RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRÊT DU 06 DÉCEMBRE 2021

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/11372 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCGHU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Juin 2020 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 17/02011

APPELANTS

Monsieur Z X

[…]

[…]

né le […] à ORLEANS

Madame B Y

[…]

[…]

née le […] à BERNAY

Représenté par M^e Anne-Sophie RAMOND, avocat au barreau de PARIS, toque : E0391, substituée par M^e Claire JORIO, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES

[…]

Ayant son siège social […]

[…]

N° SIRET : 484 304 696

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Laurent SIMON, avocat au barreau de PARIS, toque : P0073

Représentée par M^e Céline LEMOUX de l’AARPI LAWINS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0246, substituée par M^e Valentin GERVAIS de l’AARPI LAWINS AVOCATS,

avocat au barreau de PARIS, toque : P0246

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

Ayant son siège social […]

[…]

N° SIRET : 379 502 644

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Annie-Claude PRIOU GADALA de l’ASSOCIATION BOUHENIC & PRIOU GADALA, avocat au barreau de PARIS, toque : R080

S.A.R.L. EGPC FINANCE

Ayant son siège […]

[…]

N° SIRET : 494 562 077

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Jean-marc FLORAND, avocat au barreau de PARIS, toque : P0227

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Octobre 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur D E, Président

Madame Sylvie CASTERMANS, Conseillère

Monsieur Stanislas de CHERGÉ, Conseiller

qui en ont délibéré,

Un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur D E dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : M^me Cyrielle BURBAN

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. D E, Président et par M^me Cyrielle BURBAN, Greffière à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

M. Z X et M^me B Y se sont vus proposer par la société EGPC Finance, société de conseil en gestion de patrimoine et de conseil en investissement financier, un investissement locatif dans le cadre du dispositif de défiscalisation de la loi Girardin.

Une convention de partenariat a été conclue entre la société la société W Finance Partner et la EGPC Finance pour la commercialisation de certains produits immobiliers.

Par acte du 24 avril 2009, M. X et M^me Y ont conclu avec la société SCCV Emilio II un contrat préliminaire de réservation d’un appartement de deux pièces de 49,96 mètres carrés, et un emplacement de parking en sous-sol, dans la résidence Le Clos des Marguerites, située […], à […], moyennant un prix de 210.729 euros.

M. X et M^me Y ont signé un mandat de gérance pour la mise en location de l’appartement avec la société Loger le 24 avril 2009.

Le 24 juin 2009, pour financer cet achat, M. X et M^me Y ont accepté l’offre de la société anonyme Banque Patrimoine & Immobilier d’un prêt d’une durée de 240 mois dont 120 mois sans remboursement de capital, et 120 mois de période dite d’amortissement.

La vente en l’état futur d’achèvement a été réitérée par acte authentique du 30 juillet 2009.

Le 31 décembre 2009, la société W Finance Partner a fait l’objet d’une radiation du registre du commerce et des sociétés et d’une transmission universelle de patrimoine à son associé unique, la société W Finance.

Le 13 janvier 2014, la société W Finance a fait l’objet d’une fusion-absorption par la société Primonial.

Après estimation de la société PRMI (étrangère à la cause) du 18 juillet 2016, M. X et M^me Y ont considéré que leur bien avait été surévalué.

Par exploits des 12, 16 et 17 janvier 2017, M. X et M^me Y ont assigné la société Primonial, venant aux droits de la société W Finance Partner, la Banque Patrimoine et Immobilier et la société EGPC devant le tribunal judiciaire de Paris.

Le 1er mai 2017, la société Banque Patrimoine et Immobilier a fait l’objet d’une fusion-absorption par la société Crédit Immobilier de France Développement.

* * *

Vu le jugement prononcé le 18 juin 2020 par le le tribunal judiciaire de Paris qui a statué comme suit :

— Reçoit l’intervention volontaire de la société Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits de la société Banque Patrimoine & Immobilier ;

— Déclare irrecevable l’action de monsieur Z X et madame B Y dirigée contre la société Patrimonial, venant aux droits de la société W Finance Partner ;

— Dit irrecevable l’action de monsieur Z X et madame B Y dirigée contre la société Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits de la Banque Patrimoine et Immobilier, et la société EGPC Finance à raison de la prescription ;

— Déboute la société Primonial de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre monsieur Z X et madame B Y ;

— Condamne in solidum monsieur Z X et madame B Y à payer à la société Primonial, la société Crédit Immobilier de France Développement et la société EGPC Finance, à chacune, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne in solidum monsieur Z X et madame B Y aux dépens de l’instance ;

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

Vu l’appel déclaré le 30 juillet 2020 par M. Z X et M^me B Y,

Vu les conclusions signifiées le 13 avril 2021 par M. Z X et M^me B Y,

Vu les conclusions signifiées le 9 septembre 2021 par la société Primonial,

Vu les conclusions signifiées le 25 août 2021 par la société Crédit immobilier de France Développement, venant aux droits de la Banque Patrimoine et Immobilier,

Vu les conclusions signifiées le 19 mars 2021 par la société EGPC Finance,

M. Z X et M^me B Y demandent à la cour de statuer comme suit :

Vu l’article 1382 du code civil, les articles L. 533-11 et suivants du code monétaire te financier

— Infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Paris en date du 18 juin 2020,

En statuant à nouveau :

— Recevoir Monsieur X et Madame Y en leurs demandes et les dire bien fondées,

— Débouter les sociétés Crédit Immobilier De France Développement venant aux droits de la société Banque Patrimoine et Immobilier, Primonial venant aux droits de la société W Finance Partner, et EGPC Finance de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

— Dire et juger que les sociétés Crédit Immobilier De France Développement venant aux droits de la société Banque Patrimoine et Immobilier, Primonial venant aux droits de la société W Finance Partner et EGPC Finance ont manqué à leur devoir d’information et de conseil.

En conséquence,

— Condamner solidairement les sociétés Crédit Immobilier De France Développement venant aux droits de la société Banque Patrimoine et Immobilier, Primonial venant aux droits de la société W Finance Partner et EGPC Finance à payer à Monsieur X et Madame Y la somme de 146.684,06 €, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

En tout état de cause,

— Condamner solidairement les sociétés Crédit Immobilier De France Développement venant aux droits de la société Banque Patrimoine et Immobilier, Primonial venant aux droits de la société W Finance Partner et EGPC Finance à payer à Monsieur X et Madame Y la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

— Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La société Primonial demande à la cour de statuer ainsi qu’il suit :

— Confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté la société Primonial de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

A titre liminaire :

— Juger irrecevables les demandes nouvelles formulées pour la première fois en cause d’appel ayant pour objet le versement de dommages et intérêts au titre des frais de remboursement anticipé du prêt souscrit auprès de la Banque Parimoine Immobilier et de la main levée des contrats d’assurance vie nantis ;

A titre principal :

— Juger que la société Primonial n’a pris aucunement part à la commercialisation de l’investissement litigieux,

— Juger que la société EGPC n’est nullement intervenue auprès des demandeurs en exécution d’un mandat que lui aurait confié la société Primonial ;

— Juger que les demandeurs ne peuvent se prévaloir d’aucun mandat apparent ;

En conséquence,

— Mettre hors de cause la société Primonial,

A titre subsidiaire :

— Juger que l’action des demandeurs est irrémédiablement prescrite ;

A titre infiniment subsidiaire :

— Juger que la société EGPC n’a commis aucune faute ;

En conséquence,

— Débouter Monsieur X et Madame Y de toutes leurs demandes ;

A titre plus infiniment subsidiaire encore :

— Juger que le préjudice des demandeurs ne peut consister qu’en une perte de chance de ne pas contracter correspondant à une part limitée de la moins-value qu’accuserait le bien, et dont il conviendrait encore de soustraire les profits qu’ils ont tirés de l’opération ;

En tout état de cause :

— Condamner la société EGPC à relever indemne et garantir la société Primonial de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

A titre reconventionnel :

— Juger que les demandeurs se sont rendus coupable de procédure abusive ;

En conséquence,

— Condamner solidairement Monsieur X et Madame Y à verser à la société Primonial 5.000 euros de dommages et intérêts ;

En tout état de cause :

— Condamner solidairement Monsieur X et Madame Y au paiement d’une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La société Crédit immobilier de France Développement, venant aux droits de la Banque Patrimoine et Immobilier, demande à la cour de statuer comme suit :

Vu les articles 1240, 1353 et 2224 du code civil, l’article L. 110-4 du code de commerce et l’article 700 du code de procédure civile

— Donner acte au Crédit Immobilier De France Développement CIFD de son intervention volontaire aux lieux et place de la Banque Patrimoine & Immobilier suite à la fusion absorption à effet du 1 er Mai 2017 ;

A titre principal :

— Confirmer le jugement en toutes ses dispositions.

— Débouter les appelants de leurs demandes contraires.

A titre subsidiaire :

— Dire et juger qu’il n’est démontré aucune faute à l’encontre du Crédit Immobilier de France venant aux droits de la Banque Patrimoine & Immobilier commise dans l’octroi du crédit consenti à Monsieur X et à Madame Y.

— Dire et juger que Monsieur X et Madame Y ne rapportent pas la preuve d’un préjudice certain et indemnisable et d’un lien de causalité avec de prétendues fautes commises par la Banque Patrimoine & Immobilier.

En conséquence,

— Débouter Monsieur X et Madame Y de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de la Banque Patrimoine & Immobilier.

Vu l’article 700 du code de procédure civile :

— Condamner Monsieur F X et Madame B Y au paiement de la somme de 4.000 euros ;

— Condamner Monsieur Z X et Madame Y aux entiers dépens.

La société EGPC Finance demande à la cour de statuer ainsi qu’il,suit :

Vu les articles 2224 du code civil et L. 533-12 du code monétaire et financier

— Confirmer le jugement rendu le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Paris, le 18 juin 2020.

Par conséquent :

— Déclarer prescrite l’action intentée par les consorts Y X à l’encontre de la société EGPC Finances

— Dire que la société EGPC Finance a satisfait à l’obligation d’information et de conseil qui lui incombait.

En conséquence :

— Débouter les Consorts Y X de l’intégralité de leurs demandes.

A titre subsidiaire :

— Réduire à de plus justes proportions le montant de l’indemnisation demandée par les consorts Y X

En toutes hypothèses :

— Condamner solidairement les consorts Y X à verser à la société EGPC la somme de 1.500 € allouée en première instance, outre celle de 7.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et de les condamner aux entiers dépens.

SUR CE,

a) Sur la demande de mise hors de cause de la société Primonial

La société Primonial ,venant aux droits de la société W Finance Partner, sollicite sa mise hors de cause. Elle conteste avoir confié un mandat à la société EGPC et soutient être étrangère à l’investissement litigieux. Elle ajoute que ce dernier n’entre pas dans la convention de partenariat liant les sociétés EGPC et W Finance Partner et que la société EGPC n’est ni préposé ni mandataire de la société W Finance Partner, le mandat confié l’étant par la société Traktir. Elle conteste également tout mandat apparent ayant permis à M. X et M^me Y de croire que la société W Finance Partner leur présentait l’investissement.

M^me Y et M. X exposent qu’ils ont légitimement pu penser que la société W Finance Partner participait à l’investissement litigieux et qu’un mandat de commercialisation existait effectivement entre la société W Finance Partner et la société EGPC.

Ceci étant exposé, par de justes motifs que la cour adopte les premiers juges ont ordonné la mise hors de cause de la société Primonial (anciennement W Finance partner) . Il doit être relevé que l’adhésion de M. X au contrat Fipavie Premium en janvier 2008 est totalement distincte de la souscription à l’investissement immobilier locatif faisant l’objet du présent litige et que la résidence 'Le Clos des Marguerites’ n’entre pas dans l’accord de commercialisation conclu entre la société W Finance Partner et la société EGPC , les appelants ayant effectivement conclu avec cette dernière société en sa qualité de conseil en gestion de patrimoine. Les appelants échouent à caractériser le fait qu’ils auraient cru contracter avec la société W Finance Partner dans le cadre d’un mandat apparent.

b) Sur la prescription

M. X et M^me Y G, au visa de l’article 2224 du code civil, la prescription de leur action à l’encontre des sociétés Crédit Immobilier de France Développement et EGPC Finance. Ils soutiennent que le point de départ de la prescription commence à compter du jour où ils ont eu connaissance des faits dommageables, soit les manquements à l’obligation d’information et de conseil

dont ils ont été victimes, qu’ils établissent au 14 septembre 2012 au plus tôt ou au 18 juillet 2016 au plus tard. Ils ajoutent que l’action en responsabilité par l’acte d’assignation en date du 16 janvier 2017 a été engagée dans le respect du délai de prescription de 5 ans à compter de la révélation des faits dommageables.

A titre très subsidiaire, la société Primonial fait valoir, au visa de l’article 2224 du code civil, que l’action de M. X et de M^me Y est prescrite. Elle soutient que le délai de prescription a commencé à courir au plus tard à la date de livraison de l’immeuble, soit en 2010, date à laquelle ils auraient dû avoir connaissance de la surévaluation dont ils se prévalent.

Elle ajoute que le grief portant sur le défaut de rendement locatif, allégué par M. X et M^me Y, est prescrit au motif que leur préjudice s’est réalisé le 30 juillet 2009, date de signature de l’acte authentique et que dès le mois d’octobre 2011, ils connaissaient ou auraient dû avoir connaissance du défaut d’équilibre de l’opération qu’ils allèguent ou du défaut d’information et de conseil qui fondent leur action.

La société Crédit immobilier de France Développement fait valoir, au visa de l’article 2224 du code civil, que l’action de M. X et de M^me Y, initiée par l’assignation du 16 janvier 2017, est prescrite. Elle soutient que le point de départ du délai de prescription est la date de signature du contrat, soit le 24 juin 2009 et que la prescription est acquise depuis le 25 juin 2014.

La société EGPC fait valoir, au visa de l’article 2224 du code civil, que l’action de M. X et de M^me Y, initiée par l’assignation du 16 janvier 2017, est prescrite depuis le 10 octobre 2016, le point de départ de la prescription étant le 10 octobre 2011.

Ceci étant exposé il est constant et non contesté que l’action en justice engagée par M^me Y et M. X relève de la prescription de 5 ans prévue à l’ article 2224 du code civil au titre des actions personnelles ou mobilières. Le point de départ de la prescription se situe au jour 'où le titulaire de l’action a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer .'

Les appelants invoquent des manquements au titre du devoir d’information et de conseil par transmission d’informations erronées sur la valeur de l’appartement vendu , la rentabilité de l’opération et les possibilités de défiscalisation.

Il doit être relevé que la valeur du bien immobilier que l’on envisage d’acquérir est un élément accessible et connu au jour de l’acquisition et que les appelants sont mal fondés à soutenir avoir découvert cette surévaluation le 14 septembre 2012, jour d’envoi d’un courrier électronique du directeur des agences PRMI les avisant d’un risque de perte de 30% par rapport au prix d’achat, voire le 18 juillet 2016 , date d’envoi d’un courrier électronique de M. Mechy, estimant leur bien entre 80 000 et 90 000 euros .

Ces éléments sont d’autant moins pertinents qu’il ne portent pas sur l’évaluation du bien au jour de son acquisition en 2009 mais 3 années et même 7 années plus tard .

Concernant les informations erronées en matière de rentabilité, les appelants visent des baisses locatives intervenues en 2011et 2012 et fixent le point de départ de la precription au 14 septembre 2012 , jour où ils ont appris une éventuelle perte de prix de revente pouvant atteindre 30% . Il n’est pas démontré en quoi l’information relative à la valeur du prix de revente aurait permis de découvrir des informations erronées sur la rentabilité du bien d’autant que le directeur des agences PRMI évoque une revente 'entre + 10 et – 30% du prix d’origine’ .

Les appelants indiquent par ailleurs avoir subi des vacances locatives pendant 9 mois sur 81 et admettent que ces événements et les baisses de loyers n’ont pas remis en cause l’opération locative dont ils ont obtenu les avantages fiscaux.

Rien ne justifie de retenir un point de départ différé de la prescription qui doit se situer au 30 juillet 2009, date de signature de l’acte authentique de vente . L’action en justice engagée par les appelants les 12, 16 et 17 janvier 2017 donc au delà de la période de 5 années se trouve prescrite .

Les informations au titre de la rentabilité portent également sur des éléments que les acquéreurs peuvent vérifier au jour de l’achat du bien immobilier. Les événements imprévisibles susceptibles d’affecter la gestion locative et la valeur de l’immobilier ne peuvent pas être garantis.

Le jugement déféré doit ainsi être confirmé en toutes ses dispositions

c) Sur les autres demandes .

Au delà de son caractère infondé ayant conduit à sa mise hors de cause , la société Primonial ne justifie du caractète abusif de la procédure engagée à son encontre par M. X et de M^me Y. La demande de dommages et intérêts présentée à ce titre doit être rejetée.

Une indemnisation complémentaire à cette allouée par les premiers juges doit être accordée aux intimés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE solidairement M. Z X et de M^me B Y à verser, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 2 000 euros à la société Primonial, 2 000 euros à la société Crédit Immobilier de France développement et 2 000 euros à la société EGPC Finance ;

REJETTE toutes autres demandes ;

CONDAMNE solidairement M. Z X et de M^me B Y aux dépens.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

C. BURBAN E. E