Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 01 JUILLET 2021

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/15649 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCSMN

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 21 Août 2020 – tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 19/53633

APPELANTE

S.A.S. INDEV IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

représentée par M^e X Y, avocat au barreau de PARIS, toque : D1958

INTIMEES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU […]

représenté par son syndic la SNC VALORIM GESTION, elle-même prise en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège

34AVENUE DE MESSINE

[…]

représenté par M^e Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, toque : C2472

S.A.R.L. SARL R ET N PROJECT 2 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

représentée par M^e Antoine ATTIAS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2306

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Juin 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Mme

Hélène GUILLOU, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Hélène GUILLOU, Présidente de chambre

M. Thomas RONDEAU, Conseiller

M^me Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sonia DAIRAIN

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hélène GUILLOU, Présidente de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffière lors de la mise à disposition.

Exposé du litige

La SAS Indev Immobilier est propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée dans l’immeuble situé au […] dans le […].

Depuis octobre 2018, elle loue ce local à la SARL R&N Project 2, qui y exploite un restaurant.

L’immeuble est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Plusieurs installations faites soit par la société Indev Immobilier, soit par la société R&N Project 2, sont contestées par le syndicat des copropriétaires, à savoir :

— un extracteur d’air donnant sur la cour arrière de l’immeuble ;

— un climatiseur installé sur la façade arrière de l’immeuble ;

— des travaux sur la façade côté rue (changement de couleur et de configuration de la devanture et changement de forme et de couleur du store).

Il est aussi reproché à la société R&N Project 2 d’entreposer des containers à poubelles dans les parties communes.

Une procédure engagée par la société Indev Immobilier est toujours pendante au fond, en annulation d’une clause du règlement de copropriété interdisant notamment que les locaux du rez-de-chaussée soient exploités en tant que cafés ou restaurants.

Par actes des 8 et 9 avril 2019, le syndicat des copropriétaires du […], représenté par son syndic, a fait assigner les sociétés Indev Immobilier et R&N Project devant le président du tribunal de grande instance de Paris aux fins de :

— voir ordonner aux sociétés Indev immobilier et R&N project de cesser toute activité de restauration, et ce sous astreinte,

— voir ordonner de faire procéder à leurs frais solidaires à la remise en état antérieur de la façade côté rue et à la dépose de la gaine d’extraction des fumées installée dans la courette intérieure de l’immeuble et du climatiseur installé sur la façade côté cour, et ce sous astreinte.

Par acte du 30 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires du […] a fait appeler la société R&N Project 2 en intervention forcée.

Par ordonnance de référé rendue le 21 août 2020, la juridiction saisie a':

— dit sans objet la demande aux fins de jonction des procédures n°20-50275 et n°19-53633 ;

— donné acte au syndicat des copropriétaires du […] de son désistement d’instance à l’égard de la société R&N Project,

— dit valide l’assignation délivrée à la société R&N Project 2,

— condamné la société Indev Immobilier à procéder ou faire procéder à l’enlèvement de la gaine d’évacuation installée dans la cour arrière droit de l’immeuble sis […] et à la remise en état des lieux, sous astreinte de 50 euros par jours de retard pendant une durée de trois mois, à l’expiration d’un délai de 30 jours suivant la signification de la présente décision,

— condamné la société Indev Immobilier à procéder ou faire procéder à l’enlèvement du bloc de climatisation installé sur la rebord de la fenêtre de la façade arrière de l’immeuble sis […] et à la remise en état des lieux sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois, à l’expiration d’un délai de 30 jours suivant la signification de la présente décision,

— interdit à la société Indev Immobilier et à la société R&N Project 2 d’utiliser pour l’entreposage des ordures, le local commun sis […],

— rejeté la demande de dépose du store installé en façade rue de l’immeuble sis […],

— condamné la société R&N Project 2 à garantir la société Indev Immobilier dans la limite du coût de l’enlèvement de la gaine d’évacuation et de la remise en état des lieux, dont il sera justifié par la production de la facture,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au trouble de jouissance allégué par la société R&N Project 2 ainsi que sur la demande d’accès à la courette arrière de l’immeuble sis […],

— condamné la société Indev Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société R&N Project 2 à payer à la société Indev Immobilier la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné la société R&N Project 2 et la société Indev Immobilier aux dépens.

Le premier juge a fondé cette décision notamment sur les motifs suivants':

— sur l’extracteur d’air, que son installation affectant les parties communes, elle aurait dû être préalablement autorisée en assemblée générale des copropriétaires comme l’indiquait l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ; que selon le règlement de copropriété, un propriétaire est responsable du trouble que peut causer son locataire aux parties communes ;

— que le climatiseur a été installé en violation du règlement de copropriété et que l’assemblée générale s’était définitivement prononcée contre son maintien,

— que la société Indev Immobilier s’étant abstenue lors du vote de la résolution du 11 décembre 2017 relative à l’utilisation des containers elle ne pouvait plus la contester la résolution lui étant opposable ; que la violation de cette résolution par le locataire constituait un trouble manifestement illicite,

— que l’installation du store installé côté rue n’est pas contraire au règlement de copropriété et ne porte pas atteinte à l’harmonie de la façade de l’immeuble,

— que la société R&N Project 2 ayant installé un extracteur d’air sans autorisation du bailleur ou de la copropriété comme l’exigeaient pourtant le bail commercial et le règlement de copropriété, elle doit être condamnée à garantir son propriétaire de toute condamnation ;

— que le préjudice de jouissance dont le locataire demande réparation n’entrait pas dans les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence,

— que la société Axe Partners n’étant pas dans la cause, aucune demande d’accès à la courette de l’immeuble ne peut être tranchée.

Par déclaration de saisine en date du 29 octobre 2020, la société Indev Immobilier a interjeté appel de cette ordonnance, en ce qu’elle :

— l’a condamné à enlever l’extracteur d’air sous astreinte,

— l’a condamné à enlever le climatiseur et à remettre les lieux en état sous astreinte,

— lui a interdit, ainsi qu’à la société R&N Project 2, d’utiliser le local commun de l’immeuble pour entreposer les ordures,

— l’a condamné aux causes de l’article 700 du code de procédure civile.

Par une décision du 6 avril 2021 rendue par le magistrat de la chambre 1-2 chargé de la procédure, les conclusions de la société R&N Project 2 ont été déclarées irrecevables.

Au terme de ses conclusions remises au greffe le 7 mai 2021, la société Indev Immobilier demande à la cour, sur le fondement des articles 905 et suivants, 808 et 809 du code de procédure civile, et des articles 8, 9 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— dire et juger la société Indev Immobilier recevable en son appel, ses demandes,

fins et conclusions,

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

— condamné la société Indev Immobilier à procéder ou faire procéder à l’enlèvement de la gaine d’évacuation installée dans la cour arrière droit de l’immeuble et à la remise en état des lieux, sous astreinte de 50 euros par jours de retard pendant une durée de trois mois, à l’expiration d’un délai de 30 jours suivant la signification de la décision,

— condamné la société Indev Immobilier à procéder ou faire procéder à l’enlèvement du bloc de climatisation installé sur le rebord de la fenêtre en façade arrière de l’immeuble et à la remise en état des lieux sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois, à l’expiration d’un délai de 30 jours suivant le signification de la décision,

— interdit à la société Indev Immobilier et à la société R&N Project 2 d’utiliser pour l’entreposage des ordures, le local commun sis […],

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’accès à la courette arrière de l’immeuble sis […] ;

— condamné la société Indev Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau

— dire et juger les demandes du syndicat des copropriétaires correspondants à des condamnations à obligations de faire irrecevables et en tout état de cause mal fondées contre la société Indev Immobilier qui n’a ni la qualité d’exploitant ni la qualité d’occupant,

— constater qu’aucune décision d’une assemblée n’a été approuvée ayant pour objet et pour effet une modification du règlement de copropriété et de faire renoncer la société Indev Immobilier à l’usage d’une partie commune ou de l’en priver et que rien ne justifie de lui interdire l’entreposage de ses ordures dans le local commun,

— confirmer l’ordonnance pour le surplus,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées contre la société Indev Immobilier,

— condamner le syndicat des copropriétaires à organiser un accès à la courette de droite située derrière le local occupé par la société R&N Project 2 sous astreinte de 200 euros par jour dans un délai de un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir pour la dépose du conduit objet du litige mais aussi pour l’instruction de l’installation de tout conduit nécessaire à l’exploitation des locaux,

— condamner la société R&N Project 2 à garantir la société Indev Immobilier de toutes condamnations à l’exception de celles afférentes à la dépose du bloc de climatisation installé sur le rebord de la fenêtre en façade arrière de l’immeuble,

— débouter la société R&N Project 2 de toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées contre la société Indev Immobilier,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société R&N Project 2 à payer à la société Indev Immobilier la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par maître X Y conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La société Indev Immobilier fait valoir en substance les éléments suivants :

Sur le climatiseur

— que l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas voté la dépose du climatiseur, mais son simple

habillage, et que le syndicat des copropriétaires du […] ne démontre pas que ce climatiseur porterait atteinte à l’harmonie de l’aspect extérieur de l’immeuble,

Sur les containers à poubelles

— que la résolution de l’assemblée générale qui a décidé que 'les commerces devront traiter et stocker les déchets et devront en faire leur affaire personnelle, aucun déchets et containers ne devront être entreposés dans les parties communes par ces commerces' est, d’une part, contraire au règlement sanitaire départemental et d’autre part, provoque une rupture d’égalité entre les copropriétaires en privant la société Indev Immobilier de son accès aux parties communes qui ne peut être décidé que par une modification du règlement de copropriété,

Sur les travaux de la façade côté rue

— que le syndicat des copropriétaires du […] ne démontre pas que la société R&N Project 2 a fait des 'travaux de modification’ de la façade en remplaçant un store et en renovant la devanture, portant atteinte l’harmonie et à l’aspect extérieur de l’immeuble,

Sur l’extracteur d’air

— que cet extracteur a été installé par la locataire et non par la propriétaire du local qui n’a pas personnellement violé le règlement de copropriété et qui n’a pas été prévenue de l’installation de cet extracteur malgré l’obligation prévue dans le bail commercial,

— que l’astreinte pour procéder à la dépose doit être réduite car pour faire cette dépose, il est nécessaire de passer par une partie privative d’un autre copropriétaire pour accéder à la courette partie commune, ce qui doit donner lieu à une autorisation préalable,

— qu’il semblerait que la société R&N Project 2 ait déjà remplacé l’extracteur litigieux par un système qui n’est pas interdit,

Sur la garantie

— que retirer le store ou remettre en état la devanture, déposer l’extracteur, supprimer le climatiseur, cesser d’utiliser les locaux communs pour entreposer les déchets, sont des obligations de faire dont le locataire (la société R&N Project 2) est seul responsable, conformément au contrat de bail commercial,

Sur la demande reconventionnelle de la locataire

— que le juge des référés n’a pas les pouvoirs pour se prononcer sur la prétendue violation de la société Indev Immobilier de son obligation de délivrance à l’égard de la locataire,

Le syndicat des copropriétaires du […], par conclusions remises au greffe le 11 mai 2021, demande à la cour, sur le fondement de l’article 809 devenu 835 du code de procédure civile, des articles 8, 9, 15, 25b et 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, de la théorie des troubles anormaux du voisinage, du règlement de copropriété, et du règlement sanitaire départemental, de :

— juger la société Indev Immobilier mal fondée dans son appel,

— juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […], représenté par son syndic, recevable et bien fondé dans son appel incident,

— infirmer partiellement l’ordonnance de référé rendue le 21 août 2020 par le président du tribunal judiciaire de Paris en ce que cette ordonnance :

— a rejeté la demande de dépose du store installé en façade rue de l’immeuble du […],

— n’a pas prononcé de condamnations in solidum des sociétés Indev Immobilier et R&N Project 2 sur les griefs invoqués par le syndicat des copropriétaires du […],

— a prononcé des astreintes trop faibles,

— n’a pas prononcé d’astreinte pour l’interdiction d’utilisation du local poubelles,

— a rejeté le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires,

— confirmer en ses autres dispositions l’ordonnance de référé rendue le 21 août 2020 par le président du tribunal judiciaire de Paris,

— débouter les sociétés Indev Immobilier et R&N Project 2 de toutes leurs demandes, fins

et conclusions,

En conséquence

— juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […], représenté par son syndic, recevable et bien fondé dans ses demandes de condamnation in solidum de la société Indev Immobilier, copropriétaire, et de la société R&N Project 2, son locataire,

— ordonner à la société Indev Immobilier, copropriétaire, et à la société R&N Project 2, son

locataire, tenues et condamnées in solidum, de faire réaliser, sous la direction, le contrôle et la surveillance de l’architecte de l’immeuble, par des entreprises qualifiées et assurées, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, le tout aux frais exclusifs de ces sociétés :

— la remise en état des lieux dans la courette arrière droite et notamment de la toiture du rez de chaussée, et de sa grille de protection, qui avaient été percées pour l’installation

du conduit d’extraction posé sans autorisation et qui vient d’être supprimé,

— la suppression et la dépose de toutes les grilles de ventilation installées sans autorisation sur la façade rue et la remise en état consécutive de cette façade rue ;

— la cessation de l’ouverture, utilisée comme « ventilation », de la porte du local commercial donnant sous le hall cocher de l’immeuble,

— la remise en état de la façade cour et des pavés au sol affectés par les coulures de la climatisation, la repose des barreaux de la fenêtre sur cour arrière et la suppression des

câbles électriques dénudés, consécutivement à la suppression et à la dépose du bloc de climatisation qui avait été installé sans autorisation sur la façade cour de l’immeuble,

— la cessation de l’utilisation du local commun de l’immeuble pour l’entreposage des poubelles et containers de déchets de la société R&N Project 2, utilisation interdite par la résolution n°11

définitive de l’assemblée générale du 11 décembre 2017, à laquelle la société Indev Immobilier ne s’est pas opposée,

— la suppression et la dépose des autres travaux non autorisés affectant la façade rue de l’immeuble (configuration et la couleur de la devanture ainsi que la forme et la couleur du store) et la remise en état consécutive de la devanture de la façade rue de l’immeuble conformément à l’état antérieur lors de l’occupation des lieux par la société Notrum,

— débouter la société Indev Immobilier de sa demande irrecevable et mal fondée de condamnation sous astreinte du syndicat « à organiser un accès à la courette de droite située derrière le local », cet accès n’étant possible que par une partie privative, à savoir l’appartement situé au premier étage de l’immeuble occupé par la société Axe Partners, que les parties adverses ont déjà emprunté tant pour poser le conduit d’extraction à la hussarde que pour le déposer,

— condamner in solidum la société Indev Immobilier, copropriétaire, et la société R&N Project 2, locataire, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […], représenté par son syndic, la somme de 12.000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile,

— débouter la société Indev Immobilier, copropriétaire et la société R&N Project 2, locataire,

de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner in solidum la société Indev Immobilier, copropriétaire, et la société R&N Project 2, locataire, aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au

profit de maître Didier Sitbon, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires du […] expose en résumé ce qui suit :

Sur les règles applicables

— qu’il résulte de la loi du 10 juillet 1965 et de la jurisprudence que les travaux affectant les parties communes sont soumis à autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ; que l’absence d’autorisation est un trouble manifestement illicite en raison du caractère d’ordre public de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965,

— que selon la jurisprudence, un copropriétaire doit répondre des agissements de son locataire qui violerait les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ; que le locataire a l’obligation de se conformer au règlement de copropriété,

— qu’il résulte du règlement de copropriété que les copropriétaires et occupants doivent veiller à ne pas troubler la tranquillité de l’immeuble, qu’un copropriétaire est personnellement responsable des dégradations faites sur les parties communes par son locataire,

Sur le conduit d’extraction

— que la société R&N Project 2 a fait installer un conduit d’extraction des odeurs de cuisson dans la petite cour arrière de l’immeuble, partie commune, en violation des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété ; que la société Indev Immobilier confirme cette difficulté et avait mis en demeure son locataire de le retirer,

— que cette installation viole également un règlement sanitaire départemental,

— que cette installation provoque des nuisances olfactives et sonores,

— que cette installation n’existait pas avant la conclusion du contrat de bail commercial, qui impose lui-même au locataire d’obtenir une autorisation de la copropriété pour la mettre en place,

— que cette installation a récemment été retirée et remplacée, toujours sans autorisation du syndicat des copropriétaires et laisse perdurer les nuisances,

Sur le climatiseur

— que le climatiseur installé sur la façade partie commune de l’immeuble l’a été sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et en violation du règlement de copropriété,

— que ce climatiseur affecte l’aspect extérieur de l’immeuble et cause des nuisances sonores,

— que sa dépose ayant même été votée en assemblée générale, il a été retiré mais a laissé la façade endommagée,

Sur les containers

— que l’entreposage des containers viole la résolution n°11 prise en assemblée générale du 11 décembre 2017, que la société Indev Immobilier n’a pas voté en s’abstenant de se prononcer ; qu’en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de la jurisprudence, cette résolution est définitive,

— qu’il résulte également du bail commercial que le preneur doit assurer seul et à ses frais la gestion de ses déchets ; qu’utiliser les parties communes pour stocker des containers doit faire l’objet d’une autorisation de la copropriété,

Sur les travaux sur la façade côté rue

— que modifier la devanture affecte l’aspect extérieur de l’immeuble et doit faire l’objet d’une autorisation préalable par l’assemblée générale, comme l’indiquent la loi du 10 juillet 1965 et le règlement de copropriété.

Il sera renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 alinéa 1^er, du code de procédure civile, dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Or selon l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires doit autoriser les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et la violation du règlement de copropriété constitue une violation évidente de la règle de droit commandant la remise en état, sans qu’il n’y ait lieu, au regard des dispositions de l’article 835 alinéa 1^er du code civil, de caractériser l’urgence de la situation.

Enfin il sera également précisé que le règlement de copropriété stipule que les portes d’entrée, fenêtres et persiennes, gardes corps, balustrades rampes et barres d’appui et même la peinture, et tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble, ne pourront être modifiés, même s’ils constituent une partie privative sans le consentement de l’assemblée générale.

Il convient donc de rechercher si en l’espèce les violations alléguées du règlement de copropriété sont établies.

Sur l’installation du conduit d’extraction et du climatiseur

La société Indev ne conteste pas l’installation d’une petite extraction d’air dans la courette de l’immeuble, juste sous les fenêtres du 1^er étage.

Elle ne conteste pas davantage

— que cette installation a supposé des travaux sur les parties communes, et notamment des percements et ce, sans autorisation de l’assemblée générale, celle-ci n’ayant autorisé, en 2009 et sous réserve du respect du règlement sanitaire qu’une installation dans une autre courette de l’immeuble.

— que cette installation se situe à moins d’un mètre des fenêtres des appartements, et est donc contraire aux dispositions du règlement sanitaire, étant au surplus ajouté que cette installation cause des troubles de voisinages en raison des odeurs de cuisson.

Le bail du 4 octobre 2018 signé entre les parties prévoit expressément que les lieux ont été loués sans extraction et qu’une autorisation devra être demandée à la copropriété, ce qui n’a pas été le cas.

En cours de procédure le conduit d’extraction a été retiré pour être installé en façade de l’immeuble sous forme d’une grille d’extraction.

Mais il apparaît que cette nouvelle installation a été à nouveau faite sans autorisation de la copropriété et pose les mêmes problèmes que la cheminée d’extraction quant aux odeurs et quant à la situation à moins de 8 mètres des ouvrants et moins d’un mètre des fenêtres du 1^er étage.

En outre la pose de grilles de ventilation en partie basse de la devanture, jusqu’à la mi-hauteur des façades modifie incontestablement l’apparence de la façade, sans autorisation de la copropriété, ainsi qu’il ressort du procès-verbal de constat du 17 mais 2021.

En outre les travaux de réfection n’ont manifestement pas été réalisé après dépose comme en atteste le procès verbal de constat du 17 février 2021.

En conséquence, la décision sera confirmée en ce que, reconnaissant l’illicéité de cette installation, elle a retenu le trouble manifestement illicite.

Il en est de même de l’installation du climatiseur dans les mêmes conditions de pose et de dépose sans réfection des parties communes.

La décision sera également confirmée sur ce point, sans qu’il y ait lieu de relever le montant des astreintes qui a permis la dépose des installations, même si celles-ci ne sont pas encore achevées.

Sur l’entreposage des poubelles:

Par décision du 11 décembre 2017, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé que les commerces devraient traiter et stocker leurs déchets et en faire leur affaire personnelle sans pouvoir les entreposer dans la parties communes.

La légalité de cette décision est discutée devant le juge du fond

Elle est cependant reprise dans le bail commercial conclu entre la société Indev et la société R&N project 2 qui stipule que le preneur assurera seul et à ses frais la collecte et la gestion de ses ordures et poubelles et que l’utilisation à cet effet des parties communes devra faire l’objet d’un accord de la copropriété

Cette décision a été votée sur abstention de la société Indev dont il est dès lors constant qu’elle est désormais irrecevable à la contester, de sorte qu’en référé, la violation de cette délibération constitue un trouble manifestement illicite.

Cette décision s’impose aux locataires tant qu’elle n’a pas fait l’objet d’une annulation.

En conséquence la décision sera confirmée quant à l’interdiction prononcée sur ce point.

Sur la modification de la façade:

La décision du premier juge sera confirmée en ce qu’elle a retenu le caractère non manifestement illicite du store posé en devanture, le changement de locataire rendant nécessaire le changement de store et la preuve n’étant pas rapportée, au vu du procès verbal versé aux débats que le nouveau store porte atteinte à l’harmonie de l’immeuble.

Sur les débiteurs de ces obligations.

Les clauses du règlement de copropriété ont opposables aux locataires qui ne peuvent disposer de droit plus étendus que leur bailleur. Le syndicat des copropriétaires peut agir tant contre le bailleur que contre le locataire contrevenant.

En conséquence les condamnations doivent être prononcées in solidum, la décision étant modifiée sur ce point.

Il ne sera pas fait droit à la demande tendant à voir ordonner la 'cessation de l’ouverture, utilisée comme ventilation de la porte du local commercial donnant sous le hall cocher de l’immeuble aucune pièce ne corroborant cette affirmation.

Sur les demandes reconventionnelles de la société Indev.

La société Indev demande la condamnation reconventionnelle du syndicat des copropriétaires à organiser l’accès à la courette de droite située derrière le local.

La société Indev justifie que cet accès lui est nécessaire pour procéder à la dépose complète du conduit litigieux, mais, ainsi que l’a rappelé le premier juge, cette demande suppose la mise en cause du copropriétaire des lieux traversés, la copropriété ne pouvant autoriser leur passage sans l’accord de celui-ci.

En outre la licéité au regard du règlement de copropriété de l’activité de restauration de la société R&N project est contestée par la copropriété, de sorte qu’il n’y a pas lieu en référé de l’autoriser à faire établir des devis pour la pose d’un nouveau conduit.

Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance du 21 août 2020 sauf en ce qu’elle a condamné la seule société Indev

immobilier:

— à procéder ou faire procéder à l’enlèvement de la gaine d’évacuation installée dans la cour arrière droit de l’immeuble sis […] et à la remise en état des lieux, sous astreinte de 50 euros par jours de retard pendant une durée de trois mois, à l’expiration d’un délai de 30 jours suivant la signification de la présente décision,

— à procéder ou faire procéder à l’enlèvement du bloc de climatisation installé sur la rebord de la fenêtre de la façade arrière de l’immeuble sis […] et à la remise en état des lieux sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois, à l’expiration d’un délai de 30 jours suivant la signification de la présente décision,

Et, statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne in solidum la société Indev immobilier et la société R&N2 project à procéder ou faire procéder à l’enlèvement de la gaine d’évacuation installée dans la cour arrière droit de l’immeuble sis […] et à la remise en état des lieux, sous astreinte de 50 euros par jours de retard pendant une durée de trois mois, à l’expiration d’un délai de 30 jours suivant la signification de la présente décision,

Condamne in solidum la société Indev immobilier et la société R&N2 project à procéder ou faire procéder à l’enlèvement du bloc de climatisation installé sur la rebord de la fenêtre de la façade arrière de l’immeuble sis […] et à la remise en état des lieux sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois, à l’expiration d’un délai de 30 jours suivant la signification de la présente décision,

Y ajoutant

Condamne in solidum la société Indev immobilier et la société R&N2project à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne in solidum la société Indev immobilier et la société R&N2project aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier,

Le Président,