Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 26 NOVEMBRE 2021

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/03959 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDGKG

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 22 Octobre 2020 -Cour d’Appel de PARIS – RG n° 20/04322

APPELANT

Monsieur X Y

[…]

[…]

né le […] à […]

représenté par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

assisté par M^e Mbaye DIAGNE du cabinet HB & associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P497

INTIMEE

S.C.I. BRUVER IMMO Société civile immobilière au capital de 4 852 501,60 € immatriculée au RCS Bobigny sous le n°504 055 955

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[…]

[…]

représentée par M^e Marie-catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Septembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. François LEPLAT, Président de chambre

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 mars 2018, la société civile immobilière Bruver Immo a consenti à M. X Y un bail commercial en état futur d’achèvement, pour le local commercial « Restaurant 2 » sis au rez-de-chaussée du […], d’une surface de plancher totale de 481 m² environ.

Par exploit d’huissier du 26 mars 2019, la SCI Bruver Immo a fait assigner M. X Y devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de principalement voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, constater le défaut de prise de possession du local commercial, et le preneur condamné à lui payer l’indemnité contractuelle fixée à la somme de 375.180 euros, assortie des intérêts au taux contractuel de 2.63% à compter du 16 mars 2019.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 11 février 2020, le tribunal judiciaire de Meaux a :

Prononcé la résolution du contrat de bail en état de futur d’achèvement signé entre M. X Y et la SCI Bruver Immo le 14 mars 2018 à compter de la décision ;

Condamné M. X Y à verser à la SCI Bruver Immo la somme de 375.980 euros ;

Condamné M. X Y à verser à la SCI Bruver Immo la somme de 1.500 euros au regard des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. X Y aux entiers dépens ;

Rejeté toutes autres demandes des parties plus amples ou contraires ;

Ordonné l’exécution provisoire du jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 27 février 2020 par M. X Y ;

Vu les dernières écritures remises au greffe le 10 mars 2021 par lesquelles M. X Y demande à la cour de :

Vu les articles 1104, 1337, 1240 du code civil,

Vu les articles 30, 31, 122 du code de procédure civile

Vu l’article 515, 699, 700 du Code de procédure civile,

Juger l’appel recevable et bien fondé.

En conséquence,

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Meaux du 11 février 2020, en ce qu’il « juge accueille »l’action de la SCI Bruver Immo, prononce la résolution du bail en état futur d’achèvement signé entre M. X Y la société civile immobilière Bruver Immo le 14 mars 2018, à compter de la présente décision ; condamne M. X Y à verser à la société civile immobilière Bruver Immo la somme de 375.980 euros ; condamne M. X Y à verser à la société civile immobilière Bruver Immo la somme de 1.500 euros au regard des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Statuant à nouveau,

Juger l’action de la SCI Bruver Immo, irrecevable.

Débouter la SCI Bruver Immo de toutes ses demandes.

Juger l’action intentée par la SCI Bruver Immo abusive.

Condamner la SCI Bruver Immo à verser à M. X Y la somme de 10.000 euros, à titre de dommages et intérêts,

Débouter la SCI Bruver Immo de toutes ses demandes contraires ou plus amples.

Condamner la SCI Bruver Immo à payer à M. X Y la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 29 juillet 2020 au terme desquelles la SCI Bruver Immo demande à la cour de :

Vu l’article 1103 du Code civil,

Vu l’article 1224 du Code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Débouter M. X Y de son appel et de toutes ses demandes, fins de conclusions ;

Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a réduit le quantum des intérêts contractuels de retard ;

Infirmer le jugement du seul chef du rejet de la demande de condamnation aux intérêts contractuels de retard,

Statuant à nouveau

Assortir la condamnation confirmée des intérêts calculés conformément au taux contractuel

de 2,63 % à compter du 16 mars 2019 ;

Condamner M. X Y à payer à la SCI Bruver Immo la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. X Y aux entiers dépens ;

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont déposées et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prétendue irrecevabilité de l’action de la SCI Bruver Immo :

M. X Y oppose à la SCI Bruver Immo une fin de non-recevoir tirée de ce que, en application du bail, il s’est substitué la société à responsabilité limitée Madras Eden et qu’il ne peut donc être poursuivi en nom personnel pour la non-occupation du local commercial.

Mais la SCI Bruver Immo lui rétorque à bon droit qu’il a signé deux baux commerciaux en l’état futur d’achèvement au sein de la « Zac Fontaine du Berger » :

— l’un pour le local commercial « Restaurant 2 » sis au rez-de-chaussée du […], d’une surface de plancher totale de 481 m² environ « enseigne Madras »,

— l’autre pour le local commercial « B7 » sis au rez-de-chaussée du […], d’une surface de plancher totale de 150 m² environ « enseigne Coq and Cook » ;

Qu’une lettre-avenant au bail venant constater la substitution du preneur a été signée, pour le bail « Coq and Cook », c’est-à-dire le lot « B7 », le 24 juillet 2018 entre la SCI Bruver Immo et M. X Y, au profit de la société à responsabilité limitée Madras Eden ;

Mais qu’aucune lettre semblable n’a été signée avec M. X Y pour le lot « Restaurant 2 » de sorte qu’il demeure le seul contractant de ce bail.

L’action de la SCI Bruver Immo relative au lot « Restaurant 2 » est donc parfaitement recevable.

Sur la résolution du contrat de bail :

S’étant justement référé aux articles 1103, 1124 et 1227 du code civil, le premier juge a exactement rappelé que pour le lot « Restaurant 2 » le contrat de bail avait fixé un loyer annuel de 62.530 euros hors taxes et hors charges ; que la date ultime de livraison était contractuellement fixée par l’article 5.1 du titre III du contrat de bail au 7 janvier 2019 ;

Que la SCI Bruver Immo a, par lettre recommandée avec avis de réception du 14 janvier 2019, vainement convoqué M. X Y à prendre livraison du local commercial le 20 février 2019 ;

Que la SCI Bruver Immo a, par lettre recommandée avec avis de réception du 21 février 2019, valant mise en demeure, tout aussi vainement convoqué M. X Y à prendre livraison

du local commercial le 27 février 2019 ;

Que, par une nouvelle lettre recommandée avec avis de réception du 7 mars 2019, le conseil de la SCI Bruver Immo a informé M. X Y qu’en l’absence de prise de livraison du local commercial sa cliente prenait acte de sa renonciation définitive au bénéfice du bail et sollicitait de sa part le versement de l’indemnité contractuelle de six annuités locatives.

Le premier juge a ainsi, à bon droit retenu qu’il résultait de la combinaison des articles 5.1 et 5.2.2 du Titre II du contrat de bail signé le 14 mars 2018, que le preneur, s’est irrévocablement engagé à prendre possession du local commercial « Restaurant 2 » sis au rez-de-chaussée du […], d’une surface de plancher totale de 481 m² environ « enseigne Madras », au jour de la livraison du bien par le preneur ;

Qu’en ne se présentant pas aux convocations aux fins de prise de possession de ce local, alors qu’il a été dûment convoqué et informé par la SCI Bruver Immo des conséquences éventuelles de sa non présentation, M. X Y a commis un manquement suffisamment grave à ses obligations contractuelles pour justifier la résolution du contrat de bail, ce que la cour confirme.

Sur l’indemnité contractuelle :

Sur l’indemnisation du préjudice de la SCI Bruver Immo, le premier juge a exactement rappelé que les conditions stipulées à l’article 5.1 du contrat de bail de convocation à livraison du local commercial et de nouvelle convocation valant mise en demeure avaient été remplies ;

Que ce refus fautif de prise d’effet du bail par le preneur, devenu définitif, permettait au bailleur, selon le même article, de :

« - prendre acte de cette situation, et constater que le refus de livraison du preneur et le non respect par celui-ci des obligations souscrites emportent renonciation définitive de la part du preneur au bénéfice du bail (…) ;

— et/ou saisir les juridictions compétentes pour voir condamner le preneur en conséquence au versement d’une indemnité irréductible d’ores et déjà conventionnellement fixée par les parties, représentant notamment le préjudice subi par le bailleur du fait de l’immobilisation du local par l’effet du bail, et égale à six (6) ans de loyer de base actualisé, toutes taxes comprises, tel que défini aux présentes, et ce sans préjudice du droit pour le bailleur de demander l’indemnisation de son entier préjudice sur le fondement des dispositions du code civil (…)

ce qui est expressément accepté sans réserve par le preneur."

Il a donc justement condamné M. X Y à payer à la SCI Bruver Immo la somme de 375.180 euros (62.530 euros x 6), ce que la cour confirme.

Sur les intérêts de retard :

En première instance, comme devant la cour, la SCI Bruver Immo se prévaut des stipulations de l’article 13 du Titre II du contrat de bail, selon lesquelles : "À défaut de paiement d’une quelconque somme exigible par application du bail à sa date d’échéance, celle-ci sera productive d’un intérêt calculé au taux EONIA (Euro OverNight Index Average : Taux d’intérêt au jour le jour sur l’Euro publié par la Fédération Bancaire Européenne) majoré de 300 points de base, passé un délai de huit jours suivant I’envoi d’une mise en demeure restée sans suite (…)".

La SCI Bruver Immo fait valoir qu’à la date d’exigibilité le taux contractuel était fixé à 2,63% (taux EONIA fixé à 0,37% + 300 points de base).

Le premier juge, s’il a considéré cette stipulation parfaitement applicable à l’espèce, a néanmoins exactement analysé cette clause d’intérêts de retard en une clause pénale et l’a justement minorée à la somme de 800 euros, comme étant manifestement excessive, au visa de l’article 1231-5 du code civil, compte tenu du niveau d’indemnité contractuelle pratiquée de six années de loyers pour un local commercial dont le preneur n’a jamais pris possession, ce que la cour confirme.

Sur la demande de dommages et intérêts, formée par M. X Y :

Au visa de l’article 1240 du code civil, M. X Y forme devant la cour une demande indemnitaire à hauteur de 10.000 euros en réparation de ce qu’il considère être un abus de droit de la part de la SCI Bruver Immo, qui a fait exécuter le jugement, le plaçant ainsi dans un état d’anxiété, cette action « injuste, abusive et de mauvaise foi » lui occasionnant un préjudice moral.

Ce faisant, M. X Y, qui succombe, ne caractérise aucun abus d’ester en justice de la part de la société civile immobilière Bruver Immo, qui n’a sollicité en justice que l’application du contrat de bail signé avec lui.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable d’allouer à la SCI Bruver Immo une indemnité de procédure de 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déclare la société civile immobilière Bruver Immo recevable en son action,

Confirme le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Condamne M. X Y à payer à la société civile immobilière Bruver Immo la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. X Y aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président