Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 06 MAI 2021

(n° 185 , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/18846 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CC3GJ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 16 Février 2018 -Président du tribunal de grande instance de PARIS – RG n° 17/57960

APPELANTE

[…]

HOTEL DE VILLE

[…]

Représentée et assistée par M^e Fabienne DELECROIX de l’ASSOCIATION DELECROIX GUBLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R229

INTIMEES

S.A.R.L. CENTRE PARIS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e Jean-Paul YILDIZ de la SELEURL YZ AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0794

S.A.R.L. FLANDINVEST prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e Jean-Paul YILDIZ de la SELEURL YZ AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0794

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 Mars 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Hélène GUILLOU, Présidente de chambre et M. Thomas RONDEAU, Conseiller conformément aux

articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hélène GUILLOU, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hélène GUILLOU, Présidente de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Exposé du litige

La société Flandinvest a pour activité l’acquisition de biens immobiliers. La société Centre Paris gère les locations des biens acquis. Les deux sociétés ont le même gérant, M. X.

Depuis 2010, la société Flandinvest est propriétaire d’un local situé au 12 passage Basroi / 159 avenue Ledru-Rollin dans le […], et correspondant au lot n° 104.

En décembre 2016, un contrôleur assermenté de la Ville de Paris a relevé que la société Flandinvest était en infraction au regard de la législation applicable. Il a estimé en effet que ce local à usage d’habitation était loué en meublé depuis le mois d’octobre 2013, pour de courtes durées à des fins touristiques.

Le 9 février 2017, un constat d’infraction a été dressé.

Par acte du 29 juin 2017, la Ville de Paris a fait assigner en la forme des référés les sociétés Flandinvest et Centre Paris devant le président du tribunal de grande instance de Paris, aux fins notamment de :

— voir condamner les sociétés Flandinvest et Centre Paris à lui payer chacune une amende de 50.000 euros ;

— voir ordonner le retour à l’habitation du lot n104, transformé sans autorisation, sous peine d’une astreinte de 160 euros par jour de retard ;

Par ordonnance en la forme des référés rendue le 16 février 2018, la juridiction saisie a :

— rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la société Flandinvest et la société Centre Paris ;

— débouté la société Flandinvest et la société Centre Paris de leur fin de non recevoir ;

— débouté la Ville de Paris de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné la Ville de Paris aux dépens ;

— condamné la Ville de Paris à payer à la société Flandinvest et à la société Centre Paris la somme de 500 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le premier juge a fondé cette décision notamment sur les motifs suivants :

— qu’avant la loi du 18 novembre 2016, l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation incriminait la location de locaux meublés destinés à l’habitation, de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, qui aurait été faite sans autorisation préalable du maire de la commune et sans compensation sous la forme de transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage ; qu’une telle location prévoyait le prononcé d’une amende civile ; qu’en outre, seul le procureur de la République pouvait entamer la procédure visant à sanctionner le loueur en saisissant le président du tribunal de grande instance statuant en référé ;

— que la loi du 18 novembre 2016 n’a opéré que des modifications procédurales qui sont donc d’application immédiate, peu important que les faits litigieux aient été commis avant son entrée en vigueur ; que dorénavant le président du tribunal de grande instance statuant en la forme des référés, et sur requête du Maire de la commune, est compétent pour prononcer l’amende civile ;

— qu’en l’espèce, la procédure était régulière ; qu’en effet, la procédure ayant été introduite après l’entrée en vigueur de la loi du 18 novembre 2016, seule la Ville de Paris avait qualité à agir et le président du tribunal de grande instance devait effectivement être saisi en la forme des référés ;

— qu’en application de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 1315 du code civil, la Ville de Paris devait rapporter par tous moyens la preuve que le local était à usage d’habitation ; que le fait qu’il ait été affecté à cet usage au 1^er janvier 1970, époque du recensement foncier, était un moyen de preuve mais n’était pas le seul admissible ;

— qu’en l’espèce, ni le relevé de propriété, ni le document 'journal du dossier’ ne permettaient de prouver que le lot n°104 litigieux était affecté à usage d’habitation ; qu’à l’inverse, la société Flandinvest a rapporté des éléments démontrant qu’encore en 2006 et depuis 1912, l’immeuble était un complexe hôtelier.

Par déclaration en date du 23 février 2018, la Ville de Paris a interjeté appel de cette ordonnance, en ce qu’elle l’a condamnée à payer la somme de 500 euros aux sociétés Flandinvest et Centre Paris au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et en ce qu’elle l’a déboutée de ses demandes de constatation de l’infraction commise par les sociétés Flandinvest et Centre Paris, condamnation des sociétés Flandinvest et Centre Paris à lui payer respectivement et chacune une amende d’un montant de 50.000 euros, condamnation des sociétés Flandinvest et Centre Paris à lui payer respectivement et chacune une indemnité de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par un arrêt du 21 février 2019, la cour d’appel a ordonné un sursis à statuer jusqu’à la décision de la CJUE saisie de questions préjudicielles transmises par un arrêt de la Cour de cassation du 15 novembre 2018.

Par un arrêt du 22 septembre 2020, la CJUE a, en résumé, considéré qu’une règlementation nationale qui soumet à autorisation préalable la location, de manière répétée, d’un local meublé, destiné à l’habitation pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile est conforme au droit de l’Union Européenne et que la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée constitue une raison impérieuse d’intérêt général justifiant une telle réglementation.

En outre, la CJUE a renvoyé à la Cour de cassation certains points de droit devant encore être tranchés au niveau national.

Au terme de ses conclusions communiquées par voie électronique le 6 janvier 2021, la Ville de Paris a demandé à la cour d’appel de procéder à la réinscription de l’affaire au rôle.

Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l’arrêt de la CJUE. Elle a notamment jugé que la règlementation locale de la Ville de Paris sur le changement d’usage est conforme à la règlementation européenne.

Au terme de ses conclusions remises le 26 février 2021, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la Ville de Paris demande à la cour, sur le fondement des articles 378 et suivants du code de procédure civile, de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, et des articles L. 631-7, L. 632-1 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, de :

— juger la Ville de Paris, recevable et bien fondée en son appel ;

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a débouté la Ville de Paris de ses demandes de constatation de l’infraction commise par la société Flandinvest et la société Centre Paris, au titre du lot 104 de l’immeuble […] à Paris 11^e, de condamnation de la société Flandinvest et la société Centre Paris à lui payer chacune une amende de 50.000 euros et une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de voir ordonner le retour à l’habitation sous astreinte ;

statuant à nouveau,

— constater l’infraction commise par la société Flandinvest et la société Centre Paris ;

en conséquence,

— condamner société Flandinvest à payer à la Ville de Paris une amende civile de 50.000 euros ;

— condamner la société Centre Paris à payer à la Ville de Paris une amende civile de 50.000 euros ;

— ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, sis 12 passage Basfroi /159 avenue Ledru-Rollin à Paris 11^e, 3^e étage, lot 104, sous astreinte de 160 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— condamner la société Flandinvest et la société Centre Paris à payer à la Ville de Paris la somme de 1.500 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Ville de Paris fait valoir en substance les éléments suivants :

Sur les faits

— que l’annonce sur le site internet Booking.com comporte de nombreuses photos, et 256 commentaires de touristes pour les locaux loués en courte durée ;

— que le dispositif législatif applicable à la situation en cause afin de caractériser l’infraction commise par la propriétaire des appartements est le suivant : l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 définit la résidence principale comme 'le logement occupé au moins huit mois par an’ ; l’article L. 631-7 du

code de la construction et de l’habitation prévoit notamment, dans son dernier alinéa, que 'le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.' ; l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation indique notamment que 'toute personne qui loue un logement meublé, que la location s’accompagne ou non des prestations secondaires, bénéficie d’un contrat établi par écrit d’une durée d’un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale [']', ou d’une durée de neuf mois pour un étudiant ;

— que le relevé de propriété atteste que la société Flandinvest est propriétaire du lot n104 ;

— que ce lot est proposé à la location saisonnière sur cinq sites internet différents ;

— que la société Centre Paris, professionnelle de l’immobilier, gère les locations ;

— que lors de leur visite de contrôle, les agents municipaux ont formellement reconnu l’immeuble visible sur les sites internet ; qu’en sonnant, une touriste leur a répondu qu’elle avait loué l’appartement sur internet, pour un court séjour ;

—  que le bien est à usage d’habitation ; qu’en effet, la Ville de Paris rapporte la preuve d’une demande de permis de construire déposée en 2002 pour obtenir un changement de destination du bâtiment à usage d’hôtel meublé en six habitations ; qu’en 2006, la Mairie de Paris a délivré un certificat de conformité des travaux réalisés ; qu’en conséquence, le fait que la fiche de révision foncière de 1970 n’ait pas été communiquée n’a pas d’importance ; qu’en outre, en 2010, la société Flandinvest a acquis le lot litigieux n°104 comme étant un studio ; que le relevé de propriété indique dans la colonne 'nature du local’ qu’il s’agit d’un appartement ;

—  que le bien a fait l’objet de locations répétées ; qu’en effet, sur le seul site internet dit 'gites.fr', les annonces relatives aux différents appartements comptabilisent près de 300 commentaires ; que la société Flandinvest n’a pas sa résidence principale dans le lot litigieux, ni n’a consenti de bail dans le respect des dispositions de l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation ;

—  que le constat d’infraction effectué par les agents assermentés habilités a force probante ; qu’en outre, en contestant la méthode utilisée par la Ville de Paris pour effectuer des simulations de réservations, les sociétés Flandinvest et Centre Paris reconnaissent elles-mêmes que l’appartement est disponible à la location saisonnière ;

— que l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit que toute personne qui ne se conforme pas aux dispositions de l’article L. 631-7 du même code est condamnée à une amende civile d’un montant maximum de 50.000 euros ; que le président du tribunal de grande instance ordonne, en statuant en la forme des référés, le retour à l’usage d’habitation, sous astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile ;

— que cet article est issu de la loi du 18 novembre 2016, entrée en vigueur le 20 novembre 2016 ; que cette loi étant une loi de procédure, elle est d’application immédiate ; qu’elle s’applique donc pour les faits en cours lors de son entrée en vigueur, et pour les faits postérieurs ; que le fait de louer un bien d’habitation pour une courte durée est un délit continu et qu’il ne faut pas apprécier la constitution de l’infraction à chaque location effectuée ; que le fait délictuel, même né avant l’entrée en vigueur de la loi, est toujours en cours après son entrée en vigueur ; qu’il s’agit d’appliquer l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa version issue de la loi du 18 novembre 2016 ;

— que la sanction prévue par ce texte vise à sanctionner 'toute personne’ qui commet l’infraction ; que l’amende est applicable à chacune des sociétés qui en est l’auteure ;

— que l’amende doit être dissuasive ; que pour cela, elle doit être fixée en proportion des profits

effectués ; qu’en l’espèce, l’infraction perdure depuis le 17 octobre 2013 ; que le gain mensuel estimé de la location du lot n104 par rapport à une location classique peut être estimé à 1.511 euros ; que le montant de la compensation nécessaire pour obtenir le changement d’usage serait de 17.500 euros ; que la société Flandinvest propose des appartements à la location saisonnière ; qu’en conséquence, la Ville de Paris est fondée à demander la condamnation des sociétés Flandinvest et Centre Paris au paiement respectif d’une amende de 50.000 euros ;

— que les sociétés Flandinvest et Centre Paris ne démontrent aucunement que le local mis en vente serait à nouveau affecté à usage d’habitation.

— que la société Centre Paris, même si elle n’est pas propriétaire du bien, ne peut pas prétendre avoir ignoré son usage ou n’avoir pas eu la compétence ou la capacité d’en changer l’usage ; qu’en effet, M. X est le gérant tant de la société Centre Paris, que de la société Flandinvest, propriétaire ; qu’en outre, la société Centre Paris est un professionnel de la location en meublés et elle gérait directement les locations.

La société Flandinvest et la société Centre Paris, par conclusions remises le 7 mars 2021, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demandent à la cour, sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, de l’article 1353 du code civil, et de l’article 9 du code de procédure civile, de :

à titre principal,

— dire et juger l’infraction de changement d’usage non constituée en l’absence de démonstration par la Ville de l’usage d’habitation des lieux ;

— dire et juger l’infraction de changement d’usage non constituée en l’absence de démonstration par la Ville de la répétition des locations de courtes durées à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile ;

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du Tribunal de grande instance de Paris en la forme des référés rendue le 16 février 2018 sous le RG n°17/57960 ;

— débouter la Ville de Paris de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

à titre subsidiaire,

— dire et juger hors de cause la société Centre Paris ;

— débouter la Ville de Paris de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société Centre Paris ;

à titre très subsidiaire,

— dire et juger que les intimés n’encourent qu’une amende unique d’un montant maximum de 25.000 euros ;

— ramener l’amende unique au paiement desquelles elles seront condamnées in solidum à de plus justes proportions ;

en tout état de cause,

— débouter la Ville de Paris de sa demande de retour à l’habitation sous astreinte ;

à titre reconventionnel,

— condamner la Ville de Paris à payer à chacune des intimées la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Ville de Paris aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Jean-Paul Yildiz (YS Avocats (AARPI)) Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Flandinvest et la société Centre Paris exposent en résumé ce qui suit :

— qu’en application d’une décision du Conseil constitutionnel, les principes protecteurs du droit pénal, à savoir l’interprétation restrictive des textes et la garantie des droits de la défense, doivent s’appliquer aux actions engagées sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— qu’en application des articles 1353 du code civil, de l’article 9 du code de procédure civile, et de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, la charge de la preuve de l’infraction de changement d’usage pèse sur la Ville de Paris ;

—  que la Ville de Paris n’établit pas l’usage du bien considéré de manière incontestable ;

— que la Ville de Paris doit démontrer l’usage d’habitation du local ; qu’il ressort de l’article L. 631-7 lu a contrario et de l’interprétation de la doctrine, qu’un local ne peut être réputé à usage d’habitation s’il n’est pas établi qu’il était affecté à cet usage au 1^er janvier 1970 ;

— que par principe, pour démontrer l’usage d’habitation du local, l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation renvoie à tous moyens de preuve ; que toutefois, les fiches de révisions foncières, autrement dit les déclarations établies par les propriétaires à l’administration fiscale établies au 1^er janvier 1970, sont déterminantes ; qu’en effet, l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation mentionne la date du 1^er janvier 1970 comme étant une date de référence pour apprécier le nombre de logements à usage d’habitation dans une zone tendue ; qu’en conséquence le 1^er janvier 1970 est une date unique et impérative à retenir pour apprécier la situation de fait du local, peu important tout usage de fait postérieur différent ;

— que par tempérament, il faut comprendre de l’alinéa 3 de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation que seul un permis de construire ou une déclaration de travaux peut changer la situation d’usage de fait existante au 1^er janvier 1970 ; que ce tempérament vise donc un changement d’usage en droit ;

— que dans son arrêt du 18 février 2021 n°19-11.462, la Cour de cassation a d’ailleurs dit que les fiches de révision foncière ne valaient que pour l’année de leur souscription ; qu’il faut comprendre de cet arrêt qu’une déclaration postérieure à 1970 ne vaut pas pour l’année 1970 et que la démonstration qu’un local était affecté à usage d’habitation postérieurement à 1970 est inopérante ;

— qu’en l’espèce, la Ville de Paris n’a pas communiqué la fiche de révision foncière de 1970 ; qu’en revanche, la société Flandinvest, qui n’a pas accès à cette fiche, rapporte la preuve que l’immeuble où est situé le lot litigieux était un établissement hôtelier, de 1912 à 2006 ; qu’en conséquence, le lot était à usage autre que d’habitation en 1970 ;

— qu’en outre, la Ville de Paris allègue que des travaux ont eu lieu en 2002 ayant changé la destination de l’immeuble passant d’une destination d’hôtel à une destination d’habitation ; que toutefois, il ne faut pas confondre la notion de 'destination’ et 'd’usage’ ; que les travaux avaient été réalisés dans une perspective d’exploitation de meublés de tourisme ; qu’avant la loi Alur de 2014, un

meublé touristique était exclu de la destination 'd’hébergement hôtelier’ ; qu’en outre, la législation considérait la location meublée saisonnière comme faisant partie de la 'destination habitation’ sans que cela n’emporte reconnaissance d’un 'usage d’habitation’ du bien ; qu’en conséquence, les travaux de 2002 ont simplement transformé la destination des locaux en meublés de tourisme, mais pas en locaux à usage d’habitation bourgeoise ;

— qu’enfin, le relevé de propriété indique une affectation professionnelle des lieux ; qu’en conséquence, il n’existe pas de certitude absolue quant à l’usage du lot litigieux ;

—  que la Ville de Paris ne démontre pas la location du local de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage, qui n’y élit pas domicile afin de caractériser le changement d’usage ;

— qu’en effet, la location de courte durée d’un local à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile est une sous-catégorie des locations saisonnières ; qu’en évoquant à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation les critères cumulatifs de 'courte durée', 'répétition', 'clientèle de passage’ et 'défaut d’élection de domicile', le législateur n’a voulu viser que les locations fréquentes, de très courte durée à des touristes, de nature parahôtelière ; qu’il faut comprendre d’une décision du Conseil constitutionnel de 2014 qu’il suffit qu’un des quatre critères ne soit pas rempli pour qu’il ne soit pas nécessaire d’obtenir une autorisation préalable de changement d’usage ;

— qu’en l’espèce, la Ville de Paris ne prouve pas que le local ait fait l’objet de locations saisonnières effectives ; qu’elle se contente d’une enquête de ses agents ayant simplement constaté des volets ouverts pour en déduire une occupation ; que le rapport établi par ses agents n’est pas contradictoire, est pour partie illisible, contient des captures d’écrans de sites internet qui ne respectent aucune exigence imposée par la jurisprudence pour avoir force probante et qui ne permettent même pas d’identifier le lot litigieux avec certitude ; qu’aucun voisin ou syndic ne témoigne de l’existence de locations saisonnières ; qu’enfin, la Ville a procédé à une unique simulation de réservation qu’elle n’a même pas mené à terme ; que les différents commentaires sur les sites internet ne sont aucunement probants ;

— que seul le propriétaire d’un local peut décider de sa mise en location et procéder au changement d’usage ;

— que la jurisprudence estime qu’une tierce personne intervenue dans la mise en location commerciale d’un local sans autorisation de changement d’usage n’encourt pas l’amende civile, notamment car elle n’avait pas nécessairement connaissance de l’usage d’habitation du bien, ou qu’elle n’avait pas la capacité ou la compétence de changer l’usage du bien ;

— qu’il ressort de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation que l’amende est encourue par le propriétaire du local seulement ;

— que dans un arrêt du 12 juillet 2018, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que le propriétaire ne peut pas se décharger de sa responsabilité sur son locataire ou son agent immobilier dès lors qu’il l’avait autorisé à sous-louer le bien pour de courtes durées à une clientèle de passage ; qu’il faut comprendre de cette décision que le locataire n’est coupable de l’infraction que s’il a sous-loué le bien pour un usage autre que de l’habitation, sans l’autorisation de son propriétaire, et sans que ce dernier ne soit informé ;

— qu’en l’espèce, la société Centre Paris n’a fait que promouvoir et proposer le bien à la location et n’en est pas la propriétaire ; qu’elle n’avait pas la capacité ou la qualité pour en vérifier ou en modifier l’usage ;

— qu’il n’est pas non plus possible de rechercher la responsabilité de la société Centre Paris sur le

fondement de la responsabilité civile délictuelle ; qu’en effet pour se faire, seul le juge du fond serait compétent ; qu’en outre, la société Centre Paris n’a causé aucun préjudice, ni à la Ville de Paris, ni à la société Flandinvest ;

— que la loi du 18 novembre 2016 a porté l’amende prévue à l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation d’un montant de 25.000 euros à 50.000 euros ; qu’or, aucune infraction n’a été prouvée par la Ville de Paris après le 20 novembre 2016, date d’entrée en vigueur de la loi ; que seule l’amende de 25.000 euros pourrait être encourue ;

— que l’amende ne peut être qu’unique et encourue que in solidum et non pas double et encourue individuellement par chaque société ; qu’en effet, les deux sociétés n’auraient concouru à la réalisation que d’une seule infraction ; qu’en plus, les deux sociétés sont gérées par le même associé et les condamner chacune à une amende reviendrait à sanctionner deux fois le même comportement ;

— que l’amende encourue doit être proportionnée à ses finalités punitives et dissuasives ; que la demande de condamnation de 50.000 euros est disproportionnée par rapport :

— à la complexité de la législation et de la détermination de l’usage du bien,

— à la petite surface du bien,

— à l’absence de tout profit indu ; que d’une part, l’infraction n’a pas duré plus d’un an et demi étant donné que l’alinéa de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation indiquant que 'le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage’ n’a été intégré dans l’article que le 24 mars 2014 ; qu’avant cette date, il était possible de faire des locations saisonnières de meublés de tourisme ayant usage d’habitation sans risquer de sanction ; qu’en application des principes généraux de droit pénal, il n’est pas possible de poursuivre l’infraction relativement à des faits antérieurs à l’entrée en vigueur de la loi Alur ; que d’autre part, le calcul du bénéfice prétendu par l’appelante obtenu par l’intimé est erroné ; que les 'loyers’ mentionnés sur les sites internet sont grevés de nombreux frais ; qu’il faudrait calculer le profit tiré de l’infraction en faisant la différence entre le loyer net de charge perçu dans une location saisonnière par rapport au loyer net de charge que le bailleur aurait perçu en louant son bien à titre de résidence principale sur une longue durée ; que la Ville de Paris a fait de nombreux raccourcis dans son raisonnement pour calculer le prétendu profit réalisé par les sociétés ;

— à la situation financière des deux sociétés qui est gravement obérée ; qu’en outre, en plus de la difficile obtention d’une autorisation de changement d’usage, cette autorisation n’aurait pas coûté 17.500 euros mais au moins 70.000 euros ;

— aux comportements de la Ville de Paris au regard des objectifs de la loi ; qu’en effet, la Ville de Paris ne dialogue aucunement avec les propriétaires et semble simplement chercher à obtenir des subsides plutôt que de restituer les biens à l’habitation ;

— que la société Flandinvest a entrepris la vente du lot n104 et a cessé son exploitation dès qu’elle a eu connaissance des reproches faits par la Ville de Paris ; que la demande de retour du local à l’habitation sous astreinte ne se justifie pas.

SUR CE LA COUR

L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, tel qu’issu de la loi du n°2016-1547 du 18 novembre 2016, dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros (anciennement 25.000

euros avant la loi du 18 novembre 2016) par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal de grande instance compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires.

Il résulte en outre de l’article L. 631-7, dans sa version résultant de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, que la présente section est applicable aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1^er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1^er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1^er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article.

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1^er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1^er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment les cas de location d’un meublé constituant la résidence principale du loueur (titre 1^er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore de location d’un meublé dans le cadre d’un bail mobilité (titre 1^er ter de la loi du 6 juillet 1989).

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de Paris a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation qui n’apparaît pas voir été respectée dans le cadre de la présente procédure.

En l’espèce, il sera d’abord relevé que la cour n’est pas saisie des chefs de l’ordonnance ayant rejeté l’exception d’incompétence et rejeté la fin de non-recevoir.

Sur ce, en premier lieu, concernant l’existence du local à usage d’habitation, il y a lieu de relever :

— que la Ville de Paris ne soutient pas que l’usage d’habitation est établi à la date du 1^er janvier 1970 – l’appelante n’a d’ailleurs pas communiqué de fiche de révision foncière de 1970 ;

— que, dès lors, les observations des sociétés intimées sur ce point sont sans effet sur la solution du présent litige, notamment l’affirmation selon laquelle seul importerait l’usage de fait au 1^er janvier 1970 ;

— que la Ville de Paris se prévaut ici, en réalité, de l’existence de travaux postérieurs, versant aux débats des pièces relatives à un permis de construire sollicité en 2011 ; que l’article L. 631-7 précise bien que les locaux faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1^er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, de sorte que l’usage d’habitation peut être établi par une procédure de permis de construire, même diligentée après le 1^er janvier 1970, les sociétés intimées faisant valoir en vain qu’il y aurait lieu de distinguer destination et usage alors que le texte applicable est clair sur les effets du changement de destination sur l’usage réputé des lieux ;

— qu’il résulte à cet égard du journal du dossier produit qu’un dossier de permis de construire a été déposé par Cegipro, ancien propriétaire, le 7 novembre 2001, ayant pour objet, selon la pétition finale, la réalisation de 'travaux en vue du changement de destination d’un bâtiment de 5 étages plus 2 combles à usage d’hôtel meublé en habitation (6 logements créés) avec conservation partielle d’un commerce à rez-de-chaussée et modification des façades’ ; que le carnet de plans déposé par Cegipro pour le permis de construire précise bien qu’il s’agit de transformer 'un hôtel en logements’ ; que tant le procès-verbal de recollement du 22 février 2006 que le certificat de conformité du 6 mars 2006 également versés aux débats font état de travaux réalisés en vue de changement de destination du bâtiment, à usage d’hôtel meublé en habitation, avec création de six logements ;

— que, dès lors, il est parfaitement établi que l’autorisation accordée par la mairie, dans le cadre du permis de construire, a eu pour conséquence un changement de destination des lieux, d’hôtel à logements d’habitation, de sorte que l’usage d’habitation du lot en cause est caractérisé, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ;

— que, contrairement à ce que font valoir les deux sociétés intimées, il est inopérant qu’à la date de l’opération de construction en cause (2001-2006), l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation n’assimilait pas encore le changement de destination à un changement d’usage ;

— qu’en effet, il demeure constant que, lors de son achat du bien immobilier en 2010, la SARL

Flandinvest a, à l’évidence, acquis un bien réputé à usage d’habitation, ce qui ressortait indubitablement des dispositions de l’article L. 631-7 déjà applicables au moment de l’achat, avec assimilation du changement de destination au changement d’usage, dispositions issues de la loi du 4 août 2008, peu important la circonstance alléguée par les intimées que le précédent propriétaire ait exercé une activité de location meublée saisonnière ;

— que de ces éléments se déduit donc à l’évidence que la société Flandinvest a acquis un lot le 1^er juin 2010, alors réputé en usage d’habitation, peu important aussi, au stade de la détermination de l’usage d’habitation, la question du changement illicite d’usage à examiner par la suite ; que les développements sur la location meublée saisonnière supposée licite en 2002 (notions de meublé touristique avant la loi Alur ou encore définition à l’époque de la location meublée saisonnière) sont ainsi sans effet sur la qualification à retenir pour le lot en cause, à savoir un bien réputé à usage d’habitation, acquis tel quel par la société propriétaire intimée, nonobstant aussi les mentions du fichier informatique du relevé de propriété de la ville (annexe 3 du constat d’infraction mentionnant parfois la lettre 'P’ comme professionnelle) qui ne sauraient faire échec à l’application des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

En deuxième lieu, s’agissant précisément du changement illicite sans autorisation de l’usage, il faut constater :

— que le constat d’infraction établi par M^me Y-Z A le 9 février 2017, contrôleur assermenté du service municipal du logement de la mairie de Paris, précise que deux agents de la ville ont tenté de visiter l’immeuble le 15 décembre 2016, qu’ils n’ont pu entrer dans l’immeuble, que, les six appartements disposant d’un interphone, ils ont sonné, que seule une touriste a répondu à l’interphone du 2^e étage et a confirmé louer l’appartement via le site internet 'centre paris’ pour un court séjour allant jusqu’au 18 décembre 2016 ;

— que le contrôleur expose aussi que l’immeuble est constitué de six étages et d’un local par étage ;

— que la Ville de Paris relève que le logement a été proposé à la location saisonnière sur cinq sites internet, à savoir centerparis.com, booking.com, vacancesvuesduciel.fr, agoda.com et gites.fr, les constatations des agents permettant d’établir qu’il s’agit d’annonces concernant bien le logement litigieux, les agents s’étant rendus sur place et établissant le lien entre les biens proposés dans l’immeuble et la teneur des annonces relatives aux 'appartements Basfroi’ en annexe du constat d’infraction ;

— que les sites internet proposent les six appartements à la location de courte durée, le calendrier de réservation versé en annexe du constat montrant des locations de courte durée et les agents ayant débuté une procédure de réservation sur le site centreparis.com, peu important qu’ils n’aient pas poursuivi la procédure de réservation à son terme, la Ville de Paris indiquant à très juste titre que cet élément établit l’existence d’une procédure de réservation de courte durée pour l’appartement en cause ;

— que les annonces relatives aux appartements de la société Flandinvest comportent d’ailleurs, ainsi que le relève l’appelante, sur le seul site gites.fr, 293 commentaires, montrant la fréquence des locations de courte durée ;

— que c’est en vain que les intimées dénient toute portée probatoire aux pièces produites par la Ville de Paris, alors que, comme l’observe valablement cette dernière, les agents assermentés de la commune bénéficient, en application des dispositions combinées des articles L. 621-4, L. 651-6 et L. 651-7 du code de la construction et de l’habitation, de la faculté de visiter les locaux à usage d’habitation et de constater les conditions dans lesquelles sont effectivement occupés les locaux ; qu’il n’est nullement requis que leurs constatations sur internet fassent l’objet d’un procès-verbal de constat d’huissier, les éléments de preuve étant librement soumis à l’appréciation des juridictions en

application de l’article 9 du code civil ; que les annexes du constat d’infraction, lisibles contrairement à ce qui est indiqué par les sociétés, correspondent aux dires du contrôleur, les intimées ne venant, en réalité, faire état d’aucun élément permettant de contester utilement tant les constats réalisés sur place que les recherches effectuées sur internet, aucun élément ne venant notamment contester l’authenticité et l’intégrité des copies d’écran produites par la commune appelante ;

— qu’il y a lieu dès lors, pour la cour, de constater que la société Flandinvest, qui n’occupe pas l’appartement dont elle est propriétaire, ce qu’elle ne conteste pas, et ne fait pas non plus état de ce qu’elle aurait consenti un bail meublé au sens de l’article L. 632-1, a changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, passant d’un usagé réputé de logement d’habitation à un usage de local meublé destiné à l’habitation, de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, ce qui résulte à l’évidence de la proposition de location du lot sur de nombreux sites internet, pour de courtes durées, avec une grande fréquence d’avis laissés et aussi du témoignage recueilli d’une touriste présente dans l’immeuble.

En troisième lieu, concernant la société Centre Paris, il est établi, au regard des pièces versées aux débats, que c’est la société Flandinvest qui est le propriétaire du lot litigieux.

C’est sans difficulté que la cour constatera que la société Flandinvest est ainsi susceptible d’encourir l’amende civile prévue, toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article pouvant être condamnée, ce qui à l’évidence inclut le propriétaire du lot, responsable de l’usage qui en est fait s’agissant d’une prérogative liée au droit de propriété.

En revanche, concernant la société Centre Paris, elle n’est pas propriétaire du lot mais a pour activité, selon les termes mêmes employées par l’appelante, la mise à disposition des biens meublés en location, dont le lot en cause.

Cette société ne peut, dès lors, se voir reprocher d’avoir changé de manière illicite l’usage du bien sans autorisation préalable, alors même qu’elle n’est pas propriétaire du bien et ne dispose donc d’aucune compétence ou capacité lui permettant d’affecter l’appartement à tel ou tel usage, peu important que Centre Paris gère par la suite la location du bien propriété de Flandinvest.

Il est aussi indifférent, sur le plan juridique, que le gérant de la société Flandinvest soit le même que celui de la société Centre Paris, alors qu’il s’agit de deux personnes morales distinctes et que seule Flandinvest est à même de décider le changement de destination du bien, et donc de voir sa responsabilité engagée au regard des dispositions applications du code de la construction et de l’habitation.

Aussi, la cour ne prononcera une amende civile qu’à l’encontre de la société Flandinvest, la décision du premier juge étant confirmée en ce qu’il a rejeté les demandes dirigées contre la société Centre Paris.

En quatrième et dernier lieu, quant au montant de l’amende, le texte issu de la loi du 18 novembre 2016, applicable à compter du 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25.000 à 50.000 euros.

La société Flandinvest a mis en location le lot litigieux dès le 17 octobre 2013 (annexe 6 du constat d’infraction).

Reste que, comme le font valoir les intimées, c’est la loi Alur du 24 mars 2014 qui a explicitement précisé que la location saisonnière de courte durée constituait un changement d’usage, par modification de l’article L. 631-7 ('le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un

changement d’usage au sens du présent article'), de sorte que la cour ne peut que constater que l’infraction a débuté à l’entrée en vigueur de cette loi, soit le 27 mars 2014.

Comme le relève la Ville de Paris, l’infraction apparaît avoir perduré au moins jusqu’en juin 2017 (pages 31 et 32 du constat, calendriers de réservation).

La période d’infraction s’établit ainsi du 27 mars 2014 jusqu’au mois de juin 2017 inclus, soit une période de temps non négligeable.

Il s’en déduit aussi que, contrairement à ce qui est indiqué par les intimées, le montant de l’amende encourue est de 50.000 euros, puisque l’infraction s’est poursuivie après le 20 novembre 2016, date d’entrée en vigueur de la loi 2016-1547 du 18 novembre 2016.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme Paris où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites et de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve.

Le montant de l’amende civile doit aussi être établi en fonction des profits réalisés par la société Flandinvest.

Il sera précisé que la complexité de la législation alléguée par Flandinvest n’est pas une cause de limitation de l’amende, Flandinvest ne pouvant pas plus faire valoir que la mairie de Paris aurait renoncé à toute poursuite, les courriers produits de la ville des 8 février 2017 et 6 mars 2017 étant en toute hypothèse relatifs à d’autres biens, de sorte que la bonne foi alléguée n’est pas établie.

La Ville de Paris fait à juste titre valoir que les calendriers attestent de réservations jusqu’en juin 2017 (pages 31 et 32 du constat d’infraction) et que le logement en cause est loué à un tarif de 80 euros par nuit (tarif proposé sur centerparis.com), ce qui représente un montant mensuel de revenus de 2.400 euros. En prenant en compte un taux d’occupation de 75 % conformément à l’étude Apur sur les locations meublées de courte durée à Paris, il apparaît que le changement illicite d’usage du bien a généré un profit substantiel par rapport aux revenus issus d’une mise en location en bail d’habitation pour un bien de 35 mètres carrés, même s’il s’agit d’un logement qui n’est pas de grande taille.

Force est de relever que si Flandinvest indique qu’il s’agirait d’un tarif 'haute saison’ et que l’appelante ne prend pas en compte les charges, Flandinvest ne verse aucune pièce de nature à établir les profits réels dégagés par son activité.

En particulier, l’attestation de l’expert comptable en date du 16 février 2021, pièce la plus récente concernant la société Flandinvest, fait état d’une baisse de chiffres d’affaires de 28 % entre 2018 et 2019 mais ne vient pas préciser les pertes subies, sauf pour l’année 2020, soit l’année de la crise sanitaire.

La cour entend toutefois prendre en compte les conséquences de la crise du Covid-19 sur l’activité de courte location saisonnière, ce même document faisant état d’une perte nette comptable pour l’année 2020 de '300 K€' et de trois salariés bénéficiant du chômage partiel depuis le mois de mars 2020, les coûts du montant de la compensation nécessaire pour obtenir une autorisation de changement d’usage du local d’habitation et pouvoir exercer une activité d’hébergement hôtelier – 17.500 euros pour la commune de Paris, les intimées produisant cependant une plaquette d’agent immobilier (société Soveico) faisant état d’un coût de 1.800 euros par mètres carrés.

Il est aussi produit par les intimées une attestation notariale du 5 mars 2018, établissant la vente du lot 104 au profit d’un acquéreur, de sorte que l’infraction apparaît avoir cessé ce jour, la société

Flandinvest justifiant n’être plus propriétaire du bien.

Aussi, au regard de l’ensemble de ces éléments, par infirmation de la décision entreprise, la cour condamnera Flandinvest à verser à la Ville de Paris une amende civile de 20.000 euros.

La société Flandinvest, justifiant de la vente du bien, ne sera pas condamnée sous astreinte à procéder au retour à l’habitation, de même que le premier juge a valablement rejeté les demandes dirigées contre la société Centre Paris : l’ordonnance entreprise sera confirmée sur ces deux points.

La SARL Flandinvest devra verser à la Ville de Paris la somme indiquée au dispositif pour les frais non répétibles exposés par l’appelante, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL Flandinvest sera enfin condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a débouté la Ville de Paris de sa demande de condamnation de la SARL Centre Paris à une amende civile et en ce qu’elle a débouté la Ville de Paris de sa demande visant à ordonner sous astreinte le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne la SARL Flandinvest à payer à la Ville de Paris une amende de 20.000 euros ;

Condamne la SARL Flandinvest à payer à la Ville de Paris la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL Flandinvest aux dépens de première instance et d’appel ;

La Greffière, La Présidente,