local commercial, M. W, sapiteur, indique qu’une surface de bureaux professionnels génère un rendement financier supérieur (contrepartie d’un niveau de risque différent) ;

M. W a donc retenu une base d’investissement total, en 1994, de 160.837 € (1.055.000 francs) et p r i s e n c o m p t e u n l o y e r f i n a n c i e r d e 7 , 5 0 % , s u r l a b a s e d ' u n i n d i c e http/www.conso;net/images-publications/loyer-2009.htm et avec des intérêts légaux capitalisés ;

Sur cette base de calcul, le préjudice financier a été arrêté à fin 2010 par M. W à la somme de 306.785 € ;

L’indice pris en compte par le sapiteur ayant été remplacé par l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE, l’actualisation du préjudice au 31 décembre 2018 sur la base de l’IRL aboutit à une somme de 464.348 € (pièces ALG n°41 et 52) ;

Il a été vu plus haut que les acquéreurs (sous réserve de la responsabilité de M. G et de la […] retenue pour 1/3) ne sont pas responsables de la situation catastrophique dans lesquels ils se trouvent depuis mars 1994 ; l’indemnisation du préjudice ne saurait donc être limitée à une durée de 10 années à partir de la date d’acquisition ; en effet, les travaux de mise en conformité aux ventes, préalable nécessaire aux travaux à réaliser par les acquéreurs dans leurs lots respectifs afin de leur permettre une jouissance paisible, ont été retardés, non du fait des acquéreurs ou de la copropriété, mais par les incertitudes liées, d’une part aux opérations d’expertises qui ont révélé la complexité technique des travaux, d’autre part aux déroulement des diverses procédures judiciaires (devant le tribunal, la cour d’appel, la Cour de cassation et à nouveau la cour d’appel) à l’occasion desquelles les responsabilités et garanties de chacun n’ont pas manqué d’être vigoureusement contestées (à l’exception de la SCP AC et des MMA);

La société AXA France dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de deuxième part, M. R G et la […] de troisième part, doivent donc être condamnés in solidum à payer à la SCI ALG la somme de 464.348 € en réparation du préjudice financier de mars 1994 au 31 décembre 2018 ;

En ce qui concerne le surcoût lié aux difficultés de mise en copropriété, il a été alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 25.000 € au titre des frais de mise en copropriété; de sorte qu’il n’y a pas lieu d’accorder une indemnité de ce chef à la SCI ALG ; le jugement est confirmé sur ce point ;

• Sur la demande de M. C en réparation du préjudice moral

La situation créée par l’impossibilité d’occuper les locaux du Dauphin depuis 1994 a largement obéré la vie professionnelle, personnelle et familiale de M. C en générant de nombreux tracas, une accumulation de problèmes et de fatigues, ainsi qu’une angoisse qui perdure depuis 1994 ;

Le préjudice moral subi par M. C sera réparé par l’allocation d’une somme de

50.000 €, le jugement étant réformé en ce qu’il a limité l’indemnisation à la somme de 10.000 € ;

La société AXA France dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de deuxième part, M. R G et la […] de troisième part, doivent donc être condamnés in solidum à payer à M. AJ C la somme de 50.000 € en réparation du préjudice moral ;

• Sur les recours entre co-responsables

La société AXA France formule un appel en garantie qui est recevable et bien fondé dans les limites suivantes ;

La société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de deuxième part, M. R G et la […] de troisième part, doivent être condamnés à procéder, dans leurs rapports entre eux, au partage des condamnations prononcées à l’égard de la SCI ALG et de M. C selon les proportions suivantes :

— société AXA France : 1/3,

— SCP AC et sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles :1/3,

— M. R G et […] : 1/3 ;

Sur les demandes de M^me AW I

M^me I accepte le mode de calcul du préjudice financier préconisé par l’expert qui a fixé à la somme de 46.616,75 € l’indemnité au titre de la privation de jouissance arrêtée à décembre 2010; les premiers juges lui ont alloué cette somme et celle supplémentaire de 5.000 € arrêté au 2 janvier 2014, outre celle de 5.000 € en réparation du préjudice moral ;

M^me I BS son préjudice de perte de jouissance et sollicite la somme complémentaires de 10.000 € au titre de la privation de jouissance du 2 janvier 2014 à la date de l’arrêt ; elle sollicite en outre une somme de 15.000 € en réparation du préjudice moral ;

Pas plus que les autres acquéreurs (à l’exception de M. G et de la […]), M^me I n’est responsable de la situation de blocage qui perdure depuis avril 1994 pour ce qui la concerne ; la réparation de la perte de jouissance ne saurait donc être ni limitée dans le temps (à 10 ans), ni réduite d’un tiers ;

L’indemnisation de la perte de jouissance d’avril 1994 à la date de l’arrêt s’établit donc à 46.616,75€ + 5.000 € + 10.000 € = 61.616,75 € ;

Depuis avril 1994 jusqu’à ce jour M^me I n’a jamais pu occuper personnellement son bien ou le louer ; du fait de ses faibles revenus (vendeuse de prêt à porter) elle a été confrontée à des difficultés financières ; tout comme les autres acquéreurs elle est durement éprouvée depuis de longues années par les incertitudes de la procédure génératrices d’angoisse ; elle subi un préjudice moral incontestable qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 15.000 € ;

Le jugement est donc réformé sur le quantum des indemnités ;

M^me I ne formule pas de demandes contre M. G et la […] ; en

revanche la société AXA France formule un appel en garantie qui est recevable et bien fondé de ce chef ;

La société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de seconde part, doivent être condamnées in solidum à payer à M^me AW B veuve I les sommes de :

—  61.616,75 € au titre de la perte de jouissance d’avril 1994 à la date de l’arrêt,

—  15.000 € en réparation du préjudice moral ;

La société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de deuxième part, M. R G et la […] de troisième part, doivent être condamnés à procéder, dans leurs rapports entre eux, au partage des condamnations prononcées à l’égard de M^me AW B veuve I selon les proportions suivantes :

— société AXA France : 1/3,

— SCP AC et sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles :1/3,

— M. R G et […] : 1/3 ;

Sur les demandes de M. AU K

M. K accepte le mode de calcul du préjudice financier préconisé par l’expert qui a fixé à la somme de 32.667,50 € l’indemnité au titre de la privation de jouissance arrêtée à décembre 2010 ; les premiers juges lui ont alloué cette somme et celle supplémentaire de 5.000 € arrêté au 2 janvier 2014, outre celle de 5.000 € en réparation du préjudice moral ;

M. K BS son préjudice de perte de jouissance et sollicite la somme complémentaires de 10.000 € au titre de la privation de jouissance du 2 janvier 2014 à la date de l’arrêt ; il sollicite en outre une somme de 15.000 € en réparation du préjudice moral ;

Pas plus que les autres acquéreurs (à l’exception de M. G et de la […]), M. K n’est responsable de la situation de blocage qui perdure depuis mars 1994 pour ce qui le concerne ; la réparation de la perte de jouissance ne saurait donc être ni limitée dans le temps (à 10 ans), ni réduite d’un tiers ;

L’indemnisation de la perte de jouissance d’avril 1994 à la date de l’arrêt s’établit donc à 32.667,50€ + 5.000 € + 10.000 € = 47.667,50 € ;

M. K a fait l’acquisition de greniers sous combles à aménager pour une surface à l’origine de 18 m² qui se trouvera réduite à 15,50 m² ; il ne pourra pas bénéficier d’un studio mais d’une chambre de bonne puisqu’il ne pourra pas aménager une salle de bains et un WC, compte tenu de l’exiguïté des locaux ; il devra abandonner son projet initial ; en outre tout comme les autres acquéreurs, il est durement éprouvée depuis de longues années par les incertitudes de la procédure génératrices d’angoisse ; il subi un préjudice moral incontestable qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 15.000 € ;

Le jugement est donc réformé sur le quantum des indemnités ;

M. K ne formule pas de demandes contre M. G et la […] ; en revanche la société AXA France formule un appel en garantie qui est recevable et bien fondé de ce chef ;

La société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de seconde part, doivent être condamnées in solidum à payer à M. AU K les sommes de :

—  47.667,50 € au titre de la perte de jouissance d’avril 1994 à la date de l’arrêt,

—  15.000 € en réparation du préjudice moral ;

La société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de deuxième part, M. R G et la […] de troisième part, doivent être condamnés à procéder, dans leurs rapports entre eux, au partage des condamnations prononcées à l’égard de M. AU K selon les proportions suivantes :

— société AXA France : 1/3,

— SCP AC et sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles :1/3,

— M. R G et […] : 1/3 ;

Sur les demandes de M. AM Y et M^me AN AO épouse Y et de M^me AL Y épouse X

Les consorts Y et M^me X contestent l’analyse du sapiteur qui consiste à appliquer les ratios statistiques de rentabilité à savoir un taux de 5 % selon les mêmes motifs que les consorts C;

Les premiers juges ont exactement relevé que l’expert a fait une juste évaluation des préjudices subis par les consorts Y et M^me X et justement retenu ses estimations comme base de réparation des préjudices ;

Il convient de rappeler que le mode de calcul préconisé par M. Q et M. W, qui correspond à la rentabilité locative brute, a le mérite de rémunérer de facto la valeur du capital, les frais d’entretien, les taxes payées et les autres frais afférents à la propriété d’un appartement ; en dédommageant les propriétaires selon le principe de la rentabilité brute, les charges payées pour ce bien leur sont implicitement remboursées ; cette méthode contourne la difficulté des calculs complexes et des hypothèses incertaines, puisque la seule donnée qui importe pour calculer la somme à rembourser est le prix d’achat de l’appartement incluant les frais de notaire et les droits d’enregistrements ;

En revanche, le préjudice moral entraîné par la situation anormale de l’immeuble Le Dauphin n’est pas compris dans le calcul du préjudice directement associé à un appartement non utilisé et doit faire l’objet d’une indemnisation spécifique ;

Ces principes valent pour tous les acquéreurs ;

Pas plus que les autres acquéreurs (à l’exception de M. G et de la […]), les consorts Y et M^me X ne sont responsables de la situation de blocage qui perdure depuis mars 1994 pour M. et M^me Y et avril 1994 pour M^me X ; la réparation de la perte de jouissance ne saurait donc être ni limitée dans le temps (à 10 ans), ni réduite d’un tiers ;

La perte locative a été évalué à la somme de 32.667,50 € pour les consorts Y et à celle de 42.695,22 € ; il n’est pas sollicité d’actualisation de ce préjudice ; en revanche il est demandé que ces sommes soient augmentées des intérêts au taux légal à compter de 2010 ; il y a lieu de faire droit à cette demande par application de l’article 1231-7 alinéa 2 in fine du code civil (ancien article 1153-1)

à titre de dommages-intérêts complémentaires, compte tenu de la persistance du préjudice ;

Tout comme les autres acquéreurs, ayant acquis des lots totalement inutilisables jusqu’à ce jour, ils sont durement éprouvés depuis de longues années par les incertitudes de la procédure génératrices d’angoisse ; ils subissent un préjudice moral incontestable qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 17.500 € chacun ;

La société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de deuxième part, M. R G de troisième part doivent être condamnés in solidum à payer à M^me AL Y épouse X les sommes de :

—  42.695,22 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1^er janvier 2011, au titre de la perte financière,

—  17.500 € au titre du préjudice moral ;

La société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de deuxième part, M. R G de troisième part doivent être condamnés in solidum à payer à M. AM Y et M^me AN AO épouse Y la somme de 32.667,50 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1^er janvier 2011, au titre de la perte financière ;

La société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de deuxième part, M. R G de troisième part doivent être condamnés in solidum à payer à M. AM Y la somme de

17.500 € au titre du préjudice moral ;

La société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de deuxième part, M. R G de troisième part doivent être condamnés in solidum à payer à M^me AN AO épouse Y la somme de 17.500 € au titre du préjudice moral ;

Dans les rapports entre les trois co-responsables, les recours se feront selon les pourcentages précédemment indiqués, à savoir un tiers chacun ;

Sur les demandes de M. et M^me AP Z, de M^me E, de M^me AL E, de M^me T E, de M^me AR E et de M. AS H

M. et M^me Z, les consorts E et M. H acceptent le mode de calcul retenu par l’expert aux termes duquel la perte locative ou de jouissance subie par chacun d’eux a été déterminée, valeur fin 2010 ; ils sollicitent l’actualisation de ce préjudice au 31 décembre 2018 ;

Il a été vu plus haut que les demandes d’actualisation du préjudice sont bien fondées puisqu’aucune part de responsabilité ne peut être laissée à la charge des acquéreurs et que le préjudice n’a pas à être limité dans le temps ;

Les calculs actualisés ont été établis suivant le même mode de calcul utilisé par M. W, si ce n’est que l’indice pris en compte par ce dernier a été remplacé par l’indice de référence des loyers

• M. et M^me Z

La perte locative ou de jouissance subie par M. et M^me Z a été chiffrée par l’expert à la somme

69.890,66 € arrêtée au 31 décembre 2010 ;

Pour la période du 1^er janvier 2011 au 31 décembre 2018 cette perte s’établie à 104.759,84 € ;

Le préjudice financier au titre de la perte locative de mars 1994 au 31 décembre 2018 s’élève donc à 69.890,66 € + 104.759,84 € = 174.650,50 € ;

La situation catastrophique de l’immeuble a occasionné pour chacun des copropriétaires un préjudice moral très important lié à la procédure, à la complexité de celle-ci et à l’aléa subsistant de pouvoir un jour prendre possession de leur bien ;

Pour M. et M^me Z, ce préjudice est accentué du fait de leur âge, 62 ans pour M. Z et 60 ans pour M^me Z en mars 1994, et respectivement 86 ans et 84 ans en 2018 ;

Il n’est pas contesté que M. et M^me Z avaient acquis ce lot pour vivre paisiblement leur retraite au centre ville de Fontainebleau, près des commodités dont ils avaient besoin, ce qui s’avère impossible jusqu’à ce jour ;

Le préjudice moral, incontestable, sera réparé par l’allocation d’une somme de 20.000 € à chacun ;

Le jugement est réformé sur le quantum des indemnités ;

La société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de seconde part, doivent être condamnées in solidum à payer à M. et M^me Z les sommes de :

—  174.650,50 € au titre de la perte locative ou de jouissance de mars 1994 au 31 décembre 2018,

—  20.000 € à chacun en réparation du préjudice moral ;

• Les consorts E

La perte locative ou de jouissance subie par les consorts E a été chiffrée par l’expert à la somme 71.534,66 € arrêtée au 31 décembre 2010 ;

Pour la période du 1^er janvier 2011 au 31 décembre 2018 cette perte s’établie à 107.459,14 € ;

Le préjudice financier au titre de la perte locative de mars 1994 au 31 décembre 2018 s’élève donc à 71.534,66 € + 107.459,14 € = 178.993,80 € ;

Outre ce qui a été dit précédemment sur la situation catastrophique de l’immeuble, le préjudice moral des consorts E est aggravé par le décès de M. BQ E survenu en cours de procédure le 20 mars 2003 (pièce E n° 24 : acte notarié de dévolution successorale) ; M^me E et ses enfants ont été confrontés, outre le chagrin lié au décès, à la gestion financièrement désastreuse de ce dossier;

Il sera alloué au titre de leur préjudice moral :

— à M^me AA-BK S veuve E la somme de 20.000 €,

— à M^me AL E la somme de 10.000 €,

— à M^me T E la somme de 10.000 €,

— à M^me AR E la somme de 10.000 € ;

Le jugement est réformé sur le quantum des indemnités ;

La société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de seconde part, doivent être condamnées in solidum à payer les sommes suivantes :

— aux consorts E :178.993,80 € au titre de la perte locative ou de jouissance de mars 1994 au 31 décembre 2018,

— à M^me AA-BK S S veuve E : 20.000 € en réparation du préjudice moral,

— à chacun des enfants : 10.000 € en réparation du préjudice moral ;

• M. AS H

La perte locative ou de jouissance subie par M. H a été chiffrée par l’expert à la somme 38.533,50 € arrêtée au 31 décembre 2010 ;

Pour la période du 1^er janvier 2011 au 31 décembre 2018 cette perte s’établie à 57.969,43 € ;

Le préjudice financier au titre de la perte locative de mars 1994 au 31 décembre 2018 s’élève donc à 38.533,50 € + 57.969,43 € = 96.502,93 € ;

Outre ce qui a été dit précédemment sur la situation catastrophique de l’immeuble, le préjudice moral de M. H est aggravé par son caractère anxieux ; il a été fragilisé par la gestion de la procédure, l’inquiétude permanente provoquée par les convocations de toute nature (rendez vous d’expertise, audiences, assemblées générales des copropriétaires), ainsi qu’il résulte des certificats du docteur AH, médecin psychiatre, des 26 novembre 2009 et 1^er juillet 2010 (pièces H n° 49 et 50) qui précisent les difficultés particulières rencontrées par M. H pour appréhender et faire assurer la gestion et la protection de ses intérêts ;

Il lui sera alloué la somme de 20.000 € en réparation du préjudice moral ;

Le jugement est réformé sur le quantum des indemnités ;

La société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de seconde part, doivent être condamnées in solidum à payer à M. AS H les sommes de :

—  96.502,93 € au titre de la perte locative ou de jouissance de mars 1994 au 31 décembre 2018,

—  20.000 € en réparation du préjudice moral ;

• Sur les recours

M. et M^me Z, les consorts E et M. H ne formulent pas de demandes contre M. G et la […] ; en revanche la société AXA France formule un appel en garantie qui est recevable et bien fondé de ce chef ;

La société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de deuxième part, M. R G et la SCI

[…] de troisième part, doivent être condamnés à procéder, dans leurs rapports entre eux, au partage des condamnations prononcées à l’égard de M. et M^me Z, des consorts E et de M. H selon les proportions suivantes :

— société AXA France : 1/3,

— SCP AC et sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles :1/3,

— M. R G et […] : 1/3 ;

Sur les demandes de M. R G et de la […]

Le tribunal a condamné in solidum la société AXA France, assureur de l’EURL Brial, la SCP AC, notaire, représentée par Maître BE AC, la société MMA, son assureur à payer à:

— M. G au titre des lots 13 et 14 la somme globale de 89.391,59 € au titre de son préjudice financier relatif à la perte locative outre la somme de 5.000 € pour la période postérieure au dépôt de rapport, soit au total 94.391,59 €,

— à la […] la somme totale de 210.837 €, soit 194.337 € pour le préjudice financier et 16.500 € pour la perte de surface ;

M. G et la […] ne contestent pas le jugement sur ce point ;

Il a cependant été vu que l’arrêt du 2 décembre 2015 est définitif en ce qu’il a rejeté la demande de la […] au titre du préjudice généré par la perte de surface ; il reste donc à statuer sur la somme de 194.337 € au titre du préjudice financier

Compte tenu du fait que M. G et la […] sont responsables à proportion d’un tiers des préjudices causés aux acquéreurs, ils ne peuvent obtenir des deux autres parties responsables, à savoir la société AXA France, en sa qualité d’assureur de l’EURL Brial, et la SCP AC et ses assureurs, que les deux tiers de l’indemnité ;

Le jugement doit donc être réformé sur le quantum des indemnités allouées à M. G et la […] ;

La société AXA France dans les limites de son contrat de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de seconde part doivent être condamnées in solidum à payer :

— à M. R G la somme de 94.391,59 € x 2 / 3 = 62.927,73 € au titre du préjudice financier,

— à la […] : 194.337 € x 2 / 3 = 129.558 € au titre du préjudice financier ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à réformer le jugement déféré sur le sort des dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de deuxième part, M. R G et la […] de troisième part, parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance, qui comprennent de droit les frais d’expertise, et aux dépens d’appel ;

En revanche, les dépens ne comprennent ni les honoraires des administrateurs provisoires de la copropriété, ni les frais d’intervention de l’expert comptable et de l’architecte du syndicat des copropriétaires ; ces dépenses font partie des frais irrépétibles sur lesquels il est statué infra ;

La société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de deuxième part, M. R G et la […] de troisième part, doivent être condamnés in solidum à payer les sommes suivantes par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel:

— à la SCI ALG : 60.000 €,

— à M. AJ C : 20.000 €,

— à M. AM Y et M^me AN AO épouse Y, globalement : 40.000 €,

— à M^me AL Y épouse X : 40.000 € ;

La société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de seconde part, doivent être condamnés in solidum à payer les sommes suivantes par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel :

— au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin, […] : 40.000 €,

— à M^me AW B veuve I : 10.000 € pour la première instance + 4.000 € en cause d’appel = 14.000 €,

— à M. AU K : 10.000 € pour la première instance + 4.000 € en appel = 14.000 €, – à M. AP Z et M^me BI BJ épouse Z, globalement : 10.000 € en première instance + 15.000 € en appel = 25.000 €,

— à M^me AA-BK S veuve E, M^me AL E, M^lle T E et M^lle AR E, globalement : 10.000 € en première instance + 15.000 € en appel = 25.000 €,

— à M. AS H : 10.000 € en première instance + 15.000 € en appel = 25.000 € ;

La société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de deuxième part, M. R G et la […] de troisième part, doivent être condamnés à procéder, dans leurs rapports entre eux, au partage des condamnations afférentes aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile selon les proportions suivantes :

— société AXA France : 1/3,

— SCP AC et sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles :1/3,

— M. R G et […] : 1/3 ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application de l’article 700 du code de procédure civile formulées par la SA AXA France, M. R G et la […] ;

Sur la demande relative à l’exécution provisoire

L’arrêt n’étant pas susceptible d’une voie ordinaire de recours est exécutoire de droit ; la demande de la société AXA France tendant au prononcé de l’exécution provisoire est sans objet et doit être rejetée ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement ;

Dans la limite de sa saisine,

Déclare irrecevables devant la cour de renvoi les demandes suivantes :

— de M^me I et M. K en indemnisation du préjudice au titre de la perte de surface,

— du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin en réparation du préjudice financier (50.000 €),

— de M. et M^me Z en réparation des préjudices liés à la modification des surfaces (8.500 €) et financiers (13.360 €),

— de M. AJ C en paiement des sommes de 125.074 € à titre d’indemnité au titre de la perte sur la valeur de reprise sur sa clientèle, 103.867 € à titre d’indemnité au titre du gain manqué faute d’avoir pu placer ce montant, 76.660 € à titre d’indemnité au titre de manque à gagner sur sa pension de retraite, 34.371 € à titre de d’indemnité au titre des intérêts d’emprunt qu’il a dû rembourser à la société AXA au titre du prêt consenti par cette société pour la réalisation d’aménagements de son cabinet, et 2.243 € au titre des frais de déménagement,

— de la SCI ALG en paiement des sommes de 186.904 € au titre des frais de justice, avocats, huissier, administrateur judiciaire (arrêté à fin 2018), 80.681 € à titre d’indemnité en compensation du préjudice lié au financement sur fonds propres de ces sommes (arrêté à fin 2018) et 75.100 € en compensation du préjudice lié à l’obligation de regrouper ses lots,

— des consorts E en paiement des sommes de 11.100 € au titre de l’incidence des modifications de surfaces et 12.018 € au titre des préjudices financiers,

— de M. H en paiement des sommes de 1.800 € au titre de l’incidence des modifications de surfaces et 8.500 € au titre des préjudices financiers,

— de M^me X en paiement des sommes de 52.500 € au titre du coût des travaux, 28.126 € au titre de la plus value, 14.772 € au titre des intérêts d’emprunt, ainsi que la demande non chiffrée portant sur le remboursement des charges de copropriété et de l’impôt foncier,

— de M. et M^me Y en paiement des sommes de 9.146,94 € au titre de l’apport personnel, 36.000 € au titre du coût des travaux, 15.116 € au titre de la plus value, 1.228,76 € au titre des intérêts d’emprunt, ainsi que la demande non chiffrée portant sur le remboursement des charges de copropriété et de l’impôt foncier,

— de la […] en paiement de la somme de 16.500 € au titre de la perte de surface ;

Confirme le jugement, sauf sur les condamnations des parties responsables et le quantum des indemnités, en ce compris les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant

Condamne in solidum la société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les société MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de seconde part, à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Dauphin sise […] les sommes de :

—  239.053 € TTC au titre des travaux de mise en conformité aux ventes, indexée en fonction des variations de l’indice BT01 de janvier 2014 à la date de l’arrêt, et avec intérêts au taux légal au delà,

—  47.810 € TTC au titre des frais annexes (honoraires de maîtrises d’oeuvre, de bureau de contrôle, de coordinateur SPS et prime d’assurance dommages- ouvrage), indexée en fonction des variations de l’indice BT01 de janvier 2014 à la date de l’arrêt, et avec intérêts au taux légal au delà ;

Condamne in solidum la société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les société MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de seconde part, à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Dauphin sise […] la somme de 25.000 € au titre des frais de mise en copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Condamne in solidum la société AXA France dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de deuxième part, M. R G et la […] de troisième part, à payer à la SCI ALG la somme de 464.348 € en réparation du préjudice financier de mars 1994 au 31 décembre 2018 ;

Condamne in solidum la société AXA France dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de deuxième part, M. R G et la […] de troisième part, à payer à M. AJ C la somme de 50.000€ en réparation du préjudice moral ;

Condamne in solidum la société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de seconde part, à payer à M^me AW B veuve I les sommes de :

—  61.616,75 € au titre de la perte de jouissance d’avril 1994 à la date de l’arrêt,

—  15.000 € en réparation du préjudice moral ;

Condamne in solidum la société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de seconde part, à payer à M. AU K les sommes de :

—  47.667,50 € au titre de la perte de jouissance d’avril 1994 à la date de l’arrêt,

—  15.000 € en réparation du préjudice moral ;

Condamne in solidum la société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de deuxième part, M. R G de troisième part à payer à M^me AL Y épouse X les sommes de :

—  42.695,22 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1^er janvier 2011, au titre de la perte financière,

—  17.500 € au titre du préjudice moral ;

Condamne in solidum la société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de deuxième part, M. R G de troisième part à payer à M. AM Y et M^me AN AO épouse Y la somme de 32.667,50 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1^er janvier 2011, au titre de la perte financière ;

Condamne in solidum la société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de deuxième part, M. R G de troisième part à payer à M. AM Y la somme de 17.500 € au titre du préjudice moral ;

Condamne in solidum la société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de deuxième part, M. R G de troisième part à payer à M^me AN AO épouse Y la somme de 17.500 € au titre du préjudice moral ;

Condamne in solidum la société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de seconde part, à payer à M. AP Z et M^me BI BJ épouse Z, globalement, la somme de 174.650,50€ au titre de la perte locative ou de jouissance de mars 1994 au 31 décembre 2018 ;

Condamne in solidum la société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de seconde part, à payer à M. AP Z la somme de 20.000 € en réparation du préjudice moral ;

Condamne in solidum la société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de seconde part, à payer à M^me BI BJ épouse Z la somme de 20.000 € en réparation du préjudice moral ;

Condamne in solidum la société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de seconde part, à payer à M^me AA-BK S veuve E, M^me AL E, M^me T E et M^me AR E, globalement, la somme de 178.993,80 € au titre de la perte locative ou de jouissance de mars 1994 au 31 décembre 2018 ;

Condamne in solidum la société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de seconde part, à payer les sommes suivantes en réparation du préjudice moral :

— à M^me AA-BK S veuve E : 20.000 €,

— à M^me AL E : 10.000 €,

— à M^me T E : 10.000 €,

— à M^me AR E : 10.000 € ;

Condamne in solidum la société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de seconde part, à payer à M. AS H les sommes de :

—  96.502,93 € au titre de la perte locative ou de jouissance de mars 1994 au 31 décembre 2018,

—  20.000 € en réparation du préjudice moral ;

Condamne la société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de deuxième part, M. R G et la […] de troisième part, à procéder, dans leurs rapports entre eux, au partage des condamnations prononcées à l’égard du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin, de la SCI ALG, M. C, M^me AW B veuve I, M. AU K, M^me AL Y épouse X, M. AM Y et M^me AN AO épouse Y, M. AP Z, M^me BI BJ épouse Z, M^me AA-BK S veuve E, M^me AL E, M^me T E, M^me AR E et M. AS H selon les proportions suivantes :

— société AXA France : 1/3,

— SCP AC et sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles :1/3,

— M. R G et […] : 1/3 ;

Condamne in solidum la société AXA France dans les limites de son contrat de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de seconde part à payer les sommes suivantes :

— à M. R G : 62.927,73 € au titre du préjudice financier,

— à la […] : 129.558 € au titre du préjudice financier ;

Condamne in solidum la société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de deuxième part, M. R G et la […] de troisième part, aux dépens de première instance, qui comprennent de droit les frais d’expertise, et aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de deuxième part, M. R G et la […] de troisième part, à payer les sommes globales suivantes par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en d’appel :

— à la SCI ALG : 60.000 €,

— à M. AJ C : 20.000 €,

— à M. AM Y et M^me AN AO épouse Y, globalement : 40.000 €,

— à M^me AL Y épouse X : 40.000 € ;

Condamne in solidum la société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de seconde part, à payer les sommes suivantes par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel :

— au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin, […] : 40.000 €,

— à M^me AW B veuve I : 14.000 €,

— à M. AU K : 14.000 €,

— à M. AP Z et M^me BI BJ épouse Z, globalement : 25.000 €,

— à M^me AA-BK S veuve E, M^me AL E, M^me T E et M^me AR E, globalement : 25.000 €,

— à M. AS H : 25.000 € ;

Condamne la société AXA France, dans les limites de son contrat, de première part, la SCP AC et les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles de deuxième part, M. R G et la […] de troisième part, à procéder, dans leurs rapports entre eux, au partage des condamnations afférentes aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile, selon les proportions suivantes :

— société AXA France : 1/3,

— SCP AC et sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles : 1/3,

— M. R G et […] : 1/3 ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT