Copies exécutoires

[…]

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 9 FÉVRIER 2021

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/04928 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5HAU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 novembre 2017 -Tribunal d’Instance d’AULNAY-SOUS-BOIS – RG n° 11-16-001729

APPELANTE

SA ESPACE HABITAT CONSTRUCTION SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : B1055

Ayant pour avocat plaidant M^e Jean-François GUILLEMIN, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

Madame Y X

chez M^me N’C D […]

[…]

Représentée et ayant pour avocat plaidant M^e Jean TOUZET DU VIGIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 262

Société SMA SA prise en la personne de son Président du Conseil d’Administration domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e A B de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : L0056

Ayant pour avocat plaidant M^e Laurent FAIVRE-VERNET, avocat au barreau de Paris, toque D700

SA AXA FRANCE IARD prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au-dit siège.

[…]

[…]

Représentée par M^e Arnaud LEROY, avocat au barreau de PARIS, toque : C1683

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 octobre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie MONGIN, conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Michel CHALACHIN, président

M^me Marie MONGIN, conseillère

M^me Alexandra PELIER-TÉTREAU, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Cynthia GESTY

ARRET : contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel CHALACHIN, président et par M^me Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

****

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Espace habitat construction, suivant acte sous seing privé en date du 15 juin 2009, a donné à bail à M^me Y X un appartement sis à […] portant le n° 144 moyennant un loyer mensuel de 514,65 euros. Cet appartement dépend d’un ensemble immobilier important faisant le coin des voies […]. La locataire a quitté les lieux le 14 avril 2017.

La société SMA SA était assureur de l’immeuble jusqu’au 31 décembre 2014 ; depuis le 1^er janvier 2015, Axa France IARD est devenue assureur de l’immeuble, au travers d’un contrat intitulé « Multirisques Immeuble » (contrat n°6529619504).

Par acte du 20 octobre 2016, M^me X a assigné la société Espace habitat construction devant le tribunal d’instance d’Aulnay-sous-Bois afin d’obtenir sa condamnation au titre de son préjudice de

jouissance, d’une surconsommation d’eau chaude, de charges locatives non justifiées et de préjudice moral.

En janvier 2017, la société Espace habitat construction a assigné en intervention forcée les sociétés SMA SA et AXA France IARD devant le tribunal d’instance d’Aulnay-sous-Bois.

Par jugement en date du 2 novembre 2017, le tribunal d’instance, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— Condamné la société Espace habitat construction à payer à M^me X la somme de 400 euros au titre de son préjudice de jouissance consécutif aux coupures d’eau ;

— Condamné la société Espace habitat construction à payer à M^me X la somme principale de 3 000 euros au titre de son préjudice consécutif aux infiltrations ;

— Enjoint à la société Espace habitat construction de délivrer à M^me X le détail par nature de charges pour les années 2014 et 2015, sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du jugement;

— Condamné la SMA SA à garantir la société Espace habitat construction des condamnations prononcées à son encontre dans la limite de 55% de leur montant ;

— Condamné AXA France IARD à garantir la société Espace habitat construction des condamnations prononcées à son encontre dans la limite de 45% de son montant ;

— Condamné la SMA SA à rembourser à la société Espace habitat construction la somme de 871,50 euros au titre des travaux effectués dans le logement de M^me X';

— Rejeté le surplus des demandes ;

— Condamné la société Espace Habitat Construction à verser à M^me X la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la société Espace habitat construction aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 6 mars 2018 la société Espace Habitat Construction a interjeté appel de la décision du 2 novembre 2017.

Dans ses dernières conclusions en date du 17 avril 2020, la société Espace habitat construction demande à la cour de :

— Infirmer le jugement en date du 2 novembre 2017 en ce qu’il a :

*Condamné la société Espace Habitat Construction à payer à M^me X la somme de 400 euros au titre du préjudice de jouissance consécutif aux coupures d’eau';

*Condamné la société Espace habitat construction à payer à M^me X la somme de 3 000 euros au titre du trouble de jouissance consécutif aux infiltrations';

*Enjoint à la société Espace habitat construction de délivrer à M^me X le détail par nature de charges pour les années 2014 et 2015, sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du jugement';

*Rejeté les demandes de la société Espace habitat construction';

*Et condamné la société Espace habitat construction à payer à M^me X la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens';

Statuant à nouveau':

— Dire et juger que la demande en réparation du prétendu trouble de jouissance consécutif aux infiltrations pour la période antérieure au 20 octobre 2013 est prescrite en application des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et que M^me X est donc irrecevable et mal fondée dans sa demande en réparation ;

— Dire et juger que la demande de remise d’un détail des charges depuis 2012 est prescrite en application des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 68 de la loi du 1^er septembre 1948 et subsidiairement de l’article 2224 du code civil et que M^me X est donc irrecevable et mal fondée dans sa demande ;

— Dire et juger que les demandes en réparation des préjudices prétendument liés à la consommation d’eau, de chauffage, à la sécurité et aux pannes de l’ascenseur formées dans le cadre de l’appel incident de M^me X sont prescrites pour la période antérieure au 20 octobre 2013 en application des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement en application de l’article 2224 du code civil';

— Dire et juger que les demandes formées par M^me X à l’encontre de la société Espace habitat construction tendant à la voir condamner :

*A lui payer la somme de 12 900 euros au titre du trouble de jouissance et du préjudice physique lié aux infiltrations';

*A lui payer la somme de 2 188,16 euros en réparation du trouble de jouissance lié aux coupures d’eau chaude et atteinte à la dignité constituée d’une somme de 1 088 euros au titre des coupures d’eau chaude, d’une somme de 1 000 euros au titre d’un préjudice moral et d’une somme de 100 euros au titre de l’achat de convecteurs ;

*A lui payer la somme de 800 euros en réparation du préjudice lié à l’indisponibilité de l’eau chaude';

*A lui payer la somme de 200 euros en réparation du préjudice financier concernant la remise tardive des régularisations de charges';

*Et à lui rembourser les charges 2016 sous astreinte de 50 euros par mois';

constituent des demandes nouvelles.

— En conséquence, les déclarer irrecevables et mal fondées en application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile';

— Débouter M^me X de toutes ses demandes, fins et conclusions';

— Subsidiairement, dire et juger que M^me X ne justifie pas de ses prétendus préjudices et la débouter de ses demandes';

— A titre infiniment subsidiaire, ramener les demandes en réparation à de plus justes proportions ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les sociétés SMA SA et Axa France IARD au titre de leurs garanties à garantir la société Espace habitat construction des condamnations prononcées à son encontre ;

— Condamner les sociétés SMA SA et Axa France IARD au titre de leurs garanties à garantir la société Espace habitat construction de toutes autres condamnations prononcées à son encontre';

— Subsidiairement, condamner les sociétés SMA SA et Axa France IARD au titre de leurs garanties à garantir la société Espace habitat construction de toutes les éventuelles condamnations, qui viendraient à être prononcées à son encontre au profit de M^me X Y en considération de leur période de garantie ;

— A titre infiniment subsidiairement, condamner la société SMA SA à garantir la société Espace Habitat Construction de toutes les éventuelles condamnations, qui viendraient à être prononcées à son encontre au profit de M^me X Y dans l’hypothèse où la cour venait à considérer que le fait générateur des préjudices retenus est antérieur à la date de souscription du contrat Axa France IARD et à défaut la société Axa France IARD si la cour venait à considérer qu’il est postérieur à la date de fin du contrat de la société SMA SA';

— Débouter la société SMA SA et la société Axa France IARD de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner M^me X à payer à la société Espace Habitat Construction la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— Condamner M^me X aux dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 6 août 2018, M^me X demande à la cour de':

— Recevoir l’appel incident de l’intimée M^me X';

Statuant à nouveau ;

— Dire que le bailleur Espace habitat construction a manqué à ses obligations de garantir une jouissance paisible à son cocontractant M^me X ;

— Rejeter les moyens de l’appelant invoquant une prescription ;

— Condamner le bailleur Espace habitat construction à payer à M^me X la somme de 2188,16 euros en réparation du trouble de jouissance lié aux coupures d’eau chaude et atteinte à la dignité ;

— Condamner le bailleur Espace habitat construction à payer à M^me X la somme de 800 euros au titre des dépenses lié à l’arrivée tardive de l’eau chaude et au dysfonctionnement du calcul de la consommation d’eau chaude et froide ;

— Enjoindre le bailleur Espace habitat construction à la délivrance de la facture de la société JBC Plomberie de 2015 correspondant à l’intervention dans son ancien appartement ;

— Condamner le bailleur Espace habitat construction à payer à M^me X la somme de 600 euros au titre du trouble de jouissance lié à l’indisponibilité de l’ascenseur et à l’inertie du bailleur pour le réparer dans un délai raisonnable ;

— Condamner le bailleur Espace Habitat construction à payer à M^me X la somme de 12'900 euros au titre du trouble de jouissance et du préjudice physique lié aux infiltrations d’eau ;

— Condamner le bailleur Espace habitat construction à payer à M^me X la somme de 1000 euros au titre du préjudice moral lié à l’absence de sécurité ;

— Condamner le bailleur Espace habitat construction à payer à M^me X la somme de 200 euros au titre du préjudice financier concernant la remise tardive de régularisation des charges ;

— Enjoindre le bailleur Espace habitat construction à la remise d’un détail précis des charges locatives depuis 2012 jusqu’au jour du départ de M^me X de l’appartement sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la signification des conclusions par RPVA ;

— Condamner le bailleur Espace habitat construction au remboursement des charges indûment perçues pour l’année 2016 sous astreinte de 50 euros par mois ;

— Condamner le bailleur Espace Habitat construction à payer à M^me X la somme de 400 euros au titre du trouble de jouissance du balcon et du préjudice lié à l’absence de mesures générales de prévention pour éviter la prolifération des pigeons ;

— Condamner le bailleur Espace habitat construction aux entiers dépens y compris le constat d’huissier réalisé ;

— Condamner le bailleur Espace habitat construction à payer à M^me X la somme de 3 000 euros pour procédure dilatoire et abusive ;

Condamner le bailleur Espace Habitat Construction à verser à la locataire M^me X la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et entiers dépens;

Subsidiairement, confirmer le jugement du 2 novembre 2017 du tribunal d’instance d’Aulnay-sous-Bois.

Dans ses dernières conclusions en date du 6 août 2018, la société Axa France IARD demande à la cour de :

— Réformer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Axa France IARD à garantir la société Espace Habitat Construction des condamnations prononcées à son encontre dans la limite de 45 % de leur montant;

— Juger que la société Espace habitat construction ne peut être garantie par Axa France IARD, les faits générateurs de sinistres étant antérieurs à la conclusion du contrat au 1^er janvier 2015';

— Condamner tout succombant à payer à la société Axa France IARD la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

— Condamner tout succombant aux dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 3 septembre 2018, SMA SA demande à la cour de :

— Dans l’hypothèse où la cour ferait droit aux conclusions d’appel de la société Espace habitat construction et débouterait M^me X de l’ensemble ses demandes, fins et conclusions, soit au motif de la prescription acquise, soit au motif d’un mal fondé des demandes de la locataire :

— De dire et juger sans objet l’appel en garantie notifié à l’encontre de la SMA SA par la société Espace habitat construction, son assuré jusqu’en 2015';

Et en conséquence dire et juger que la SMA SA doit être mise purement et simplement hors de cause';

— Dans l’hypothèse où la cour estimerait que M^me X fournit la preuve d’un défaut d’entretien

chronique de l’immeuble imputable au bailleur et générant des désordres répétés et ouvrant droit à condamnation, soit par confirmation du jugement de première instance pour les postes retenus soit même par aggravation des condamnations pour les mêmes postes soit pour de nouveaux postes de réclamation';

A titre infirmatif':

— De dire et juger que ces désordres ne sauraient impliquer l’assureur RC qu’est la SMA SA dans la mesure où ces désordres ' aux dires même de M^me X ' ne revêtent aucun caractère aléatoire mais correspondraient à un défaut d’entretien chronique de l’immeuble et de son appartement et ne relèvent donc pas de la police d’assurance souscrite par le bailleur au sens de l’article 1964 du code civil devenu article 1108 ;

En conséquence :

— Débouter la société Espace habitat construction de son appel en garantie à l’encontre de la SMA SA et mettre cette dernière hors de cause';

— A titre infiniment subsidiaire et si par extraordinaire, la cour devait retenir la faute de la société Espace habitat construction et retenir la responsabilité des assureurs :

*Confirmer le jugement de première instance des chefs de condamnation retenus et débouter M^me X de toute demande d’aggravation ;

*Dire et juger que la société SMA SA et AXA France IARD ne sauraient être tenues de garantir in solidum la société Espace habitat construction au titre de l’ensemble des désordres survenus sur la totalité de la période invoquée par la demanderesse ;

*Confirmer de ce chef les taux de garantie prorata temporis retenus par le premier juge et appliqués aux montants d’indemnisation retenus dans le jugement déféré.

— Confirmer en conséquence le jugement de ces chefs et débouter AXA France IARD de son appel incident ;

— Débouter tout concluant de toutes demandes plus amples ou contraires et le condamner à verser à la SMA SA la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner tout succombant aux entiers dépens dont distraction, pour ceux la concernant, au profit de Maître A B ' SELARL 2H Avocats et ce, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 juin 2020.

L’audience initialement prévue pour le 12 mai 2020 a été renvoyée au 27 octobre 2020. A cette date, il a été indiqué aux parties que l’arrêt serait rendu le 9 février 2021 par mise à disposition au greffe.

SUR CE,

Sur la prescription

Considérant qu’il doit être rappelé qu’avant l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 dite Alur, l’action en paiement des loyers était soumise à la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil.

Que l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi du 24 mars 2014, dispose désormais que : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » ; que si cette disposition n’a pas été déclarée immédiatement applicable aux baux en cours par la loi du 24 mars 2014, la loi du 6 août 2015 dite Macron, a indiqué dans son article 82 II 2°, que l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 était immédiatement applicable aux baux en cours, dans les conditions de l’article 2222 du code civil ; que néanmoins ce n’est qu’à compter du 7 août 2015 que ce texte est devenu immédiatement applicable aux baux en cours ;

Que l’alinéa 2 de l’article 2222 du code civil prévoit qu’en « cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. »

Qu’ainsi, s’agissant des actions dérivant d’un contrat de bail, la prescription triennale s’est substituée à la prescription quinquennale à compter du jour de l’entrée en vigueur la loi du 6 août 2015, soit le 7 août 2015, sans que la durée totale puisse excéder cinq années ;

Qu’en l’espèce, l’assignation ayant été délivrée le 20 octobre 2016, M^me X, ne peut, en principe, formuler utilement des demandes pour des faits dont elle a eu, ou aurait dû avoir, connaissance avant le 20 octobre 2011 ;

Qu’ainsi, la discussion élevée par la société Espace habitat construction quant à l’absence d’effet interruptif de l’assignation délivrée le 27 juillet 2012 à la requête de M^me X et de plusieurs autres locataires de l’immeuble est sans objet ;

Que le jugement sera infirmé quant à la date de prescription retenue et les demandes de la société Espace habitat construction relatives à la prescription des demandes portant sur des faits antérieurs au 20 octobre 2013 seront rejetées ;

Sur la recevabilité des demandes de M^me X au regard de l’article 564 du code de procédure civile

Considérant que la société bailleresse fait valoir que les prétentions de M^me X devant la cour, seraient nouvelles et partant irrecevables en ce qu’elle a modifié un certain nombre de ses demandes en augmentant le quantum réclamé ou en invoquant des préjudices supplémentaires ;

Que cependant ces demandes tendent au même fins que celles présentées devant le premier juge, c’est-à-dire l’indemnisation des préjudices qui seraient la conséquence des mêmes désordres, et, qu’en application de l’article 565 du code de procédure civile, elles sont recevables ;

Que les demandes formées par M^me X devant la cour sont donc recevables ;

Sur les demandes relatives aux coupures d’eau, aux difficultés de l’arrivée de l’eau chaude et aux dysfonctionnements du chauffage

Considérant que le jugement entrepris a considéré que les coupures d’eau étaient établies par les attestations de locataires faisant état de mêmes difficultés ( pièces n°45 à 48) ; qu’en revanche, il n’a pas indemnisé la surconsommation d’eau et d’électricité que M^me X imputait aux défaillances de la distribution d’eau chaude ;

Que néanmoins, comme le relève le bailleur, les attestations produites par M^me X, rédigées de façon absolument identique et donc dépourvues de toute spontanéité ne peuvent établir la réalité des faits qui y sont consignés et ce d’autant plus que ces attestations ne démontrent pas que M^me X

aurait été victime des mêmes désordres que ces quatre autres locataires ;

Que s’agissant de la surconsommation alléguée d’eau et d’électricité, c’est à juste titre que le tribunal a considéré qu’au regard du nombre d’habitants du logement de M^me X et de la surface de celui-ci, ces consommations restaient dans la norme des consommations moyennes et a débouté M^me X de ses demandes de ce chef ; qu’il sera relevé par ailleurs que M^me X se prévaut du délai entre l’ouverture du robinet d’eau chaude et l’arrivé de cette eau chaude alors qu’une telle situation est tout à fait ordinaire, l’eau chaude devant parvenir jusqu’au robinet actionné, et qu’elle ne démontre pas que le délai serait anormal ;

Que sur ces demandes, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné le bailleur à verser à M^me X la somme de 400 euros au titre de son préjudice de jouissance pour les coupures d’eau et confirmé en ce qu’il a rejeté ses demandes relatives à l’indemnisation d’une surconsommation d’eau et d’électricité ;

Sur les dysfonctionnements de l’ascenseur

Considérant que c’est à juste titre et par des motifs pertinents que le premier juge a considéré que la preuve d’une faute du bailleur n’était pas démontrée, au regard de ses diligences ;

Que le tribunal d’instance a ainsi relevé l’existence d’un contrat d’entretien de cet ascenseur, d’un contrat d’assistance de la maintenance et qu’un acte de vandalisme découvert le 2 novembre 2015 avait été réparé le lendemain 3 novembre, établissant que le bailleur avait satisfait à ses obligations sans qu’il puisse lui être imputé les actes de vandalismes provenant de personnes non identifiées ;

Que le jugement sera donc confirmé sur ce point ;

Sur les infiltrations d’eau ayant affecté le logement de M^me X

Considérant que le premier juge a jugé avérés les dégâts des eaux provenant du mauvais état de la toiture ayant affecté le logement de M^me X en 2012 et en 2016 et lui a accordé à ce titre une indemnisation de son préjudice de jouissance de 3 000 euros ;

Considérant s’agissant du dégât qui aurait causé des désordres dans le logement de M^me X en 2012, que celle-ci se borne à verser aux débats un courrier de son assureur daté du 28 novembre 2016 faisant état de la déclaration d’un sinistre survenu le 1^er janvier 2013 et du fait qu’il n’a pu être pris en charge en raison de l’absence de réparation de la cause du sinistre (pièce n°58 de l’intimée) ; que si un dégât des eaux a ainsi vraisemblablement eu lieu à cette époque, ce que le bailleur reconnaît d’ailleurs dans un courrier du 2 novembre 2016 (pièce n°62) dans lequel il indique que la partie de la toiture située au-dessus de l’appartement occupé par M^me X a été à cette occasion refaite, aucune justification des démarches entreprises par M^me X auprès de son assureur n’est versée aux débats ;

Que les désordres d’humidité ayant affecté son appartement au mois de mars 2016, ne sont pas contestés par le bailleur ; que celui-ci fait cependant valoir que l’appartement de M^me X n’a pas été affecté par les infiltrations provenant de la toiture, mais que les traces d’humidité existant dans son appartement proviendraient de la façade de l’immeuble, une fissure laissant pénétrer l’humidité dans le salon de l’appartement de M^me X, fissure qui a, selon lui, été rapidement réparée ; qu’il appuie ses affirmations sur le rapport d’un architecte réalisé le 22 novembre 2016 et l’attestation établie par celui-ci le 18 mai 2017 après réalisation de travaux, ainsi que sur le procès-verbal de constat dressé le 7 août suivant, documents qui font état de murs secs dans l’appartement dont il s’agit ;

Que si certains appartements de cet ensemble immobilier ont pu être plus gravement endommagés,

celui de M^me X n’a pas subi de dégâts importants ; que l’indemnisation due à M^me X pour ces deux courtes périodes de légères infiltrations n’ayant pas laissé de traces importantes – quelques cloques ou traces sur la peinture- et alors que, comme le relève le rapport de l’architecte sus-mentionné, deux VMC de l’appartement étaient encrassées et donc à faible débit, peut être évalué à la somme de 1 000 euros, les certificats médicaux peu détaillés et rédigés de façon générale n’étant pas de nature à établir un préjudice plus important ;

Que le jugement sera donc infirmé de ce chef quant au montant des dommages-intérêts alloués ;

Sur la présence de pigeons

Considérant qu’il est établi qu’un appartement de cet ensemble immobilier avait, à la suite d’un incendie en 2001, été laissé à l’abandon et été envahi par les pigeons, appartement qui n’avait été nettoyé, avec difficulté compte tenu de son état, que dix ans plus tard au mois de mars 2011 ; que M^me X se plaint de la présence de pigeons sur son balcon qui l’empêchent de jouir paisiblement de celui-ci ;

Considérant que comme l’a relevé le premier juge aucun élément probant n’est versé aux débats pour établir la réalité d’un préjudice dont M^me X aurait été personnellement victime en raison d’une présence anormale de pigeons postérieurement au 20 octobre 2011 ; que la pièce n°80 qu’elle invoque est illisible et, à supposer qu’elle fasse état de quelques fientes de pigeons sur un rebord de fenêtre de son appartement, ce simple fait est insuffisant pour caractériser une faute du bailleur et un préjudice particulier causé à M^me X ;

Que le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande ;

Sur les charges locatives

Considérant que la société bailleresse justifie avoir adressé à M^me X les régularisations des charges pour les années 2012 à 2017, année de son départ, et le remboursement des sommes dont elle était créditrice, de sorte que les demandes à ce titre de M^me X sont sans objet ;

Que les régularisations indiquent la nature des charges et leur répartition et M^me X ne formule aucune critique utile sur ces régularisations ;

Que comme l’a relevé le tribunal, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 n’impose pas une régularisation annuelle, qu’il ne prévoit pas non plus que le bailleur soit tenu d’adresser les pièces justificatives au locataire, mais qu’il doit les tenir à sa disposition ;

Que M^me X ne justifie d’aucun préjudice qui résulterait de la possibilité pour le bailleur de demander des provisions sur les charges dont il supporte le coût puis d’effectuer des régularisations conformément à l’article 23 de la loi précitée ;

Que M^me X sera déboutée de ses demandes formées à ce titre ;

Sur les demandes relatives à l’absence de sécurité dans les lieux loués

Considérant que M^me X se plaint de l’insécurité dans cette résidence, de dégradations de portes et d’interphones, ainsi que de dégradations de sa voiture garée dans le parking souterrain loué à la bailleresse ;

Considérant que, comme le soutient la société bailleresse, sa garantie pour les dommages causés aux voitures dans le parking est expressément exclue par les documents contractuels et qu’elle ne peut être tenue des conséquences résultant de faits de tiers ; qu’en outre les clichés photographiques versés

aux débats n’établissent pas que les dégradations de sa voiture auraient été commises dans ce parking ;

Que par ailleurs c’est à juste titre que le bailleur fait valoir qu’il n’est pas tenu d’assurer la fermeture permanente des portes d’accès à l’immeuble ; qu’il démontre néanmoins entretenir et renforcer la porte du hall de l’immeuble ( pièces n° 41 et 42), faire réparer les interphones défectueux ( pièces 43 à 45 ), et avoir pour projet l’installation d’une nouvelle grille d’accès plus sécurisée ;

Que le jugement sera confirmé sur ce point en ce qu’il a rejeté les demandes de ce chef;

Sur la garantie des assurances

Considérant que la cour a retenu la responsabilité du bailleur pour les dégâts provenant des infiltrations en 2012 et 2016 ; que chacune des compagnies d’assurance est concernée par la condamnation prononcée, le contrat conclu avec la SMA SA étant en vigueur pour le premier sinistre et celui conclu avec la SA AXA pour le second ;

Que la société SMA SA fait valoir qu’elle ne saurait garantir les conséquences d’un défaut d’entretien chronique du bailleur, une telle situation relevant alors de l’absence d’aléa, le contrat d’assurance étant par nature aléatoire aux termes de l’article 1964 du code civil dans sa rédaction applicable au litige et dans la rédaction de l’article 1108 issu de l’ordonnance du 10 février 2016 ;

Considérant cependant que dans la présente affaire, s’agissant des dégâts provenant de deux éléments différents – la toiture puis la façade-, aucun défaut d’entretien chronique n’est retenu pouvant être à l’origine de ces désordres ;

Que le contrat d’assurance litigieux prévoyant dans son article 4-2 la garantie de l’assuré pour « les conséquences pécuniaires de la responsabilité que l’assuré peut encourir lorsque l’événement résulte soit d’un vice de construction soit d’un défaut d’entretien des biens assurés », la garantie de la SMA SA est due ;

Considérant qu’il n’y a effectivement pas lieu à une condamnation in solidum des deux assureurs qui se sont succédé dans le temps et que chacun d’eux sera tenu de garantir le sinistre survenu durant la période où le contrat était en cours, soit en l’occurrence, pour moitié de la condamnation ;

Considérant qu’il en ira de même de la somme de 871,50 euros mise à la charge de la SA SMA en remboursement des travaux effectués dans le logement de M^me X, qui sera partagée par moitié entre les deux assureurs, puisque les désordres ont été causés par deux sinistres, l’un en 2013, l’autre en 2016 ;

Sur les mesures accessoires

Considérant que le jugement sera sur ce point confirmé et que, compte tenu de la solution du litige donné par la cour, chacune des parties conservera la charge des dépens exposés en appel,

Que l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

— déclaré prescrite en principe l’action de M^me Y X pour des faits ou des dommages survenus antérieurement à l’année 2012,

— condamné la société Espace habitat construction à verser à M^me Y X la somme de 400 euros en réparation du préjudice de jouissance résultant de coupures d’eau,

— condamné la société Espace habitat construction à verser à M^me Y X la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice de jouissance consécutif aux infiltrations,

— condamné la SMA SA à garantir la société Espace habitat construction des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 55% de leur montant et la SA AXA à garantir à 45% de la condamnation,

— condamné la SA SMA à rembourser à la société Espace habitat construction la somme de 871,50 euros au titre des travaux effectués dans le logement de M^me Y X,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

— Dit que les actions en raison de faits que M^me Y X a connu, ou aurait dû connaître, antérieurement au 20 octobre 2011 sont prescrites ;

— Dit que les demandes de M^me Y X ne sont pas nouvelles au sens des articles 564 et suivants du code de procédure civile,

— Déboute M^me Y X de sa demande tendant à l’indemnisation du préjudice résultant de coupures d’eau,

— Condamne la société Espace habitat construction à verser à M^me Y X la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice de jouissance consécutif aux infiltrations d’eau en 2013 et 2016,

— Condamne la SMA SA et la SA AXA à garantir la société Espace habitat construction des condamnations prononcées, chacune à hauteur de 50%,

— Condamne la SMA SA et la SA AXA à rembourser, chacune à hauteur de 50%, la somme de 871,50 euros au titre des travaux effectués dans le logement de M^me X,

— Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque,

— Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens d’appel qu’elle a exposés.

Le greffier, Le président,