RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 15 Avril 2021

(n° 87 , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/20009 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CA4P2

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 19 Septembre 2019 par le juge de l’expropriation de Melun RG n° 18/00158

APPELANT

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE-DE-FRANCE

[…]

[…]

représenté par M^e Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185 substituée par M^e France CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2009

INTIMÉS

Monsieur A X

[…]

[…]

représenté par M^e Yves KAYAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0760

Madame B C épouse X

[…]

[…]

représentée par M^e Yves KAYAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0760

DIRECTEUR DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES Pris en sa qualité de Commissaire du Gouvernement

[…],

[…]

[…]

non comparant suite à un problème de visio-conférence

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Février 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport :

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Hervé LOCU, Président, président

Bertrand GOUARIN, conseiller

Monique CHAULET, conseillère

Greffier : M^me Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

—  RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière présente lors de la mise à disposition.

***

Le 30 mai 2018, M. A X et M^me B C épouse X ont déposé une déclaration d’intention d’aliéner leur bien immobilier constitué des lots n°20, 21, 22, 23, 26, 29 et 30 de 1'ensemb1e immobilier en copropriété à usage d’habitation sis 22,[…] à […], édifié sur la parcelle cadastrée Section […].

La vente du bien susvisé, en valeur partiellement occupée, a été conclue pour un prix de 455.000 euros, incluant une somme de 7.500 € au titre du mobilier, et une somme de 15.000 euros au titre d’une commission d’agence à la charge du vendeur.

Faisant application des dispositions des articles L.213-2 et R.213-8 du Code de 1'urbanisme, l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE a décidé d’exercer le droit de préemption qui lui a été délégué et a offert d’acquérir le bien susvisé pour un prix total de 355.000 euros, dont la commission d’agence de 15.000 euros à la charge du vendeur.

Par une correspondance adressée à 1'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE le 11 septembre 2018, les époux X ont notifié leur refus du prix d’aliénation proposé.

Par courrier adressé le 26 septembre 2018, l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE a saisi le juge de 1'expropriation de Melun afin de voir valider1'offre d’acquisition par préemption du bien.

Par jugement du 19 septembre 2019, après transport sur les lieux le 22 février 2019, celui-ci a :

— Fixé le prix d’acquisition par l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE dans le cadre de l’exercice de son droit de préemption au vu de la déclaration d’intention d’aliéner 30 mai 2018 de l’immeuble constitué des lots n° 20, 21, 22, 23, 26, 29 et 30 de 1'ensemble immobilier en copropriété à usage d’habitation sis […] à […], édifié sur la parcelle cadastrée Section […] appartenant à M. A X et M^me B C épouse X, à la somme de 455 000 euros ;

— Dit que les dépens de la présente instance seront laissés à la charge de l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE en application de l’article L.312-1 du Code de 1'expropriation.

L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPIFIF) a interjeté appel le 25 octobre 2018.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie au 3 septembre 2020.

Pour cette audience, les parties ont établi des écritures :

—  déposées au greffe, par, l’EPFIF appelant, le 24 janvier 2020, notifiées le 10 février 2019 (AR du 12 février 2020), le 20 août 2020, notifiées le 25 août 2020 (AR du 26 et 27 août 2020), aux termes desquelles il demande à la cour :

— Dire et juger l’EPFIF recevable et bien-fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions d’appelant.

— Infirmer le jugement rendu le 19 septembre 2019 par le Juge de l’expropriation près du Tribunal de Grande Instance de Seine-et-Marne.

— Fixer le prix d’aliénation des lots des lots n°20, 21, 22, 23, 26, 29 et 30 de 1'ensemble immobilier en copropriété à usage d’habitation sis 22 et […] à […], édifié sur la parcelle cadastrée Section […] comme suit :

— méthode d’évaluation retenue : méthode globale

— surface Carrez totale : 185,27m²

— prix d’aliénation retenu : 355 000 euros.

— Condamner les consorts X aux dépens d’appel.

—  Adressées au greffe, par les consorts X intimés, et appelants incidents, le 30 avril 2020, notifiées le 20 mai 2020 (AR du 25 et 27 mai 2020), aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 19 septembre 2019.

— Condamner l’EPFIF a payer une somme de 22 750 euros à titre de dommage et intérêts.

— Condamner l’EPFIF a payer une somme de 4500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens d’appel.

—  Adressées au greffe, par le Commissaire du gouvernement, intimé, le 30 avril 2020, notifiées le 20 mai 2020 (AR au 25 février 2020 et le 3 juin 2020), aux termes desquelles il demande à la cour de :

— Déclare recevable l’appel de 1'EPFIF

— Déclare non déchue de son appel l’EPFIF

— Confirme en cela le jugement de première instance, fixer l’indemnité à allouer aux consorts X, au montant de 455 000 euros.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

L’EPFIF fait valoir que';

Concernant la consistance du bien :

— Étant donné le délabrement du bien (peintures défraichies, murs écaillés, traces de moisissures) la considération du premier juge d’un « bon état général » est fortement critiquable commettant ainsi l’erreur de retenir la fourchette haute de la moyenne des termes ;

Concernant le prix au m² du bien :

— La localisation du bien n’est pas optimale, mal desservi (une seule station de bus à 100m), dans un quartier résidentiel avec peu de commerces et de services ;

— Les termes proposés conduisent à une moyenne de 3 609 euros / m² ;

— Selon le site meilleursagents.com, le prix moyen dans le secteur des Ormeaux oscille entre 1 700 euros/m² et 3 300 euros/m² ;

— La déclaration d’intention d’aliéner sur un ensemble de lots immobiliers adopte la valeur dégagée en pratiquant un abattement de 20% en pratique : de la raison d’un abattement pour « vente en bloc » de l’ordre de 10% ( puis notamment de la vétusté du bien) ;

— La partie adverse n’a proposé aucun terme de comparaison se limitant à des estimations sur des sites internet, manquant ainsi de preuve à sa prétention sur la valeur ;

Concernant deux nouveaux termes de comparaison proposés à COURTRY ;

— Il s’agit d’une décision de préemption de 2016 au 13, Rue de la Barre pour un prix de 1 634 euros / m² ;

— Il 'agit d’une décision de préemption de 2018 au 32 et […] pour un prix de 1 593 euros / m² ;

— Le prix doit être de 355 000 euros pour les 185,27m² en l’occurrence ;

Et dans le mémoire du 20 août 2020 :

— L’abattement pour vétusté se justifie d’autant plus à la lumière des clichés pris à l’occasion du transport sur les lieux et des nouveaux termes de comparaison produits, étant observé que les constructions objets des présentes sont plus anciennes que les constructions citées en référence par le Commissaire du Gouvernement dont il n’est pas précisé les qualités et l’état d’entretien ;

Les consorts X répondent que ;

— A titre liminaire, il existe un manquement concernant le versement du dépôt de garantie de 15%,

soit la consignation conformément à l’article L.213-4-1 du Code de l’urbanisme qui n’est toujours pas effectuée ;

— L’appelant n’apporte sur le fond aucun élément nouveau ;

— Il faut souligner que le commissaire du gouvernement a fixé un prix supérieur au prix de cession prévu ;

— La surface utile totale est de 221 m² (car prise en compte du lot 20 et surface du local technique), il est alors question de 20% de surfaces supplémentaires, avec une surface Carrez totale de 206,27m² ;

— Il existe un grand nombre de commerces et de services à moins de 1km du bien . De plus, des transports se trouvent à proximité (arrêt de bus à 30m, gare ferroviaire à 15 minutes). Le parking comprend environ 50 places au bénéfice des copropriétaires ;

— Selon la source meilleursagents.com, la moyenne au m² des appartements à Courtry est de 3 259 euros au 1^er octobre 2018 ;

— Il est nécessaire d’observer qu’il s’agit de lots distincts pouvant être vendus séparément et que de ce fait il faut retenir la somme des évaluations de chaque appartement ;

— Il est possible de trouver neuf termes de comparaison avec une moyenne de 3 157euros au m² [Pièce 15] ;

— Deux locaux commerciaux rue d’Ormeaux ont été vendus pour un total de 180 000 euros, et ce en 2009 ;

— L’appel ne vise qu’à retarder la cession causant un préjudice aux intimés qui devra être sanctionné de 22 750 euros de dommages et intérêts ;

Le Commissaire du gouvernement soutient que';

— La date de référence à retenir est fixée au 27 juin 2017 ;

— Les termes de comparaison de l’appelant ne sont pas adéquats ;

— Les termes de comparaison adéquats sont ;

— Pour les appartements de type T2 : une moyenne de 3 275,10 €/m2 ;

— Pour les appartements de type T3 : une moyenne de 2 933,02 €/m2 ;

— Dans le cas d’une « vente en bloc '' d’un ensemble immobilier à un seul acquéreur un abattement généralement de 20 % est appliqué soit :

566 940 x 0,8 = 453 552 € ;

— Au cas particulier, le bien étant notoirement à la vente, il n’y a pas lieu de calculer d’indemnité de remploi ;

— La valeur vénale est de 455 000 euros.

Par arrêt contradictoire du 5 novembre 2020, la cour a :

— Déclaré recevables les conclusions des parties ;

— Vu les conclusions des consorts X du 30 avril 2020 faisant état de l’absence de consignation et de notification du récépissé de consignation conformément à l’article L313-4-1 du code de l’urbanisme;

— Invité chaque partie à conclure sur ce moyen juridique et l’EPFIF à justifier de la consignation conformément à l’article L213-4-1 du code de l’urbanisme;

— Sursis à statuer sur les moyens et prétentions des parties;

— Réservé les dépens;

— Renvoyé l’examen de l’affaire pour plaidoirie à l’audience du 4 février 2021 à 9H:

Suite à cette audience, des écritures ont été :

—  déposées au greffe par l’EPFIF, appelant, le 28 janvier 2021, notifiées le 29 janvier 2021(AR du 01 février 2021, pas d’AR du commissaire du gouvernement) aux termes desquelles il demande à la cour de :

— déclarer irrecevable la demande de déchéance du droit de préemption formée par les consorts X, pour la première fois en cause d’appel et en dehors du délai imparti par l’article R311'26 du code de l’expropriation, au fondement de l’article L213-4-1 du code de l’urbanisme ;

'dire et juger que la cour ne peut pas soulever d’office le moyen tiré de la violation des dispositions de l’article L213-4-1 du code de l’urbanisme ;

'en conséquence, dire et juger que la procédure de préemption est régulière ;

'déclarer irrecevable la demande des consorts X formé au fondement de l’alinéa 3 de l’article L213-8 du code de l’urbanisme, en tout état de cause mal fondée ;

'infirmer le jugement rendu,

'statuant à nouveau :

'fixer le prix d’aliénation des lots numéro 20, 21, 22, 23, 26, 29 et 30 de l’ensemble immobilier en copropriété à usage d’habitation sis 22 et 24 des Ormeaux à Courtry (77'181), édifié sur la parcelle AB numéro 497, propriété des consorts X comme suit :

'méthode d’évaluation retenue : méthode globale

'surface Carrez totale : 185,27 m²

'prix d’aliénation retenue : 355'000 euros

'rejeté les demandes des consorts X,

'condamner les consorts X aux dépens d’appel.

- adressées au greffe par les consorts X, intimé et appelants incidents, le 6 janvier 2021, notifiées le 11 janvier 2021 (AR du 12 janvier 2021) aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

— y ajoutant, condamner l’EPFIF à leur payer une somme de 22 750 euros à titre de dommages et intérêts ;

— En cas d’application de l’article L213-4-1 du Code de l’urbanisme, dire et juger que l’EPFIF n’a pas justifié de la consignation ni de sa notification ;

En conséquence ;

— Dire et juger que l’EPFIF a renoncé à son droit de préemption et à l’acquisition des biens leur appartenant ;

— Dire et juger qu’il sera faut application de l’alinéa 3 de l’article L217-8 du Code de l’urbanisme ;

— le commissaire du gouvernement n’a pas adressé de nouvelles conclusions.

MOTIFS DE L’ARRÊT

L’EPFIF expose dans ses conclusions du 28 janvier 2021 ;

Concernant l’irrecevabilité de la contestation relative à la consignation des 15% :

Pour la première fois en cause d’appel, uniquement dans le cadre de leur mémoire notifié le 8 janvier 2021, soit après l’arrêt avant dire droit du 5 novembre 2020, les consorts X ont conclu à la renonciation du droit de préemption.

Cette demande est irrecevable pour les raisons suivantes :

— par arrêt rendu le 27 novembre 2007, la chambre des expropriations de la cour d’appel de Versailles a jugé que l’exception de renonciation au droit de préemption ne peut être soulevée pour la première fois en cause d’appel que si le propriétaire préempté a été empêché au regard du calendrier de la procédure, de la soulever avant l’audience (pièce numéro 5), ce qui a été réaffirmé par la cour d’appel de Grenoble par un arrêt du 19 septembre 2008 (pièce numéro 6) ; en l’espèce, contrairement aux espèces ainsi jugées, les consorts X n’ont nullement été empêchés de soumettre au tribunal l’absence de consignation des 15 % ; en effet, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance le 26 septembre 2018, le transport sur les lieux a été effectué le 22 février 2019, soit 5 mois après la saisine, et l’audience est tenue le 16 mai 2019, soit près de 8 mois après la saisine (par une erreur matérielle, dans le jugement, il est indiqué que l’audience est tenue le 16 mai 2018) ; les consorts X n’ont donc nullement été empêchés de faire état des dispositions de l’article L213'4'1 du code de l’urbanisme devant le premier juge, de sorte que leur prétention en cause d’appel est tardive et doit être déclarée irrecevable ;

— elle doit l’être sur le fondement de l’article R311'26 du code de l’expropriation, puisque ainsi que le rappelle la cour dans son arrêt du 5 novembre 2020,l’EPFIF a déposé son mémoire d’appel le 24 janvier 2010, et il a été notifié aux consorts X le 12 février 2020 (c’est par erreur matérielle que la cour indique 2019) et les consorts X ont notifié leur mémoire le 30 avril 2020 ; dans celui-ci, ils ne forment aucune demande tendant à ce que soit prononcée ou constatée la déchéance du droit de préemption, tant les motifs de ce mémoire que son dispositif ne comportent aucune disposition ni aucune demande en ce sens ; s’ils évoquent l’article L213'4'1 du code de l’urbanisme, c’est à seule fin de solliciter la condamnation de l’EPFIF à leur payer une somme de 22'750 euros à titre de dommages-intérêts pour le prétendu préjudice qui leur aurait été causé, mais aucune demande de déchéance du droit de préemption de l’EPFIF n’est présentée ; ainsi, le délai de 3 mois pour ce faire prévu à l’article R311'26 du code de l’expropriation étant largement expiré, les consorts X ne

pouvaient former cette nouvelle prétention selon mémoire notifiée le 8 janvier 2021 ;

— quand à la cour, elle est tenue par les écritures des parties conformément à ce que prévoit l’article 4 du code de procédure civile, elle ne pouvait relever d’office ce moyen qui n’ était soulevé par aucune des parties au litige ; il ne résulte d’aucune disposition, ni du code de l’urbanisme, ni du code de l’ expropriation, que la juridiction de l’expropriation, tant en première instance qu’en appel, puisse soulever d’office le moyen tiré de l’article L213'4'1 du code de l’urbanisme ; en réouvrant les débats et en invitant les parties à se prononcer sur l’application de ce texte sur ses conséquences quant à la déchéance du droit de préemption, la cour outrepasse ses prérogatives.

S’agissant de la demande de dommages-intérêts des consorts X, l’EPFIF indique que ceux-ci ne font état d’aucun préjudice ne faisant que soumettre à l’appréciation souveraine de la cour une évaluation immobilière réalisée par le premier juge dont ils contestent le bien-fondé et qu’au surplus la connaissance d’une telle prétention qui consiste à tenter d’engager la responsabilité administrative de l’EPFIF, ne relèverait pas de la compétence du juge de l’expropriation, mais de celle du tribunal administratif, comme l’a jugé la cour d’appel de Versailles (pièce numéro 5) et que l’article L213-4 du code de l’urbanisme dispose expressément qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation, ce prix étant exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de remploi et que cette demande formée au-delà du délai de 3 mois doit être déclarée irrecevable.

Les consorts X rétorquent que force est de constater qu’à ce jour l’EPFIF n’a pas justifié de la consignation prévue, ni de sa notification conformément à l’article L213'4'1 du code de l’urbanisme et qu’il convient d’en tirer toutes les conséquences de droit.

Le commissaire du gouvernement n’a pas déposé de nouvelles conclusions.

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions et pièces

Suite à l’arrêt contradictoire de la cour du 5 novembre 2020 invitant les parties à conclure sur le moyen tenant à l’absence de consignation et de notification du récépissé de consignation conformément à l’article L313-4-1 du code de l’urbanisme, les conclusions des consorts X du 6 janvier 2021 et de l’EPFIF du 28 janvier 2021 qui répondent uniquement sur ce moyen sont recevables ; les pièces nouvelles de l’EPFIF N°5 (arrêt de la cour d’appel de Versailles du 27 novembre 2007, 06/7021) et N°6 (arrêt de la cour d’appel de Grenoble, 19 septembre 2008, N°07/03083) consistant uniquement en de la jurisprudence sur l’article L213-4-1 du code de l’urbanisme sont recevables .

- Sur l’application de l’article L213-4-1 du code de l’urbanisme

L’article L213'4'du code de l’urbanisme modifié par ordonnance numéro 2010'420 du 27 avril 2010 dispose que lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation a été saisie dans les cas prévus aux articles L211'5, L211'6, L212'3 et L213'4, le titulaire du droit de préemption doit consigner une somme égale à 15 % de l’évaluation faite par le directeur départemental des finances publiques ; la consignation s’opère au seul vu de l’acte par lequel la juridiction a été saisie et de l’évaluation du directeur départemental des finances publiques ; à défaut de notification d’une copie du récépissé de consignation à la juridiction et au propriétaire dans le délai de 3 mois à compter de la saisine de cette juridiction, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’acquisition ou à l’exercice du droit de préemption.

Cet article et l’article L213-4-2,ont été insérés dans le code de l’urbanisme par la loi N°91-662 du 13 juillet 1991, organisant une obligation de consignation par le titulaire du droit de préemption,

lorsqu’il saisit la juridiction compétente en matière d’expropriation pour fixer, à défaut d’accord amiable, le prix de la préemption. Cette obligation a été imposée aux collectivités publiques par le législateur afin que celles-ci attestent de leur capacité financière à préempter et afin d’éviter un usage abusif du droit de préemption.

Seul le juge judiciaire en application de l’article susvisé tel qu’interprété par le Conseil d’Etat (7 janvier 2013, M. Z N°35878) est compétent pour statuer sur les obligations de paiement et de consignation et il ne sort pas de sa compétence dès lors que ce faisant il statue sur les conditions générales de sa saisine et non sur la légalité de la décision de préemption.

En l’espèce, dans leur mémoire d’appel du 30 avril 2020 les consorts X ont indiqué qu’il convenait d’observer préalablement qu’à ce jour il n’a pas été consigné, ni notifié aux intimés le récépissé de consignation conformément à l’article L 213-4-1 du code de l’urbanisme, que cette absence de consignation leur cause un préjudice, ils ont sollicité au regard de la proposition peu sérieuse de l’EPFIF qui ne vise qu’à retarder la cession, des dommages-intérêts d’un montant de 22'750 euros, et dans le dispositif de leurs conclusions ils ont sollicité la confirmation du jugement et y ajoutant la condamnation de l’EPFIF à leur payer une somme de 22'750 euros à titre de dommages et intérêts, la cour ne devant statuer en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examinant les moyens au soutien de ses prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Ce n’est en effet que dans leurs conclusions du 6 janvier 2021 qu’ils sollicitent dans le dispositif de leurs conclusions à titre principal la confirmation du jugement, en y ajoutant la condamnation de l’EPFIF à lui payer une somme de 22'750 euros à titre de dommages-intérêts, outre une somme de 4500 euros à titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel, et en cas d’application de l’article L 213-4-1 du code de l’urbanisme, juger que l’EPFIF n’a pas justifié de la consignation ni de sa notification et qu’en conséquence juger que l’EPFIF a renoncé à son droit de préemption et à l’acquisition de leur bien et qu’il sera fait application de l’alinéa 3 de l’article L213'8 du code de l’urbanisme ; cette demande subsidiaire formulée hors délai est donc irrecevable.

En application de l’article R 211-6, les dispositions du livre 1^er du code de procédure civile s’appliquent devant les juridictions de l’expropriation sous réserve des dispositions particulières prévues par le présent code ; le code de l’expropriation ne prévoit pas de texte particulier, en cas de non respect par l’expropriant des dispositions de l’article L213-4-1 du code de l’urbanisme.

Les dispositions du code de procédure civile en son chapitre 3 sur les fins de non recevoir font partie de livre premier : dispositions communes à toutes les juridictions.

En application de l’article 122 du code de procédure civile constitue en effet une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable dans sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir tel le défaut de qualité ou d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ; les fins de non recevoir peuvent être proposées en tout état de cause et doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief ; en l’espèce, l’absence de consignation est établie, puisque après l’arrêt de la cour du 5 novembre 2020 invitant l’EPFIF à le faire, celle-ci n’ pas justifié de la consignation conformément à l’article L213'4'1 du code de l’urbanisme, dans ses conclusions du 28 janvier 2021; l’absence de consignation est réputée par la loi constituer une renonciation à l’exercice du droit de préemption, cette déchéance du droit d’agir établie par les textes constitue une fin de non-recevoir qui peut être soulevée pour la première fois en appel .

Les consorts X n’ont en effet comme l’indique l’EPFIF soulevé cette fin recevoir qu’à titre subsidiaire et hors délai ;

Cependant, en application de l’article 125 du code de procédure civile les fins non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours, de l’absence

d’ouverture d’une voie de recours, et le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En application de l’article 126 du code de procédure civile dans le cas ou la situation donnant lieu à fin de non recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment ou le juge statue, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, puisque l’EPFIF ne justifie pas avoir rempli les conditions exigées par l’article L213-4-1 alinéa 3 du code de l’urbanisme.

Cette fin de non recevoir doit être relevée d’office, lorsque la collectivité publique est réputée avoir renoncé à l’acquisition ou à l’exercice du droit de préemption par la suite d’un délai impératif ou d’une formalité prescrite à peine d’une telle sanction, comme en l’espèce les dispositions l’article L213-4-1 du code de l’urbanisme, qui est une formalité substantielle à peine de déchéance ; le juge judiciaire est en effet compétent pour contrôler la régularité des actes administratifs individuels de préemption, notamment au regard des délais dans lesquels ils doivent être exercés, et des personnes auxquelles les notifications doivent être faites et la sanction du défaut de consignation et du défaut de notification du récépissé est que le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’acquisition ou à l’exercice de ce droit ; selon l’article L213-4-1 susvisé tel qu’interprété par la cour de cassation (civ 3^e, 9 mai 2012 N°11- 12551 commune de Quetigny), cette présomption, même résultant du simple défaut de notification du récépissé de consignation dans le délai prévu du bien préempté, est irréfragable ; la non justification par l’EPFIF de la consignation obligatoire et de la notification de la copie du récépissé de consignation aux époux X entraîne l’impossibilité de poursuivre l’exercice de la préemption et l’EPFIF est donc déchu de son droit de préemption.

En l’espèce, le principe du contradictoire a été respecté, puisque que la cour qui relève d’office cette fin de non recevoir en application de l’article 125 du code de procédure civile a préalablement provoqué les explications des parties, et par arrêt contradictoire du 5 novembre 2020 elle a :

— vu les conclusions des consorts X du 30 avril 2020 faisant état de l’absence de consignation et de notification du récépissé de consignation conformément à l’article L213-4-1 du code de l’urbanisme,

— invité chaque partie à conclure sur ce moyen juridique et l’EPFIF à justifier de la consignation conformément à l’article L213-4-1 du code de l’urbanisme et qu’en outre les consorts X ont conclu le 6 janvier 2021 et l’EPFIF le 28 janvier 2021.

En conséquence, en application de l’article L 213-4-1 du code de l’urbanisme, il convient d’office, de dire qu’à défaut de notification d’une copie du récépissé de consignation à la juridiction et au propriétaire, soit en l’espèce les consorts X, dans le délai de trois mois à compter de la saisine de cette juridiction, le titulaire du droit de préemption, soit en l’espèce, l’EPFIF est réputé avoir renoncé à l’acquisition ou à l’exercice du droit de préemption.

- Sur la demande de dommages et intérêts

Dans leurs conclusions du 30 avril 2020, les consorts X ont formé dans le dispositif de leurs conclusions une demande de la condamnation de l’EPFIF à une somme de 22'750 euros à titre de dommages-intérêts ; ils font état de l’absence de consignation qui leur cause un préjudice et du fait que la proposition de l’EPFIF est peu sérieuse et ne vise qu’à retarder la cession causant par le manque de sérieux aussi un préjudice qui sera sanctionné par 22'750 euros de dommages-intérêts.

Dans leurs conclusions du 6 janvier 2021, dans le dispositif, ils forment la même demande en indiquant qu’à ce jour l’EPFIF n’a pas justifié de la consignation prévue, ni de sa notification conformément à l’article L213'4'1 du code de l’urbanisme et qu’il convient d’en tirer toutes les conséquences de droit ; que cet oubli de la part de l’EPFIF, professionnel averti, leur cause un préjudice certain puisqu’ils se trouvent bloqués dans la réalisation de la vente de leur bien depuis

septembre 2018 soit depuis plus de 27 mois, auquel se rajoutera le délai qui leur sera nécessaire pour trouver un nouvel acheteur si la cour décide conformément à l’article visé de dire que l’EPFIF a renoncé à son droit de préemption et à l’acquisition ; la confirmation de l’absence de consignation et de notification ouvrent droit à l’ allocation de dommages-intérêts pour le préjudice subi et la condamnation de l’EPFIF à la somme de 22'750 euros.

La demande de dommages et intérêts des consorts X a été formulée dans leurs conclusions du 30 avril 2020, à la fois dans le dispositif et avec un moyen de droit indiquant après reproduction complète de l’article L213-4-1 du code de l’urbanisme, que l’absence de consignation leur cause préjudice ; les dispositions de l’article L313-4 du code de l’urbanisme invoquées par l’EPFIF n’empêchant pas de formuler cette demande, le texte concernant uniquement le prix d’acquisition et les indemnités accessoires, la demande de dommages et intérêt ne pouvant s’analyser comme une demande d’indemnité accessoire et l’alinéa 3 indiquant que le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation.

L’article R311-31 du code de l’expropriation dispose que lorsqu’un texte réglementaire prévoit la fixation d’un prix ou d’une indemnité comme en matière d’expropriation, ce prix ou cette indemnité est, sauf disposition contraire, fixé, payé ou consigné selon les règles du présent code.

L’article L213-4-1 du code de l’urbanisme étant bien un texte réglementaire, les litiges touchant à la consignation de l’indemnité d’expropriation sur le fondement de l’article R323-8 du code de l’expropriation ne relèvent pas de la compétence des juridictions administratives, puisque les préjudices qui peuvent résulter des actes par lesquels l’expropriant procède ou s’abstient de procéder à la consignation de l’indemnité allouée par le juge de l’ expropriation ne sont pas détachables de la fixation judiciaire de la procédure d’expropriation.

En l’espèce, en s’abstenant de procéder à la consignation conformément à l’article L213-4-1 du code de l’urbanisme modifié par ordonnance N°2010-420 du 27 avril 2010 article 121, qui a pour but la protection de l’exproprié, l’EPFIF a commis une faute et causé un prejudice aux époux X, les privant de pouvoir de solliciter l’application de l’article L213-4-2 du code de l’urbanisme, cet article disposant que la libération des fonds en application de l’article L213-4-1 ne peut être effectuée que lorsque le titulaire du droit de préemption a renoncé à l’acquisition ou à l’exercice du droit de préemption ou après le transfert de propriété, l’EPFIF n’ayant en l’espèce ni consigné ni adressé aux consorts X une copie du récépissé de consignation et ayant néanmoins continué la procédure de préemption. Il y a donc bien pour les consorts X un préjudice direct avec la procédure de préemption.

Il convient en conséquence de condamner l’EPFIF à leur verser la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de condamner l’EPFIF à verser la somme de 3000 euros aux époux X sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance.

L’EPFIF perdant le procès sera condamné aux dépens d’appel

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en

dernier ressort,

Vu l’arrêt contradictoire de la présente cour du 5 novembre 2020 N°19/20009 ;

Vu l’article L 213-4-1 du code de l’urbanisme ;

Vu les articles 122, 125 et 125 du code de procédure civile ;

Déclare recevables les conclusions des consorts X du 6 janvier 2021 et les conclusions de l’EPFIF du 28 janvier 2021 ainsi que ses pièces N°5 et N°6 ;

Soulève d’office la fin de non recevoir au titre du non respect des dispositions l’article L213-4-1 du code de l’urbanisme, après avoir respecté le principe du contradictoire ;

Dit qu’à défaut par l’EPFIF de notification d’une copie du récépissé de consignation à la juridiction de l’expropriation de Melun et au propriétaire les consorts X dans le délai de trois mois à compter de la saisine de cette juridiction, l’EPFIF en sa qualité de titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’acquisition ou à l’acquisition du droit de préemption, au vu de la déclaration d’aliéner du 30 mai 2018 de l’immeuble constitué des lots N°20, 21, 22,23, 26, 29 et 30 de l’ensemble immobilier en copropriété à usage d’habitation sis […] à […], édifié sur la parcelle cadastrée section […], appartenant à M. A X et M^me B C épouse X ;

Condamne l’EPFIF à verser la somme de 5000 euros aux époux X ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) à verser aux époux X la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code d procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT