RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2024

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/05097 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFN2P

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Février 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n°11-21-008390

APPELANT

Monsieur [D] [J] [T]

né le 09 Février 1968 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Olivier BUSCA, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 334

INTIMÉS

Monsieur [Z] [R]

né le 09 décembre 1956 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Madame [V] [R]

née le 28 août 1962 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Tous deux représentés par M^e Amélie FAIRON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0650

Ayant pour avocat plaidant, M^e Bruno TALLON, avocat au barreau de LYON, toque : 66

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 octobre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 27 juin 2017, M. [Z] [R], par l’intermédiaire d’un administrateur de biens [I] [C], a donné en location à M. [D] [J] [T] un appartement situé [Adresse 4], pour une durée de trois ans renouvelables, à compter du 1er juillet 2017, moyennant un loyer mensuel hors charges de 1 330 euros, outre une provision sur charges de 70 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2019, M. [Z] [R] a donné congé à M. [D] [J] [T], à effet du 30 juin 2020.

Un commandement de payer, établi conformément aux prescriptions de l’article 24 de la loi du

6 juillet 1989, a été signifié à M. [D] [J] [T] le 5 juin 2020 obligeant ce dernier à verser la somme principale de 9 245, 60 euros au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.

M. [D] [J] [T] a quitté les lieux le 24 juillet 2020.

Saisi par M. [Z] [R] par acte de commissaire de justice délivré le 15 juin 2021, par jugement contradictoire rendu le 10 février 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— reçu l’intervention de Mme [V] [R] ;

— rejeté la demande de nullité du bail conclu le 27 juin 2017, soulevée par M. [D] [J] [T] ;

— condamné M. [D] [J] [T] à verser à M. [Z] [R] et Mme [V] [R] la somme de 7 466, 35 euros, au titre des loyers et charges, assortie des intérêts au taux légal, à compter de la décision ;

— rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamné solidairement M. [Z] [R] et Mme [V] [R] à verser à M. [D] [J] [T] la somme de 958 euros, au titre du préjudice de jouissance ;

— rejeté la demande reconventionnelle en remboursement des loyers trop perçus ;

— rejeté la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— condamné M. [D] [J] [T] à verser à M. [Z] [R] et Mme [V] [R] la somme de 500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [D] [J] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

— rejeté toutes autres ou surplus de demandes ;

— rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 7 mars 2022, M. [D] [J] [T] a interjeté appel de ce jugement sauf en ce qu’il :

— reçoit l’intervention de Mme [V] [R] ;

— rejette la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Dans ses dernières conclusions déposées le 30 septembre 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [D] [J] [T] demande à la cour de :

— le recevoir en son appel et l’y déclarer bien fondé ;

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il :

— rejette la demande de nullité du bail conclu le 27 juin 2017, soulevée par lui ;

— le condamne à verser à M. [Z] [R] et Mme [V] [R] la somme de 7 466, 35 euros, au titre des loyers et charges, assortie des intérêts au taux légal, à compter de la décision ;

— rejette la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamne solidairement M. [Z] [R] et Mme [V] [R] à lui verser la somme de 958 euros, au titre du préjudice de jouissance ;

— rejette la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— le condamne à verser à M. [Z] [R] et Mme [V] [R] la somme de 500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamne aux entiers dépens de l’instance ;

— rejette toutes autres ou surplus de demandes ;

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— rejeté la demande de dommages intérêts formée par M. [Z] [R] et Mme [V] [R] pour préjudice moral ;

— rejeté la demande de sa condamnation au remboursement des frais engagés à hauteur de 1 476, 86 euros ;

— débouter M. [Z] [R] et Mme [V] [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— fixer le montant du loyer mensuel à la somme de 1 112, 45 euros, outre la somme de 70 euros au titre des provisions sur charges ;

— condamner solidairement M. [Z] [R] et Mme [V] [R] à lui payer la somme de 1 046, 04 euros en remboursement du trop-perçu de loyers pour la période du 1er juillet 2017 au 30 juin 2020 ;

— ordonner la compensation de cette somme avec les sommes éventuellement restant dues au titre de l’indemnité d’occupation ;

— subsidiairement, dire que la dette locative s’élève à la somme de 5 825, 76 euros au 30 juin 2020 ;

— lui accorder les plus larges délais pour lui permettre de s’acquitter de cette dette ;

— débouter M. [Z] [R] et Mme [V] [R] de leur demande tendant au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période du 1er au 21 juillet 2020 ;

à titre subsidiaire,

— dire que l’indemnité d’occupation s’élève à la somme de 834, 34 euros pour la période du 1er au 21 juillet 2020 ;

— ordonner la compensation de cette somme avec sa créance au titre du trop-perçu de loyers ;

— condamner solidairement M. [Z] [R] et Mme [V] [R] à lui payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance subis ;

— condamner solidairement M. [Z] [R] et Mme [V] [R] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi lié à l’angoisse de vivre dans un immeuble potentiellement dangereux ;

— prononcer la nullité du congé lui ayant été délivré à la demande de M. [Z] [R] et Mme [V] [R] suivant exploit d’Huissier en date du 26 novembre 2019, et à tout le moins, dire que ledit congé est nul et de nul effet ;

— condamner solidairement M. [Z] [R] et Mme [V] [R] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral du fait d’avoir été contraint de se reloger suite au congé nul et de nul effet ;

— ordonner la compensation de cette somme avec toute créance de M. [Z] [R] et Mme [V] [R] ;

— condamner solidairement M. [Z] [R] et Mme [V] [R] à lui payer la somme de 849, 29 euros en remboursement des frais de commissaires de justice ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner solidairement M. [Z] [R] et Mme [V] [R] à lui payer la somme de 4 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. [Z] [R] et Mme [V] [R] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par ordonnance sur incident du 8 novembre 2022, le conseiller le mise en état déboute M. [Z] [R] et Mme [V] [R] de leur demande de radiation du rôle de la cour de l’affaire, dit n’y avoir lieu à statuer sur l’article 700 du code de procédure civile, renvoie l’affaire à la mise état pour fixation des dates de clôtures et de plaidoiries et réserve les dépens.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 8 février 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [Z] [R] et Mme [V] [R] demandent à la cour de :

— juger irrecevables comme nouvelles la demande de nullité du congé faite par M. [D] [J] [T] et la demande en réparation du préjudice moral « du fait d’avoir été contraint à se reloger suite au congé nul et de nul effet » ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— rejette la demande de nullité du bail conclu le 27 juin 2017, soulevée par M. [D] [J] [T] ;

— rejette la demande reconventionnelle en remboursement des loyers trop perçus ;

— condamner M. [D] [J] [T] au paiement des sommes de 6 346, 35 euros au titre des arriérés de loyer et de 111,35 euros au titre de la régularisation de charges pour l’année 2019, assorties des intérêts au taux légal à compter du 10 février 2022 ;

— infirmer le jugement entrepris pour le surplus ;

et statuant de nouveau,

— juger le congé délivré à M. [D] [J] [T] valide et affecté d’aucune cause de nullité ;

— débouter M. [D] [J] [T] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner M. [D] [J] [T] à leur verser la somme de 1 500 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période allant du 1er au 24 juillet 2020 ;

— condamner M. [D] [J] [T] à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et résistance abusive ;

— condamner M. [D] [J] [T] à leur verser la somme de 1 476, 86 € au titre des frais engagés ;

— condamner M. [D] [J] [T] à leur verser la somme 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de nullité du congé donné par les bailleurs,

Sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile, M. et Mme [R] soulèvent l’irrecevabilité de la demande de nullité du congé délivré à M. [J] [T] ainsi que celle de sa demande de dommages et intérêts subséquente, comme ayant été formées pour la première fois en cause d’appel. Ils font valoir que l’appelant a sollicité devant le premier juge la nullité du bail et non pas celle du congé qu’ils lui ont délivré.

M. [J] [T] soutient que ses demandes de nullité du congé délivré et de dommages et intérêts y afférents ne sont pas nouvelles et constituent des demandes reconventionnelles recevables en cause d’appel.

Il fait valoir que devant le premier juge il avait conclu à la nullité du bail, entraînant la nullité de tous les actes subséquents, notamment celles du congé et du commandement de payer délivrés et avait formulé une demande en réparation de son préjudice moral.

Il en déduit que sa demande de nullité du congé et de dommages et intérêts ne constituent pas des demandes nouvelles au sens de l’article 564 précité, dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumise au premier juge, en nullité des actes subséquents au bail et en indemnisation du préjudice subi du fait de l’éviction des lieux.

Sur ce,

L’article 564 du code de procédure civile dispose que : « à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ».

L’article 565 du code de procédure civile que : « les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ».

L’article 566 du code de procédure civile que : « les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ».

L’article 567 du code de procédure civile que : « les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel ».

En l’espèce, une demande de nullité d’un bail formulée devant le premier juge tend à une fin juridique différente que celle d’une demande en nullité d’un congé délivré par les bailleurs qui suppose, elle, que le bail soit valide et ce même si les nullités invoquées peuvent entraîner certaines conséquences communes, elles ne tendent pas aux mêmes fins.

Il est cependant relevé que si M. [J] [T] a quitté les lieux le 24 juillet 2020, ce n’est qu’après la délivrance d’une sommation interpellative le 25 juillet 2022 aux bailleurs qu’il a pris pour la première fois connaissance de ce que l’appartement qui lui avait été donné à bail n’était pas occupé par leur fils [K] contrairement au motif indiqué dans le congé lui ayant été délivré le 26 novembre 2019 à effet du 30 juin 2020.

La production d’une photographie sans date certaine des boîtes aux lettres de l’immeuble où ne figure pas le nom du fils des bailleurs et dont il est seulement allégué qu’elle aurait été prise en cours de procédure devant le premier juge, n’est pas en soi de nature à permettre d’établir la preuve que M. [J] [T] avait eu connaissance de ce que le fils des bailleurs n’occupait pas les lieux dès la procédure de première instance.

Il est ainsi établi que c’est à la date du 25 juillet 2022 seulement que l’absence d’occupation effective du logement par le fils des bailleurs s’est révélée à l’appelant, de sorte qu’en application de l’article 566 précité, la demande de nullité du congé et de dommages et intérêts subséquente constitue la conséquence ou le complément nécessaire de celles qu’il avait formulées devant le premier juge, sans être informé de l’absence d’occupation du logement par le fils des bailleurs contrairement au motif donné aux termes du congé délivré par les bailleurs.

Il y a donc lieu de déclarer recevables devant la cour, tant la demande de nullité du congé délivré par M. et Mme [R] à M. [J] [T] le 26 novembre 2019 que la demande de dommages et intérêts subséquente.

Sur la demande de nullité du congé délivré par les bailleurs le 26 novembre 2019,

M. [J] [T] soutient que le congé lui ayant été délivré par les bailleurs le 26 novembre 2019 à effet du 30 juin 2020 pour reprise du logement afin d’y loger leur fils [K] [R], serait nul dès lors qu’il est établi selon sommation interpellative du 25 juillet 2022 l’absence de toute occupation effective du logement par ce dernier.

M. et Mme [R] font valoir que le logement a bien été occupé par leur fils [K] dès le départ de M. [J] [T] des lieux loués le 24 juillet 2020 et cela jusqu’en juillet 2021.

Ils soutiennent avoir ainsi respecté le motif du congé donné au locataire.

Sur ce,

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.'

Il convient de rappeler qu’il appartient au locataire de démontrer le caractère frauduleux du motif du congé, qui ne se présume pas.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le congé a été délivré le 26 novembre 2019 à effet du 30 juin 2020 par M et Mme [R] aux fins de reprise du logement pour leur fils [K].

Il ressort des pièces de la procédure et notamment d’un échéancier gaz daté du 1er septembre 2020, d’une facture de gaz du 4 août 2021, d’une facture d’électricité du 24 juillet 2021établis au nom de [K] [R], ainsi que d’une sommation interpellative du 25 juillet 2022, que le fils des bailleurs [K] [R] a bien occupé le logement pour lequel un congé avait été donné au locataire, le 25 juillet 2020 après le départ du locataire, jusqu’en juillet 2021 date de son propre départ des lieux.

M. et Mme [R] démontrent ainsi que leur fils [K] a occupé le logement durant une année et rien ne permet d’établir que le congé délivré le 26 novembre 2019 à effet du 30 juin 2020, a été délivré frauduleusement à M. [J] [T].

En conséquence, M. [J] [T] qui ne démontre pas l’existence d’une fraude afférente au motif du congé lui ayant été donné par les bailleurs, sera débouté de sa demande de nullité du congé et de sa demande de dommages et intérêts subséquente.

Sur la demande de nullité du bail,

Devant le premier juge, M. [J] [T] soutenait que le bail était nul du fait qu’il aurait été signé par Mme [R] seule et non par M. [R].

M. [J] [T] demande à la cour d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté sa demande de nullité du bail mais n’expose devant elle aucun moyen au soutien de cette demande.

M. et Mme [R] font valoir que la demande d’infirmation du jugement portant sur le rejet de la demande de nullité du bail soulevée par l’appelant devant le premier juge n’est pas motivée et ne pourra qu’être rejetée.

Sur ce,

En application de l’article 954, alinéas 1 et 2, du code de procédure civile, dans les procédures avec représentation obligatoire, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquelles chacune de ces prétentions est fondée, les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour d’appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

En l’espèce, l’appelant se borne dans le dispositif de ses conclusions à conclure à l’infirmation du jugement, sans formuler de prétention sur la question du rejet de la demande de nullité du bail tranchée dans ce jugement. La cour n’est donc saisie d’aucune prétention de M. [J] [T] à ce titre.

Dès lors que l’intimée ne forme pas de demande incidente, il convient de dire que la cour n’est valablement saisie d’aucune demande portant tant sur la nullité du bail que de dommages et intérêts subséquents, et le jugement déféré sera intégralement confirmé sur ces points.

Sur la dette locative,

M. [J] [T] fait grief au premier juge de l’avoir condamné au paiement de la somme de 6 346, 35 euros au titre des arriérés de loyer, outre 111, 35 euros au titre de la régularisation de charges.

L’appelant conteste devoir ces sommes aux bailleurs au motif que des factures qu’il aurait réglées devraient venir en déduction de ses arriérés de loyer.

M. et Mme [R] sollicitent la confirmation du jugement entrepris dans le quantum de ses condamnations au titre de l’arriéré locatif et des charges leur restant dus par M. [J] [T].

Sur ce,

L’article 7-a de la loi du 06 juillet 1989 dispose que tout locataire doit payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort de l’état des lieux de sortie réalisé par un commissaire de justice le 24 juillet 2020 que M. [J] [T] a quitté les lieux et a restitué les clés le 24 juillet 2020, de sorte que l’arriéré locatif doit être arrêté à cette date.

Le décompte locatif produit par le bailleur devant la cour, arrêté à l’appel du mois de juin 2020 tend à faire ressortir toutes les sommes versées par le locataire.

Ces pièces établissent que M. [J] [T] est redevable de la somme de 6 346,35 euros, mois de juin 2020 inclus, en ce déduit un virement de 1 315 euros intervenu le 9 février 2021.

Une régularisation de charges portant sur l’année 2019, d’un montant de 111,35 euros apparait en sus de ce montant.

Les charges locatives au titre de l’année 2019 s’établissent comme suit :

— charges locatives de copropriété : 765, 30 euros

— taxe ordures ménagères : 186 euros

Soit un montant total de 951, 33 euros

Après imputation de la provision sur charges de l’année, soit 840 euros (70 euros x 12 mois), la dette de M. [J] [T] au titre des charges de l’année 2019 s’élève bien à la somme de 111, 35 euros qui est dès lors justifiée.

Devant la cour, M. [J] [T] ne justifie pas d’un versement de dépôt de garantie d’un montant de 1 400 euros.

M. [J] [T] ne justifie pas davantage de sa demande de déduction du montant de sa dette locative de la somme de 80 euros qui correspondrait, selon lui, à une dépense incombant aux bailleurs au titre d’une facture payée pour un ramonage de la cheminée gaz, ni de son avance de la somme de 400 euros correspondant à des frais de réfection d’un système d’aération de la salle de bains, de débouchage de tuyaux d’évacuation et du remplacement du mécanisme des WC.

La cour rappelle que le ramonage annuel de la chaudière est une obligation légale qui incombe à l’occupant, au titre de l’entretien courant du bien, ce qui ne peut donc venir en déduction des arriérés de loyer du locataire.

M. [J] [T] ne justifie pas non plus du fait que les autres réparations invoquées seraient imputables aux bailleurs. Il est encore rappelé, au vu de la seule facture produite par l’appelant, que le débouchage d’un tuyau de machine à laver, le remplacement d’un tuyau du lave-vaisselle et le remplacement d’un mécanisme de WC ainsi que son abattant sont aussi des dépenses courantes d’entretien à la charge du locataire.

Enfin, la cour relève qu’une facture de la société Reiter Rénovation du 20 mars 2018 est libellée directement à l’ordre de Mme [R], M. [J] [T] ne rapporte ainsi pas la preuve du règlement de la somme de 480 euros qu’il soutient avoir effectué au nom et pour le compte de Mme [R], et ce alors que les intimés produisent pour leur part un relevé bancaire faisant apparaitre un règlement par leurs soins d’une facture Reiter Rénovation du 20 mars 2018 pour le même montant.

Dans son décompte sous forme de tableau, M. [J] [T] fait également état d’un virement de 1 400 euros qui aurait été réalisé le 20 mars 2020 et dont il n’aurait pas été tenu compte par le premier juge. La preuve du paiement effectif de cette somme au vu d’un simple tableau élaboré par l’appelant n’est cependant pas de nature à établir le paiement effectif de cette somme supplémentaire aux bailleurs dont il ne justifie pas du paiement.

Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu’il a condamné M. [J] [T] au paiement de la somme totale de 6 346, 35 euros au titre des arriérés de loyers et 111,35 euros au titre de la régularisation des charges de 2019.

Sur la demande de remboursement de loyers au titre d’un trop perçu,

M. [J] [T] soutient que le loyer contractuellement fixé entre les parties n’est pas conforme à la règlementation sur l’encadrement des loyers.

Il indique qu’une différence mensuelle de 217,55 euros en résulterait entre le loyer appliqué et le loyer applicable.

Il fait valoir que sur la base d’un loyer mensuel de 1 112,45 euros et d’une provision sur charges de 70 euros soit 1 182,45 euros, c’est un loyer total charges comprises de 42 568,20 euros qui aurait dû être appelé sur une période de 36 mois du 1er juillet 2017 au 30 juin 2020, outre la somme de 111,35 euros au titre de la régularisation de charges sur l’année 2019, soit une somme totale de 42 679,55 euros.

Il sollicite à ce titre le remboursement de la somme de 1 046,04 euros au titre d’un trop-perçu.

M. et Mme [R] sollicitent la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a retenu que la règlementation sur l’encadrement des loyers visée par l’appelant demeurait inapplicable au contrat de bail en cause et a débouté M. [J] [T] de ses demandes au titre d’un trop perçu.

Sur ce,

L’article 140 VI de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dispose que à titre expérimental et pour une durée de cinq ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, la ville de [Localité 9] peut demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place.

Aux termes de ce dispositif, lors du renouvellement du contrat, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. Le bailleur peut proposer le nouveau loyer au preneur, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Un dispositif d’encadrement des loyers issu de la loi Alur n°2014-366 du 24 mars 2014 a modifié en son article 6 l’article 17 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et un arrêté préfectoral n°2016 -06-20-001 du 20 juin 2016 a fixé les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés dans la commune de [Localité 9] et a institué l’encadrement des loyers sur la ville de [Localité 9] pour la période du 1er août 2016 au 27 novembre 2017.

Cet arrêté préfectoral n°2016-06-20-001 du 20 juin 2016 fixant les loyers de référence pour la ville de [Localité 9] a cependant été annulé par jugement du tribunal administratif de Paris en date du 28 novembre 2017, confirmé par arrêt de la cour administrative d’appel de Paris en date 26 juin 2018 (CAA de Paris, 3ème chambre, 26/06/2018, 17PA03805).

Il ressort ainsi de la législation en vigueur que l’encadrement des loyers n’est pas applicable au contrat de bail conclu le 27 juin 2017 entre M. et Mme [R] et M. [J] [T].

Il convient donc de confirmer la décision déférée qui a retenu que la règlementation en vigueur sur l’encadrement des loyers dans la ville de [Localité 9] n’était pas applicable au contrat de bail consenti par M. et Mme [R] à M. [J] [T] et l’a débouté de sa demande de remboursement de trop perçu au titre des loyers du fait du non-respect de la législation sur l’encadrement des loyers.

Sur le versement d’une indemnité d’occupation,

En raison de la validation du congé qui lui a été donné, dont le préavis a expiré le 30 juin 2020, M. [J] [T] a été sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2020 jusqu’au 24 juillet 2020 date de remise des clés du logement à un commissaire de justice après état des lieux de sortie.

M. [J] [T] reconnait avoir quitté les lieux le 24 juillet 2020.

Il convient en conséquence de fixer le montant de l’indemnité d’occupation dont il est redevable depuis le 1er juillet 2020 jusqu’au 24 juillet 2020 inclus.

L’indemnité d’occupation, de nature mixte compensatoire et indemnitaire, a pour objet de réparer l’intégralité du préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de son bien, elle ne peut être d’un montant inférieur à celui qu’aurait payé le locataire sans la résiliation du bail.

Il est conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de dire qu’elle est fixée à un montant égal au loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, outre les provisions pour charges, et ce jusqu’à libération effective et complète des lieux.

Le loyer mensuel est de 1 330 euros outre 70 euros de provision pour charges, soit 1 120 euros au prorata des 24 jours de juillet 2020.

M. [J] [T] est ainsi redevable de la somme de 1 120 euros, correspondant à l’indemnité légale calculée au prorata du montant du loyer et des charges, du 1er au 24 juillet 2020, date à laquelle les clés ont été rendues. Le jugement est confirmé en ce qu’il a évalué à bon droit cette indemnité à hauteur de 1 120 euros jusqu’au 24 juillet 2020, la mention du 21 juillet 2020 résultant d’une simple erreur matérielle.

Sur le trouble de jouissance,

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (…) le bailleur a l’obligation de :

a) – de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de répartition ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement toutefois les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premiers et deuxièmes alinéas.

b) – d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus.

c) – d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Ces obligations confirment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences. Le fait que le preneur ait accepté le logement en l’état ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.

En l’espèce, il ressort du constat d’état des lieux de sortie dressé le 24 juillet 2020 que le parquet et les murs de la première pièce sont en mauvais état, ainsi que la peinture des murs d’un cagibi, dans lequel la présence d’excréments de souris est constaté. Le constat d’état des lieux d’entrée versé aux débats faisait état des mêmes constatations sur le parquet et les murs, le bailleur ayant donc parfaitement connaissance de l’état de l’appartement.

S’agissant d’un dégât des eaux de juillet 2017 et des traces de dégâts des eaux dans un cagibi, aucun rapport d’expertise n’est produit, ni aucun justificatif des travaux effectués à la suite de la déclaration de sinistre à l’assureur multi risques habitation du locataire n’est versé aux débats, M. [J] [T] ne justifie ainsi ni de la cause, ni de l’origine de ce dégât des eaux, ni de son imputabilité aux bailleurs. Il n’est dès lors pas fondé à leur solliciter réparation au titre d’un trouble de jouissance consécutif.

Sur le remplacement du mécanisme des WC et de l’abattant des toilettes, outre que ces dépenses par le locataire ne sont pas établies, elles demeurent à la charge du locataire qui ne pourrait ainsi en déduire avoir été victime d’un trouble de jouissance du fait de leur défectuosité.

Sur l’installation électrique et de gaz, il ressort d’un diagnostic technique immobilier du 4 juillet 2017 qu’aucune non-conformité n’a été relevée pour le réseau de gaz.

Pour le réseau électrique, un constat de commissaire de justice réalisé à la demande du locataire le 8 septembre 2017 ne mentionne pas de défectuosité. Les bailleurs ont cependant missionné une société EGC dès le 7 septembre 2017 afin de procéder à une mise aux nouvelles normes du réseau électrique, laquelle ne rendait toutefois pas impropre à son occupation le logement donné à bail, mise aux normes qui a été effectuée selon facture du 26 octobre 2017 dans un temps très court.

Il ressort de ces constatations que le locataire ne justifie d’aucun trouble de jouissance durant le laps de temps nécessaire à cette simple mise aux normes.

Sur le dysfonctionnement d’un interphone, celui-ci a été signalé par les bailleurs au syndic dès le 29 août 2017 et son remplacement a eu lieu le 7 octobre 2017 sans que son dysfonctionnement résultant d’un équipement facultatif et non essentiel au locataire n’ait pu lui occasionner un trouble de jouissance nécessitant réparation.

S’agissant de l’aérateur de salle de bain et du changement d’une plaque de cuisson, le locataire ne justifie pas d’une défectuosité de l’aérateur de la salle de bain et d’une plaque de cuisson imputables aux bailleurs et dont il les aurait informés en cours de bail, de sorte qu’aucun préjudice de jouissance ne peut résulter du fait du remplacement volontaire de ces équipements.

Sur l’entretien de la chaudière, celle-ci est à la charge du locataire, le locataire ne peut ainsi soutenir que le fait d’avoir dû procéder à son ramonage, conformément à ses obligations, serait constitutif pour lui d’un trouble de jouissance.

Sur la présence de souris évoquée par le locataire, M. [J] [T] ne justifie d’aucune demande de désourisation aux bailleurs durant son occupation du logement, de sorte qu’il n’est pas fondé à se plaindre d’un préjudice consécutif à l’éventuelle invasion de rongeurs dont la période de présence au sein du logement n’est ni justifiée, ni établie.

Enfin, la réalisation de travaux de ravalement des façades et la présence d’étais dans les parties communes en novembre 2021, soit plus d’un an après le départ de M. [J] [T], ne sauraient davantage justifier l’octroi d’une indemnité pour préjudice de jouissance.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. et Mme [R] à verser à M. [J] [T] la somme de 958 euros au titre de son préjudice de jouissance et de le débouter de sa demande formulée à ce titre.

Sur les demandes en réparation d’un préjudice moral à M.et Mme [R] et à M.[J] [T],

M. [J] [T] ne fonde ni ne justifie sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral autrement que par l’angoisse qu’il allègue de vivre dans un immeuble potentiellement dangereux, indépendamment de celle tirée de la nullité du congé dont il a été précédemment débouté.

Aucun caractère potentiellement dangereux de l’immeuble loué n’est établi, dès lors M. [J] [T] sera débouté de ce chef de demande.

M et Mme [R] sollicitent la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral en raison de la résistance abusive de M. [J] [T].

En l’espèce, la qualité de directeur de gestion immobilière de M. [J] [T], qui est un professionnel de l’immobilier, ne peut à elle seule justifier de la mauvaise foi du locataire dont la bonne foi est à l’inverse présumée et ne permet ainsi pas d’établir qu’il a sciemment tenté de nuire aux bailleurs.

Aucun manquement de M. [J] [T] propre à caractériser une faute de nature à faire dégénérer en abus son droit d’agir en justice et d’exercer une voie de recours n’est en outre établie. M. et Mme [R] seront des lors déboutés de leur demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et le jugement confirmé.

Sur la demande de délais,

M. [J] [T] qui excipe de sa bonne foi, sollicite les plus larges délais de paiement pour s’acquitter du solde de sa dette locative.

M. et Mme [R] s’opposent à l’octroi de tout délai, ils estiment que M. [J] [T] a déjà bénéficié de tels délais.

Sur ce,

Selon de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il appartient au débiteur qui sollicite un tel délai d’effectuer une offre sérieuse et précise de règlement et d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé.

M. [J] [T], qui a déjà bénéficié de délais dans le cadre de la présente procédure, ne produit pas de documents probants permettant d’établir une situation financière obérée.

Au surplus, il n’indique pas comment ses ressources lui permettraient, de régler le solde de sa dette locative.

Il y a donc lieu de rejeter sa demande de délais.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [J] [T] sera condamné aux dépens d’appel comprenant la somme de 350 euros au titre des frais de commissaire de justice pour la délivrance du congé de reprise, 209, 66 euros au titre des frais de la délivrance par commissaire de justice d’un commandement de payer et 417, 20 euros au titre des frais d’établissement d’un état des lieux de sortie par commissaire de justice pour la part lui incombant, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant par ailleurs confirmées.

La somme qui doit être mise à la charge de M. [J] [T] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel par M. et Mme [R] peut être équitablement fixée à 3 500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Déclare recevable mais non fondée la demande de nullité du congé délivré par M. [Z] [R] et Mme [V] [R] à M. [D] [J] [T] et l’en déboute ainsi que de sa demande en dommages et intérêts,

Confirme le jugement rendu le 10 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Paris, sauf en ce qu’il a condamné solidairement M. [Z] [R] et Mme [V] [R] à verser à M. [D] [J] [T] la somme de 958 euros au titre de son préjudice de jouissance, disposition infirmée,

Statuant de nouveau sur le chef du jugement infirmé :

Déboute M. [D] [J] [T] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son trouble de jouissance,

Y ajoutant,

Rejette l’exception de nullité du congé délivré le 26 novembre 2019 par M. [Z] [R] et Mme [V] [R] à M. [D] [J] [T],

Déboute M. [D] [J] [T] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral consécutif à la nullité du congé lui ayant été délivré,

Déboute M. [D] [J] [T] de sa demande de délais de paiement,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne M. [D] [J] [T] à verser à M. [Z] [R] et Mme [V] [R] la somme de 3 500 euros sur le fonde3ment des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [D] [J] [T] aux dépens d’appel comprenant les sommes de 350 € au titre de la délivrance du congé de reprise, 209, 66 euros au titre du commandement de payer et 417, 20 euros au titre de l’état des lieux de sortie.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,