Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 08 SEPTEMBRE 2021

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/15472 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCR42

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 09 Octobre 2020 -Juge des contentieux de la protection de Paris – RG n° 12-19-0033

APPELANT

M. A Z

[…]

[…]

Représenté par M^e Béatrice DE PUYBAUDET, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

M^me C D épouse X

[…]

[…]

Représentée par M^e E F, avocat au barreau de PARIS, toque : E0468

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 Juin 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Edmée BONGRAND, Conseillère conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre

Carole CHEGARAY, Conseillère

Edmée BONGRAND, Conseillère

Greffier, lors des débats : Olivier POIX

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre et par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

*******

Par contrat du 21 avril 2019, M^me C X a donné à bail à M. A Z un appartement situé […].

Des loyers étant demeurés impayés, le 21 juin 2019,M^me X a fait signifier à M. Z un commandement de payer visant la clause résolutoire. Celui-là est resté infructueux.

Par acte du 3 septembre 2019, M^me X a fait assigner en référé M. Z devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, procéder à l’expulsion de M. Z et obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Par ordonnance de référé contradictoire du 9 octobre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré la présente procédure recevable;

— rejeté les contestations sérieuses soulevées par M. A Z ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 avril 2019 entre M^me C X et M. A Z concernant l’appartement à usage d’habitation situé au […] sont réunies à la date du 21 août 2019 ;

— ordonné en conséquence à M. A Z de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour M. A Z d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M^me C X pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamné M. A Z à verser à M^me C X , à titre provisionnel la somme de 34.600 euros( décompte arrêté au 1^er septembre 2020, incluant l’appel de loyer de septembre 2020 à hauteur de 2000 euros ) avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2019 sur la somme de 4600 euros , à compter du 3 septembre 2019 sur la somme de 6000 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

— condamné M. A Z à payer à M^me C X à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1^er octobre 2020 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux et la restitution des clés ;

— fixé cette indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

— condamné M. A Z à verser à M^me C X une somme de 300 euros au titre de

l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. A Z aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et sa notification en préfecture ;

— rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre de provision.

Par déclaration du 29 octobre 2020, M. A Z a interjeté appel de l’ensemble des chefs expressément énoncés de cette ordonnance.

Par conclusions du 4 janvier 2021, M. Z demande à la cour de :

Vu l’article 808 du Code de Procédure Civile,

Vu l’article 24-III du 24 mars 2014,

Vu l’article 24-V de la loi du 29 juillet 1998,

Vu la loi du 7 juillet 1989 régissant les baux d’habitation,

Vu les pièces versées aux débats,

— déclarer recevable et bien fondé M. A Z en son appel, ainsi qu’en toutes ses demandes,

— infirmer la décision déférée.

Statuant à nouveau,

— dire et juger irrecevables les demandes de M^me C X,

— constater que les demandes de M^me C X se heurtent à une contestation réelle et sérieuse, rendant incompétente la juridiction des référés,

— déclarer la juridiction de céans incompétente au profit de la juridiction du fond,

sur le fond

— requalifier le contrat de location meublée en bail d’habitation,

— dire et juger nul le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré le 21 juin 2019,

— constater la mauvaise foi de M^me C X,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

à titre subsidiaire

— accorder à M A Z les délais de paiement les plus larges, soit 3 années pour s’acquitter des sommes mises à sa charge,

en tout état de cause

— condamner M^me C X à payer à M. A Z, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. Z soutient que les demandes de M^me X sont irrecevables, faute de notification préalable de l’assignation au préfet conformément aux dispositions de l’article 24 -III de la loi du 29 juillet 1998 et de diagnostice social et financier.

Il fait valoir que le contrat de location meublée conclu doit être requalifié en contrat de bail d’habitation en l’absence de la désignation des éléments meublants le bien à l’exception de ceux de la cuisine. Il affirme que le premier juge devait faire droit à sa contestation portant sur la qualification du bail et requalifier le bail, requalification entraînant la nullité du commandement de payer lequel a été délivré au visa des dispositions du contrat de location meublée.

Il soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire mentionnant les dispositions du bail meublé est nul puisqu’il s’agit en réalité d’un contrat de bail à usage d’habitation.

Il affirme par ailleurs que la délivrance du commandement visant la clause résolutoire le 21 juin 2019 révèle la mauvaise foi de la bailleresse car à cette date, il était tout à fait impossible pour le Fonds d’aide aux impayés de se réunir compte tenu des congés d’été, que cette mauvaise foi ressort également de ce que la bailleresse n’a pas appelé mois après mois le montant des loyers auxquels elle pouvait prétendre.

Il sollicite à titre subsidiairement les délais les plus larges pour s’acquitter de la dette locative au motif de la faiblesse de ses ressources.

Par conclusions du 10 mai 2021, M^me X demande à la cour au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, du commamdement de payer du 21 juin 2019, de l’article 559 du code de procédure civile et de l’article 700 du même code de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 9 octobre 2020 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris ;

— déclarer M. A Z mal fondé en son appel et de le débouter de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner M. A Z à payer à M^me C X la somme de 50.600 euros au titre des sommes dues (mois de mai 2021 inclus) ;

— condamner M. A Z à payer à M^me C X sur le fondement de l’article 559 du code de procédure civile la somme de 5.000 euros pour procédure abusive ;

— condamner M. A Z à payer à M^me C X sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— condamner M. A Z en tous les dépens dont le montant pourra être recouvré par M^e E F dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

M^me X expose que ses demandes sont recevables dès lors que l’assignation a été notifiée au préfet le 4 septembre 2019 ainsi qu’il résulte de l’accusé de réception versé aux débats et qu’elle a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par lettre recommandée antérieurement à la délivrance de l’assignation et déclare qu’ayant satisfait à l’ensemble des démarches qui lui étaient imposées, l’absence de réception par le greffe du diagnostic social et financier de la commission compétente ne peut pas constituer un cas d’irrecevabilité de ses demandes.

Elle soutient que la nature du bail est indifférente en ce qui concerne la mise en oeuvre de la procédure d’acquisition de la clause résolutoire et qu’en conséquence la qualification du bail conclu

avec M. Z ne peut constituer une contestation sérieuse.

Elle fait par ailleurs valoir que la clause résolutoire prévue au bail trouve son application dès lors que M. Z n’a procédé à aucun règlement de loyer, que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’a pas été délivré de mauvaise foi comme l’affirme M. Z puisqu’il n’existe aucune obligation pour le bailleur d’adresser au locataire un avis d’échéance pour obtenir paiement du loyer.

Pour s’opposer à la demande de délais formulée par M. Z, M^me X fait observer que celui-ci ne justifie d’aucun élément permettant d’établir qu’il serait en mesure de s’acquitter de sa dette locative, qu’il est coutumier des impayés locatifs et des procédures d’expulsion ainsi que le révèlent 6 procédures distinctes pour ce motif à l’encontre de M. Z.

M^me X considère que l’appel interjeté par M. Z est abusif dès lors qu’aucun élément nouveau n’est fourni en cause d’appel.

MOTIFS

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que:

I -'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient à peine de nullité:

1° la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette,

2° le montant mensuel du loyer et des charges,

3° le décompte de la dette,

4° l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion,

5° la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière,

6° la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil (…).

II- Les bailleurs personnes morales (…) ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III- A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées (…). Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi (…).

V- Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…).

VII- Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet'.

Sur la recevabilité des demandes de M^me X

M^me X justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée receptionnée le 28 juin 2019, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation aux fins de constat en résiliation du bail en date du 3 septembre 2019, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 précité. La seule obligation faite au bailleur est d’informer la CCAPEX d’une situation d’impayés, ce qui a été fait, peu important dès lors l’absence de réception par le greffe avant l’audience d’un diagnostic social et financier.

M^me X établit également avoir notifié, par voie électronique à la préfecture de Paris, l’assignation délivrée au locataire, enregistrée le 4 septembre 2019, soit plus de deux mois avant l’audience qui s’est tenue devant le premier juge le 19 novembre 2019, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 précité.

En conséquence, contrairement à ce que soutient M. Z, la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail est recevable. L’ordonnance entreprise de ce chef est confirmée.

Sur la résiliation de plein droit du bail et la demande de provision:

Par application de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précité est applicable aux locations meublées.

La qualification du bail conclu entre les parties est donc sans incidence sur la procédure mise en oeuvre par M^me X et ne peut donc constituer une contestation sérieuse.

Aux termes du bail, le paiement du loyer mensuel doit être fait le 1^er du mois à échoir au domicile du bailleur. Le bailleur n’est pas en conséquence tenu de réclamer au locataire l’exécution de son obligation de paiement. Le commandement de payer visant la clause

résolutoire n’a pas donc été délivrer de mauvaise foi par M^me X au motif que celle-ci n’a pas

appelé le montant du loyer dû.

Il n’est pas contesté que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois imparti par cet acte, si bien que la clause résolutoire est acquise. Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise de ce chef et de celui de l’indemnité mensuelle d’occupation égale à titre provisionnel au montant du loyer révisé augmenté des charges, due à compter de la résiliation du bail, que les parties ne discutent pas devant la cour.

Le montant de la dette locative réclamée par M^me X arrêtée à l’échéance de mai 2021 -soit la somme de 50.600 euros -n’est pas contesté par M. Z. L’ordonnance sera donc infirmée sur le montant de la provision allouée pour tenir compte de l’évolution du litige, laquelle sera portée au solde non contesté de 50.600 euros restant dû au 1^er mai 2021.

Sur la demande de délais de paiement de l’arriéré locatif et la suspension des effets de la clause résolutoire :

M. Z sollicite devant la cour les plus larges délais de paiement afin de régler sa dette, soit 36 mois.

Compte tenu du montant des ressources dont M. Z justifie – soit une pension d’invalidité de 869 euros -, celui-ci ne démontre pas être en mesure de s’acquitter dans les délais sollicités non seulement du montant des loyers et charges impayés mais également du montant du loyer et charges courants, la demande de délais ne peut être accueillie.

En conséquence l’ordonnance critiquée sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de délais de paiement et prononcé l’expulsion de M. Z.

Sur la demande en dommages-intérêts pour procédure abusive:

L’exercice d’une action en justice, constitue en principe, un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur équipollente au dol, que tel est le cas de M. Z qui n’a pu légitimement se méprendre sur l’étendue de ses droits, eu égard aux multiples procédures antérieures engagées à son encontre pour défaut de paiement des loyers et expulsion caractérisant ainsi son habitude de ne pas respecter ses engagements.

Il sera condamné à payer à M^me X la somme de 2000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive.

Sur les autres demandes:

Le sort des dépens et de l’indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge.

M. Z supportera la charge des dépens d’appel ainsi que celle d’une indemnité, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur de 3000 euros.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qui concerne le montant de la provision allouée,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne M. A Z à payer à M^me C X la somme provisionnelle de 50.600 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1^er mai 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 21

juin 2019 sur la somme de 4600 euros, à compter du 3 septembre 2019 sur la somme de 6000 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne M. A Z à payer à M^me C X la somme de 2000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive,

Condamne M. A Z aux dépens d’appel,

Condamne M. A Z à payer à M^me C X la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT