Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 26 MAI 2021

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/00982 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7C6G

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Novembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 16/02493

APPELANTS

Monsieur B Z A

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055, avocat postulant

assisté de M^e Jacques ZAZZO de la SELASU CABINET JACQUES ZAZZO, avocat au barreau de PARIS, toque : L0222, avocat plaidant substitué par M^e Anne-Sarah HOZÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : E 869, avocat plaidant

SAS J2R agissant poursuites et diligences de son président domicilié audit siège en cette qualité

immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 800 639 932

[…]

93600 AULNAY-SOUS-BOIS

représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055, avocat postulant

assistée de M^e Jacques ZAZZO de la SELASU CABINET JACQUES ZAZZO, avocat au barreau de PARIS, toque : L0222, avocat plaidant substitué par M^e Anne-Sarah HOZÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : E 869, avocat plaidant

INTIMEE

SA D’HLM IMMOBILIERE 3F agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 552 141 533

[…]

[…]

représentée par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SCP NABOUDET – HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046, avocat postulant

assistée de M^e Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0617, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 1^er Mars 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Sandrine GIL, , conseillère pour la présidente empêchée et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 20 juin 2014, la SA IMMOBILIÈRE 3F a donné à bail à la SAS J2R des locaux situés […], pour une durée de neuf années, à effet au 1^er octobre 2014 moyennant un loyer de 16 000 euros HT/HC. Une franchise de loyers de six mois a été consentie, la date de paiement de premier loyer ayant été fixé au 30/06/2015 pour la période du 01/04/2015 au 30/06/2015. Les locaux sont à destination de vente de compléments alimentaires et activités connexes.

Par acte d’huissier de justice du 1^er mars 2016, la SAS J2R et M. B Z A ont assigné la SA IMMOBILIÈRE 3F aux fins principales d’indemnisation de leur préjudice en raison de manquements du bailleur à son obligation de délivrance. Par acte du 17 novembre 2017, la SA

IMMOBILIÈRE 3F a assigné M. X Y en qualité de caution solidaire. Les deux instances ont été jointes par le juge de la mise en état.

Par jugement en date du 28 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

— DEBOUTÉ la SAS J2R, B Z A et X Y de leurs demandes de dommages et intérêts ;

— DECLARÉ nuls l’engagement de caution de X Y signé le 19 juin 2014 au profit de la SA IMMOBILIÈRE 3F et l’engagement de caution de X Y exprimé à l’article 13 titre 2 du bail commercial du 20 juin 2014 ;

— PRONONCÉ la résiliation du bail commercial conclu entre SA IMMOBILIÈRE 3F et la SAS J2R le 20 juin 2014 ;

— ORDONNÉ à la SAS J2R de libérer les lieux situés […];

— DIT qu’à défaut de départ volontaire, la SAS J2R pourra être expulsée à la requête de la SA IMMOBILIÈRE 3F, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— DIT que les meubles et objets mobiliers de la SAS J2R trouvés dans les lieux lors de l’expulsion pourront être déposés par la SA IMMOBILIÈRE 3F dans tout garde-meuble de son choix, au frais et risques de la SAS J2R ;

— CONDAMNÉ la SAS J2R à payer à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, outre toutes les taxes et charges exigibles en vertu du bail résilié, à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clefs ;

— CONDAMNÉ la SAS J2R à payer à la SA IMMOBILIERE 3F les loyers échus du 1^er janvier 2016 jusqu’à la date du présent jugement conformément aux dispositions du bail, soit la somme de 16.000 euros par an, hors taxes et hors charges ;

— DEBOUTÉ les parties du surplus de leurs demandes,

— CONDAMNE la SAS J2R aux dépens;

— CONDAMNÉ la SAS J2R à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— DIT qu’il n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration en date du 14 janvier 2019, la SAS J2R et M. B Z A ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 23 février 2021, la SAS J2R et M. B Z A demandent à la cour d’appel de :

Vu l’article 1720 du Code civil,

Vu l’article 1147 ancien du Code civil,

— JUGER que la société IMMOBILIERE 3F SA a méconnu ses obligations contractuelles de

délivrance et engagé ainsi sa responsabilité en ne livrant pas à la société J2R SAS des locaux commerciaux conformes aux usages auxquels on les destine, la franchise de loyers ne couvrant pas les préjudices subis par le preneur,

— EN CONSEQUENCE, réformant le Jugement entrepris sur les chefs limités par la déclaration d’appel du 17 janvier 2019 et statuant à nouveau :

— CONDAMNER la société IMMOBILIERE 3F SA à verser à la société J2R SAS la somme de 391.958,66 euros correspondant aux pertes d’exploitation sur la période allant du 1^er avril 2015 au 18 décembre 2018 et également au coût des grosses réparations et de la perte des stocks et ce quitte à parfaire à dire d’expert.

— CONDAMNER la société IMMOBILIERE 3F SA à verser à Monsieur B Z A la somme de 20.000 euros en réparation du préjudice personnel subi quitte à parfaire à dire d’expert.

— PRONONCER la compensation des créances connexes de loyers et des charges exigées par le bailleur avec les dommages et intérêts dus à la société J2R SAS.

— DEBOUTER la société IMMOBILIERE 3F SA de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— CONDAMNER la société IMMOBILIERE 3F SA à verser à la société J2R SAS et à Monsieur Z A la somme globale de 5.000 euros chacun en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER la société IMMOBILIERE 3F aux entiers dépens de première instance et d’appel, y compris en tant que de besoin les frais d’expertises et, pour les seconds, admettre la SELARL INGOLD & THOMAS au bénéfice des articles 696 et 699 du CPC.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA, le 23 février 2021, la société IMMOBILIERE 3F demande à la cour d’appel de :

Vu le bail commercial

Vu l’avenant au bail proposé par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 21 octobre 2015

Vu le relevé de compte en date du 1^er juin 2016

Vu le relevé de compte en date du 07/11/2017

Vu les dispositions des articles 1134 et 1728 du Code Civil

Vu les dispositions de l’article 367 du CPC

— Débouter purement et simplement la société J2R et monsieur Z A de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— Confirmer le jugement en date du 28 novembre 2018 de la 5^e Chambre – Section 1 du Tribunal de Grande Instance de Bobigny en toutes ses dispositions

Y ajoutant

— Condamner solidairement la société J2R, Monsieur B Z A au paiement de la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1^er mars 2021.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour relève que le local donné à bail à la société J2R a été restitué selon procès-verbal de constat d’huissier contradictoire en date du 18/12/2018 avec remise des clés à cette date.

Sur les manquements invoqués par la société J2R

Les appelants considèrent que la société J2R a débuté avec retard l’exploitation de ses locaux en raison des manquements de la bailleresse et que les franchises de loyer accordées par la bailleresse n’ont pas réparé en intégralité le préjudice subi par la société J2R. Ils se prévalent de trois manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance au visa de l’ancien article 1147 du code civil et de l’article 1720 du même code : des infiltrations, l’absence de raccordement électrique et la défectuosité des portes, ce qui est contesté par l’appelant qui rappelle notamment que le preneur a pris à bail un local brut de béton à aménager.

La cour rappelle que l’ancien article 1147 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’i1 y a lieu, au paiement de dommages-intérêts, soit à raison de l’inexécution de 1'obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’i1 ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le contrat de bail prévoit en son article I que : ' le preneur prend les locaux loués dans l’état ou ils se trouvent lors de 1'entrée en jouissance sans pouvoir réclamer à aucune époque du bail au bailleur aucune espèce de réparations, le bailleur n’étant tenu que des grosses réparations énumérées par l’article 606 du code civil '. Par ailleurs, l’article IV prévoit que le preneur renonce à tout recours en responsabilité contre le bailleur, 'en cas de vice ou de défaut de la chose louée, le preneur renonçant particulièrement à se prévaloir des dispositions des articles 1719 et 1721 du code civil', le bail stipule également que le preneur renonce à tout recours en responsabilité ou réclamation en cas d’humidité, d’ infiltrations, de dégâts des eaux. Enfin, le contrat de bail prévoit une prise d’effet au 1^er octobre 2014 mais avec une date de paiement du premier loyer au 30 juin 2015 pour la période du 1^er avril 2015 au 30 juin 2015. Enfin le preneur s’est engagé expressément à effectuer à sa charge exclusive tous les travaux intérieurs et extérieurs nécessaires à l’exploitation des lieux loués.

La cour rappelle toutefois que le bailleur ne peut, sous couvert d’une clause d’exonération à l’article 1719, s’exonérer de l’obligation essentielle de délivrance conforme à leur destination contractuelle des locaux loués.

— les infiltrations

Selon les appelants, c’est à tort que le jugement de première instance, qui a retenu la responsabilité de la société IMMOBILERE 3F dans la survenance d’infiltrations causées par des malfaçons dans les travaux de l’immeuble, a conclu à l’absence de dégâts dans les locaux donnés à bail, ce qui vient en contradiction avec le fait que la bailleresse a accordé une franchise supplémentaire de loyers de 6 mois ; que l’expert DO a constaté l’absence de désordre 6 mois après le début du sinistre et alors que les travaux réparatoires avaient eu lieu de sorte que ces constatations sont inopérantes ; qu’elle a nécessairement subi un préjudice du fait de l’interruption par suite des infiltrations des travaux qu’elle avait entrepris ; que le tribunal n’aurait pas dû limiter l’indemnisation à la seule franchise de loyer.

L’intimée réplique que le local donné à bail a été affecté par un dégât des eaux début 2015 ; qu’elle a fait rechercher immédiatement l’origine des infiltrations qui a été identifiée le 15 avril 2015 et qui a été réparée ; qu’elle a consenti 'un geste commercial’ en octroyant une franchise supplémentaire de six mois de loyer du 01/07/2015 au 31/12/2015 ; que la société J2R n’a procédé à aucune de déclaration de sinistre car elle ne s’est assurée que le 19 février 2015 ; qu’en outre aucun dégât n’a été constaté dans le local par l’expert DO de sorte que la société J2R ne rapporte pas la preuve de son préjudice financier et matériel. Elle ajoute que la société J2R s’est engagée à renoncer à tout recours en responsabilité contre le bailleur en cas de fuite, infiltrations et dégâts des eaux.

En l’espèce, la bailleresse ne conteste pas que des infiltrations sont survenues dans le local donné à bail en janvier 2015, lesquelles lui ont été dénoncées par lettre recommandée en date du 13/02/2015 par la locataire et elle indiquait par courrier du 15/04/2015 adressé à la locataire que s’agissant des infiltrations par façade, une déclaration de sinistre dommages ouvrage était nécessaire ; qu’à la suite d’investigations qu’elle a fait diligenter, il a été confirmé que les infiltrations provenaient de fissures de la façade côté rue et elle sollicitait le sous-traitant en charge des travaux le 15/04/2015 pour qu’il soit procédé à des mesures conservatoires. La bailleresse a ensuite fait réaliser des travaux de reprises de façade dans le cadre de la garantie dommages-ouvrage le 29/06/2015.

Il ressort du courriel en date du 9/09/2015 de l’expert dommages-ouvrage que celui-ci n’a constaté lors de sa visite du 29/06/2015 aucun désordre dans le local donné à bail. Si la société J2R soutient que ce constat est inopérant alors que les infiltrations avaient débuté il y a 6 mois et que les travaux étaient intervenus à la date de la visite de l’expert, la cour note que lesdits travaux ont été réalisés sur la façade de l’immeuble, et non dans le local, de sorte que si des désordres avaient affecté de manière persistante le local, des traces (auréoles ou autres) auraient dû encore être visibles en juin 2015, ce qui n’est pas le cas ; que la facture de travaux de réfection des murs et plafonds que la société J2R produit en date du 2/09/2015 n’est pas suffisante pour démonter l’étendue des désordres subis dans le local donné à bail, leur lien de causalité avec les infiltrations dénoncées par la locataire et leur éventuelle persistance entre janvier 2015 et juin 2015, ni pour démontrer leur lien de causalité avec le retard invoqué par la locataire dans l’aménagement du local au vu des travaux qui étaient déjà intervenus selon facture versée aux débats du 17/02/2015, ce en l’absence de tout constat d’huissier des désordres affectant le local, désordres dont l’étendue n’est pas connue, et alors que l’expert dommages ouvrages n’en a constaté aucune trace.

Au demeurant, la société J2R n’a procédé à aucune déclaration de sinistre auprès de son assureur, étant relevé qu’elle ne justifie pas avoir été assurée avant le 19/02/2015.

Dans ces conditions, et alors que le bail stipule une clause de renonciation à recours en responsabilité du bailleur en cas de dégât des eaux et d’infiltrations, il n’est pas établi que la société IMMOBILERE 3F aurait manqué à son obligation de délivrance ou de réparations.

— sur la fourniture en électricité du local

Les appelants font valoir qu’aucun compteur électrique n’a été posé par la bailleresse qui n’avait pas déposé de demande de branchement neuf, ce qui ne pouvait être fait que par elle en tant que propriétaire du local ; que la société J2R ne pouvait pas dans ces conditions procéder au raccordement électrique du local au réseau ERDF ce qui a entraîné un retard dans son exploitation. Elle conteste que l’autorisation de la bailleresse était nécessaire aux travaux auxquels elle a procédé. La société J2R précise que si elle a pu obtenir en avril 2016 un branchement sur les parties communes, ce n’est qu’en août 2016 qu’ERDF a validé le raccordement définitif.

L’intimée réplique que le local a été raccordé au réseau électrique des parties communes et ainsi alimenté en électricité ; que la locataire a attendu le mois d’octobre 2015 pour solliciter le numéro de point de livraison électrique (PDL). Elle rappelle qu’elle a délivré un local brut de béton ; qu’elle ne pouvait prendre attache avec les services ERDF pour faire procéder au branchement électrique du

local qu’à la réception du dossier de travaux d’aménagement de la locataire afin de déterminer la puissance du réseau électrique dont celle-ci avait besoin et pour déterminer l’emplacement physique du compteur électrique tenant compte des aménagements prévus ; que la locataire ne lui a adressé aucun dossier de travaux auquel elle a d’ailleurs procédé sans lui en demander l’autorisation, ce en violation des clauses du bail.

La cour rappelle qu’il relève de l’obligation de délivrance du bailleur de délivrer un local commercial susceptible de recevoir une fourniture en électricité.

Il ressort des pièces versées aux débats que selon facture du 17/02/2015, la locataire a fait procéder à des travaux d’aménagement du local donné à bail ayant consisté en la création de 4 pièces à l’intérieur du local, pose d’une chape pour 105 m², carrelage, parquet, lino, portes et plomberie. Ce n’est que le 14/10/2015 que la locataire a sollicité qu’il lui soit indiqué le numéro de point de livraison nécessaire pour que ERDF puisse procéder au raccordement électrique du local et elle a déposé une requête en injonction de faire à cette fin le 14/11/2015.

Il ne peut toutefois pas être reproché à la société IMMOBILERE 3F de ne pas avoir, lors de la délivrance du local 'brut de béton’ à la locataire le 26/11/2014, procédé à l’installation d’un compteur électrique permettant le raccordement du local alors que la locataire n’avait pas encore procédé aux travaux d’aménagement de son local ; que ce n’est qu’en octobre 2015 que la locataire a procédé auprès de la bailleresse à la demande de point de livraison électrique, la cour relevant que le bail stipule que les travaux, les aménagements et les installations effectués à l’entrée en jouissance ou ultérieurement sont soumis à l’accord écrit du bailleur, autorisation qui en l’espèce n’a pas été sollicitée par la locataire. Dans ces conditions aucun manquement antérieur au mois d’octobre 2015 n’est établi à l’encontre de la bailleresse qui ne disposait pas des éléments nécessaires lui permettant de faire procéder à la fourniture en électricité du local.

Toutefois, l’alimentation électrique provisoire du local n’a été mise en place par la bailleresse que le 21/04/2016, sans que celle-ci ne démontre de difficultés particulières pour y procéder entre le mois d’octobre 2015 et le mois d’avril 2016. Il a ensuite été procédé au raccordement définitif ERDF, selon factures du 18/05/2016 et du 30/09/2016.

Il s’ensuit qu’entre le mois d’octobre 2015 et le 21/04/2016, le local ne disposait pas d’une alimentation électrique, ce qui est imputable à la bailleresse qui a manqué de diligence pour faire procéder à un branchement permettant d’alimenter en électricité le local donné à bail.

— sur la défectuosité des portes

Les appelants font valoir que les malfaçons affectant les travaux réalisés par les sous-traitants de la société IMMOBILERE 3F ont entraîné la défectuosité des portes d’entrée et de sortie qui sont des éléments indissociables pour assurer le clos et le couvert du local ; qu’il était impossible à la société J2R d’ouvrir la porte vitrée pour faire entrer les palettes de compléments alimentaires ; que les portes de secours situées à l’arrière de la salle d’entraînement ne pouvaient pas être débloquées, ce qui ressort d’un constat d’huissier qu’elle a fait établir le 13/10/2016 et pose des problème de sécurité; que s’agissant de son activité, la bailleresse avait connaissance qu’elle faisait du coaching sportif auprès de la clientèle, ce conformément à ses statuts.

La bailleresse réplique que la société J2R a attendu octobre 2016 pour faire établir un constat d’huissier concernant les défectuosités alléguées des portes d’entrée et de sortie ; qu’il n’est pas établi que les difficultés d’ouverture des portes soient préexistantes aux travaux réalisés par la locataire qui a notamment posé la chape et le carrelage ; qu’elle n’est pas responsable de leur épaisseur qui empêche le bon fonctionnement des portes ; qu’en outre la locataire exerce dans les lieux une activité non prévue par le bail puisqu’il est affirmé dans les conclusions des appelants que la porte de sortie de secours litigieuse est située à l’arrière de la salle d’entraînement alors que le bail ne stipule qu’une

activité de vente de compléments alimentaires et activités connexes et non salle de fitness ou de musculation ; que la société J2R ne saurait donc se plaindre d’éventuels problèmes de sécurité pour une activité non prévue par le bail, le dispositif anti-panique dépendant de la taille et de l’aménagement du local ; qu’en outre les défectuosités alléguées des portes n’ont pas empêché l’exploitation des locaux.

La cour rappelle que le preneur s’est engagé expressément, aux termes du bail, à effectuer à sa charge exclusive tous les travaux intérieurs et extérieurs nécessaires à l’exploitation des lieux loués, et notamment ceux concernant la devanture et rideau de protection, la chape, et le revêtements de sol, l’électricité, les peintures et le cloisonnement des locaux.

Il ressort du procès-verbal signé par la société IMMOBILERE 3F qu’elle a procédé à la levée des réserves des travaux s’agissant de la pose des vitrines et serrureries extérieures des commerces le 4/12/2014 ; que lorsque la société J2R est entrée en jouissance du local le 26/11/2014 selon procès-verbal d’entrée dans les lieux établi à cette date, elle ne s’est pas plainte de la défectuosité des portes dont il lui a été remis les clés ; que ce n’est que par constat d’huissier du 13/10/2016 qu’elle a fait constater que le vantail de gauche de la porte vitrée à vantaux ne peut pas s’ouvrir complètement et qu’il reste bloqué avec un angle de 15 degrés ; que l’ouverture de la porte de sortie de secours est 'extrêmement ' difficile ; que ces constatations ont été faites après que la locataire eut procédé aux travaux d’aménagement intérieurs et extérieurs du local, travaux qui ont notamment porté sur la pose d’une chape et d’un carrelage. Dans ces conditions, la société J2R ne rapporte pas la preuve de malfaçons de la part de la bailleresse préalablement à ses propres travaux. S’agissant de l’absence de dispositif anti-panique de la porte de sortie mentionnée dans le constat d’huissier, la locataire n’établit pas qu’il lui aurait été enjoint par les services de sécurité et d’incendie de procéder à des travaux sur ce point ; la cour n’est en tout état de cause pas en mesure d’apprécier si ledit dispositif (serrure spéciale) aurait été rendu nécessaire par la seule activité de vente de compléments alimentaires, la société J2R admettant dans ses conclusions qu’il s’agit de la porte de sortie de 'la salle d’entraînement’ alors que le bail stipule une activité de compléments alimentaires et activités connexes, ce qui n’inclut pas l’activité de salle d’entraînement ou de musculation.

Il s’ensuit qu’il n’est établi aucune défectuosité des portes qui serait imputable à la bailleresse.

Sur le préjudice subi par la société J2R

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le seul manquement pouvant être reproché à la société IMMOBILERE 3F consiste dans le retard mis par la bailleresse entre octobre 2015 et avril 2016 pour fournir une alimentation électrique du local, les autres manquements invoqués par la société J2R n’ayant pas été retenus.

Il s’ensuit que la facture relative aux travaux de réfection des murs et plafonds prétendument liés aux infiltrations d’eau du 2/09/2015 et le devis du 15/02/2018 relatif aux changements de portes n’ont pas à être indemnisés par la bailleresse.

S’agissant de la fourniture d’électricité, son absence a nécessairement retardé le début d’exploitation du local entre le mois d’octobre 2015 et le mois d’avril 2016. La cour note toutefois qu’il a déjà été consenti par la bailleresse une franchise supplémentaire de loyers de six mois, de sorte que la locataire a bénéficié en tout d’une franchise de loyers de 12 mois et il convient de retenir que la société J2R a concouru à la réalisation de son propre dommage en ayant attendu le mois d’octobre 2015 pour solliciter la bailleresse quant à l’alimentation électrique du local, ce qui constitue une négligence fautive de sa part.

S’agissant de la perte d’exploitation, les appelants ont produit un audit d’un cabinet d’expertise comptable évaluant une perte d’exploitation de 23 127 euros en 2015. Si cet audit évalue à la somme de 70 000 euros par an le montant de l’indemnisation auquel pourrait prétendre la société J2R , il ne

fournit toutefois pas d’éléments financiers objectifs quant à cette évaluation qui semble être fondée sur le prévisionnel établi par la société J2R, prévisionnel établi à partir de l’activité d’une autre société exploitant une franchise, ce qui n’est pas pertinent. Il sera retenu, tenant compte de la perte d’exploitation enregistrée en 2015, laquelle tient compte de la péremption du stock de produits alimentaires, du fait que la société J2R a concouru à la réalisation de son propre dommage par sa négligence fautive telle que visée ci-dessus, une indemnisation de 6 000 euros au titre de la perte d’exploitation.

Par conséquent, la société IMMOBILERE 3F devra régler la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts à la société J2R. Cette somme viendra en compensation avec les sommes auxquelles la société J2R a été condamnées au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation en première instance.

Il n’a pas été sollicité par les appelants l’infirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts de la société J2R et une condamnation au titre de l’arriéré locatif de sorte que la cour n’en est pas saisie.

Sur la perte de chance de M. Z A

M. Z A sollicite une indemnisation de 20 000 euros au motif qu’il avait spécialement mis fin à ses fonction de postier qu’il exerçait depuis plus de 10 ans pour devenir l’associé et le représentant de la société J2R ; qu’il n’a pu percevoir aucun salaire pendant près d’un an en raison des manquements de la bailleresse.

La cour note que M. Z A a mis fin à son emploi le 31/03/2014 ; que la société J2R a déposé son dossier de candidature pour le local auprès de la société IMMOBILERE 3F le 26/05/2014 et qu’elle a contracté avec celle-ci le 20/06/2014 ; qu’il n’est pas établi de lien de causalité entre le délai mis entre octobre 2015 et avril 2016 par la bailleresse dans la fourniture d’une alimentation électrique du local et le choix personnel de M. Z A de quitter son emploi en mars 2014 pour devenir associé de la société J2R.

Par conséquent M. Z A sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au titre des frais irrépétibles en première instance et en cause d’appel.

Les parties succombant toutes deux pour partie en leurs demandes, il sera fait masse des dépens qui seront supportés par moitié par chacune d’elles.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté la société J2R de sa demande de dommages-intérêts et en ce qu’il l’a condamnée au titre des frais irrépétibles et des dépens

Le confirme en ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant

Condamne la société IMMOBILIERE 3F à verser à la société J2R SAS la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance ;

Ordonne la compensation entre la somme à laquelle la société IMMOBILIERE 3F est condamnée et les sommes au titre de l’arriéré locatif/indemnité d’occupation auxquelles a été condamnée la société J2R par le jugement entrepris ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait masse des dépens de première instance et d’appel qui seront supportés par moitié par chacune des parties avec faculté pour la SELARL INGOLD & THOMAS de recouvrer directement sur la partie adverse condamnée, la fraction de ces dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

LA GREFFIÈRE LA CONSEILLÈRE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE,