REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 08 SEPTEMBRE 2021

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/10701 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAADU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Avril 2019 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 17/04593

APPELANTE

SARL COSA NOGENT agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 812 531 838

[…]

[…]

Représentée par M^e Nicole DELAY PEUCH, avocat au barreau de PARIS, toque : A0377, avocat postulant

Assistée de M^e Stéphane INGOLD de la SELARL RETAIL PLACES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0266, avocat plaidant substitué par M^e Iris NAUD de la SELARL RETAIL PLACES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0266, avocat plaidant

INTIMEE

SCPI IMMORENTE agissant en la personne de son gérant statutaire la SA SOFIDY, représentée par son président et domiciliée en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS d’EVRY sous le numéro 347 996 209

[…]

[…]

Représentée par M^e B C, avocat au barreau de PARIS, toque : J151, avocat postulant

Assistée de M^e Claude RYCHTER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0357, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 Avril 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 juin 2015, la SCPI IMMORENTE a donné à bail à la SARL COSA NOGENT, alors en cours d’immatriculation, des locaux commerciaux sis […], 94130 Nogent-sur-Marne, pour une durée de dix années entières et consécutives à effet du 1^er juin 2015 au 31 mai 2025, avec pour destination un usage exclusif de « Restauration rapide sur place (sushi, vente de spécialités culinaires péruviennes, saladerie etc …), à emporter et à livrer ». Le loyer a été fixé à 36.000,00 euros en principal, à l’exception des trois premières années au cours desquelles il a été fixé à 32.000,00 euros du 1^er juin 2015 au 31 mai 2016, à 33.000,00 euros du 1^er juin 2016 au 31 mai 2017 et à 34.000,00 euros du 1^er juin 2017 au 31 mai 2018.

Le bail stipule en son article 4.3 l’engagement du bailleur de participer au coût des travaux que le preneur souhaite réaliser, à hauteur de 5.333,00 euros, remboursables au preneur sur justificatifs.

Il stipule en outre en son article 7 alinéa 2 : 'il est précisé qu’à ce jour il n’existe pas d’extraction ni de conduit de cheminée dans les locaux, étant précisé que le preneur installera dans les parties privatives des locaux loués une extraction à charbon actif, ce que reconnaît le bailleur. Le preneur fournira au bailleur en même temps que le projet de travaux d’aménagement des locaux, la documentation technique relative à cette installation (…). Si cette installation nécessite une ventilation mécanique et qu’il n’en existe pas dans la pièce où sera placée ladite installation, le preneur devra en créer une à ses frais exclusifs et après accord du bailleur et de la copropriété si un percement des parties communes est nécessaire'.

Un contentieux est survenu entre les parties à la suite d’infiltrations et de problèmes d’étanchéité affectant l’usage des locaux loués, apparus le 27 août 2015, en provenance de la toiture terrasse située au-dessus des locaux loués, la locataire faisant valoir que ces désordres étaient antérieurs à la prise d’effet du bail, son conseil, aux termes d’un courrier du 4 novembre 2015 invoquant un préjudice découlant du retard pris pour l’exploitation de son activité et sollicitant une franchise de

loyers ainsi que la participation de la bailleresse au coût de remise en état, sans réponse du bailleur qui a poursuivi l’envoi d’appels de fonds.

La société COSA NOGENT ajoute par ailleurs que la copropriété s’est opposée à la mise en place d’un système d’extraction de fumées tel que prévu au bail, pourtant indispensable à la mise du local en conformité avec les normes imposées par son activité ; qu’en raison des difficultés rencontrées, elle n’a pu ouvrir son restaurant que le 4 février 2016 au lieu du 1^er octobre 2015 ; qu’elle a sollicité un accord amiable, demande à laquelle la bailleresse n’a pas donné suite et qu’à l’inverse, cette dernière lui a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, le 10 mars 2017 pour paiement de la somme totale de 70.517 euros.

Par acte d’huissier de justice en date du 7 avril 2017, la société COSA NOGENT a fait assigner la société IMMORENTE devant le tribunal de grande instance de Créteil afin d’obtenir l’indemnisation du préjudice subi et la compensation entre les condamnations mises à la charge du bailleur et un éventuel arriéré de loyer.

Par jugement en date du 19 avril 2019, le tribunal de grande instance de Créteil a :

Dit la SARL COSA NOGENT recevable en son action ;

Condamné, en tant que de besoin, la SCPI IMMORENTE à payer à la SARL COSA NOGENT la somme de 5.333,00 euros, sur présentation des factures et de leurs justificatifs de paiement, avec les intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2017 ;

Reçu la SCPI IMMORENTE en sa demande reconventionnelle ;

Condamné la SARL COSA NOGENT à payer à la SCPI IMMORENTE, suivant décompte du 3 avril 2018, la somme de 87.135,67 euros ;

Autorisé la SARL COSA NOGENT à se libérer de sa dette dans le délai maximal de 12 mois qui suivra la signification du présent jugement, en 12 mensualités de 7.261,30 euros en principal, charges et taxes en sus, et les loyers et charges courants étant payables en sus et à bonne date ;

Ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai ;

Dit que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par la SARL COSA NOGENT, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

Dit qu’à défaut de paiement, par la SARL COSA NOGENT, soit d’une seule mensualité des arriérés de loyers de 87.135,67 euros, soit d’un seul terme du loyer en cours à bonne date, la clause résolutoire reprendra son plein effet de plein droit et sans nouvelle décision judiciaire, 8 jours après une mise en demeure du bailleur restée infructueuse, et en ce cas, à défaut de paiement à bonne date, a :

' Constaté la résiliation de plein droit, au 10 avril 2017, du bail conclu le 5 juin 2015 entre les parties concernant le local commercial sis […], […] ;

' Condamné d’ores et déjà la SARL COSA NOGENT à payer à la SCPI IMMORENTE, en deniers ou quittances, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges actuellement en cours à compter de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux ;

' Lui a ordonné de libérer les lieux loués de tous occupants de leur chef et de tous biens ;

' A défaut de libération volontaire des lieux, autorisé d’ores et déjà la SCPI IMMORENTE à faire

procéder à l’expulsion de la SARL COSA NOGENT et de tous occupants de son chef, du local commercial sis […], […], avec le concours de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

' Précisé qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seraient remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seraient laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il serait procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamné la SARL COSA NOGENT aux entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maître Claude RYCHTER, avocat, de recouvrer ceux de ces dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, par application de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration en date du 20 mai 2019, la SARL COSA NOGENT a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 31 mars 2021, la SARL COSA NOGENT demande à la Cour de :

Vu les pièces produites,

Vu les articles 1132, 1133 et 1137 du Code civil,

Vu l’article 1719 du Code civil,

Vu l’article 1104 du Code civil,

Vu l’article 1343-5 du Code civil,

CONFIRMER le jugement dont appel du 19 avril 2019 en ce qu’il a condamné la société IMMORENTE à payer à la société COSA NOGENT la somme de 5.333,00 euros ;

INFIRMER ledit jugement en ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau,

1. Sur le vice du contentement :

CONSTATER l’erreur dont est victime la société COSA NOGENT qui légitimement croyait que les locaux donnés à bail seraient aptes à l’exercice de son activité de restauration ;

CONSTATER que la société IMMORENTE a caché à la société COSA NOGENT, lors de la conclusion du bail, l’état des locaux, qui, si cette dernière en avait été informée, l’aurait conduit à ne pas conclure ledit bail ;

DIRE ET JUGER que la société bailleresse a commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle ;

2. Sur les obligations du bailleur :

CONSTATER les manquements graves de la société IMMORENTE à son obligation de délivrance ;

DIRE ET JUGER que ces manquements ont empêché la société COSA NOGENT d’ouvrir les locaux au public le 1^er octobre 2015 ;

DIRE ET JUGER que ces manquements ont troublé l’exploitation des locaux jusqu’au 1^er septembre 2017 ;

3. Sur le commandement de payer visant la clause résolutoire :

DIRE ET JUGER que la société COSA NOGENT pouvait, compte tenu des nombreux manquements du bailleur, et en vertu du principe de l’exception d’inexécution, suspendre le paiement des loyers et charges et que la société IMMORENTE ne pouvait pas les réclamer ;

En conséquence,

DIRE ET JUGER nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 10 mars 2017 ;

En tout cas, le DIRE mal fondé et dire qu’il ne pouvait produire aucun effet.

4. Sur le préjudice de la société COSA NOGENT :

CONDAMNER la société IMMORENTE à payer à la société COSA NOGENT une indemnité de soixante-dix-neuf mille six cent treize euros et dix-neuf centimes (79.613,19 ') en réparation de son préjudice subi :

' Sur le préjudice au titre des salaires : 18.209,62 ;

' Sur le préjudice au titre de la perte de la marge bénéficiaire : 27.809,26 ;

' Sur le préjudice au titre de frais divers : 3.594,31 euros ;

' Sur le préjudice moral et d’image : 30.000 euros ;

5. Sur les sommes réclamées par la société IMMORENTE :

CONSTATER que la société COSA NOGENT, malgré la crise du COVID, et à titre de bonne foi, a réglé l’intégralite des sommes visées dans le jugement dont appel du 19 avril 2019 ;

DEBOUTER par conséquent la société IMMORENTE de toute demande visant à obtenir la résiliation du Bail ;

A titre subsidiaire, au cas où la Cour considérerait que les causes du commandement de payer sont fondées et que les arriérés au titre des loyers et des charges ne seraient pas intégralement payés,

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire,

ACCORDER un délai de 24 mois à la société COSA NOGENT pour s’acquitter des sommes qui seraient jugées dues et suspendre pendant le cours des délais les effets de la clause résolutoire ;

En toute hypothèse :

CONDAMNER la société IMMORENTE au paiement des dépens ;

CONDAMNER la société IMMORENTE sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à payer à la société COSA NOGENT :

' une première indemnité de 5.000 euros au titre de la procédure de première instance ;

' une deuxième indemnité de 5.000 euros au titre de la procédure devant la présente Cour d’appel.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 19 mars 2021, la SCPI IMMORENTE demande à la Cour de :

Vu l’article L. 145-41 du Code de Commerce,

Vu les clauses du bail et les articles 1103, 1104 du Code Civil,

Vu les articles 1719 et 1725 du Code Civil,

Vu l’article 14, d’ordre public, de la loi du 10 juillet 1965,

CONFIRMER le jugement d’appel [sic.] du 19 avril 2019 en toutes ses dispositions, sauf le quantum ;

DEBOUTER la SARL COSA NOGENT de toutes ses demandes ;

INFIRMER le jugement du chef du quantum ;

CONDAMNER la SARL COSA NOGENT à payer à SCPI IMMORENTE :

' La somme de 45.787 ' avec intérêts à compter du 10 mars 2017, date du commandement de payer sur 70.517,59 ' et du 29 janvier 2018 pour le surplus ;

' Une indemnité d’occupation trimestrielle égale à la somme antérieurement exigée à titre de loyer trimestriel indexé, outre les charges, en cas d’acquisition de la clause résolutoire ;

' Une indemnité de 5.000 ' par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

' Les dépens de première instance et d’exécution, dont les frais du commandement du 10 mars 2017 que M^e B C est autorisé à recouvrer conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 8 avril 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la cour rappelle que les demandes tendant à voir constater, dire et juger ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile de sorte que la cour n’en est pas saisie.

La cour relève par ailleurs que le jugement entrepris ne fait l’objet d’aucune critique en ce qu’il a condamné la société IMMORENTE à payer à la société COSA NOGENT la somme de 5.333 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2017 en application des dispositions de l’article 4.3

du bail. Ledit article subordonnant ce remboursement à la présentation d’une facture du preneur, avec justificatif des factures d’entreprises acquittées, c’est à juste titre que le premier juge a repris cette condition. Il s’ensuit que le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur l’exception d’inexécution :

Pour solliciter l’infirmation du jugement entrepris, la société COSA NOGENT oppose au bailleur l’exception d’inexécution aux motifs qu’il l’a trompée sur l’état de la chose louée et a manqué à son obligation de délivrance et soutient en conséquence que n’étant débitrice d’aucune somme, le commandement visant la clause résolutoire est nul. Elle fait valoir en effet que lors de la conclusion du bail son consentement a été vicié dans la mesure où elle pensait que le local ne présentait pas de désordres et était apte à l’exercice de l’activité de restaurant alors que la toiture-terrasse située au-dessus de la cuisine, pièce essentielle du restaurant, présentait des défectuosités d’étanchéité ; que l’erreur commise porte sur les qualités substantielles et que le bailleur lui a dissimulé ces désordres.

Elle invoque par ailleurs un manquement du bailleur à son obligation de délivrance découlant, d’une part, des infiltrations affectant les locaux et en empêchant l’exploitation normale, et, d’autre part, de l’absence de système d’évacuation des fumées. Elle soutient à cet effet que le défaut d’étanchéité de la terrasse l’a empêchée de finaliser les travaux nécessaires à l’ouverture du restaurant ; qu’il ne peut lui être opposé le fait qu’elle s’est engagée à prendre les lieux dans l’état où ils se trouvent ; que le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance en invoquant les dispositions de l’article 1725 du code civil de sorte que le litige opposant le bailleur et la copropriété sur la nature de la terrasse est sans incidence ; qu’il incombait au bailleur d’appeler en garantie le syndicat des copropriétaires ; qu’il lui appartenait par ailleurs de s’assurer de l’accord de la copropriété sur la mise en place du système d’extraction mais qu’il n’a effectué les démarches que tardivement.

La société IMMORENTE réplique que les infiltrations sont apparues postérieurement à la signature du bail ; que la société COSA NOGENT ne rapporte pas la preuve de ses allégations sur le vice du consentement allégué ; que cette dernière a sciemment pris à bail un local anciennement affecté à une autre activité que celle de la restauration et a choisi de le louer et de l’aménager, bénéficiant à cette fin d’une franchise et d’un loyer progressif ; qu’elle-même a satisfait à son obligation de délivrance en poursuivant amiablement ou judiciairement les démarches pour faire supprimer la cause des infiltrations en provenance d’une partie commune de l’immeuble et pour autoriser sa locataire à poser un conduit d’extraction et pallier l’inexécution par ce même locataire de son engagement contractuel de poser un équipement à charbon actif ; que la société COSA NOGENT n’a jamais contesté que la cause des dégâts des eaux était une partie commune mal entretenue et qu’elle s’est d’ailleurs adressée en premier lieu au syndic, reconnaissant ainsi la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

* sur le vice du consentement :

La cour rappelle qu’aux termes des articles 1132 et 1133 du code civil en la version applicable à l’espèce, l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celle du concontractant ; que les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté ; que par ailleurs selon l’article 1137, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges et que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que la société COSA NOGENT a, suivant courriel du 27 août 2015, signalé au syndic l’existence d’une fuite d’eau au fond, à droite du local, en provenance de la toiture terrasse. Si la révélation de ce sinistre est postérieure à la signature du bail intervenue le 5 septembre 2015, la constatation lors de l’état des lieux d’entrée daté du 9 juin 2015 de traces

d’humidité sur le mur côté réserve démontre que l’origine du sinistre préexistait à la signature du bail. Pour autant aucun élément du dossier ne permet d’établir que le bailleur avait connaissance du défaut d’étanchéité de la toiture terrasse lors de la conclusion du bail et a dissimulé l’existence de ce désordre, la cour relevant à l’instar du premier juge que le rapport d’expertise établi le 17 avril 2015 par le Crédit Foncier de France en suite d’une visite sur site opérée le 15 avril 2015 mentionne que le gros oeuvre ne fait l’objet d’aucun désordre majeur apparent et qu’il présente globalement un bon état général. Le moyen tiré d’une dissimulation par le bailleur de l’existence de désordres est dès lors dénué de tout fondement.

La société COSA NOGENT ne peut pas davantage arguer d’une erreur sur une qualité subtantielle de la chose louée alors que la constatation lors de l’état des lieux d’entrée de traces d’humidité était de nature à attirer son attention sur un désordre et ce d’autant plus qu’elle était assistée d’un architecte dans la réalisation de son projet ainsi que le relève le bailleur.

Le moyen tiré de l’existence d’un vice du consentement sera donc écarté.

* sur le manquement à l’obligation de délivrance :

Il résulte des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil que le bailleur est tenu de délivrer au preneur des locaux conformes à leur destination contractuelle, en bon état de réparation de toute espèce et de les maintenir en état de servir à l’usage pour lesquels ils ont été loués pendant toute la durée du bail.

Il incombe en conséquence au bailleur, en vertu de ces dispositions, de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle, tant lors de la prise à bail qu’au cours de celle-ci et de réaliser les travaux de nature à rendre la chose propre à l’usage auquel elle est destinée dans la convention des parties. Compte tenu de l’obligation énoncée, toute clause y dérogeant doit être expresse et précise afin de déterminer les travaux à la charge du bailleur et ceux à la charge du preneur.

— sur le dégât des eaux :

Il n’est pas discuté que le dégât des eaux affectant les locaux loués a pour origine le défaut d’étanchéité de la toiture terrasse située au-dessus des locaux loués. La société COSA NOGENT a en premier lieu informé de ce sinistre le syndic de l’immeuble mais les courriels échangés entre les parties démontrent que l’information a également été donnée au bailleur, et ce, depuis au moins le 14 septembre 2015 ; que ce dernier, dès le 23 septembre 2015, a adressé une relance au syndic ; qu’aux termes d’un courrier du 4 novembre 2015, il a attiré son attention sur l’urgence à intervenir au motif que 'la pièce située en dessous de la toiture correspond à la cuisine, pièce essentielle d’un restaurant’ ; qu’il a enfin assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Créteil par actes du 22 décembre 2015 puis 13 janvier 2016. Les travaux de réfection de l’étanchéité du toit-terrasse ont finalement été votés aux termes d’une assemblée générale des copropriétaires en date du 22 mars 2016 et dès le 23 mars 2016 un appel de fonds pour la réalisation desdits travaux a été émis, les travaux étant exécutés courant juin 2016.

Ainsi que le soutient la société COSA NOGENT, la circonstance qu’elle a pris les lieux dans l’état où ils se trouvent est sans incidence dès lors que cette clause ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.

La société IMMORENTE ne peut pas davantage, alors même qu’elle est copropriétaire et donc membre du syndicat des copropriétaires, prétendre être un tiers par rapport à ce dernier pour s’exonérer de toute responsabilité au visa de l’article 1725 du code civil au motif que les infiltrations en cause ont pour origine une partie commune, étant en tout état de cause rappelé que ces dispositions ne la dispensent pas de son obligation de permettre au preneur d’exploiter son activité dans les locaux loués en exécution de son obligation de délivrance, qu’au surplus le défaut

d’étanchéité du toit terrasse relève du clos et du couvert à la charge du bailleur selon les stipulations du bail. C’est dès lors à tort que le premier juge, retenant les diligences entreprises par le bailleur afin de voir réaliser les travaux de réfection, a rejeté les demandes d’indemnisation formées à son encontre du chef du retard dans la réalisation des travaux d’étanchéité. Cependant le fait que la société COSA NOGENT a pu débuter son activité avant même la réfection de l’étanchéité de la terrasse démontre que ces infiltrations, qui, selon le procès-verbal de constat dressé à la diligence de la société locataire en date du 16 juin 2016, n’ont affecté que la réserve à l’arrière de la cuisine, n’étaient pas de nature à rendre impossible l’exploitation des locaux, la cour rappelant que l’exception d’inexécution ne peut être opposée au bailleur qu’en cas d’impossibilité d’utiliser la chose louée, ce qui n’est manifestement pas le cas en l’espèce.

— sur l’installation d’un conduit d’extraction :

L’article 7 du bail, après avoir énoncé que les lieux sont loués pour l’usage exclusif de 'restauration rapide sur place (sushi, vente de spécialités culinaires péruviennes, saladerie etc..)à emporter et à livrer stipule : 'il est précisé qu’à ce jour il n’existe pas d’extraction ni de conduit de cheminée dans les locaux, étant précisé que le preneur installera dans les parties privatives des locaux loués une extraction à charbon actif, ce que reconnaît le bailleur. Le preneur fournira au bailleur en même temps que le projet de travaux d’aménagement des locaux, la documentation technique relative à cette installation ainsi qu’un plan faisant apparaître l’implantation de cette installation. En outre, le preneur s’engage à souscrire un contrat d’entretien dont il transmettra une copie au bailleur afin que les filtres à charbon soient régulièrement changés. Si cette installation nécessite une ventilation mécanique et qu’il n’en existe pas dans la pièce où sera placée ladite installation, le preneur devra en créer une à ses frais exclusifs et après accord du bailleur et de la copropriété si un percement des parties communes est nécessaire.

Par conséquent, le preneur s’interdit expressément dans le cadre des activités visées ci-dessus d’effectuer de la cuisson nécessitant une extraction et /ou un conduit de cheminée (à l’exception de l’utilisation de l’extraction à charbon actif qui sera installée dans les parties privatives des locaux loués).

Si le preneur souhaite toutefois installer une extraction et/ou un conduit de cheminée, il accepte expressément :

o de faire son affaire personnelle de l’obtention de toutes les autorisations nécessaires tant administratives que de copropriété à l’installation de ladite extraction et de prendre en charge tous les frais liés à l’obtention desdites autorisations,

o de prendre à sa charge et sous sa responsabilité et à ses frais exclusifs tous les travaux concernant l’installation de l’extraction et/ou d’un conduit de cheminée'.

La société COSA NOGENT qui reconnaît s’être engagée à faire son affaire personnelle de l’installation du sytème d’extraction invoque l’inaction du bailleur, lui reprochant de n’avoir effectué que tardivement les démarches nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires de sorte que son projet d’extraction n’a été autorisé que deux années après la date de prise d’effet du bail, suivant procès-verbal d’assemblée générale du 10 juin 2017.

Il n’est pas discuté que seul le bailleur peut entreprendre auprès du syndicat des copropriétaires les démarches tendant à voir autoriser la mise en place d’un sytème d’extraction. Pour autant, il ne peut initier de telles démarches qu’après communication par le preneur de son projet comportant une étude de sa faisablité. La cour relève cependant que si les parties ont échangé nombre de courriers quant aux désordres affectant l’étanchéité de la toiture terrasse, il n’est pas justifié par la société COSA NOGENT de la transmission à la société IMMORENTE de son projet d’installation du conduit extérieur d’extraction avant le 25 juillet 2016 ; que cette demande fait suite à la lettre de mise

en demeure du bailleur en date du 4 avril 2016 après constatation notamment d’un percement en hauteur de la façade de l’immeuble donnant sur cour pour évacuer l’air vicié de la hotte occasionnant des nuisances à la copropriété ; que plusieurs options ont ensuite été envisagées, devis d’entreprise à l’appui pour la création d’un système d’évacuation des fumées de cuisson par l’édification d’un conduit d’évacuation jusqu’à la toiture de l’immeuble.

Il ressort de ces constatations que la société COSA NOGENT qui, de façon claire et expresse, a, aux termes du bail, accepté de faire son affaire personnelle de la création d’un sytème d’extraction et s’est interdit d’effectuer de la cuisson nécessitant une extraction, ne démontre pas que ce retard dans la réalisation de ce système est imputable à la société IMMORENTE, la cour relevant à l’instar du bailleur qu’au regard de la spécificité de l’activité de la locataire correspondant à une cuisine à froid par marinade, elle pouvait exploiter les locaux avant toute mise en place d’un système d’extraction. Il s’ensuit que ce moyen sera écarté.

En définitive, au vu de ce qui précède, la société COSA NOGENT n’est pas fondée à opposer à la société IMMORENTE l’exception d’inexécution pour refuser le paiement du loyer. Il s’ensuit que sa demande de nullité du commandement visant la clause résolutoire motif pris de l’absence de créance sera écartée. Néanmoins, elle a droit à l’indemnisation du préjudice subi du fait du retard dans l’exécution des travaux de réfection de l’étanchéité du toit-terrasse, à l’origine d’un retard dans l’aménagement de son local et le début de son activité.

Sur le préjudice subi :

La société COSA NOGENT sollicite à ce titre le remboursement des salaires de trois salariés pendant quatre mois, soit pour la période comprise entre le mois d’octobre 2015, date prévue pour l’ouverture des locaux au public et le 2 février 2016, date à laquelle elle déclare avoir débuté son activité, ainsi qu’une perte de la marge bénéficiaire au titre de la même période calculée sur la base du chiffre d’affaires mensuel de la période de février 2016 à juin 2016, outre le remboursement de frais divers et un préjudice moral et d’image.

* sur le remboursement des salaires :

La société COSA NOGENT sollicite le remboursement des salaires versés à MM. X, Y et Z pour la période d’octobre 2015 à février 2016.

Il ressort du contrat de travail produit que M. Z a été embauché par la société COSA NOGENT en qualité de commis de cuisine à compter du 1^er juin 2015 alors que des travaux d’aménagement du restaurant étaient prévus et que l’activité ne devait débuter qu’en octobre 2015 ainsi qu’il ressort des éléments du débat. La cour relève que le contrat de travail en cause comporte une clause de mobilité stipulant que le salarié sera amené à effectuer, sur ordre de sa direction, des déplacements, vers les sociétés liées de quelque manière que ce soit à la société COSA NOGENT de nom commercial COTE SUSHI et que les fiches de paye dont se prévaut la société locataire démontrent que le salarié a exercé son activité au sein d’un établissement COSY SURESNES à Suresnes. Il s’ensuit que la société COSA NOGENT ne peut prétendre au remboursement de la somme de 9.591,38 euros au titre des salaires versés à M. Z.

S’agissant des deux autres salariés, les contrats de travail ne sont pas produits, seules étant versées aux débats les fiches de paye pour la période du 1^er septembre 2015 au 9 novembre 2015 s’agissant de M. X en qualité d’assistant manager, et pour la période du 18 novembre 2015 au 31 janvier 2016 s’agissant de M. Y, également en qualité d’assistant manager. Ainsi que le fait à juste titre remarquer le bailleur, la mention d’heures supplémentaires portée sur ces fiches de paye est incompatible avec l’inactivité alléguée de ces salariés, la cour relevant que la société locataire ne fournit aucune explication quant à ces heures supplémentaires rémunérées alors qu’il est argué d’une inactivité totale de l’entreprise. Elle sera donc également déboutée de sa demande de

remboursement au titre des salaires versés à ces salariés.

* sur la perte de la marge bénéficiaire :

La société COSA NOGENT sollicite à ce titre la somme de 27.809,26 euros calculée à partir du chiffre d’affaires de la période allant du 2 février au 2 juin 2016 d’un montant de 185.395,09 euros sur lequel elle applique un taux de marge de 15 % inférieur au taux de marge de la restauration rapide pour tenir compte des difficultés d’ouverture.

La cour relève que la société COSA NOGENT retient une date d’ouverture du restaurant au 2 février 2016 mais que son activité consiste pour partie en des ventes à emporter et des livraisons dont la présence de salariés effectuant des heures supplémentaires et la location d’un scooter tendent à démontrer qu’elle a pu avoir lieu.

La cour relève par ailleurs que le chiffre d’affaires sur lequel repose le calcul opéré par la locataire résulte d’une attestation établie par M^me A, expert-comptable, sur la base des informations fournies par son client sans qu’il ne soit établi quelles pièces lui ont été effectivement communiquées. Il apparaît dès lors pertinent de retenir le chiffre d’affaires mensuel tel que résultant des pièces comptables produites pour l’exercice 2016 et d’appliquer sur ce chiffre de 38.660 euros un taux de marge de 10 % et non de 15 % comme proposé, cette diminution prenant en compte une activité partielle de vente à emporter et de livraison, soit un préjudice de 15.464 euros (38.660x10%x4) au titre de la perte de marge bénéficiaire découlant du retard pris à l’ouverture du restaurant, la société IMMORENTE qui critique la méthode de calcul de la société COSA NOGENT ne proposant aucune méthode de calcul.

* sur les frais divers :

La société COSA NOGENT fait valoir que du fait d’un retard d’ouverture de quatre mois, elle a dû régler des frais de location de scooter pour 1.872 euros, des frais bancaires divers pour 775,95 euros et d’électricité/internet pour 946,36 euros. Elle produit au soutien de ces demandes son relevé de compte ouvert auprès de la Société Générale.

Il résulte des développements qui précèdent qu’il n’est pas établi que la location du scooter, dont il sera relevé que le contrat n’est pas produit, a été engagée en pure perte. La société COSA NOGENT sera en conséquence déboutée de cette demande.

Par ailleurs, faute pour la société COSA NOGENT de rapporter la preuve du lien de causalité entre les frais bancaires et d’électricité dont elle sollicite le remboursement et les infiltrations ayant affecté les locaux loués, elle sera déboutée de sa demande de remboursement.

* sur le préjudice moral et d’image :

La société COSA NOGENT n’apporte aucun élément permettant d’établir le préjudice moral et d’image qu’elle aurait subi en suite des désordres ayant affecté locaux et du retard de l’ouverture en découlant. Elle sera donc déboutée de ce chef de demande.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’arriéré :

La cour rappelle que selon les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la société IMMORENTE a, par acte du 10 mars 2017, fait signifier à la société COSA

NOGENT un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour obtenir paiement d’un arriéré de loyers et charges d’un montant de 70.127,90 euros.

Ainsi qu’il a été ci-avant jugé, la demande de nullité dudit commandement fondée sur l’exception d’inexécution a été écartée. La société COSA NOGENT ne s’étant pas acquittée des sommes dues dans le délai d’un mois, les conditions de mise en oeuvre de la clause résolutoire sont réunies.

Contrairement à ses affirmations, la société locataire n’est pas à jour du paiment de ses loyers, le relevé du compte locatif dont elle se prévaut faisant ressortir un solde débiteur de 31.921,92 euros à la date du 31 mars 2021 et non un solde nul, la cour relevant que l’historique produit par le bailleur pour justifier d’un solde dû de 45.787 euros est arrêté à la date du 1^er janvier 2021.

Le jugement entrepris sera donc infirmé sur le quantum de la dette et la société COSA NOGENT condamnée au paiement de la somme de 31.921,92 euros arrêtée au 31 mars 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2017.

Compte tenu des difficultés rencontrées par la société COSA NOGENT du fait des désordres ayant entravé le développement de ses activités à ses débuts ainsi que des efforts entrepris pour diminuer l’arriéré, il lui sera accordé un délai de six mois pour solder cet arriéré et les effets de la clause résolutoire suspendus pendant le cours de ces délais, le jugement entrepris étant confirmé sur le principe du délai mais infirmé sur sa durée.

Sur les demandes accessoires :

La société COSA NOGENT qui reste débitrice envers la société IMMORENTE supportera les dépens de première instance et d’appel, le jugement entrepris étant confirmé sur l’indemnité de procédure, la cour relevant que le coût du commandement visant la clause résolutoire est déjà inclus dans le décompte de l’arriéré de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’ajouter aux dépens de première instance.

Il convient d’autoriser la distraction des dépens au profit de l’avocat postulant qui en a fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu en cause d’appel de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris sauf sur le rejet de la demande d’indemnisation formée par la société COSA NOGENT, le quantum de l’arriéré ainsi que la durée des délais accordés,

Infirmant de ces chefs,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la société COSA NOGENT de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire,

Condamne la société IMMORENTE à payer à la société COSA NOGENT la somme de 15.464 euros au titre de l’indemnisation de la perte de marge bénéficiaire,

Condamne la société COSA NOGENT à payer à la société IMMORENTE la somme de 31.921,92 euros avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2017, au titre de l’arriéré arrêté au 31 mars

2021,

Autorise la société COSA NOGENT à s’acquitter de sa dette locative en six versements mensuels à compter de la signification du présent arrêt, en sus du paiement des échéances courantes, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours de ces délais,

Renvoie aux modalilités de paiement et de déchéance du terme énoncés au dispositif du jugement entrepris ;

Déboute la société COSA NOGENT du surplus de sa demande d’indemnisation ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel;

Condamne la société COSA NOGENT aux dépens d’appel dont distraction au profit de l’avocat postulant en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE