Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 10

ARRÊT DU 14 MARS 2024

(n° , 1 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/03968 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDGK3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Novembre 2020 -Tribunal de proximité de JUVISY SUR ORGE – RG n° 17-001421

APPELANTE

S.C.I. SOFIAN, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés ès qualités audit siège

[Adresse 5],

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée et assistée à l’audience par M^e Céline ROMERO, avocat au barreau de PARIS, toque : C0226

INTIMÉE

S.A.S. SILOGE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée et assistée par M^e Marie-Odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 205

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Valérie MORLET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Florence PAPIN, Présidente

Madame Valérie MORLET, Conseillère

Madame Anne ZYSMAN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Ekaterina RAZMAKHNINA

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence PAPIN, Présidente et par Catherine Silvan, greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

Faits et procédure

La SCI Sofian a par acte du 15 septembre 2003 confié à la SARL Siloge un mandat général de gestion immobilière concernant un bien lui appartenant situé à [Localité 6] (Essonne), [Adresse 2], et comprenant cinq appartements mis en location à usage d’habitation. La société Sofian a également adhéré à la garantie « protection des revenus locatifs », couvrant les loyers impayés, la protection juridique et les détériorations immobilières, placé par la société Siloge auprès de la compagnie des Assurances du Sud pour le compte des propriétaires bailleurs lui confiant leurs biens en gestion.

La société Sofian a par courrier du 13 juin 2012 résilié le mandat de gestion de la société Siloge et son adhésion à l’assurance contre les loyers impayés, ce dont le gestionnaire a par courrier en retour du même jour pris acte, notant que son mandat se terminait le 15 septembre 2012.

Arguant d’une mauvaise gestion de ses biens, la société Sofian a par acte du 15 septembre 2017 assigné la société Siloge en responsabilité et indemnisation devant le tribunal d’instance de Juvisy-sur-Orge.

*

Faute de diligences des parties, le tribunal a par ordonnance du 10 septembre 2018 ordonné la radiation de l’affaire du rôle de la juridiction.

Les parties ont sollicité le rétablissement de l’affaire au rôle du tribunal.

Le tribunal, devenu tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge, par jugement du 23 novembre 2020, a :

— débouté la société Sofian de sa demande principale en paiement pour perte de chance,

— débouté la société Sofian de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— débouté la société Sofian de ses autres demandes plus amples ou contraires,

— condamné la société Sofian à payer à la société Siloge la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société Sofian de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Sofian aux entiers dépens de l’instance.

La société Sofian a par acte du 1er mars 2021 interjeté appel de ce jugement, intimant la société Siloge devant la Cour.

*

La société Sofian, dans ses dernières conclusions signifiées le 25 octobre 2021, demande à la Cour de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

— condamner la société Siloge à lui payer la somme de 3.200 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société Siloge à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

En tout état de cause,

— débouter la société Siloge de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Siloge à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Siloge aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de Maître Céline Romero.

La société Siloge, dans ses dernières conclusions signifiées le 23 juillet 2021, demande à la Cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses conclusions,

— juger qu’elle n’a commis aucune faute dans l’accomplissement de son mandat de gestion des biens de la société Sofian,

— juger que le solde débiteur « [D] » était bien couvert par la garantie loyers impayés et que la société Sofian a laissé dépérir cette garantie pour n’avoir pas retourné acceptée la quittance subrogative correspondante,

Subsidiairement,

— juger que la société Sofian a laissé dépérir les recouvrements et recours à l’encontre de Madame [D] et des cautions de sorte qu’elle-même n’a pas vocation à indemniser une chance irréversiblement perdue par la seule faute de la demanderesse elle-même,

En conséquence,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— et encore plus subsidiairement, juger que le quantum de la chance perdue ne saurait être supérieur à 1.177,82 euros, montant sur lequel la Cour devra apprécier les dommages intérêts dont pourrait bénéficier la société Sofian selon la probabilité de l’avantage espéré,

— débouter en conséquence, la société Sofian de ses demandes à hauteur de 3.200 euros et 3.000 euros de dommages et intérêts,

— débouter la société Sofian de sa demande au titre de l’article 700 du « CPC » et des dépens,

En tout état de cause et Y ajoutant,

— condamner la société Sofian à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 « CPC »,

— condamner la société Sofian en tous les dépens.

*

La clôture de la mise en état du dossier a été ordonnée le 15 novembre 2023, l’affaire plaidée le 16 janvier 2024 et mise en délibéré au 14 mars 2024.

Motifs

Sur la demande de la société Sofian au titre du mandat de gestion donné à la société Siloge

Les premiers juges ont, au regard des dispositions des articles 1991 et 1992 du code civil relatives au mandat, rejeté les demandes de la société Sofian, faute pour elle de rapporter la preuve d’une faute commise par la société Siloge pendant l’exécution de son mandat, de l’existence et du montant de son préjudice allégué.

La société Sofian critique le jugement ainsi rendu, lui reprochant d’avoir statué sur le fondement de la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle et d’avoir considéré qu’elle n’apportait pas de preuve au soutien de ses moyens. Elle recherche la responsabilité contractuelle de la société Siloge, rappelant le bail donné à Madame [Y] [D] et lui faisant grief de ne pas avoir actionné l’assurance de garantie des loyers impayés et des dégradations, de ne pas l’avoir tenue informée des procédures judiciaires engagées et d’avoir restitué à la locataire son dépôt de garantie. Elle indique avoir reçu une seule quittance subrogative le 28 septembre 2012 d’un montant de 1.545,84 euros, sans justification des sommes réellement perçues.

La société Siloge ne critique pas le jugement, estimant que la société Sofian ne démontre pas sa faute et affirmant que l’assurance loyers impayés a été mise en 'uvre mais que la société Sofian a été défaillante lors de la signature d’une quittance subrogative. Elle ajoute que cette dernière n’explique pas les préjudices qu’elle allègue.

Sur ce,

Contrairement aux affirmations en ce sens de la société Sofian, les premiers juges n’ont pas examiné ses demandes sur le fondement de la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle de la société Siloge, mais, à juste titre, sur le fondement de sa responsabilité contractuelle du fait du mandat qui lui a été confié.

Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, doivent être exécutées de bonne foi et se résolvent en dommages et intérêts à raison de l’inexécution ou de la mauvaise exécution par le débiteur de son obligation (articles 1134 et 1147 du code civil en sa version applicable en l’espèce, antérieure au 1er octobre 2016, date d’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des obligations).

La société Siloge était, aux termes de l’article 1991 du code civil, tenue d’accomplir le mandat donné par la société Sofian tant qu’elle en demeurait chargée, et doit répondre des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Elle répond, selon l’article 1992 du même code, non seulement du dol, mais encore des fautes commises dans sa gestion, sa responsabilité étant regardée avec plus de rigueur que si son mandat avait été gratuit. Elle était, en application de l’article 1993 du code civil, tenue de rendre compte de sa gestion et de faire raison à la société Sofian, mandante, de tout de ce qu’elle avait reçu en vertu de sa procuration.

Le litige opposant les parties se concentre sur le bail d’habitation donné le 6 février 2009 à Madame [V] [D], moyennant un loyer mensuel de 570 euros, outre 110 euros de charges, au titre duquel Monsieur [I] [S] [Z] et Madame [V] [O] [B], épouse [S] [Z], se sont par deux actes du 4 février 2009 portés cautions solidaires.

La société Siloge justifie avoir vérifié l’identité de la locataire et des cautions (cartes d’identité demandées et reçues), leurs salaires (attestations d’employeurs et bulletins de salaire demandés et reçus) et leurs situation fiscales (avis d’impôt sur les revenus demandés et reçus).

Il résulte d’un jugement rendu le 20 juillet 2011 que la société Siloge a, au nom de la société Sofian, adressé à la locataire le 11 octobre 2010 un commandement de payer la somme de 3.344,28 euros visant la clause résolutoire de son contrat de bail (commandement dénoncé aux deux cautions le 18 octobre 2010) et qu’elle a ensuite par acte du 9 février 2011 assigné la locataire devant le juge d’instance de Juvisy-sur-Orge aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire de son contrat et ordonner son expulsion. A la date du jugement, l’arriéré locatif de la locataire s’élevait à hauteur de la somme de 861,91 euros. Madame [D] a été condamnée à payer à la société Sofian cet arriéré, outre des indemnités d’occupation pour la période postérieure.

La société Siloge indique que la locataire a finalement quitté les lieux au mois de février 2012, date à laquelle son solde locatif était constitué de 1.292,27 euros au titre des loyers impayés et de 1.136,20 euros au titre de la remise en état du logement, soit une somme totale de 2.438,47 euros.

Par courrier recommandé du 28 septembre 2012, la société Siloge a adressé à la société Sofian (Monsieur [T]) une quittance subrogative (dans ses droits) pour la somme de 1.545,84 euros correspondant à l’indemnisation du solde des loyers au 31 janvier 2012 (première quittance). La société Sofian reconnaît avoir effectivement reçu ce courrier, mais ne justifie ni de la signature de cette quittance au profit du gestionnaire, ni des raisons de cette absence de signature.

La SAS Axelliance (compagnie Cameic), auprès de laquelle la société Siloge avait conclu un nouveau contrat de garantie des loyers impayés à effet au 1er janvier 2012, a proposé une indemnité de 3.037,60 euros (indemnité de loyers impayés de 2.591,10 euros et indemnité pour détériorations immobilières de 446,50 euros). La société Siloge justifie avoir par courrier recommandé du même 28 septembre 2012 adressé à la société Sofian (à l’attention de son gérant, Monsieur [T]) une quittance subrogative (dans les droits de l’assureur) correspondant à la proposition de l’assureur, lui demandant de la lui retourner signée si elle approuvait le décompte (seconde quittance). La quittance est certes préparée pour le compte de la « SCI SOFIANT », et non Sofian, mais cette dernière est bien identifiée par le nom de la locataire et de ses cautions. Dans ce courrier sont également annexés une attestation de Madame [G] [C] (également datée du 28 septembre 2012), gérante de la société Siloge, confirmant avoir remis à Monsieur [T], représentant la société Sofian, les dossiers des locataires (Monsieur [E], l’association AEER, Monsieur [R] et Madame [A], Monsieur et Madame [U]), comprenant les contrats de locations originaux, les états des lieux d’entrée, le dossier des locataires et des décomptes actualisés, ainsi que des factures, un compte-rendu de gérance et la quittance subrogative du dossier de Madame [D].

La société Sofian conteste avoir reçu cette seconde quittance à signer. Le fait que l’attestation du 28 septembre 2012 de Madame [C] et un courrier du 12 mai 2017 adressé par la société Siloge au conseil de la société Sofian fassent état d’une seule quittance, à signer, de 1.545,84 euros (première quittance), ne prouve pas que la seconde quittance, à signer, de 3.037,60 euros n’ait pas été reçue. L’avis de réception du courrier de la société Siloge, contenant en annexe cette seconde quittance, a bien été signé par le représentant de la société Sofian le 2 octobre 2012. S’il n’appartenait pas à la société Sofian mais à la société Siloge de signer la quittance subrogative, celle-ci reconnaissant avoir perçu les indemnités de l’assureur, il lui appartenait de donner son avis (approbation ou refus), ce dont elle ne justifie pas. La société Sofian ne démontre en outre aucunement que la proposition d’indemnisation de l’assureur ait été inférieure à l’indemnité à laquelle elle pouvait prétendre.

Ainsi, la société Siloge démontre avoir respecté les obligations résultant du mandat donné par la société Sofian, ayant adressé à la locataire défaillante un commandement de payer puis engagé à son encontre une action judiciaire aux fins d’expulsion, sollicité la garantie de loyers impayées souscrite et enfin rendu ses comptes à sa mandante.

Il est ajouté que la société Sofian fait état, au titre de ses préjudices, de frais de mandat et d’assurance réglés à perte à hauteur de 39,78 et 13,30 euros (montants non justifiés) alors que la société Siloge a respecté ses obligations, d’allocations logement trop perçues à hauteur de 665,20 euros et devant être remboursées sans prouver la faute du mandataire à l’origine de la créance de la CAF, d’une « perte de chance certaine d’échapper à la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 570 € » sans aucune explication, représentant une somme totale de 1.288,28 euros. Elle n’explique ainsi aucunement un préjudice dont elle réclame réparation à hauteur de la somme « globale » de 3.200 euros.

La société Sofian n’apportant la preuve ni d’un manquement de la société Siloge à ses obligations de mandataire ni d’un préjudice en découlant pour elle, a à juste titre été déboutée de sa demande d’indemnisation de ce chef par les premiers juges. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société Sofian pour résistance abusive

Les premiers juges ont estimé que la société Sofian, étant déboutée de sa demande indemnitaire principale, ne saurait se prévaloir du caractère abusif de la résistance à paiement de la société Siloge et l’ont déboutée de sa demande de dommages et intérêts de ce chef.

La société Sofian reproche aux premiers juges d’avoir ainsi statué, faisant valoir le silence volontaire de la société Siloge concernant la perception d’indemnités d’assurance, la production d’un document dont il est mensongèrement prétendu qu’il lui a été adressé dans le but de « tromper la religion du premier juge, ce à quoi [elle] est d’ailleurs parvenue » et une absence de tout règlement. Elle réclame des dommages et intérêts à hauteur de 3.000 euros, pour réticence dolosive.

La société Siloge s’oppose à la demande ainsi présentée par la société Sofian.

Sur ce,

L’article 1153 alinéa 4 ancien du code civil, applicable au présent litige, énonce que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distinct des intérêts moratoires de sa créance.

L’article 1382 ancien du même code dispose en outre que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La société Sofian, cependant, a échoué à rapporter la preuve de fautes de la société Siloge. Elle n’a non seulement pas établi que celle-ci avait gardé le silence sur les indemnités d’assurance perçues, mais la mandataire a en outre démontré l’en avoir avertie. Elle ne prouve aucunement que la société Siloge ait cherché à tromper le tribunal, ni la Cour. Elle n’apporte pas la preuve d’un défaut de règlement.

La société Sofian, ensuite, n’établit la réalité d’aucun préjudice.

Aussi convient-il de confirmer le jugement en ce qu’il a également débouté la société Sofian de sa demande de dommages et intérêts, présentée contre la société Siloge pour réticence dolosive.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Le sens de l’arrêt conduit à la confirmation du jugement en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance, mis à la charge de la société Sofian.

Ajoutant au jugement, la Cour condamnera la société Sofian, qui succombe en son recours, aux dépens d’appel, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Tenue aux dépens, la société Sofian sera également condamnée à payer à la société Siloge la somme équitable de 1.500 euros en indemnisation des frais exposés en cause d’appel et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

La Cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SCI Sofian aux dépens d’appel,

Condamne la SCI Sofian à payer la somme de 1.500 euros à la SAS Siloge en indemnisation de ses frais irrépétibles d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE