REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 26 JANVIER 2022

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/01023 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBJDE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Décembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 12/03007

APPELANTS

Madame G-F N veuve X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0716 substitué par M^e Sophie LIMOUZINEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : C0716

Monsieur B X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0716 substitué par M^e Sophie LIMOUZINEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : C0716

Madame D X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0716 substitué par M^e Sophie LIMOUZINEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : C0716

INTIMEES S.A.S. SAMI agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 414 887 455

[…]

[…]

Représentée par M^e T-J RABITCHOV de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0281

SA A agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 440 555 829

[…]

[…]

Représentée par M^e T-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945, avocat postulant

Assistée de M^e Dorothée ORLOWSKA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1796, avocat plaidant substitué par M^e Raphaëlle TARDIF, avocat au barreau de PARIS, toque : E1796, avocat plaidant

PARTIE INTERVENANTE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble du […] intimé sur l’appel provoqué de la société SAMI représenté par son syndic en exercice,

la SARL CABINET BAP prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 415 082 080

[…]

[…]

Représentée par M^e Guillaume ANQUETIL de l’AARPI ANQUETIL ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0156

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 Septembre 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame G-Gabrielle de La REYNERIE

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame G-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 janvier 1978, Madame I X, aux droits de laquelle se trouvent les consorts X, a donné à bail à la société Q R, aux droits de laquelle sont venues la société Kang Nam puis la société Shin Yung et désormais la société SA A, des locaux à usage commercial dans un immeuble leur appartenant situé […] à Paris, 2ème arrondissement pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1978, à destination de 'restaurant-salon de thé', bail renouvelé en 1987 puis selon acte sous seing privé du 16 octobre 1997.

La société Kang Nam a cédé par acte sous seing privé le 31 décembre 2001 son fonds de commerce de restaurant qu’elle exploitait au 17 et au […], ladite cession incluant les droits aux baux du 17 et du 19, à la société Shin Yung, l’acte précisant que la société Kang Nam a acquis le fonds de commerce exploité au […] par acte sous seing privé du 12 décembre 1997 et qu’elle était également titulaire d’un bail consenti par la société Office Parisien de Rénovation, aux droits de laquelle vient la société Sami, le 28 octobre 1997, au […] à Paris 2ème arrondissement, la destination contractuelle étant 'débit de boissons, restauration, plats à emporter'.

La société Office Parisien de Rénovation, aux droits de laquelle vient la société Sami, a ainsi donné à bail, dans un immeuble en copropriété, le 28 octobre 1997 à la société Kang Nam, aux droits de laquelle est venue la société Shing Yun, puis la société SA A, des locaux à usage commercial situés […] à Paris 2ème arrondissement à destination de 'débit de boissons, restauration, plats à emporter'.

Précédemment, la société Q Murat exploitait depuis 1978 un fonds de commerce de restauration dans les locaux sis […] à Paris 2ème.

Par acte extrajudiciaire du 4 avril 2007, Monsieur J X a délivré à la société SA A une sommation visant la clause résolutoire de mettre en place la solution acoustique telle que préconisée par l’expert acousticien Monsieur Z dans son rapport et d’avoir en tout état de cause à déposer l’installation d’extraction des fumées de la cuisine existante.

Par acte d’huissier du 26 mars 2008, les consorts X ont assigné la société SA A devant le juge des référés du tribunal de Grande Instance de Paris aux fins de solliciter la condamnation de celle-ci à déposer une installation d’extraction et de ventilation réalisée sur l’immeuble du […].
Par ordonnance du 11 juin 2008, le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Paris a ordonné une expertise et désigné Monsieur T-J H en qualité d’expert aux fins notamment de dire si la pose d’un extracteur de fumées est indispensable à l’exploitation du restaurant, décrire les installations d’évacuation des fumées indispensables, déterminer sur quel immeuble doit être installé l’extracteur, dans les conditions les plus rationnelles et donner son avis sur les équipements nécessaires pour éviter les nuisances sonores et olfactives. Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 3 novembre 2009.

Par acte extrajudiciaire du 18 juin 2013, les Consorts X ont délivré à la société SA A un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction à effet du 31 décembre 2013. Il était précisé que le bail avait fait l’objet d’un renouvellement à compter du 1er janvier 2005 et jusqu’au 31 décembre 2013.

Par acte d’huissier du 20 janvier 2012, les Consorts X ont assigné la société SA A et la société Sami afin de voir’constater que le conduit d’extraction empiète sur la façade de l’immeuble sans aucune autorisation et voir condamner la société Sami a le faire déposer par sa locataire, la SA A. La société Sami a également assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], en intervention forcée.

Par jugement du 16 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a':

- Dit que les demandes des Consorts X sont recevables,

- Rejeté les demandes de condamnation à la dépose du conduit d’extraction litigieux à l’encontre des sociétés Sami et A,

- Dit que le congé sans offre de renouvellement délivré le 18 juin 2013 par les Consorts X à la société A a mis fin à compter du 31 décembre 2013 au contrat de bail portant sur les locaux situés […] à Paris 2ème,

- Dit qu’en l’absence de motifs graves et légitimes établis, les Consorts X sont redevables d’une indemnité d’éviction et la société A a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré jusqu’au paiement de cette indemnité d’éviction,

- Rejeté la demande d’expulsion des Consorts X,

- Dit que la demande de la société A visant à fixer l’indemnité d’éviction est recevable,

- Avant dire droit au fond sur le montant de l’indemnité d’éviction, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigné en qualité d’expert Monsieur K L avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire :

de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

visiter les lieux situés […] à Paris 2ème, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1°) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial, de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et en tout état de cause, le coût d’un tel transfert comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2°) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

3°) de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par le locataire pour l’occupation des lieux, objets du bail, depuis le 1er janvier 2014 jusqu’à leur libération effective,

*à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicable à la date d’effet du congé,

- Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 18ème chambre du tribunal de grande instance de Paris avant le 31 août 2020,

- fixé à la somme de 4.000 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert,

- Fixé l’indemnité d’occupation provisionnelle due par la société A pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges,

- Rejeté les demandes de dommages-intérêts de la société A relatives à la dépose du conduit d’extraction litigieux,

- Rejeté la demande des Consorts X visant à clore les locaux du […] et à rétablir la séparation entre les locaux du n°17 et du n°19 sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble,

- Ordonné l’exécution provisoire de la décision,

- Réservé les autres demandes et moyens des parties, notamment quant aux frais irrépétibles et aux dépens.

Par déclaration du 3 janvier 2020, M^me G-F N veuve X, M. B X , M^me D X ont interjeté appel de ce jugement à l’encontre des sociétés A et Sami. Par acte du 25 juin 2020, la société Sami a formé un appel provoqué à l’encontre du syndicat des copropriétaires du […].

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 janvier 2021, M^me G-F N veuve X, M. B X, M^me D X demandent à la Cour de':

De recevoir les concluants en leur appel principal,

De les y dire bien fondés,

Y faisant droit,

Vu l’article 545 du Code Civil,

- relever que les premiers Juges ont omis de statuer sur la demande visant à faire cesser l’empiétement du conduit d’extraction équipant hotte et feu de la cuisine installée au rez-de-chaussée de l’immeuble […], dans des locaux propriété de la société Sami loués à la société A, et ce sur la façade du […],

- dire et juger qu’il y a bien empiétement d’un élément d’équipement des locaux du […] sur la propriété du […] sans qu’aucune autorisation n’ait été requise auprès du propriétaire du 17 ou donnée par le propriétaire du 17,

- condamner en conséquence la société Sami à faire déposer par sa locataire, la société A, le conduit d’extraction qui dessert les locaux dont elle est propriétaire au […], sous astreinte de 200 € par jour de retard passé le délai de trois mois après signification de l’arrêt à intervenir,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a à tort dit qu’à raison de l’obligation de délivrance des propriétaires du […], ceux-ci étaient tenus de tolérer l’installation d’un conduit d’extraction en façade du […], à défaut de rapporter la preuve que ledit conduit était en outre générateur de nuisances olfactives et que son installation se serait heurtée à un refus d’autorisation non prouvée de Madame X,

- dire et juger qu’en effet, pour les locaux du […], indépendamment des locaux du […], les Consorts X démontrent qu’ils n’ont aucune obligation de délivrance impliquant la pose d’un conduit d’extraction extérieur en façade de l’immeuble :

- soit qu’en l’état et depuis 1978, les seules autorisations de travaux qui leur étaient demandées portaient sur l’aménagement d’une salle à manger et ne nécessitant aucun équipement de conduit d’extraction,

- soit qu’en tout état de cause, à supposer que puisse être aménagée une cuisine dans les locaux du […], pour ces seuls locaux et à raison de leur volume, le conduit d’extraction pourrait être intérieur et non extérieur,

En conséquence,

- dire et juger que la société A devra déposer le conduit d’extraction le long de la façade du […] sous astreinte de 200 € par jour de retard passé le délai de trois mois après prononcé de l’arrêt à intervenir, ledit conduit ayant été posé sans autorisation du bailleur et en infraction des clauses et conditions du bail et étant en outre générateur de nuisances pour être vétuste, poreux, ainsi que cela a été relevé tant dans le rapport Z, que dans le rapport H,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté toutes demandes et moyens tirés de la prescription trentenaire opposée aux Consorts X,

- rejeter en tant que de besoin lesdites demandes,

En tout état de cause,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré valable le congé du 31 décembre 2013,

A titre principal,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a à tort reçu la SA A en sa demande d’expertise aux fins d’indemnité d’éviction,

- dire et juger que le refus de renouvellement avec refus d’indemnité d’éviction est fondé sur un manquement grave et renouvelé du locataire nonobstant la sommation qui lui avait été valablement délivrée le 4 avril 2007 et qu’ainsi, le refus de renouvellement a un motif grave et légitime exonérant les bailleurs de toute indemnité d’éviction,

- ordonner l’expulsion de la SA A, ainsi que celle de tous occupants dans les lieux de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est,

- la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux, dans tel garde-meubles du choix des Consorts X, aux frais risques et périls de la SA A,

- condamner la SA A à payer une indemnité d’occupation équivalente au montant de l’ancien loyer majoré de 50% jusqu’à libération des lieux loués, charges en sus, et ce à compter du 1er janvier 2014,

Subsidiairement,

-infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a à tort ordonné une expertise, déclarer mal fondée la demande d’expertise en l’absence d’éléments de preuve contraires au regard du rapport d’expertise produit par le bailleur,

- condamner en tout état de cause la société A à rétablir le cloisonnement des locaux loués au […], par rapport à ceux du […],

Plus subsidiairement,

-dire et juger qu’il incombe au preneur de rapporter la preuve de son préjudice et qu’en conséquence, c’est à la SA A de consigner les frais d’expertise et non aux Consorts X,

En tout état de cause,

- déclarer irrecevables et mal fondés les intimés en l’ensemble de leurs demandes tant sur appel incident qu’aux fins de confirmation du jugement entrepris,

- rejeter l’ensemble de leurs demandes irrecevables et mal fondées,

- condamner solidairement la société Sami et la SA A à payer aux Consorts X la somme de 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés par Maître HERMET-LARTIGUE, Avocat, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile,

- rejeter l’ensemble des demandes des intimés au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 septembre 2020, la société A, SA, demande à la Cour de':

Débouter Madame G-F, M N veuve X, Monsieur B, C, O X, et Madame D, E, F, G X de toutes leurs demandes formulées à l’encontre de la société SA A

Débouter la société Sami de toutes ses demandes formulées à l’encontre de la société SA A

1/ sur la dépose du conduit

- Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Madame G F, M N veuve X, Monsieur B, C, O X, et Madame D, E, F, G X de leur demande de dépose du conduit en raison de leur obligation de délivrance.
Si la Cour devait ordonner la dépose et Infirmer le jugement entrepris,

- Dire que la dépose du conduit sera à la charge exclusive de la société Sami bailleur du 19, […] et de Madame G-F, M N veuve X, Monsieur B, C, O X, et Madame D, E, F, G X bailleurs du […] ;

- Dire que cette dépose sera concomitante à la mise en place d’un nouveau conduit sur l’immeuble du […] et de la pose d’une colonne pour les WC celle-ci se trouvant dans le local du n° […] ;

- Dire que l’astreinte ne saurait être opposable à la société SA A, puisqu’elle n’a pas d’intérêt particulier à s’opposer au déplacement du conduit, sauf à venir préserver son commerce ;

- Dire que le règlement du loyer sera suspendu le temps des travaux et tant que l’obligation de délivrance telle que visée aux baux ne sera pas satisfaite par la mise en place d’une extraction conforme à la charge de la société Sami

- Dire que la société Sami propriétaire du local du 19 d’Antin devra soumettre à la

prochaine assemblée générale le projet de déplacement du conduit avec différentes propositions étant rappelé que la copropriété ne peut empêcher un copropriétaire d’exploiter son local conformément aux règles du règlement de copropriété.

- Condamner la société Sami ou les Consorts X au paiement de la somme de 4667€ par semaine d’arrêt d’exploitation du restaurant (entre la dépose, et la mise en place d’un nouveau conduit et d’un WC )

- Dire que la société Sami sera tenue au règlement des indemnités de chômage technique suivant la durée de l’arrêt de l’exploitation.

Infirmer le jugement et :

- Condamner Madame G-F, M N veuve X, Monsieur B, C, O X, et Madame D, E, F, G X à régler la somme de 15.000 € à la société SA A, à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

2/ Sur le congé :

- Confirmer le jugement qui a retenu l’absence de motif grave et légitime justifiant le refus d’indemnité d’éviction ;

En conséquence,

- Confirmer le jugement qui a débouté les Consorts X de leur demande d’expulsion et de fixation d’un loyer au double du loyer actuel et ce à compter du 01 01 2014. Confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré le congé valable avec pour corollaire le versement d’une indemnité d’éviction.

- Confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné une expertise pour venir établir le montant de l’indemnité d’éviction.

- Confirmer le jugement en ce qu’il a rappelé que faute de versement d’indemnité d’éviction, le preneur est en droit de rester dans les lieux.
A défaut et en cas d’infirmation du jugement pour expertise ordonnée

- Condamner in solidum ou à défaut l’un de l’autre Madame G-F, M P veuve X, Monsieur B, C, O X, et Madame D, E, F, G X au paiement de la somme de 155.000 € au titre de l’indemnité d’éviction comme retenue par l’expert

- Dire que la société Sami propriétaire du local du 19 d’Antin devra soumettre à la prochaine assemblée générale spéciale qu’elle aura pour charge de convoquer dans les quinze jours des présentes le projet de déplacement du conduit avec différentes propositions étant rappelé que la copropriété ne peut empêcher un copropriétaire d’exploiter son local conformément aux règles du règlement de copropriété.

- Dire que la société Sami devra mettre en place un conduit d’extraction et des WC

- Dire que les travaux devront être exécutés dans le mois qui suit la décision qui aura autorité de la chose jugée.

- A défaut autoriser la société SA A à entreprendre les travaux aux frais avancés de la société SA A conformément à l’article 1222 du Code Civil, les présentes écritures valant mise en demeure

- Dire que dans l’attente de la réalisation des travaux le règlement du loyer sera suspendu et la société Sami sera redevable d’une indemnité pour réparation du trouble commercial fixée à 4467 € par semaine de non exploitation et le règlement du chômage technique

- Dire et Juger que dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier par application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996 n°96/1080 (tarifs des huissiers), devra être supporté par les débiteurs en sus de l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

- Faisant application de l’article 1154 du code civil, de dire que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts, ce au taux de l’intérêt légal.

- Condamner tout succombant au règlement de la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais de la médiation conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile dont distraction au profit de Maître Cheviller pour ceux dont il aura fait l’avance .

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 décembre 2020, la Société Sami demande à la Cour de':

A titre principal,

Vu les articles 688 et suivants du Code civil,

Vu l’autorisation consentie par les Consorts X lors de la cession intervenue les 12 décembre 1977 et 15 janvier 1978,

Vu les articles 1134 et 1719 du Code civil,

Vu le rapport d’expertise judiciaire du 3 novembre 2009,

- Infirmer le Jugement rendu le 16 décembre 2019 (RG n°12/03007) par la 18ème Chambre du Tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a jugé recevables les demandes formulées par les Consorts
X ;

Statuant à nouveau :

- Juger irrecevables l’ensemble des demandes formulées par les Consorts X ;

- Débouter les Consorts X de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la société Sami ;

- Débouter la société A et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Paris (2ème) de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la société Sami ;

- Condamner les Consorts X à verser à la société Sami, la somme de 20.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre de l’instance d’appel,

- Condamner les Consorts X aux entiers dépens de l’instance d’appel,

A titre subsidiaire,

Vu l’autorisation consentie par les Consorts X lors de la cession intervenue les 12 décembre 1977 et 15 janvier 1978,

Vu les articles 1134 et 1719 du Code civil,

Vu le rapport d’expertise judiciaire du 3 novembre 2009,

- Confirmer le Jugement rendu le 16 décembre 2019 (RG n°12/03007) par la 18ème Chambre du Tribunal judiciaire de Paris en qu’il a jugé recevables les demandes formulées par les Consorts X ;

Y ajoutant :

- Débouter les Consorts X de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la société Sami ;

- Débouter la société A et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Paris (2ème) de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la société Sami ;

- Condamner les Consorts X à verser à la société Sami, la somme de 20.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre de l’instance d’appel,

- Condamner les Consorts X aux entiers dépens de l’instance d’appel,

A titre infiniment subsidiaire,

Si la Cour devait ordonner la dépose de l’extraction de fumées et infirmer le jugement entrepris :

Vu l’article 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 566 du Code de procédure civile,

- Juger recevable la société Sami en sa demande judiciaire de travaux,

- Autoriser la société Sami à faire réaliser les travaux d’installation du conduit de ventilation sur la façade arrière de l’immeuble dépendant de la copropriété du […] à Paris (2ème), dans le respect des préconisations de Monsieur H, Expert judiciaire, visées dans son rapport du 3 novembre 2009

Vu l’article 1149 ancien du Code civil, l’article 1231-2 du Code civil et 9 du Code de procédure civile,

- Rejeter la demande de la société A visant la réparation d’un préjudice commercial et moral ;

- Débouter les Consorts X de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la société Sami ;

- Débouter la société A et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Paris (2ème) de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la société Sami ;

- Condamner in solidum les Consorts X et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Paris (2ème), à payer à la société Sami la somme de 20.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre de la 1ère instance et l’instance d’appel,

- Condamner in solidum les Consorts X et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Paris (2ème) aux entiers dépens, au titre de la 1ère instance et l’instance d’appel,

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 décembre 2020, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic en exercice, demande à la Cour de':

- Dire et juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à […] recevable et bien fondé en son appel incident et en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- Débouter Madame G F M N, veuve X, Monsieur B C O X, Mademoiselle D E F G X, la société A et la société Sami de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à […] ;

1°/ A titre principal :

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

« Dit que les demandes des Consorts X sont recevables ».

Statuant à nouveau :

- Constater que la société A bénéficie d’une autorisation pour utiliser le conduit d’extraction installé sur la façade de l’immeuble du […] ;

- Constater que les Consorts X ont l’obligation de permettre à la société A d’utiliser le conduit d’extraction installé sur la façade de l’immeuble du […]

- Constater que l’Expert judiciaire préconise le maintien du conduit d’extraction tel qu’il est installé sur la façade de l’immeuble du […] ;

- Constater que rien ne justifie la dépose ou le déplacement du conduit d’extraction installé sur la façade de l’immeuble du […] ;
- Constater que le conduit d’extraction a été installé sur la façade de l’immeuble du […] plus de trente ans avant l’action de Madame G F M N, veuve X, de Monsieur B C O X et de Mademoiselle D E F G X de sorte que celle-ci est prescrite ;

En conséquence ;

- Dire et juger les demandes de Madame G F M N, veuve X, Monsieur B C O X et Mademoiselle D E F G X irrecevables;

En conséquence ;

- Débouter Madame G F M N, veuve X, Monsieur B C O X et Mademoiselle D E F G X de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

2°/ A titre subsidiaire :

- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

3°/ A titre plus subsidiaire sur l’irrecevabilité et le rejet des demandes de la société Sami à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à […]

- Constater que la société Sami ne justifie pas ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à […] ;

- Constater que l’action de la société Sami a pour objet d’éluder l’application des règles d’ordre public des articles 25 et 42 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

- Constater que la demande de travaux de la société Sami telle que formalisée aux termes de ses conclusions du 21 octobre 2020 est nouvelle en cause d’appel ;

En conséquence ;

- Dire et juger les demandes de la société Sami irrecevables et en tout état de cause mal fondées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à […] ;

En conséquence ;

- Débouter la société Sami de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à […] ;

4°/ A titre plus subsidiaire sur l’irrecevabilité et le rejet de la demande d’autorisation de travaux de la société A :

- Constater que la société A ne justifie pas ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à […] ;

- Constater que la société A ne peut être autorisée par la Cour de céans à réaliser des travaux sur l’immeuble du […] à […] ;

En conséquence ;

- Dire et juger la demande d’autorisation de travaux de la société A sur l’immeuble du […] d’Antin à […] irrecevable et en tout état de cause mal fondée ;

En conséquence ;

- Débouter la société A de sa demande d’autorisation de travaux sur l’immeuble du […] à […] et plus généralement débouter la société A de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à […] ;

5°/ En tout état de cause

- Condamner solidairement Madame G F M N, veuve X, Monsieur B C O X, Mademoiselle D E F G X, la société Sami et la société A à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à […] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- Condamner solidairement Madame G F M N, veuve X, Monsieur B C O X, Mademoiselle D E F G X, la société Sami et la société A en tous les frais et dépens prévus par l’article 695 du Code de procédure civile, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à […] et de l’Association d’Avocats Anquetil Associés, Avocats au Barreau de Paris et aux offres de droit pour ceux ne revenant pas au syndicat des copropriétaires, et ce en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1er juillet 2021.

MOTIFS

Sur la demande tendant à faire déposer le conduit d’extraction au visa de l’article 545 du code civil

Les appelants soutiennent, au visa de l’article 545 du code civil, qu’il y a empiètement d’un élément d’équipement des locaux du […], à savoir le conduit d’extraction, sur leur propriété du […] sans qu’aucune autorisation n’ait été requise auprès d’eux ou au propriétaire qui les a précédés ; qu’en conséquence la société Sami doit être condamnée à faire déposer par sa locataire, la société A, le conduit d’extraction.

Toutefois, cette action ne peut pas être dirigée sur le fondement de l’article 545 du code civil contre la société Sami dont il n’est pas prétendu qu’elle serait à l’origine de la pose du conduit d’extraction litigieux. A titre surabondant, comme retenu ci-après, il est établi que la locataire a bénéficié d’une autorisation des bailleurs pour poser ledit conduit de sorte que les appelants sont mal fondés à se prévaloir de leur absence d’autorisation.

Il s’ensuit que cette demande de condamnation formée sur le fondement de l’article 545 du code civil doit être rejetée.

Sur la recevabilité des demandes des consorts X

La société Sami soutient que le conduit litigieux étant implanté depuis la reprise des locaux commerciaux par la société Q Murat le 1er janvier 1978, il s’agit d’une servitude continue et apparente qui s’acquiert par possession trentenaire par application de l’article 689 du code civil ; qu’il s’est ainsi constitué une servitude de passage en façade de la cour de l’immeuble du […] du système d’extraction des locaux commerciaux exploités par la société SA A ; que les demandes tendant à la dépose de ce conduit sont donc irrecevables, l’action en référé ayant été introduite le 26 mars 2008. Les appelants répliquent principalement que la société Sami ne rapporte pas la preuve de la date de l’installation du conduit d’extraction.

Si le conduit d’extraction est ancien, il n’est pas rapporté la preuve par la société Sami ou sa locataire qu’il aurait été installé avant le 26 mars 1978 de sorte qu’il ne peut pas être considéré qu’il y aurait une servitude de passage du conduit d’extraction par prescription acquisitive de 30 ans. Au surplus, dès lors que la société Sami ne revendique pas ladite servitude par possession trentenaire au profit de son fonds immobilier dans le dispositif de ses écritures en demandant qu’il soit reconnu l’existence de cette servitude au profit de son fonds, le moyen tiré de la prescription acquisitive est inopérant.

Par ailleurs s’agissant du syndicat des copropriétaires qui sollicite également de voir déclarer les consorts X irrecevables en leur action tendant à la dépose du conduit au motif que le conduit d’extraction a été installé plus de 30 ans avant leur action qui est prescrite, force est de constater que le moyen est inopérant dès lors qu’aucune demande n’est formée à son encontre par les appelants.

Par conséquent le jugement entrepris qui a retenu que les demandes des consorts X étaient recevables sera confirmé.

- sur la pose du conduit et l’autorisation du bailleur

Les appelants font notamment valoir que le changement de destination contractuelle et l’autorisation de réunion des locaux du 17 et du […] accordés par M^me X en 1978 n’avaient pour objet que de permettre l’aménagement d’une salle de restaurant dans le local du 17 lui appartenant ; qu’aucune autorisation n’a été donnée quant à l’installation d’un conduit d’extraction débouchant sur la façade arrière du […] ; qu’il ne peut être invoqué aucun manquement à leur obligation de délivrance alors que le local du 17 ne nécessite pas l’installation d’un tel conduit, la cuisine du restaurant exploité par la société SA A faisant partie de l’assiette du bail du 19 ; qu’il incombe au bailleur du local donné à bail au […] de délivrer un local pourvu d’un conduit d’extraction. Ils ajoutent que le local du 17 étant dépourvu de cuisine, la locataire ne peut pas se prévaloir du règlement sanitaire de Paris ; qu’il incombe au preneur qui se prévaut d’une autorisation d’en apporter la preuve, le jugement entrepris ayant inversé la charge de la preuve.

La société SA A soutient que la destination contractuelle prime sur la désignation des lieux; que le bail du […] a pour destination contractuelle l’activité de restaurant ; que les bailleurs doivent lui délivrer en conséquence des locaux commerciaux pourvus d’une extraction des fumées ; qu’elle a pris les locaux en l’état s’agissant d’un fonds de commerce de restauration s’exerçant sur deux locaux mitoyens réunis ; que l’exploitation des locaux du […] à usage de restaurant date de 1978, ce qui nécessitait dès l’origine l’installation d’un conduit d’extraction qui a été posé avec l’autorisation du bailleur, celui-ci ayant autorisé le changement de destination contractuelle et la réunion des deux locaux.

La société Sami fait valoir que lors de la cession intervenue les 12 décembre 1977 et 15 janvier 1978, M^me X est intervenue à l’acte pour autoriser le percement du mur et la réunion des locaux du 17 et du […] ainsi que pour le changement de destination, à savoir une activité de restauration et de salon de thé en lieu et place d’un commerce de coiffeur ; que ces autorisations emportaient nécessairement l’autorisation d’installer un

conduit d’extraction conformément à la destination contractuelle. Elle ajoute qu’il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle ; que s’agissant d’une activité de restauration, les consorts X doivent délivrer un local disposant d’une extraction, la disposition des lieux étant sans effet à cet égard et le bail ne stipulant pas une obligation d’user des lieux au seul usage de salle de restaurant. Ils précisent que l’expert judiciaire a relevé que la solution la plus rationnelle était de maintenir le conduit dans sa situation actuelle.

ll incombe au bailleur, selon les dispositions de l’article 1719 du code civil, de délivrer des locaux conformes à leur destination contractuelle.

Il résulte des photographies versées aux débats par les bailleurs que le conduit d’extraction de la cuisine, laquelle est installée dans les locaux commerciaux du […], débouche de la façade du […] pour passer ensuite le long de la façade sur cour de l’immeuble du […], le conduit passant dans une gaine maçonnée sur ladite façade jusqu’en toiture.

L’article 'Destination’ du bail qui lie les consorts X et la société SA A prévoit que les locaux à usage commercial situés […] à Paris 2ème arrondissement sont à destination de 'restaurant

- salon de thé'.

Les consorts X se prévalent à tort de la désignation des locaux, peu importe en effet que la cuisine soit installée au […] et qu’une salle de restaurant soit aménagée dans les locaux du […], l’obligation de délivrance s’apprécie au regard de la destination contractuelle du bail les liant à leur locataire. La société SA A doit donc être en mesure d’exercer l’activité de restauration au sein des locaux loués par les consorts X, ce qui suppose l’installation d’un conduit d’évacuation des vapeurs et fumées ainsi que cela résulte notamment du règlement sanitaire du département de Paris.

Il ressort du rapport judiciaire que ce conduit, d’aspect ancien, existait avant I’entrée dans les lieux de la société A, l’expert a relevé qu’il 'a probablement été monté il y a plusieurs années par l’ancien occupant, Q R, qui exploitait déjà un restaurant depuis 1978.'.

Il ressort des pièces produites par les parties que M^me X, alors propriétaire du […], a autorisé lors de la cession du bail intervenue les 12 décembre 1977 et 15 janvier 1978 au profit de la société Q Murat un changement de destination contractuelle, les locaux étant précédemment exploités à usage de coiffeur, ainsi que des travaux qui ont réunis les locaux en procédant à une ouverture dans les murs séparatifs mitoyens du 17 et du […] et à l’aménagement d’une salle de restaurant. Elle a d’ailleurs consenti un bail à la société Q Murat stipulant la destination contractuelle de 'restaurant-salon de thé'. Il s’ensuit que M^me X, tenue dès l’origine du bail d’une obligation de délivrance au regard du changement de la destination contractuelle des locaux du […], a donné, en consentant un bail à usage de restaurant et en acceptant des travaux réunissant les locaux mitoyens au profit de la société Q Murat, exploitant un fonds de commerce de restauration, une autorisation implicite et non équivoque de poser un conduit d’extraction afin d’exploiter l’activité prévue au bail.

A titre surabondant, il sera observé qu’il n’a pas été effectué de 'percement’ de mur sur la façade du […], la notion de percement de mur ou voûte soumise à autorisation du bailleur s’entendant par le fait de pratiquer une ouverture, puisque l’ouverture a été pratiquée en façade du […] (et non du 17) où le conduit débouche à l’extérieur, pour ensuite être posé le long de la façade du […], recouvert par une gaine maçonnée, ce qui ne constitue pas une 'construction’ soumise à autorisation, ce terme s’employant pour une édification d’une certaine ampleur, ce qui n’est pas le cas du coffrage du conduit, étant rappelé que les consorts X sont les bailleurs du local commercial du […] et les propriétaires de l’immeuble.

Par ailleurs, si le conduit est ancien, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que le problème phonique a été résolu. S’agissant des odeurs 'nauséabondes’ alléguées par les consorts X, outre le fait qu’il n’est pas rapporté la preuve de nuisances olfactives

actuelles persistantes, il ressort de l’expertise judiciaire que la vérification de l’étanchéité et la modification éventuelle du débouché de la gaine en toiture n’ont pas pu être faites en raison du refus d’accès à la toiture du n°17 par les consorts X à la société locataire. En outre, à supposer qu’il y aurait des nuisances olfactives dépassant les inconvénients normaux du voisinage résultant de l’activité de restauration prévue au bail, ces nuisances ne sauraient justifier la dépose du conduit telle que sollicitée par les consorts X qui n’en demandent ni le remplacement par un nouveau, ni l’exécution de travaux par le preneur.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’y a donc pas lieu de faire droit aux demandes tendant à la dépose du conduit d’extraction sous astreinte formées par les consorts X.

Sur le congé délivré le 18 juin 2013

Le congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction délivré par les consorts X à la société SA A pour le 31 décembre 2013 mentionne pour seul motif 'refus du locataire de déposer le conduit d’extraction qui dessert sa cuisine et qui est posé le long de la façade arrière de l’immeuble […], ce conduit ayant été apposé sans autorisation des propriétaires, et ce nonobstant une sommation du 4 avril 2007".

Au regard des éléments qui précèdent, le motif allégué n’est pas légitime au sens de l’article Ll45-17 du code de commerce.

C’est donc à bon droit que le jugement entrepris a retenu que le congé sans offre de renouvellement délivré le 18 juin 2013 par les consorts X a mis fin à compter du 31 décembre 2013 au contrat de bail en cause.

Enfin, le congé ayant ouvert droit au preneur à une indemnité d’éviction et à son droit au maintien dans les lieux, l’obligation de délivrance des bailleurs perdure pendant cette période, les bailleurs pouvent en outre exercer leur droit de repentir.

La demande des bailleurs de rétablir le cloisonnement entre les locaux est prématurée, le preneur ayant droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction et les bailleurs pouvant exercer leur droit de repentir. Le jugement entrepris qui a rejeté cette demande sera confirmé.

Pour le surplus, s’agissant de l’indemnité d’éviction, la cour renvoie à la motivation du jugement de première instance, étant relevé que les appelants ne reprennent pas le moyen soulevé en première instance tiré de la prescription de la demande de l’indemnité d’éviction, rejeté par le jugement. Les éléments produits ne sont pas suffisants pour déterminer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation, une expertise judiciaire devant être ordonnée, comme y a procédé le jugement entrepris aux frais des consorts X qui ont délivré le congé.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

La société SA A se plaint du comportement hostile des bailleurs du […] à son égard, ceux-ci faisant obstacle à la jouissance paisible du local donné à bail. Toutefois, elle ne rapporte pas la preuve de son préjudice moral dès lors qu’elle exploite son fonds de commerce de restauration sans justifier d’un trouble de jouissance dans ses conditions d’exploitation.

Elle sera donc déboutée de sa demande.

Il n’est pas nécessaire d’examiner les autres demandes de la société SA A qui sont formées dans l’hypothèse où le jugement serait infirmé.

Sur les demandes accessoires

Le jugement de première instance ayant ordonné une expertise, il sera confirmé en ce qu’il a réservé les demandes au titre des dépens de première instance et de l’article 700 du code de procédure civile.
L’équité commande de condamner les consorts X à régler à la société SA A la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour indemniser ses frais irrépétibles en cause d’appel, et de rejeter les autres demandes formées à ce titre.

Les consorts X qui succombent en leur appel, seront condamnés aux dépens d’appel dont distraction au profit de l’avocat postulant par application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Par arrêt contradictoire

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant

Condamne M^me G-F N veuve X, M. B X, M^me D X à régler à la société SA A la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Condamne M^me G-F N veuve X, M. B X, M^me D X aux dépens d’appel dont distraction au profit de l’avocat postulant par application de l’article 699 du code de procédure civile.