RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 05 DÉCEMBRE 2024

(n° , 31 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/19780 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIU5G

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 30 Mars 2023 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 22/00176

APPELANTE

S.C.I. LE MARABOUT

[Adresse 1]

[Localité 14]

représentée par M^e Sanam MOHSENZADEGAN de l’AARPI DAHMANI MOHSENZADEGAN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 64

INTIMÉ ET APPELANT INCIDENT

EPFIF – ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE

[Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, substitué à l’audience par M^e Cédric BORTOLUSSI, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 11]

représentée par Madame [V] [C], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Octobre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie GEORGET, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

La SCI Le Marabout était propriétaire des lots n°555 correspondant à un appartement de type F3 et 708 correspondant à une cave du bâtiment 3 de la copropriété du [Localité 16], situé [Adresse 4] à [Localité 17].

La copropriété du [Localité 16] est édifiée sur les parcelles cadastrées section AS n°[Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et AT n°[Cadastre 10].

Le lot n°555 est un appartement de type F3, d’une superficie de 56 m². Le lot n°708 est une cave.

Par décret n°2015-99 du 28 janvier 2015, l’Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées du quartier dit du [Localité 13] (ORCOD), comprenant les copropriétés du [Localité 16] et de l’Etoile du [Localité 16], a été déclarée d’Intérêt National (ORCOD IN) et sa mise en oeuvre a été confiée à l’Établissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF).

La copropriété du [Localité 16] est située dans le périmètre de la ZAC dite du [Localité 13] qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP) par arrêté préfectoral n°2019-2388 du 6 septembre 2019.

Par un arrêté préfectoral n°2022-0432 du 18 février 2022, les lots situés dans le bâtiment 3 de la copropriété du Chaîne Pointu ont été déclarés cessibles au profit de l’EPFIF.

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété a été rendue le 7 juillet 2022 au profit de l’EPFIF.

Par jugement contradictoire du 30 mars 2023, le juge de l’expropriation a :

Fixé l’indemnité due par l’Établissement Public Foncier d’Île de France à la SCI Le Marabout au titre de la dépossession des lots n°555 (appartement) et 708 (cave) du bâtiment 3 de la copropriété du [Localité 16] située [Adresse 4] à [Localité 17] à la somme de 54.860 euros (cinquante-quatre mille huit cent soixante euros), en valeur occupée ;

Dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

43.960 euros, au titre de l’indemnité principale ;

5.396 euros, au titre de l’indemnité de remploi ;

5.500 euros, au titre de l’indemnité pour perte de revenus locatifs ;

Condamné l’Établissement Public Foncier d’Île-de-France à payer à la SCI Le Marabout la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné l’Établissement Public Foncier d’Île-de-France au paiement des dépens.

La SCI Le Marabout a interjeté appel du jugement le 2 novembre 2023 (via RPVA) sur l’ensemble des dispositions. Cet appel a été enregistré sous le n° RG 23/18665.

Aucune écriture n’a été adressée sous ce numéro.

La SCI Le Marabout a, de nouveau, interjeté appel du jugement le 8 novembre 2023 (via RPVA) sur l’ensemble des dispositions. Cet appel a été enregistré sous le n° RG 23/19780.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1) Adressées au greffe le 30 janvier 2024 par la SCI Le Marabout, notifiées le 9 février 2024 (AR intimé date manquante et CG le 14/02/2024) aux termes desquelles, il est demandé à la Cour de :

Infirmer en toutes ses dispositions la décision rendue le 30 mars 2023 par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny,

Statuant à nouveau :

A titre principal,

Fixer à la somme de 80.797 euros l’indemnité totale de dépossession due par l’Établissement Public Foncier d’Île-de-France dans le cadre de l’expropriation des lots 555 et 708 de la copropriété du bâtiment [Adresse 2] située au [Adresse 4] à [Localité 17]

A titre subsidiaire,

Fixer à la somme de 67.474 euros l’indemnité totale de dépossession due par l’Établissement Public Foncier d’Île-de-France dans le cadre de l’expropriation des lots 555et 708 de la copropriété du bâtiment 3 de l’étoile du [Localité 16] située au [Adresse 4] à [Localité 17]

En tout état de cause,

Condamner l’EPFIF à prendre en charge les frais de déménagement,

Condamner l’EPFIF à verser à la SCI Le Marabout la somme de 5.500 euros au titre de l’indemnisation du préjudice pour perte locative

Condamner l’EPFIF à verser à la SCI Le Marabout la somme de 5.500 euros au titre de l’indemnisation du préjudice pour perte de chance de relocation

Condamner l’EPFIF à verser à la SCI Le Marabout la somme de 5.000 euros au titre de l’article 521-5 du Code l’expropriation

Condamner l’EPFIF à verser à la SCI Le Marabout la somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Condamner l’EPFIF aux dépens de l’instance

2) Adressées au greffe le 10 mai 2024 par l’EPFIF, intimé et appelant incident, notifiées le 9 février 2024 (AR appelant 27/05/2024 et CG le 27/05/2024) et aux termes desquelles, il est demandé à la Cour de :

A titre principal : In limine litis

Déclarer l’appel de SCI Le Marabout caduc

Par voie de conséquence :

Le rejeter

Subsidiairement : Sur le fond,

Dire et juger l’appel de SCI Le Marabout non fondé

Par suite, le rejeter

Dire et juger l’appel incident de l’EPFIF recevable et bien fondé ;

Par voie de conséquence :

Infirmer partiellement le jugement du 30 mars 2023

Statuant à nouveau, fixer les indemnités à revenir à la SCI Le Marabout comme

suit :

Indemnité principale :

(méthode globale – cave et parties communes générales intégrées) :

56 m² x 785 euros -3.200 euros (sans parking)= 40.440 euros en valeur occupée

Indemnité accessoire :

Frais de remploi :

20% sur 5.000 euros=1.000 euros

15% sur 10.000 euros= 1.500 euros

10% sur 25.440 euros= 2.544 euros

Total remploi : 5.044 euros

3) Adressées au greffe le 7 mai 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et appelant incident, notifiées le 28 mai 2024 (AR appelant 31/05/2024 et intimé le 30/05/2024) aux termes desquelles, il conclut qu’il plaise à la cour de confirmer le jugement de première instance sur le rejet d’une indemnité accessoire de frais de déménagement, sur le rejet d’indemnité accessoire pour perte de chance de relocation, infirmer le jugement sur le calcul de la valeur au m², sur la perte de revenus locatifs de dix mois comprenant une indemnité accessoire liée à la procédure spécifique d’extrême urgence, reformer le jugement de première instance et fixer l’indemnité totale de dépossession arrondie à 50.060 euros.

Calcul des différentes indemnités à allouer à l’exproprié ou au propriétaire :

— Indemnité principale : 41 600 euros

— Indemnité de remploi : 5.160 euros

— Indemnité pour perte de revenus locatifs : 3.300 euros

4) Adressées au greffe le 3 juillet 2024 par la SCI Le Marabout, notifiées le 10 juillet 2024 (AR intimé 11/07/2024 et CG 12/07/2024) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

— Infirmer en toutes ses dispositions la décision rendue le 30 mars 2023 par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny,

Statuant à nouveau :

In limine litis,

Rejeter la demande de caducité formulée par l’EPFIF

A titre principal,

Fixer à la somme de 80.797 euros l’indemnité totale de dépossession due par l’Établissement Public Foncier d’Île-de-France dans le cadre de l’expropriation des lots 555 et 708 de la copropriété du bâtiment 3 de l’étoile du [Localité 16] située au [Adresse 4] à [Localité 17]

A titre subsidiaire,

Fixer à la somme de 67.474 euros l’indemnité totale de dépossession due par l’Établissement Public Foncier d’Île-de-France dans le cadre de l’expropriation des lots 555et 708 de la copropriété du bâtiment 3 de l’étoile du [Localité 16] située au [Adresse 4] à [Localité 17]

En tout état de cause,

Condamner l’EPFIF à prendre en charge les frais de déménagement,

Condamner l’EPFIF à verser à la SCI Le Marabout la somme de 5.500 euros au titre de l’indemnisation du préjudice pour perte locative

Condamner l’EPFIF à verser à la SCI Le Marabout la somme de 5.500 euros au titre de l’indemnisation du préjudice pour perte de chance de relocation

Condamner l’EPFIF à verser à la SCI Le Marabout la somme de 5.000 euros au titre de l’article 521-5 du Code l’expropriation

Condamner l’EPFIF à verser à la SCI Le Marabout la somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner l’EPFIF aux dépens de l’instance.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

La SCI Le Marabout fait valoir que :

Sur la caducité de l’appel. L’absence de signature de l’acte d’appel ne peut entraîner la nullité de l’acte que s’il est justifié un grief. L’EPFIF ne prouve pas le grief. L’acte d’appel ne peut être déclaré nul.

Sur la consistance du bien. La surface du bien est de 56m². L’aspect extérieur de l’immeuble est en mauvais état, ce qui n’est pas le cas de l’état intérieur de l’appartement qui est dans un état moyen. Le bien est occupé par des locataires. Il se situe à proximité de commerces notamment le supermarché Ela ou encore le magasin Leclerc ainsi que de plusieurs groupes scolaires. Il est desservi par le tramway et par plusieurs bus. La nouvelle ligne 16 du métro (en construction) favorisera l’attractivité à court et moyen terme de la ville de [Localité 17].

Sur la détermination des indemnités.

A titre principal

La moyenne des valeurs présentées est de 1.201,58 euros (Surface de 56 m², bien occupé en état moyen) à laquelle il faut ajouter 15% en raison de l’environnement du bien. La valeur est de 1.381,82 euros. Il convient également d’appliquer un abattement de 10% en raison du mauvais état des parties communes. Le montant de l’indemnité de dépossession est de 69.643,86 euros ([1.381,82 x 56m²]- 10%).

L’indemnité de remploi s’élève à 7.964,30 euros.

Sur l’indemnité complémentaire de dépossession du parking

Le parking est un élément de commodité, de sécurité et constitue une plus-value. Selon l’EPFIF, le prix du parking a été fixé à 3.200 euros auquel il convient d’ajouter une hausse de 10% ainsi qu’une hausse de 15% pour tenir compte de la hausse du foncier dans le secteur (4.000 euros). Le montant est de 2.900 euros après déduction de la somme de 1.100 euros.

L’indemnité principale est de 72.543 euros (69.643 +2.900). L’indemnité de remploi est de 2.900 euros.

A titre subsidiaire

L’extraction des données pour la parcelle relative au [Localité 16] démontre 13 ventes pour les années 2021 et 2022 (surface de 56 m²) avec une valeur moyenne de 1.027,35 euros.

Ainsi, l’indemnité d’expropriation est de 57.531, 74 euros (1.027,35 euros x 56) et de 6.753,17 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Sur l’indemnité complémentaire de dépossession du parking. L’indemnité s’élève à 2.900 euros.

Ainsi, l’indemnité principale est de 60.431 euros et l’indemnité de remploi est de 7.043 euros.

Sur l’indemnité pour perte locative. La SCI Le Marabout sollicite une indemnité de 5.500 euros pour perte locative, correspondant à dix mois de loyers. En effet, le bien était occupé par des locataires et le bail s’élevait à la somme de 550 euros hors charge.

Sur l’indemnité pour perte de chance de relocation. La SCI Le Marabout sollicite une indemnité pour perte de chance de relocation de 5.500 euros correspondant à dix mois de loyers. En effet, après expropriation il ne sera pas possible de relouer le bien.

Sur l’indemnité spécifique liée à la procédure spécifique d’extrême urgence. La SCI Le Marabout sollicite la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts aux motifs que le décret du 29 juillet 2021 ayant autorisé le recours à la procédure d’extrême urgence a causé un préjudice. En effet, les loyers ont été versés directement à la partie expropriante.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile. La SCI Le Marabout sollicite la somme de 3.600 euros.

L’EPFIF rétorque que :

A titre principal : in limine litis, sur la caducité de l’appel. L’EPFIF sollicite la caducité de l’appel aux motifs que le mémoire d’appelant réceptionné le 1er février 2024 n’était pas signé et qu’aucun nouvel exemplaire signé n’est parvenu dans le délai de trois mois (R311-26 alinéa 1 du Code de l’expropriation). En effet, la signature constitue une formalité substantielle.

Subsidiairement : Sur le fond

Sur la description des biens. L’appartement ne dispose pas d’un emplacement de stationnement (contrairement à ce que prétend la SCI Le Marabout), ce qui constitue un facteur de moins-value.

Sur le bien fondé de la valeur unitaire retenue.

S’agissant des prétentions de l’appelante, ses mutations ne sont pas exploitables en l’absence des références de publication. Davantage, elle se prévaut de références issues notamment de la plate-forme DVF-ETALAB dont la fiabilité peut être remise en cause. Les références présentées concernent des biens dont l’état d’entretien et l’état d’endettement ne sont pas comparables. L’appelante soutient, également, que les références produites par l’EPFIF doivent être écartées, car elles reflètent un marché prétendument captif en raison d’acquisitions amiables réalisées dans un contexte particulier. Toutefois, de nombreux propriétaires ont accepté la proposition amiable ce qui démontre que les accords intervenus reflètent la valeur réelle du marché. En effet, les références produites portent sur des biens dont l’état d’entretien et la consistance sont comparables. L’état d’entretien de la mutation invoquée par l’appelante (STAMU II) est incomparable avec celle du bâtiment 3, elle doit donc être écartée. Ainsi, l’expropriée ne produit pas de références pertinentes, sa demande est surévaluée et injustifiée.

S’agissant de l’offre de l’EPFIF, il fait état de références portant sur un ensemble de cessions de biens de même nature et état d’entretien, situés dans le même bâtiment 3 de la copropriété du [Localité 16]. Les mutations intervenues au sein du bâtiment 3 ou d’un bâtiment dans un état de vétusté similaire doivent être privilégiées. Au regard des termes de comparaison produits, la valeur unitaire de 785 euros/m² retenue en première instance doit être confirmée. La valeur de l’appartement est de 43.960 euros (56 m² x 785 euros/m²). Toutefois, l’indemnité principale due devra être fixée à un montant moindre, à hauteur de la valeur de l’emplacement de stationnement dont elle ne dispose pas. En effet, les références produites aux débats concernent des cessions d’appartements comportant un emplacement de stationnement alors que les biens de la SCI Le Marabout n’en comprennent pas, étant précisé que la valeur d’un emplacement de stationnement est de 3.520 euros. Ainsi, l’indemnité principale due à l’expropriée est de 40.440 euros ( [56 m² x 758 euros/m²]-3.520 euros).

Sur la confirmation de la décision de première instance concernant les indemnités accessoires.

S’agissant du montant de l’indemnité pour perte de revenus locatifs, il convient d’allouer une indemnité à hauteur de six mois de loyers (contrairement à ce que sollicite l’expropriée, soit dix mois de loyers).

S’agissant de l’indemnité pour perte de chance de relocation, la demande de l’expropriée procède d’une confusion entre l’indemnité pour perte de revenus locatifs et l’indemnisation éventuelle de la perte de chance. En effet, l’indemnité pour perte de revenus locatifs fait l’objet d’une indemnisation distincte. En outre, seul le préjudice direct et certain peut donner lieu à indemnité et non la perte de chance. La demande de l’expropriée doit être rejetée.

S’agissant de l’indemnité spécifique liée à la procédure d’extrême urgence, la procédure d’extrême urgence a suivi le cheminement classique d’une procédure d’expropriation, de fait cela reviendrait à indemniser deux fois un seul et même préjudice. Davantage, il n’y a pas lieu d’allouer une indemnité au titre de la rapidité de la procédure. En effet, l’expropriée a perçu des loyers jusqu’à la date de paiement de l’indemnité, ce qui correspond à la date à laquelle l’EPFIF a pris possession de manière anticipée du bien exproprié, ce n’est donc pas la rapidité de la procédure d’extrême urgence qui l’a privé de la perception des revenus locatifs.

S’agissant de l’indemnité pour frais de déménagement, elle n’est pas chiffrée et ne fait l’objet d’aucun développement. Davantage, l’appartement était loué, cette indemnité devrait donc revenir au locataire.

Le Commissaire du Gouvernement conclut que :

Il produit des termes de comparaison comprenant un appartement, une cave et un emplacement de stationnement et soustrait à la valeur retenue une somme de 3.200 euros, correspondant à la valeur d’un emplacement de stationnement. Le bâtiment est dans un mauvais état ce qui constitue un facteur majeur de dépréciation. L’analyse des cessions amiables font apparaître un prix en augmentation de 10% (parking et cave intégrés). La valeur moyenne proposée en fonction de l’état d’entretien (état moyen) est de 800 euros par mètre carré.

Le montant de l’indemnité principale est de 41.600 euros (800euros/m² x 56 m²).

Le montant de l’indemnité de remploi est de 5.160 euros.

Sur l’indemnité accessoire de frais de déménagement. Il n’y a pas d’équipements, matériels ou aménagements particuliers appartement au bailleur, aucune indemnité ne sera donc retenue.

Sur l’indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs. Il propose de retenir une indemnité équivalente à six mois, soit 3.300 euros (550 x 6).

Sur l’indemnité accessoire pour perte de chance de relocation. Le préjudice invoqué par la partie expropriée n’est pas distinct de celui couvert par l’indemnisation pour perte de revenus locatifs. Il sollicite la confirmation du jugement.

Sur l’indemnité accessoire liée à la procédure spécifique d’extrême urgence. Il s’agit d’un préjudice spécial dont il faut comptabiliser le temps passé entre la date de versement (ou de consignation) de l’indemnité provisionnelle constitutive de la prise de possession anticipée et la date de versement de l’indemnité définitive. Ces deux dates n’ont pas été données. Ainsi, le commissaire du Gouvernement ne peut pas calculer le montant de ce préjudice.

Synthèse des prétentions des parties

Jugement

Expropriant

Exproprié

Commissaire du Gouvernement

Observations

Indemnité Principale

43.960 euros

(56 m² x 785 euros/m²)

40.440 euros

(méthode globale – cave et parties communes générales intégrées):

56 m² x 785 euros -3.200 euros (sans parking)=

A titre principal

72.543 euros

1.381,82 x 56m²= 77.382,07 euros

—  10% + indemnité complémentaire de dépossession du parking (2.900 euros)

A titre subsidiaire :

60.431 euros

(1.027, 35 x56)

41.600 euros (800euros/m² x 56 m²)

Indemnité de remploi

5.396 euros

20% sur 5000=1000

15% sur 10000= 1500

10% sur 28.960= 2.896

5.044 euros

20% sur 5.000 euros=1.000 euros

15% sur 10.000 euros= 1.500 euros

10% sur 25.440 euros= 2.544 euros

A titre principal

8.254 euros

20% sur 5000=1000

15% sur 10000= 1500

10% sur le surplus

A titre subsidiaire

7.043 euros

5.160 euros.

20% sur 5000=1000

15% sur 10000= 1500

10% pour le surplus: 2.660 euros

Néant

Indemnité pour perte de revenus locatifs

5.500 euros

Confirmation du jugement

5.500 euros

3.300 euros

(550 x 6)

SUR CE, LA COUR

— sur la jonction

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui, s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, la SCI le Marabout a formé appel du jugement du 30 mars 2023 par RPVA le 2 novembre 2023, la procédure étant enregistrée sous le n° RG 23 /18665.

Elle a également formé appel du même jugement, la procédure étant enregistrée sous le n° RG 23/19780.

En conséquence, s’agissant d’appels formés par la SCI Le Marabout à l’encontre du même jugement du 30 mars 2023, il convient d’office de prononcer la jonction des procédures susvisées, l’affaire étant désormais suivie sous le n° de RG 23 /19780.

— sur la recevabilité des conclusions

RG 23/18665

Aucune écriture n’a été transmise.

RG 23-19780

Aux termes de l’article R 311-26 du code de l’expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 8 novembre 2023, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de la SCI Le Marabout du 30 janvier 2024, de l’EPFIF du 10 mai 2024 et du commissaire du Gouvernement du 7 mai 2024 déposées ou adressées dans les délais règlementaires sont recevables.

Les conclusions de la SCI Le Marabout du 3 juillet 2024 étant en réponse à celles de l’EPFIF, appelant incident à la fois sur l’exception de procédure soulevée par l’EPFIF sur la caducité de l’appel et sur le fond et à celles du commissaire du Gouvernement appelant incident, sont recevables.

— sur la demande principale de l’EPFIF de déclarer l’appel de la SCI Le Marabout caduc

À titre principal, in limine litis, l’EPFIF demande de déclarer caduc l’appel de la SCI Le Marabout.

Elle indique que l’article R311-26 du code de l’expropriation dispose qu’à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de 3 mois à compter de la déclaration d’appel ; qu’en l’espèce le mémoire de l’appelant de la SCI Le Marabout ne comporte aucune signature de Maître Sanam Mohsenzadegan, de l’AARPI M&D avocats associés, avocat constitué ; que la signature d’un mémoire de conclusions, acte de procédure, constitue une formalité substantielle dont la méconnaissance entache la régularité de l’acte, tel qu’il a été jugé par la Cour de cassation aux termes d’un arrêt du 2 décembre 1992 (Civile, 3e, pourvoi n° 90 – 70 164).

La SCI Le Marabout rétorque que son acte d’appel ne peut être déclaré nul ; que la jurisprudence invoquée date de plus de 30 ans, et qu’elle est pourtant contrat-legem ; qu’en effet l’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservations d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle d’ordre public ; qu’en l’espèce, l’EPFIF ne prouve pas en quoi cette formalité substantielle lui cause un grief ; que plusieurs jurisprudences récentes ont été dans le sens de l’article 114 du code de procédure civile ( cour d’appel de Nancy 10 février 2012 n°11/01395, Civ.3° 17 avril 2008 n°07/15266, soc 31 mars 2009 n°08-60517).

La procédure d’appel en matière d’expropriation est régie par la section 5 voie de recours du code de l’expropriation.

L’article R311-26 alinéa 1 du code de l’expropriation dispose qu’à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

En l’espèce le mémoire d’appelant de la SCI Le Marabout du 30 janvier 2024 ayant pour avocat M^e Sanam Mohsenzadegan AARPI M&D associés, avocats au barreau de Seine Saint Denis ne comporte aucune signature de cet avocat.

Sur l’application del’article R 21-49 du code de l’expropriation devenu l’article R311-26 du code de l’expropriation susvisé, la Cour de cassation, par arrêt du 2 décembre 1992 (3°, n°90-70164), avait jugé qu’une cour d’appel avait exactement déduit, que faute d’accomplissement de la formalité substantielle de production d’un mémoire régulier dans les délais, s’agissant en l’espèce d’un mémoire d’appelant non signé celui-ci, que celui-ci devait être déclaré déchu de son appel.

Cependant, à cette date la procédure était sans représentation obligatoire et l’absence de la signature concernait les appelants et non leur avocat.

En l’espèce, la procédure est avec représentation obligatoire et l’absence de signature concerne l’avocat de la SCI Le Marabout.

Or, aux termes de l’article 114 du code de procédure civile aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Selon cet article tel qu’interprété par la Cour de cassation (civile, 2e, de septembre 2010, n° 09-68 621), l’omission de la signature de l’avocat dans les conclusions constitue une irrégularité de forme qui ne peut entraîner la nullité des conclusions qu’au cas où elle cause un grief à l’autre partie.

Or, en l’espèce, l’EPFIF ne démontre pas que l’absence de signature de l’avocat de la SCI Le Marabout lui cause un grief.

En conséquence, il convient de rejeter la demande principale de l’EPFIF de voir déclarer caduc l’appel de la SCI Le Marabout.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de la SCI Le Marabout porte sur l’indemnité principale, l’indemnité de remploi, la détermination de l’indemnité complémentaire de dépossession du parking et l’indemnité pour perte locative, sur une indemnité pour perte de chance de relocation, sur une indemnité liée à la procédure spécifique d’extrême urgence.

L’appel incident de l’EPFIF concerne la déduction de l’indemnité principale d’une somme de 3520 euros, le bien exproprié n’ayant pas d’emplacement de stationnement, et en conséquence sur l’indemnité de remploi.

L’appel incident du commissaire du Gouvernement a trait à la valeur unitaire au m², et en conséquence sur l’indemnité principale et l’indemnité de remploi.

S’agissant de la date de référence, non contestée en appel, le premier juge a retenu les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme approuvé le 10 juillet 2012 et modifié :

'une première fois, le 8 avril 2016 mis en conformité le 26 septembre 2017 par délibération du Conseil de Territoire ;

'une seconde fois, le 13 novembre 2018 par délibération du Conseil du Territoire et mis en compatibilité le 6 septembre 2019 par arrêté préfectoral.

À cette date, les parcelles sont situées en zone UR1 du PLU, correspondant au renouvellement urbain du centre-ville.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’un appartement de type F3 dans le bâtiment B3 et d’une cave .

La SCI Le Marabout indique qu’elle a acquis ce bien immobilier pour la somme de 61'000 euros, que si l’aspect extérieur de l’immeuble est en mauvais état, son bien est en état moyen ; qu’il jouit de la présence de commerces de proximité, que la mairie de [Localité 17] se trouve à 350 m, que le parc de la mairie de Clichy et le parc départemental de [Localité 18] sont à moins de 5 minutes de marche.

Elle ajoute que depuis décembre 2019, une nouvelle branche T4 du tramway est en service, reliant [Localité 19] à [Localité 20] et desservant [Localité 17] ,qu’elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 14] et que la création d’une gare de la future ligne 16, métro express , par la SPG et DPA est en cours de réalisation; que le bien est également desservi par plusieurs bus et à proximité en plus des parkings privatives, les habitants jouissent de parkings publics gratuits ; qu’enfin plusieurs groupes scolaires se situent à moins d’un kilomètre du bien, et que la construction de la ligne 5 du métro du Grand Paris Express devrait voir le jour en 2024.

Cependant, en application de l’article L322 – 2 alinéa 4 du code de l’expropriation quelle que soient la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subie depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les 3 années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

En conséquence, il ne sera pas tenu compte de la ligne de tramway T4, ni la création d’une gare de la future ligne 16, ni enfin de la construction de la ligne 16 du métro du Grand Paris Express.

L’EPFIF souligne que les équipements communs du bâtiment 3 ont fait l’objet d’un arrêté municipal du 3 septembre 2018 à raison notamment des défaillances présentées par les chutes d’eau usées et eaux vannes et les réseaux de distribution en eau froide et eau chaude sanitaire, les ascenseurs, les collecteurs d’eaux usées et eaux pluviales, le système de chauffage, les canalisations enterrées et le réseau d’éclairage extérieur (Pièce n° 1) ; que le transport sur les lieux a permis de confirmer la vétusté des parties communes du bâtiment 3, ainsi que l’état moyen de l’appartement et que celui-ci ne dispose pas d’un emplacement de stationnement.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 30 mars 2023.

— Sur l’indemnité principale

A sur la copropriété du [Localité 16] et l’Etoile du [Localité 16]

La commune de [Localité 17] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l’urbanisme développé dans les années 1960, le plan de composition reposant en effet sur la réalisation de l’autoroute A 87 qui n’a jamais vu le jour. Le quartier souffre donc de l’absence de voies expresses et de transports structurants, les seuls transports en commun étant des bus et la gare RER la plus proche « [Localité 12] » étant située à 5,5 km.

La copropriété de l’Étoile du [Localité 16] a été édifiée en 1966 sur un terrain de 34 214 m², plat, situé près de la mairie de [Localité 17].

L’EPFIF et le commissaire de Gouvernement exposent les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës du [Localité 16] et de l’Étoile du [Localité 16] réalisée par la commune de [Localité 17] en 2014 mettant en évidence que :

'près de 60 % des ménages ont un niveau inférieur au seuil de pauvreté

'85 % des ménages présentent des revenus inférieurs au plafond PLAI

'un taux de chômage de 29 %, encore plus marqué chez les jeunes

'un quart des familles sont monoparentales

'près de 20 % des logements sont occupés par plus d’un ménage

'l’occupation moyenne est de plus de 4 personnes par logement

'une rotation importante des propriétaires comme chez les locataires.

Le commissaire du Gouvernement précise qu’il résulte de cette situation une progression continue des impayés des charges de copropriété et en conséquence un déficit d’entretien du bâti, produisant une dégradation importante du bâtiment et le développement des situations d’insalubrité et de péril ; ces difficultés ont entraîné la mise sous administration judiciaire de la copropriété ; les pouvoirs publics sont également intervenus dans le cadre d’un plan de sauvegarde signée entre l’État, le département et la commune de [Localité 17] le 19 janvier 2010 qui a fixé différents objectifs afin de parvenir à la requalification de la copropriété :

'résorption des impayés,

'réalisation des travaux urgents et mise aux normes,

'lutte contre les marchands de sommeil,

'individualisation des réseaux de fluides des bâtiments afin de réaliser leur scission,

'réalisation des travaux de rénovation énergétique.

La conclusion du plan de sauvegarde achevé fin 2014 a relaté les limites ou impasses concernant les objectifs, notamment le redressement de la gestion, l’assainissement des finances, ou encore la réhabilitation du bâti.

En conséquence, l’ampleur des dégradations a justifié la définition d’un périmètre pour une Opération de Requalification des Copropriétés dégradées d’Intérêt National (ORCOD-IN).

Par décret n° 2015'99 du 28 janvier 2015 a été déclarée d’intérêt national l’opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du « [Localité 13] » et la mise en 'uvre a été confiée à l’EPFIF.

B sur le bâtiment 3 de la copropriété de l’Etoile du [Localité 16]

Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation, composé

' d’un sous-sol à usage de caves,

' d’un rez-de-chaussée (unique dans les escaliers à et B est double dans les escaliers C et D),

' de 10 étages,

' d’une terrasse.

Il comprend 175 logements, dont 8 F2, 122 F3 et 45 F4, accessibles par 4 entrées et cages d’escalier nommées A, B, C et D .

Le bâtiment comprend, en outre, au sous-sol, trois locaux à voitures d’enfants à bicyclettes et une sous-station de séchoir commun et 3 locaux à voitures d’enfants et bicyclettes et une sous-station de chauffage.

C Sur les biens expropriés

Il s’agit :

' du lot n° 555 : un appartement de type F3, situé au 7e étage escalier D, d’une superficie non contestée de 56 m².

Il est composé d’une entrée et d’un couloir qui desservent une cuisine, un WC et une salle de bain ainsi qu’une pièce de vie et deux chambres, l’une d’entre elles étant accessible à partir de la pièce de vie.

Le premier juge a retenu un état moyen qui n’est pas contesté par les parties.

' du lot n° 708 : une cave, qui n’a pas été visitée en raison de la présence de nuisibles.

L’EPFIF souligne qu’il n’y a pas d’emplacements de parking.

D Fixation de l’indemnité principale

Le premier juge a retenu une valeur occupée, la méthode par comparaison millième de copropriété intégrés,et après examen des références des parties a fixé une valeur unitaire de 785 euros/m² soit une indemnité principale de : 785 euros X56 m² =43'960 euros en valeur occupée.

Il convient donc conséquence d’examiner les références des parties.

a) Les références de la SCI Le Marabout

Elle fait état de deux propositions :

1° proposition 1

Elle invoque une vente à la résidence STAMU du 6 avril 2021 pour une surface de 56 m² en surface Carrez pour un prix de 2088,52 euros/m².

Elle retient un prix de 1603,17 euros/m², indique que le prix du m² pour une surface identique aux bâtiments 2 et 3 de 56 m² pour un bien occupé en état moyen est de 800 euros/m² et que la moyenne est de 1201,58 euros/m² ; qu’il convient d’ajouter en raison de l’environnement de son bien 15 % à cette valeur, soit de retenir 1380,82 euros/m² ; que toutefois, le mauvais état des parties communes justifiait un abattement de 10 % et que dès lors l’indemnité de dépossession est d’un montant de 69'643,86 euros .

L’EPFIF demande d’écarter ce terme, puisque l’état d’entretien de la copropriété dite STAMU II a été refait à neuf et elle produit à l’appui une photographie.

Cet élément n’est pas contesté par la SCI Le Marabout ; ce terme non comparable en consistance sera donc écarté.

2° proposition 2

La SCI fait état de données du site DVF concernant 13 ventes pour les années 2021-2022 (pièce n° 2), représentant une valeur de 1 027,35 euros/m².

L’EPFIF demande d’écarter ces références en l’absence des références de publication, et en faisant état du manque de fiabilité de cette base de données.

Si ces termes comportent les références DVF, ils ne comportant pas les références de publication, permettant d’accéder à l’acte de vente et de connaître les caractéristiques de la mutation ; ces termes seront donc écartés.

b) Les références de l’EPFIF

À l’appui de son offre, l’EPFIF propose un ensemble de cessions de biens de même nature et d’état d’entretien situées dans le même bâtiment 3 de la copropriété du [Localité 16] (pièce n°2, 3, 4, 5) avec les références de publication et la date de publication :

Ces termes comparables en localisation et en consistance seront retenus.

L’EPFIF verse également des jugements indemnitaires relatifs au bâtiment 8 présentant les mêmes caractéristiques que le bâtiment 3 (nombre d’étages, état des parties communes ) (pièce n° 6) :

La cour disposant de termes comparables dans le bâtiment 3 écartera ces jugements relatifs au bâtiment 8.

c) Les références du commissaire du Gouvernement

Le commissaire Gouvernement propose des termes de comparaison de logements de type F3/F4, vendus occupés, sur les grands bâtiments du [Localité 16] et de l’Étoile du [Localité 16], publiés depuis 2020, en excluant les ventes par adjudication, préemption et des bâtiments déjà expropriés avec les références de publication :

Le commissaire du Gouvernement indique que les valeurs arrondies en valeur occupée,cave et parking intégrés, correspondent à :

' état mauvais : 70 euros/m²,

' état moyen : 723 euros/le m² ,

' bon état : 893 euros/m²,

' état très bon : 1099 euros/m² .

Le commissaire du Gouvernement précise que le bâtiment est dans un mauvais état ce qui constitue un facteur majeur de dépréciation par rapport aux termes de comparaison situés dans des copropriétés voisines, le procès-verbal de transport faisant ainsi état de cause d’entrée très dégradée et de façade dans un état médiocre ; qu’il convient de retenir comme termes de comparaison complémentaire l’ensemble des ventes portant sur les appartements situés dans les résidences Notre-Dame des Anges et la PAMA :

La résidence La Pama :

Année de construction : 1961

Descriptif : Elle regroupe 380 logements répartis à travers quatre barres de 4 étages et une barre d’un étage. Elle se situe le long du [Adresse 15] à la limite avec [Localité 19].

La cour disposant déjà de référence au sein du bâtiment 3, ces termes seront écartés.

Le commissaire du Gouvernement demande de retenir une valeur unitaire de 800 euros/m².

Au regard des termes de l’EPFIF et du commissaire du Gouvernement retenus par la cour, et de l’état dégradé du bâtiment 3, il convient de retenir une valeur unitaire logement, cave intégrée et parking de 785 euros/m² .

S’agissant de l’emplacement de stationnement, le commissaire du Gouvernement propose une étude de marché.

En l’absence, en l’espèce d’emplacements de stationnement, et la quasi-totalité des termes concernant des cessions d’appartements comportant un emplacement de stationnement, il n’y a pas lieu comme demandé par la SCI Le Marabout de lui allouer une indemnité complémentaire pour dépossession du parking de 4 000 euros, puisqu’elle n’en a pas et ne justifie donc pas d’un préjudice à ce titre et il convient de faire droit à la demande de l’EPFIF et du commissaire du Gouvernement de déduire la valeur d’un emplacement de stationnement soit la somme de 3 200 euros proposée le commissaire Gouvernement, et non la somme de 3 520 euros sollicitée par l’EPFIF suite à un 1er jugement définitif du 6 juin 2023 du juge de l’ expropriation de Bobigny (pièce n°7), puisque celui-ci est postérieur au jugement déféré.

L’indemnité principale est donc de :

56 m² X 785 euros/m² =43'960 euros -3 200 euros= 40 760 euros en valeur occupée.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— Sur les indemnités accessoires

1° Sur l’indemnité de remploi

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus soit : ( 40 760 – 15 000 ) x 10% = 2 576 euros

soit un total de 5 076 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens .

2° sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs

La SCI sollicite l’infirmation du jugement pour se voir accorder une indemnité correspondant à 10 mois de loyer versés soit la somme de 5500 euros.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement demandent la confirmation.

La SCI le Marabout ne démontre pas que son bien présente des spécificités particulières pour qu’un délai supérieur à 6 mois soit nécessaire pour acquérir un bien équivalent et rechercher un locataire.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui exactement fixé l’indemnité pour perte de revenus locatifs correspondant à 6 mois de loyer soit la somme de : 550 euros (loyer mensuel hors charge) X 6=3300 euros.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

3° sur l’indemnité pour perte de chance de relocation

Le premier juge a rejeté la demande de la SCI Le Marabout de se voir accorder la somme de 1 650 euros correspondant à 3 mois de loyer hors charges, au motif que l’expropriation lui fait perdre la possibilité de relouer ses biens.

La SCI Le Marabout demande l’infirmation du jugement en indiquant qu’elle n’aura jamais la possibilité de relouer son bien et elle sollicite en conséquence une indemnité pour perte de chance de relocation à hauteur de 5500 euros correspondant à 10 mois de loyer versés.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégrité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Le préjudice invoqué étant purement hypothétique et non certain, le jugement de débouté sera confirmé sur ce point.

4° sur l’indemnité spécifique en raison de la procédure d’extrême urgence

Le premier juge indique qu’à compter de la prise de possession anticipée en raison de la procédure d’extrême urgence, l’expropriée n’a plus la jouissance de son bien et cesse donc dans le cas d’un propriétaire bailleur, de percevoir les loyers alors même qu’il n’a pas encore perçu une indemnité définitive dont il ne connaît pas le montant; que cette circonstance de nature à le priver et d’entamer, de la perte de possession, les démarches nécessaires à l’acquisition d’un bien de remplacement lui cause un préjudice certain ; que ce préjudice qui ne constitue pas un préjudice spécial, s’analyse en une perte de revenus locatifs justifiant d’étendre la période d’indemnisation à ce titre de 4 mois.

La SCI Le Marabout demande l’infirmation du jugement en sollicitant une somme de 5000 euros à titre de dommages intérêts au titre de l’article L 521-5 du code de l’expropriation.

L’EPFIF demande l’infirmation du jugement du jugement, en indiquant que l’expropriée est déjà indemnisée au titre de la perte de revenus locatifs ; que la présente procédure ayant pour objet de faire fixer l’indemnité de dépossession définitive, l’exproprié n’aurait perçu les loyers que jusqu’à la date de paiement ou de consignation de l’indemnité fixée par le tribunal, et que cette date correspond peu ou prou à la date à laquelle l’EPFIF a pris possession de manière anticipée du bien exproprié si bien que ce n’est pas la rapidité de la procédure d’extrême urgence qui la priverait de la perception de revenus locatifs

Le commissaire du Gouvernement demande l’infirmation du jugement en indiquant qu’il s’agit d’un préjudice spécial, qu’ il s’agit de comptabiliser le temps passé entre la date de versement ou de consignation de l’indemnité provisionnelle constitutive de la prise de possession anticipée, basé sur l’évaluation des domaines dans le mémoire valant offre ou postérieurement si elle est supérieure qui prive l’exproprié des loyers qu’il encaissait, à la date de versement de l’indemnité définitive fixée par le juge en première instance conformément à l’article L222-1 du même code ; que ces deux dates n’ayant pas été données par l’appelant, il ne peut calculer le montant ce préjudice.

Aux termes de l’article L521-5 du code de l’expropriation, dans le cas de la procédure d’extrême urgence, le juge attribue, le cas échéant, une indemnité spéciale aux personnes intéressées qui justifient d’un préjudice causé par la rapidité de la procédure.

En l’espèce, la procédure est soumise à la procédure d’extrême urgence, ce qui aboutit à une prise de possession anticipée par l’expropriant, antérieure à la prise de possession selon la procédure judiciaire ordinaire, conditionnée par le règlement de l’indemnité fixée judiciairement ; à compter de la prise de possession anticipée, l’expropriée n’a plus la jouissance de son bien et cesse donc dans le cadre d’un propriétaire bailleur, de percevoir les loyers alors même qu’il n’a pas encore perçu une indemnité définitive dont il ne connaît pas le montant.

Le préjudice est donc certain et correspond à une perte de revenus locatifs.

Cependant l’appelant n’indiquant ni la date de versement de consignation de l’indemnité provisionnelle constitutive de la prise de possession anticipée, ni la date de versement de l’indemnité définitive fixée par le juge en première instance, la cour confirmera l’indemnité accessoire liée à la procédure spécifique d’extrême urgence correspondant à 4 mois de perte de loyers locatifs soit la somme de : 550 eurosX 4= 2 200 euros .

5° l’indemnité au titre des frais de déménagement

Le premier juge a rejeté la demande de la SCI Le Marabout pour que l’EPFIF soit condamné à prendre à sa charge les frais de déménagement.

La SCI Le Marabout demande l’infirmation du jugement, l’EPFIF en sollicitant la confirmation.

Si dans le dispositif de ses conclusions la SCI Le Marabout demande que l’EPFIF soit condamnée à prendre en charge les frais de déménagement, elle n’avance aucun motif à l’appui.

En conséquence, le premier juge a exactement indiqué que les biens de la SCI le marabout sont donnés à bail et qu’il n’est pas justifié qu’il s’agirait d’une location meublée et qu’en conséquence elle ne subit aucun préjudice nécessitant la condamnation de l’EPFIF à prendre en charge des frais de déménagement.

Le jugement de débouté sera donc confirmé sur ce point.

L’indemnité totale de dépossession due par l’EPFIF à la SCI Le Marabout est donc de :

40 760 euros (indemnité principale) + 5076 euros (indemnité de remploi)+ 3300 euros (Indemnité pour perte de revenus locatifs) + 2 200 euros(indemnité accessoire en raison de la procédure d’extrême urgence) = 51 336 euros en valeur occupée.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— sur les dépens

En application de l’article L312 du code de l’expropriation, il convient de confirmer le jugement sur les dépens de première instance.

La SCI Le Marabout perdant pour l’essentiel le procès sera condamnée aux dépens d’appel.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de confirmer le jugement qui a condamné l’EPFIF à verser la somme de 3 000 euros à la SCI Le Marabout au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter la SCI Le Marabout de sa demande de 3600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Statuant dans la limite des appels ;

Prononce la jonction des procédures n° RG 23/ 18665 et RG 23/ 19780, l’affaire étant désormais suivie sous le n° de RG 23/19780 ;

Déboute l’EPFIF de sa demande principale de voir prononcer la caducité de l’appel de la SCI Le Marabout ;

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

Fixe l’indemnité due par l’Établissement Public Foncier d’Île-de-France à la SCI Le Marabout au titre de la dépossession des lots n° 555 (appartement) 708 (cave) du bâtiment 3 de la copropriété du [Localité 16] situé [Adresse 4] à [Localité 17] à la somme de 51'336 euros en valeur occupée se décomposant comme suit :

' indemnité principale : 40'760 euros ,

' indemnité de remploi : 5 076 euros,

' indemnité au titre de la perte de revenus locatifs : 3 300 euros

' indemnité au titre de la procédure d’extrême urgence : 2 200 euros ;

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboute la SCI Le Marabout de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Le Marabout aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT