RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 12 NOVEMBRE 2024

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/15267 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIHTP

Décision déférée à la Cour : Arrêt du 28 Mars 2023 rendu par le Pôle 4- Chambre 4 de la Cour d’Appel de PARIS- RG n° 21/01879

DEMANDERESSE A L’OPPOSITION

Madame [X] [W]

Née le 09 Février 1960 à [Localité 5] (Yougoslavie)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, toque : B1102

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-501529 du 28/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

DÉFENDERESSE A L’OPPOSITION

S.C.I SAINT DENIS

Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 448 033 373

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sophia BINET de la SELEURL SOPHIA BINET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : B 0217

Ayant pour avocat plaidant, M^e Elodie DUMONT, avocat au barreau de VERSAILLES, présente à l’audience

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 27 janvier 1992, la société Gérard Philippe, aux droits de laquelle se trouve la SCI Saint-Denis, a donné en location à Mme [X] [W] un logement situé [Adresse 1].

Un commandement de payer, établi conformément aux prescriptions de l’article 24 de la 1oi du 6 juillet 1989, a été signifié à Mme [X] [W] le 4 novembre 2019 pour la somme principale de 2 928, 18 euros au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.

Par jugement du 19 octobre 2020, le tribunal de proximité de Saint-Denis a :

— déclaré irrecevables la demande de la société Saint-Denis de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et celle visant à voir prononcer la résiliation du bail ;

— condamné la défenderesse au paiement de la somme de 2 191,88 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges au 24 août 2020, terme du mois d’août 2020 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2019, date du commandement de payer ;

— autorisé la défenderesse à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 21 mensualités de 100 euros et une 22ème du solde en principal et intérêts ;

— rejeté pour le surplus les demandes de la bailleresse ;

— condamné la défenderesse aux dépens.

Par arrêt rendu par défaut le 28 mars 2023, la cour d’appel de Paris a :

— infirmé ce jugement, sauf en ce qui concerne le principe de la condamnation de Mme [X] [W] au paiement d’un arriéré locatif et sa condamnation aux dépens de première instance, ainsi que le rejet de la demande indemnitaire formée par la SCI Saint-Denis ;

statuant à nouveau sur les points infirmés :

— déclaré la SCI Saint-Denis recevable en ses demandes ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à Mme [X] [W] au 5 janvier 2020 ;

— en conséquence, ordonné l’expulsion de Mme [X] [W] et de tous occupants de son chef des lieux appartenant à la SCI Saint-Denis, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [X] [W] à payer à la SCI Saint-Denis une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 5 janvier 2020 et jusqu’à la libération effective du logement ;

— en conséquence, la condamne au paiement de la somme de 3 119,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 5 décembre 2022, échéance du mois de décembre 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation postérieures au 5 décembre 2022 ;

y ajoutant,

— condamné Mme [X] [W] à payer à la SCI Saint-Denis la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

— débouté la SCI Saint-Denis de ses demandes plus amples ou contraires ;

— dit que les dépens de première instance doivent comprendre le coût du commandement de payer délivré le 4 novembre 2019 ;

— condamné Mme [X] [W] aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [X] [W] a fait opposition à cet arrêt par acte du 28 septembre 2023, et par ses dernières conclusions déposées le 13 septembre 2024, elle demande à la cour de :

'- la recevoir en son opposition à l’arrêt rendu le 28 mars 2023 par le pôle 4 – chambre 4 de la cour d’appel de Paris enregistré sous le RG 21/01879 ;

— la déclarer bien fondée ;

— rétracter l’arrêt rendu par défaut par la cour d’appel de Paris le 28 mars 2023 ;

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau,

— FIXER par compensation le montant du compte locatif de Madame [X] [W] arrêté au 24 août 2020, terme août 2020 inclus, à la somme de 31.799,90 €,

— CONDAMNER la SCI SAINT DENIS à verser à Madame [X] [W] la somme de 31.799,90 € au titre du remboursement des charges et de la régularisation des loyers arrêtée au 24 août 2020, terme août 2020 inclus,

— CONDAMNER la SCI SAINT DENIS à verser à Madame [X] [W] la somme de 14.442,80 € au titre du remboursement des charges et de la régularisation des loyers et du trop-perçu de loyer pour la période comprise entre le 1er septembre 2020 et le 31 juillet 2024, terme juin 2024 inclus,

— FIXER le montant du loyer hors charges à la somme mensuelle de 441,81 €, à compter du 1er juillet 2024, et le montant des provisions pour charges à la somme mensuelle de 65 €,

— DEBOUTER la SCI SAINT DENIS de ses demandes tirées du constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail ; de la résiliation judiciaire du bail aux torts de Madame [X] [W] à compter du 4 janvier 2020; d’expulsion des lieux pris à bail; de paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer courant si le bail n’avait pas été résilié à compter du 5 février 2020; de paiement des sommes de 2.927,28 € au titre de l’arriéré locatif arrêtée au mois de janvier 2020 inclus; 34.504,42 € au titre de l’indemnité d’occupation entre janvier 2020 et juin 2024 ou 737,43 € pour la même période; 1.000 € à titre de dommages et intérêts; 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens,

— ANNULER pour mauvaise foi le commandement de payer délivré le 4 novembre 2019, à défaut, SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire visée au bail,

ACCORDER, le cas échéant, à Madame [X] [W] un échéancier pour le règlement de l’arriéré locatif dû, par le versement de 23 mensualités chacune de 50 €, et une 24ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts,

— CONDAMNER la SCI SAINT DENIS à verser à Madame [X] [W] la somme de 2.084,45 € en réparation du trouble de jouissance subi résultant du manquement du bailleur à son obligation d’entretien de la chose louée pour la période comprise entre le 14 mars 2024 et le 5 septembre 2024,

— CONDAMNER la SCI SAINT DENIS aux dépens de l’opposition.'

La SCI Saint-Denis, par ses dernières conclusions déposées le 13 septembre 2024 demande à la cour de :

— juger irrecevable, et de nul effet l’opposition afin de rétractation formée le 28 septembre 2023 par Mme [X] [W] à l’encontre de l’arrêt rendu le 28 mars 2023 sous le RG 21/01879, ;

en conséquence,

— juger que l’arrêt rendu par la cour de céans le 28 mars 2023 sous le RG 21/01879 est définitif ;

à défaut,

— la dire recevable et bien fondée en son appel ;

— infirmer le jugement en ce qu’il :

— déclare irrecevable ses demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ou prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— limite la condamnation prononcée à l’encontre de Mme [X] [W] à la somme de 2 191, 88 euros au titre de l’arriéré locatif au 24 août 2020, échéance du mois d’août incluse ;

— autorise Mme [X] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 21 mensualités de 100 euros et une 22ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts, sans s’être prononcé sur la déchéance de terme consécutive ;

— rejette le surplus de ses demandes tendant notamment à voir :

— ordonner, par conséquent, l’expulsion de Mme [X] [W], et de toute personne dans les lieux de son chef et ce, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais, risques et périls des défendeurs et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— condamner Mme [X] [W] à lui payer une indemnité d’occupation évaluée à la somme de 9 143, 40 euros au mois d’août inclus ;

— condamner Mme [X] [W] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Mme [X] [W] à lui payer à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [X] [W] aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer, soit la somme de 189,46 euros ;

statuant à nouveau,

à titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— déclarer le bail résilié ;

à titre subsidiaire,

— juger que Mme [X] [W] a manqué à son obligation de paiement à son égard ;

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre elle et Mme [X] [W], le 27 janvier 1992 relatif au bien situé [Adresse 1] ;

— juger que la résiliation judiciaire prendra effet au 4 janvier 2020 ;

en tout état de cause et en conséquence,

— ordonner, par conséquent, l’expulsion de Mme [X] [W], et de toute personne dans les lieux de son chef et ce, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais, risques et périls des défendeurs et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— juger que la dette locative totale de Mme [X] [W] à la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire s’élevait à 2 927, 28 euros, loyer de janvier 2020 inclus ;

— condamner Mme [X] [W] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du loyer principal exigible, à compter du 5 janvier 2020, soit du loyer de février 2020, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, ou subsidiairement à hauteur du loyer courant;

— condamner Mme [X] [W] à lui payer :

— la somme de 2 927,28 euros, au titre de son arriéré locatif arrêté à la date d’acquisition de la clause résolutoire, loyer de janvier 2020 inclus ;

— la somme de 34 504,42 euros, au titre de l’indemnité d’occupation, mois de juin 2024 inclus, à parfaire, déduction faite des paiements effectués par Mme [X] [W] entre janvier 2020 et juin 2024, ou subsidiairement à la somme de 737,43 euros ;

— condamner Mme [X] [W] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

sur les demandes de Mme [X] [W],

— juger les demandes de Mme [X] [W] irrecevables, compte tenu notamment de son aveu judiciaire en première instance et du caractère nouveau de ses demandes en appel, ou de la prescription les affectant ;

— subsidiairement, débouter Mme [X] [W] de sa demande de condamnation en restitution des sommes versées au titre de la provision sur charges, et de sa demande de fixation du loyer à la somme mensuelle de 369,18 euros ;

— à titre infiniment subsidiaire, si elle devait être condamnée à restituer une somme au titre des charges indues, juger que celle-ci ne saurait être supérieure à la somme de 3 640 euros ;

— débouter Mme [X] [W] de sa demande de condamnation en remboursement d’un prétendu trop-perçu au titre des loyers et de sa demande de réduction du loyer, ainsi que de sa demande d’indemnisation au titre d’un prétendu préjudice de jouissance ;

— débouter Mme [X] [W] de sa demande de délais ;

— débouter Mme [X] [W] de toutes ses demandes ;

— ordonner si besoin la compensation entre les créances respectives des parties ;

— condamner Mme [X] [W] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais de première instance et d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, dont distraction, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, soit la somme totale de 189, 46 euros.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la recevabilité de l’opposition

La SCI Saint Denis soutient que le recours de Mme [X] [W] est un abus de droit manifeste contraire à une bonne administration de la justice et aux droits fondamentaux garantissant des délais raisonnables de procédure, puisqu’elle n’a pas comparu bien qu’elle ait été parfaitement informée de l’instance en cours contre elle, notamment pour avoir été touchée par les conclusions n° 2 adverses valant citation (pièces 14) et pour avoir constitué avocat au bénéfice de l’aide juridictionnelle le 8 novembre 2023 (pièce 17).

La SCI Saint-Denis en déduit, au visa de l’article 6§1de la convention EDH et de l’article L111-3 du code de l’organisation judiciaire, que Mme [X] [W] ne peut se voir reconnaître la qualité d’opposant sauf à encourager ce procédé qui conduit à multiplier les procédures afin de gagner du temps et se maintenir dans les lieux tout en aggravant sa dette, alors que le commandement de payer visant la clause résolutoire remonte à 2019 soit cinq ans et sauf à annuler les délais d’ordre public de la procédure d’appel qui servent à protéger les intérêts de la seule partie privée du droit de se défendre.

Elle ajoute que l’opposition à l’arrêt signifié le 15 juin 2023 a été formée le 28 septembre 2023 soit hors du délai d’un mois requis par l’article 538 du code de procédure civile, peu important la nouvelle désignation d’avocat au titre de l’AJ puisqu’elle l’avait déjà obtenue le 3 mars 2023 pour la procédure d’appel (pièces 17 et 21) et qu’en tout état de cause, c’est la notification de la décision d’aide juridictionnelle à l’avocat désigné qui fait partir le délai de recours.

Elle fait enfin valoir que l’opposition n’est pas motivée en violation de l’article 574 du code de procédure civile.

Mme [X] [W] soutient :

— qu’elle a formé une demande d’aide juridictionnelle le 3 juillet 2023 qui lui a été accordée le 28 juillet 2023 et notifiée par lettre RAR reçue le 4 septembre 2023 (pièce 6). Elle en déduit, au visa de l’article 43 3° du décret du 208 décembre 2020 portant application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, que son opposition datée du 28 septembre 2023 est recevable,

— que son opposition contenait ses conclusions donc ses moyens (pièces 7-8)

La cour retient ce qui suit.

L’article 571 du code de procédure civile dispose que :

L’opposition tend à faire rétracter un jugement rendu par défaut.

Elle n’est ouverte qu’au défaillant.

En vertu de l’article 473 du code de procédure civile

lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Il est acquis aux débats que l’arrêt du 28 mars 2023, signifié le 15 juin 2023 et frappé de l’opposition en examen, a été rendu par défaut en ce que Mme [X] [W], seule intimée, à qui la déclaration d’appel a été signifiée à son fils présent à son domicile, était défaillante.

Il est d’autre part établi que l’opposition à cet arrêt n’est pas tardive et qu’elle est motivée. En effet, elle a été reçue au greffe, accompagnée en annexe de conclusions aux fins de rétractation, le 28 septembre 2023 (pièces 7-8) dans le délai d’un mois de la signification à Mme [X] [W] elle-même, le 4 septembre 2023, de la décision désignant son avocat au titre de l’aide juridictionnelle, qu’elle avait sollicitée le 3 juillet 2023, étant rappelé que pour le point de départ de ce délai d’un mois, la date de la signification à cet avocat de cette décision importe peu (V. Civ 2, 27 février 2020,n° 1826239).

Enfin, Mme [X] [W] a la qualité d’opposante peu important qu’elle se soit vue notifier à personne le 4 janvier 2023 les conclusions n° 2 de la SCI Saint-Denis appelante ainsi que l’avis de fixation (pièce appelante 14), peu important encore qu’elle ait constitué avocat au bénéfice de l’aide juridictionnelle le 8 mars 2023 et peu important enfin qu’elle ne s’explique pas sur sa défaillance, en dépit des conclusions adverses particulièrement circonstanciées à ce sujet.

En effet, suffisent à cette qualité d’opposante, l’absence de signification à sa personne de la déclaration d’appel qui seule vaut citation (Civ 2, 24 mars 22 n° 1925033) et la qualification de défaut de l’arrêt opposé.

Son opposition doit donc être déclarée recevable.

2 – Sur les demandes de l’opposante

L’opposante, par ses dernières conclusions du 5 septembre 2024, sollicite désormais la condamnation de la SCI Saint-Denis à lui payer, pour un total de 46 241,70 euros, :

—  31 799,90 euros au titre des charges et loyers terme d’août 2020 inclus.

—  14 441,80 euros au titre des charges et loyers d’août 2020 à juin 2024.

Elle sollicite en outre :

— la fixation du montant du loyer à 441,81 euros, outre 65 euros de provision sur

charges à compter du 1 er juillet 2024.

— un préjudice de jouissance.

La SCI Saint-Denis conteste ces demandes comme nouvelles.

La cour retient ce qui suit.

Vu les articles 572 et 566 du code de procédure civile,

Ses demandes qui tendent à voir rejuger les points jugés par défaut pour qu’il soit à nouveau statué en fait et en droit, ainsi que le prévoit expressément le premier de ces textes, sont recevables.

Ainsi, ses demandes relatives à la nullité du commandement de payer du 4 novembre 2019 et au montant de l’arriéré locatif sont recevables. A cet égard, il ne peut être déduit un aveu judiciaire du montant de cette dette de l’aveu judiciaire du seul principe d’une telle dette, tel qu’il résulte des énonciations du jugement entrepris.

Est de même, recevable sa demande relative à l’indemnisation d’un trouble de jouissance pour la période de mars à septembre 2024 sur laquelle l’arrêt frappé d’opposition n’a pas statué, dès lors qu’elle est complémentaire au sens de l’article 566 du code de procédure civile.

Sont également recevables pour la même raison, ses demandes en remboursement après compensation d’un prétendu trop perçu de provisions pour charges, depuis l’origine du bail du 27 janvier1992 et d’un prétendu trop perçu de loyer révisé depuis l’origine de ce bail du 27 janvier 1992.

3 – Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La SCI Saint-Denis justifie de la délivrance le 4 novembre 2019 d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme de 2 928,18 euros pour la période du 15 janvier 2014 au 1er novembre 2019 et il est établi qu’au 4 janvier 2020, le solde locatif s’élevait encore 2 721,49 euros, déduction dûment faite des quatre règlements de la CAF effectués en novembre et décembre 2020 (2X308 et 2X340 euros) invoqués par l’opposante( pièces 4 et 38 intimée) et déduction faite de l’arriéré antérieur à la période non prescrite, soit le 24 février 2017 en vertu de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, dès lors que l’assignation est datée du 24 février 2020.

L’opposante procède par affirmation quant à l’absence de dénonciation de ce commandement de payer à la CCAPEX, cette dénonciation ayant eu lieu le 6 novembre 2019 (pièces intimée 4 et 7).

Mme [X] [W] invoque encore vainement la fraude qui résulterait du contournement par la SCI Saint-Denis des règles imposant la régularisation annuelle des provisions pour charges pour fonder la nullité alléguée de ce commandement de payer.

En effet, la fraude qui suppose l’intention de nuire ne saurait se déduire de la seule irrégularité des régularisations de charges effectuées par la SCI Saint-Denis par rapport aux exigences de l’article 23 la loi du 6 juillet 1989(pièces intimées 35- 36), faute de communication des budgets provisionnels et des résultats antérieurs. Il sera cependant tiré plus loin les conséquences de ces irrégularités.

Par ailleurs, l’appelante revendique en vain un loyer minoré après une indexation sur la base de l’indice INSEE de la construction (ICC), dès lors que cet indice est remplacé depuis 2006 par celui de la révision des loyers (IRL).

Enfin, compte tenu de la prescription triennale de l’article 7.1 de la loi du 6 juillet 1989 et de la date de la demande formée par conclusions précitées du 13 septembre 2024, la déduction revendiquée au titre d’un trop perçu prétendu de charges non régularisées ne peut concerner que la période postérieure au 13 septembre 2021, soit une période postérieure à la date d’acquisition de la clause résolutoire, le 4 janvier 2020.

A cet égard, l’opposante ne fonde pas en droit l’absence de toute prescription triennale résultant de l’article 7-1 la loi du 6 juillet 1989 qu’elle revendique.

En conséquence, la clause résolutoire du bail est acquise au 4 janvier 2020, avec toutes conséquences de droit quant à la libération des lieux et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Elle rend en tant que de besoin sans objet la demande d’indemnisation d’un trouble de jouissance pour la période postérieure de mars à septembre 2024.

La clause résolutoire du bail qui prévoit le paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer principal exigible en cas de maintien dans les lieux par 'des man’uvres dilatoires’ (pièce 1, p. 11) ne peut s’appliquer faute de preuve de telles man’uvres, que l’écoulement du temps et la défaillance de l’opposante ne suffisent pas à caractériser.

La nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation, de nature mixte compensatoire et indemnitaire, conduit à la fixer au montant du loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, outre les provisions pour charges, et ce jusqu’à libération effective et complète des lieux, sous réserve de l’arrêté de traitement de l’insalubrité daté du 6 août 2024 notifié à Mme [X] [W] le 19 août 2024 par la mairie de Saint Denis prescrivant la suspension du loyer en vertu de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation à compter du premier septembre 2024 jusqu’au premier jour du mois suivant la notification de l’arrêté de main levée (pièces l’opposante 15-16).

4 – Sur l’arriéré locatif

Vu les décomptes produits et repris en pages 13-14 des conclusions de la SCI Saint-Denis (pièces intimée 23 et 35) ,

— la dette de loyers et charges dus au 04 janvier 2020, comme jugé ci-dessus, s’élève à 2 721,49 euros,

— la dette d’indemnités d’occupation s’élève , du 4 janvier 2020 au 31 août 2024 à la somme de 737,43 euros, déduction faite :

*des sommes réglées, en ce compris les paiements de la CAF, à hauteur de 36 953,06 euros, * et des régularisations de charges 2021 à 2023 à hauteur de 281,78 euros.

Doivent encore être déduites les provisions pour charges non régularisées, pour la période non prescrites, au vu de la date des dernières conclusions de l’opposante qui sollicite cette déduction, du 13 septembre 2021 au 31 décembre 2023 soit 1 040 euros (16 mois X 65 €), dès lors que les régularisations, effectuées à l’occasion de la procédure, de ces provisions, ne sont pas conformes aux exigences précitées de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, faute de communication des budgets provisionnels et des résultats antérieurs.

Enfin, comme déjà jugé, l’opposante conteste vainement la révision des loyers selon l’indexation contractuellement prévue qui ne peut donc justifier aucune déduction.

L’opposante doit donc être condamnée à payer à la SCI Saint-Denis la somme de 2 418,92 euros arrêtée au 31 août 2024, au titre de sa dette de loyers, charges et indemnité d’occupation.

5 – Sur les délais

Ainsi qu’en atteste la persistance de ses impayés depuis de nombreuses années, l’opposante n’est pas en mesure de s’acquitter du montant des loyers et charges courants soit 706,37 euros au 31 août 2024 avec les ressources dont elle dispose soit 1 185,84 € (ses pièces 20-21 : APL + CNAV + AGIRCC-ARRCO) De plus, sa bonne foi n’est pas établie, en particulier du fait de l’absence de demande de relogement.

La SCI Saint-Denis est un bailleur privé.

Les besoins de la SCI Saint-Denis et la situation de l’opposante conduisent donc à rejeter la demande de délais suspensifs sollicités au visa de l’article 1343-5 du code civil, qui suppose la possibilité pour le débiteur de bonne foi d’apurer la dette, en plus du paiement du loyer courant, en 36 mois maximum.

6 – Sur les dommages et intérêts sollicités par la SCI Saint-Denis

La longueur de la présente procédure en acquisition de la clause résolutoire après commandement de payer infructueux du 4 novembre 2019, soit près de cinq ans et l’absence de preuve de la bonne foi de l’opposante dans le contexte d’une dette qui n’a cessé d’augmenter depuis, caractérisent l’existence pour la SCI Saint-Denis, bailleur privé, qui souhaite vainement à ce jour pouvoir récupérer la jouissance de son bien, d’un préjudice distinct du retard de paiement des sommes dues que la cour évalue à la somme de 1 000 euros.

7 – Sur les demandes accessoires

Mme [X] [W] dont le recours échoue doit en supporter les dépens d’appel et d’opposition et l’équité commande de la condamner à payer l’indemnité de procédure qui suit.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable l’opposition de Mme [X] [W] ;

Déclare sans objet la demande de Mme [X] [W] en indemnisation d’un trouble de jouissance ;

Déclare recevable mais non fondée la demande en remboursement d’un trop perçu de loyer révisé depuis l’origine du bail du 27 janvier 1992 ;

Déclare prescrite, pour la période antérieure au 13 septembre 2021, la demande en remboursement d’un prétendu trop perçu de provisions pour charges, depuis l’origine du bail du 27 janvier1992 ;

Déclare recevables les demandes relatives à la nullité du commandement de payer du 4 novembre 2019 et au montant de l’arriéré locatif ;

En conséquence, rétracte l’arrêt de cette cour, rendu par défaut le 28 mars 2023 (RG 21/1879) ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Confirme le jugement entrepris du chef des dépens ;

L’infirme pour le surplus ;

Constate l’acquisition au 4 janvier 2020 de la clause résolutoire du bail litigieux conclu entre les parties le 27 janvier 1992 et portant sur le logement situé [Adresse 1] ;

Ordonne en conséquence l’expulsion de Mme [X] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués avec l’éventuel concours d’un serrurier et de la Force Publique si besoin ;

Condamne Mme [X] [W] à payer à la SCI Saint-Denis une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, outre les provisions pour charges, à compter du 4 janvier 2020 jusqu’à libération effective et complète des lieux matérialisée avec remise des clés, sous réserve de l’arrêté de traitement de l’insalubrité daté du 6 août 2024 notifié à Mme [X] [W] le 19 août 2024 par la mairie de [Localité 6] prescrivant la suspension du loyer hors charges en vertu de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation à compter du premier septembre 2024 jusqu’au premier jour du mois suivant la notification de l’arrêté de main levée ;

Condamne Mme [X] [W] à payer à la SCI Saint-Denis la somme de 2 418,92 euros arrêtée au 31 août 2024, au titre de sa dette de loyers, charges et l’indemnité d’occupation ;

Condamne Mme [X] [W] à payer à la SCI Saint-Denis la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [X] [W] aux dépens d’appel et d’opposition ;

Condamne Mme [X] [W] à payer à la SCI Saint-Denis une indemnité de procédure de 4 000 euros et rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,