Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 29 SEPTEMBRE 2021

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/20106 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4L3I

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Septembre 2017 -Tribunal de Grande Instance d’EVRY
- RG n° 13/06521

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SECONDAIRE LAS CASES TRANCHE 18, 2/4/6/8/10/12/[…] représenté par Maître Pascal HOTTE, administrateur judiciaire

C/O Maître Pascal HOTTE

[…]

[…]

Représenté par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

ayant pour avocat plaidant : M^e Guillaume GHAYE de la SELARL LAZARE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J067

INTIMEES

SAS FONCIA VAL D’ESSONNE

SAS immatriculée au RCS d’Evry sous le numéro 413 426 479

[…]

[…]

Représentée par M^e Pascaline DECHELETTE TOLOT de la SCP LEFEVRE PELLETIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0238

SA FONCIA GROUPE

Société à directoire et conseil de surveillance immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 424 641 066

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

ayant pour avocat plaidant : M^e Pascaline DECHELETTE TOLOT de la SCP LEFEVRE PELLETIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0238

Société MMA IARD

[…]

[…]

Représentée par M^e Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0025

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[…]

[…]

Représentée par M^e Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Juin 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * * *

FAITS ET PROCÉDURE

La copropriété Grigny II sise 2, 4, 6, 8, 10, 12, […] est composée de 4.990 lots principaux et est organisée en un syndicat principal et 27 syndicats secondaires d’habitation.

Dès 2001, la copropriété a été placée sous plan de sauvegarde. Le syndicat des copropriétaires principal est sous administration judiciaire depuis 2011.

Le cabinet Foncia a éte désigné syndic de 10 des syndicats secondaires jusqu’en 2007.

C’est dans ces conditions que par exploit d’huissier en date du 30 mai 2013, le syndicat des copropriétaires secondaire Las Casas Tranche 18 sis 2, 4, 6, 8, 10, 12, […] a fait assigner la société Foncia Val d’Essonne et la société Foncia Groupe devant le tribunal de grande instance d’Evry aux fins de voir le tribunal les condamner à lui verser, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la somme de 119.067,02 ' avec intérêts au taux légal depuis la mise en demeure de juin 2012, et capitalisation des intérêts,

— la somme de 3.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens.

La société Covea Risks, en qualité d’assureur de la société Foncia Val d’Essonne, puis la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles, venant toutes deux aux droits de la société Covea Risks, sont intervenues volontairement à la procédure.

Par jugement du 9 septembre 2017, le tribunal de grande instance d’Evry a :

— déclaré les demandes du syndicat des copropriétaires secondaire recevables,

— débouté le syndicat des copropriétaires secondaire de ses demandes,

— débouté la société Foncia Val d’Essonne de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné le syndicat des copropriétaires secondaire à payer à la société Foncia Val d’Essonne la somme de 3.000 ', à la société Foncia Groupe la somme de 2.000 ', et aux sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard, venant aux droits de la société Covea Risks, la somme de 1.000 ', au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires secondaire aux dépens avec distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande ,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.

Le syndicat des copropriétaires secondaire Las Casas Tranche 18 a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 25 octobre 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 19 mai 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 10 mai 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires secondaire Las Casas Tranche 18 sis 2, 4, 6, 8, 10, 12, […], appelant, invite la cour, au visa des articles 1147 (devenu 1231-1), 1382 (devenu 1240) et 1991 du code civil, la loi dite Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, la loi du 10 juillet 1965 modifiée et son décret d’application du 17 mars 1967 modifié, et notamment son article 18, à :

— annuler et réformer le jugement, avec toutes conséquences de droit,

— condamner la société Foncia Val d’Essonne d’une part et Foncia Groupe d’autre part à verser au syndicat des copropriétaires secondaire une somme de 119.067,02 ', sauf à parfaire, augmentée du cours des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 juin 2012,

— dire que les intérêts ayant couru plus d’une année seront eux-mêmes productifs d’intérêts,

— débouter les sociétés Foncia Val d’Essonne, Foncia Groupe, MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard, de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner la société la société Foncia Val d’Essonne d’une part et Foncia Groupe à verser au demandeur une somme de 20.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Foncia Val d’Essonne d’une part et Foncia Groupe aux entiers dépens qui seront directement recouvrés en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 18 mai 2021 par lesquelles la société Foncia Val d’Essonne, intimée, demande à la cour, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, et de l’article 16 du code de procédure civile, de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions et y faisant droit :

Sur le rapport d’expertise du cabinet Bruyas Montcorge qui fonde la demande, et selon le principe que nul ne peut établir de preuve par lui-même :

— dire que le rapport d’expertise comptable produit aux débats par le syndicat appelant, initié par la communauté d’agglomération Les lacs de l’Essonne en 2009, pour n’avoir aucun caractère contradictoire, pour ne fournir aucune garantie d’authenticité et de sincérité, pour ne comporter aucune annexe authentique et vérifiable, ne saurait constituer l’élément fondamental du débat,

— dire que ce document, dont l’impartialité est contestée, ne peut être accueilli par la cour comme un élément de preuve ou un commencement de preuve qui lui permettrait de statuer en droit et en toute justice sur les demandes,

— écarter des débats ce rapport comptable non contradictoire et inopposable,

— dire que le syndicat des copropriétaires secondaire ne justifie pas des griefs qu’il allègue contre l’intimée,

En tout état de cause et, subsidiairement sur le mal fondé des demandes

— constater que le syndicat secondaire ne produit aucune pièce relative à la gestion contestée de Foncia Val d’Essonne, aucun élément comptable qui ferait la démonstration dans les faits et dans les chiffres des griefs et préjudices qu’il allègue et, qu’en l’absence de tels documents la cour se trouve dans l’impossibilité de statuer sur la demande,

— dire que l’argumentaire du syndicat secondaire pour être volontairement élusif de la gestion passée et récente des syndicats secondaires et principal par la Sagim, dénature le fond du débat et ôte toute crédibilité aux allégations et revendications formulées,

— débouter, par conséquent, le syndicat secondaire de l’ensemble de ses demandes, et notamment celle tendant au paiement de la somme totale de 119.067,02 ',

— dire que Foncia Val d’Essonne n’est pas concernée par la présente procédure et doit être mise hors de cause,

— condamner le syndicat secondaire à lui payer, à titre de dommages intérêts, la somme de 10.000 ' pour procédure abusive,

— le condamner, en outre, à lui verser la somme de 15.000 ' en application de l’article

700 du code de procédure civile,

— le condamner en tous les dépens d’instance dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Très subsidiairement

— vu l’intervention volontaire dans l’instance de la société Covéa Risks, ès qualité d’assureur

responsabilité civile professionnelle de Foncia Val d’Essonne,

— dire que dans les limites de la police souscrite, la société MMA Iard et la société MMA Iard, Assurances Mutuelles, venant aux droits de la société Covéa Risks sera tenue de garantir son assurée,

En conséquence et en tant que de besoin,

— condamner la société MMA Iard et la société MMA Iard, Assurances Mutuelles,

venant aux droits de la société Covéa Risks à garantir la société Foncia val d’Essonne et

la relever indemne de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre, en

principal, intérêts, frais et dépens ;

Vu les conclusions en date du 19 avril 2018 par lesquelles la société Foncia Groupe, intimée, invite la cour, au visa des articles 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, 16 et 122s du code de procédure civile, 1842, 1231-1, 1199 et 1353 du code civil, à :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

En tout état de cause

— dire que Foncia Groupe n’est pas concernée par la présente procédure et doit être mise hors de cause,

— dire que le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve des manquements allégués,

— dire que les agissements reprochés par le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions d’appelant ne sauraient constituer des manquements préjudiciables à celui-ci,

En conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ,

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Foncia Groupe une somme de 15 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction pour ceux d’appel en application des dispositions de l’article 699 du cpc ;

Vu les conclusions en date du 30 octobre 2019 par lesquelles la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles venant aux droits de la société Covea Risks, intimées, demandent à la cour de :

— déclarer la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles venant aux droits de la société Covea Risks recevables et bien fondées en leurs présentes écritures,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

A titre principal

— dire qu’aucune faute imputable à la société Foncia Val d’Essonne n’est démontrée par le syndicat des copropriétaires secondaire,

— constater que le syndicat des copropriétaires secondaire ne justifie pas du montant du préjudice allégué,

En conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire

— constater que les sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard ne peuvent être tenues au-delà des limites de leur garantie,

En conséquence,

— dire que les sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard ne peuvent être tenues de garantir la société Foncia Val d’Essonne des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre s’agissant des honoraires et frais de prestation facturées par la société Foncia Val d’Essonne et de la non restitution des fonds mandants, qui sont exclues du contrat d’assurance n° 114.239.964,

En tout état de cause

— condamner le syndicat des copropriétaires secondaire à verser aux sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard la somme de 3.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires secondaire aux entiers dépens, dont distraction en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile,

ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation,

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Au vu de leurs conclusions respectives, les parties ne sollicitent pas l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté les exceptions, soulevées par la société Foncia Val d’Essonne et la société Foncia Groupe, relatives au défaut d’habilitation du syndic à agir en justice ;

Sur la demande formée en appel par la société Foncia Val d’Essonne d’écarter des débats le rapport du cabinet Bruyas Montcorgé Associés

La société Foncia Val d’Essonne sollicite en appel d’écarter des débats le rapport du cabinet Bruyas Moncorge, produit par le syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 16 du code de procédure civile, au motif que ce rapport comptable est non contradictoire et inopposable ;

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, 'Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement’ ;

L’article 16 du code de procédure civile n’interdit de retenir les documents produits par les parties que si elles n’ont pas été à même d’en débattre contradictoirement ; mais si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires secondaire produit un rapport déposé le 20 octobre 2009 par la société d’expertise comptable Bruyas Moncorgé Associés (pièce 12 SDC) ; il en ressort que le 18 mai 2009, la communauté d’agglomérations 'Les Lacs de l’Essonne’ dite la CALE, a désigné cette société Bruyas Moncorgé Associés afin de réaliser une mission d’expertise de la situation comptable et juridique de dix syndicats secondaires de la copropriété de Grigny II ; le rapport déposé le 20 octobre 2009 porte sur les exercices 2004 à 2008 ;

Ce rapport a été valablement communiqué et soumis à la contradiction dans le cadre de la présente procédure ;

Ce rapport du cabinet Bruyas Montcorgé Associés n’a pas été réalisé de manière contradictoire à l’égard de la société Foncia Val d’Essonne ;

En effet, le syndicat des copropriétaires secondaire ne conteste pas que la société Foncia Val d’Essonne n’a jamais été invitée à participer à cette expertise ;

Et le seul courrier produit par le syndicat des copropriétaires secondaire (pièce 14 SDC) n’a pas d’incidence sur le caractère non contradictoire de ce rapport :

— ce courrier a été adressé, par le 1^er vice président de la communauté d’agglomération Les Lacs de l’Essonne, le 20 juin 2011, soit postérieurement au dépôt du rapport,

— il n’a pas été adressé à la société Foncia Val d’Essonne mais à Foncia Groupe […],

— le contenu de ce courrier dont l’objet est une 'demande de réparation pour la mauvaise gestion de dix syndicats secondaires de la copropriété de Grigny 2" n’est pas une invitation à participer à

l’expertise mais une mise en demeure de Foncia Groupe : son auteur informe Foncia Groupe que 'La communauté d’agglomération a fait procéder à une expertise de la situation comptable et juridique des dix syndicats secondaires qui représentent 1880 des 4990 logements de la copropriété Grigny 2. Les conclusions de cette étude menée sur 9 des 10 syndicats ont fait apparaître de nombreux manquements de la part de Foncia tant au regard de sa qualité d’administrateur de biens que des missions liées à sa qualité de syndic’ puis il met en demeure Foncia Groupe d’indemniser les copropriétaires lésés ;

Toutefois même si ce rapport n’a pas été établi de manière contradictoire, il a été produit régulièrement dans le cadre de la présente procédure et il convient de considérer que les parties ont été à même d’en débattre contradictoirement, au sens de l’article 16 précité ;

Le fait que ce rapport ne soit susceptible d’avoir une valeur probante que s’il est corroboré par d’autres élément du dossier, au motif qu’il a été réalisé de manière non contradictoire ou qu’il est inopposable, relève du fond de l’affaire et non de la demande de l’écarter des débats sur le fondement de l’article 16 précité ;

En conséquence, il y a lieu d’ajouter au jugement de rejeter la demande formée en appel par la société Foncia Val d’Essonne d’écarter des débats le rapport du cabinet Bruyas Montcorgé Associés ;

Sur la mise hors de cause de la société Foncia Groupe

Aux termes de l’article 1842 du code civil, 'Les sociétés autres que les sociétés en participation visées au chapitre III jouissent de la personnalité morale à compter de leur immatriculation. Jusqu’à l’immatriculation, les rapports entre les associés sont régis par le contrat de société et par les principes généraux du droit applicable aux contrats et obligations’ ;

Le simple fait de détenir le contrôle d’une autre société ne permet pas, en soi, de condamner la société détenant le contrôle à exécuter les engagements de la société contrôlée ;

Dans la mesure où les sociétés d’un même groupe disposent chacune d’une personnalité juridique propre, une société mère ne saurait être tenue de financer une de ses filiales afin de lui permettre d’exécuter ses obligations, sauf à ce qu’il soit démontré que la société mère a entendu personnellement s’engager aux côtés de sa filiale ou que la preuve d’une immixtion fautive ou d’une confusion des patrimoines soit établie ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires secondaire entend obtenir la condamnation de la société Foncia Val d’Essonne et de la société Foncia Groupe à lui payer des dommages et intérêts pour des fautes commises dans la gestion dudit syndicat ;

La société Foncia Val d’Essonne et la société Foncia Groupe sont deux personnes morales distinctes ;

En effet, selon les extraits K bis au 29 septembre 2013 pour la société Foncia Groupe et au 20 août 2014 pour la société Foncia Val d’Essonne (pièces 10 et 11 Foncia Groupe), les deux sociétés disposent de leur propre structure et de leur propre direction, indépendantes l’une de l’autre :

— la société Foncia Groupe est immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 424 641 066, son siège social est situé […] et son capital est de 54.189.955,20 ' ;

— la société Foncia Val d’Essonne est immatriculée au RCS d’Evry sous le numéro 413 426 479, son siège social est situé […], son capital est de 450.000 ' et l’organe de direction diffère de celui de la société Foncia Groupe ;

Il est constant que la société Foncia Groupe est la société mère de la société Foncia Val d’Essonne

qui en est une filiale ;

Le rapport des commissaires aux comptes de Foncia Groupe pour l’exercice 2004 (pièce 5 SDC), produit par le syndicat des copropriétaires secondaire afin de démontrer que la société Foncia Val d’Essonne est passée sous le contrôle de la société Foncia Groupe, mentionne dans la liste des sociétés consolidées 'Foncia Val d’Essonne Intérêts du groupe 100%' ;

Toutefois le simple fait de détenir le contrôle d’une autre société ne permet pas d’induire une confusion de patrimoine ni de condamner la société Foncia Groupe détenant le contrôle à exécuter les engagements de la société contrôlée Foncia Val d’Essonne ;

Le rapport des commissaires aux comptes précise notamment :

— page 5 'Règles et méthodes de consolidation : Périmètre : Les entreprises comprises dans le périmètre de consolidation sont contrôlées exclusivement par le groupe et sont, de ce fait, consolidées suivant la méthode de l’intégration globale …',

— page 7 'Immobilisations financières : … Au titre de leurs mandats, les sociétés d’administration de biens détiennent des fonds mandants constitués par les cautions reçues, les appels de loyers et charges et les fonds de roulement de copropriété. En tant que mandataire, Foncia assure la tenue des comptes des mandants et leur représentation dans son propre bilan pour chaque activité (Transaction immobilière, immeubles locatifs et syndicat de copropriété). Les comptes mandants au bilan représentent ainsi la situation des fonds et comptes gérés …'

— page 16 'Provisions pour risques et charges … La provision pour charges de syndic (3 M') représente les prestations restant à effectuer au bénéfice des syndicats de copropriété au 31 décembre 2004 …',

— page 19 'Comptes mandants et comptes transaction … En tant que mandataire, Foncia assure la tenue de ses comptes et leur représentation dans son propre bilan. La balance des comptes mandants figurant au bilan permet d’apprécier la représentation des fonds dus aux mandants et ceci pour chaque activité (indemnités d’immobilisation en transaction, immeubles locatifs et syndicats de copropriété). Au titre de leurs mandats, les cabinets d’administration de biens placent les fonds mandants constitués des cautions reçues, des appels de loyers et charges et des fonds de roulement de copropriété. Ces placements doivent respecter les critères de liquidité et de garantie en capital définis par la loi et les garants financiers …' ;

Mais ces éléments ne justifient pas d’une confusion de patrimoine entre la société Foncia Groupe et sa filiale la société Foncia Val d’Essonne et ne nient pas l’autonomie juridique de la société Foncia Val d’Essonne ;

Ils ne caractérisent pas non plus une immixtion fautive de la société Foncia Groupe dans les relations entre sa filiale et le syndicat des copropriétaires secondaire ;

Le contrat de syndic, produit par la société Foncia Val d’Essonne (pièce 24), daté du 21 juin 2006, a été signé d’une part par le syndicat des copropriétaires secondaire Las Casas et d’autre part par la société Foncia Val d’Essonne, et non par la société Foncia Groupe ;

Aucune confusion n’était possible pour le syndicat des copropriétaires secondaire entre la société Foncia Val d’Essonne et la société Foncia Groupe, au vu de ce contrat puisqu’il mentionne pour la société Val d’Essonne, son siège social et son capital, différents de celui de la société Foncia Groupe ;

Le fait que le contrat de syndic précise dans son paragraphe VIII que Foncia Groupe a créé un

service client à Paris ne crée pas non plus de confusion avec la société Foncia Val d’Essonne et ne remet pas en cause le fait qu’il s’agit de deux personnes morales distinctes ;

La page d’accueil du site internet du 'Groupe Foncia : Faire gérer une copropriété’ (pièce 18 SDC), présentant le Groupe Foncia et informant le consommateur des valeurs, du réseau et des agences de ce Groupe, et le communiqué de presse du 29 septembre 2014 précisant 'le Groupe Foncia devient actionnaire majoritaire de Syndic +' (pièce 17 SDC) ne sont pas de nature à induire une confusion pour le syndicat des copropriétaires secondaire entre son syndic, la société Foncia Val d’Essonne, et le 'Groupe Foncia’ ;

Le syndicat des copropriétaires secondaire ne produit aucun courrier relatif à sa gestion émanant de la société Foncia Groupe ;

La société Foncia Groupe n’exerce aucune activité de syndic de copropriété ; son extrait K bis précise au titre de l’activité exercée 'Prise de participations ou d’intérêts dans toutes sociétés ou groupements d’administration de biens (gestion locative syndic de copropriété) transactions immobilières expertise promotion, prise de participation active et activité de gestion immobilière et de transaction’ ;

Le rapport des commissaires aux comptes de Foncia Groupe pour l’exercice 2004 (pièce 5 SDC) confirme qu’il s’agit d’une holding ;

Il n’y a pas d’élément justifiant que la société Foncia Groupe se soit immiscée dans les relations entre le syndicat des copropriétaires secondaire et la société Foncia Val d’Essonne, ni que la société Foncia Groupe ait adopté une attitude trompeuse propre à permettre au syndicat des copropriétaires secondaire de croire légitimement que la société Foncia Groupe était aussi son cocontractant ;

Il n’est produit aucune pièce justifiant que la société Foncia Groupe ait entendu personnellement s’engager aux côtés de sa filiale la société Foncia Val d’Essonne ;

Ainsi il apparaît que la société Foncia Groupe et la société Foncia Val d’Essonne, sociétés du même groupe, disposent chacune d’une personnalité juridique propre, de patrimoines distincts ; le syndicat des copropriétaires secondaire ne démontre pas que la société Foncia Groupe se soit immiscée dans ses relations avec la société Foncia Val d’Essonne et qu’elle ait créé à l’égard du syndicat une apparence trompeuse propre à lui permettre de croire légitimement que la société Foncia Groupe était aussi son cocontractant ; il ne démontre pas non plus que la société Foncia Groupe, société mère, ait entendu personnellement s’engager aux côtés de sa filiale la société Foncia Val d’Essonne ;

En conséquence, il convient de considérer que la société Foncia Groupe ne saurait être tenue pour responsable des actes commis par sa filiale ;

Par ailleurs, il n’est pas allégué ni démontré de faute personnelle de la société Foncia Groupe à l’égard du syndicat des copropriétaires secondaire ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a mis hors de cause la société Foncia Groupe ;

Sur la demande principale du syndicat des copropriétaires secondaire

Le syndicat des copropriétaires secondaire sollicite de condamner la société Foncia Val d’Essonne à lui verser la somme de 119.067,02 ', avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 juin 2012, sur le fondement des articles 1147 et 1991 du code civil ;

Aux termes de l’article 1147 du code civil, dans sa version applicable à la date de l’assignation du 21 mai 2013, 'Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison

de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part’ ;

Aux termes de l’article 1991 du même code, 'Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure’ ;

• sur le rapport de la société Bruyas Moncorgé Associés

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, 'Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations’ ;

Le juge peut prendre en considération des documents qui n’ont pas été établis contradictoirement, dès lors qu’il est constant que la partie adverse a pu en recevoir communication et en discuter la valeur et la portée ; si le rapport litigieux ne peut avoir valeur d’expertise, les juges du fond peuvent s’y référer à titre d’éléments de comparaison avec les autres documents soumis à son appréciation dès lors qu’il a été régulièrement versé aux débats ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires secondaire produit, pour démontrer le bien fondé de sa demande au fond, le rapport déposé le 20 octobre 2009 par la société d’expertise comptable Bruyas Moncorgé Associés, évoqué ci-avant ;

Toutefois il ressort de l’analyse ci-avant que ce rapport n’a pas été réalisé de manière contradictoire à l’égard de la société Foncia Val d’Essonne et d’autre part qu’il n’a pas la valeur d’une expertise judiciaire ;

En conséquence, il ne pourra être retenu par la cour, à titre de preuve, que s’il est corroboré par d’autres pièces du dossier ;

• sur les fautes de gestion de la société Foncia Val d’Essonne

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble Las Casas Tranche 18 du 21 juin 2006 (pièce 22 SDC), les copropriétaires ont adopté la résolution désignant la société Foncia Val d’Essonne en qualité de syndic, pour une durée de trois ans ;

L’assemblée générale du 26 mai 2008 (pièce 23 SDC) a pris acte de la démission de la société Foncia Val d’Essonne ;

Il y a lieu d’analyser les fautes reprochées à la société Foncia Val d’Essonne par le syndicat des copropriétaires secondaire ;

o sur les honoraires perçus par la société Foncia Val d’Essonne

Le syndicat des copropriétaires secondaires indique que malgré les recherches, les contrats signés avec la société Foncia Val d’Essonne n’ont pas pu être obtenus et que des honoraires supplémentaires facturés sont injustifiés, comme ceux relatifs à des réunions de conseil syndical inexistantes, à des prestations incluses dans le forfait de l’assemblée générale, à des taux horaires non contractuels ou à 15.655 copies pour l’assemblée générale ;

En l’espèce, le contrat de syndic, produit par la société Foncia Val d’Essonne (pièce 24), daté du 21

juin 2006, a été signé d’une part par le syndicat des copropriétaires secondaire Las Casas et d’autre part par la société Foncia Val d’Essonne ; au surplus le syndicat des copropriétaires secondaire Las Casas Tranche 18 ne remet pas en cause la totalité des honoraires de la société Foncia Val d’Essonne mais seulement des 'honoraires supplémentaires’ ;

Le syndicat des copropriétaires secondaire vise les pièces suivantes :

— une note établie par la société Foncia Val d’Essonne, de débit pour vacation de l’assemblée générale du 26 mai 2008, de 5 heures, au taux horaire de 134,05 ' (pièce 24 SDC) ; le syndicat ne justifie pas que la somme afférente ait été réglée à la société Foncia Val d’Essonne ni que la société Foncia Val d’Essonne ait appelé des charges à ce titre,

— des relevés établis par la société Foncia Val d’Essonne en 2006 et 2008 (pièces 25 et 26 SDC), intitulés 'frais et débours’ ; la seule lecture des montants facturés au titre de 'directeur de gestion CS’ ou de 'frais photos AG quantité 5686« ne démontre pas qu’il s’agit de frais injustifiés, alors notamment que les 'frais photo AG quantité 1578 » ou ''photos PV AG quantité 2680" ne sont pas contestés ; en outre le syndicat ne justifie pas que ces sommes aient été réglées à la société Foncia Val d’Essonne ni que la société Foncia Val d’Essonne ait appelé des charges à ce titre ;

Ainsi le syndicat des copropriétaires secondaire ne produit aucune pièce, indépendamment du rapport Bruyas Moncorgé Associés (pages 73 à 94), justifiant que la société Foncia Val d’Essonne ait facturé et perçu des honoraires injustifiés et il ne démontre pas de faute de la société Foncia Val d’Essonne à ce titre ;

o sur le vote du budget et l’approbation des comptes

Le syndicat des copropriétaires secondaire reproche à la société Foncia Val d’Essonne de ne pas avoir tenu une comptabilité conforme aux exigences légales, en ne procédant pas à la reddition des charges, en ne soumettant pas à l’approbation de l’assemblée générale les comptes des exercices 2005 et 2006, en faisant approuver des budgets prévisionnels inférieurs aux besoins, et que ceci a généré des insuffisances de trésorerie, des défauts de paiement de fournisseurs et un risque d’impayés de charges ; il vise le rapport Bruyas Montcorgé Associés et le procès-verbal d’assemblée générale du 20 janvier 2009, en ce qu’il a approuvé les comptes 2007 procédant à une reddition des comptes ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 mai 2008 (pièce 23), aux termes duquel les copropriétaires ont rejeté la résolution d’approbation des comptes du 1^er janvier au 21 juin 2006 du syndic Sagim et ont rejeté la résolution d’approbation des comptes du 22 juin au 31 décembre 2006 du syndic Foncia ;

Toutefois ce procès-verbal de l’assemblée générale du 26 mai 2008 est insuffisant à justifier d’une faute de la société Foncia Val d’Essonne ;

Le procès-verbal d’assemblée générale du 20 janvier 2009, visé dans les conclusions du syndicat des copropriétaires, n’est pas produit par les parties ;

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 3 avril 2009 (pièce 11 Foncia Val d’Essonne) que les copropriétaires ont adopté la résolution 8 approuvant les comptes de l’exercice 2005, la résolution 10 approuvant les comptes de l’exercice 2006, la résolution 13 approuvant les comptes de l’exercice 2007 ;

La seule production du procès-verbal du 3 avril 2009, dans lequel l’assemblée générale a approuvé les comptes de l’exercice 2007, ne démontre pas qu’une reddition des comptes ait été opérée ;

D’autre part, le syndicat des copropriétaires secondaire ne produit aucune autre pièce justifiant que la

société Foncia Val d’Essonne aurait commis une faute en ne procédant pas à la réddition de charges ou en faisant approuver des budgets prévisionnels inférieurs aux besoins ;

En effet, le rapport du cabinet Bruyas Montcorgé Associés concernant le syndicat secondaire Las Casas Tranche 18 (pages 73 à 95) n’est corroboré par aucune autre pièce au dossier ;

En conséquence, il convient de considérer que le syndicat des copropriétaires secondaire ne démontre pas une faute de la société Foncia Val d’Essonne relative au vote du budget et à l’approbation des comptes ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires secondaire de ses demandes fondées sur une faute de gestion de la société Foncia Val d’Essonne et en ce qu’il a dit que la demande de garantie, formée à l’encontre de la société MMA Iard Assurances et de la société MMA Iard, était sans objet ;

Sur la demande de dommages et intérêts de la société Foncia Val d’Essonne

La société Foncia Val d’Essonne sollicite de condamner le syndicat secondaire à lui payer, à titre de dommages intérêts, la somme de 10.000 ' pour procédure abusive ;

En application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

La société Foncia Val d’Essonne ne rapporte pas la preuve de ce que l’action du syndicat des copropriétaires secondaire aurait dégénéré en abus ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté la société Foncia Val d’Essonne de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires secondaire, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la société Foncia Val d’Essonne la somme supplémentaire de 5.000 ', à la société Foncia Groupe la somme supplémentaire de 2.000 ' et aux sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard, venant aux droits de la société Covea Risks, la somme supplémentaire globale de 2.000 ', par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires secondaire ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Rejette la demande formée en appel par la société Foncia Val d’Essonne d’écarter des débats le rapport du cabinet Bruyas Montcorgé Associés ;

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires secondaire Las Casas Tranche 18 sis 2, 4, 6, 8, 10, 12, […] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la société Foncia Val d’Essonne la somme supplémentaire de 5.000 ', à la société Foncia Groupe la somme supplémentaire de 2.000 ' et aux sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard, venant aux droits de la société Covea Risks, la somme supplémentaire globale de 2.000 ' par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT