Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 13

(Anciennement Pôle 2 – Chambre 1)

ARRÊT DU 04 MAI 2021

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/04620 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B2YXI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 novembre 2016 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/17762

APPELANTS

Madame F L-Y

née le […] à MARSEILLE

[…]

[…]

Monsieur X, D Y

né le […] à […]

[…]

[…]

SCI LA TERRASSE ENSOLEILLEE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Inscrite au RSC de PARIS sous le n° : 418 588 703

Tous trois représentés par M^e Sandra OHANA-ZERHAT, avocate au barreau de PARIS, toque : C1050, et assistés de M^e Razika SIMOZRAG, de la SELARL CAB ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS

INTIMÉES

SCP O & ASSOCIES, NOTAIRE ASSOCIES

[…]

[…]

Inscrite au RSC de PARIS sous le n° : 334 054 558

Représentée et assistée de M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocate au barreau de PARIS, toque : D0848

SCP K J, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux,

domiciliés en cette qualité audit siège

Notaires Associés

[…]

[…]

Inscrite au RSC de NICE sous le n° : 331 789 826

Représentée par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocate au barreau de PARIS, toque : D0848, assistée de M^e Hélène BERLINER, avocate au barreau de NICE, substituée par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocate au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des article 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 2 mars 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant la cour composée de :

M^me Nicole COCHET, Première présidente de chambre

M^me Estelle MOREAU, Conseillère, chargée du rapport

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Nicole COCHET, Première présidente de chambre

M^me Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre,

M^me Estelle MOREAU, Conseillère

Greffière lors des débats : M^me Sarah-Lisa GILBERT

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nicole COCHET, Première présidente de chambre et par Séphora LOUIS-FERDINAND, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * *

Faits et procédure

Selon acte du 14 mai 1998 reçu par M. M-N O exerçant à Paris au sein de la SCP O & associés avec la participation de M. M-P K, notaire de l’acquéreur exerçant à Nice au sein de la SCP K-J, la SCI La terrasse ensoleillée a acquis divers biens et droits immobiliers dans l’immeuble situé 24 rue Denfert-Rochereau à Boulogne-Billancourt, moyennant un prix de 2.850.000 francs, soit 434.479,69 euros.

Ces biens étaient ainsi désignés :

— lot n°1 : au 2^e sous-sol, un emplacement pour stationnement portant le n°1, et les 44/10000èmes du sol et des parties communes générales ;

— lot n°26 : au 2^e sous-sol, une cave portant le n°12, et les 4/10000 emes du sol et des parties communes générales ;

— lot n°57 : aux 5^e et 6^e étages, un appartement en duplex, comprenant :

— au 5^e étage : deux chambres, salle de bains, water-closets, placard, dégagement, escalier ;

— au 6^e étage : entrée, séjour, cuisine, cabinet de toilette, water-closets, placard, terrasse, et les 970/10000èmes du sol et des parties communes générales.

Cet acte contenait une observation en page 5 selon laquelle 'l’installation d’un jardin d’hiver sur la terrasse a été autorisée lors de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 26 mars 1980".

Par jugement du 3 novembre 2011, le tribunal de grande instance de Nanterre, saisi sur assignation délivrée le 24 mars 2010 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, a jugé que la toiture-terrasse était une partie commune sur laquelle le lot n°57 disposait d’un droit de jouissance privatif et a condamné la SCI La terrasse ensoleillée à restituer cette partie commune et ses droits accessoires, à démolir à ses frais la véranda litigieuse et à remettre la toiture-terrasse dans son état antérieur à l’appropriation, sous astreinte, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts et à déposer le jaccuzi-sauna installé sur la toiture-terrasse et à remettre celle-ci dans son état antérieur à la pose de l’installation, sous astreinte.

Ce jugement a été confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Versailles du 7 octobre 2013, lui-même confirmé par un arrêt de la Cour de cassation du 10 février 2015.

C’est dans ces circonstances que par actes des 4 et 5 décembre 2014, la SCI La terrasse ensoleillée, ainsi que les associés de celle-ci, M. X Y et M^me F Y, ont assigné la SCP O & associés et la SCP K-J en responsabilité civile professionnelle en leur qualité de rédacteurs de l’acte authentique du 14 mai 1998.

Par jugement du 30 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :

— déclaré M. X Y et M^me F Y recevables en leur action,

— débouté la SCI La terrasse ensoleillée, M. X Y et M^me F Y de leur fin de non-recevoir à l’encontre de la SCP O et associés et de la SCP K-J,

— débouté la SCI La terrasse ensoleillée, M. X Y et M^me F Y de l’ensemble de leurs

demandes,

— débouté la SCP O et associés de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné la SCI La terrasse ensoleillée à payer à la SCP O et associés la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI La terrasse ensoleillée, M. X Y et M^me F Y à payer à la SCP K -J la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI La terrasse ensoleillée, M. X Y et M^me F Y aux dépens dont distraction au profit de Me de Hauteclocque, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 2 mars 2017, la SCI La terrasse ensoleillée, M. X Y et M^me F Y ont interjeté appel de cette décision.

Par arrêt mixte du 11 décembre 2018, la cour a :

— infirmé le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a déclaré les époux Y recevables en leur action et statuant de nouveau,

— dit que la SCP O & associés et la SCP K-J ont chacune commis une faute,

— avant dire-droit, ordonné la réouverture des débats et renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 19 mars 2019 afin de recueillir les observations des parties sur la perte de chance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 mars 2020.

A l’audience, sur demandes respectives des parties, la cour a ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture pour accueillir leurs dernières écritures, datées du 24 février 2021 pour les appelants et du 26 février 2021 pour les intimés, et a prononcé la clôture.

Prétention des parties

Dans leurs dernières conclusions notifiées et déposées le 24 février 2021, la SCI La terrasse ensoleillée (ci-après, la SCI La terrasse ensoleillée ou la SCI), M. X Y et M^me F L-Y demandent à la cour, au visa des articles 1108, 1129, 1599 et 552, 1382 et suivants du code civil, et des articles 699 et 700 du code de procédure civile, de :

— infirmer le jugement du 30 novembre 2016 rendu par le tribunal de grande instance de Paris, sauf en ce qu’il a déclaré M. X Y et M^me F Y recevables en leur action,

statuant à nouveau,

— dire et juger que la SCP O & associés, notaires associés, et la SCP K-J,

notaires associés, ont manqué à leur obligation d’assurer la validité et l’efficacité juridiques de l’acte de vente ainsi qu’à leur devoir de conseil de mise en garde à leur égard,

en conséquence,

— condamner la SCP O & associés, in solidum avec la SCP K-J, à verser à la SCI La terrasse ensoleillée les sommes de :

—  350.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier du fait de la perte de valeur du bien immobilier,

—  114.346,14 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier au titre des frais de justice,

—  50.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral (sic),

—  108.619,92 euros à titre de dommages et intérêts en vertu de la perte de chance de négocier le prix de l’appartement à la baisse,

—  175.000 euros à titre de dommages et intérêts en vertu la perte de chance de renoncer à l’acquisition de l’appartement et d’acquérir un bien avec terrasse similaire,

—  86.788,37 euros à titre de dommages et intérêts en vertu de la perte de chance de réaliser une plus-value plus importante du seul fait de la revente de l’appartement avec la terrasse,

—  21.113,25 euros à titre de dommages et intérêts en vertu d’une perte de chance de faire l’économie du coût de la construction des installations effectuées sur la terrasse,

—  47.968,60 euros à titre de dommages et intérêts en vertu d’une perte de chance de faire l’économie du coût de la destruction des installations effectuées sur la terrasse,

—  1.540 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance

pendant les travaux de destruction des installations effectuées sur la terrasse,

— assortir toute(s) condamnation(s) à des intérêts au taux légal avec capitalisation, à compter de l’arrêt à intervenir ;

en tout état de cause,

— débouter la SCP O & associés, notaires associés et la SCP K-J, notaires associés, de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner solidairement la SCP O & associés, notaires associés, et la SCP K-J, notaires associés, à verser respectivement à la SCI La terrasse ensoleillée et aux consorts Y la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 et aux entiers dépens, qui seront recouvrés par la SELAS CAB & associés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées et déposées le 26 février 2021, la SCP O & associés, notaires associés (ci-après, la SCP O & associés) demande à la cour, outre le rabat de la clôture, de :

— juger la SCP O & associés et la SCP K J, notaires, recevables et bien fondées en leurs conclusions,

au fond,

— juger que la SCI La terrasse ensoleillée et les époux Y ne justifient pas de l’existence d’un préjudice réel et certain en lien avec la faute reprochée au notaire,

— les débouter de l’intégralité de leurs demandes,

en conséquence,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 30 novembre 2016 en ce qu’il a débouté la SCI La terrasse ensoleillée et les époux Y de l’intégralité de leurs demandes,

y ajoutant,

— les condamner au paiement d’une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de M^e Toutain de Hauteclocque, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées et déposées le 26 février 2021, la SCP I J, C G et C H, notaires associés, titulaire d’un office notarial, anciennement dénommée SCP M-P K, I J et N-R K notaires associés (ci-après, la SCP K-J) demande à la cour, au visa des articles 784 du code de procédure civile, 1351 et 1240 (1382 ancien) du code civil, outre le rabat de l’ordonnance de clôture, de :

— dire et juger que les préjudices invoqués par la SCI La terrasse ensoleillée, M^me F L-Y et M. X D Y ne sont pas causés par son fait,

— dire et juger que les préjudices invoqués par la SCI La terrasse ensoleillée, M^me F L-Y et M. X D Y ne sont pas indemnisables par elle,

— dire et juger que la perte de chance de renoncer à l’achat du bien en l’absence de terrasse ou d’obtenir une baisse du prix de vente du bien immobilier ne peut concerner que la SCI La terrasse ensoleillée en sa qualité d’acquéreur du bien,

— dire et juger que la perte de chance de la SCI La terrasse ensoleillée de renoncer à l’achat du bien en l’absence de véranda ou d’obtenir du vendeur une baisse du prix de vente du bien immobilier est incertaine et négligeable et non indemnisable,

— dire et juger que la SCI La terrasse ensoleillée n’a subi aucune perte de chance du fait de la SCP K J de réaliser une meilleure plus-value, de ne pas construire sur la terrasse et d’économiser les frais liés à la destruction des équipements de la terrasse,

en conséquence,

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 30 novembre 2016 en ce qu’il a débouté la SCI La terrasse ensoleillée, M^me F L-Y et M. X D Y de toutes leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,

— condamner la SCI La terrasse ensoleillée, M^me F L-Y et M. X D Y au paiement de la somme de 5.000 euros par application dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

SUR CE,

A titre liminaire, il sera rappelé que par arrêt mixte du 18 décembre 2019, la cour d’appel, relevant que la terrasse litigieuse avait été qualifiée de partie commune par arrêt de la cour d’appel de

Versailles du 7 octobre 2013, a retenu la faute des deux notaires pour manquement à leur obligation d’information et de conseil en n’informant pas l’acquéreur de l’étendue des droits transférés ou à tout le moins sur le risque encouru en raison d’une incertitude sur le statut de la terrasse, alors que l’existence de l’autorisation accordée par l’assemblée générale des copropriétaires à M. Z le 26 mars1980, de monter sur sa terrasse une véranda vitrée démontable de 15 m2 moyennant le paiement de la somme de 7.400 francs, devait attirer leur attention et les amener à poursuivre plus avant leurs investigations en se rapportant à la définition des parties communes de l’immeuble et en sollicitant des informations complémentaires sur la situation des lieux.

Au titre du préjudice et du lien de causalité, elle a jugé qu’ainsi que le mentionnent les appelants, ils ont perdu la possibilité de renoncer à l’achat du bien en l’absence de terrasse ou de celle d’en discuter du prix. Jugeant que la perte de chance de discuter le prix et d’en obtenir la diminution diffère de la perte de valeur du bien qui tient à la consistance de celui-ci et relève de la garantie du vendeur, et relevant que les parties n’ont pas débattu sur la perte de chance, elle a ordonné la réouverture des débats et invité les parties à se prononcer sur ce point.

Le débat soumis à la cour est donc circonscrit, s’agissant de la responsabilité des notaires, à la seule question du lien de causalité et du préjudice, à l’exclusion de leur faute sur laquelle il a déjà été statué, ainsi qu’à la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur le lien de causalité et le préjudice

Les appelants font valoir divers préjudices au titre des fautes commises par les notaires soit:

— des préjudices financiers subis par la SCI La terrasse ensoleillée dont :

— un préjudice financier de 350.000 euros du fait de la perte de valeur du bien amputé de la véranda d’environ 20 m2 dont la dépose a été constatée par huissier de justice le 16 février 2017,

— un préjudice financier de 114.346,14 euros au titre des diverses condamnations prononcées à l’égard de la SCI La terrasse ensoleillée par arrêt de la cour d’appel de Versailles dans le litige l’opposant au syndicat des copropriétaires, des frais de procédure devant le juge de l’exécution aux fins de suppression de l’astreinte assortissant la condamnation à procéder à la démolition de la véranda et la remise en état de la terrasse, enfin des frais de justice, dépens et honoraires d’avocats engagés afin d’assurer sa défense,

— un préjudice moral de 50.000 euros subi par la SCI La terrasse ensoleillée et les époux Y (toutefois non mentionnés dans le dispositif des écritures des appelants) du fait de la perte de la véranda du bien constituant la résidence principale de ces derniers et une partie substantielle de leur lieu de vie, ainsi que des désagréments du fait des travaux de destruction entrepris pendant plusieurs semaines et de la bataille judiciaire engagée avec le syndicat des copropriétaires qui a duré des années, en considération d’un droit qu’ils croyaient légitimement avoir acquis sur la terrasse et la véranda, ayant généré un climat hostile dans la copropriété, du stress et de l’anxiété,

— une perte de chance de la SCI La terrasse ensoleillée et des époux Y (toutefois non mentionnés dans le dispositif des écritures des appelants) d’acquérir le bien à de meilleures conditions ou de renoncer à l’acquisition du bien, se décomposant en :

— une perte de chance de négocier le prix du bien à la baisse de 25% si la SCI avait été informée du statut de la terrasse et des droits y afférents, qui s’entendent d’un simple et unique droit de jouissance privatif et non pas d’un droit de propriété, soit une somme de 108.619,92 euros,

— à défaut pour le vendeur de consentir à une telle réduction du prix d’achat, une perte de chance de la SCI de renoncer à l’acquisition du bien au profit d’une propriété similaire contenant une terrasse en

pleine propriété, dès lors que l’existence d’une telle terrasse constituait une condition essentielle et déterminante de l’achat, perte de chance qu’ils évaluent à 50% de la différence de valeur du bien avec et sans la véranda d’environ 20 m2, soit 175.000 euros,

— une perte de chance de la SCI de réaliser une plus-value supplémentaire de 14,1% à la revente de l’appartement situé au dernier étage avec la présence de la terrasse et de la véranda, qui constituent un atout considérable et très recherché, soit la somme de 86.788,37 euros,

— une perte de chance de ne pas construire de véranda sur la terrasse et de faire ainsi l’économie du coût de construction de 21.113,25 euros,

— une perte de chance d’économiser le coût de destruction des équipements de la terrasse et de la remise en état des lieux, pour un montant de 47.968,80 euros, et pour les époux Y de ne pas subir le préjudice de jouissance subséquent à ces travaux, de 1.540 euros, laquelle demande est toutefois formulée au bénéfice de la SCI dans le dispositif des écritures des appelants.

La SCP O & associés souligne que certaines de ces demandes indemnitaires font double emploi, les appelants ne pouvant solliciter à la fois une perte de valeur du bien et une perte sur la plus-value à venir, ni une perte de chance d’avoir pu négocier le prix à la baisse lors de son acquisition et une perte de chance de renoncer tout simplement à cette acquisition, pertes de chance dont la cour d’appel a retenu le caractère alternatif.

Elle critique l’ensemble des demandes formulées qu’elle estime aucunement justifiées et sans lien de causalité avec sa faute, considérant notamment que :

— sur la perte de valeur du bien, aucun préjudice inhérent à la perte d’accès à la terrasse attenante à l’appartement n’est caractérisé, alors que celle-ci existe toujours et que la SCI en a la jouissance exclusive, que la SCI n’a pas acquis une terrasse de 20m2 mais un simple édicule de 15m2 autorisé en assemblée générale et que cette question a d’ores et déjà été tranchée par l’arrêt mixte rendu par la cour,

— les différentes pertes de chance alléguées, en particulier celles d’acquérir le bien à des meilleures conditions ou de renoncer à l’achat et celle de réaliser une meilleure plus-value à la revente, ne sont pas démontrées et la perte d’un avantage purement hypothétique n’est pas indemnisable,

— la perte de chance de ne pas construire sur la terrasse n’est pas plus établie, les appelants ayant fait le choix, sous leur seule responsabilité, de construire une terrasse en dur et d’installer un jaccuzi-sauna, étant rappelé que les infiltrations en provenance de ces ouvrages ont été à l’origine de l’action menée par le syndicat des copropriétaires,

— la perte de chance d’économiser les frais liés à la destruction des équipements de la terrasse n’est pas indemnisable, la SCI étant à l’origine de ce préjudice,

— la SCI cherche à tort à lui faire supporter son choix d’engager la procédure litigieuse avec le syndicat des copropriétaires sans lien causal avec la faute du notaire et le listing de la facturation d’honoraires, portant pour l’essentiel sur les démêlées avec la copropriété compte tenu du refus manifeste de la SCI de s’exécuter, ne permet pas de démontrer les diligences effectuées en lien avec le présent litige,

— le préjudice moral allégué par les appelants n’a aucun caractère actuel, réel et certain.

La SCP K-J conteste également l’ensemble des préjudices allégués, en faisant notamment valoir que :

— pour être indemnisable, la perte de chance, consistant en la perte d’une éventualité favorable, doit présenter un caractère direct et certain,

— la perte de chance de voir la SCI renoncer à son acquisition, au risque de perdre son dépôt de garantie puisqu’elle se trouvait engagée du fait du compromis de vente, uniquement en l’état d’un risque purement hypothétique de litige ultérieur avec le syndicat des copropriétaires, et la perte de chance d’obtenir une baisse du prix de vente sont incertaines, infimes et non indemnisables,

— la perte de valeur du bien et la perte de chance de réaliser une meilleure plus-value à la revente, qui est contradictoire avec la perte de chance de renoncer à l’acquisition du bien, et qui revient à solliciter une indemnisation du fait de la perte de valeur du bien, ne sont pas démontrées, étant rappelé que la SCI ne saurait prétendre à un avantage qu’elle n’aurait pas eu, même en l’absence de faute du notaire, que la perte de valeur de la terrasse, qui constitue un bien commun, n’est pas indemnisable, qu’en outre aucune perte de valeur n’est caractérisée puisque les appelants conservent la jouissance de la terrasse,

— la perte de chance de négocier le prix, qui doit être appréciée au jour de la vente, est incertaine, négligeable et non indemnisable,

— la perte de chance de ne pas construire sur la terrasse n’est pas justifiée par les devis de véranda, non autorisée, produits aux débats,

— la perte de chance d’économiser les frais liés à la destruction des équipements de la terrasse n’est pas établie puisque quelle que soit l’information donnée par les notaires, le syndicat des copropriétaires aurait exigé leur dépose,

— les frais de justice allégués sont la conséquence directe des décisions de la SCI qui a cru pouvoir installer sur la terrasse un jaccuzi-sauna sans aucune autorisation de la copropriété alors que cette autorisation aurait été nécessaire même si la terrasse avait été qualifiée de partie privative puisqu’affectant l’aspect extérieur de l’immeuble ; les notaires sont tout autant étrangers à la décision de la SCI de refuser d’acquérir le lot privatif que la copropriété était prête à constituer pour régulariser la situation ; la SCI a pris le risque d’un litige ouvert avec la copropriété, avec l’aléa judiciaire qui en découlait, au lieu d’une solution amiable ayant le mérite de clore le débat sur la nature de la terrasse,

— aucun préjudice moral ne saurait être invoqué par la SCI, personne morale, ni n’est caractérisé.

A titre liminaire, il doit être rappelé qu’il résulte des faits exposés dans le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 3 novembre 2011 et l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 7 octobre 2013 que si la copropriété a autorisé, le 26 mars1980, à un précédent propriétaire, M. Z, l’édification d’une véranda vitrée démontable de 15 m2 moyennant le paiement de la somme de 7.400 francs, une véranda en dur de 17,6 m2 permettant la prolongation du salon de l’appartement a été construite sans autorisation de la copropriété par ses acquéreurs, M. A et M^me B le 10 mai 1980, antérieurement à l’acquisition du bien par la SCI auprès d’un autre propriétaire, M. Garifzianovitch Akhounov, par acte du 15 mai 1998, et que la SCI a installé un jaccuzi-sauna sur le toit-terrasse. Par courrier du 18 janvier 2007, le syndic a informé la SCI de la volonté de la copropriété de régulariser la construction. Aucun élément ne permet d’établir si la véranda érigée sur le toit-terrasse, objet du litige ayant opposé la SCI à la copropriété, a été acquise telle quelle par la SCI ainsi qu’elle l’a soutenu à l’occasion des procédures ayant trait à ce litige, ou si elle a elle-même procédé aux travaux de construction de la véranda puisque dans le présent litige elle fait valoir une perte de chance de ne pas engager de tels frais de construction. Lors des assemblées générales des 28 septembre 2007 et 8 juillet 2008, il a été envisagé la création d’un lot 58 et sa cession à la SCI mais celle-ci ayant contesté la légitimité de l’achat du droit à construire, cette résolution n’a pas été votée et le litige a été porté devant le juge judiciaire. La cour d’appel de Versailles, procédant à une

interprétation des dispositions ambigües du règlement de copropriété, a définitivement jugé que la terrasse comprise dans le lot 57 devait être qualifiée de partie commune sur laquelle ce lot dispose d’un droit de jouissance privatif.

Ces éléments rappelés, le préjudice matériel en lien causal avec la faute des notaires dont peuvent se prévaloir les appelants est la perte de chance pour la SCI de ne pas acquérir le bien, ou de l’acquérir à des conditions différentes, soit à un prix plus avantageux.

La perte de chance de discuter du prix et d’en obtenir la diminution est distincte de la perte de valeur du bien qui tient à la consistance de celui-ci et relève de la garantie du vendeur. Le préjudice financier de 350.000 euros allégué par la SCI au titre de la perte de valeur du bien amputé de la véranda d’environ 20 m2 est donc sans lien causal avec la faute des notaires.

De même, la SCI -à l’exclusion des époux Y qui ne sont pas partie à l’acte- ne peut prétendre cumulativement à une perte de chance de renoncer à la vente et d’acquérir le bien à de meilleures conditions tout en réalisant une plus-value à sa revente.

La SCI ne démontre pas ses allégations selon lesquelles l’existence d’une terrasse en pleine propriété constituait une condition déterminante de l’achat et qu’elle aurait obtenu une réduction du prix de vente, ou à défaut renoncé à celle-ci, si elle avait été informée de ce que la terrasse constituait une partie commune sur laquelle elle disposait d’un simple droit de jouissance privatif, et non pas d’un droit de propriété. En effet, ces pertes de chance, qui doivent s’apprécier au moment de la vente, sont hypothétiques puisque la terrasse était alors attenante à l’appartement avec droit de jouissance exclusif de son propriétaire, que la véranda en dur de 17,6 m2 permettant la prolongation du salon de l’appartement, construite sans autorisation de la copropriété le 10 mai 1980 n’avait pas été remise en cause par le syndicat des copropriétaires bien que n’étant pas conforme à l’autorisation du 26 mars 1980 et qu’aucun élément ne laissait suspecter, eu égard à l’ancienneté de cette construction, que la copropriété adopterait une autre position. Le statut de la terrasse existante, à jouissance exclusive et valorisant le bien, n’était donc pas à lui seul de nature à en faire diminuer le prix d’achat. En outre, la SCI n’a exercé aucune action en nullité de la vente ou en garantie d’éviction à l’égard du vendeur lorsque la régularité de la construction a été remise en cause par le syndicat des copropriétaires, et elle est toujours propriétaire du bien en connaissance du statut de la terrasse.

La perte de chance de réaliser une meilleure plus-value à la revente du bien avec la présence de la terrasse et de sa véranda est tout aussi hypothétique puisque la SCI n’a pas acquis le bien dans le but de le revendre en réalisant une plus-value, faisant au contraire valoir que celui-ci constitue la résidence principale des époux Y depuis plus de 16 ans. De même, la terrasse dont la SCI a la jouissance exclusive et sur laquelle a été accordée une autorisation d’ériger une véranda vitrée démontable d’une surface non négligeable de 15m2, était et est toujours incluse dans son lot et de nature à valoriser le bien constituant un duplex situé au 5^e et au dernier étage d’un immeuble à Boulogne.

La perte de chance de ne pas construire sur la terrasse n’est pas démontrée par les pièces versées aux débats dès lors que la SCI soutient à la fois qu’elle a acquis le bien avec la terrasse sur laquelle était déjà érigée la véranda litigieuse mais également qu’elle l’a elle-même fait construire, en ne produisant toutefois que des propositions de prix de véranda extraites de sites internet.

La perte de chance d’économiser tous les frais liés à la destruction des équipements de la terrasse est également hypothétique, puisque la perte de chance de renoncer à l’acquisition du bien n’étant pas caractérisée, la SCI aurait fait l’acquisition du bien en connaissance des infrastructures non conformes érigées sur la terrasse en prenant le risque de devoir les déposer à ses frais. Pour les mêmes motifs, ni la SCI ni les époux Y, qui au demeurant ne sont pas parties à l’acte de vente, ne sont fondés à faire valoir un préjudice de jouissance de leur résidence principale lié aux travaux de la dépose des équipements de la terrasse constatée par huissier de justice le 16 juin 2017, et dont, en

outre, la durée alléguée de 21 jours n’est justifiée par aucune pièce.

Il est en revanche établi que le litige noué entre la SCI et le syndicat des copropriétaires et élevé devant les juridictions portait sur la propriété de la terrasse, sur laquelle la SCI considérait détenir un plein droit de propriété en vertu de l’acte de vente mentionnant que le lot 57 qu’elle avait acquis était composé d’une terrasse au 6^e étage, mais également que 'l’installation d’un jardin d’hiver sur la terrasse a été autorisée lors de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 26 mars 1980" . Si les mentions à l’acte ont nécessairement conduit la SCI à s’engager dans un contentieux judiciaire, il convient de rappeler que la qualification de la nature des droits de propriété de la terrasse ne relevait pas explicitement des mentions des articles 6 et 7 du règlement de copropriété sur lesquels les notaires auraient dû attirer l’attention de la SCI, et a été retenue sur interprétation de ces dispositions ambigües par la cour d’appel de Versailles.

Le préjudice en lien de causalité avec la faute des notaires n’ayant pas suffisamment éclairé la SCI sur les dispositions contenues dans le règlement de copropriété est limité aux seuls honoraires d’avocat exposés pour les besoins de sa défense jusqu’à l’arrêt de la Cour de Cassation du 10 février 2015 ayant confirmé l’arrêt de la cour d’appel de Versailles. En sont exclus les condamnations prononcées à l’encontre de la SCI sur le fondement de la qualification retenue, dont les condamnations au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les frais exposés notamment au titre de la procédure devant le juge de l’exécution alors qu’il avait été définitivement statué sur le statut de la terrasse.

En outre, et ainsi que le font valoir les intimés, la SCI, informée de la position du syndicat des copropriétaires et de l’ambiguïté des dispositions du règlement de copropriété, a préféré opter pour une voie contentieuse plutôt qu’amiable, consistant à acquérir un lot conçu pour régulariser la situation. De même, le litige opposant la SCI au syndicat des copropriétaires ne s’est pas limité au seul statut de la terrasse et à la véranda érigée sur celle-ci -au moment de l’acquisition litigieuse ou postérieurement par la SCI-, mais également au sauna-jaccuzi installé en violation du règlement de propriété et indépendamment de la faute des notaires, les constructions ayant occasionné des dégâts des eaux dans la copropriété. La SCI a donc, de par sa faute, contribué à son propre préjudice.

Le préjudice financier au titre des honoraires d’avocat, en lien causal avec la faute des notaires, ne saurait donc porter sur l’intégralité des honoraires couvrant l’assiette retenue, compte tenu du choix procédural effectué par la SCI nonobstant l’aléa subsistant quant au statut de la terrasse indépendamment de l’exercice du devoir de conseil mais également de l’installation par ses soins de structures en violation du règlement de copropriété, et ne représente qu’une proportion devant être évaluée à 30%. La scp notariale doit donc être condamnée à payer 30% des honoraires dont l’assiette est retenue et s’élevant, selon le facturier produit aux débats, à la somme de 40.419 euros à l’exclusion des honoraires engagés avec le syndicat des propriétaires à propos d’assemblées générales dont le contenu n’est pas justifié, soit la somme de 12.125 euros.

Enfin, s’agissant du préjudice moral, la SCI, qui seule formule une demande indemnitaire, ne justifiant pas si la véranda démolie était celle acquise ou construite par ses soins, ni les conditions, notamment de durée, dans lesquelles la dépose en a été faite, ni les désagréments subis de ce chef, est mal fondée à faire valoir un préjudice moral à ce titre. En revanche, les désagréments occasionnés par les diverses procédures judiciaires engagées avant qu’il ne soit définitivement statué sur les droits de propriété de la terrasse ont nécessairement causé un préjudice moral à la SCI qui est ainsi fondée à en solliciter la réparation, lequel préjudice doit être évalué, au vu des développements ci-avant dont il ressort qu’elle a de par son choix et sa faute, largement contribué à la longueur de la procédure judiciaire dont elle se plaint, à la somme de 2.000 euros.

Les intimés ayant chacun concouru au préjudice de la SCI seront donc condamnés in solidum à lui payer les sommes de 12.125 euros en réparation des frais de justice et de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral. Ces sommes étant indemnitaires produiront intérêts au taux légal à compter

du présent arrêt. Il doit être en outre ordonné la capitalisation des intérêts.

Sur la demande au titre de la procédure abusive

La SCP O & associés considère abusive la procédure engagée à son encontre aux seules fins de chercher un 'bouc émissaire’ afin de supporter les conséquences de la procédure exercée par le syndicat des copropriétaires à l’endroit de la SCI, et s’estime fondée à solliciter une indemnité de 5.000 euros de ce chef.

Cependant, l’action étant fondée, la SCP O & associés échoue à en établir le caractère abusif et doit être déboutée de sa demande à ce titre, en confirmation du jugement.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile sont infirmées.

Les intimés échouant en leurs prétentions seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, avec les modalités de recouvrement de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer à la SCI la somme de 8000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les consorts Y étant déboutés de leur demande.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Vu l’arrêt mixte rendu par la cour le 11 décembre 2018,

Statuant sur le surplus des chefs de demandes,

Condamne in solidum la SCP O & associés, notaires associés, et la SCP I J, C G et C H, notaires associés, titulaire d’un office notarial, anciennement dénommée SCP M-P K, I J et N-R K notaires associés, à payer à la SCI La terrasse ensoleillée la somme de 12.125 euros en réparation de son préjudice financier au titre des frais de justice,

Condamne in solidum la SCP O & associés, notaires associés, et la SCP I J, C G et C H, notaires associés, titulaire d’un office notarial, anciennement dénommée SCP M-P K, I J et N-R K notaires associés, à payer à la SCI La terrasse ensoleillée la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral,

Dit que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Ordonne la capitalisation des intérêts,

Déboute la SCP La terrasse ensoleillée, M. X Y et M^me F L-Y du surplus de leurs demandes,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCP O et associés de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la SCP O & associés, notaires associés, et la SCP I J, C

G et C H, notaires associés, titulaire d’un office notarial, anciennement dénommée SCP M-P K, I J et N-R K notaires associés à payer à la SCI La terrasse ensoleillée la somme de 8.000 euros à ce titre,

Déboute M. X Y et M^me F L-Y de leur demande de ce chef,

Condamne in solidum la SCP O & associés, notaires associés, et la SCP I J, C G et C H, notaires associés, titulaire d’un office notarial, anciennement dénommée SCP M-P K, I J et N-R K, notaires associés, aux dépens de première instance et d’appel avec les modalités de recouvrement de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE