Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 28 MARS 2024

(n° 82 , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/19600 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEUTM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Juin 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 1118219053

APPELANTE

Madame [Z] [J] [N]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Richard Ruben COHEN de la SELAS SELASU RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1887

INTIMÉE

S.C.I. SCI CARLE, Société civile immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro

348 336 496,

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Amandine RICHARD-DELAURIER, avocat au barreau de PARIS, toque : B 0077

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Anne-Laure MEANO, président

Muriel PAGE, conseiller

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 24 octobre 2012 à effet du 1er novembre 2012, la S.C.I. CARLE a donné à bail à Mme [Z] [N] [J] et à M. [K] [N] pour une durée d’un an renouvelable, un local meublé à usage d’habitation composé de quatre pièces principales d’une surface habitable de 69,80 m², dépendant du troisième étage du bâtiment D sur cour de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable annuellement et payable d’avance, de 1.310 euros, outre une provision sur charges de 220 euros par mois et le versement d’un dépôt de garantie de 1.310 euros.

Par acte d’huissier du 23 février 2018, la S.C.I. CARLE a fait délivrer à Mme [Z] [N] [J] et à M. [K] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant de 29.509,59 euros, au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 1er février 2018, terme de février 2018 inclus, outre les frais d’acte à hauteur de 255,06 euros.

Par actes d’huissier de justice délivrés le 15 mai 2018 à la personne de Mme [Z] [N] [J] et à un tiers présent à domicile pour M. [K] [N], la S.C.I. CARLE a fait assigner ses locataires devant le juge des référés au tribunal d’instance de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

dire que les meubles garnissant le logement seront transportés et séquestrés dans tout endroit de son choix aux frais et risques des locataires,

condamner Mme [Z] [N] [J] et M. [K] [N], au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 34.204,86 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation arriérés arrêtés correspondant à la période d’août 2016 à mai 2018 inclus, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel jusqu’à leur départ effectif des lieux loués,

condamner Mme [Z] [N] [J] et M. [K] [N] au paiement d’une indemnité de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement délivré le 3 février 2018.

A l’audience du 11 décembre 2018, l’affaire a été renvoyée devant le juge du fond.

Par jugement du 11 avril 2019, le tribunal d’instance de Paris a requalifié le bail meublé conclu le 24 octobre 2012 à effet du 1er novembre 2012, entre la S.C.I. CARLE et Mme [Z] [N] [J] et M. [K] [N], pour un local à usage d’habitation dépendant du troisième étage du bâtiment D sur cour de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 3], en bail de locaux vides, soumis au titre I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, ordonné le sursis à statuer sur les autres demandes et désigné M. [T] [R] en qualité d’expert judiciaire aux fins notamment de déterminer les causes et origines des désordres allégués, prescrire les travaux de remise en état.

Par ordonnance du 19 novembre 2019, le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal d’instance de Paris a nommé M. [S] [F] pour remplacer M. [T] [R], expert désigné, lequel avait décliné sa mission.

Par ordonnance du 22 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection chargé du contrôles des expertises a constaté le défaut de consignation dans le délai imparti de Mme [Z] [N] [J] et M. [K] [N] et ordonné le dépôt en l’état du rapport d’expertise par M. [S] [F].

Le rapport d’expertise a été déposé par M. [S] [F] le 25 février 2021.

À l’audience du 4 mai 2021, la S.C.I. CARLE, a demandé au juge de :

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail en cause à compter de la décision à intervenir,

ordonner l’expulsion de Mme [Z] [N] [J] et M. [K] [N] ainsi que tous occupants de leur chef de l’immeuble situé [Adresse 1], si besoin avec le concours de la force publique,

ordonner le transport et le séquestre des meubles,

condamner M. [K] [N] au paiement d’une somme de 77.797,41 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus sur la période du 1er novembre 2012 au 30 janvier 2019,

condamner solidairement Mme [Z] [N] [J] et M. [K] [N] au paiement d’une somme de 38.296,74 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus sur la période du 1er février 2019 au 1er mai 2021,

condamner solidairement Mme [Z] [N] [J] et M. [K] [N] au paiement de tous arriérés de loyers et charges sur la période postérieure au 1er mai 2021, ainsi qu’au versement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges conventionnellement établis à compter du jugement à intervenir et ce jusqu’à libération complète des lieux,

condamner solidairement Mme [Z] [N] [J] et M. [K] [N] au paiement d’une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais d’expertise à hauteur de 9.000 euros,

ordonner l’exécution provisoire.

Mme [Z] [N] [J] a demandé au juge de :

Vu les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu la décision de la commission de surendettement du 25 mai 2020,

Vu le rapport d’expertise judiciaire déposé en l’état le 25 février 2021,

prononcer la nullité des commandements de payer des 22 octobre 2015 et 23 février 2018 au regard de l’absence de justification des charges locatives et de l’indécence du logement dont le bailleur était parfaitement informé,

débouter purement et simplement la S.C.I. CARLE de l’intégralité de ses demandes,

constater l’indécence du logement conformément aux dispositions du décret du 30 janvier 2002 et au règlement sanitaire de la Ville de Paris du 23 novembre 1979, et, en conséquence, dire et juger que le loyer ou l’indemnité d’occupation sera minoré(e) de 30% à compter du 1er février 2019 et jusqu’à ce que les travaux préconisés par l’expert judiciaire soient réalisés définitivement par le bailleur,

accorder des délais de paiement à Mme [Z] [N] [J] qui pourra s’acquitter de sa dette locative en 35 mensualités de 100 euros et le solde le 36ème mois sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

condamner la S.C.I. CARLE au paiement d’une somme de 1.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [K] [N], bien que régulièrement convoqué, n’a pas comparu ni personne pour lui et n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 18 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 24 octobre 2012 à effet du 1er novembre 2012 entre la S.C.I. CARLE et Mme [Z] [N] [J] et à M. [K] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au troisième étage du bâtiment D sur cour de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 3] aux torts exclusifs des locataires;

DEBOUTE Mme [Z] [N] [J] de sa demande de délais de paiement et de sa demande de délais pour quitter les lieux.

En conséquence,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [Z] [N] [J] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [K] [N] seul à verser à la S.C.I. CARLE la somme de 77.797,41 euros, soit la somme de soixante-dix-sept mille sept cent quatre-vingt-dix-sept euros quarante et un centimes au titre des arriérés de loyers et charges du 1er novembre 2012 au 30 janvier 2019.

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [N] [J] et M. [K] [N] à verser à la S.C.I. CARLE la somme de 38.296,74 euros, soit la somme de trente-huit mille deux cent quatre-vingt-seize euros soixante-quatorze centimes au titre des arriérés de loyers et charges dus sur la période du 1er février 2019 au 1er mai 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Mme [Z] [N] [J] seule à verser à la S.C.I. CARLE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer, telle qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er juin 2021 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion);

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes des parties;

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [N] [J] et à M. [K] [N] aux dépens de l’instance incluant les frais d’expertise;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Vu l’appel interjeté le 10 novembre 2021 par Mme [Z] [J] [N] à l’encontre de la S.C.I. CARLE seulement,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 09 février 2022 au terme desquelles Mme [Z] [J] [N] demande à la cour de :

Infirmer le jugement entrepris du 18 juin 2021 en toutes ses dispositions,

Prononcer la nullité des commandements de payer des 22 octobre 2015 et 23 février 2018 au regard de l’absence de justification des charges locatives et de l’indécence du logement dont le bailleur était parfaitement informés,

Débouter purement et simplement la S.C.I. CARLE de l’intégralité de ses demandes,

Constater l’indécence du logement conformément aux dispositions du décret du 30 janvier 2002 et au règlement sanitaire de la Ville de Paris du 23 novembre 1979 et en conséquence dire et juger que le loyer ou l’indemnité d’occupation sera minorée de 50% à compter du 1er février 2019 jusqu’à ce que les travaux préconisés par l’expert judiciaire soient réalisés définitivement par le bailleur,

Accorder des délais de paiement à Mme [N] qui pourra s’acquitter de sa dette locative en 35 mensualités de 100 euros et le solde le 36ème mois sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Condamner la S.C.I. CARLE au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l’état de santé de la locataire,

Condamner la S.C.I. CARLE à payer à M. F. Roussel-Sthal, avocat, une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 09 mai 2022 par lesquelles la S.C.I. CARLE demande à la cour :

IN LIMINE LITIS

Déclarer l’appel de Mme [Z] [N] [J] irrecevable

SUR LE FOND

Débouter Mme [Z] [N] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

EN CONSÉQUENCE :

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, en ce qu’il a :

Prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 24 octobre 2012 à effet du 1er novembre 2012 entre la S.C.I. CARLE, Mme [Z] [N] [J] et M. [K] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au troisième étage du Bâtiment D sur cour de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1], aux torts exclusifs des locataires ;

Débouté Mme [Z] [N] [J] de sa demande de délai de paiement et de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

Ordonné, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [Z] [N] [J] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R.411-1 et suivants et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécutions ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L .433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamné M. [K] [N] seul à verser à la S.C.I. CARLE la somme de 77.797,41 euros (SOIXANTE-DIX SEPT MILLE SEPT CENT QUATRE-VINGT DIX-SEPT EUROS QUARANTE ET UN CENTIMES), au titre des arriérés de loyers et charges du 1er novembre 2012 au 30 janvier 2019 ;

Condamné solidairement Mme [Z] [N] [J] et M. [K] [N] à verser à la S.C.I. CARLE la somme de 38.296,74 euros (TRENTE HUIT MILLE DEUX CENTRE QUATRE-VINGT SEIZE EUROS SOIXANTE-QUATORZE CENTIMES) au titre des arriérés de loyers et charges dus sur la période du 1er février 2019 au 1er mai 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

Condamné Mme [Z] [N] [J] seule à verser à la S.C.I. CARLE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er juin 2021 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Condamné in solidum Mme [Z] [N] [J] et M. [K] [N] aux dépens de l’instance incluant les frais d’expertise ;

Ordonné l’exécution provisoire.

Condamner Mme [Z] [N] [J] à payer à la S.C.I. CARLE une somme de 2.500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais engagés dans le cadre de la procédure d’appel ;

Condamner Mme [Z] [N] [J] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur l’irrecevabilité de l’appel

Aux termes de l’article 914 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état est, lorsqu’il est désigné et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent pour prononcer la caducité de l’appel, pour déclarer l’appel irrecevable et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la recevabilité de l’appel ou pour déclarer les conclusions irrecevables en application des articles 909 et 910. Les parties ne sont plus recevables à invoquer la caducité ou l’irrecevabilité après son dessaisissement, à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement ;

En l’espèce, la SCI Carle prétend à l’irrecevabilité de l’appel au motif qu’il a été formé tardivement.

Toutefois, la SCI Carle n’a pas saisi le conseiller de la mise en état d’une demande de fixation de l’incident qu’elle soulève devant la cour.

Seul le conseiller de la mise en état était compétent pour trancher cet incident.

Dès lors, la SCI Carle n’est plus recevable à invoquer l’irrecevabilité de l’appel.

Sur la résiliation judiciaire du bail

A titre liminaire, la cour constate que Mme [Z] [N] [J] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, au motif que le commandement de payer qui lui a été délivré le 3 février 2018 est nul, alors que le premier juge n’a pas été saisi d’une telle demande et n’a donc pas statué de ce chef.

En première instance, seul le prononcé de la résiliation judiciaire du bail était demandé par la SCI Carle et non l’acquisition de la clause résolutoire.

La cour n’est pas davantage saisie d’une demande de résiliation du bail pour acquisition de la clause résolutoire.

Le moyen tiré de la nullité du commandement de payer du 3 février 2018 n’a donc pas lieu d’être examiné, étant observé que l’appelante prétend également à la nullité du commandement de payer du 22 octobre 2015, sans l’argumenter dans ses écritures.

A titre surabondant, la cour adopte les motifs exacts et pertinents du premier juge qui a écarté à juste titre la nullité soulevée en énonçant que la SCI Carle avait produit le justificatif des charges locatives pour les années 2013 à 2020, lesquels sont également produits en appel, et qu’eu égard à la dette locative, sa mauvaise foi n’était pas démontrée, le bailleur ayant légitimement le droit de percevoir des loyers.

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris, Mme [Z] [N] [J] sollicite le débouté du bailleur de sa demande de résiliation judiciaire du bail.

Elle ne précise pas le fondement de sa demande d’infirmation mais évoque l’indécence notoire du logement notamment du fait de l’humidité due à un défaut d’étanchéité du clos et le chauffage insuffisant pour laquelle elle sollicite une réduction de loyers et indemnités d’occupation portée de 30 % à 50 % devant la cour.

Elle énonce que l’appartement loué est en réalité une construction ajoutée sur la terrasse de l’immeuble qui n’a jamais été autorisée de surcroît.

C’est toutefois par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelante, laquelle ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge après avoir rappelé les dispositions légales applicables, a retenu en substance que :

— l’ampleur de la dette locative en l’absence quasi-totale de règlement des loyers et des charges depuis 2015, constituait un manquement d’une gravité suffisante à l’obligation essentielle de payer les loyers pour justifier la résiliation judiciaire du bail,

— l’effacement d’une partie de la dette de Mme [Z] [N] [J] par décision du 25 mai 2020 de la commission de surendettement n’équivaut pas à son paiement et ne fait pas disparaître son manquement contractuel, la locataire n’ayant en outre pas repris le paiement des loyers postérieurs,

— la reprise de l’étanchéité du toit-terrasse, en particulier du chéneau central et des baies vitrées a permis, le 6 juillet 2018, le classement administratif du dossier ouvert par le service technique de l’habitat de la ville de Paris,

— l’expert judiciaire a déposé son rapport le 25 février 2021 aux termes duquel il a indiqué

n’ avoir constaté aucune infiltration autre que celle au droit de la porte fenêtre de l’entrée, a conclu à la conformité du logement litigieux au décret 2002-120 du 30 janvier 2002, énonçant expressément qu’il n’était pas impropre à l’habitation tout en préconisant certains travaux notamment la mise en conformité de l’installation électrique,

— des travaux ont été réalisés par le bailleur suivant devis accepté du 8 octobre 2020 (changement du sol avec pose de plinthes, mise aux normes de l’électricité, remplacement du double vitrage de la véranda, fourniture et pose d’une porte 'Alu'),

— concernant l’engorgement de la descente d’eaux usées constaté par le service technique de la ville de Paris le 16 décembre 2020, il est établi que l’intervention nécessaire a été programmée dès l’information transmise au bailleur le 21 décembre 2020,

— Mme [Z] [N] [J] n’apporte pas la preuve de l’indécence du logement justifiant une réduction du loyer de 30 %.

La cour ajoute :

— qu’aucun élément actualisé n’est produit devant elle postérieurement à mai 2021 soit depuis plus de deux ans, permettant de faire état de paiements postérieurs qui seraient intervenus et seraient de nature à porter une nouvelle appréciation sur la gravité du manquement des locataires à leur obligation de payer les loyers,

— que Mme [Z] [N] [J] se plaint de l’indécence notoire du logement mais cherche à s’y maintenir et ne conteste pas l’avoir proposé dans les premières années du bail, à la location sur le site AirBnb, ainsi qu’il ressort des annonces produites faisant état à propos du logement d’un 'charmant appartement tout en verre près de mouffetard et Panthéon, rénové à neuf, très lumineux',

— que s’agissant du nouveau contrôle du service technique de l’habitat de la Ville de Paris évoqué dans ses écritures, il concerne à la lecture du courrier adressé au cabinet Orpi le 21 octobre 2021, le défaut de sécurité de l’immeuble compte-tenu de l’accès à la machinerie de l’ascenseur par le logement loué, et n’est pas de nature à remettre en cause la résiliation judiciaire du bail.

Le jugement sera donc confirmé en ce qui concerne la résiliation du bail et toutes les mesures subséquentes relatives à l’expulsion et au sort des meubles.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement (…).

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande".

Mme [Z] [N] [J] a été condamnée en première instance à payer solidairement avec M. [K] [N] une somme de 38.296,74 euros au titre des arriérés de loyers et de charges dus sur la période du 1er février 2019 au 1er mai 2021.

Devant la cour, Mme [Z] [N] [J] sollicite l’infirmation du jugement, le débouté du bailleur de ses demandes, tout en sollicitant une réduction du loyer ou de l’indemnité d’occupation de 50 % à compter du 1er février 2019, jusqu’à ce que les travaux préconisés par l’expert judiciaire soient réalisés définitivement par le bailleur.

Il résulte toutefois des éléments ci-dessus développés que Mme [Z] [N] [J] n’apporte pas la preuve de l’indécence du logement justifiant une réduction du loyer qu’elle porte devant la cour à 50 %.

L’expert judiciaire a évalué cette réduction à 15 % ce qui paraît conforme à l’état de l’appartement et le décompte produit par la SCI Carle concernant la période du 1er février 2019 au 1er mai 2021, tient compte de cette réduction de loyers.

S’agissant des charges, le décompte comprend uniquement des provisions sur charges à hauteur de 200 euros par mois, soit sur la période du 1er février 2019 au 1er mai 2021 : 5.600 euros de provisions sur charges (28 mois à 200 euros).

Mme [Z] [N] [J] ne conteste pas les justificatifs des charges produits par la SCI Carle pour les années 2019 et 2020 (factures EDF, eau de Paris, Otis, de forfait annuel protection incendie RIF, de contrat d’entretien annuel de la chaufferie à gaz, et taxes des ordures ménagères) ni l’application de la grille de répartition des charges telle que proposée par l’expert (application d’un coefficient réducteur de 0,8458 sur les coefficients d’origine compte-tenu de la surface habitable du logement), et fait valoir à juste titre que les charges réelles s’élèvent pour les années 2019 et 2020 respectivement à 1.045,42 euros et 1.140 euros, soit conformément aux tableaux produits en pièces 40 et 50 de la SCI Carle, déduction faite des charges de syndic qui n’entrent pas dans les charges récupérables et du 'forfait ménage et gardiennage', non justifié.

Pour la période du 1er janvier au 1er mai 2021, les charges n’ont pas été régularisées.

Les provisions sur charges sont dues, elles seront ramenées conformément à la demande de Mme [Z] [N] [J] à 95 euros par mois, compte-tenu des exercices antérieurs.

Ainsi le jugement sera réformé en ce qu’il a retenu une somme de 5.600 euros au titre des provisions sur charges, sur la période du 1er février 2019 au 1er mai 2021 inclus.

La cour retient une somme de 2.660,42 euros au titre des charges et provisions sur charges sur cette même période.

Le jugement sera donc infirmé s’agissant de la dette locative de Mme [Z] [N] [J].

Mme [Z] [N] [J] doit être condamnée solidairement avec M. [K] [N] à payer à la SCI Carle, une somme de 35.357,16 euros (38.296,74 euros – 2.939,58 euros) au titre des arriérés de loyers et de charges dus sur la période du 1er février 2019 au 1er mai 2021, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Compte tenu des éléments précédemment exposés, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits, aucun élément nouveau n’étant produit en cause d’appel de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a fixé l’indemnité d’occupation comme il l’a fait ; le jugement sera donc confirmé.

Sur la demande de délais de paiement

Mme [Z] [N] [J] sollicite 'un délai de 36 mois’ pour régler l’arriéré locatif, alors que le délai de trois ans, dérogatoire au droit commun, n’est prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Sont donc applicables les délais de droit commun de deux ans prévus par l’article 1343-5 du code civil, lequel dispose que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.

En l’espèce, Mme [Z] [N] [J] verse aux débats son avis d’imposition sur les revenus 2020 laissant apparaître des revenus de 31.055 euros ainsi qu’une attestation Pôle Emploi couvrant la période du 1er février 2021 au 31 janvier 2022 permettant d’établir qu’elle a perçu une aide au retour à l’emploi de l’ordre de 1.500 euros par mois jusqu’à cette date.

Aucun autre élément n’est produit permettant d’actualiser sa situation personnelle, financière et familiale et au regard des délais de la procédure dont elle a bénéficié et de l’absence d’éléments de sa part relatif à des paiements auxquels elle aurait procédé depuis la date du jugement, même partiellement, sa demande de délais de paiement sera rejetée, le jugement étant confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages-intérêts de Mme [Z] [N] [J]

Mme [Z] [N] [J] maintient sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 5.000 euros au motif que l’insalubrité des lieux loués et l’absence de chauffage ont entraîné une altération de son état de santé dont le bailleur est responsable.

Les certificats médicaux qu’elle verse aux débats et établis à sa demande les 25 février et 28 avril 2021 sont toutefois insuffisants à démontrer une dégradation de son état de santé en lien avec l’occupation du logement pris à bail dès lors que l’un ne mentionne que l’incompatibilité des lieux loués avec les allergies respiratoires dont elle souffre et le second ne fait que relater ses dires.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts de Mme [Z] [N] [J].

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens, comprenant les frais d’expertise.

Mme [Z] [N] [J], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d’appel.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déclare la SCI Carle irrecevable à invoquer l’irrecevabilité de l’appel,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf s’agissant de la dette locative de Mme [Z] [N] [J],

Et statuant à nouveau sur ce seul chef réformé,

Condamne Mme [Z] [N] [J] solidairement avec M. [K] [N] à payer à la SCI Carle, une somme de 35.357,16 euros au titre des arriérés de loyers et de charges dus sur la période du 1er février 2019 au 1er mai 2021, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Et y ajoutant,

Condamne Mme [Z] [N] [J] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président