Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 26 NOVEMBRE 2021

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/04642 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7NWF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Janvier 2019 -Tribunal d’Instance de NOGENT SUR MARNE – RG n° 11-17-522

APPELANTE

SCI GYDEM

[…]

[…]

N° SIRET : 518 17 7 9 69

représentée par M^e Elisabeth RUIMY-CAHEN de l’Association CAHEN & RUIMY-CAHEN, avocat au Barreau de PARIS, toque : R217

assistée par M^e Laurent MASCARAS de l’association MASCARAS-CERESIANI, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Monsieur Z X

[…]

[…]

né le […] à LE BLANC-MESNIL (93)

représenté par M^e Manuel DAMBRIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1894

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. François LEPLAT, Président de chambre

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 23 juin 1993, M^me B C a donné à bail à M. Z X un appartement de 2 pièces principales dépendant d’un immeuble situé […] à Fontenay-sous-Bois (94120).

Ce bail a été consenti pour une durée de 6 ans, moyennant un loyer de 1 900 francs par mois plus les charges et augmentations légales.

M^me B C est décédée le […]. L’immeuble dont dépend l’appartement loué à M. Z X a ainsi été transmis par voie de succession à M^me D C, puis à M. E F au décès de cette dernière.

Par acte notarié du 24 juillet 2015, M. E F a vendu l’immeuble entier du […] à Fontenay-sous-Bois (94120) à la société civile immobilière Gydem, constituée entre M. G H et M. I H. Il était expressément précisé à l’acte que M. Z X ne payait plus son loyer d’un montant de 289,65 euros depuis mars 2007, date du décès de M^me B C.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 août 2015, M. Z X a indiqué à la société Gydem qu’il avait accepté de reprendre le paiement des loyers en contrepartie de la promesse qui lui avait été faite le 31 juillet 2015 de réaliser les travaux de réhabilitation de son logement.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 février 2016, M. Z X a mis la société Gydem en demeure d’effectuer les travaux de réhabilitation de son appartement.

Le 29 novembre 2016, la société Gydem a donné congé à M. Z X pour le 30 juin 2017, date d’expiration de son bail, en vue de la reprise du logement par M. I H.

Par acte d’huissier du 11 juillet 2017, la société Gydem a fait assigner M. Z X devant le tribunal d’instance de Nogent-sur-Marne aux fins de voir valider le congé-reprise signifié le 29 novembre 2016 avec toutes les conséquences de droit.

Par jugement du 7 janvier 2019, le tribunal d’instance de Nogent-sur-Marne a :

— annulé pour fraude à la loi et aux conventions conclues, défaut d’intérêt réel et sérieux, le congé de

reprise signifié à M. Z X le 29 novembre 2016 ;

— débouté la société civile immobilière Gydem de toutes ses demandes,

— condamné la société civile immobilière Gydem à payer à M. Z X les sommes suivantes:

—  3 292,64 euros en restitution des majorations de loyer indues, augmentée des intérêts au taux légal depuis la date de chacun des versements indus,

—  4 200 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

—  5 000 euros en réparation de son préjudice moral,

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société civile immobilière Gydem à effectuer les travaux de réhabilitation du logement de M. Z X pour le rendre conforme aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision entreprise, sous astreinte de 130 euros par jour de retard pendant une durée limitée à 30 jours éventuellement renouvelable ;

— condamné la société civile immobilière Gydem à payer à M. Z X une indemnité de 80 euros par jour pour faire face à ses frais d’hôtel pendant la durée d’exécution des travaux et d’indisponibilité du logement ;

— dit que M. Z X devra tenir à disposition de la société civile immobilière Gydem un double des clefs dès que celle-ci lui aura notifié la date du début des travaux ;

— s’est réservé expressément la faculté de liquider l’astreinte provisoire prononcée pour une durée de 30 jours de retard du délai de 60 jours imparti pour la réalisation des travaux à compter de la signification du jugement, et de la renouveler s’il y a lieu pour une autre durée à déterminer ;

— condamné la société civile immobilière Gydem aux dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire et renvoyé l’affaire à l’audience du 8 avril 2019, pour suivre l’exécution des travaux, examiner les éventuelles difficultés d’exécution, liquider ou renouveler l’astreinte provisoire prononcée.

La société civile immobilière Gydem a interjeté appel de cette décision le 27 février 2019.

Par dernières conclusions notifiées le 3 août 2020, la société civile immobilière Gydem, appelante, invite la cour, au visa de l’article 13 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, à :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal d’instance du 7 janvier 2019 ;

Statuant à nouveau,

— dire ledit congé parfaitement régulier en la forme et juste au fond et de le valider pour sa date d’effet, soit pour le 30 juin 2017 ;

— dire que passé la date du 30 juin 2017, M. Z X est déchu de tout droit d’occupation sur les lieux situés […] à Fontenay-sous-Bois (94120) et qu’en s’y maintenant au-delà de la date d’effet du congé, il est devenu occupant sans aucun droit ni titre desdits locaux ;

— ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef desdits lieux avec, au besoin, le concours de la force publique et sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir et pendant un délai de 90 jours au-delà duquel il sera à nouveau statué ;

— voir fixer, à compter du 1er juillet 2017 et jusqu’à parfaite libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant sera égal au montant du dernier loyer contractuel majoré de 50 %, charges en sus ;

— condamner, en tant que de besoin, M. Z X au paiement de cette indemnité d’occupation ;

— dire M. Z X tant irrecevable que mal fondé en toutes ses fins, demandes et conclusions contraires ou reconventionnelles et l’en débouter purement et simplement ;

— condamner M. Z X à lui payer la somme de 5 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— s’entendre condamner aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 12 juin 2020, M. Z X, intimé, demande à la cour au visa des articles 1134 ancien du code civil, 1103, 1104 et 1193 nouveaux du code civil, 6, 7 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, et 9 du code de procédure civile, de :

A titre principal,

Sur la nullité du congé pour reprise :

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré nul et de nul effet le congé de reprise du 29 novembre 2016, au motif qu’il est frauduleux, ou, en tout état de cause, qu’il n’est pas justifié de son caractère réel et sérieux ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société civile immobilière Gydem de l’ensemble de ses demandes ;

Sur le trouble de jouissance :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société civile immobilière Gydem à réparer son préjudice de jouissance ;

Y ajoutant,

— condamner la société civile immobilière Gydem à lui verser la somme mensuelle de 150 euros par mois du mois d’août 2015 jusqu’à la réalisation des travaux par la bailleresse, soit le 26 mars 2019, soit la somme de 6 600 euros (150 euros x 44 mois au titre de la période du 24/07/2015 au 26/03/2019) ;

— condamner la société civile immobilière Gydem à lui verser la somme mensuelle de 100 euros, du mois d’octobre 2019, date de la réapparition de l’humidité dans la chambre et le séjour de son logement, jusqu’à la réalisation complète des travaux de nature à les supprimer, ainsi que des travaux de réfection des revêtements de sols et de murs de la chambre et du séjour dudit logement ;

Sur le préjudice moral :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société civile immobilière Gydem à réparer son préjudice moral ;

— condamner la société civile immobilière Gydem à lui verser une indemnité réévaluée à la somme de 25 000 euros en compensation du préjudice moral ;

Sur l’injonction de réaliser les travaux de réhabilitation du logement :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné l’appelante à réaliser les travaux de réhabilitation du logement, sous astreinte de 130 euros par jour de retard à compter du 60ème jour suivant la signification du jugement dont s’agit ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société civile immobilière Gydem à lui verser la somme de 80 euros par jour, au titre des frais de relogement pendant la période d’indisponibilité des lieux ;

— condamner la société civile immobilière Gydem à réaliser, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du 60ème jour suivant la signification de l’arrêt à intervenir, les travaux supprimant l’humidité et les infiltrations dans la chambre et le séjour du logement ainsi que les travaux de réfection des revêtements de sols et de murs de la chambre et du séjour dudit logement, à charge pour la bailleresse de respecter un délai de prévenance raisonnable qui ne saurait être inférieur à 15 jours et de l’informer de la nature et des modalités des travaux ;

— condamner la société civile immobilière Gydem à lui verser la somme de 100 euros par jour au titre des frais de relogement pendant la réalisation desdits travaux ;

Sur la restitution de l’augmentation indue du loyer :

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné l’appelante à lui rembourser l’augmentation indue du loyer, soit la somme mensuelle de 87,92 euros du mois d’août 2015 jusqu’au mois de janvier 2019, soit la somme totale de 3 692,64 euros (87,92 euros x 42 mois), augmentée des intérêts au taux légal depuis la date de chaque versement indu ;

A titre subsidiaire, et au visa des articles L. 412-3 et L. 412- 4 du code des procédures civiles d’exécution,

— lui accorder les plus larges délais, soit 3 ans, compte tenu de sa situation de chômage et de son âge ;

— dire que l’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer, soit la somme de 289,63 euros ;

En toute hypothèse,

— condamner la société civile immobilière Gydem aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société civile immobilière Gydem au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société civile immobilière Gydem à lui verser la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 septembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la validité du congé délivré le 29 novembre 2016

Il résulte de l’alinéa 1 de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date du congé (la loi du 24 mars 2014 l’ayant modifié et la loi du 6 août 2015 ayant déclaré la nouvelle rédaction de l’article 15 d’application immédiate y compris aux baux en cours quelle que soit leur date de conclusion, reconduction ou renouvellement) que le congé donné par le bailleur à son locataire doit être justifié par sa décision de reprendre le logement pour lui-même ou pour certaines personnes limitativement énumérées. Lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, par la société au profit de l’un de ses associés, ainsi qu’il résulte de l’article 13 de la même loi. A peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur. Il doit également justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Enfin, le délai de préavis est de 6 mois.

Le bailleur doit reprendre le bien à son profit ou au profit des personnes autorisées pour l’habiter dans un délai raisonnable et pour une durée sérieuse, sous peine de voir caractériser son congé de frauduleux encourant la nullité, étant précisé que la charge de la preuve du caractère frauduleux du congé reste à la charge du preneur qui l’invoque.

L’article 15-I précité instaure ainsi un contrôle a priori de la validité de fond du congé en donnant un pouvoir souverain au juge de vérifier la réalité du motif du congé, comme de déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Enfin, les dispositions d’ordre public de la loi de 1989 et le principe selon lequel le droit au logement est un droit fondamental interdisent toute reprise afin de se livrer à une opération spéculative quelles que soient les circonstances de la cause et du loyer.

En l’espèce, il est constant que le motif de la reprise invoqué par la SCI Gydem est la volonté que l’un de ses associés, M. I H, s’installe dans les lieux. Elle évoque à ce titre la situation de cette personne, comme n’étant pas propriétaire d’un bien immobilier. Elle expose que M. I H, sans emploi et sans revenu, est hébergé dans un immeuble qui est l’ancienne maison familiale occupée par plusieurs membres de la fratrie H et détenue par Y et G H. La SCI Gydem soutient que la situation personnelle et sociale de M. I H est difficile et fragile. Elle précise enfin que les logements situés à Fontenay-sous-Bois, […], étaient tous loués à la date de délivrance du congé, le seul dont la date d’échéance permettait d’exercer une reprise pour habiter étant celui occupé par M. X dont le terme contractuel était au 30 juin 2017.

Pour contester le caractère réel de la reprise exercée, M. X soutient tout à la fois qu’il ne serait pas établi que le bénéficiaire de la reprise vive effectivement dans la maison familiale en y cohabitant, qu’il aurait créé un fonds de commerce et ne serait donc plus sans emploi, qu’il ne justifie pas de ses revenus pour l’année 2016 et, en tout état de cause, que la reprise pouvait s’exercer sur d’autres biens.

Il n’est pas contesté que formellement, le congé répond aux exigences de la loi en ce qu’il informe son destinataire du nom, de la qualité et de l’adresse du bénéficiaire de la reprise qui entre dans la liste des personnes éligibles à cette reprise conformément aux dispositions précitées.

Sur le fond, le premier juge a considéré que la SCI Gydem aurait pu, dès l’acquisition qu’elle a faite de l’immeuble, exercer une reprise au bénéfice de M. I H sur l’un des trois appartements libres à cette époque, alors que l’appelante rapporte valablement la preuve que la nécessité de reprise ne s’est faite qu’au moment où elle a été exercée et en l’état des baux existants à cette date, et qu’elle a acquis l’immeuble sis à Fontenay-sous-Bois le 24 juillet 2015 dans un état d’abandon quasi-total, dans lequel elle a entrepris d’importants travaux dont la réalité et l’ampleur sont confirmées par l’ensemble des devis et factures communiqués. Elle démontre à ce titre qu’elle a dû emprunter des fonds pour réaliser les travaux nécessaires (250 000 euros et 135 000 euros) sa situation comptable étant déficitaire compte tenu des encours rapportés aux recettes locatives.

La cour retient ainsi que la société Gydem n’aurait pas pu, avant d’engager ces travaux, faire occuper l’un des logements par M. I H.

En outre, il est démontré que M. I H n’est, pour sa part, propriétaire d’aucun bien immobilier, qu’il est sans emploi et bénéficie de faibles ressources comme en attestent les deux avis de non-imposition et l’attestation de Pôle Emploi que l’appelante produit. La preuve de la précarité de sa situation est également rapportée par l’hébergement dont il bénéficie dans l’ancienne maison familiale occupée par plusieurs membres de la fratrie H, propriété indivise de MM. Y et G H, au sein de laquelle il ne peut continuer à cohabiter en raison de sa situation personnelle, de son âge et des tensions personnelles entre les occupants de la maison familiale.

Il en résulte que seul l’appartement loué à M. X, au vu de l’ensemble des baux produits, relevait d’un bail dont la date d’échéance – 30 juin 2017 – était compatible avec l’exercice d’une reprise par le propriétaire en ce qu’il était disponible à la date où le besoin de reprise a été exprimé.

Enfin, s’il est vrai que début décembre 2016, un des logements du rez-de-chaussée de l’immeuble s’était libéré, et que M. Z X a écrit à la société Gydem par lettre du 11 décembre 2016 qu’il acceptait de quitter son logement pour occuper celui venant de se libérer, afin de permettre à M. I H d’occuper le sien, la société Gydem a répondu par lettre du 6 janvier 2017 qu’il était déjà reloué.

Ainsi et contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, le congé, acte unilatéral délivré le 29 novembre 2016, ne pouvait tenir compte d’un événement non advenu qui n’interviendrait que plusieurs jours plus tard, en l’occurrence le décès d’un locataire et son remplacement par un autre locataire.

Il ressort ainsi des pièces versées aux débats et des moyens développés par les parties que le congé répondait au caractère réel et sérieux requis par les dispositions précitées de la loi de 1989 et que la réalité de la relocation est établie, de sorte que le congé n’a pas été délivré frauduleusement.

Il s’ensuit que le locataire est déchu de tout titre d’occupation depuis le 1er juillet 2017.

En se maintenant au-delà de la date du 30 juin 2017, M. Z X est devenu occupant sans droit ni titre et doit être expulsé des lieux litigieux, ainsi que tout occupant de son chef, comme il est dit au dispositif. La cour rejette toutefois la demande d’astreinte, dont les effets s’avèrent disproportionnés à l’objectif recherché.

Il y a enfin lieu de condamner M. Z X à verser au bailleur une indemnité d’occupation qui, en raison de son caractère indemnitaire et compensatoire de nature à réparer le préjudice réel que subit le bailleur, sera fixée à 289,53 euros outre les charges à compter du 1er juillet 2017 jusqu’au 26 mars 2019, date de réalisation des travaux par la société Gydem, et fixée à 377,55 euros outre les charges à compter du 27 mars 2019 jusqu’à la complète libération des lieux.

La société Gydem sollicite une majoration de 50 % non prévue au bail qui sera rejetée, comme non

conforme en l’espèce au caractère indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation.

S’agissant de la demande de délai formée à titre subsidiaire par M. X qui fait état de sa situation économique et sociale, il doit être observé que la date d’effet du congé était au 30 juin 2017 et que, de fait, le temps de la procédure a déjà excédé la durée de trois ans sollicitée pour libérer les lieux, alors que le bénéficiaire de la reprise doit également faire face à des difficultés financières, sociales et familiales, de sorte que la cour rejettera toute demande de délai pour quitter les lieux.

Sur la demande de remboursement du loyer au titre d’un trop-perçu

Il résulte de l’article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date des faits (le bail datant du 23 juin 1993), soit antérieurement à la loi du 24 mars 2014 dont les modifications concernées ne sont pas applicables aux baux en cours, que :

c) Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué.

Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l’article 19.

Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions des alinéas du présent c et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission de conciliation.

A défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l’article 10, à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 p. 100 si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

La révision éventuelle résultant du d ci-dessous s’applique à chaque valeur ainsi définie.

d) Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

L’augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation de l’indice national mesurant le coût de la construction publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. e) Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat fixe la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux.

S’il n’est pas contesté que le locataire n’a pas payé son loyer pendant plus de huit ans avant que la SCI Gydem devienne propriétaire, il a en revanche toujours été à jour de ses paiements depuis le début de l’année 2014.

En l’espèce, il est constant que la société Gydem était informée du montant du loyer à régler avant la vente de l’immeuble par M. X, ce montant étant stipulé dans l’acte de vente du 24 juillet 2015, ainsi que dans la promesse de vente, qui était de 289,65 euros (par simple conversion du montant du loyer initial de 1 900 francs). Les parties s’accordent en outre pour énoncer qu’elles étaient convenues, lors d’une entrevue du 31 juillet 2015, d’augmenter le loyer à la somme de 377,55 euros en contrepartie de la réalisation par la société Gydem de la rénovation du logement de l’intimé, dont l’appelante reconnaît la vétusté.

Le contrat de bail stipule un loyer de '1 900 francs par mois + charges et augmentations légales'.

La cour constate que la révision envisagée par la bailleresse ne relève pas de l’article 17 c) puisqu’il ne s’agit pas d’une réévaluation lors du renouvellement du contrat, mais relève de l’article 17 d) puisque le contrat de location prévoit la révision du loyer ('+ charges et augmentations légales').

Cependant, aucune date n’étant convenue entre les parties dans le contrat de location, la révision devait intervenir au terme de chaque année du contrat et ne devait excéder la variation de l’indice national mesurant le coût de la construction publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques. Or, non seulement la bailleresse ne rapporte pas la preuve que cette augmentation du loyer correspond à la limite de la variation de l’indice précité dès lors qu’elle n’est pas en mesure d’expliquer le calcul de la révision pratiquée, mais encore l’augmentation est intervenue en dehors du terme de chaque année du contrat.

Enfin, la révision envisagée ne relève pas non plus de l’article 17 d) puisque ni le contrat de location ni un avenant à ce contrat n’ont fixé la majoration du loyer consécutive à la réalisation des travaux d’amélioration.

Au surplus, les travaux promis n’ont pas été réalisés à la date convenue.

Il s’ensuit que la revalorisation du loyer telle qu’intervenue n’était pas conforme au texte en vigueur et doit donc être annulée.

Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé en ce qu’il a condamné la société Gydem à rembourser, au titre de l’augmentation du loyer, la somme mensuelle de 87,92 euros (377,55 euros – 289,63 euros), soit la somme de 3 692,46 euros (87,92 euros x 42 mois) au titre de la période du mois d’août 2015 au mois de janvier 2019.

Sur les travaux de réhabilitation du logement

Conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il doit aussi délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

En contrepoint, le locataire a une obligation d’entretien. Le décret du 26 août 1987 définit les réparations locatives, en disposant que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Le locataire est ainsi responsable des dégradations et/ou pertes d’éléments d’équipement dans le logement, sauf s’il prouve que ces dernières ont eut lieu par effraction, par la faute d’un tiers, en cas de force majeure ou par la faute du bailleur. En cas de dégradations, le locataire doit veiller à réparer ces dernières. Les réparations locatives concernent aussi bien les parties intérieures qu’extérieures du logement, ainsi qu’à ses éléments d’équipement.

En l’espèce, il résulte du contrat de location que le preneur ne pourra faire :

« 12°- aucune réclamation contre le bailleur pour cause d’humidité ou de dégât des eaux

Qu’il fera :

« 14°- à ses frais toutes les réparations éventuelles et aussi l’entretien et réparations de tous robinets d’eau, de gaz, de siphon d’évier, canalisations, réservoirs de chasse de WC, tous dégorgements etc’ sans que cette énumération soit limitative » ;

Ledit preneur s’engageant à :

« 18°- (') entretenir tous les services et appareils et à les rendre tels à la fin de son engagement, étant rendu responsable de tous les accidents qui pourraient arriver à leur usage

20°- (') en cas de pose d’antenne de télévision, les dégradations et frais seront à la charge du preneur, (lequel) s’engage à entretenir en parfait état de marche tous les appareils (chauffe-eau, chasse d’eau, antenne de télévision, s’il y a et éventuellement leur remplacement, entretien de l’électricité. En cas de chauffage au fuel ou au gaz, les cheminées devront être tubées.

Il ressort des pièces versées aux débats et notamment du procès-verbal de constat d’huissier de justice du 2 mars 2016 décrivant l’état de vétusté et d’insalubrité du logement, que les locaux occupés par M. X depuis 1993 n’ont fait l’objet d’aucun entretien locatif, dans les termes des stipulations ci-dessus rappelées et que parmi les travaux revendiqués par le locataire, nombre sont à sa charge.

La société Gydem n’a pas été défaillante dans l’exécution de ses obligations contractuelles et légales dès lors qu’elle rapporte valablement la preuve qu’elle a effectué les travaux de réhabilitation de tous les appartements et parties communes de l’immeuble qu’elle a acquis le 24 juillet 2015, à l’exception de l’appartement occupé par M. X qui a opposé une résistance.

Toutefois, le tribunal ayant condamné la société Gydem sous le bénéfice de l’exécution provisoire à exécuter lesdits travaux dans le logement de l’intimé pour le rendre conforme aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision entreprise, sous astreinte de 130 euros par jour de retard, la cour constate que les travaux ont été effectués le 26 mars 2019, ce qui n’est pas contesté.

L’intimé soutient en cause d’appel qu’ils se sont avérés insuffisants à remédier aux infiltrations d’eau et d’humidité qui sont réapparus six mois après réalisation lesdits travaux et sollicitent désormais la condamnation de la société Gydem à lui verser la somme mensuelle de 150 euros par mois du mois d’août 2015 jusqu’à la réalisation des travaux par la bailleresse, soit le 26 mars 2019, soit la somme de 6 600 euros, ainsi que la condamnation de la société Gydem à lui verser la somme mensuelle de 100 euros, du mois d’octobre 2019, date de la réapparition de l’humidité, jusqu’à la réalisation complète des travaux de nature à les supprimer, ainsi que des travaux de réfection des revêtements de sols et de murs de la chambre et du séjour dudit logement, outre une indemnité de 100 euros par jour

au titre des frais de relogement pendant la réalisation desdits travaux.

En l’absence de démonstration de la persistance de l’humidité ou d’une quelconque vétusté, M. X sera débouté de l’ensemble de ses demandes formées en cause d’appel au titre des travaux de réhabilitation dans son logement.

Sur la demande de préjudice de jouissance

M. X sollicite en outre une indemnité au titre du préjudice de jouissance. Il soutient à cet égard que tous les logements de l’immeuble ont été rénovés en 2016 sauf le sien, resté dans un état d’insalubrité déplorable. Il ajoute que la bailleresse était informée des risques pour la santé de l’occupant puisque le titre de propriété du 24 juillet 2015 mentionnait pour tous les logements, la présence de revêtements dégradés contenant du plomb.

Le tribunal d’instance a alloué à M. X, au titre du préjudice de jouissance, une indemnité mensuelle de 100 euros, du mois d’août 2015 jusqu’à la date du jugement entrepris, soit la somme totale de 4 200 euros (100 euros x 42 mois).

Devant la cour, considérant que le trouble de jouissance a continué de courir jusqu’à la date de réalisation des travaux, soit le 26 mars 2019, et que les travaux n’ont pas permis de supprimer l’humidité qui est réapparue dans le logement de l’intimé au cours du mois d’octobre 2019, l’intimé prétend qu’il continue de subir un préjudice de jouissance important, les travaux entrepris étant, selon lui, insuffisants et de piètre qualité. Il sollicite à ce titre le versement de la somme mensuelle de 150 euros à compter du mois d’août 2015, date à laquelle la société Gydem est devenue propriétaire, jusqu’au 26 mars 2019, date de réalisation des travaux, soit la somme de 6 600 euros (150 euros x 44 mois). Il demande enfin la condamnation de l’appelante à lui verser une indemnité supplémentaire de 100 euros par mois à compter du mois d’octobre 2019, date de réapparition de l’humidité, jusqu’à la date de réalisation des travaux de nature à la supprimer.

Or, dès lors que la réhabilitation de l’appartement litigieux n’a pu être exécutée du fait de l’obstruction opposée par M. X, il n’est pas fondé à se prévaloir d’un quelconque préjudice de jouissance dont il devra être débouté.

Le jugement sera par conséquent infirmé de ce chef.

Sur la demande au titre du préjudice moral

Faisant état de l’attitude vexatoire et discriminante de la bailleresse à son égard, M. X sollicite la réévaluation de son préjudice moral à la somme de 25 000 euros.

Echouant à rapporter la preuve d’un préjudice de cette nature, distinct du préjudice subi au titre du surloyer indûment versé, M. X devra être débouté de sa demande formée à ce titre et le jugement sera réformé en ce sens.

Sur les demandes accessoires

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l’application faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie succombant pour partie en cause d’appel, il y a lieu de dire que chacune conservera ses propres dépens d’appel, ainsi que la charge de ses propres frais non compris dans les dépens prévus à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné la société civile immobilière Gydem à :

— restituer à M. Z X la somme de 3 692,64 euros au titre des majorations de loyer indues,

— payer les dépens et à payer à M. Z X la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déclare valide le congé aux fins de reprise de l’appartement situé […] à Fontenay-sous-Bois (94120) signifié par la société civile immobilière Gydem à M. Z X le 29 novembre 2016 pour le 30 juin 2017 ;

Déclare M. Z X occupant sans droit ni titre du logement susvisé à compter du 1er juillet 2017 ;

Dit qu’à défaut pour M. Z X d’avoir spontanément libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, la société civile immobilière Gydem est autorisée à procéder à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

Rappelle que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejette la demande d’astreinte devant assortir l’expulsion de M. Z X ;

Condamne M. Z X à payer à la société civile immobilière Gydem une indemnité d’occupation fixée à 289,53 euros outre les charges à compter du 1er juillet 2017 jusqu’au 26 mars 2019 et fixée à 377,55 euros outre les charges à compter du 27 mars 2019 jusqu’à la complète libération des lieux ;

Déboute M. Z X de sa demande de réalisation de travaux de réhabilitation du logement sous astreinte et de sa demande de paiement d’une indemnité de 100 euros par jour au titre des frais de relogement ;

Déboute M. Z X de ses demandes de dommages-intérêts formées au titre de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral ;

Déboute M. Z X de sa demande de délais d’expulsion ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d’appel prévus à l’article 696 du code de procédure civile et de ses propres frais non compris dans les dépens prévus à l’article 700 du même code ;

Rejette toute autre demande des parties.

La Greffière Le Président