Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 2 – Chambre 2

ARRÊT DU 18 JUIN 2020

(n° 2020 – , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/28126 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B65NX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Juillet 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 17/02038

APPELANTES

Madame C Z

Née le […] à PARIS

[…]

[…]

ET

Madame E B, veuve X

Née le […] à […]

[…]

[…]

Représentées et ayant pour avocat plaidant M^e Philippe BOCQUILLON de l’AARPI 2BV AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1085

INTIMÉE

La SARL DIAGNOSTIPRO, prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 512 265 554 00034

[…]

[…]

Représentée par M^e Agnès PEROT de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS, toque : J109

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Mars 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Laurence CHAINTRON, conseillère, faisant fonction de présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Cathy CESARO PAUTROT, présidente

Madame Patricia LEFEVRE, conseillère

Madame Laurence CHAINTRON, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Monsieur Benoit PEREZ

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Cathy CESARO-PAUTROT, présidente et par Madame Fatima-Zohra AMARA, greffière présente lors du prononcé.

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique dressé par M^e Emilie Lemoine, notaire à Paris, le 7 décembre 2015, M. G Y et M^me H I épouse Y ont vendu à M^mes C J veuve Z et E B veuve X une chambre de service dans un immeuble en copropriété sis 31 à […] moyennant le prix de 115 000 euros.

L’acte mentionne une superficie du bien vendu de 11,06 m², conformément à une 'attestation’ annexée, établie par la société Diagnostipro, le 10 juillet 2015. Cette même société avait également réalisé, à cette date, un diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité concluant à l’absence d’anomalie, annexé à l’acte de vente.

Postérieurement à la vente, M^mes Z et X ont mandaté la société Artwell diagnostics immobiliers afin qu’elle établisse un nouveau certificat de superficie. Celui-ci, daté du 22 décembre 2015, mentionne une superficie de 9,88 m². Elles ont également fait établir un nouveau diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité par la société Agenda Diagnostics, qui a relevé différentes anomalies, selon rapport du 8 avril 2016.

Par acte d’huissier signifié le 7 février 2017, M^mes Z et X ont fait assigner la société Diagnostipro afin de la voir condamner à leur verser les sommes de 17 057,82 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice financier et 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement rendu le 5 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

— débouté M^me Z et M^me B veuve X de leurs demandes de dommages et intérêts ;

— condamné in solidum M^me Z et M^me B veuve X à verser à la société Diagnostipro une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M^me Z et M^me B veuve X aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration du 17 décembre 2018, M^mes Z et X ont relevé appel de la décision. Cette affaire a été distribuée sous le numéro RG 18/28126.

Par déclaration du 21 décembre 2018, M^mes Z et X ont de nouveau relevé appel, enregistré sous le numéro RG 18/28683.

Par ordonnance du 12 février 2020, le magistrat en charge de la mise en état de la cour a ordonné la jonction de l’instance RG 18/28683 avec la présente instance.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 6 septembre 2019, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M^mes Z et X, demandent au visa de l’article 1240 du code civil, à la cour de :

— joindre les procédures enregistrées sous les n°18/28126 et 18/28683 ;

— les dire et juger recevables et fondées en leur appel du jugement rendu le 5 juillet 2018 ;

— réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

— dire et juger que la société Diagnostipro a commis des fautes dans ses missions de mesurage et de diagnostic électrique à l’occasion de la vente de la chambre de service située 31 à 33, […] en date du 7 décembre 2015 passée entre elles et les époux Y ;

— dire que ces fautes les ont induit en erreur et sont à l’origine directe de leur préjudice de « perte de chance » d’acquérir à un meilleur prix la chambre de service litigieuse et également à titre de préjudice matériel ;

— condamner la société Diagnostipro à leur payer la somme de 16 000 euros à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice financier et de 5 000 euros pour leur préjudice moral avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation ;

A titre subsidiaire, si la cour n’était pas convaincue de la perte de chance alléguée, désigner tel expert qu’il lui plaira, investi de la mission suivante :

— déterminer le prix de la chambre litigieuse à l’époque de la vente, selon le marché de ce type de biens ;

— dire si à son avis et en l’espèce, la superficie du bien est ou non un élément déterminant du prix;

— donner son avis sur une éventuelle perte de chance des acquéreurs de négocier à la baisse le prix par suite de l’erreur de mesurage et dans quelles proportions ;

— condamner la société Diagnostipro à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du

code de procédure civile ainsi qu’ aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Philippe Bocquillon, avocat aux offres de droit.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 7 juin 2019, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Diagnostipro demande, au visa des articles 1240 (anciennement 1382) et 1353 (anciennement 1315) du code civil, à la cour de :

— dire que le préjudice allégué au titre du déficit de superficie n’est pas lié à son intervention, mais uniquement à la carence des demanderesses qui ont laissé se prescrire leur action en diminution de prix,

— dire que les fautes alléguées au titre du diagnostic électrique ne sont pas démontrées et qu’à supposer qu’elles existent elles n’ont pas eu d’influence sur la négociation du prix de vente et n’ont pas pu causer de préjudice,

En conséquence, confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu’il a débouté M^mes Z et X, de toutes leurs demandes, fins et conclusions, et les a condamnées in solidum à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

— les condamner in solidum à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en indemnisation des frais irrépétibles d’appel,

— les condamner in solidum au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 février 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par ordonnance en date du 12 février 2020, le conseiller de la mise en état a joint l’instance n° RG 18/28683 à la présente instance enrôlée sous le numéro RG 18/28126, de sorte que la demande de jonction est sans objet.

M^mes Z et X sollicitent l’infirmation du jugement déféré et entendent voir engagée, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil, la responsabilité de la société Diagnostipro pour fautes dans l’établissement des diagnostics annexés à l’acte d’acquisition d’une chambre de service en date du 7 décembre 2015 à l’origine de leurs préjudices.

Elles font valoir, en premier lieu, que la société Diagnostipro a commis une erreur en estimant la superficie de la chambre de service à 11,06 m², alors qu’elle mesure 9,88 m². Elles affirment que le fait qu’elles n’aient pas engagé dans le délai légal une action en diminution du prix à l’encontre de leurs vendeurs n’exonère pas l’intimée de ses fautes. Elles estiment que la société Diagnostipro les a privées d’une chance de pouvoir négocier l’acquisition du bien immobilier à un prix inférieur et évaluent le montant de leur préjudice à la somme totale de 15 000 euros.

Elles soutiennent, en second lieu, que le diagnostic relatif à l’installation électrique est également erroné car il indique que l’installation ne comporte pas d’anomalie, ce qui s’est avéré être inexact. Elles estiment que cette erreur les a non seulement privées d’un élément de négociation du prix d’achat du bien, mais les a également obligées à engager des frais d’établissement d’un nouveau diagnostic et va les amener à réaliser des travaux de réparation. Elles évaluent leur préjudice à ce titre à la somme de 1 000 euros.

Elles réclament, en dernier lieu, l’allocation de dommages et intérêts pour préjudice moral consécutif aux erreurs multiples commises par le professionnel intervenu sur la demande des vendeurs et évoquent une machination ou une collusion entre celui-ci et ses mandants.

La société Diagnostipro réplique, s’agissant de l’erreur sur la surface du bien vendu, que les appelantes sont seules à l’origine du préjudice qu’elles invoquent qui résulte de leur carence à agir. Elle fait valoir qu’elles disposaient de la possibilité d’introduire une action en réduction du prix à l’encontre des vendeurs durant plus de 11 mois à compter de l’établissement du second certificat de superficie qui leur aurait permis d’obtenir une restitution partielle du prix de vente, mais également le surplus des frais auprès de l’administration fiscale. Elle ajoute que le préjudice réclamé ne peut être indemnisé par un tiers au contrat de vente puisque si une autre personne que le vendeur restituait le prix de vente, celui-ci bénéficierait d’un enrichissement sans cause. Enfin, elle souligne que les appelantes ne démontrent pas la réalité de leur préjudice. S’agissant de l’état de l’installation électrique, la société Diagnostipro fait valoir, d’une part, que le diagnostic de la société Agenda Diagnostics daté du 8 avril 2016 a été réalisé de façon non contradictoire, et d’autre part, que le rapport qu’elle a elle-même établi a été réalisé, comme elle l’avait signalé, sans alimentation électrique, de sorte que certains points n’ont pas pu être contrôlés ,et qu’il n’est pas démontré concernant la majeure partie des anomalies indiquées qu’elles pouvaient être détectées dans ces circonstances. Elle souligne que le coût des travaux d’un montant de 537,45 euros TTC en lien avec les anomalies constatées est insignifiant au regard du prix de vente du bien immobilier de 115 000 euros, et qu’un diagnostic plus complet n’aurait pas permis de négocier une réduction du prix.

Il appartient à M^mes Z et X qui entendent voir engager la responsabilité délictuelle de la société Diagnostipro de démontrer que celle-ci a commis une faute dans l’exécution des prestations commandées par les vendeurs à l’origine des dommages dont elles sollicitent la réparation.

La société Diagnostipro ne conteste pas l’erreur de mesurage figurant dans le certificat de superficie de la chambre de service établi par ses soins le 10 juillet 2015 à la demande des vendeurs et qui a été annexé à l’acte notarié de vente en date du 7 décembre 2015. Ce certificat mentionne une superficie de 11,06 m², alors que selon le certificat établi par la société Artwell diagnostics immobiliers daté du 22 décembre 2015, la superficie de ce bien immobilier est de 9,88 m².

Le bien présente une superficie inférieure d'1,18 m² à celle exprimée au certificat de superficie, ce qui a indéniablement induit en erreur les appelantes sur sa contenance.

Le fait que M^mes Z et X n’aient pas exercé, après avoir eu connaissance de cette erreur, l’action en réduction de prix contre leurs vendeurs est indifférent, dans la mesure où, celles-ci n’avaient nullement l’obligation d’exercer une voie de droit qui n’est que la conséquence de la situation dommageable créée par la faute de l’intimée.

Le moyen selon lequel la diminution du prix de vente par application de la loi Carrez ne constitue pas un préjudice indemnisable par un tiers au contrat de vente est également inopérant, M^mes Z et X recherchant l’indemnisation d’autres dommages résultant de la perte de chance de mieux négocier le prix de la chambre de service.

En effet, M^mes Z et X ne prétendent pas obtenir, comme le soutient l’intimée et l’a retenu le tribunal, la réduction du prix à laquelle elles pouvaient prétendre en application des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi numéro 96-1107 du 18 décembre 1996, dite 'loi Carrez’ , et dont il n’est pas contesté qu’elle serait applicable eu égard au déficit de surface d'1,18 m² résultant du diagnostic de la société Artwell diagnostics immobiliers, mais l’indemnisation de la perte de chance de mieux négocier le prix d’acquisition du bien.

Ce dommage a pour cause unique la faute de mesurage commise par la société Diagnostipro et, s’agissant d’une perte de chance, et celle-ci doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale

à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

M^mes Z et X estiment que leur préjudice s’élève à la somme de 15 000 euros et en veulent pour preuve une évaluation du cabinet Ouest Immobilier datée du 11 décembre 2018. Elles exposent qu’elles ont dû payer des frais fiscaux supplémentaires (taxes départementale et communale, frais d’assiette) d’un montant total de 760,34 euros, outre les frais d’établissement de diagnostic de la société Artwell d’un montant de 185 euros. Elles précisent que ces sommes ne sont évoquées que pour permettre à la cour d’apprécier et d’évaluer leur préjudice.

La société Diagnostipro rétorque que les appelantes ne démontrent pas qu’elles auraient eu une chance d’acquérir le bien à un moindre prix s’il avait été commercialisé avec sa superficie réelle et que l’attestation versée aux débats ne constitue pas une preuve des prix effectivement constatés à l’époque de la vente pour des chambres comparables dans le même quartier.

L’évaluation de la chambre de service versée aux débats par les appelantes a été établie par une agence immobilière, le cabinet Ouest Immobilier, qui précise qu’elle est située juste à côté du bien, qu’elle l’a visité, qu’elle a une parfaite connaissance du quartier où elle exerce depuis 20 ans et que les nombreuses transactions effectuées par ses soins, lui permettent d’après ses statistiques, de confirmer que la valeur vénale du bien immobilier était en décembre 2015 de 100 000 euros compte tenu d’une surface de 9,88 m².

Il en résulte un prix au m² de 10 121,45 euros, soit un prix inférieur de 276,38 euros au prix au m² de 10 397,83 euros payé par les appelantes pour l’acquisition de la chambre de service, ce qui conforte l’estimation communiquée.

L’impact de la superficie sur la négociation du prix du bien immobilier est d’autant plus direct et certain qu’il s’agissait d’une petite surface.

M^mes Z et X ont été privées, du fait de l’erreur de mesurage, de la faculté de négocier le prix, mais compte tenu des aléas inhérents à toute négociation, cette perte de chance sera évaluée à 50 % du préjudice allégué.

Compte tenu de la différence entre le prix évalué par le cabinet Ouest Immobilier, (100 000 euros) et le prix payé (115 000 euros), la perte de chance au titre du préjudice financier sera évalué à la somme de 7 500 euros, étant relevé que les autres surcoûts (taxes et coût du diagnostic) ne sont évoqués qu’à titre documentaire.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant l’erreur de mesurage et de condamner la société Diagnostipro à payer à M^mes Z et X la somme de

7 500 euros en indemnisation du préjudice financier résultant de la perte de chance de négocier le prix de vente à un meilleur prix.

Les appelantes soutiennent également que le diagnostic de l’installation électrique dressé par la société Diagnostipro, le 10 juillet 2015 et annexé à l’acte de vente est erroné. Elle entendent voir engager la responsabilité de l’entreprise sur la base d’un diagnostic qu’elles ont elles-mêmes fait réaliser, le 8 avril 2016 et confié à la société Agenda Diagnostics, qui adopte des conclusions différentes de celles de la société Diagnostipro. Ce dernier avis technique a été établi de façon non contradictoire. Il ne peut dès lors à lui seul fonder les prétentions des appelantes dans la mesure où ses conclusions sont contestées et les devis dressés par des sociétés pour réaliser des travaux ne constituent un élément objectif de nature à justifier de leur nécessité.

La faute de la société Diagnostipro n’est pas établie dans la mesure où celle-ci a procédé à un examen de l’installation, alors que celle-ci n’était pas alimentée, et que 'les vérifications de fonctionnement du ou des dispositifs de protection à courant différentiel-résiduel n’ont pu être effectuées… Les points de contrôle se limitent aux points effectivement vérifiables, ' ainsi que l’énonce son compte-rendu annexé à l’acte de vente. Il n’est pas démontré que les anomalies détectées par la société Agenda Diagnostics, alors que l’installation électrique était alimentée, auraient pu être décelées par la société Diagnostipro qui est intervenue en l’absence d’alimentation de l’installation électrique et donc dans des conditions totalement différentes. Enfin, l’existence d’un circuit non relié à la terre est en conformité avec la norme AFNOR C16-600 qui définit la liste des anomalies à signaler dans le cadre de l’établissement du diagnostic électrique préalable à une vente, compensé par la présence d’au moins un dispositif différentiel à haute sensibilité

En conséquence, seule l’erreur de superficie engage la responsabilité de la société intimée à l’égard des acheteuses et celles-ci seront déboutées de leurs demandes de dommages et intérêts au titre d’une prétendue faute dans l’établissement du diagnostic de l’installation électrique, la décision déféré étant confirmée en ce qu’elle rejette la demande à ce titre.

M^mes Z et X sollicitent la somme de 5 000 euros au titre d’un préjudice moral résultant des erreurs multiples commises par le professionnel intervenu sur la demande des vendeurs sera rejetée et la décision déférée confirmée de ce chef. En effet, les appelantes se contentent d’affirmer, sans le prouver, qu’elles auraient ainsi qu’elles l’exposent été victimes d’une 'machination’ ou à tout le moins de manoeuvres organisées entre leurs vendeurs et la société Diagnostipro pour les amener à acquérir le bien à un prix supérieur à son prix réel.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de faire droit en appel, dans les termes du dispositif ci-après, à la demande présentée par M^mes Z et X au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel.

La société Diagnostipro, partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant en dernier ressort publiquement et contradictoirement, par mise à disposition de la décision au greffe,

Infirme le jugement déféré, sauf en ses dispositions relatives au rejet des demandes de dommages et intérêts au titre de l’installation électrique et au titre du préjudice moral ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Dit que la société Diagnostipro a commis une erreur de mesurage à l’origine d’une perte de chance pour M^mes C J veuve Z et E B veuve X de négocier à un meilleur prix l’acquisition de la chambre de service située 31 à […] ;

Condamne la société Diagnostipro à payer à M^mes C J veuve Z et E B veuve X la somme de 7 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier résultant de cette perte de chance ;

Condamne la société Diagnostipro à payer à M^mes C J veuve Z et E B veuve X la somme de 3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne la société Diagnostipro aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE