Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRET DU 16 MAI 2022

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/13295 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCLUH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Août 2020 -TJ de MELUN – RG n° 19/01497

APPELANTE

S.A.S. NABU CAPITAL

Ayant son siège social

1 rue royal

92210 SAINT-CLOUD

SIRET N° 524 589 777

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Sylvie LERAT de l’AARPI OXYNOMIA, avocat au barreau de PARIS, toque : L0119

INTIME

LE DIRECTEUR RÉGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE 1, Pôle Juridictionnel Judiciaire

Ayant ses bureaux 11-13, rue de la Banque

75002 PARIS

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Guillaume MIGAUD de la SELARL ABM DROIT ET CONSEIL AVOCATS E.BOCCALINI & MIGAUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC430

INTERVENANT VOLONTAIRE

La société PARIPASSU venant aux droits de la société NABU CAPITAL

Ayant son siège social

1 rue Royale

92210 SAINT CLOUD

N°SIRET : 443 133 343

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Sylvie LERAT de l’AARPI OXYNOMIA, avocat au barreau de PARIS, toque : L0119

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Sylvie CASTERMANS, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Edouard LOOS, Président

Madame Sylvie CASTERMANS, Conseillère

Monsieur Stanislas de CHERGÉ, conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Sylvie MOLLÉ

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Edouard LOOS, Président et par Sylvie MOLLÉ, Greffier présent lors du prononcé.

FAITS ET PROCÉDURE

Le 31 décembre 2010, la Sas Nabu capital a acquis trois biens immobiliers à Avon, Fontainebleau et Bois d’Arcy. Elle s’est engagée à revendre les biens dans les deux ans de leur acquisition dans les conditions prévues à l’article 1115 alinéa 2 du code général des impôts de sorte que les opérations ont été soumises à la taxe de publicité foncière au taux réduit.

La société Nabu capital a reçu une proposition de rectification datée du 27 juillet 2017 puis un avis de mise en recouvrement daté du 17 avril 2018 ne visant que les biens de Fontainebleau et Avon.

La société Nabu capital a contesté cet avis. Sa contestation a fait 1'objet d’un rejet par décision du 12 mars 2019.

Par acte du 14 mai 2019, la société Nabu capital a assigné le directeur régional des finances publiques d’Ile de France et de Paris aux fins d’annulation de la décision du 12 mars 2019 et de dégrèvement des sommes correspondantes.

Par jugement rendu le 25 août 2020, le tribunal judiciaire de Melun a statué comme suit

— Dit que la condition d’occupation des lots revendus par la société Nabu capital doit s’apprécier au jour de la revente,

— Dit que le délai de cinq ans prévu par l’article 1115 du code général des impôts doit s’appliquer aux lots vendus libres quelle que soit la date à laquelle ils ont été libérés donc toute occupation locative,

— Dit que la direction générale des finances publiques doit procéder au dégrèvement de la rectification du 27 juillet 2017 au regard de ces principes.

Par déclaration du 22 septembre 2020, la société Nabu Capital a interjeté appel du jugement.

Par dernières conclusions signifiées le 4 mars 2022, la société Paripassu, intervenante volontaire, demande à la cour de :

Vu les articles 63,68, 329 et 554 du code de procédure civile,

— Recevoir la société Paripassu prise en la personne de ses représentants légaux, en son intervention volontaire

Par dernières conclusions signifiées le 18 mai 2021, la société Nabu capital demande à la cour de :

Vu l’article 1115 du code général des impôts, l’article 1148 et 1218 du code civil applicable au moment des faits, l’article R.202-2 du livre des procédures fiscales, l’article 700 du code de procédure civile,

— Infirmer partiellement le jugement du tribunal judiciaire de Melun du 25 août 2020;

— Annuler la décision du 12 mars 2019 par laquelle le directeur général des finances publiques a rejeté la réclamation contentieuse de la requérante ;

— Ordonner le dégrèvement des sommes correspondantes mises à la charge de la société Nabu Capital ;

— Condamner le directeur départemental des finances publiques à payer à la société Nabu Capital la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions signifiées le 23 février 2021, le directeur général des finances publiques demande à la cour de :

— Accueillir et faire droit à l’appel interjeté par la société Nabu Capital en ce qu’il porte sur la prescription applicable à la cession intervenue le 6 mars 2013 ;

— Rejeter toutes les autres demandes de la société Nabu Capital et portant sur la tolérance prévue au paragraphe 110 du BOI-ENR-DMTOI-10-50 et la force majeure ;

— Dire et juger Monsieur le directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France et de Paris recevable et bien fondé en son appel incident du jugement rendu le 25 août 2020 par le tribunal judiciaire de Melun,

Y faisant droit,

— Réformer la décision rendue le 25 août 2020 par le tribunal judiciaire de Melun en ce qu’elle a prononcé « dit que la condition d’occupation des lots revendus par la société Nabu Capital doit s’apprécier au jour de la revente, dit que le délai de cinq ans prévu par l’article 1115 du code général des impôts doit s’appliquer aux lots vendus libres quelle que soit la date à laquelle ils ont été libérés de toute occupation locative, dit que la direction générale des finances publiques doit procéder au dégrèvement de la rectification du 27 juillet 2017 au regard de ces principes'

Statuant à nouveau,

— Confirmer la validité des rappels notifiés et maintenus au motif du non-respect par la société Nabu Capital de l’engagement pris le 31 décembre 2010 de revendre dans un délai de deux ans les lots acquis susceptibles de faire l’objet d’une préemption par leurs occupants ;

— Fixer l’assiette du rappel maintenu comme suit :

Avon : 3.156.320 euros

Fontainebleau : 751.103 euros

— Condamner la société Nabu Capital prise en la personne de ses représentants légaux aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction pour ceux le concernant, au profit de la Selarl Abm en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 janvier 2022.

Une demande de révocation de l’ordonnance de clôture a été déposée en date du 4 mars 2022 afin de permettre la communication de conclusions d’intervention volontaire de la Sas Paripassu venant aux droits de sa filiale absorbée, la sa Nabu Capital, depuis le 5 août 2021.

L’administration fiscale n’a émis aucune observation à l’encontre de ces demandes notifiées par RPVA.

Il ressort des éléments produits que la société Nabu Capital a été absorbée et dissoute le 1er juillet 2021 par la société Baroc holding, puis elle même a été absorbée le 5 août 2021 par la société Paripassu.

Dans ces conditions, bien que les évènements se sont réalisés avant la clôture de l’instruction il convient de faire droit à la demande de révocation d’ordonnance de clôture afin de pouvoir régulariser la procédure. Il convient à la suite d’accueillir l’intervention volontaire de la société Paripassu dans la présente procédure au lieu et place de la sa Nabu Capital.

L’ordonnance de clôture est prononcée ce jour.

SUR CE, LA COUR

L’administration fiscale demande de confirmer la validité des rappels notifiés et maintenus au motif du non-respect par la société Nabu Capital de l’engagement pris le 31 décembre 2010 de revendre dans un délai de deux ans les lots acquis susceptibles de faire l’objet d’une préemption par leurs occupants. Elle réfute ses arguments tirés de la force majeure toutes les autres demandes de la société Nabu Capital et portant sur la tolérance prévue au paragraphe 110 du BOI-ENR-DMTOI-10-50 .

La société Nabu Capital devenue la société Paripassu, soulève trois moyens : la prescription triennale , la force majeure et la conformité de ses ventes au regard des conditions posées par l’article 1115 du code général des impôts. Elle estime que la force majeure est caractérisée dans tous les éléments qui la compose et que l’application de l’article 1115 du code général des impôts prévoit en cas de vente partielle, que le contribuable est libéré de son engagement dès lors que le prix d cession excède le prix d’acquisition.

Sur la prescription du droit de reprise

L’administration fiscale ne conteste pas le délai triennal pour la cession 'Dronnier'.

Le point de discussion sur la prescription ayant été abandonné, il y a lieu d’accueillir la prescription applicable à la cession intervenue le 6 mars 2013.

Sur la force majeure

La société Nabu Capital invoque le bénéfice de la force majeure. Elle demande d’apprécier la force majeure à la lumière des critères de l’article 1148 ancien du code civil. Elle fait valoir la dépendance de la sa Nabu Capital , en tant que filiale du groupe Pegase Partners, ; elle invoque sa dépendance juridique, opérationnelle, financière, économique, son patrimoine étant composé de la détention d’immeubles . Elle soutient que les circonstances rencontrées ont empêché la revente dans les délais de l’intégralité des lots du fait d’une perte du tiers des effectifs ; l’accumulation de difficultés a rendu impossible pour une équipe aussi réduite de parvenir à la revente de la totalité des lots dans les délais.

Ceci étant exposé

La force majeure suppose la réunion de trois éléments : l’imprévisibilité, l’irrisistibilité, et l’extériorité.

S’agissant de l’imprévisibilité, elle s’apprécie par référence à une personne ou un contractant prudent et diligent. La société Nabu Capital, dont la dépendance des décisions prises par la holding n’est pas contestée, reste une entité juridiquement indépendante. Elle faisait partie d’un groupe immobilier Pegase Partners reconnu pour son expertise dans la gestion de l’immobilier.

Au cas précis, elle ne démontre pas qu’au moment de l’acquisition des lots, les circonstances qui ont empêché ultérieurement la revente, étaient imprévisibles. En sa qualité de professionnelle expérimentée, lorsqu’elle a acquis en 2010 les biens pour la somme de 10 800 000 euros et s’est engagée auprès de l’administration de revendre les lots occupés au 31 décembre 2012, elle avait ou devait avoir connaissance du contexte du marché immobilier et de son financement .

L’allégation selon laquelle le groupe a rencontré en 2011 l’abandon brutal du soutien financier de la Banque Populaire n’établit pas son caractère imprévisible, dans la mesure où d’une part, la banque n’avait formulé qu’une promesse de financement orale, d’autre part, l’activité d’un tel groupe nécessite une gestion des risques qui implique sa connaissance des risques financiers et son anticipation, de même la décision de réduction massive des effectifs ayant empêché la vente des lots n’est pas un argument pertinent, dès lors qu’il s’agit d’ une décision du groupe, laquelle n’est intervenue qu’à compter de 2012 et de manière progressive.

S’agissant du caractère irrésistible, la société Nabu Capital ne démontre pas le caractère insurmontable de l’évènement . Elle ne démontre pas l’impossibilité de revente pendant toute la durée de l’engagement, soit du 31 décembre 2010 au 31 décembre 2012 pour les lots pouvant faire l’objet d’un droit de préemption et au 31 décembre 2015 dès lors qu’il est établi qu’elle disposait d’un financement pour l’opération querellée et ne justifie pas d’une impossibilité d’obtenir un financement complémentaire en 2015.

Il résulte des dévelopements précédents que la condition liée à l’extériorité n’est pas davantage démontrée dans la mesure où la société Nabu, société autonome, disposait dès l’acquisition réalisée en 2010, d’un plan de financement et d’investissement de sorte qu’elle échoue à démontrer que les difficultés rencontrées par le groupe ont pu impacter l’engagement de la société Nabu Capital. Les conditions de la force majeure n’étant pas réunies, ce moyen sera écarté.

Sur l’articulation des délais de deux et cinq ans

Aux termes de l’article 1115 du code général des impôts, dans sa version en vigueur au 31 décembre 2010, pour bénéficier du délai de cinq ans, il est nécessaire de s’engager à revendre les biens dans le délai requis, l’article précise dans son alinéa 5 que pour les ventes par lots, déclenchant le droit de préemption, le délai prévu est ramené à deux ans.

Le tribunal judiciaire de Melun, après avoir jugé que le délai de deux ans prévu pour l’application de l’engagement de revendre est une exception au principe du délai de cinq ans, et que, le délai de deux ans vise les lots concernés par le droit de préemption du locataire, en a déduit que l’appréciation de la condition d’occupation s’apprécie au moment de la revente effective du lot et non à l’issue du délai de deux ans.

Il convient de réformer le jugement déféré en ce qu’il n’a pas tiré la conséquence des deux situations distinctes prévues par l’article 1115 susmentionné, impliquant un engagement de revente dans le délai particulier de deux ans, accordé aux biens susceptibles de faire l’objet d’un droit de préemption et dans le délai de cinq ans , si le bien cédé est libre.

En l’espèce la société Nabu Capital ayant pris l’engagement le 31 décembre 2010 de revendre les bien occupés dans un délai de deux ans, il est démontré le non-respect par la société Nabu Capital de l’engagement pris pour les lots concernés susceptibles de faire l’objet d’une préemption par leurs occupants.

Il résulte des documents produits que l’administration justifie des ventes pour lesquelles la société Paripassu, intervenant aux lieu et place de la société Nabu Capital, ne peut bénéficier des conditions de l’exonération.

Statuant à nouveau, il y a lieu de confirmer la validité des rappels notifiés et maintenus au motif du non-respect par la société Nabu Capital de l’engagement pris le 31 décembre 2010 de revendre dans un délai de deux ans les lots acquis susceptibles de faire l’objet d’une préemption par leurs occupants. Il y a lieu de fixer l’assiette du rappel maintenu comme suit : Avon : 3 156 320 euros et Fontainebleau : 751 103 euros.

La société Paripassu intervenant aux lieu et place de la société Nabu Capital, partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux dépens.

Il paraît équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS

La cour,

RÉVOQUE l’ordonnance de clôture du 24 janvier 2022 ;

REÇOIT l’intervention volontaire de la société Paripassu dans la présente instance au lieu et place de la sa Nabu Capital ;

PRONONCE l’ordonnance de clôture au 31 mars 2022 ;

INFIRME le jugement déféré ;

Statuant à nouveau,

FAIT droit à l’appel interjeté par la s.a.s. Nabu Capital devenue la société Paripassu en ce qu’ il porte sur la prescription applicable à la cession intervenue le 6 mars 2013 ;

REJETTE les autres demandes ;

CONFIRME la validité des rappels notifiés et maintenus ;

FIXE l’assiette du rappel maintenu comme suit :

Avon : 3 156 320 euros et

Fontainebleau : 751 103 euros

CONDAMNE la société Paripassu venant au lieu et place de la sa Nabu Capital aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

S.MOLLÉ E.LOOS