Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 23 SEPTEMBRE 2020

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/13718 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3WP5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Juin 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/14792

APPELANT

M. Y X

né le […] à Lyon

[…]

[…]

Représenté par M^e Blandine DAVID de la SELARL BALAVOINE ET DAVID AVOCATS – BMP & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0165

ayant pour avocat plaidant : M^e Nadine PROD’HOMME SOLTNER, avocat au barreau de Paris, toque : L.165

INTIMES

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES […], représenté par son administratrice rovisoire Maitre G H I , désignée par ordonnance du Président du TGI de PARIS en date du 21 juillet 2017

C/O M^e G H

[…]

[…]

Représenté par M^e Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Société Anonyme IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION, au capital de 40.000 euros, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 316 202 241

[…]

[…]

Représentée par M^e Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocat au barreau de PARIS, toque : U0004

COMPOSITION DE LA COUR :

En application :

— de l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19;

— de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, notamment ses articles 1^er et 8 ;

— de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période ;

L’affaire a été retenue selon la procédure sans audience le 23 juin 2020, les avocats y ayant consenti expressément ou ne s’y étant pas opposés dans le délai de 15 jours de la proposition qui leur a été faite de recourir à cette procédure;

La cour composée comme suit en a délibéré :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

ARRÊT :

— Arrêt contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, greffière présente lors du prononcé.

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FAITS & PROCÉDURE

L’immeuble sis […] est régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de cette loi. Il a eu pour syndic, la société anonyme Immobilière Parisienne de Gestion.

Par acte du 29 août 2014, M. Y X a assigné le syndicat des copropriétaires aux fins de demander l’annulation de l’assemblée générale du 23 juin 2014 et à titre subsidiaire l’annulation de la résolution n°22. Cette assignation était également présentée au nom de M^me A X.

Par jugement contradictoire en date du 30 juin 2017 le tribunal de grande instance de Paris a :

— déclaré M. Y X irrecevable en son action en nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2014,

— mis hors de cause M^me A X,

— condamné M. X à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

• 2.500 € au syndicat des copropriétaires du […], Paris 9^e,

• 2.500 € à la société anonyme Immobilière parisienne de gestion,

• 1.000 € à M^me A X,

— rejeté le surplus des demandes,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné M. X aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître B C, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. Y X a relevé appel de ce jugement à l’encontre du syndicat des copropriétaires du […] et de la société anonyme Immobilière Parisienne de Gestion seulement, par déclaration remise au greffe le 7 juillet 2017.

Par ordonnance sur incident du 14 février 2018, le conseiller de la mise en état, saisi sur le fondement de l’article 526 du code de procédure civile, a :

— rejeté toutes les demandes de la S.A. Immobilière Parisienne de Gestion ;

— condamné la S.A. Immobilière Parisienne de Gestion à payer à M. Y X, la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la S.A. Immobilière Parisienne de Gestion aux dépens de l’incident.

La procédure devant la cour a été clôturée le 23 juin 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 16 novembre 2019 par lesquelles M. Y X, appelant, invite la cour, à :

— déclarer le syndicat des copropriétaires du […] mal fondé en son appel incident,

— infirmer le jugement, sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires du […] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

statuant à nouveau dans cette limite,

— annuler l’assemblée générale syndicat des copropriétaires du […] du 23 juin 2014,

à titre subsidiaire,

— annuler la résolution n°22 de l’assemblée générale syndicat des copropriétaires du […] du 23 juin 2014, en toutes hypothèses,

— débouter la société Immobilière parisienne de gestion et le syndicat des copropriétaires du […] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner in solidum la société Immobilière parisienne de gestion et le syndicat des copropriétaires du […] à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts,

— juger qu’il sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

— dire qu’il sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais générés par la nouvelle assemblée générale, y compris les frais de convocation, de location de salle, frais postaux, notification du procès-verbal, honoraires du syndic,

— condamner in solidum la société Immobilière parisienne de gestion et le syndicat des copropriétaires du […] aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 30 mars 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires […] représenté par son administrateur provisoire M^me I G H, administratrice judiciaire, désignée par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Paris en date du 21 juillet 2017, intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 23, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, 31, 122 et 123 du code de procédure civile, 815 et suivants, 883 et suivants du code civil, de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable M. Y X en son action en nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2014 engagée,

— débouter en conséquence M. X de toutes ses demandes, fins et prétentions,

subsidiairement,

— juger que la demande d’annulation de l’assemblée générale du 23 juin 2014 et la demande de dommages et intérêts de M. X sont infondées, M. X ne rapportant pas la preuve de ses allégations,

— débouter en conséquence M. X de toutes ses demandes, fins et prétentions,

reconventionnellement,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts,

— condamner M. Y X au paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. Y X et M^me A X aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 25 juin 2019 par lesquelles la SAS Immobilière parisienne de

gestion, intimée, demande à la cour, de :

— débouter M. Y X de son appel,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

si par impossible la cour considérait que l’action de M. Y X seul était recevable,

— débouter M. Y X de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,

et, ajoutant au jugement entrepris,

— condamner M. Y X aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la recevabilité

A l’appui de son appel, M. Y X fait valoir qu’il se trouve rétroactivement seul propriétaire du bien situé […] ;

Il maintient que l’acte de partage reçu par Maître D E, aux termes duquel il est propriétaire du bien situé […] depuis le décès de son père M. F X, n’a pas d’effet qu’entre les parties au partage, ce dernier étant opposable aux tiers indépendamment de toute mesure de publicité ;

Devant la cour, il soutient en outre que sa qualité de légataire particulier lui confère, dès le décès de M. X, la propriété exclusive du bien légué, précisant que la circonstance que l’appartement légué ait dépendu de la communauté ayant existé entre le testateur et son épouse prédécédée est indifférente ;

Il affirme que les dispositions de l’article 6 du décret du 17 mars 1967 sont sans incidence sur le caractère rétroactif ou non du transfert de propriété :

En deuxième lieu, il soutient qu’il pouvait agir seul car il détenait plus des 2/3 des droits indivis ;

En troisième lieu, il fait valoir que l’irrégularité invoquée, à savoir son défaut de pouvoir d’agir pour le compte de l’indivision, est constitutive d’une irrégularité de fond sanctionnée par une nullité, laquelle peut être régularisée de sorte que la nullité, à la supposer encourue, s’est trouvée couverte puisqu’aux termes de l’acte de partage du 6 juin 2016, il s’est vu attribuer les lots 89 et 111 de la copropriété du […], ce qui lui conférait qualité pour agir seul ;

En quatrième lieu, il soutient qu’il disposait bien d’un mandat d’intérêt commun pour agir au nom de l’indivision aux motifs que sa soeur ne pouvait remettre en cause le mandat qu’elle lui avait consenti en raison du caractère indivisible des concessions réciproques mentionnées à l’acte et de sa qualification de mandat d’intérêt commun ;

Il ajoute que l’ordonnance de référé révoquant son mandat ne lui a jamais été signifiée et que Mme

A X a ratifié les actes qu’il a accomplis comme il résulte des termes de l’acte de partage du 6 juin 2016 ;

Le syndicat des copropriétaires répond que l’acte de partage n’a pas eu pour effet de régulariser l’assignation délivrée, que si l’effet rétroactif du partage tend à effacer la période antérieure qu’est l’indivision, il existe plusieurs exceptions, que l’article 883 alinéa 3 du code civil dispose que les actes valablement accomplis en vertu d’un mandat des coindivisaires conservent leurs effets, que l’article 815-3 vise le cas du mandat tacite couvrant les actes d’administration mais dans le cas présent, M. Y X a agi seul alors même que sa soeur avait révoqué le mandat qu’elle lui avait consenti ;

Il ajoute que la régularité de l’assignation s’apprécie au jour de sa délivrance ;

Sur le leg particulier, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. F X n’a pu léguer à son fils la pleine propriété d’un bien qui ne lui appartenait pas entièrement ;

Sur l’absence de justification du mandat, le syndicat des copropriétaires maintient qu’elle n’est pas sanctionnée par un vice de fond mais bel et bien par une fin de non-recevoir ;

Par ailleurs, il soutient que contrairement à ce qu’il prétend, M. Y X n’avait pas la qualité de mandataire commun, ni d’autorisation judiciaire pour contester l’assemblée générale du 23 juin 2014 ;

Il énonce que M^me X pouvait librement et par tous moyens révoquer le mandat confié à son frère, que l’absence de signification de l’ordonnance lui donnant acte du retrait du mandat n’emporte aucune conséquence ;

Il ajoute que dans le contexte de la présente procédure, un mandat tacite est exclu et affirme que M^me X n’a pas ratifié les actes accomplis par son frère ;

Enfin, il fait valoir que la loi du 10 juillet 1965 exige des conditions plus restrictives que le régime de l’indivision de droit commun, que la détention des 2/3 des droits indivis n’est pas une condition suffisante de recevabilité d’un acte effectué par un copropriétaire coïndivisaire à l’égard de la copropriété ; que d’autre part M. Y X ne rapporte pas la preuve qu’il détenait au jour de la délivrance de l’assignation les 2/3 des droits indivis des biens ;

La société anonyme Immobilière Parisienne de Gestion fait valoir quant à elle, que tant que le transfert de propriété, à savoir la notification de l’acte de partage du 6 juin 2016, n’a pas été faite, il est établi que le transfert de propriété est inopposable au syndicat des copropriétaires ;

Elle fait valoir qu’en l’absence de mandat, M. Y X n’avait pas qualité pour agir ;

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ;

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que (…) les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic,

dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale (') ;

L’article 23 de la même loi dispose : (…). En cas d’indivision ou de démembrement du droit de

propriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de

l’un d’entre eux ou du syndic ;

En l’espèce, l’assignation du 29 août 2014 a été faite au nom de M. Y X et de M^me A X ;

Cependant, il résulte des pièces produites que dès le 24 septembre 2015, M^me A X a écrit au syndic, en ces termes : ' je découvre cette action à laquelle je ne participe pas (contrairement à ce qui est écrit) et si vous pouviez m’en adresser une copie, cela me permettrait de savoir à quel président de tribunal envoyer ma non participation à cette assignation’ ;

Suivant ordonnance de référé du 6 novembre 2008, il a été donné acte à M^me A X qu’elle retirait à M. Y X le mandat qu’elle lui avait consenti le 21 septembre 1993 et dit M. Y X déchu de ce mandat ;

M. Y X soutient que l’acte de partage du 6 juin 2016 a régularisé la situation, faisant de lui le copropriétaire du lot et fixant la date de jouissance divise au 9 janvier 2006 ;

Cependant, comme l’a dit le premier juge, cette situation, n’a pas eu pour conséquence de régulariser rétroactivement la situation de l’intéressé au regard de la procédure de contestation de l’assemblée générale en ce que les dispositions spéciales de l’article 42 précité, qui imposent que l’action soit introduite par un copropriétaire dans les deux mois de la notification du procès verbal, priment sur les dispositions générales de l’article 126 du code de procédure civile, qui prévoit que dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue ;

M. Y X qui n’a pas régularisé sa situation dans le délai de prescription de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, ne peut se prévaloir du bénéfice des dispositions de l’article 126 du code de procédure civile ;

Devant la cour, il ajoute que sa qualité de légataire lui confère dès le décès de son père la propriété exclusive du bien légué, qu’il a qualité pour agir seul relativement à ce bien depuis le 9 décembre 1985, date du décès ;

Il n’est pas contesté toutefois, qu’au jour de son décès, M. F X ne possédait pas la pleine propriété de l’appartement situé […] de sorte que M. Y X n’a pu devenir par l’effet de ce leg au jour du décès, le seul propriétaire du bien ;

Le fait de pouvoir imposer aux héritiers la charge d’en procurer la propriété entière au légataire est indifférent ;

Le moyen est inopérant ;

M. Y X fait valoir ensuite qu’il détenait plus des deux-tiers des droits indivis et pouvait agir seul ;

Cependant en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 précité, si le lot est en indivision, tous les indivisaires doivent agir de concert et l’article 815-3 du code civil, selon lequel les indivisaires titulaires d’au moins 2/3 des droits indivis peuvent effectuer des actes d’administration ne s’applique pas ;

Le moyen est également inopérant ;

En troisième lieu, M. Y X soutient que l’irrégularité invoquée par le syndicat des copropriétaires est celle de son défaut de pouvoir et non de sa qualité à agir de sorte que l’assignation même affectée d’un vice de fond ayant un effet interruptif, la régularisation peut intervenir même après l’expiration du délai de deux mois prescrit par les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

En l’espèce, il a été vu que la qualité à agir de M. Y X au nom de l’indivision est contestée ;

M. Y X ne peut valablement soutenir que la question posée est celle du pouvoir du coindivisaire et non de sa qualité à agir, alors que pour pouvoir agir en contestation d’une décision de l’assemblée générale il lui appartient de justifier de sa qualité de propriétaire et s’agissant d’un lot en indivision, de justifier d’un mandat de ses coindivisaires puisqu’il prétend agir seul ;

Le défaut de mandat de sa coindivisaire soulevé par le syndicat des copropriétaires est bien une fin de non recevoir ;

Le moyen est inopérant ;

Enfin, M. Y X soutient qu’il disposait d’un mandat d’intérêt commun pour agir au nom de l’indivision ;

Il a été vu que M^me A X a écrit au syndic pour contester sa participation à l’action engagée par son frère et dont elle n’avait pas été informée ;

Il a été vu également que l’ordonnance de référé du 6 novembre 2008 a donné acte à M^me A X qu’elle retirait à M. Y X le mandat consenti le 21 septembre 1993 et a dit M. Y X déchu de ce mandat ;

En application de l’article 2004 du code civil, le mandat est librement révocable ;

La règle selon laquelle le mandataire peut révoquer sa procuration quand bon lui semble n’est pas applicable en cas de mandat donné dans l’intérêt commun du mandant et du mandataire, un tel mandat ne pouvant être révoqué que du consentement mutuel des parties ou pour une cause légitime reconnue en justice ou suivant les clauses et conditions spéciales du contrat ;

En l’espèce, M. Y X échoue à démontrer le caractère indivisible des concessions réciproques des successibles à l’acte notarié et l’existence d’un mandat d’intérêt commun dès lors que l’acte du 21 septembre 1993, l’autorisait à agir pour le compte de la succession de son père pour intenter toutes procédures concernant l’appartement situé […], sans même que n’en soit informé M^me A X ;

Ainsi, comme l’a relevé le juge des référés, il est avéré que celle-ci s’est vu signifier des décisions dont elle a pu désapprouver qu’elles aient été engagées et réclamer des honoraires et condamnations étant précisé qu’il importe peu qu’elle ait ou non été conduite à verser des sommes dans le cadre desdites procédures ;

Sur l’absence de signification de l’ordonnance de référé, M^me X a pu librement révoquer le mandat par le biais de l’assignation délivrée à M. Y X le 15 juillet 2008 et de l’ordonnance de référé du 6 novembre 2008, dont il a eu nécessairement connaissance puisqu’il était assisté d’un conseil dans le cadre de cette procédure ;

L’absence de signification alléguée est indifférente ;

Enfin, M. Y X fait valoir que M^me A X a ratifié les actes qu’il a accomplis ;

Cependant les termes de l’acte de partage démontrent au contraire que M^me A X a entendu se désolidariser des procédures engagées par son frère, lesquelles doivent être assumées par M. Y X seul ;

La preuve de la ratification des actes n’est pas rapportée ;

En conséquence, le tribunal a énoncé à juste titre que l’indivision n’a pas cessé pendant le délai de deux mois pour agir en contestation de l’assemblée générale, que M. X ne pouvait, à ce moment, se prévaloir ni de la qualité de mandataire commun ni de celle de copropriétaire ;

Le jugement en ce qu’il a déclaré l’action de M. X irrecevable, sera confirmé ;

Sur les demandes de dommages-intérêts de M. Y X

M. Y X ne démontre aucune faute du syndicat des copropriétaires ou du syndic ;

Le jugement déféré en ce qu’il a rejeté cette demande sera confirmé ;

Sur la demande reconventionnelle

Le syndic maintient en appel sa demande à hauteur de 20.000 € en réparation du préjudice subi tant en ce qui concerne les assemblées qui ont été annulées que celle dont il est demandé l’annulation dans le présent dossier ;

Cependant, comme l’a dit le premier juge, d’une part, des faits extérieurs au litige ne sauraient faire l’objet d’une réparation et d’autre part, il ne résulte pas de la seule irrecevabilité que la procédure est abusive ;

Le jugement en ce qu’il n’a pas accueilli la demande sera confirmé ;

Sur les dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

M. Y X, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] et à la société anonyme Immobilière Parisienne de Gestion, la somme de 4.000 € chacun, par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, est dispensée de droit, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel, dont la charge est répartie entre les autres propriétaires ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 formulées par M. Y X ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Dans les limites de sa saisine :

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M. Y X aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] et à la société anonyme Immobilière Parisienne de Gestion, la somme de 4.000 € chacun, par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT