Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 31 MARS 2022

(n° , 25 EN)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/16460 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CELBL

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 20 Juillet 2021 -Président du TJ d’EVRY CEDEX – RG n° 21/00122

APPELANTE

[…], agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e M a t t h i e u B O C C O N G I B O D d e l a S E L A R L L E X A V O U E PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Assistée de M^e Guilhem AFFRE, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

M. AT K

[…]

[…]

M. ED-EE X

[…]

78320 LE MESNIL SAINT DR

M^me AV AW épouse X

[…]

78320 LE MESNIL SAINT DR

M^me AX J […]

M. AZ M

[…]

[…]

M^me BB N

[…]

[…]

M. BD O

[…]

[…]

M^me BF O

[…]

[…]

M. BG P

[…]

[…]

M. BI Q

[…]

[…]

M^me BK Q

[…]

[…]

M. BL R

[…]

[…]

M^me BN S […]

M^me BP T

[…]

38430 SAINT ED DE MOIRANS

M. BR T

[…]

38430 SAINT ED DE MOIRANS

M. BS U

[…]

[…]

M^me BU U

[…]

[…]

M^me BV V

[…]

[…]

M. BX W

[…]

[…]

M^me BZ AA

[…]

[…]

M. EF-EG AA

[…]

[…]

M^me CB AB […]

M^me DW DH DI

[…]

[…]

M. ED-EH AC

8 Bis Rue du Pré Pichaud Arthon-en-Retz

[…]

M^me CD AC

8 Bis Rue du Pré Pichaud Arthon-en-Retz

[…]

M^me BF AD

[…]

[…]

M. CG AE

[…]

[…]

M. CI Y

[…]

[…]

M^me BZ CJ épouse Y

[…]

[…]

M. CK AG

[…]

[…]

M^me CM AG épouse Z […]

M^me CP DJ DT

[…]

[…]

M. ED-DO AH

[…]

[…]

M^me CN AH

[…]

[…]

M^me CP AI

[…]

[…]

M. CR AI

[…]

[…]

M^me CS AJ

[…]

[…]

M. CU AK

[…]

[…]

M^me CW AL

[…]

[…]

M. CY AL

[…] 78510 TRIEL-SUR-SEINE

M. BS AM

[…]

[…]

M. ED-EI AN

[…]

[…]

M^me EK AN épouse A

[…]

[…]

M. CR AO

[…]

[…]

M^me DD AO

[…]

[…]

M. CR DL DM

[…]

[…]

M^me CM DL DM

[…]

[…]

M. DE B

[…]

[…]

M^me DF DG épouse B […]

S.A.R.L. VIVANIM agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

Représentés par M^e Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075

Assistés de M^e Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 février 2022, en audience publique, Michèle CHOPIN, Conseillère, ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

BB-EK MASSERON, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par BB-EK MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Le groupe Reside Etudes est promoteur et gestionnaire-exploitant de nombreuses résidences de services en France et au Benelux ce, sur trois marchés principaux :

' les résidences pour seniors exploitées par la société Reside Etudes Seniors ;

' les résidences de tourisme dites Appart’hôtels (essentiellement tourisme d’affaires) exploitées par la société Reside Etudes Apparthotels, la société Relais Spa Roissy et la société Relais Spa Val d’Europe ;

' les résidences pour étudiants exploitées par la société Résidences Services Gestion.
Dans le cadre de leur activité, les sociétés précitées concluent en qualité de preneur des baux commerciaux d’une durée de 9 années avec les propriétaires investisseurs, dans le cadre de programmes de défiscalisation, en vue de l’exploitation de leur logement meublé, sous le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP).

A cet égard, les propriétaires récupèrent 100 % de la TVA payée sur le prix d’acquisition du bien immobilier et bénéficient également d’une déduction d’impôt sur leurs revenus fonciers pendant 9 années à hauteur de 80% du prix d’acquisition.

La société Réside Etudes Apparthôtels gère des résidences de tourisme d’affaires et, notamment, la résidence Paris-Massy située […] à Massy.

La société Residences Services Gestion a suspendu le paiement des loyers du 2ème trimestre 2020 et informé au début du mois de juin 2020 ses investisseurs-bailleurs de cette décision de suspension des loyers.

Par la suite, la société Réside Etudes Apparthotels a suspendu également le loyer du 3ème trimestre 2020.

Elle invoque au 30 septembre 2020, un chiffre d’affaires des recettes d’hébergement s’élevant seulement à 52 millions euros contre 96 millions d’euros au 30 septembre 2019, soit une diminution de plus de 45 % à la même période l’année.

Elle indique aussi que le taux moyen d’occupation de la résidence Paris-Massy aurait été de 78,24% en 2019 pour 31,69 % en 2020.

Par lettre circulaire adressée le 16 octobre 2020, le groupe Réside Etudes Apparthotel a formulé une proposition en ces termes auprès de ses investisseurs bailleurs :

- au titre de l’année 2020, le règlement de 60% du 4ème trimestre 2020 avec une exonération de loyer des 2 ème et 3 ème trimestres 2020 (étant précisé que le 1er trimestre 2020 avait été intégralement payé) ;

- au titre de l’année 2021, le règlement d’un loyer fixe et variable, ventilé comme suit :

' un loyer fixe correspondant à 40 % du loyer annuel contractuel ;

' un complément de loyer de 33% appliqué sur l’écart positif des recettes d’hébergement de la résidence objet du bail, entre 2020 et 2021 ; ce complément de loyer sera calculé après la clôture comptable de la résidence au 31 décembre 2021 et sera versé à titre de régularisation, avec la première échéance de loyer de l’année 2021.

Elle a formulé ensuite concernant le loyer de 2021, la proposition suivante :

« Si au 31 décembre 2021, le chiffre d’affaires des recettes d’hébergement de Réside Etudes Apparthotels (R.E.A) (à périmètre identique de résidences) atteint celui réalisé en 2019, nous nous engageons à compléter la partie fixe de loyer perçue en 2021 par un versement vous permettant d’atteindre la totalité de votre loyer contractuel.

Ce solde de 60% vous sera versé avec votre première échéance de loyer 2022 ».

Par ordonnance du 11 mai 2021, une procédure de conciliation a été ouverte au bénéfice de la société Réside Etude Apparthotel.

Par plusieurs ordonnances rendues sur requêtes par le tribunal de commerce de Paris en date des 5 juillet et 16 décembre 2021, la société Reside Etude Apparthotel a obtenu une interdiction des poursuites au visa de l’article 2 de l’Ordonnance n° 2020-596 du 20 mai 2020 , prorogé par la loi du 7 décembre 2020 n° 2020-1525 dite loi « AaSAP ».
Dans le cadre de la conciliation judiciaire ouverte à son bénéfice, la société Reside Etude Apparthotel a formulé une proposition unique comportant un engagement de régler 70 % du loyer annuel des années 2020 et 2021 selon les modalités suivantes :

- 40 % aux échéances habituelles, avec rattrapage sur les loyers dus à compter du 2 ème

trimestre 2020

- 30 % selon l’échéancier suivant :

* 5 % par an pour les années 2022 à 2026 ;

* 25 % par an pour les années 2027 à 2029.

La procédure de conciliation comportait un terme au 11 mars 2021.

Plusieurs collectifs de bailleurs-investisseurs ont été créés sur tout le territoire national.

Par acte du 27 janvier 2021, les bailleurs- investisseurs ont fait assigner la société Réside Etudes Apparthotel devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Evry aux fins de, notamment :

- la voir condamner à payer à chacun à titre de provision les sommes mentionnées dans son assignation, condamner la société Réside études apparthotels à communiquer un justificatif d’un contrat d’assurance multirisque professionnel avec garantie perte d’exploitation ainsi que les comptes d’exploitation des années 2015 à 2020 de la résidence et les bilans des mêmes années précisant les taux de remplissage, événements significatifs et montants des principaux postes de dépenses et recettes avec leur évolution sous astreinte de 1.000 euros par document et par jour de retard passé le délai de 8 jours après le prononcé de l’ordonnance à intervenir,

- voir le juge des référés se réserver la liquidation de l’astreinte et condamner la société Réside études apparthotel aux dépens ainsi qu’à payer à chacun des demandeurs la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire du 20 juillet 2021, le juge des référés, a :

- dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure de conciliation ordonnée par le président du tribunal de commerce de Paris,

- donné acte à M. C, à la société Stephimo, à M. D, à M^me E, à M^me F, à M. EJ, à la société Delphimo, à M. G, à M. H et à M. I de leur désistement d’instance et constaté l’extinction partielle de l’instance en ce qu’elle est dirigée à leur encontre,

- rejeté les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité à agir de M^me J et de l’ensemble des demandeurs,

- condamné la société Réside Etudes Apparthotels à payer les sommes provisionnelles TTC à valoir sur les loyers du 4 trimestre 2020 ainsi que des 1er et 2ème trimestres 2021 :

* 2.233,95 euros à M. K

* 4.327,45 euros à M.et M^me X,

* 1.684,44 euros à M^me J,

* 7.206,23 euros à M. M et M^me N,

* 2.162,55 euros à M.et M^me O,

* 3.494,49 euros à M. P, * 3.758,54 euros à M.et M^me Q,

* 2.133,15 euros à M. R,

* 2.178,00 euros à M^me S,

* 2.164,87 euros à M. T,

* 5.720,76 euros à M.et M^me U,

* 2.234,03 euros à M. V,

* 2.279,01 euros à M. W,

* 1.946,05 euros à M.et M^me AA,

* 4.401,00 euros à M^me AB,

* 1.697,31 euros à M^me DH DI,

* 4.679,77 euros à M.et M^me AC,

* 3.019,45 euros à M^me AD,

* 2.047,09 euros à M. AE,

* 5.462,44 euros à M.et M^me Y,

* 2.243,18 euros à M.et M^me AG,

* 6.730,28 euros à M^me DJ DK,

* 2.185,58 euros à M.et M^me AH,

* 2.262,17 euros à M.et M^me AI,

* 1.807,87 euros à M^me AJ,

* 3.595,42 euros à M. AK,

* 3.192,00 euros à M.et M^me AL,

* 2.055,30 euros à M. AM,

* 1.946,05 euros à M.et M^me AN,

* 12.694,31 euros à M.et M^me AO,

* 2.183,26 euros à M.et M^me DL DM,

* 2.321,47 euros à la société Vivanim,

* 1.941,38 euros à M.et M^me B,

- rejeté la demande reconventionnelle de report de paiement,

- dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes provisionnelles en paiement et renvoyé les demandeurs à se pourvoir au principal,
- dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de communication d’un justificatif d’assurance multirisque professionnelle et de production des comptes d’exploitation,

- ordonné à la société Réside Etude Apparthols de communiquer aux demandeurs les bilans des années 2015 à 2020 précisant les taux de remplissage, événements significatifs et montants des principaux postes de dépenses et recettes ainsi que leur évolution, ce, sous astreinte de 150 euros par document et par jour de retard passé le délai de deux mois après la signification de la présente ordonnance,

- réservé la liquidation de l’astreinte,

- condamné la société Réside Etude Apparthotels à payer à chacun des 33 propriétaires ou couples de propriétaires mentionnés ci-dessus qui sont allocataires d’une provision la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Réside Etude Apparthotels aux dépens.

Le premier juge a estimé que :

- il convient de relever que tous les demandeurs justifient de leur qualité de bailleur par la production d’un bail commercial les liant à la sasu Réside Etudes Apparthotels et que les conjoints non signataires des baux présentent qualité à agir en tant que propriétaires des lots donnés à bail, de sorte qu’il convient de rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du « collectif des propriétaires »,

- la solution du litige, qui rend nécessaire une interprétation de la clause IX du bail relative, au titre des dispositions diverses, à la circonstance exceptionnelle et grave affectant les biens et ne permettant pas une occupation effective et normale suffit, en plus du moyen sérieux tiré de l’exception d’inexécution en de telles circonstances administratives et économiques inédites, ' eu égard tant aux mesures sanitaires imposées qu’à la chute corrélative manifeste de plus de moitié du taux d’occupation des résidences pour une cause non imputable à la locataire ' , à rendre pour partie sérieusement contestable, dans la limite de l’office restreint du juge des référés qui ne peut, notamment, interpréter les clauses d’un contrat, l’obligation à paiement de cette dernière qui ressortit dès lors à l’appréciation en droit et en fait d’un tribunal statuant au fond, le cas échéant à jour fixe,

- néanmoins, la proposition amiable du 16 octobre 2020 formée par la sasu Réside Etudes Apparthotels, confirmée et améliorée par courrier du 4 décembre 2020 tendant au versement de 60% du loyer du 4ème trimestre 2020 et du versement d’une base fixe de 40% des loyers 2021 constitue, dans la limite de celle-ci, un engagement de nature à rendre l’obligation à paiement de cette fraction des loyers non sérieusement contestable à due concurrence de l’offre de paiement, de sorte qu’il convient de faire partiellement droit aux demandes provisionnelles en paiement à proportion de l’engagement non contesté par la sasu Réside Etudes Apparthotels dans les termes du dispositif de la présente ordonnance,

- la demande de communication d’un justificatif d’assurance multirisque professionnelle avec garantie perte d’exploitation se heurte, dans la limite de l’office du juge des référés, à la contestation sérieuse tirée de l’absence d’action directe des demandeurs et d’obligation d’assurance de ce chef et, en toute hypothèse, d’absence d’intérêt légitime des demandeurs, avant tout procès, au regard de la communication de la pièce n° 6, de sorte qu’il convient de dire n’y avoir lieu à référé de ce chef,

- quant aux comptes de résultats, bien que non certifiés par un commissaire aux comptes, ils auraient été communiqués en cours d’instance de sorte que la demande apparaît désormais sans objet de ce chef.

- en revanche, les demandeurs justifient, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, d’un intérêt légitime, en présence d’une obligation légale résultant de l’article L 321-1 du code du tourisme, à solliciter la communication des bilans des années 2015 à 2020 précisant les taux de remplissage, événements significatifs et montants des principaux postes de dépenses et recettes ainsi que leur évolution à l’effet précisément d’évaluer le lien de causalité et l’étendue des conséquences de fait et conséquences financières sur la locataire des mesures sanitaires et administratives prises dans le cadre de la lutte contre la pandémie convient donc de faire droit à la demande de ce chef sous astreinte de 150 euros par document et par jour de retard passé le délai de deux mois après la signification de la présente ordonnance.

Par déclaration du 14 septembre 2021, la société Réside Etudes Apparthotel a relevé appel de cette décision sur l’ensemble des chefs du dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 21 décembre 2021, la société Réside Etudes Apparthotels demande à la cour de :

A titre principal,

- infirmer l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire d’Evry du 20 juillet 2021

et statuant à nouveau,

Sur l’irrecevabilité des demandes des bailleurs,

- déclarer M^me AX J irrecevable en ses demandes pour avoir accepté la proposition de la société Réside Etudes Apparthotels ;

- déclarer les bailleurs irrecevables en leurs demandes en l’absence de droit d’agir à l’encontre de la société Réside Etudes Apparthotels ;

Sur la demande de condamnation au titre d’arriérés locatifs,

A titre principal,

- juger que le montant des loyers dont il est réclamé, même par provision, le règlement par les bailleurs est sérieusement contestable ;

- dire n’y avoir lieu à référé sur la demande des bailleurs de condamnation même à titre de provision au paiement des loyers à compter du 2ème trimestre 2020 du fait de l’existence de contestations sérieuses tenant :

* à la pandémie de Covid-19 et des mesures prises pour en limiter l’expansion qui constituent un cas de force majeure,

* aux « circonstances exceptionnelles et graves affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale », selon les termes contractuels insérés dans les baux,

* à l’inexécution par les bailleurs de leur obligation de délivrance et de jouissance paisible et à l’exception d’inexécution opposée aux bailleurs,

* à la destruction partielle des lieux loués conformément à l’article 1722 du Code civil et à l’exception d’inexécution opposée aux bailleurs,

* à la théorie de l’imprévision et l’exigence de bonne foi,

* aux paiements partiels intervenus en octobre 2021, au titre de l’année 2021 pour la période de conciliation judiciaire courant du 11 mai au 31 décembre à concurrence de 40 % des créances revendiquées,

* à la reprise des paiements à 100 % des loyers à compter du 1er janvier 2022,

- renvoyer les bailleurs à mieux se pourvoir au fond et les débouter de leurs demandes de condamnation,

A titre subsidiaire,
- ordonner le report du paiement des loyers échus à compter du 2ème trimestre 2020 avec un décalage 24 mois à compter de l’Arrêt à intervenir,

Sur la demande de communication, sous astreinte, de l’assurance multirisque professionnelle contenant potentiellement une garantie perte d’exploitation :

- débouter les bailleurs de leur demande de communication de pièces sous astreinte ;

Sur la demande de communication, sous astreinte, des comptes d’exploitation et bilans annuels des résidences :

- débouter les bailleurs de leur demande de communication de pièces sous astreinte ;

en tout état de cause :

- déclarer les bailleurs mal fondés en leur appel incident ;

En conséquence,

- débouter les bailleurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

- condamner chacun des bailleurs à payer à la société Réside Etudes Apparthotels la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner les bailleurs aux entiers dépens.

Elle expose notamment que :

- onze bailleurs (M. DN C, la société Stephimo représentée par M. AQ, M. DO D, M^me DP E, M^me DQ F, M. DO J, M. ED- CR EJ, la société Delphimo représentée par M. AQ, M. DR G, M. DS H, M. ED-BB I) ont accepté la proposition amiable faite par l’appelante, en retournant signée la proposition relative aux modalités de reprise de paiement des loyers de la société Réside Etudes Apparthotels,

- en ce qui concerne l’accord donné par M^me AX J, il sera relevé qu’elle est

co-titulaire du bail établi au nom de « M. et M^me J», que le "bon pour accord" a été ratifié par M^me AX J puisqu’il AI la signature « F. J » , et que, par conséquent, M^me AX J devra être déclarée irrecevable en ses demandes à l’encontre de la société Réside Etudes Apparthotels pour avoir accepté la proposition faite par cette dernière en date du 16 octobre 2020,

- la société Réside Etudes Apparthotels n’a aucune obligation contractuelle envers des tiers aux baux qu’elle a signés, en vertu du principe de l’effet relatif des contrats,

- force est de constater, comme il a déjà été observé, que les réclamations du collectif de propriétaires ne relèvent pas de l’évidence,

- l’appelante et, a fortiori, le juge des référés sont dans l’impossibilité de déterminer les montants des arriérés de loyers réclamés par chacun des bailleurs,

- en effet, le « décompte des arriérés locatifs » ne rapproche pas le montant des arriérés de loyers avec les baux conclus avec chacun des propriétaires et la facturation y afférente, et les demandeurs ne justifient en rien de la méthode de calcul pour déterminer le montant de cette dette locative au regard des baux communiqués pour la présente procédure de référé,

- les créances des bailleurs ne sont donc pas établies de manière incontestable, faute pour eux de justifier des méthodes de calcul opérées pour déterminer les arriérés de loyers, et ce d’autant qu’ils ont été réglés de 40 % de leurs loyers depuis le mois de mai 2021,
- le principe même du règlement, à titre de provision, d’arriérés de loyers à partir du 2ème trimestre 2020, se heurte à l’existence de contestations sérieuses tenant à :

* la pandémie de Covid-19 et les mesures gouvernementales prises pour en limiter l’expansion qui constituent un cas de force majeure exonératoire,

* une « circonstance exceptionnelle et grave » telle qu’insérée dans les clauses et conditions contractuelles des baux qui permet l’exonération de payer le loyer,

* l’inexécution par les bailleurs de leur obligation de délivrance et de jouissance paisible, légitimant l’exception d’inexécution opposée par le locataire et telle que prévue par l’article 1219 du code civil,

* la destruction ou disparition partielle des lieux loués conformément à l’article 1722 du Code civil qui les rend impropres à leur usage et destination, permettant de retenir à nouveau l’exception d’inexécution telle que prévue par l’article 1219 du code civil,

* la théorie de l’imprévision et l’exigence de bonne foi et de loyauté des parties dans l’exécution des contrats,

- à titre subsidiaire, l’ordonnance querellée sera réformée et la cour ordonnera un report du paiement des loyers échus à compter du 2ème trimestre 2020 à hauteur de de 24 mois à compter de l’arrêt à intervenir.

- la demande de communication de pièce, sous astreinte, sollicitée par le collectif de propriétaires apparaissait inutile et ne correspondait pas à la raison d’être du référé probatoire, de sorte qu’elle a été rejetée, ce qui sera confirmé,

- elle a communiqué les comptes d’exploitation de la résidence Paris Massy pour les années 2017 à 2020.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 31 janvier 2022, les bailleurs demandent à la cour de :

- confirmer l’ordonnance du juge des référés d’Evry du 20 juillet 2021 en ce qu’elle a :

• rejeté les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité à agir de M^me J et de l’ensemble des demandeurs,

• ordonné à la société Réside Etudes Apparthotels de communiquer aux demandeurs les bilans des années 2015 à 2020 précisant les taux de remplissage, événements significatifs et montants des principaux postes de dépenses et recettes ainsi que leur évolution, débouté la société Réside Etudes Apparthotels de sa demande de délai de paiement,•

• condamné la société Réside Etudes Apparthotels à payer à chacun des intimés ou couple d’intimés et appelants incidents qui furent allocataires d’une provision en première instance, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamné la société Réside Etudes Apparthotels aux entiers dépens de première instance,• réservé la liquidation de l’astreinte,•

- infirmer l’ordonnance du juge des référés d’Evry du 20 juillet 2021 en ce qu’elle a :

• limité la condamnation de la société Réside Etudes Apparthotels à un montant correspondant à 40% des loyers TTC impayés sur la période du 2ème trimestre 2020 jusqu’au 1er trimestre 2021,

• limité le montant de l’astreinte à un montant de 150 euros par jour de retard et par document, deux mois suivant la signification de l’ordonnance, au lieu du montant de 1.000 euros par jour de retard et par document dès la date de l’ordonnance,

Et statuant à nouveau :
- constater que l’obligation pour la société Réside Etudes Apparthotels de payer l’intégralité des loyers exigibles depuis le 2 ème trimestre 2020 n’est pas sérieusement contestable,

- condamner par provision la société Réside Etudes Apparthotels à payer les sommes de :

9.507,40 euros à M. K,• 18.417,02 euros à M. et M^me X,• 8.757,84 euros à M^me J,• 30668,70 euros à M. M et M^me N,• 9.203,48 euros à M. et M^me O,•

14.872,08 euros à M. P,•

15.995,82 euros à M. et M^me Q,• 9.078,36 euros à M. R,• 9.269,29 euros à M^me S,• 9.213,39 euros à Mme et M. T,• 24.346,76 euros à M. et M^me U,• 9.507,73 euros à M^me V,• 9.699,16 euros à M. W,• 8.282,13 euros à Mme et M. AA,• 18.730,04 euros à M^me AB,• 7.223,52 euros à M^me DH DI,• 19.916,43 euros à Mme et M. AC,• 12.850,35 euros à M^me AD,• 8.712,13 euros à M. AE,• 23.247,39 euros à Mme et M. Y,• 9.546,65 euros à M. et M^me AG,• 28.643,12 euros à M^me DJ DT,• 9.301,53 euros à M. et M^me AH,• 9.627,48 euros à Mme et M. AI,• 7.694,03 euros à M^me AJ,• 15.301,62 euros à M. AK,• 13.584,72 euros à M. et M^me AL,• 8.747,07 euros à M. AM,• 8.282,13 euros à Mme et M. AN,• 54.025,23 à M. et M^me AO,• 9.291,65 euros à M. et M^me DL DM,• 9.879,86 euros à la société Vivanim,• 8.262,27 euros à M. et à M^me B,•

au titre des échéances de loyer (TTC) impayées allant du 2ème trimestre 2020 au 4ème trimestre 2021,

- ordonner à la société Réside Etudes Apparthotels de communiquer aux demandeurs les bilans de l’année 2021 précisant les taux de remplissage, événements significatifs et montants des principaux postes de dépenses et recettes ainsi que leur évolution, et ce, sous astreinte de 1.000 euros par document et par jour de retard, à compter de la publication de l’ordonnance à intervenir,

- se réserver la liquidation de cette astreinte,

- condamner la société Réside Etudes Apparthotels à verser la somme de 500 euros à chacun des intimés et appelants incidents sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile relativement à la présente procédure d’appel,

- condamner la société Réside Etudes Apparthotels aux entiers dépens de première instance et d’appel dont le recouvrement sera effectué par la société JRF & associés représentée par M^e Fertier, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
Ils exposent notamment que :

- la société Réside Etudes Apparthotels n’a pas exécuté l’ordonnance du juge des référés, alors qu’elle est assortie de l’exécution provisoire mais a néanmoins interjeté appel de cette ordonnance,

- la créance des intimés étant fondée sur le contrat de bail commercial, et celle-ci étant chiffrée précisément au vu du décompte adressé par la société Réside Etudes Apparthotels, ils justifient amplement de leur droit d’agir à la présente instance,

- la société Réside Etudes Apparthotels oppose que certains demandeurs n’auraient pas droit d’agir dès lors que seul leur conjoint est signataire du contrat de bail commercial mais en tout état de cause, elle ne nie pas qu’au moins un membre de chacun des couples de demandeurs est bien signataire du contrat de bail dont s’agit, et est à ce titre créancier de la société Réside Etudes Apparthotels,

- chaque demande formée aux titres des présentes est donc légitime, dès lors que l’un des signataires du contrat de bail est bien représenté à la présente instance, ce que le premier juge a à bon droit décidé,

- il est versé aux débats les baux commerciaux liant les copropriétaires à la société Réside Etudes Apparthotels qui prévoient que « le preneur s’oblige à payer au bailleur, en quatre termes égaux, à terme échu, les trente et un mars, trente-juin, trente septembre et trente et premier décembre de chaque année »,

- le défaut de règlement des loyers par la société exploitante a causé un préjudice incontestable aux intimés, compte tenu des prêts contractés par ces derniers pour l’acquisition de leurs lots, les mettant ainsi en difficulté dans le remboursement de leurs mensualités, en l’absence des loyers légitimement attendus,

- l’obligation de payer les loyers n’est pas sérieusement contestable dans la mesure où l’obligation principale du preneur, aux termes d’un contrat de bail, est bien le paiement du loyer,

- la Société Réside Etudes Apparthotels ne démontre pas que la pandémie de Covid-19 serait un évènement présentant un caractère irrésistible, imprévisible et extérieur permettant de caractériser un cas de force majeure, et de justifier l’inexécution de son obligation de paiement depuis près d’un an,

- en tout état de cause, la clause du contrat citée vise indubitablement la survenance de circonstances exceptionnelles qui viendrait endommager matériellement le bien, au point que celui-ci ne serait plus exploitable,

- la référence à la survenance de circonstances exceptionnelles et graves suit celles de «l’apparition de désordre de nature décennale », qui vise les dommages qui résulteraient de défauts de construction,

- de nombreuses jurisprudences ont d’ores et déjà pris position en faveur des bailleurs, en précisant que les difficultés rencontrées par les locataires en raison de l’épidémie de Covid-19 ne trouvait pas leur cause dans l’inexécution de l’obligation de délivrance du bailleur,

- en tout état de cause, le bail commercial de l’espèce ne subordonne pas davantage le paiement des loyers à un certain taux d’occupation, dont la société Réside Etudes Apparthotels ne justifie d’ailleurs pas,

- en l’espèce, la société Réside Etudes Apparthotels a toujours eu accès aux locaux et a pu poursuivre l’exploitation de la résidence,

- la société Réside Etudes Apparthotels ne démontre en rien que l’usage de la résidence lui aurait été interdit à compter du 1er avril 2020,

- en tout état de cause, le recours à l’article 1722 du Code civil concernant le recouvrement des loyers issus de la période Covid a d’ores et déjà été jugé inopérant,
- la société Réside Etudes Apparthotels se fonde encore sur l’article 1195, alinéa 1er du code civil, introduit par l’ordonnance 2016-131 en date du 10 février 2016, portant réforme du droit des contrats et des obligations,

- les baux produits à l’appui des présentes ont néanmoins été contractés en amont de la réforme précitée, de sorte que la société Réside Etudes Apparthotels ne peut se fonder sur ces dispositions,

- en l’espèce, il apparaît que la société Réside Etudes Apparthotels a cessé de verser le moindre loyer à chacun de ses propriétaires depuis le 1er avril 2020, si ce n’est un maigre versement intervenu au mois d’octobre 2021,

- par courrier du 16 octobre 2020, la société Réside Etudes Apparthotels proposait contre renonciation au solde des loyers 2020 : le versement de 60 % du loyer dû au titre du 4ème trimestriel 2020, alors que les propriétaires n’avaient rien perçu au titre du 2ème et 3ème trimestre 2020, le versement d’un loyer sur l’ensemble de l’année 2021 correspondant à seulement 40% du loyer initial, assorti d’un complément de loyer, versé uniquement à la clôture de l’exercice 2021, la reprise des loyers courants étant conditionnée à l’acceptation de cet accord,

- cette proposition était pour le moins inacceptable dès lors qu’elle imposait aux propriétaires de n’obtenir que 40% des loyers exigibles sur une période de 2 ans, à défaut de quoi, ils ne recevraient pas le moindre loyer,

- la société Réside Etudes Apparthotels s’est opposée à toute négociation en refusant de produire les comptes d’exploitation de chacune de ses résidences,

- le manque total de transparence de la société Réside Etudes Apparthotels quant à l’activité de chacune de ses résidences, sa tentative d’imposer une réduction de loyers de 60% sur une période minimale de 2 ans contre renonciation au solde des loyers, en dépit de l’impact modéré de l’épidémie de la Covid-19 sur son activité, son refus d’entamer des négociations constructives avec l’ensemble des propriétaires en demande, rendent impossible le recours de la part de la société Reside Etudes Apparthotels au moyen tiré de l’obligation d’exécuter de bonne foi les contrats afin de démontrer l’existence d’une contestation sérieuse,

- l’ordonnance en date du 20 juillet 2021 devra être infirmée, en revanche, en ce qu’elle a limité la condamnation de la société Réside Etudes Apparthotel à verser seulement 40% des loyers impayés depuis le 2 ème trimestre 2020 à titre provisionnel, en ce qu’elle a rejeté la demande des bailleurs tendant à se voir communiquer le contrat multirisque de la société Réside Etudes Apparthotels et de condamner cette denrière à communiquer ce contrat d’assurance multirisque sous 8 jours suivant l’arrêt à intervenir,

- l’appelante ne communique pas le contrat d’assurance multirisque professionnelle souscrit dans le cadre de son activité, alors qu’il est susceptible d’inclure une garantie perte d’exploitation et ne fait aucunement état des démarches faites auprès de son assureur quant à la prétendue perte d’exploitation invoquée.

- l’ordonnance critiquée doit être confirmée, en ce qu’elle a condamné la société Réside

Etudes Apparthotels à communiquer les comptes d’exploitation et bilans de la résidence dont s’agit sur les 5 dernières années, conformément à la loi dite Novelli,

- eu égard à la résistance de la société Réside Etudes Apparthotels à produire des documents suffisamment probants, il est demandé d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 1.000 euros par document et par jour de retard, sans en limiter le cours, et ce, à compter de l’arrêt à intervenir,

- la société Réside Etudes Apparthotels a d’ores et déjà bénéficié de délais conséquents en s’abstenant de régler le moindre loyer depuis plus de 21 mois.

SUR CE, LA COUR

Sur les désistements
L’ordonnance rendue a donné acte de leur désistement à M. DN C, la société Stephimo, M. DO D, M^me DU E, M^me DQ F, M. ED- CR EJ, la société Delphimo, M. DR G, M. DS H, M. ED-BB I et constaté l’extinction partielle de l’instance en ce qu’elle est dirigée à leur encontre.

L’ordonnance rendue, qui n’est pas critiquée sur ce point, sera de la sorte confirmée.

Sur l’irrecevabilité des demandes pour absence de droit d’agir soulevée par la société Réside Etudes Apparthôtels

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, les demandes des bailleurs étant fondées sur les baux commerciaux signés avec la société Réside Etudes Apparthôtels, ceux-ci produisent, pour justifier de leur intérêt à agir, leur contrat de bail commercial ainsi que la « déclaration des revenus » qui leur a été adressée par la société et qui mentionne le montant du loyer trimestriel.

L’appelante conclut à l’irrecevabilité de l’appel incident provoqué de M^me AX J, qui a été déclarée recevable en première instance.

Le bail des époux J est au nom de « M. et M^me J » et la déclaration des revenus de 2021 a été adressée par la société Réside Etudes Apparthôtels à « M. M^me J » de sorte que, de ce chef, l’appelante ne saurait invoquer l’irrecevabilité des demandes de M^me J, qui dispose d’un intérêt et d’une qualité à agir. De plus, en ce qui concerne le « bon pour accord », il apparaît que celui ci est en effet signé F. J mais adressé à M. DO J seul, de sorte qu’il ne peut en être déduit qu’elle aurait renoncé à l’action, alors d’ailleurs qu’elle ne s’est pas désistée de sa demande.

L’appelante conclut également à l’irrecevabilité de certains intimés, notamment M^me BZ AA, M^me BN S, et M^me CN AR dans la mesure où il apparaît que les baux produits ont été signés en réalité par leurs conjoints respectifs.

S’agissant de M et M^me AR, ils n’ont pas été intimés par l’appelante mais figurent dans les conclusions des intimés. Ils ne forment toutefois aucune demande de provision, de sorte que leurs demandes se limitent à la communication des pièces et à l’indemnité de procédure.

Ensuite, les intimés non signataires des baux ont incontestablement qualité à agir en tant que propriétaires des lots loués, de sorte que cette fin de non recevoir ne sera pas retenue.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a déclaré recevables les demandes de M^me AX J et de l’ensemble des demandeurs.

Sur la demande en paiement de provisions au titre des arriérés locatifs

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il convient, à titre liminaire, de relever que l’appelante n’invoque pas les dispositions protectrices des preneurs de baux commerciaux prévues par l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire. Elle ne conteste pas ne pas être éligible à ces dispositions, ne remplissant pas les critères d’éligibilité définis par le décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020.

En revanche, elle invoque plusieurs contestations en lien avec la pandémie de Covid-19, soutenant avoir été contrainte de fermer ses résidences de tourisme sur décision du Gouvernement et, de manière plus générale, avoir subi une baisse de fréquentation très importante en raison de la diminution sans précédent des déplacements de la clientèle touristique et d’affaires (diminution du trafic aérien, contrôle sanitaire aux frontières et généralisation du télétravail).

Elle expose qu’elle a subi une diminution de 50% de son chiffre d’affaires qui ressort à 64 millions d’euros en 2020 contre 128 millions d’euros en 2019. Elle ajoute que le taux moyen d’occupation des résidences hôtelières ressortait à 41% au 30 septembre 2020 contre 73% au 30 septembre 2019 et que le coût des loyers à verser aux propriétaires s’élève annuellement à 49 millions d’euros.

Elle précise qu’en particulier, le taux d’occupation de la résidence Paris Massy est passé de 78,24% en 2019 à 31,69 % en 2020 et que le résultat d’exploitation est dégradé à hauteur de -720.658 euros en 2020.

Elle affirme avoir adressé des propositions à tous les bailleurs pour tenter de faire face à la crise sanitaire et à ses conséquences, faisant ainsi preuve de sa bonne foi.

Sur la force majeure liée à la pandémie de Covid-19

L’appelante se fonde sur l’article 1218 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, relatif à la force majeure en matière contractuelle, estimant que la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19 doit être qualifiée d’événement de force majeure.

Il convient de relever que ce texte n’est applicable qu’aux contrats conclus après le 1er octobre 2016, date d’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, et qu’en l’espèce, la majorité des baux litigieux ont été conclus avant cette date, de sorte qu’ils sont soumis à la loi ancienne, soit à l’article 1148 ancien du code civil, ce qui est toutefois sans incidence sur le présent litige.

Il est en effet rappelé que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure. La force majeure se caractérise par la survenance d’un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistible, rendant impossible l’exécution de l’obligation. Or, l’obligation de paiement d’une somme d’argent est toujours susceptible d’exécution, le cas échéant forcée, sur le patrimoine du débiteur. Elle n’est, par nature, pas impossible : elle est seulement plus difficile ou plus onéreuse.

En l’espèce, il convient d’ajouter que si la chute d’activité et les pertes subies par l’appelante, en lien avec la crise sanitaire, sont incontestables et établies, celle-ci ne justifie pas avoir été dans l’impossibilité totale de régler les loyers dus aux intimés, alors qu’elle a disposé d’une importante trésorerie grâce au prêt garanti par l’Etat de 27,6 millions euros qui lui a été accordé, ainsi qu’en attestent les pièces qu’elle produit.

Faute de justifier d’une impossibilité d’exécuter son obligation de règlement des loyers, elle ne démontre pas le caractère irrésistible de l’événement lié à l’épidémie de Covid-19.

Sur la clause contractuelle relative aux « circonstances exceptionnelles et graves »

Les baux commerciaux litigieux contiennent tous une clause intitulée « dispositions diverses » qui stipule que :

« Dans le cas où la non sous-location du bien résulterait :

- soit du fait ou d’une faute du bailleur ;

- soit de l’apparition de désordre de nature décennale, soit de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves (telles qu’incendie de l’immeuble, etc.) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison, le loyer, défini ci-avant, ne sera pas payé jusqu’au mois suivant la fin du trouble de jouissance ».

L’appelante soutient qu’il a ainsi été contractuellement prévu que le preneur puisse déroger à la garantie de versement d’un loyer contractuel dans l’hypothèse où il devrait faire face à des « circonstances graves et exceptionnelles » de nature à porter atteinte à l’exploitation des résidences et que la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19 et les mesures gouvernementales prises pour y remédier constituent de telles « circonstances exceptionnelles et graves », les confinements successifs ayant imposé la fermeture des résidences de tourisme d’affaires et rendu leur exploitation impossible.

Selon elle, « l’occupation effective et normale » du bien ne serait toujours pas possible à ce jour, en raison de la baisse du tourisme d’affaires et du télétravail notamment, le taux d’occupation étant très inférieur à celui de 2019.

Cependant, la clause précitée implique, à l’évidence, que le bien lui-même soit affecté, ainsi que les termes mêmes le précisent (circonstances affectant « le bien ») mais également l’exemple donné (l’incendie de l’immeuble).

Si l’épidémie de Covid-19 a affecté les conditions d’exploitation de la résidence hôtelière, en réduisant le taux d’occupation du fait de la baisse de l’activité touristique, des confinements successifs et du recours massif au télétravail, elle n’a pas affecté les biens loués eux-mêmes, qui étaient, à tout moment, en état de location et conformes à l’usage auquel ils étaient destinés.

A cet égard, la résidence Paris Massy a certes connu une baisse de son taux d’occupation en 2020 mais celui-ci s’est néanmoins élevé à 41% selon les propres déclarations de l’appelante, de sorte qu’il n’a jamais été nul.

La clause contractuelle, très claire, ne nécessite aucune interprétation excédant les pouvoirs du juge des référés et la contestation de l’appelante sera rejetée sur ce point, cette clause n’étant pas applicable à la crise sanitaire actuelle.

Sur l’absence de délivrance des locaux par les bailleurs

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.

La société Réside Etudes Apparthôtels soutient que les bailleurs ont manqué, même sans faute, à leur obligation de délivrance des locaux loués puisqu’elle a été contrainte de fermer ses établissements en raison des mesures adoptées par le Gouvernement pour lutter contre la propagation du Covid-19, ce qui justifie la suspension des loyers, l’exception d’inexécution prévue par l’article 1219 du code civil pouvant toujours être opposée.

La résidence litigieuse, Paris Massy, est une résidence de tourisme, ce qui n’est pas contesté par les intimés.

L’article 10, I bis, 2°, du décret n° 2020-548 du 11 mai 2020, créé par le décret n° 2020-604 du 20 mai 2020 (article 7 c), prévoit expressément que « sauf lorsqu’ils constituent pour les personnes qui y vivent un domicile régulier, les établissement suivants mentionnés au livre III du code du tourisme ne peuvent accueillir de public : […] les résidences de tourisme ».

Ce texte, en vigueur jusqu’au 2 juin 2020, a été abrogé à cette date.

L’appelante soutient que le décret n° 2020-604 du 20 mai 2020 a confirmé rétroactivement la fermeture des résidences de tourisme à compter du 14 mars 2020 jusqu’au 2 juin 2020 mais elle ne précise pas en vertu de quelle disposition une telle rétroactivité aurait pu être ordonnée. Aucune disposition du décret ne prévoit une telle application rétroactive, laquelle paraît en outre difficilement concevable s’agissant d’une fermeture d’établissement, qui ne peut par définition valoir que pour l’avenir.

La période de fermeture n’a donc été que de 14 jours sur cette période du 20 mai au 2 juin 2020.

L’interdiction d’accueil du public a en revanche été clairement posée par le décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020, à son article 41, I, 2°, pour la période du 1er novembre au 14 décembre 2020 inclus.
Mais contrairement à ce que soutient l’appelante, aucune interdiction ou fermeture n’a ultérieurement été prévue, pour la période du 19 mars au 19 mai 2021, le décret n°2021-296 du 19 mars 2021 étant taisant sur ce point.

La résidence objet du litige a donc bien fait l’objet d’une mesure de fermeture administrative mais pendant une durée limitée d’environ deux mois.

En tout état de cause, pendant cette période, les bailleurs ont continué à mettre les locaux loués à la disposition de la société Réside Etudes Apparthôtels, laquelle n’invoque aucun manquement de leur part à leurs obligations de mise à disposition de locaux et équipements conformes à la destination contractuelle. Les locaux permettaient d’exercer l’activité prévue aux baux, ce qui n’est pas contesté.

La fermeture administrative de la résidence de tourisme, imposée par les mesures législatives et réglementaires de lutte contre l’épidémie de Covid-19, n’est pas le fait des bailleurs qui, pour leur part, ont continué à remplir leur obligation de délivrance.

De même, la diminution de la clientèle liée au contexte sanitaire est étrangère à l’obligation de délivrance du bailleur.

La demande de suspension du paiement des loyers sur le fondement de l’article 1719 du code civil n’est donc pas fondée, l’obligation de paiement n’étant pas sérieusement contestable.

Sur la théorie de l’imprévision et l’exigence de bonne foi

Aux termes de l’article 1195 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe.

L’appelante invoque ces dispositions mais, d’une part, elles ne sont applicables qu’aux contrats conclus postérieurement au 1er octobre 2016, ce qui n’est pas le cas de la plupart des baux litigieux.

D’autre part, si ces dispositions permettent à une partie de demander une renégociation du contrat à son cocontractant, elles ne la dispensent pas de l’exécution de ses obligations durant la renégociation. En cas d’échec de celle-ci, seul le juge du fond peut adapter le contrat, le réviser ou y mettre un terme. Il en résulte que la demande excède les pouvoirs du juge des référés et que, dans l’attente d’une éventuelle saisine du juge du fond, l’appelante ne peut se dispenser du paiement des loyers contractuellement dus sur le fondement de ces dispositions.

Il sera ajouté que, si les bailleurs ont effectué un investissement en acquérant des lots dans la résidence litigieuse, il s’agit de particuliers qui ne disposent pas tous d’une trésorerie importante leur permettant de palier la perte de revenus constituée par le défaut de paiement des loyers par l’appelante. Ils n’ont pas fait preuve de mauvaise foi en sollicitant judiciairement le règlement des loyers que la société Réside Etudes Apparthôtels avait de sa seule initiative suspendus.

Sur la perte de la chose louée

Aux termes de l’article 1722 du code civil, applicable aux baux commerciaux, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

L’appelante soutient que la pandémie de Covid-19 et les mesures adoptées par le Gouvernement pour lutter contre sa propagation constituent une destruction momentanée de la chose louée par cas fortuit au sens de ce texte, ce qui justifie une exonération du paiement des loyers depuis le 2ème trimestre 2020 à titre de réduction du prix du bail.

Il est constant que la destruction de la chose louée peut s’entendre d’une perte matérielle de la chose louée mais également d’une perte juridique, notamment en raison d’une décision administrative et que la perte peut être totale ou partielle, la perte partielle pouvant s’entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l’usage de la chose.

La perte partielle de la chose louée n’est pas nécessairement définitive et peut être temporaire.

En l’espèce, la société Réside Etudes Apparthôtels a subi une perte partielle de la chose louée puisqu’elle n’a pu ni jouir de la chose louée ni en user conformément à sa destination pendant les périodes de fermeture administrative, l’absence de toute faute du bailleur étant indifférente.

Il existe en conséquence une contestation sérieuse sur son obligation au paiement de l’intégralité des loyers pendant les périodes de fermeture administrative.

Cependant, il a été vu précédemment que ces périodes de fermeture n’ont pas excédé deux mois et que, hors fermeture, aucun texte, qu’il soit issu du droit commun des obligations ou des dispositions dérogatoires de la période de crise sanitaire, n’autorisait la société Réside Etudes Apparthôtels à suspendre le paiement des loyers, étant rappelé que les aides de l’Etat aux entreprises ont eu pour objet de les soutenir dans le respect de leurs engagements, notamment à l’égard de leurs bailleurs.

L’obligation de règlement des loyers pesant sur la société Réside Etudes Apparthôtels n’est donc pas sérieusement contestable, étant à cet égard relevé que celle-ci propose elle-même désormais, dans le cadre de la conciliation en cours, de régler 70 % du loyer annuel des années 2020 et 2021, reconnaissant ainsi le principe de son obligation.

Elle sera dès lors condamnée au paiement de provisions au titre des loyers dus et impayés, sous déduction de deux mois de loyers correspondant aux périodes de fermeture, pour lesquels la contestation est sérieuse.

Sur le montant des provisions

La société Réside Etudes Apparthôtels conteste les sommes réclamées au motif qu’aucune facture ne vient étayer le montant des arriérés de loyers dus aux propriétaires et que le « décompte des arriérés locatifs » versé aux débats par les intimés n’a pas de caractère probant. Elle ajoute que ce décompte ne mentionne pas les numéros de lots et ne permet pas de vérifier la qualité de propriétaires des intimés, lesquels auraient dû produire leur avis de taxe foncière.

Mais, ainsi qu’il a été précédemment exposé, les bailleurs justifient tous du montant des loyers dus en produisant leur bail ainsi que des « déclarations de revenus » établies par l’appelante elle-même et qui détaillent le montant des derniers loyers dus et impayés.

Le tableau récapitulatif (pièce n° 8) reprend précisément le montant de ces loyers pour chaque propriétaire en déduisant les règlements partiels perçus dans le cadre de la procédure de conciliation.

L’appelante ne produit de son côté aucune pièce susceptible de remettre en cause la validité de ce décompte ou de justifier de versements supplémentaires qui n’auraient pas été déduits, étant observé qu’elle s’est engagée à reprendre le versement du loyer courant en 2022 mais que la première échéance du loyer trimestriel, à terme échu, doit être versée fin mars 2022.

En conséquence, le décompte établi par les bailleurs, qui n’est pas sérieusement contesté, sera retenu, les provisions allouées par le premier juge étant infirmées, sous réserve de la déduction de deux mois de loyers correspondant aux périodes de fermeture, ainsi qu’il a été précédemment retenu, et la demande sera actualisée au quatrième trimestre 2021 inclus.

Ainsi, la société Réside Etudes Apparthôtels sera condamnée au paiement des sommes provisionnelles suivantes, qui s’entendent HT :

- 7.685, 11 euros à M. K,
- 14.887, 02 euros à M. et M^me X,

- 8.757,84 euros à M^me J,

- 24.790, 42 euros à M. M et M^me N,

- 7. 439, 45 euros à M. et M^me O,

- 12.021,94 euros à M. P,

- 12.929, 24 euros à M. et M^me Q,

- 7.278, 32 euros à M. R,

- 7.492, 65 euros à M^me S,

- 7.447, 45 euros à Mme et M. T,

- 19.680, 21 euros à M. et M^me U,

- 7.685, 38 euros à M^me V,

- 7.840, 12 euros à M. W,

- 6.694, 69 euros à Mme et M. AA,

- 15.140, 05 euros à M^me AB,

- 5.838, 99 euros à M^me DH DI,

- 17/099, 45 euros à Mme et M. AC,

- 10.387, 32 euros à M. AD,

- 7.042, 28 euros à M. AE,

- 18.791,55 euros à Mme et M. Y,

- 7.716, 85 euros à M. et M^me AG,

- 23.153, 08 euros à M^me DJ DT,

- 7.518,71 euros à M. et M^me AH,

- 7.782, 17 euros à Mme et M. AI,

- 6.219, 31 euros à M^me AJ,

- 12.368, 75 euros à M. AK,

- 10.980,93 euros à M. et M^me AL,

- 7.070, 52 euros à M. AM,

- 6.694, 69 euros à Mme et M. AN,

- 43.670, 19 à M. et M^me AO,

- 7.510, 78 euros à M. et M^me DL DM,
- 7.986, 19 euros à la société Vivanim,

- 6.678, 64 euros à M. et à M^me B.

Sur la demande de délais de paiement

Eu égard aux difficultés financières rencontrées par la société Réside Etudes Apparthôtels en raison de la crise sanitaire, attestées par la procédure de conciliation ouverte à son bénéfice, et de la nécessité dans laquelle elle se trouve d’échelonner le règlement de sa dette afin de préserver son activité, il lui sera accordé un délai de 18 mois en application de l’article 1343-5 du code civil, dans les conditions prévues au dispositif, étant observé qu’elle a déjà bénéficié d’un délai de plus de huit mois depuis l’ordonnance de référé entreprise.

Elle sera en conséquence autorisée à s’acquitter des provisions par règlements trimestriels, à régler concomitamment au loyer courant, en 6 échéances successives correspondant à un 6ème de la dette chacune, la première devant intervenir avec le loyer du second trimestre 2022.

Il est rappelé qu’elle doit régler ces échéances en plus du loyer courant, lequel doit être repris à 100

% à compter de janvier 2022, comme elle s’y est engagée en décembre 2021.

A défaut de respect de l’échéancier ou de règlement du loyer courant à son échéance, le solde sera immédiatement exigible.

Sur la demande de communication du contrat d’assurance multirisques professionnelle

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Les bailleurs demandent la production par la société Réside Etudes Apparthôtels de son contrat d’assurance multirisques professionnelle afin de vérifier s’il contient une garantie perte d’exploitations et, dans l’affirmative, si celle-ci a été indemnisée à ce titre, ce qui attesterait de sa mauvaise foi dans l’exécution de ses obligations.

Cependant, M. AS, directeur général adjoint finances du groupe Réside Etudes, atteste que la société Réside Etudes Apparthôtels n’a perçu aucune indemnité de ses assureurs au titre de la perte de chiffre d’affaires générée par la crise sanitaire de la Covid 19 et de ses conséquences et qu’Axa lui a notifié une fin de non-recevoir.

Sauf à considérer que le directeur général adjoint du groupe aurait établi un faux destiné à être produit en justice, cette attestation, qui répond aux interrogations des bailleurs, rend sans objet la demande de communication de la police d’assurance.

Le rejet s’impose d’autant plus que les demandes des bailleurs sont, pour l’essentiel, accueillies, rendant inutile la recherche de plus amples éléments de preuve sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Sur la demande de communication fondée sur l’article L. 321-2 du code du tourisme

L’article L. 321-2 du code du tourisme prévoit que l’exploitant d’une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d’exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande. Une fois par an, il est tenu de communiquer à l’ensemble des propriétaires un bilan de l’année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.
Ce texte impose aux exploitants de résidences de tourisme des règles de communication très précises, de sorte que la société Réside Etudes Apparthôtels ne saurait s’y opposer en arguant du caractère imprécis ou indéterminé de ces pièces.

Elle n’a pas communiqué, en dépit des demandes en ce sens, les comptes d’exploitation de la résidence et le bilan précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.

La pièce n° 8 qu’elle produit, intitulée « comptes d’exploitation 2017 à 2020 de la résidence Paris Massy», est une feuille simple non datée et non certifiée, dont la provenance est inconnue, et qui ne permet pas de satisfaire aux exigences du texte susvisé.

De même, la pièce n° 8-1 intitulée «comptes d’exploitation définitifs de 2018 à 2020 de la résidence Paris Massy » est une simple feuille non certifiée et non datée ne permet pas plus de satisfaire aux exigences citées.

Faute d’avoir déféré à ses obligations légales, l’appelante sera condamnée à procéder à la communication demandée, étant précisé qu’elle sera élargie en cause d’appel aux comptes d’exploitation et à l’année 2021, sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par document, la cour ne se réservant pas la liquidation de l’astreinte.

Sur les demandes accessoires

L’appelante, partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel et au paiement de la somme globale de 5.000 euros aux intimés au titre de la procédure d’appel, l’indemnité allouée à ce titre par le premier juge en première instance étant confirmée.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance rendue, sauf à rectifier et actualiser le montant des provisions dues et à modifier l’échéancier de règlement, ainsi qu’à ordonner à la société Réside Etudes Apparthotels de communiquer aux intimés les comptes d’exploitation de la résidence Paris Massy pour l’année 2015 à 2021 ;

Statuant à nouveau des chefs réformés et y ajoutant,

Condamne la société Réside Etudes Apparthôtels à payer, au titre des échéances de loyer impayées du deuxième trimestre 2020 au quatrième trimestre 2021 inclus, les provisions suivantes :

- 7.685, 11 euros à M. K,

- 14.887, 02 euros à M. et M^me X,

- 8.757,84 euros à M^me J,

- 24.790, 42 euros à M. M et M^me N,

- 7. 439, 45 euros à M. et M^me O,

- 12.021,94 euros à M. P,

- 12.929, 24 euros à M. et M^me Q,

- 7.278, 32 euros à M. R,

- 7.492, 65 euros à M^me S,
- 7.447, 45 euros à Mme et M. T,

- 19.680, 21 euros à M. et M^me U,

- 7.685, 38 euros à M^me V,

- 7.840, 12 euros à M. W,

- 6.694, 69 euros à Mme et M. AA,

- 15.140, 05 euros à M^me AB,

- 5.838, 99 euros à M^me DH DI,

- 17/099, 45 euros à Mme et M. AC,

- 10.387, 32 euros à M. AD,

- 7.042, 28 euros à M. AE,

- 18.791,55 euros à Mme et M. Y,

- 7.716, 85 euros à M. et M^me AG,

- 23.153, 08 euros à M^me DJ DT,

- 7.518,71 euros à M. et M^me AH,

- 7.782, 17 euros à Mme et M. AI,

- 6.219, 31 euros à M^me AJ,

- 12.368, 75 euros à M. AK,

- 10.980,93 euros à M. et M^me AL,

- 7.070, 52 euros à M. AM,

- 6.694, 69 euros à Mme et M. AN,

- 43.670, 19 à M. et M^me AO,

- 7.510, 78 euros à M. et M^me DL DM,

- 7.986, 19 euros à la société Vivanim,

- 6.678, 64 euros à M. et à M^me B,

Autorise la société Réside Etudes Apparthôtels à s’acquitter de ces provisions en 6 échéances trimestrielles successives correspondant à un 6ème de la dette chacune, à payer avec le loyer courant et pour la première fois avec le loyer du second trimestre 2022 ;

Dit qu’à défaut de respect de l’échéancier ou de règlement du loyer courant à son échéance, le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

Ordonne à la société Réside Etudes Apparthôtels de communiquer à l’avocat des intimés, dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par document :
- les comptes d’exploitation de la résidence Paris Massy visés à l’article L.321-2 du code du tourisme pour les années 2015 à 2021 compris ;

- les bilans de la résidence des années 2015 à 2021 précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, visé à l’article L.321-2 du code du tourisme ;

Dit que l’astreinte courra pendant un délai de six mois ;

Dit n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Rejette la demande de communication du contrat d’assurance multirisques professionnelle ;

Rejette les autres demandes formées par les parties ;

Condamne la société Réside Etudes Apparthôtels aux dépens d’appel, avec faculté de recouvrement direct au profit de la Selarl JRF représentée par Maître Stéphane Fertier, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la société Réside Etudes Apparthôtels à payer aux intimés la somme globale de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE 1. EK EL EM EN

[…]

54 rue CU Dillemann

48 rue CU Villon

[…]

[…]