Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 6 avril 2022, n° 18/19487

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE PARIS
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- PRÉTENTIONS DES PARTIES
- Motifs de la décision
- Sur l'irrecevabilité de la demande indemnitaire formée à l'encontre de M me X
- Sur les responsabilités
- Sur les préjudices
- Sur la garantie des assureurs
- Sur les demandes de dommages-intérêts de M e A, ès qualités
- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
- Dispositif

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TGI Paris 14 juin 2018

CA Paris
Infirmation partielle 6 avril 2022

Arguments

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Rejeté
Responsabilité conjointe pour les désordres
La cour a jugé que la responsabilité des désordres incombe exclusivement à la succession de M. Y, et que le syndicat a agi de manière appropriée.
Rejeté
Partage de responsabilité
La cour a confirmé que les désordres étaient imputables aux installations privatives de M. Y, sans partage de responsabilité.
Rejeté
Préjudice matériel causé par les désordres
La cour a jugé que l'appelant ne justifiait pas d'une faute des intimés dans leur refus de radier les inscriptions d'hypothèques.
Accepté
Désorganisation de trésorerie
La cour a reconnu le préjudice financier et a accordé des dommages-intérêts au syndicat.
Accepté
Préjudice matériel lié à la remise en état
La cour a confirmé le préjudice matériel et a accordé des dommages-intérêts à l'intimée.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 2, 6 avr. 2022, n° 18/19487
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	18/19487
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 14 juin 2018, N° 16/01072
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Jean-Loup CARRIERE, président
Avocat(s) :	Laurent LOYERXavier GUITTONStéphane DUMAINE-MARTINFrédérique ETEVENARDPatrice CHARLIEBruno ELIE
Cabinet(s) :	G. ANCELET & B. ELIE - ADES-AVOCATS
Parties :	Société AREAS DOMMAGES, Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE SIS 7 RUE DES POISSONNIERS 75018 PAR IS, S.A. ALLIANZ IARD

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 06 AVRIL 2022

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/19487 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6H2D

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Juin 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/01072

APPELANT

Maître D A en qualité d’administrateur provisoire de la succession non réclamée de Monsieur F Y, désigné en cette qualité suivant ordonnance rendue le 18 avril 2013 par le délégataire du Président du Tribunal de Grande Instance de PARIS.

[…]

Représenté par M^e Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0062

INTIMES

Madame O M-N veuve X

née le […] au […]

[…]

Représentée par M^e Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, toque : E1567

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES […] représenté par son syndic, le cabinet SOCIETE FONCIERE ET IMMOBILIERE DE PARIS, SA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 672 045 143

C/O SOCIETE FONCIERE ET IMMOBILIERE DE PARIS

[…]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

ayant pour avocat plaidant : M^e Xavier GUITTON substitué par M^e Perrine CHIAROVANO
NORCOTT – AARPI AUDINEAU GUITTON – avocat au barreau de PARIS, toque : D0502

Société AREAS DOMMAGES

Société d’assurance mutuelle immatriculée au RCS de Paris sous le numéro D 775 670 466

[…]

Représentée par M^e Patrice CHARLIE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1172

Société ALLIANZ IARD venant aux droits de la société GAN EUROCOURTAGE

SA immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 542 110 291

[…]

Représentée par M^e Bruno ELIE de la SCP Société Civile Professionnelle ANCELET ELIE SAUDUBRAY ou ADE S, avocat au barreau de PARIS, toque : P0501

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Février 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. M-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Muriel PAGE, Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présent lors du prononcé.

* * * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

L’immeuble sis […] est placé sous le statut de la copropriété.
La gestion de cette copropriété est assurée par le cabinet Foncière et immobilière de Paris en sa qualité de syndic.

M. Y était copropriétaire dans cet immeuble des lots de copropriété n° 113, 114 et 163. Il est né en 1934 à Diakhaba, et est décédé le […] à Clichy (Hauts-de- Seine).

Les héritiers ou ayants-droits de M. Y, s’il en existe, n’ayant mis en oeuvre aucune diligence pour appréhender sa succession, le syndicat des copropriétaires du 7 rue des Poissonniers à Paris 18ème (ou ci-après le syndicat des copropriétaires) a sollicité et obtenu la désignation de M. D A, administrateur judicaire, en qualité d’administrateur provisoire de ladite succession non- réclamée.

Il est précisé que, à l’époque des faits, l’appartement de feu M. Y était occupé par M. H C. Celui-ci a fait l’objet d’une ordonnance d’expulsion en référé le 7 mai 2014.

Le 13 décembre 2011, le syndic de la copropriété a déclaré un sinistre affectant le plancher haut du local commercial sous les logements, propriété de feu M. Y. Au rez-de-chaussée se trouvait un local commercial, «Restaurant Le Nioumre '', la propriétaire du fonds étant M^me M-N épouse X. Il appert qu’une poutre maîtresse a été rompue occasionnant un ou plusieurs dégâts des eaux au rez-de-chaussée appartenant à M^me X.

La copropriété est assurée auprès de la compagnie d’assurance Areas assurances.

Précédemment, le syndicat des copropriétaires était assuré auprès de la Compagnie Gan devenue Allianz.

Par acte d’huissier en date du 7 janvier 2016, le syndicat des copropriétaires a assigné M. D A, administrateur judicaire, ès qualités d’administrateur judiciaire de la succession de M. Y devant le tribunal de grande instance de Paris.

Par jugement du 14 juin 2018 rectifié par jugement du 22 novembre 2018, ce tribunal a :

- condamné M^e A, ès qualités d’administrateur provisoire de la succession de M. Y, à verser :

' 37.874,33 € au titre de son préjudice matériel au syndicat des copropriétaires,

' 69.343,13 € au titre de son préjudice matériel à M^me X,

- débouté le syndicat des copropriétaires, et M^me X de leurs demandes de dommages- intérêts au titre du préjudice moral,

- condamné M^e A, ès qualités d’administrateur provisoire de la succession de M. Y, aux dépens de l’instance, avec autorisation donnée à M^e Xavier Guitton, membre de l’AARPI Audineau-Guitton, M^e Florian Cadan et M^e J K de recouvrer directement ceux dont ils auront fait l’avance,

- condamné M^e A, ès qualités d’administrateur provisoire de la succession de M. Y, à verser au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

' 2.500 € au syndicat des copropriétaires,

' 2.500 € à M^me X,
- débouté les compagnies Allianz I et Areas Dommages de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties de toutes autres demandes, fins et conclusions,

- ordonné l’exécution provisoire.

M^e A a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 2 août 2018.

La procédure devant la cour a été clôturée le 15 décembre 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 7 décembre 2021 par lesquelles M. D A, administrateur judiciaire, ès qualités d’administrateur judiciaire de la succession de M. Y, appelant, invite la cour, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 à :

- infirmer le jugement,

statuant à nouveau :

- lui donner acte de ce qu’il ne conteste pas que l’appartement dépendant de la succession Y est à l’origine des désordres dans la copropriété,

- juger que le syndicat des copropriétaires est, aussi, responsable des dommages causés

dans la copropriété du fait du défaut d’entretien des parties communes et aussi, pour ne pas avoir fait désigner un administrateur provisoire à succession plus tôt alors que M. Y est décédé depuis plus de 23 ans déjà,

en conséquence,

- juger que la succession de M. Y et le syndicat des copropriétaires sont,

conjointement, responsables des désordres dans l’immeuble sis […]

Paris),

- retenir un partage de responsabilité à hauteur de 30 % pour la succession de M. Y et 70 % pour le syndicat des copropriétaires,

- dire que les sociétés Areas dommage et Allianz, assureurs de la copropriété seront tenues de garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,

- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, fins et conclusions, telles que dirigées contre la succession Y,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui régler ès qualités, la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

- débouter M^me X de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- condamner M^me X à lui régler ès qualités la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts,
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner M^me X et le syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner M^me X et le syndicat des copropriétaires aux dépens, dont distraction au

profit de M^e Dumaine-Martin, avocat, qui pourra en poursuivre directement le recouvrement

conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions en date du 24 janvier 2019 par lesquelles M^me X, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, 909 et suivants du code de procédure civile, 760 et suivants du code de procédure civile et de l’article 776 du code civil, de :

in limine litis,

- constater que les demandes indemnitaires de l’appelant à son encontre n’ont pas été portées à la déclaration d’appel,

en conséquence,

- juger les demandes indemnitaires de l’appelant à son encontre comme étant irrecevables,

à titre principal,

- confirmer le jugement déféré sauf sur les chefs de demandes ci-dessous visant à l’infirmation de cette décision,

et statuant de nouveau,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et M^e A en qualité d’administrateur provisoire de la succession non-réclamée de M. Y à lui verser la somme de 6.643,13 € HT, au titre de son préjudice matériel,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et M^e A en qualité d’administrateur provisoire de la succession non-réclamée de M. Y à lui verser la somme de 125.800 €, au titre du préjudice lié à la perte d’exploitation du local commercial sis […],

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et M^e A en qualité d’administrateur provisoire de la succession non-réclamée de M. Y à lui verser la somme de 2.000 € au titre du préjudice moral dont elle a souffert,

en tout état de cause,

- débouter M^e A, en qualité d’administrateur provisoire de la succession non-réclamée de M. Y, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, que ce soit à titre principal ou accessoire,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et M^e A en qualité d’administrateur provisoire de la succession non-réclamée de M. Y au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile de l’instance en appel,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et M^e A en qualité d’administrateur provisoire de la succession non-réclamée de M. Y en tous les dépens d’appel, dont le recouvrement en sera poursuivi par M^e Laurent Loyer, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 15 avril 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […]), intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, et 1134 du code civil (sous sa numérotation antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016), de :

à titre principal,

- confirmer le jugement sauf sur les chefs de demandes ci-dessous visant à la réformation de cette première décision,

- infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande d’allocation de dommages et intérêts, et de sa demande de condamnation des parties succombantes au paiement des frais d’expertise judiciaire,

- et statuant à nouveau, condamner in solidum M^e A en qualité d’administrateur provisoire de la succession non-réclamée de M. Y et l’assureur multirisque immeuble dont les garanties étaient acquises lors de la survenance du sinistre à l’origine de l’effondrement du plancher haut du rez-de-chaussée à lui verser la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts, et les condamner en tous les frais d’expertise judiciaire,

en tout état de cause,

- débouter l’ensemble des parties à cette instance formulant des demandes, que ce soit à titre principal ou accessoire, à son encontre,

- condamner l’assureur multirisque immeuble dont les garanties étaient acquises lors de la survenance du sinistre à le relever et le garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

- condamner in solidum M^e A en qualité d’administrateur provisoire de la succession non-réclamée de M. Y et l’assureur multirisque immeuble dont les garanties étaient acquises lors de la survenance du sinistre à lui verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance en appel,

- condamner in solidum M^e A en qualité d’administrateur provisoire de la succession non-réclamée de M. Y et l’assureur multirisque immeuble dont les garanties étaient acquises lors de la survenance du sinistre en tous les dépens d’appel, dont le recouvrement sera poursuivi par M^e Xavier Guitton, membre de l’AARPI Audineau-Guitton, avocat aux offres de droits, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions en date du 21 décembre 2018 par lesquelles la société Areas dommages, intimée, demande à la cour, au visa des articles 9 de la loi du 10 juillet 1965, 1134 ancien du code civil, 1103 et suivants du code civil, 544 et suivants du code civil, 1240 et suivants du code civil et 1108 du code civil, de :

à titre principal,

- confirmer le jugement dont appel en ce qu’aucune condamnation n’a été prononcée à son encontre,

- la mettre purement et simplement hors de cause ; ses garanties n’ont été souscrites qu’à effet du 27 octobre 2010 alors que le sinistre, selon les propres déclarations des parties et notamment de M^me X et de la société Allianz IARD, remonte à 2006 au moins et était donc parfaitement connu du syndicat des copropriétaires lors de la souscription par ce dernier du contrat Areas dommages,

- constater que le caractère répété et continu du sinistre dans le temps exclut toute notion d’aléa ou de caractère accident, ceci constituant un motif de non garantie,

- dire et juger en outre que les parties communes de l’immeuble ne sont pas à l’origine des

dommages,

à titre subsidiaire,

- limiter le montant des condamnations aux seules sommes validées par M. B dans son rapport,

- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des dommages et intérêts comme non justifiées, et M^me X de ses demandes au titre des pertes d’exploitation et du préjudice moral, comme non établis,

- condamner in solidum M^e A ès qualités d’administrateur provisoire de la succession non réclamée de M. Y, et la société Allianz IARD à la relever et la garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre,

- la dire et la juger bien fondée à opposer les limites de garantie que sont notamment les franchises et plafonds,

- débouter tout concluant de toutes demandes plus amples ou contraires dirigées contre elle,

- condamner M^e A et tout succombant in solidum à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes requis sous la même solidarité aux dépens, dont distraction au profit de M^e Charlie, avocat, en application de l’article 699 du même code ;

Vu les conclusions en date du 10 janvier 2019 par lesquelles la société Allianz IARD, intimée, demande à la cour, au visa du principe «nul ne plaide par procureur», de :

- déclarer irrecevable la demande de M^e A, administrateur judiciaire à la succession non réclamée de M. Y, dirigée contre elle, de garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

au visa de l’article1103 et suivants du code civil,

- confirmer le jugement en ce qu’aucune condamnation n’a été prononcée à son encontre,

en toutes hypothèses,

- débouter l’ensemble des parties de leurs demandes dirigées contre elle,
- condamner M^e A et tout succombant in solidum à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- les condamner sous la même solidarité aux dépens qui seront recouvrés par M^e J K en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur l’irrecevabilité de la demande indemnitaire formée à l’encontre de M^me X

M^me X au visa de l’article 901 du code de procédure civile, soutient que la demande de dommages-intérêts de M^e A, ès qualités d’administrateur provisoire de la succession de M. Y, est irrecevable ;

Toutefois, s’agissant d’une demande nouvelle en appel, elle ne peut être irrecevable sur ce fondement ;

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ;

En l’espèce, la demande de dommages-intérêts de M^e A, ès qualités d’administrateur provisoire de la succession de M. Y, est recevable en appel s’agissant d’une question née de la révélation d’un fait, à savoir les causes de la liquidation judiciaire du restaurant locataire de M^me X ;

L’irrecevabilité soulevée n’est pas fondée et doit être rejetée ;

Sur les responsabilités :

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres

copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ;

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ;

Le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage ;

L’origine des désordres n’est pas contestée ;

Dans son rapport d’expertise, M. L B, mentionne :
'Au cours de la réunion du 6 juin 2014 – et après avoir mis en oeuvre, avec le concours d’un huissier de justice et du commissariat du 18ème, l’ordonnance du 28 avril 2014 – il est constaté que l’appartement comporte 2 pièces , un séjour avec deux fenêtres donnant sur la rue des Poissonniers, à droite de l’entrée un WC sur une marche comporte également une douche à l’italienne avec un siphon de sol, une cuisine avec un évier et, commandée par le séjour, une chambre avec une fenêtre donnant sur la rue. L’appartement est habité [']

Après rétablissement de l’eau, il est constaté qu’un robinet mitigeur est installé au mur (au-dessus de la cuvette WC) mais il n’y a pas de receveur de douche au sol, l’eau coule directement sur le sol et s’écoule à la fois vers le siphon de sol situé à droite de la cuvette, mais également sous la porte de douche qui clos cette pièce, et ruisselle au sol de l’entrée, elle s’infiltre par un trou au droit de l’huisserie. Au bout de 5 à 6 minutes de fonctionnement, l’eau coule dans le restaurant qui est situé en dessous.

Dans ce petit WC – douche à l’italienne, le carrelage est cassé et disjoint, la porte du WC (qui sert également de porte de douche), ne comporte pas de ressaut, il n’y a pas d’étanchéité sous le carrelage, ni au pourtour de la porte. […]

L’ensemble de ces canalisations présentait des désordres très importants puisque l’eau n’était pas canalisée, que le sol n’était pas étanche en infraction avec le règlement sanitaire de la Ville de Paris’ ;

Il apparaît ainsi que l’origine des désordres est privative et se trouve dans les installations sanitaires non conformes et fuyardes de l’appartement appartenant à la succession de M. Y ;

Ainsi l’expert s’est prononcé à juste titre sur l’imputabilité des désordres affectant les parties communes, en ces termes : 'Ces désordres sont imputables au propriétaire, c’est-à-dire à la succession de M. Y’ ;

Devant la cour, M^e A ès qualités et M^me X maintiennent que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée au motif qu’il a tardé à réagir, qu’il a mis 23 ans après le décès de M. Y pour obtenir du tribunal la désignation d’un administrateur provisoire, le 18 avril 2013 précisément alors que deux dégâts des eaux sont survenus en 2011 et 2012 ;

En l’espèce, le premier dégât des eaux est survenu le 13 décembre 2011 et a fait l’objet d’un constat amiable de dégât des eaux du 15 décembre 2013, régularisé entre M. X (restaurant Nioumré) et M. H C, au titre d’une fuite privative (canalisation percée) ;

Si le sinistre affectant le plancher haut du local commercial sous les logements de M. Y a été déclaré par le syndic à l’assureur de l’immeuble, il n’est pas établi qu’à cette date le syndicat des copropriétaires avait connaissance du décès de ce dernier et de la nécessité de faire nommer un administrateur provisoire ;

Par courrier du 17 juillet 2012 (pièce 5 de M^me X), le restaurant locataire de M^me X a informé le syndic de dommages de plus en plus graves touchant à la structure du plancher par pourrissement d’une poutre ;

Dès le 31 juillet 2012, le cabinet Ragonet s’est rendu sur place à la demande du syndic et lui a fait part de la nécessité de faire intervenir en urgence une entreprise pour renforcer l’étaiement dans un premier temps, puis dans un deuxième temps de procéder à des sondages au plafond pour vérifier l’état de la structure du plancher ;

L’étaiement d’urgence du plancher haut du rez-de-chaussée chez M^me X, a été effectué par la société Plée à la demande du syndic le 1er août 2012 ;
Il apparaît donc que les mesures urgentes ont été prises par le syndicat des copropriétaires ;

Le rapport du cabinet Ragonet a été établi le 11 octobre 2012 et a préconisé la dépose et le remplacement d’une poutre maîtresse et des solives attenantes ;

Dans ces conditions, il n’est pas démontré que la requête aux fins de nomination d’un administrateur provisoire déposée au greffe du tribunal de grande instance de Paris début avril 2013 est tardive ;

Comme l’a énoncé le tribunal, il ressort clairement du rapport de l’expert que les désordres en cause ont pour origine les installations sanitaires privatives du lot dépendant de l’actif de la succession non réclamée de M. Y, et il n’est pas démontré que le syndicat des copropriétaires ait tardé à réagir ;

Les premiers juges ont exactement énoncé que la responsabilité en incombe dès lors à titre exclusif à M^e A, ès qualités ;

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef ;

Sur les préjudices

Du syndicat des copropriétaires :

Aucune des parties ne conteste les somme retenues par le tribunal, au titre des préjudices matériels du syndicat des copropriétaires, lesdites sommes ayant été validées par l’expert au vu des devis présentés ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a alloué au syndicat des copropriétaires les sommes de :

- 4.557,41 € TTC au titre des mesures conservatoires

- 33.316,92 € TTC au titre des travaux réparatoires ;

S’agissant des dommages-intérêts complémentaires, le syndicat des copropriétaires maintient en appel sa demande à hauteur de 6.000 € au motif qu’il a dû faire l’avance des fonds afférents à la conduite des opérations expertales, mais également des mesures conservatoires puis des travaux réparatoires ;

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats et notamment de la facture des travaux de l’entreprise Plée éditée le 17 décembre 2015 que le syndicat des copropriétaires a fait l’avance des fonds pour procéder à la remise en état des lieux, et ce, pour un montant de plus de 30.000 € ;

Il est également constant qu’il a fait l’avance des fonds pour les mesures conservatoires et le règlement des frais d’expertise (14.745,800 € TTC) ;

Le syndicat des copropriétaires expose que son budget annuel n’est pourtant que de l’ordre de 39.000

€ ;

Par ailleurs, il résulte également des pièces produites que M^e A, ès qualités d’administrateur provisoire de la succession de M. Y, ne dispose d’aucune liquidité et que l’appartement doit être vendu de sorte qu’aucune somme n’a été versée au syndicat des copropriétaires pour compenser l’avance qu’il a effectuée ;

En conséquence de ces éléments, il sera alloué au syndicat des copropriétaires une somme de 500 € à titre de dommages-intérêts au titre de la désorganisation de trésorerie à laquelle il doit faire face en raison du sinistre ;

Le jugement déféré en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de cette demande sera réformé de ce chef ;

De M^me X :

Le tribunal a retenu la somme de 6.643,13 € HT au titre de la remise en état des lieux ;

Cette somme a été validée par l’expert au vu du devis de réfection de la société Plée du 28 mai 2014 pour un montant de 14.950,57 € HT, dont à déduire la réfection du sol et des garde-corps, non liée aux désordres ;

Dès lors, même si la facture n’est pas produite en appel, il apparaît que la réfection des peintures des murs et plafond est bien nécessaire compte-tenu des infiltrations d’eaux en provenance de l’étage supérieur ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a alloué à M^me X une somme de 6.643,13 € HT au titre de la remise en état des lieux ;

Au titre de la perte d’exploitation, M^me X maintient sa demande à hauteur de 1.700 € par mois qu’elle actualise sur 74 mois ;

M^e A, ès qualités d’administrateur provisoire de la succession de M. Y, fait valoir qu’il est parvenu à récupérer le jugement de liquidation judiciaire rendu le 6 novembre 2012 du restaurant 'Le Nioumre', dont le gérant est le fils de M^me X et qu’il en résulte que la fermeture du commerce est antérieure aux dégâts des eaux et qu’au moment de la délivrance de l’assignation, le restaurant n’était plus en activité ;

Il ajoute qu’à l’ouverture de la liquidation judiciaire son dirigeant est dessaisi de plein droit ; qu’il ne peut plus ni administrer ni disposer de ses biens ; que le liquidateur judiciaire aurait dû être informé de l’expertise, le restaurant ayant fait l’objet d’une radiation pour insuffisance d’actifs le 16 décembre 2015 ;

Enfin, il indique que M^me X a refusé de produire des attestations de son assureur justifiant l’absence d’indemnisation ;

M^me X répond que l’ouverture de la procédure collective à l’encontre du restaurant est sans incidence sur le préjudice de la perte d’exploitation dont elle se prévaut, lié à l’impossibilité d’exploiter le local dont elle propriétaire par son ancien locataire le restaurant Nioumre ou un nouveau et de percevoir le loyer ;

En l’espèce, M^me X a produit aux débats, l’extrait kbis du restaurant et les quittances de loyer de novembre 2010 à août 2012 inclus ;

Il n’est pas contesté par M^me X que le restaurant a fermé en novembre 2012, ainsi qu’il ressort des termes du jugement déféré ;

Le jugement de liquidation judiciaire produit aux débats ne permet pas d’établir qu’à la date de l’assignation du 31 mai 2011, le restaurant avait cessé son exploitation ;

Par courrier du 4 octobre 2012 adressé au syndic, la société Le Nioumre a sollicité la changement de la poutre précisant que la situation n’était agréable ni pour sa clientèle, ni pour elle ;
L’ouverture de la procédure est en date du 6 novembre 2012 ;

M^me X en sa qualité de propriétaire des murs est dès lors bien fondée à solliciter son préjudice lié à l’impossibilité de louer son local au départ de son locataire en raison des infiltrations en provenance de l’appartement appartenant à la succession de M. Y ;

S’agissant de l’assurance, il doit être relevé que les constats amiables de dégâts des eaux ont été signés entre le restaurant et M. C ;

Aucun élément ne permet d’établir que ces sinistres ont été déclarés à l’assureur de M^me X et qu’elle a obtenu une indemnisation ;

L’expert a indiqué que les locaux commerciaux étaient gênés par les désordres, qu’il a été diffusé une estimation du cabinet Imax du 3 septembre 2013 qui évalue le loyer à 1.700 € par mois, soit 20.400 € par an pour une surface d’environ 40 m², soit 510 € par an et par m² ;

Toutefois, compte-tenu de l’avis de l’expert qui a indiqué que ce prix lui paraissait être dans la fourchette haute pour ce quartier et des quittances produites aux débats, le tribunal a justement retenu une valeur locative de 950 € par mois ;

En revanche, le préjudice est constitué par une perte de chance de louer son local, qui ne peut être égale au montant total des loyers que M^me X aurait dû percevoir ;

En outre, il résulte des pièces produites que les travaux de structure commandés par le syndicat des copropriétaires ont été réceptionnés le 26 janvier 2016 (pièce 16 du syndicat des copropriétaires) ;

M^me X ne peut donc obtenir une indemnisation au delà de cette date ;

Ainsi, le préjudice de M^me X s’établit ainsi :

950 € par mois de novembre 2012 à janvier 2016 inclus, soit 39 mois, soit 37.050 € x 80 %, s’agissant d’une perte de chance d’exploiter le local : 29.640 € ;

Le jugement déféré en ce qu’il a alloué à M^me X, une somme de 62.700 € sera donc réformé de ce chef ;

En conséquence, le préjudice matériel de M^me X sera fixé en appel à la somme de 36.283,13 € ;

Enfin, s’agissant du préjudice moral, il n’est caractérisé par aucune pièce ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté M^me X de ce chef de demande ;

Sur la garantie des assureurs

M^e A, ès qualités d’administrateur provisoire de la succession de M. Y, maintient en appel sa demande dirigée contre les sociétés Aréas Dommage et Allianz IARD de garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

Or, comme le souligne la société Allianz IARD, M^e A, ès qualités, est irrecevable en cette demande en application du principe suivant lequel 'nul ne plaide par procureur’ ;

En outre, comme l’a dit le tribunal, le syndicat des copropriétaires étant mis hors de cause pour ce qui concerne l’imputabilité des désordres, les appels en garantie dirigés contre Allianz IARD et Areas Dommages apparaissent sans objet ;
Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires maintient en appel sa demande de condamnation in solidum de M^e A ès qualités et de «l’assureur multirisque immeuble dont les garanties étaient acquises lors de la survenance du sinistre» ;

Il fait valoir qu’il laisse le soin à la cour de déterminer celle des deux compagnies d’assurance dont la garantie devra être retenue pour toutes les condamnations prononcées notamment à l’encontre de la succession de feu M. Y qui en sa qualité de copropriétaire est dûment fondée à la solliciter ;

Il doit toutefois être constaté que M^e A, ès qualités d’administrateur provisoire de la succession de M. Y, ne sollicite pas la garantie des assureurs ;

Le jugement déféré en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de cette demande sera confirmé ;

Sur les demandes de dommages-intérêts de M^e A, ès qualités

M^e A, ès qualités d’administrateur provisoire de la succession de M. Y, sollicite en appel la condamnation du syndicat des copropriétaires et de M^me X à lui payer respectivement les sommes de 5.000 € et 50.000 € à titre de dommages-intérêts ;

Il ne justifie pas cependant d’une faute du syndicat des copropriétaires ou de M^me X dans leur refus de radier les inscriptions d’hypothèques dont ils bénéficient, dès lors qu’il a été vu que dans le cadre du dossier de succession de M. Y, M^e A, ès qualités, ne dispose d’aucune liquidité ;

De surcroît, M^e A, ès qualités ne démontre pas que ces inscriptions d’hypothèque empêchent la vente du bien ;

Egalement, la tentative d’escroquerie au jugement alléguée n’est pas démontrée ;

Les demandes de dommages-intérêts de M^e A, ès qualités d’administrateur provisoire de la succession de M. Y, seront rejetées ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Il sera ajouté au jugement que les dépens de première instance comprennent les frais d’expertise judiciaire ;

M^e A, ès qualités d’administrateur provisoire de la succession de M. Y, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires et à M^me X, la somme supplémentaire de 2.500 €, chacun, par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

L’équité n’impose pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice des sociétés Allianz IARD et Aréas Dommage ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M^e A, ès qualités d’administrateur provisoire de la succession de M. Y ;

PAR CES MOTIFS LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné M^e A, ès qualités d’administrateur provisoire de la succession de M. Y, à verser 69.343,13 € au titre de son préjudice matériel à M^me X, et débouté le syndicat des copropriétaires du 7 rue des poissonniers à Paris 18ème de sa demande de dommages-intérêts ;

Statuant à nouveau sur ces seuls chefs réformés et y ajoutant,

Condamne M^e A, ès qualités d’administrateur provisoire de la succession de M. Y, à verser 36.283,13 € au titre de son préjudice matériel à M^me X ;

Condamne M^e A, ès qualités d’administrateur provisoire de la succession de M. Y, à verser au syndicat des copropriétaires du 7 rue des poissonniers à Paris 18ème, la somme de 500 € de dommages-intérêts au titre de son préjudice financier ;

Déclare irrecevable la demande de M^e A, ès qualités d’administrateur provisoire de la succession de M. Y, dirigée contre la société Allianz IARD de garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

Déclare recevable la demande indemnitaire de M^e A, ès qualités d’administrateur provisoire de la succession de M. Y, formée à l’encontre de M^me X ;

Déboute M^e A, ès qualités d’administrateur provisoire de la succession de M. Y, de toutes ses demandes de dommages-intérêts ;

Dit que les dépens de première instance comprennent les frais d’expertise judiciaire ;

Condamne M^e A, ès qualités d’administrateur provisoire de la succession de M. Y, aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du 7 rue des Poissonniers à Paris 18ème et à M^me X, la somme supplémentaire de 2.500 €, chacun, par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT