Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 12 MAI 2021

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/01243 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7D34

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Novembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 18/06531

APPELANTE

SA CREDIT LYONNAIS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 954 509 741

[…]

[…]

représentée par M^e Jean-claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945, avocat postulant

assistée de M^e Nicole-Marie POIRIER GALIBERT de l’ASSOCIATION POIRIER SCHRIMPF, avocat au barreau de PARIS, toque : R228, avocat plaidant

INTIMEE

Madame A Y veuve X

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée par M^e Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0145 substitué par M^e Jérôme MAJBRUCH du cabinet de M^e Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0145

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Février 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Sandrine GIL, conseillère pour la présidente empêchée et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 6 octobre 1988, M. X, aux droits duquel vient M^me Y veuve X, a donné à bail commercial à la société CREDIT LYONNAIS (le CREDIT LYONNAIS) des locaux sis […] à Paris 16^e, pour une durée de neuf années à compter du 1^er octobre 1988 moyennant un loyer de 80.000 francs annuel hors taxes et charges.

Le bail a été renouvelé pour neuf ans à compter du 1^er février 2007 suite à la délivrance par le bailleur d’un congé avec offre de renouvellement par acte extrajudiciaire du 12 juillet 2006.

Par actes d’huissier de justice des 17 et 18 mars 2015, M^me Y veuve X a fait signifier à la société locataire un congé avec offre de renouvellement à compter du 1^er février 2016, moyennant un loyer annuel hors taxes et charges d’un montant de 60.000 euros.

M^me Y veuve X a fait assigner la société CREDIT LYONNAIS par acte d’huissier de justice du 17 mai 2017 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris en fixation du prix du bail renouvelé.

Par jugement en date du 30 novembre 2018, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

— CONSTATÉ, par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré par M^me X à la société CREDIT LYONNAIS les 17 et 18 mars 2015, le principe du renouvellement du bail liant les parties à effet du 1^er février 2016,

— DIT que le prix du bail renouvelé doit être fixé en application de l’article R145-11 du Code de commerce,

— Pour le surplus, avant dire droit au fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet

égard, DÉSIGNÉ en qualité d’expert :

B C

[…]

[…]

Tél : 01.45.55.77.64

Fax : 01.84.17.43.79

Email : c.C@daxter.fr

avec mission :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire ;

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

* de visiter les locaux litigieux situés […] à Paris 16^e et de les décrire ;

* de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1^er février 2016 au regard des dispositions de l’article R 145-11 du Code de commerce ;

* de rendre compte du tout et donner son avis motivé ;

* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions.

— DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1^er décembre 2019,

— FIXÉ à la somme de 3.500 euros (trois mille cinq cents euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par M^me X àla régie du tribunal de grande instance de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1°' étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17^e) avant le 18 janvier 2019 inclus, avec une copie de la présente décision,

— DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du vendredi 8 février 2019 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

— DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

— DÉSIGNÉ le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

— FIXÉ le loyer provisionnel dû pour toute la durée de l’instance au montant du loyer contractuel,

— ORDONNÉ l’exécution provisoire de la présente décision,

— RÉSERVÉ les dépens.

Par déclaration en date du 17 janvier 2019, la SA CREDIT LYONNAIS a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 12 février 2021, la société CREDIT LYONNAIS demande à la Cour de :

— Infirmer le jugement rendu le 30 novembre 2018 par le Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal de grande instance de Paris en ce qu’il a ordonné le déplafonnement de loyer sur le fondement de l’article R. 145-11 du Code de commerce,

et statuant à nouveau,

— Dire et juger que le loyer de renouvellement au 1^er février 2016 doit être fixé par application de la règle du plafonnement à la somme de 17.624,94 euros par an HT et HC,

— Dire et juger Madame Y irrecevable en toute demande principale ou subsidiaire autre que celle formulée dans le dispositif de ses conclusions d’intimée signifiées conformément à l’article 909 du CPC et notamment en toute demande de déplafonnement qui serait fondée sur une prétendue renonciation de la société Crédit Lyonnais à la règle du plafonnement et sur de prétendus travaux modificatifs au visa de l’article R 145-3 du Code de commerce ;

— À titre infiniment subsidiaire et dans l’hypothèse où, par impossible, la Cour la déclarerait recevable en ses demandes,

— Débouter Madame Y de sa demande de déplafonnement fondée sur une prétendue renonciation de la société Crédit Lyonnais au bénéfice du plafonnement et sur la demande de déplafonnement au visa de l’article R 145-3 du Code de commerce,

En tout état de cause,

— Débouter Madame Y de toutes ses demandes, fin et conclusions,

— Condamner Madame A Y à payer à la société Crédit Lyonnais 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA, le 5 février 2021, M^me A Y demande à la Cour de :

Vu l’article 954 alinéa 3 du Code de procédure civile,

Vu les dispositions des articles L 145-33, L 145-34, L 145-36, R145-3, R 145-4, R 145-7 et R 145-11 du Code de Commerce,

Vu les articles 700 et 954 alinéa 3 du Code de procédure civile,

Vu le jugement entrepris du 30 novembre 2018,

— RECEVOIR Madame Y en ses écritures, fins et conclusions.

— REJETER l’intégralité des demandes de la société LE CREDIT LYONNAIS.

— CONFIRMER le jugement rendu le 30 novembre 2018 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris qui a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à effet du 1^er février 2016 ; dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé en application de l’article R 145-11 du code de commerce, et ordonné une expertise avec la mission fixée en son dispositif.

À titre subsidiaire,

— RECEVOIR Madame Y dans l’exposé des deux moyens surabondants, à savoir la renonciation par le preneur au bénéfice du plafonnement et les travaux réalisés par le locataire.

— CONSTATER en conséquence que l’acceptation par LE CREDIT LYONNAIS d’un loyer supérieur résultant de la règle du plafonnement vaut renonciation au bénéfice du plafonnement.

— CONSTATER que la modification des lieux loués justifie le déplafonnement.

En conséquence, en toutes hypothèses,

— DIRE et JUGER que le prix du bail renouvelé doit être fixé en application de l’article R 145-11 du Code de commerce

Y ajoutant,

— CONDAMNER la société CREDIT LYONNAIS au paiement d’une indemnité de 12.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

— CONDAMNER la société CREDIT LYONNAIS aux entiers dépens de première instance et d’appel y compris les frais d’expertise dont Madame Y a fait l’avance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 février 2021.

MOTIFS

Sur l’application de l’article R. 145-11 du code de commerce

L’appelante expose que l’article 3 du bail mentionne une destination de commerce de banque et activités annexes sans stipuler que cette destination est exclusive de toute autre ; qu’aucune limitation n’est apportée à la notion d’activités annexes ; que les locaux sont désignés dans le bail comme une grande boutique en rez-de-chaussée, ce qui permet leur affectation à un autre usage que celui de bureau. Elle soutient qu’en outre l’article R 145-11 du code de commerce est d’interprétation restrictive s’agissant d’une limitation à la règle du plafonnement ; que le bail stipule que le droit au bail ne pourra être cédé pour une autre activité qu’avec l’autorisation expresse et écrite du bailleur, ce qui s’assimile à une clause 'tous commerces’ ; que la faculté de cession pour une autre activité exclut la qualification d’usage exclusif de bureau, les parties ayant convenu dès l’origine du bail qu’une autre activité que celle de commerce de banque puisse être exploitée dans les locaux. La société CREDIT LYONNAIS conclut par conséquent à l’infirmation du jugement entrepris qui a retenu l’application de l’article R 145-11 du code de commerce.

L’intimée fait valoir que selon une jurisprudence constante, une banque dont l’activité est essentiellement d’ordre comptable, administratif et juridique, est assimilée à des bureaux au sens de l’article R 145-11 du code de commerce qui s’applique à l’espèce s’agissant d’un commerce de banque ; que d’ailleurs cette activité est celle effectivement exercée dans les locaux donnés à bail. Elle soutient qu’il ne résulte pas de la clause de cession de bail que le locataire serait libre de céder son bail pour toute activité quelconque et non seulement pour une activité distincte que celle de banque, mais tout de même assimilée à l’activité exclusive de bureaux, comme les activités d’ordre comptable, administratif et juridique ; que cette clause ne peut pas s’analyser en une clause de cession 'tous commerces’ dans la mesure où il ne résulte pas de la volonté des parties que la cession pourrait intervenir pour une activité autre que celle à usage exclusif de bureaux ; que le contrôle du bailleur sur la cession de droit au bail s’opère non pas sur le seul candidat cessionnaire mais aussi sur l’activité exercée, ce qui ne saurait dès lors être 'assimilé à la mention 'tous commerces’ comme le

prétend l’appelante ; que le jugement de première instance a fait une exacte appréciation des clauses.

La cour rappelle que le montant du loyer des baux renouvelés des locaux à usage exclusif de bureaux échappe aux règles du plafonnement et doit être fixé exclusivement par référence aux critères posés par l’article R 145-11 du code de commerce ; que sont assimilés à des locaux à usage exclusif de bureaux, les locaux dans lesquels n’est exercée qu’une activité intellectuelle sans être affectée par la réception de clients ou l’entreposage de marchandises, comme une agence bancaire qui a une activité essentiellement d’ordre comptable, administratif ou juridique.

Pour rechercher si les locaux sont à usage exclusif de bureaux, il convient de se référer à l’usage prévu par le bail, c’est-à-dire à leur destination et non à l’utilisation effective décidée par le locataire ou à la désignation des lieux.

En l’espèce, le bail du 6 octobre 1988 liant les parties dispose à l’article 3 'DESTINATION’ que le preneur exerce dans les lieux loués l’activité de 'commerce de banque et activités annexes’ et à l’article 10 que 'toute sous-location est interdite. Par contre, le locataire pourra librement céder son 'droit au bail’ à un successeur dans son commerce mais il ne pourra céder son droit au bail pour une autre activité qu’avec l’accord exprès et écrit du bailleur.' En outre, le bail oblige le locataire à 'garnir et tenir constamment garnis les locaux loués, pendant toute la durée du bail, de matériel, meubles et mobilier en quantité et valeur suffisante pour répondre en tout temps au paiement du loyer et de l’exécution de ses charges et conditions', sans se référer à la présence de marchandises.

Il résulte du libellé de la clause de destination contractuelle que les parties ont entendu limiter strictement dans cet article la destination des locaux à usage exclusif de commerce de banque et activités annexes, le terme d''activités annexes’ se rapportant nécessairement à l’activité bancaire puisque ce n’est qu’en cas de cession isolée du droit au bail que le preneur a la faculté de céder son droit au bail pour une autre activité avec l’accord exprès et écrit du bailleur ; que la clause de destination est donc clairement restrictive. Le fait que le bail mentionne que le bailleur peut consentir à une modification de la destination des lieux 'pour une autre activité’ à la demande du preneur lors d’une cession de bail, qui n’est qu’un rappel du principe de la liberté contractuelle selon lequel les parties peuvent, à tout moment et d’un commun accord, modifier les clauses d’un contrat, ne peut s’interpréter isolément de la destination contractuelle des locaux qui, stipulant une activité de commerce de banque, se réfère à une activité à usage exclusif de bureaux et à la clause de garnissement qui ne fait aucune référence aux marchandises.

Il résulte de la combinaison de ces clauses, qui doivent s’interpréter les unes par rapport aux autres, que l’intention commune des parties est d’affecter les locaux à un usage exclusif de bureaux.

Par conséquent la destination contractuelle ne pouvant qu’être à usage exclusif de bureaux pour les locaux concernés, il convient de constater que le prix du bail renouvelé doit être fixé en application des critères posés par l’article R 145-11 du code de commerce, sans qu’il y ait à statuer sur les autres motifs de déplafonnement invoqués par la bailleresse à titre subsidiaire.

C’est donc à bon droit que le jugement entrepris a retenu que le prix du bail renouvelé doit être fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ; qu’il a ordonné une expertise judiciaire à cette fin et fixé le loyer provisionnel dû pour toute la durée de l’instance au montant du loyer contractuel.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris, qui a réservé les dépens de première instance, sera confirmé, une expertise ayant été ordonnée.

En cause d’appel l’équité commande de condamner la société CREDIT LYONNAIS à régler à M^me Y la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et, la société CREDIT LYONNAIS succombant, il convient de la condamner aux dépens de l’appel dont distraction au profit de l’avocat postulant par application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant

Condamne la société CREDIT LYONNAIS à régler à M^me Y la somme de 3 000 euros ;

Condamne la société CREDIT LYONNAIS aux dépens de l’appel dont distraction au profit de l’avocat postulant par application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA CONSEILLÈRE POUR LA

PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE