REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 23 JUIN 2021

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/07447 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7VWF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Février 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 09/01296

APPELANTE

EURL BAB, exerçant commerce sous le nom 'BAB BERTIE’ agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 449 809 102

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant

Assistée de M^e Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, toque: D062, avocat plaidant

INTIMEE

SA SOCIETE FONCIERE LYONNAISE, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 552 040 982

[…]

[…]

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111, avocat postulant

Assistée de M^e Catherine POPELARD, avocat au barreau de PARIS, toque : B82, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Mars 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Ludivine VAN MOORLEGHEM

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 septembre 1999, la société immobilière Edouard VII, aux droits de laquelle vient la société SOCIETE FONCIERE LYONNAISE, a donné à bail commercial à la société T.A.O., aux droits de laquelle vient la société BAB par suite d’une vente du fonds de commerce en date du 2 septembre 2003, des locaux sis […] à PARIS 9^e pour y exploiter une activité de bar et restauration traditionnelle.

Les locaux se situent dans un ensemble immobilier dénommé « Quartier Edouard VII », propriété de la société SOCIETE FONCIERE LYONNAISE, développé sur une emprise foncière d’un hectare et demi délimitée par le […], […], […], comportant plusieurs immeubles d’habitation, de bureaux, de commerces et de spectacles dont l’Olympia et le Théatre Edouard VII et régi par un « règlement intérieur » qui en fixe les règles d’organisation et d’administration « afin d’assurer sa bonne tenue et la gestion des parties communes dans les meilleures conditions » et dont il ressort qu’il existe :

— article 2-1 : des parties communes à tous les habitants du quartier, lesquelles sont constituées des voiries extérieures privées, et de leurs équipements, des facades et toitures des immeubles situées sur lesdites voiries, y compris l’éclairage des façades,

— article 2-2 : des parties communes spéciales à plusieurs occupants d’un ou plusieurs immeubles, et constituées notamrnent des locaux utilisés pour l’administration et le pilotage technique de l’immeuble, local courrier, halls d’immeubles, trémies d’escalier, réseaux d’alimentation, ascenseurs et monte-charges, gros-oeuvre et locaux techniques d’étage situés dans les lots de bureaux,

— article 2-3 : des parties communes à tous les utilisateurs du parking véhicules légers,

— article 2-4 : des parties communes à jouissance privative, lorsqu’elles sont à l’usage d’un seul

occupant, à titre d’exemple les halls, paliers et balcons lorsqu’ils ne desservent qu’ un lot privatif,

— chapitre III : des parties privatives louées à usage exclusif d’un occupant.

L’ensemble immobilier est également doté d’un poste de sécurité-sûreté, assurant la surveillance des parties communes et d’un système de gardiennage pour la surveillance des extérieurs et dispose d’un service de nettoyage des parties communes et entretien des espaces verts, sauf celles à usage exclusif et d’une maintenance des installations techniques.

Par acte d’huissier de justice du 15 janvier 2009, la société BAB a fait assigner la société SOCIETE FONCIERE LYONNAISE devant le tribunal de grande instance de Paris en répétition d’une somme de 165.897,03 euros qu’elle estimait avoir payée à tort au titre des charges locatives et en paiement des sommes de 25.000 euros à titre de dommages et

intérêts et de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La société SOCIETE FONCIERE LYONNAISE a conclu au débouté de l’ensemble des demandes de la sociéte BAB au motif que l’integralité des charges était bien due en vertu du bail et du règlement intérieur qui lui est annexé.

Par jugement mixte rendu le 2 décembre 2010, le tribunal a désigné M^me Z X-Y en qualité d’expert avec mission de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, notamment le tableau des tantièmes attribués au local loué et les factures afférentes aux charges reclamées par la bailleresse ; de rechercher la consommation d’eau imputable à la societé BAB, au regard des différents compteurs installés dans les lieux ; de déterminer, au regard du règlement intérieur et du tableau des tantièmes, la part des charges récupérables sur la société BAB et, enfn, de faire le compte entre les parties.

Le jugement susvisé a, par ailleurs, débouté la sociéte SOCIETE FONCIERE LYONNAISE de sa demande reconventionnelle sollicitant la suppression de la terrasse installée devant les locaux donnés à bail, ce qui a conduit celle-ci à interjeter appel partiel sur ce point, la cour d’appel de PARIS ayant, par arrêt rendu le 13 mars 2013, déclaré cette demande irrecevable en la considérant sans lien avec la demande initiale de la société BAB.

M^me X-Y a déposé son rapport le 7 avril 2015 concluant qu’il résulte des opérations d’expertise et des éléments portés à sa connaissance que le règlement intérieur annexé au bail conclu entre les parties et le tableau des tantièmes attribués au local loué visé en page 27 du bail, ne permettent pas de déterminer la quote-part des charges locatives imputables aux locaux pris à bail par la société BAB, en ce que les ventilations et les affectations opérées par le gestionnaire du site n’autorisent aucun contrôle des dépenses, dans la mesure où la répartition des différentes catégories de dépenses n’est pas strictement encadrée par un règlement intérieur adapté à la configuration du site et en ce qu’en outre, si des grilles de répartition ont été établies par un géomètre-expert, il apparaît également que ces grilles ne peuvent être appliquées dans la mesure où elles font l’objet d’un retraitement systématique par la société bailleresse.

L’expert ajoute, relativement à la consomrnation d’eau, que, sur la période analysée 2006-2009, il a été appelé à la société BAB la somme de 163.253,24 euros au titre des charges locatives dont 61.830 euros de consommation d’eau sur les exercices 2008/2009 et que dans la mesure où aucune explication n’a pu être produite sur l’origine de la hausse brutale de la consommation sur les exercices susvisés, deux hypothèses sont soumises au tribunal, consistant, pour la première, à imputer à la société BAB la totalité de la consommation d’eau appelée par la bailleresse sur la base des volumes relevés par les prestataires de service et, pour la seconde, à déterminer la consommation d’eau de la sociéte BAB au prorata des tantièmes qui lui ont été attribués les exercices précédents et

concluant dans cette hypothèse à un trop perçu au titre de la consommation d’eau froide de 55.266 euros.

Par jugement en date du 06 février 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société SOCIETE FONCIERE LYONNAISE et tirée de la prescription partielle de la demande en répétition des charges locatives formulée par la société BAB et déclaré la société BAB recevable en ses demandes,

Condamné la société SOCIETE FONCIERE LYONNAJSE à payer à la société BAB la somme de 232.442,71 euros représentant la somme par elle indûment perçue au titre des charges locatives pour les années 2003 à 2014 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2009 sur 165.897,02 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

Dit que la société BAB est redevable à la société SOCIETE FONCIERE LYONNAISE de ses consommations personnelles d’eau froide pour la période de 2005 à 2014 inclus à hauteur de la somme de 193.816,60 euros,

Débouté la société BAB de sa demande de dommages et intérêts,

Condamné la société SOCIETE FONCIERE LYONNAISE aux dépens incluant les frais de l’experlise judiciaire et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

Condamné la société SOCIETE FONCIERE LYONNAISE à payer à la société BAB la somme de 12.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ordonné l’exécution provisoire,

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration en date du 5 avril 2019, la société BAB a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 17 février 2021, la société BAB demande à la Cour de :

Vu notamment les articles 10, al. 2, 1134, 1147 et 1376 du Code civil (ancienne rédaction),

Déclarer la société BAB recevable et fondée en ses demandes,

En conséquence,

Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— limité la somme indûment reçue par la SOCIETE FONCIERE LYONNAISE de la société BAB à la somme de 232.442,71 euros, par rapport à la somme de 576.944,14 euros dont il était demandé à voir condamner la SOCIETE FONCIERE LYONNAISE,

— dit que la société BAB est redevable à la SOCIETE FONCIERE LYONNAISE de ses consommations personnelles d’eau froide pour la période de 2005 à 2014 inclus à hauteur de la somme de 193.816,60 euros,

— débouté la société BAB de sa demande de dommages et intérêts.

Confirmer le jugement pour le surplus, en ce compris sur les frais irrépétibles de première instance et les dépens, incluant notamment les honoraires et frais de l’expertise judiciaire,

Statuant à nouveau des chefs critiqués :

' CONDAMNER la SOCIETE FONCIERE LYONNAISE à restituer à la société BAB la totalité des sommes perçues au titre des charges locatives, depuis la date de l’entrée dans les lieux de la société BAB, soit le 2 septembre 2003, jusqu’au jour où le jugement sera rendu, soit, en l’état des pièces versées aux débats, et sauf à parfaire, la somme minimale de 576.944,14 €, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, sur la somme de 165.897,02 €, et à compter de la date de la reprise d’instance (conclusions déposées le 11 juin 2015) après expertise pour le surplus,

' DIRE ET JUGER que la société BAB ne saurait, de quelque manière que ce soit, être déclarée « redevable à la SOCIETE FONCIERE LYONNAISE de ses consommations personnelles d’eau froide pour la période de 2005 à 2014 inclus à hauteur de la somme de 193.816,60 euros »,

' CONDAMNER LA SOCIETE FONCIERE LYONNAISE à payer au bénéfice de la société BAB une somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts,

' DEBOUTER LA SOCIETE FONCIERE LYONNAISE de toutes ses demandes, fins et conclusions, et en particulier, de ses demandes au titre de son appel incident,

' CONDAMNER la SOCIETE FONCIERE LYONNAISE à payer au bénéfice de la société BAB une somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, pour les frais irrépétibles exposés en appel,

' CONDAMNER la SOCIETE FONCIERE LYONNAISE aux entiers dépens, en ce compris les honoraires et frais de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Frédérique ETEVENARD, Avocat à la Cour, dans les conditions prévues par l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 20 janvier 2021, la SOCIETE FONCIERE LYONNAISE demande à la Cour de :

Vu les articles 1134, 1135, 1147, 1315 et 1376 du Code Civil dans leur rédaction antérieure au 1^er octobre 2016,

Vu l’article 238 alinéa 3 du Code de Procédure Civile,

À titre principal,

— DÉCLARER la SOCIÉTÉ FONCIÈRE LYONNAISE recevable et bien fondée en son appel incident ;

Et ce faisant, infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— ACCUEILLI la demande de la société BAB en répétition de l’indu formulée par celle-ci la déclarant fondée en son principe par application combinée des articles 1134, 1315 et 1376 du Code Civil dans leur rédaction antérieure au 1^er octobre 2016 et en conséquence, condamné la SOCIÉTÉ FONCIÈRE LYONNAISE à lui payer la somme de 232 442,71 euros outre intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2009 sur 165 897,02 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

— CONDAMNÉ la SOCIÉTÉ FONCIÈRE LYONNAISE à lui payer la somme de 12 000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNÉ la SOCIÉTÉ FONCIÈRE LYONNAISE aux entiers dépens incluant les frais d’expertise ;

Et statuant à nouveau des chefs de jugement critiqué,

— DÉBOUTER la société BAB de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

À titre subsidiaire,

— CONFIRMER le jugement en ce qu’il a accueilli les demandes de la SOCIÉTÉ FONCIÈRE LYONNAISE au titre de la quote-part de charges et des consommations personnelles de la société BAB et en conséquence :

— déduit des prétentions de la société LA SOCIÉTÉ BAB « le montant des quotes-parts des charges dues par la société BAB valablement calculées pour les exercices 2005 à 2014 ['] conformément aux clés de répartition définies par les géomètres-experts et préconisées par l’expert judiciaire pour un montant total de 168 660,49 euros »,

— retenu que « la société BAB entend que lui soit restituées deux fois les sommes appelées au titre de ses consommations personnelles pour les années 2005 à 2011 inclus et pour l’année 2014, soit la somme de 142.264,92 euros qu’elle n’a jamais payée » ;

— retenu que « la société BAB est redevable à la SOCIÉTÉ FONCIÈRE LYONNAISE de ses consommations personnelles à hauteur de la somme de 193 816,60 euros »,

— débouté la société BAB de sa demande de dommages et intérêts.

Et en conséquence,

— DÉBOUTER la société BAB de ses demandes en ce qu’elle entend que lui soient restituées deux fois les sommes appelées au titre de ses consommations personnelles au titre des années 2005 à 2011 et 2014, soit la somme de 142 264,92 euros qu’elle n’a jamais payée ;

— DIRE que la société BAB est redevable de ses consommations personnelles pour la période de 2005 à 2014 incluse à hauteur de la somme de 193 816,60 euros ;

— DIRE que la société BAB a bénéficié de services et prestations qui ne sauraient être valorisés à un montant inférieur à la somme de 168 660,49 euros ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER la société BAB à payer la somme de 26 500 euros à la SOCIÉTÉ FONCIÈRE LYONNAISE au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER la société BAB aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise dont distraction au profit de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, Avocat à la Cour, en vertu de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 mars 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’existence d’un indû :

La société BAB se prévaut du rapport d’expertise soulignant l’ambiguïté du règlement intérieur quant à son champ d’application et donc sur les dépenses qui peuvent lui être répercutées alors que le bail vise les dépenses afférentes aux lieux loués et aux parties réputées communes de l’immeuble. Elle fait valoir que le libellé des charges tel qu’utilisé par la SOCIETE FONCIERE LYONNAISE ne permet pas de les lui imputer ; que les clés de répartition utilisées par le bailleur ne correspondent pas aux tableaux établis par les géomètres-experts et que la base de répartition est variable d’un exercice à l’autre rendant impossible tout contrôle ; qu’en outre, le bailleur a substitué à la surface contractuelle utile une surface avec intégration des parties communes de sorte que la surface ayant conduit à la détermination des tantièmes n’est pas celle contactuellement acceptée et que les tantièmes sont erronés ; qu’elle est dès lors fondée à obtenir la restitution de l’intégralité des sommes versées à ce titre soit la somme de 576.944,14 euros.

La société BAB soutient par ailleurs qu’aucune somme ne peut lui être imputée au titre de sa consommation d’eau. Elle indique que jusqu’en 2007, cette consommation a été facturée sur la base des tantièmes, rappelant les termes de l’expert selon lesquels la base de répartition n’a pu être vérifiée ; qu’à partir de 2008 et en 2009, la consommation relevée sur ses compteurs a fortement augmenté et que la SOCIETE FONCIERE LYONNAISE a modifié le mode de répartition entre ses différents locataires en procédant en fonction d’un compteur individuel dont les indications sont inexactes et non plus à une répartition par tantièmes conformément aux stipulations du bail ; que les index du compteur n’ont pas été communiqués pour l’année 2008 ; qu’elle-même a fait installer en 2009 un système de comptage pour contrôler sa consommation et qu’au regard de la normalité de la consommation ainsi mesurée, les volumes relevés par le prestataires de la SOCIETE FONCIERE LYONNAISE ne peuvent lui être imputés, la preuve d’une défaillance de ses équipements n’étant pas rapportée ; que la détermination de sa consommation au prorata des tantièmes n’est pas non plus opérante dès lors que le système des tantièmes utilisé par le bailleur est critiquable ; que seule une consommation reconnue comme normale pourrait lui être appliquée ; que la consommation de 193.816,60 euros invoquée par le bailleur n’est pas justifiée ; qu’elle estimait d’ailleurs cette consommation à 142.264,92 euros en première instance.

La société BAB fait valoir enfin que le nouveau calcul opéré par la SOCIETE FONCIERE LYONNAISE pour parvenir à un montant de charges récupérables de 168.660,49 euros est fait sur la base de tantièmes dont la détermination n’a pas de valeur contractuelle au regard de sa contestation sur la surface prise en compte de sorte qu’aucune somme ne peut lui être réclamée de ce chef.

La SOCIETE FONCIERE LYONNAISE fait valoir que les charges imputées à la société locataire correspondent aux stipulations contractuelles ; que les tantièmes appliqués sont identiques à ceux appliqués par les géomètres-experts ; qu’ils diffèrent selon la nature des charges en fonction des clés de répartition ; que les quotes-parts de charges attribuées à la société BAB ont été calculées en fonction de ces tantièmes mais que les bases de répartition ont été établies pour l’intégralité de l’ensemble immobilier du Quartier EDOUARD VII alors qu’il comprend des immeubles distincts affectés à des destinations différentes : habitations, bureaux, commerces, salles de spectables, restaurant interentreprise, résidence hôtelière et parkings et que la gestion de ces biens ne peut être uniforme ; que la base de répartition retenue est réduite par rapport à celle des géomères-experts et que seules les dépenses attachées aux lots concernés entrent dans la répartition qui leur est faite de sorte que cette répartition est plus précise ; que les variations des bases de répartition sont rares et résultent de fusion ou scissions ou fusions de lots accessoires ; que les charges répercutées à la société BAB ne représentent qu’une partie des charges du quartier des affaires et qu’elles sont détaillées.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que la société BAB a bénéficié des prestations, de l’entretien et de la gestion du Quartier d’Affaires de sorte qu’elle doit en supporter les charges lesquelles ont été recalculées sur la base des tantièmes fixés par les géomètres-experts ; que ces tantièmes ont été acceptés par le preneur aux termes de l’article 8-3 du bail et qu’il est dû à ce titre une somme de 168.660,49 euros pour la période 2005-2014.

La SOCIETE FONCIERE LYONNAISE soutient par ailleurs que la société BAB doit sa consommation personnelle d’eau ; que la consommation d’eau de l’ensemble du Quartier d’Affaires est appelée distinctement au titre des charges récupérées ; qu’il a été constaté fin 2007 que l’un des compteurs se trouvant dans les locaux était devenu défectueux en 2006 ; qu’il a été changé en 2008 de sorte qu’à compter de 2008 a été à nouveau comptabilisée une consommation propre à la société BAB ; que la consommation facturée est cohérente par rapport à celle d’un autre commerce ayant une activité similaire ; que la forte consommation contestée par la société locataire provient de sa propre installation sur laquelle elle est intervenue en novembre 2009, date à partir de laquelle sa consommation est devenue plus raisonnable ; qu’elle doit incontestablement la somme de 193.816,60 euros au titre de sa consommation personnelle.

La SOCIETE FONCIERE LYONNAISE soutient enfin que la société BAB réclame au titre de la répétition de l’indû plus qu’elle n’a payé, faisant valoir qu’elle n’a payé au titre des charges, pour la période de 2003 à 2014 que la somme de 355.767,01 euros et non pas celle de 576.944,14 euros retenue par le tribunal.

La cour relève que la SOCIETE FONCIERE LYONNAISE ne reprend pas en cause d’appel le moyen d’irrecevabilité tiré de la prescription des demandes de restitution formées par la société BAB. Le jugement entrepris sera dès lors confirmé de ce chef par adoption de motifs.

La cour rappelle que l’article 8-1 du bail conclu le 15 septembre 1999 énonce : 'le loyer stipulé à l’article 29 restera net de toutes charges pour le bailleur. Le preneur devra supporter intégralement les charges et prestations, et toutes dépenses d’exploitation, de réparation et d’entretien, de remplacement afférentes aux locaux et aux équipements de toute nature tant dans les lieux loués que dans les parties réputées communes à l’immeuble, y compris les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil, telles qu’établies par le syndic de copropriété, le mandataire ou le propriétaire au prorata de la quote-part affectée aux lots loués, telle que définie à l’article 30", le jugement entrepris auquel il convient de se référer reprenant dans le détail l’énumération donnée à titre indicatif par le bail.

L’article 8-3 précise par ailleurs qu''à la clôture de chaque période annuelle, le montant des provisions versées sera régularisé en fonction des dépenses réelles à l’aide des clés de répartition telles que définies à l’article 30 auxquelles le preneur reconnaît adhérer sans réserve'.

L’article 30 intitulé 'charges’ stipule que 'la provision annuelle sur charges de la première année de location est estimée à 30.500 francs hors taxes, hors fluides et hors impôts, TVA en sus. Le bailleur remettra au plus tard le 31 décembre 1999 un tableau reprenant les tantièmes attribués au local par le preneur'.

Enfin, l’article 35 du bail indique au titre des pièces qui y sont annexées le règlement intérieur. Ce règlement intérieur 'Bureaux et Commerces EDOUARD VII’ énonce qu’il

doit permettre une parfaite convivialité entre les différents occupants du Quartier d’Affaires, préserver une image de marque conforme à celle à laquelle ils peuvent prétendre à la suite de leur choix d’implantation et garantir la meilleure utilisation des lieux loués à chacun. Il procède à une description générale du Quartier EDOUARD VII dont il précise qu’il se compose de 7 immeubles à usage principal de bureaux totalisant 52 lots, un restaurant inter-entreprises et un centre de conférences, des commerces en pied d’immeuble, 3 immeubles de logements, un parking de véhicules légers de 503 places, une remise pour autocar, divers locaux répartis sur 2 niveaux de sous-sols, qu’y sont implantés l’Olympia et le théatre Edouard VII mais limite le quartier d’affaires aux immeubles à usage principal de bureaux, commerces en pied d’immeubles, restaurant inter-entreprises, centre de conférences et leurs annexes. Il définit ensuite les parties communes à tous les occupants du quartier et les parties communes spéciales à plusieurs occupants d’un ou plusieurs immeubles, la cour renvoyant au jugement entrepris pour l’énumération. C’est à juste titre au regard de l’intitulé même du règlement intérieur que le premier juge a retenu qu’étaient visés les

occupants du quartier d’affaires et non la totalité des occupants du quartier.

Ainsi que l’a relevé le premier juge, le règlement intérieur ne prévoit pas les modalités de répartition des charges générées par le fonctionnement du quartier, l’article 4.4.2 énonçant que ces charges sont facturées aux locataires dans les conditions stipulées à leur bail, soit en l’espèce s’agissant du bail du 15 septembre 1999, au prorata de la quote-part affectée aux locaux loués telle que définie à l’article 30 qui renvoie à un tableau reprenant les tantièmes attribués au local loué auquel le preneur reconnaît adhérer sans réserve. Il n’est pas discuté que ce tableau a été effectivement remis au preneur. Il fait ainsi partie intégrante du champ contractuel auquel le preneur a adhéré sans réserve. La société BAB ne peut dès lors le remettre en cause utilement en critiquant la surface prise en compte pour la détermination des tantièmes.

Il ressort des opérations d’expertise que pour procéder à la répartition des charges, le bailleur a fait coexister deux grilles de répartition, l’une sur la base des clés de répartition établies par les géomètres-experts, correspondant au tableau visé par l’article 30 ci-dessus évoqué, reprenant la totalité des lots se rapportant à l’ensemble du quartier EDOUARD VII, et non ceux du seul quartier d’affaires visé par le règlement intérieur, dont il sera noté qu’elle entre seule dans le champ contractuel, l’autre créée par la SOCIETE FONCIERE LYONNAISE à partir des clés de répartition établies par les géomètres-experts ; que les clés de répartition appliquées sont difficilement vérifiables dès lors que la base de répartition des dépenses ne correspond pas à celles issues des tableaux établis par le géomètre-expert ; que par ailleurs cette base de répartition est variable d’un exercice à l’autre, le bailleur répartissant les charges en fonction de leur destination et selon leur nature puisque certaines sont affectables à un ou plusieurs immeubles et qu’elle déduit de la base de répartition les tantièmes attribués par les géomètres-experts aux destinations non concernées par un type de dépense ; que la ventilation des dépenses par critères correspondant à la nature de celles-ci, eux-mêmes déclinés en sous-critères selon la destination des dépenses ne permet plus de contrôler a postériori l’affectation des dépenses à une catégorie de charges déterminée par le bail ou par le règlement intérieur.

Il résulte de l’ensemble de ces constatations que les quotes-parts des charges locatives appelées au titre des exercices 2003 à 2014 auprès de la société BAB ne respectent pas les stipulations contractuelles et notamment la clé de répartition prévue par l’article 30 du bail auquel renvoie l’article 8.3. Il s’ensuit que la société BAB réclame à juste titre le remboursement des sommes indûment versées au titre de cette période.

La société BAB soutient être créancière à ce titre de la somme de 576.944,14 euros selon décompte figurant en page 32 de ses conclusions. Il apparaît cependant à l’examen des états de répartition sur lesquels elle se fonde qu’elle ajoute au montant total des charges appelées et réglées le montant de la consommation d’eau alors que cette consommation est déjà comprise dans ce montant appelé. Il convient dès lors de se référer au tableau établi par le bailleur en page 40 de ses conclusions prenant en compte les états de répartitions et faisant ressortir pour les exercices 2003 à 2011 et pour l’exercice2014 des versements effectués par le preneur pour un montant de 355.767,01 euros au titre des charges et d’y ajouter les règlements opérés au même titre pour les années 2012 et 2013 non pris en

compte par le bailleur, soit pour l’année 2012 une somme de 35.307,25 euros et pour l’année 2013 une somme de 35.009,88 euros, et un trop-perçu de 426.084,14 euros, la cour relevant notamment la concordance des chiffres retenus par le bailleur et l’expert pour la période qu’il a examinée à savoir 2006 à 2009. Le jugement entrepris sera donc infirmé sur le montant du trop-perçu.

S’agissant de la consommation d’eau imputée à la société locataire, la cour relève, d’une part, que l’article 8.1.7 du bail énumère au titre des charges d’eau incombant au preneur la consommation des parties communes et privatives et, d’autre part, que le mode de répartition des charges ne fait aucune distinction selon qu’il s’agit d’une consommation commune ou privative, la clé de répartition

contractuellement prévue visant l’ensemble des charges sans qu’il ne soit prévu de facturation sur la base d’un compteur individuel dans l’hypothèse où les locaux loués viendraient à être équipés d’un compteur individuel alors que le règlement intérieur prévoit que des mesures conservatoires sont prises pour l’installation d’un compteur d’eau froide sanitaire pour chaque lot. Les parties étant tenues par les stipulations du bail, le bailleur ne peut y substituer un autre mode de détermination des charges. Il résulte dès lors de ce qui précède que la consommation d’eau privative que le bailleur entend imputer à la société locataire pour un montant de 193.816,60 euros au titre de la période 2005 à 2014 doit être répartie sur la base des tantièmes au même titre que la consommation d’eau relevant des parties communes, la société BAB ne pouvant utilement se prévaloir du chiffre de 142.264,92 euros précédemment invoqué par le bailleur dès lors qu’il ressort du tableau figurant en page 40 des conclusions de ce dernier qu’il ne prend pas en compte les années 2012 et 2013. C’est dès lors à tort que le jugement entrepris a imputé à la société locataire l’entièreté des consommations d’eau relevées sur ces compteurs, indépendamment du débat sur le volume facturé. La clé de répartition applicable étant la clé 5 concernant les activités commerciales, soit 496/10.000, seule une somme de 9.613,30 euros peut être imputée à la société locataire, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef.

La société BAB critique enfin le jugement entrepris qui lui a imputé la somme de 168.660,49 euros au titre de sa quote-part de charges pour les années 2005 à 2014 recalculées sur la base du tableau établi par les géomètres-experts. Cependant, ainsi qu’il l’a été retenu ci-avant, la grille établie par les géomètres-experts entre dans le champ contractuel de sorte que la critique portant sur la surface servant de base à la détermination des tantièmes affectés au lot en cause est inopérante. Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

En définitive, au vu de ce qui précède, il convient de déduire de la somme de 426.084,14 euros due par la SOCIETE FONCIERE LYONNAISE les sommes des 168.660,49 euros au titre de la quote-part recalculée incombant à la société BAB au titre des années 2005 à 2014 et sa quote-part de consommation d’eau froide pour la même période, soit la somme de 9.613,30 euros, et de condamner la SOCIETE FONCIERE LYONNAISE au remboursement de la somme de 247.810,35 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2009 sur 165.897,02 euros et du 11 juin 2015 sur le surplus, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages-intérêts :

La société BAB invoque la faute commise par le bailleur qui l’a contrainte à mobiliser sa trésorerie pour régler des charges indues à une période où elle rencontrait des difficultés financières l’ayant conduite à l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire.

Ainsi que l’a retenu le premier juge, la société BAB ne justifie pas du lien de causalité entre les paiements indûment effectués au titre des charges locatives au titre des années 2003 à 2014 et les difficultés financières qu’elle a rencontrées et qui ont conduit à l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire par jugement du 28 septembre 2006, la cour relevant qu’elle a pu proposer un plan de continuation qui a été arrêté par jugement rendu le 27 mars 2008 par le tribunal de commerce de Paris et qu’il n’est allégué d’aucune difficulté ultérieure et notamment de difficulté à respecter ledit plan du fait des prétentions du bailleur. Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

La SOCIETE FONCIERE LYONNAISE étant débitrice envers la société BAB de sommes indûment perçues, elle supportera les dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise, et sa condamnation au paiement d’une indemnité de procédure sera confirmée.

La distraction des dépens sera autorisée dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile au profit de l’avocat postulant qui en a fait la demande.

Il n’y a pas lieu en cause d’appel de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

— condamné la SOCIETE FONCIERE LYONNAISE à payer à la société BAB la somme de 232.442,71 euros au titre des charges locatives indûment perçues au titre des années 2003 à 2014 incluses avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2009 sur 165.897,02 euros et à compter du présent jugement sur le surplus,

— dit que la société BAB est redevable à la SOCIETE FONCIERE LYONNAISE de ses consommations personnelles d’eau froide pour la période de 2005 à 2014 inclus à hauteur de 193.816,60 euros,

Infirmant de ces chefs,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SOCIETE FONCIERE LYONNAISE à payer à la société BAB la somme de 247.810,35 euros, en remboursement des charges indûment perçues de 2003 à 2014 avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2009 sur 165.897,02 euros et du 11 juin 2015 sur le surplus,

Déboute les parties du surplus de leur demande,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne la SOCIETE FONCIERE LYONNAISE aux dépens d’appel dont distraction au profit de l’avocat postulant qui en a fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE