RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 16 Décembre 2021

(n° 222 , 18 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/26660 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6YXT

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 06 Septembre 2018 par le juge de l’expropriation de Paris RG n° 17/00074

APPELANTE

Société SNCF RESEAU

[…]

[…]

93418 LA PLAINE SAINT-DENIS CEDEX

représentée par M^e Philippe HANSEN de la SCP UGGC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0261 substitué par M^e Benoit MARX, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

SDC DE L’IMMEUBLE […] représenté par son syndic, la SA […]

[…]

[…]

représenté par M^e Olivier PERSONNAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : B1098

DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DE PARIS

Service local du domaine de Paris

[…]

[…]

représentée par M. Q R en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Octobre 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Marie MONGIN, conseillère

Valérie MORLET, conseillère

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Exposé :

Par un arrêté inter préfectoral du 31 janvier 2013, les préfets d’île de France, des Hauts de Seine, des Yvelines et du Val d’Oise ont déclaré d’utilité publique le prolongement de la ligne E du RER, projet EOLE, de la gare Haussmann Saint Lazare à Mantes la Jolie, emportant mise en compatibilité des documents d’urbanisme des communes de Paris (75), Nanterre et Puteaux (92), Poissy, Aubergenville, Guerville, Mantes la Ville, Mantes la Jolie et Rosny sur Seine (78).

L’article 3 de cet arrêté prévoit que, pendant un délai de 5 ans, RFF et SNCF sont autorisés "à procéder à l’acquisition, soit à l’amiable, soit par voie d’expropriation, des emprises de terrains nécessaires à la réalisation du prolongement à l’ouest de la ligne E du RER projet EOLE de la gare Haussmann Saint Lazare (75) à Mantes la Jolie (78).

Le tracé de référence du prolongement de la ligne E du RER aménagé par SNCF Réseau passera sur et sous le territoire de la Commune de PARIS.

L’ordonnance d’expropriation est intervenue le 17 novembre 2015 selon l’expropriant.

Est notamment concerné par l’opération le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] au titre de l’expropriation du tréfonds de la parcelle cadastrée Section CL 84 sise […], se situant en zone UGSU et UG du PLU de la Ville de Paris, dans la partie centrale du 8ème arrondissement, dans le quartier administratif dit « Faubourg du Roule », entre la place Saint Augustin et la […].

La parcelle, entièrement construite, représente une surface de 894 m², occupée par un immeuble en pierre de taille de type haussmanien avec façade sur rue. L’immeuble est en R 5+1.

L’emprise de la SNCF sous la parcelle CL 84 sera d’une surface en tréfonds de 305 m² avec une

profondeur de 23,1 mètres. Le niveau de l’ouvrage est calculé par rapport au point de référence de l’altitude en France, établi par le Nivellement Général de la France (NGF) effectué de 1962 à 1969 par l’Institut Géographique National (IGN) système NGF -IGN 69 – et il est d’une hauteur de 16,4 mètres par rapport à ce point. Dans la mesure ou l’altitude de la parcelle est, par rapport au même point de référence, de 39,5 mètres, la profondeur réelle du haut de l’ouvrage est de 39,5 -16,4 = 23,1 mètres.

La SNCF Réseau a, par mémoire visé au greffe le 21 novembre 2017, saisi le juge de l’expropriation de Paris.

Par jugement du 06 septembre 2018, après transport sur les lieux le 21 mars 2018 celui-ci a :

— Fixé à la somme de 185 794 euros 1'indemnité de dépossession à revenir au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], pour la dépossession en tréfonds d’une partie de la parcelle désignée ci dessous :

[…],

[…]

Contenance cadastrale : 894 m²,

Emprise en tréfonds : 305 m²,

Profondeur de l’emprise : 23,1 m.

— Condamné la SNCF RESEAU à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] la somme de 3 000 euros sur le fondement de 1'article 700 du code de procédure civile;

— Rejeté le surplus des demandes ;

— Rappelé que les dépens sont de droit supportés par l’expropriant en vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

La SNCF Réseau a interjeté appel le 19 octobre 2018 en ce que le jugement a fixé à la somme de 185794 euros l’indemnité de dépossession et l’ a condamné à payer au SDC du […] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

—  adressées au greffe, par La SNCF Réseau, appelante, les16 janvier 2019, notifiées le 10 avril 2019 (AR du 12 avril 2019), 30 septembre 2019, notifiées le 28 novembre 2019 (AR du 2 décembre 2019), le 30 janvier 2020, notifiées le même jour (AR du 4 février pour le Commissaire du gouvernement), et le 07 mai 2020, notifiées le 11 mai 2020 (AR du 14 et 15 mai 2020), et le 06 septembre 2021 notifiées le 07 septembre 2021 (AR du 8 et 9 septembre) aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— Déclarer le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] irrecevable en ses écritures déposées le 8 juillet 2019 et en toutes ses écritures ultérieures ;

À titre principal ;

— Juger qu’un coefficient de nappe de 0,5 doit être appliqué dans l’évaluation de la valeur vénale de l’emprise en tréfonds expropriée, car cette dernière est située en dessous du niveau d’étiage au droit de l’immeuble ;

A titre subsidiaire ;

— Désigner, par arrêt avant dire droit, un expert chargé ;

— d’entendre les parties ainsi que tous sachants, se faire remettre tous documents utiles ;

— de dire s’il existe d’une nappe phréatique au droit de l’immeuble sis […] à Paris 8e et, dans l’affirmative, de déterminer le niveau d’étiage de cette nappe à la date de l’ordonnance d’expropriation du 17 novembre 2015 ;

— de donner à la cour tous les éléments utiles à la solution du litige, s’agissant de la détermination du coefficient de nappe dans la formule D et Demanche ;

— d’adresser aux parties une note de synthèse de ses opérations, leur impartir un délai d’un mois pour lui adresser leurs dires et y répondre dans son rapport définitif qui sera déposé au greffe de la chambre des expropriations de la cour, au plus tard avant une date à déterminer par la juridiction, l’expertise étant placée sous le contrôle du président de la chambre ;

— Surseoir à statuer sur les demandes des parties jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

— Juger qu’un coefficient de nappe de 0,5 doit être appliqué dans l’évaluation de la valeur vénale de l’emprise en tréfonds expropriée car cette dernière est située en dessous du niveau d’étiage au droit de l’immeuble ;

Dans tous les cas ;

— Annuler le jugement du Tribunal de grande instance de Paris du 6 septembre 2018 (RG n°17/00074) en tant qu"il fixe à la somme de 185.794 euros l’indemnité de dépossession à revenir au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] ;

— Fixer à la somme de 93.397 euros, tous chefs de préjudices confondus, l’indemnité devant revenir au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] pour la dépossession en tréfonds d’une partie de la parcelle désignée ci dessous :

[…],

[…]

Contenance cadastrale: 894 m²,

Emprise en tréfonds: 305 m²,

Profondeur de l’emprise : 23,1 m.

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— Laisser les dépens à la charge de l’expropriant ;

—  adressées au greffe, par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […]

Haussmann, intimé et appelant incident, le 08 juillet 2019, notifiées le jour même (AR du 11 juillet 2019), le 14 février 2020 notifiés le 05 mars 2020 (AR du 10 mars) et le 05 octobre 2021 notifiées le 07 octobre 2021 (AR du 11 octobre 2021 de l’appelant) aux termes desquelles il demande à la cour :

— Confirmer partiellement le jugement du Juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Paris du 6 septembre 2018 :

— En ce qu’il a retenu un coefficient de nappe de 1 pour évaluer l’indemnité d’expropriation de l’emprise en tréfonds.

— En ce qu’il a condamné la SNCF à payer au Syndicat des copropriétaires du 160 Boulevard Haussmann la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance.

— Déclarer le Syndicat des Copropriétaires du […] à Paris 8ème recevable et bien fondé en son appel incident, y faisant droit, infirmer partiellement le jugement du Juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Paris du 6 septembre 2018, et statuant à nouveau :

— Appliquer la méthode d’évaluation du tréfonds préconisée par Monsieur l’expert judiciaire F X plus favorable à l’exproprié ;

— Fixer la valeur unitaire du terrain nu et libre pour le calcul de la valeur du tréfonds à 26 000 euros/m².

— Ne pas appliquer d’abattement pour encombrement sur la valeur du terrain nu et libre pour le calcul de la valeur du tréfonds et subsidiairement, le réduire à 20 %, compte tenu du ratio superficie bâtie/superficie totale de la parcelle concernée de 426 m²/894 m² (soit un encombrement de 47,26%, inférieur à 70% et supérieur à 40%).

— Accorder une indemnité pour dépréciation du surplus à l’exproprié puisqu’il a démontré que la création d’un parking en sous sol était envisagée et que l’emprise en tréfonds imposera un surcoût certain pour la réalisation d’un radier en fonds d’ouvrage à la place de fondations normales.

— Recalculer le montant de l’indemnité de remploi en fonction de l’indemnité principale qui sera allouée par la cour d’appel.

En conséquence ;

Au principal :

— Indemnité principale : 26 000 euros x 305 m² x 10 % = 793 000,00 euros

— Indemnités accessoires :

Indemnité de remploi : 80 300,00 euros

Indemnité de dépréciation du surplus : 488 000,00 euros

Soit une indemnité totale de : 1 361 300,00 euros

A titre subsidiaire :

— Indemnité principale : 26 000 euros x 305 m² x 0,80 x 10 % = 634 400,00 euros

— Indemnités accessoires :

Indemnité de remploi : 64 440,00 euros

Indemnité de dépréciation du surplus : 488 000,00 euros

Soit une indemnité totale de : 1 186 840,00 euros

—  adressées au greffe, par le Commissaire du gouvernement, intimé, le 16 juillet 2019, notifiées le 22 juillet 2019 (AR du 29 juillet 2019), aux termes desquelles il demande à la cour':

— de retenir l’app1ication du coefficient de nappe et la valeur de 12.000 euros au m² de sol de surface soit l’indemnisation devant revenir au syndicat de la copropriété du […] est de 83.997 euros en principal, de 9.399,70 euros en remploi, soit une indemnisation totale de 93.397 euros

— de rejeter les éventuelles demandes subsidiaires du syndicat de copropriété portant sur une dépréciation du surplus, ou sur une diminution quelconque de la valeur du bien de surface.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

La SNCF Réseau fait valoir que :

Concernant la date de référence ; selon l’article 322-2 du Code de l’expropriation, étant donné que le projet EOLE a fait l’objet d’un débat public du 1er octobre au 19 décembre 2010 et que le dossier du débat a été mis à disposition du public le premier jour du débat, la date de référence doit être fixée au 1er octobre 2010.

Concernant l’infirmation du jugement en tant qu’il a refusé d’appliquer un coefficient de nappe de 0,5 pour la valorisation de l’emprise en tréfonds expropriée ;

— Sur la méthode d’évaluation ; les premiers juges appliquèrent la méthode de Lassalle de 1972 modifiée par D et Demanche soit V = Vu x S x Tr x Kp x Ks x Ke (V= valeur de l’emprise en tréfonds / Vu = valeur retenue du m² du terrain de surface / S = superficie de l’emprise en tréfonds / Tr = coefficient de profondeur / Kp = coefficient d’exploitation du sous-sol / Ks = coefficient de qualité des sols / Ke = coefficient de nappe phréatique) ; cette méthode n’est pas contestée ; elle réfute les prétentions de la partie adverse d’appliquer la méthode de M. X en s’appuyant sur un arrêt de la cour d’appel de Paris actuellement objet d’un pourvoi ; le jugement doit donc être confirmé sur le choix de la méthode ;

— Sur l’infirmation du jugement, un coefficient de nappe de 0,5 doit être appliqué, car l’emprise en tréfonds expropriée est située en dessous du niveau moyen de la nappe phréatique au droit de l’immeuble ; ce que démontre la note technique [Pièce 5] et les notes en défense [Pièce 6] considérées comme trop complexes par les premiers juges, ainsi une note complémentaire simplifiée du même expert est apporté au débat [Pièce 7 et page 13 du 1er mémoire] ; ainsi, selon l’expert M. G H, le niveau d’étiage au droit de l’emprise expropriée se trouve à la cote +21,9 m NGF soit une profondeur de 17,6m, tandis que l’emprise expropriée se situe à +16,4m NGF, soit une profondeur de 23,1m, donc l’emprise en tréfonds expropriée est bien située sous le niveau d’étiage. Ce résultat est corroboré par un expert auprès de la cour d’appel de céans, M. I J avec un léger écart de 40 cm ;

— Sur les éléments du jugement non contestés et à confirmer ; il s’agit de la valeur du terrain de surface fixée à 12 000 euros/m² (Vu), du coefficient de profondeur (Tr) et de la neutralisation du coefficient d’exploitation du sous-sol et du coefficient de qualité des sols retenus.

Le jugement doit être infirmé en tant qu’il fixe l’indemnité principale ainsi 12 000 x 305 x 4,59% = 167 994 euros, car le montant doit être fixé avec un coefficient de nappe de 0,5 donnant 12 000 x 305 x 4,59% x 0,5 = 83 997 euros ;

— Sur l’indemnité de remploi à recalculer ; l’indemnité de remploi proposée doit être calculée sur la base d’une indemnité principale de 83 997 euros donnant 9 399,70 euros et ainsi pour une indemnité totale de dépossession de 93 396,70 euros ou 93 397 euros en nombre rond ;

Dans le mémoire du 30 septembre 2019 ;

À titre liminaire, sur l’irrecevabilité des conclusions d’intimé valent appel incident du fait de leur tardiveté ; l’exproprié a produit ses conclusions le 5 juillet 2019 soit après l’expiration du délai de trois mois de l’article R.311-26 du Code de l’expropriation et devrons être déclarées irrecevables ;

Concernant la méthode d’évaluation ; la partie adverse ne produit que partiellement le rapport d’expertise de M. X [Pièce adverse 3] ce qui empêche la discussion contradictoire mais surtout le jugement droit être confirmé dans son choix de la méthode de D et Demanche car ;

— En premier lieu ; la méthode de X ne remplace pas l’ancienne méthode, elles coexistent et le juge peut choisir alternativement l’une ou l’autre selon le cas d’espèce ;

— En second lieu ; selon l’arrêt du 29 juin 2017 de la CA de Paris, l’utilisation de la méthode X est complémentaire si le cas d’espèce n’est pas prévu par l’ancienne méthode ;

— En troisième lieu ; en l’occurrence l’ancienne méthode est plus adéquate du fait de l’absence de terrain nu ;

— En quatrième lieu ; pour des tréfonds de plus de 20 mètres l’ancienne méthode est mieux adaptée ;

— En cinquième lieu ; la méthode de X n’est pas assez S ;

— En sixième lieu ; la méthode de X manque en droit car se focalise sur l’ouvrage public et la nécessité d’obtenir une autorisation, ce qui est incertain, ce qui ne convient pas au juge de l’expropriation ;

— En septième lieu ; la cour de cassation le 6 décembre 2018 rappelle que les juges du fond sont libres du choix de la méthode d’évaluation, mais ne doivent pas se référer à la présence d’ouvrage public dans l’indemnisation des préjudices.

Concernant les réponses aux conclusions adverses ;

— Sur l’expertise de M. Y ; même à retenir un niveau d’étiage de 16 NGF, l’ouvrage de la SNCF Réseau sera construit en quasi-totalité sous ce niveau puisque le toit du tunnel sera situé à 16,40m NGF et que le reste de l’ouvrage sera construit à une profondeur inférieure et donc sous le niveau de la nappe ; de plus les pièces de la partie adverse de décisions de justice sans coefficient de nappe ne sont pas pertinentes au cas en l’occurrence, car le projet EOLE prévoit une profondeur importante, et donc le coefficient doit être de 0,5 ; si la cour ne s’estime insuffisamment informée pour fixer ce coefficient, il est demandé à titre subsidiaire la désignation d’un expert pour déterminer le niveau d’étiage ;

— Sur la valeur de 12 000 euros/m² ; le jugement a bien tenu compte de la constructibilité des terrains pour arriver à cette somme, le raisonnement de l’exproprié est biaisé ne démontrant pas que la valeur des terrains objets des termes de références du commissaire du gouvernement serait supérieure à celle des immeubles bâtis diminués du coût de démolition ; le fait qu’il s’agisse de bâtiments

parisiens anciens destinés à être rénovés n’implique pas que ces bâtiments soient dénués de valeurs, un abattement de 40% pour encombrement doit être appliqué car la parcelle est entièrement construite ; les termes de comparaison de l’exproprié ne sont pas cohérents, les facteurs de plus-values sont déjà pris en compte dans les termes du commissaire du gouvernement, donc la valeur de surface doit être fixée à la somme de 12 000 euros / m² ;

— Sur l’abattement ; le jugement n’a pas appliqué un abattement de 40% ; l’argument consistant à affirmer que les bâtiments de surface ne feraient pas obstacle à la réalisation d’ouvrage en tréfonds est faux car cela implique des complications pour la construction ; l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 6 juillet 2017 n’est pas pertinent, car il porte sur un terrain à bâtir ; la lettre de la SEGATT n’a pas vocation à s’appliquer à la méthode d’évaluation ; enfin un abattement de 20% ne doit pas être retenu, car la parcelle est entièrement bâtie ;

— Sur la confirmation du rejet de la demande d’indemnité pour dépréciation du surplus ; le projet datait de 1989 sans exécution depuis, et ne peut présenter donc de caractère réel ; de plus aucun élément ne conforme la nécessité de réaliser un radier en fond d’ouvrage ;

Dans le mémoire du 30 janvier 2020 ;

— Les notes d’expertises sont produites comme élément de preuve soumis au contradictoire

— Dans une expertise judiciaire récente ayant porté sur le niveau de nappe au droit du […] à Paris, situé à proximité, l’expert désigné a retenu une valeur d’étiage historique de référence 17 NGF [Pièce adverse 15, CA Paris 28 mars 2019 RG 16/17104]

— À titre subsidiaire, elle demande désignation d’un expert technique chargé de déterminer le niveau d’étiage au droit de l’immeuble à la date de l’ordonnance d’expropriation du 17 novembre selon les dispositions de l’article R.322-1 du Code de l’expropriation ;

Dans le mémoire du 07 mai 2020 ;

— La demande tendant à obtenir une expertise destinée à établir le bien-fondé des prétentions formulées par SNCF Réseau devant le premier juge, ne constitue pas une demande nouvelle irrecevable en appel ; il est question du régime institué par les articles 564 et suivants du code de procédure civile où ne sont pas des prétentions nouvelles celles qui tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si le fondement juridique est différent, ce qui est le cas, selon la cour de cassation d’une demande d’expertise [Com. 29 juin 2010 n°09/67.369] ;

— les délais pour produire prévus par l’article R.311-26 du Code de l’expropriation ne s’opposent pas à ce qu’une demande d’expertise soit ultérieurement sollicitée au soutien de demande qui ont été formulées dans les délais ; et selon une jurisprudence constante, les mémoire déposés au-delà des délais de trois mois impartis à l’appelant sont recevables, lorsqu’ils constituent une réplique au mémoire de l’intimé ou du commissaire du gouvernement ou qu’il se bornent à apporter des précisions ou justifications à l’appui de la demande formée dans le mémoire en principal, déposé en temps utile, ainsi les conclusions du 30 janvier 2020 et sa demande d’expertise sont recevables ;

— Depuis les années 1980, soit depuis 40 ans, les niveaux de nappes indiqués de M. Z sont supérieurs de 18 NGF durant les années 1980, 16 m NGF durant les années 1990, et entre 18,50 et 19 NGF depuis 2004. De plus la méthode de M. Y n’a pas été confirmée par l’expert M. A [Pièce adverse 24] ;

Dans le mémoire de 06 septembre 2021 ;

— Sur les résultats de l’expertise judiciaire prescrite par la cour dans son arrêt avant-dire droit du 10

décembre 2020 ; dans son rapport daté du 30 juin 2021, l’expert judiciaire a confirmé qu’il existe une nappe phréatique au droit de l’immeuble sis […] et […], M. K A propose de retenir un niveau d’étiage historique de référence à 17 m NGF similaire à celui de l’adresse voisine du […], dont le niveau d’étiage avait également fait l’objet d’une expertise judiciaire ; le SDC 160 BD Haussmann ne saurait non plus valablement soutenir, dans ses futures écritures, que le niveau d’étiage pourrait être déterminé sur la base d’un niveau piézométrique atteint de façon exceptionnelle et singulière, sans récurrence, il s’agirait alors d’un niveau singulier et extrême et non du niveau d’étiage ; il en résulte que depuis 2004, soit 17 ans, les plus basses eaux sont remontées au- dessus de 18,50 m NGF. La conclusion de M. A à 17 m NGF tient à la fois compte de cette remontée et des périodes précédentes où la nappe était plus basse. A l’inverse, le niveau de nappe proposé par M. B ne tient pas compte de cette remontée de nappe pourtant déjà ancienne ;

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] répond que':

Concernant l’indemnité principale ;

— Sur l’infirmation du jugement relativement au choix de la méthode d’évaluation ; la méthode D et Demanche n’est plus appropriée depuis 20 ans du fait des progrès techniques des constructions souterraines et ladite méthode a été entérinée par la cour de céans le 29 juin 2019 en préconisant la méthode de M. X en retenant une valeur «'plancher'» du tréfonds correspondant à 10% de la valeur du terrain de surface en présence d’une nappe d’eau ; les premiers juges écartèrent cette dernière méthode en soulignant qu’elle a été réalisée dans un autre cas d’espèce alors que cette méthode a vocation à s’appliquer pour chaque type de situation et dans toutes les hypothèses, il existe une valeur plancher égale au minimum à 10% de la valeur du terrain nu en surface ; ils écartèrent aussi du fait que l’arrêt d’appel du 29 juin 2017 est l’objet d’un pourvoi, or l’arrêt de la Cour de Cassation est intervenu le 6 décembre 2018 [17-24.312 Pièce 13] en ne cassant nullement sur la méthode d’évaluation choisie qui a été validée dans le 3ème moyen, pris en sa deuxième branche ; ils écartèrent aussi du fait que M. X retient une valeur en prenant en compte les futures nuisances sonores et autorisations nécessaires pour des constructions trouvant leur origine dans les travaux publics et donc étant la compétence du juge administratif, or ce moyen avait été soulevé par la RATP dans son pourvoi, où il est indiqué que la cour d’appel n’avait pas fait référence à l’ouvrage public durant l’application de la méthode de M. X ; il est ainsi demandé d’appliquer la méthode de M. X avec une valeur plancher du tréfonds de 10% valeur du terrain de surface au lieu des 4,59% ;

— Sur l’infirmation du jugement relativement à la valeur du terrain de surface ; les premiers juges se contentèrent de retenir la valeur proposée par le commissaire du gouvernement à partir d’ un raisonnement des plus critiquables (aboutissant à une moyenne de 12 024 euros) ; pour déterminer la valeur du terrain nu et libre à partir des termes de comparaison du commissaire du gouvernement et l’exproprié, il faut non diviser le prix de vente par la superficie utile bâtie destinée à être démolie, mais de déduire du prix de vente du bien, le coût de démolition du bâti existant et d’appliquer un abattement pour encombrement, comme le suggère M. C dans son ouvrage pour servir de base au calcul de la valeur du tréfonds ; en reprenant les termes de comparaison, la fourchette est de 18 059 euros à 26 223 pour des termes entre 2015 et 2017 dans le 8ème arrondissement et étant donné les facteurs valorisant il peut être retenu une valeur de 26 000 euros/m², d’autant plus qu’un arrêt de la cour d’appel de Paris en décembre 2016 avait fixé à 18 059 euros/m² pour un terrain dans le 8ème arrondissement [Pièce 5,6,7]; ainsi le prix à la hausse des bien immobilier parisien rend impossible de retenir le pris de 12 000 euros/m² retenu par les premiers juges ;

— Sur l’infirmation du jugement relativement à l’abattement pour encombrement ;

— À titre principal ; il est demandé de ne faire aucun abattement, car la présence de bâti n’influe en rien la valeur du tréfonds, de plus, l’exproprié a reçu une lettre de la SEGAT (mandataire de la SNCF

Réseau) précisant qu’aucun abattement ne sera fait [Pièce 9]; enfin, la jurisprudence a entériné cette absence d’abattement [Pièce 10]

— À titre subsidiaire ; il ne s’agit que d’un encombrement partiel ne représentant que 47,26% de la superficie de la parcelle, donc l’abattement, s’il doit y en avoir un, il doit être de 20% ;

— Sur la demande de confirmation du jugement du 6 septembre 2018 en ce qu’il a retenu un coefficient de nappe de 1 pour évaluer l’indemnité d’expropriation de l’emprise en tréfonds ; la demande de la partie adverse de retenir un coefficient de 0,5 aboutit à une division par deux de l’indemnité allouée ; la note technique de M. L M ne doit pas être retenue car elle est établie et vérifiée par des personnes dont on ne connaît pas la qualité, elle n’est pas signée, pas datée, visant des documents non communiqués, portant sur des sondages datant de plus de 5ans, concernant des piézomètres situés à plusieurs centaines de mètres datant de plus de 5ans et concluait à une estimation par «'extrapolation'» au droit du site ciblé d’un niveau moyen de la nappe phréatique ; c’est à bon droit que les premiers juges l’écartèrent, de plus le juge de l’expropriation de Paris avait déjà écarté un document similaire le 5 avril 2018 [Pièce 11] ; de plus la cour de céans avait déjà écarté un document technique n’ayant pas été effectué contradictoirement [Pièce 10]. Enfin, pour des faits similaires dans le 8ème et le 17ème arrondissement un coefficient de 1 a été retenu [Pièce 4,5,6,7] ; pour contredire ces expertises, il est versé au débat le rapport d’un expert près cour d’appel de Paris, M. N B [Pièce 15 et 16] indiquant que «'le niveau d’étiage de la nappe du Lutétien servant de référence au calcul de coefficient de nappe est inférieur ou égal à 16 m NGF, donc inférieur à la cote du niveau haut de l’ouvrage de la SNCF'» et qu’ainsi le coefficient de nappe doit être de 1 [ P. 15 de la Pièce 16].

Concernant l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté l’indemnité pour dépréciation du surplus sollicitée par l’exproprié ;

— Au principal ; il résulte de l’article L.321-1 du Code de l’expropriation que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation, or la perte totale ou partielle du tréfonds dévalorise l’ensemble du bien immobilier et en l’espèce le SDC du […] avait envisagé la construction d’un parking souterrain [Pièce 8] ; le surcoût de travaux de réalisation du radier en fonds d’ouvrage doit être indemnisé dans la mesure où il constitue un préjudice direct, matériel et certain lié à l’existence même du tunnel, ce surcoût est de l’ordre de 500 euros/m² pour radier rigide soit 384 500 euros pour une emprise de 769 m² + modélisation et études pour la justification de la faisabilité technique auprès de SNCF Réseau de 50 000 euros + honoraire MOE de 14% soit 53 830 euros pour un total de 488 000 euros ;

— Il est demandé une indemnité de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour assistance d’un conseil spécialisé en matière d’expropriation et recours à un expert spécialisé en hydrogéologie [Pièce 17] ;

Dans le mémoire du 14 février 2020 ;

— Sur la prétendue irrecevabilité soulevée par l’appelant ; dans une arrêt de la Cour de Cassation du 19 décembre 2019 [Pièce 21] le délai de trois mois ne court qu’à compter de la notification faite par le greffe de la cour d’appel ; or le mémoire d’appel a été notifié le 10 avril 2019, reçu le 12 juillet 2019 rendant possible le dépôt du mémoire d’intimé jusqu’au 12 juillet 2019 ;

— Sur l’irrecevabilité de la demande nouvelle de l’appelante sollicitant, à titre subsidiaire, une expertise judiciaire ; outre le manque de bien-fondé d’une telle demande au vu de l’ensemble des éléments techniques apportés, cette demande ne figure pas dans le mémoire initial de l’appelante et doit être déclarée irrecevable selon l’article R.311-26 du Code de l’expropriation et de l’article 564 du Code de procédure civile ;

Concernant l’expertise judiciaire de M. B sur l’affaire du […] à Paris ; dans ce dossier les raisonnement de la partie expropriante ont été écartés par l’expertise en situant une moyenne historique de 16,50 NGF [Pièce 24].

Le Commissaire du gouvernement soutient que':

— Les huit termes de comparaison proposés aboutissent à une moyenne de 12 024 euros/m²

— il convient de retenir un coefficient de nappe de 0, 5 et une valeur de 12000 euros/m² de sol de surface

— l’indemnisation est donc de 83997 euros en principale et de 9399, 70 euros en remploi, soit une somme totale de 93397 euros

— il convient de rejeter les demandes subsidiaires du syndicat de copropriété portant sur une dépréciation du surplus ou sur une diminution quelconque de la valeur du bien de surface.

Par arrêt du 10 décembre 2020, la cour d’appel de Paris a :

— Déclaré recevables les conclusions des parties, sauf à déclarer irrecevable la demande de la SNCF réseau formée à titre subsidiaire d’une expertise judiciaire dans ses conclusions du 30 septembre 2019 ;

— Confirmé le jugement entrepris sur la méthode utilisée pour l’évaluation du tréfonds du tréfonds de M. D et Demanche ;

Avant dire-droit,

— Ordonné une mesure d’expertise ; désigne pour y procéder M. K A, demeurant […] à Paris 7ème, lequel pourra s’adjoindre tous techniciens d’une spécialité différente de la sienne, avec pour mission :

— d’entendre les parties ainsi que tous sachants, se faire remettre tous documents utiles ;

— prendre connaissance de la note technique initiale de M. L M (pièce SNCF n°05), note en défense déposée en première instance (pièce […], note technique complémentaire de M. L M (pièce n°7), de M. I J (pièce n°8) et de la note technique de M. Y sur le coefficient de nappe du 25 juin 2019 (pièce n°16 du SDC) ;

— de dire s’il existe une nappe phréatique au droit de l’immeuble sis […] et […] à Paris 8ème et, dans l’affirmative, de déterminer le niveau d’étiage de cette nappe ;

— de donner à la cour tous les éléments utiles à la solution du litige, s’agissant de la détermination du coefficient de nappe dans la formule D et Demanche ;

— donner son avis technique sur les pièces susvisées de la SNCF Réseau et du syndicat des copropriétaires du […] ;

— Dit que l’expert devra adresser aux parties une note de synthèse de ses opérations, leur impartir un délai d’un mois pour lui adresser leurs dires et y répondre dans son rapport définitif qui sera déposé au greffe de la chambre des expropriations de la cour, au plus tard, le 15 avril 2021, l’expertise étant placée sous le contrôle du président de la chambre ;

— Dit que la société SNCF Réseau devra consigner entre les mains du régisseur de la cour la somme de 3 000 euros au plus tard le 12 février 2021, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque ;

— Sursis à statuer sur les autres moyens et prétentions des parties ;

— Réservé les dépens ;

— Renvoyé l’examen de l’affaire au jeudi 1er juillet 2021 à 9H.

Reçu le 01 juillet 2021, le rapport d’expertise de K O conclut en ces termes ;

— le niveau d’étiage se distingue de la moyenne des basses eaux

— le niveau d’étiage ne peut pas non plus correspondre à un niveau de singularité extrêmale des basses eaux.

— le niveau d’étiage est un niveau qui doit pouvoir se répéter dans le temps (récurrence du niveau), sur des périodes longues (> 20 ans en privilégiant les périodes les plus récentes), et ne peut constituer une singularité exceptionnelle ou d’intensité anormale.

— du fait de l’ensemble des informations communiquées, celles collectées, et des précisions rappelées, il est proposé de confirmer la valeur d’un niveau d’étiage historique de référence à NGF 17.00m, conforme à celle retenue dans le rapport du 28/02/2018 pour l’adresse voisine […].

— la cote haute du projet SNCF dans son passage sous la parcelle 0084 objet de l’expertise, s’établit à NGF 16,40

— il s’en déduit en cohérence avec le niveau d’étiage déterminé ci-avant à NGF 17.00, il est proposé de retenir la valeur de Ke =0,5, correspondant au coefficient de nappe dans la formule de D et Demanche.

Le corps du rapport tient compte, après note de synthèse en date du 17/05/2021, des dernières observations et dires récapitulatifs des parties dans le délai fixé et échu au 18/06/2021.

La SNCF Réseau a déposé au greffe le 06 septembre 2021 un mémoire notifié le 7 septembre 2021(AR du 8 septembre 2021) indiquant que :

— Sur les résultats de l’expertise judiciaire prescrite par la cour dans son arrêt avant-dire droit du 10 décembre 2020 ; dans son rapport daté du 30 juin 2021, l’expert judiciaire a confirmé qu’il existe une nappe phréatique au droit de l’immeuble sis […] et […], M. K A proposant de retenir un niveau d’étiage historique de référence à 17 m NGF similaire à celui de l’adresse voisine du […], dont le niveau d’étiage avait également fait l’objet d’une expertise judiciaire, le SDC 160 BD Haussmann ne saurait non plus valablement soutenir, dans ses futures écritures, que le niveau d’étiage pourrait être déterminé sur la base d’un niveau piézométrique atteint de façon exceptionnelle et singulière, sans récurrence, il s’agirait alors d’un niveau singulier et extrême et non du niveau d’étiage ; il en résulte que depuis 2004, soit 17 ans, les plus basses eaux sont remontées au- dessus de 18,50 m NGF. La conclusion de M. A à 17 m NGF tient à la fois compte de cette remontée et des périodes précédentes où la nappe était plus basse. A l’inverse, le niveau de nappe proposé par M. B ne tient pas compte de cette remontée de nappe pourtant déjà ancienne ; le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] a adressé au greffe un mémoire le 05 octobre 2021 notifié le 7 octobre 2021 (AR du 11 Octobre 2021) dans lequel il indique que :

— Il ne peut accepter l’interprétation que fait l’expert A de la définition de l’étiage dans son

rapport pour aboutir à sa conclusion de fixer sa cote à 17,00 NGF ni au lieu des 16,00 NGF proposés par l’expert B, ce qui fait concrètement diminuer l’indemnité expropriation du tréfonds de 50% ;

— il souligne que la variation de 60 cm de la nappe entre les deux avis proposés par les deux experts judiciaires saisis du dossier a donc une importance financière sérieuse sur le montant de l indemnité et qu’elle n’est aucunement sérieusement démontrée par l’analyse faite par l’expert M. A au vu des données techniques échangées dans le cadre de l’expertise ;

— Sur la définition de l’étiage ; il se fonde sur une définition tirée de la revue Cybergeo de Madame S T U [Pièce 25] ; Monsieur l’Expert A dans son rapport du 30 juin 2021, tout en reconnaissant la définition reconnue par tous les hydrologues ne 1'applique pas en pratique ; M. B observe sur le graphique intitulé « Piézométrie IGC » que l’expert A a repris dans son rapport en page 17, que, entre 1994 et 2012 les valeurs d’étiages des piézomètres IGC-09 et IGC-205 qui sont très proches de la parcelle expropriée sont les suivantes : IGC-09 = 13,50 m NGF et IGC-205 = 15,80 m NGF ; il convient de tenir compte de ces niveaux minimum de la nappe qui correspondent à la définition exacte de ce qu’est l’étiage, au vu des informations communiquées, collectées et des précisions ci-dessus rappelées, la valeur d’un niveau d’étiage historique de référence à 16,00 m NGF comme le propose M. B dans sa note technique du 24 juin 2019 (Cf. Pièce n°16) ;

— Sur l’application de la formule précise établie par les experts D et Demanche ; il se fonde sur un arrêt de la Chambre des expropriations de la cour d’appel de Paris du 7 décembre 1995 n°40143/93 [Pièce 26] ; la différence entre le niveau de nappe sous le […] (de 17 m NGF) et celui sous le […] (de 16 m NGF) est corroborée par les mesures piézométriques faites par SNCF RESEAU qui ont été versées aux débats par la SNCF RESEAU et qui démontrent un très fort gradien piézométrique. Ainsi, plus on se rapproche de l’arc de Triomphe, plus le niveau de la nappe baisse ce qui explique la différence de niveau de la nappe entre les deux adresses (17 m GNF et 16 m GNF) ; il demande de retenir comme cote d’étiage la cote de 16 m NGF, valeur se situant dans l’enveloppe des cotes d’étiage maximum ; il demande de confirmer le jugement du 6 septembre 2018 en ce qu’il a fixé le coefficient de nappe Ke à la valeur de 1 ;

— Concernant l’infirmation du jugement relativement à la valeur du terrain de surface ; il convient non de diviser le prix de vente par la superficie utile bâtie destinée à être démolie, mais de déduire du prix de vente du bien, le coût de démolition du bâti existant et d’appliquer un abattement pour encombrement, comme le suggère Monsieur C dans son ouvrage ; c’est la seule manière d’aboutir à un prix de terrain pouvant servir de base au calcul de la valeur du tréfonds en se conformant strictement à la formule établie par les experts successifs qui ont défini la méthode d’évaluation des tréfonds parisiens ;

— Concernant l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ; il est fondé, à réclamer une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile d’un montant de 20.000 euros en raison de l’assistance d’un conseil spécialisé en matière d’expropriation, et les frais d’expertise devront être supportés intégralement par la SNCF Réseau qui a été dans l’incapacité de fournir à l’appui de son recours les éléments techniques permettant à la cour de trancher le litige sur la valeur du tréfonds et a obligé la cour à ordonner une expertise judiciaire.

SUR CE, LA COUR

- Sur la date de référence et les données d’urbanisme

Le premier juge n’a pas fixé de date de référence.

SNCF réseau indique qu’en application de l’article L322 du code de l’expropriation, qu’en l’espèce le

projet Éole a fait l’objet d’un débat public du 1er octobre 19 décembre 2010, que le dossier du débat a été mis à disposition du public le premier jour du débat, c’est-à-dire le 1er octobre 2010, qui correspond donc à la date de référence.

Le SDC du […] conclut que suivant les dispositions de l’article L 313-6 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation d’un bien soumis au droit de préemption urbain est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le POS ou le PLU et définissant la zone dans laquelle est situé le bien. La ville de Paris est dotée d’un PLU approuvé par délibération du conseil de Paris des 12 et 13 juin 2006, entré en vigueur le 1er septembre 2006, mis à jour et révisé à plusieurs reprises depuis lors. Il convient de retenir en l’espèce la date du 23 octobre 2015, qui a rendu opposable aux tiers la mise à jour du PLU n° 8, correspondant au plus récent des actes modifiant le PLU de Paris et définissant la zone dans laquelle est située la parcelle objet de l’expropriation.

Le commissaire du gouvernement n’a pas conclu sur la date de référence.

L’article L 322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L 322-3 à L 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1 ou, dans le cas prévu à l’article L 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010'597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat.

En l’espèce, le projet Éole a fait l’objet d’un débat public du 1er octobre au 19 décembre 2010, et le dossier du débat a été mis à la disposition du public le premier jour du débat, c’est-à-dire le 1er octobre 2010 ; il convient donc de retenir le 1er octobre 2010 comme date de référence, qui sera ajoutée au jugement.

SNCF réseau et le […] s’accordent pour dire que la parcelle […], se situe en zone UGSU et UG du PLU du PLU de la Ville de Paris.

Cette parcelle a une surface au sol de 894 m², est construite d’un immeuble haussmannien de 5 étages droits et d’un 6e sous combles ; son altitude, exprimée en niveau général de la France NGF est de 39,5 m ; l’acquisition de la SNCF porte sur une emprise en sous-sol de 305 m², a une altitude NGF de 16,4 m, soit une profondeur réelle de 23,1 m (39,5 – 7,4).

-Sur la détermination de la valeur de l’indemnisation principale

La détermination de la valeur d’indemnisation pour l’expropriation d’un volume de tréfonds requiert d’une part de fixer la valeur en surface de la parcelle en fonction du prix unitaire au mètre carré (a),de pondérer cette valeur en fonction du taux dit « d’encombrement » de la parcelle (b), et d’autre part d’appliquer à cette valeur les paramètres de la méthode de calcul spécifique au tréfonds (c).

Cette détermination est régie par des paramètres largement issus de la méthode dite D et Demanche du nom des experts désignés par arrêt de la cour d’appel du 16 décembre 1993 afin de prendre en compte la spécificité de l’expropriation totale ou partielle du tréfonds au regard de l’évolution des techniques mises en 'uvre pour les ouvrages à construire et des caractéristiques des sols.

Cette méthode a été retenue par la cour dans son arrêt du 10 décembre 2020.

La méthode D et Demanche détermine la valeur du tréfonds de façon dégressive en neutralisant les trois premiers mètres cinquante de sous-sol (qualifiée de profondeur minimale dans l’arrêt du 7 décembre 1995 rendue par cette cour dans l’affaire RATP C/Cts Beauchataud -Segalen), car le propriétaire d’un immeuble peut sans difficulté utiliser ses caves ou les infrastructures de ses fondations, sur ce qui correspond à un premier sous-sol ; qu’en dessous de 3,50 m de profondeur, les prix de construction et le coût d’exploitation ont, ainsi que l’ont alors estimé les experts précités, une répercussion qui justifie la diminution de la valeur d’un tréfonds en fonction de la profondeur.

a-La valeur de surface des parcelles

La valeur des parcelles doit s’apprécier en fonction des valeurs de référence de biens comparables tant par leur surface que par leurs caractéristiques urbanistiques et leur destination, dans le même secteur.

Ces valeurs doivent être publiées afin que puissent être vérifiés la réalisation des ventes, la teneur des actes et la pertinence de la comparaison avec le bien exproprié.

Il convient en conséquence d’examiner les références proposées par les parties :

1° Les référence de la SNCF réseau

Elle indique que la valeur fixée par le premier juge à 12'000 euros/m² est conforme à ses demandes de voir fixer la valeur du terrain de surface à 20'000 euros/m² avec un abattement de 40 % pour encombrement de la parcelle du fait de son caractère entièrement bâti, soit un total de 12'000 euros/m², elle précise qu’elle a produit des termes de référence en ce sens (pièce n° 9), ce qui correspond également à la position du commissaire du gouvernement.

SNCF réseau demande la confirmation et ne propose pas de valeurs en cause d’appel. Elle abandonne son raisonnement de première instance, qui conduisait à la valeur de 12000 euros et acquiesce à la méthode du premier juge.

[…]

Il reprend les 8 termes du commissaire du gouvernement, mais indique que celui-ci calcule la valeur du terrain en se fondant exclusivement sur la valeur unitaire des constructions, sans prendre en compte la valeur du terrain.

Ces références seront examinées ci après.

Il invoque 3 termes de comparaison correspondant à des arrêts de la cour d’appel de Paris pour le 8e arrondissement dans le cadre du prolongement de la ligne 14 de métro par la RATP :

'arrêt du 13 octobre 2016, RG 15/072181, 34 rue de Turin, CD 42,363 m² de surface de terrain, 19'293 euros/m² (pièce […]

'arrêt du 13 octobre 2016, RG 15/074100, […] et […], CD 2, 354 m² de surface de terrain, 17'619 euros/m² (pièce N°7)

'arrêt du 8 décembre 2016, RG 15/08312, […], BY 22, 17 666 m² de surface de terrain, 17265 euros/m² (pièce […]

soit une moyenne de 18 59 euros/m².

Cependant, la cour d’appel de Paris s’est fondée sur 5 termes de références de ventes de terrains à

bâtir situés dans le 17e arrondissement et non sur des terrains bâtis comme en l’espèce ; ces termes ne sont pas comparables en consistance et seront donc écartés.

3° références du commissaire du gouvernement

Il indique que l’estimation de la valeur des terrains à bâtir sur l’ouest parisien revêt une difficulté particulière.

L’ensemble de ce périmètre, le secteur du 8e arrondissement ou bien des 16° et 17° arrondissements limitrophes, est en effet totalement bâti et ne recèle plus de terrain véritablement nu.

Il n’y a pas sur Paris, de véritable terrain viabilisé, correspondant à la définition commune de terrain à bâtir. Les terrains à bâtir parisiens sont des surfaces constructibles mais comprenant des bâtiments, plus ou moins importants, à démolir ou à transformer et dont l’ampleur des travaux à entreprendre justifie la qualification de terrain à bâtir au regard des réglementations fiscales et urbanistiques.

Aussi, afin d’avoir une vue actualisée de ce marché foncier particulier, la valeur du sol de surface doit donc être déduite du prix de vente des immeubles bâtis à démolir ou à transformer.

Il propose 8 termes de comparaison correspondant à des ventes d’immeubles assujettis à la TVA, dans les mêmes conditions que le terrain à bâtir, les bâtiments sont destinés à être rénovés, puis livrés en tant qu’immeuble neuf.

Ces biens ne constituent donc pas des terrains à bâtir au sens strict, mais sont destinés à recevoir de lourdes restructurations ou des travaux de rénovation conséquents.

Il s’agit des références suivantes :

'vente du 10 janvier 2017, terrain de 508 m², […], […], 20'300'000euros, surface utile de 1432 m², prix d’acquisition au m² de 14'176euros,valeur du sol de 14176 euros/m²

'Vente du 6 décembre 2016, terrain de 234 m², […], 7 millions d’euros, surface utile de 450 m², prix d’acquisition de 15'555euros/m², valeur du sol de 15'555euros/m²

'Vente du 28 octobre 2016, terrain de 443 m², […], 21'500'000euros,surface utile de 3000 m², prix d’acquisition de 7166euros/m²

'Vente du 10 mai 2016, terrain de 454 m², […], 11'257'000euros,surface utile de 10802 m², prix d’acquisition de 10'403euros/m², valeur du sol de 10'403euros/m²

'Vente du 2 février 2016, terrain de 1420 m², 44/48, […], 69'974'350euros, surface de 4668 m², valeur du terrain d’assises de 14'990euros/m²

'Vente du 28 janvier 2016, terrain de 601 m², […], 20 millions d’euros, surface utile de 2359 m², souvent un coût d’acquisition de 8478euros/m²

'Vente du 5 octobre 2015, terrain de 1587 m², […], 138 millions d’euros, surface utile de 13'137 m², soit un coût d’acquisition de 10'505euros/m²

'Vente du 2 juillet 2015, terrain de 989 m², […], 36 millions d’euros, surface utile de 2413 m², soit un coût d’acquisition de 14'919euros/m².

Le SDC du […] indique que ce qui a une valeur dans l’achat d’un terrain à Paris, ce n’est pas le bâtir lui-même mais le potentiel de constructibilité du terrain et donc les droits à

construire qui sont attribués au terrain ; ces immeubles sont destinés à une restructuration complète et sont assimilés au regard des règles d’urbanisme du droit fiscal à des terrains à bâtir ; en conséquence, la division du prix de vente sur la base de la superficie utile du bâti existant à démolir pour déterminer la valeur du prix terrain nu qui doit servir pour le calcul de la valeur du tréfonds n’est pas pertinente ; Monsieur P E indique dans son ouvrage de référence en droit de l’expropriation « traité de l’évaluation des biens » que pour les méthodes d’évaluation des terrains à bâtir selon la méthode par comparaison : « l’estimation d’un terrain nu ne peut être établie d’après le prix de cession d’un immeuble bâti, sauf si la valeur du terrain est supérieure à celle de l’immeuble bâti diminue du coup démolition ».

Pour déterminer la valeur du terrain nu et libre à partir de ces éléments, il convient non de diviser le prix de vente par la superficie utile bâtie destinée à être démolie, mais de déduire du prix de vente du bien, le coût de démolition du bâti existant et d’appliquer un abattement pour encombrement, comme le suggère Monsieur E ; en appliquant un coût de démolition en fonction de la superficie utile sur la base de 100 euros/m² et un abattement de 40 %, on obtient une moyenne de 26'223 euros/m².

Cependant les termes de référence du commissaire du gouvernement portent sur des ventes de bâtiments destinés à être rénovés, le bâti a donc une valeur, et le prix de vente ne peut pas représenter seulement la valeur du sol ; les valeurs proposées par le commissaire du gouvernement, issues de la surface utile du bâtiment, tiennent compte du potentiel constructible des terrains cédés, puisque le prix fixé intègre le projet de rénovation des acquéreurs.

Il convient en conséquence de retenir les références du commissaire du gouvernement correspondant à des terrains à bâtir, leurs valeurs aux mètres carrés unitaires étant considérées au regard de la surface de plancher existant, qui est l’objet véritable du contrat, et non de la surface de la parcelle d’assises.

Ces 8 ventes aboutissent à une valeur moyenne de :

14'176 + 15'555 + 7166 + 10'403 + 14'990 + 8478 + 10'505 + 14'919 = 96'192 euros/8 = 12'024 euros/m² de valeur pour la surface de sols.

En conséquence il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement retenu une valeur de 12'000euros /m².

b-Pondération de la valeur unitaire de surface

Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a dit qu’il n’y avait pas lieu d’appliquer un abattement pour encombrement sur cette valeur de référence, puisque les termes de comparaison du commissaire du gouvernement concernent des terrains encombrés.

c- Coefficient de nappe

[…] conteste le rapport d’expertise de M. A qui propose de retenir un coefficient de nappe de 0,5, correspondant au coefficient de nappe dans la formule de D et Demanche, en produisant aux débats un article de la revue Cybergéo de Madame S T U (pièce n° 25) qui propose une synthèse des définitions hydrologiques et statistiques de l’étiage ; il reprend la définition de l’expertise confiée à Monsieur B (pièce n° 16) et indique qu’il convient de tenir compte des niveaux minimums de la nappe qui correspondent à la définition exacte de ce qu’est l’étiage pour fixer, la valeur d’un niveau d’étiage historique de référence à 16 m NGF et de retenir un coefficient de nappe de 1.

Cependant, l’expert judiciaire désigné par la cour, Monsieur A, expert près la cour d’appel de Paris, après avoir examiné les dires récapitulatifs des parties, notamment le dernier dire du 26 mai

[…], indique en réponse que le niveau d’étiage n’est pas le niveau minimum et singulier d’une nappe, mais les niveaux minimums régulièrement atteints ce qui implique une récurrence du niveau d’étiage (retour dans une période raisonnable ne pouvant constituer une situation exceptionnelle), car le niveau pas exceptionnel ne peut constituer qu’une singularité à caractère anormal qui ne définit pas le niveau d’étiage et qu’en outre le niveau d’étiage doit être pris par référence à la période la plus proche de l’actuel tout en étant assez longue (>20 ans), pour considérer les valeurs basses récurrentes ; or le cabinet B indique lui-même dans son analyse des niveaux des plus basses eaux, l’évolution historique en observant que depuis 2004 (soit 17 ans), les plus basses eaux sont de nouveau remontées au-dessus de 18,50 NGF ; Monsieur A indique que sa proposition tient compte de l’intervalle plus allongé que la période comptait depuis 2004, et constitue bien une valeur minimale de l’étiage à considérer dans le cas présent.

Il conclut en conséquence :

'le niveau d’étiage se distingue de la moyenne des basses eaux

'le niveau d’étiage ne peut pas non plus correspondre à un niveau de singularité extrémale des basses eaux

'le niveau d’étiage d’un niveau qui doit pouvoir se répéter dans le temps (récurrence du niveau), sur des périodes longues (>20 ans en privilégiant les périodes les plus récentes), et ne peut constituer une singularité exceptionnelle ou d’intensité anormale.

Il propose, du fait de l’ensemble des informations communiquées, celles collectées, et des précisions rappelées, de confirmer la valeur d’un niveau d’étiage historique de référence à NGF 17.00m, conforme à celle qu’il retenait dans son rapport du 28 février 2018 pour l’adresse voisine 50, rue Laborde ; la cote haute du projet SNCF dans son passage sur la parcelle 00 84 objet de l’expertise, s’établit à NGF 16,40; il s’en déduit en cohérence avec le niveau d’étiage déterminé à NGF 17.00, la proposition de retenir la valeur de ke = 0,5, correspondant au coefficient de nappe dans la formule de D et Demanche.

Les conclusions de cet expert nommé par la cour, sont très proches de celle de Monsieur I J qui a été saisi par la SNCF réseau, qui a retenu que l’emprise expropriée se situe à + 16, 4 m NGF.

Il convient donc au vu de ces éléments d’infirmer le jugement déféré et de fixer le coefficient de nappe à 0,5.

d-Calcul de la valeur d’indemnisation du tréfonds

Les autres paramètres de la méthodologie n’étant pas contestés, l’application de la formule [ V = Vu x S x Tr x Kp x Ks x Ke] permet de fixer comme suit l’évaluation de l’indemnisation : 12'000 euros x 305 x 4,59 % x 0,5 = 83'997 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

- Sur les indemnités accessoires

1. Sur l’indemnité de remploi

Elle est calculée comme suit :

20 % entre 0 et 5 000 euros : 1000 euros

15 % entre 5001 et 15'000 euros : 1500 euros

10 % de 15'000 euros à 83'997 euros = 6899,70 euros

soit un total de 9399,70 euros

Le jugement sera infirmé en ce sens.

2. Sur l’indemnité pour dépréciation du surplus

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité de dépréciation du surplus a pour objet de couvrir, en cas d’expropriation partielle, la moins-value que subit de ce fait la partie restante, et ce quel que soit la nature du bien exproprié.

Cette indemnité ne peut être accordée que si elle présente un caractère certain et que cette dépréciation soit la conséquence directe de l’expropriation.

En l’espèce, le […] fonde sa demande sur le fait qu’elle avait envisagé la création d’un parking souterrain et elle verse aux débats un projet de parc de stationnement automatique de type « universel » (pièce n° 8).

Cependant, il ne s’agit que d’un projet de création d’un parking souterrain automatique, très ancien, puisque datant du mois de septembre 1989, qui n’a jamais été suivi d’effets notamment par une demande de permis de construire ; au jour de l’ordonnance d’expropriation du 17 novembre 2015, il n’existait donc aucun projet sur cette parcelle.

Le seul préjudice de l’expropriation est donc la dépossession d’une emprise en tréfonds et le SDC ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct entraînant une dépréciation du surplus.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le […] de sa demande d’indemnité pour dépréciation du surplus.

Le décompte indemnitaire s’établit comme suit :

'indemnité principale : 83'997 euros

'indemnité de remploi : 9399,70 euros

soit un total de 93'397 euros arrondis.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de confirmer le jugement qui a condamné la SNCF réseau à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement sur les dépens de première instances qui sont à la charge de l’expropriant en application de l’article L312'un du code de l’expropriation.

Le syndicat des copropriétaires du […] perdant le procès sera condamnée aux dépens d’appel, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme partiellement le jugement entrepris,

Statuant à nouveau :

Fixe à la somme de 93'397 euros arrondis l’indemnité de dépossession à revenir au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], pour la dépossession en tréfonds d’une partie de la parcelle désignée ci-dessous :

[…] à […],

[…]

contenance cadastrale : 894 m²

emprise en tréfonds : 305 m²

profondeur de l’emprise : 23,1 m

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Ajoutant au jugement :

Fixe la date de référence au 23 octobre 2015 ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] de sa demande au titre article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT