Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 16 JANVIER 2025

(n° 18 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/09663 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJPVP

Décision déférée à la cour : ordonnance du 11 avril 2024 – JCP du Tprox d'[Localité 7] – RG n° 2400556

APPELANT

M. [X] [O]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Caroline MESLE, avocat au barreau de PARIS, toque : D2170

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/011468 du 13/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIMÉE

S.A. LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIÈRE POUR LA RÉGION PARISIENNE – LOGIREP, RCS de [Localité 8] n°393542428, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R101

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 novembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Michel RISPE, président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Suivant acte sous seing privé à effet du 17 mai 2019, la société Logirep (le bailleur) a donné à bail à M. [O] (le locataire) un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 340,72 euros outre 94,29 euros de provision sur charges.

Le 25 août 2023, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant principal de 1.314,61 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 28 août 2023, le bailleur a saisi la caisse d’allocations familiales de l’existence d’impayés de loyers.

Suivant acte de commissaire de justice du 10 janvier 2024, dénoncé le 11 janvier suivant au préfet de la Seine-Saint-Denis, le bailleur a fait assigner le locataire en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers aux fins notamment de voir:

constater l’acquisition de la clause résolutoire,

ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

condamner m. [O] au paiement des sommes provisionnelles suivantes :

2046,51 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêtée au 9 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués,

500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Par une ordonnance réputée contradictoire du 11 avril 2024, m. [O] n’ayant pas comparu, ledit juge des référés a :

déclaré recevable la demande de la société Logirep aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 mai 2019 entre la société Logirep d’une part et M. [O] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 6 octobre 2023,

ordonné à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [O] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

condamné par provision M. [O] à payer à la société Logirep la somme de 1.980,33 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 6 mars 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 août 2023 sur la somme de 1.314,61 euros à compter du 10 janvier 2024 sur la somme de 2.046,51 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

condamné par provision M. [O] à payer à la société Logirep l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de mars 2024, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

condamné M. [O] aux dépens de l’instance,

rejeté la demande de la société Logirep au titre des frais irrépétibles.

Le bénéfice de l’aide juridictionnelle totale a été accordé à M. [O] suivant une décision du 13 mai 2024.

Par déclaration effectuée par voie électronique le 23 mai 2024, M. [X] [O] a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a rejeté la demande ,de la société Logirep au titre des frais irrépétibles.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 3 octobre 2024, M. [O] a demandé à la cour, sur les fondements de l’article 1343-5 du code civil, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution de :

infirmer la décision entreprise,

et juger à nouveau,

débouter la société Logirep de l’ensemble de ses demandes,

suspendre la clause résolutoire en lui octroyant un délai de paiement de 36 mois pour le règlement des arriérés de loyers,

très subsidiairement, si la cour ordonnait l’expulsion, fixer le montant de l’indemnité l’occupation au montant du loyer et charges sans majoration ni indexation ; lui octroyer le bénéfice des meilleurs délais prévus par l’article L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution et suivants afin qu’il puisse se reloger,

condamner la société Logirep à payer à M^e Caroline Mesle la somme de 2.000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu’aux dépens.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 1er août 2024, la société Logirep a demandé à la cour de :

à titre principal,

déclarer les demandes de M. [O] irrecevables,

à titre subsidiaire,

débouter M.[O] de toutes ses demandes,

en tout état de cause,

confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du 11 avril 2024 :

condamner M. [O] au règlement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [O] à régler à la société Logirep les dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 31 octobre 2024.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, en particulier des prétentions et moyens développés, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la recevabilité des demandes de M. [O]

La société Logirep, se prévalant des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, soulève l’irrecevabilité des demandes de M. [O], notamment aux fins de suspension de la clause résolutoire et d’octroi de délais de paiement, alors que celui-ci ne les pas formulées devant le premier juge.

M. [O] ne fait pas valoir d’observations sur ces prétentions.

En droit, la cour rappelle que de la combinaison des articles 122 et 123 du code de procédure civile, tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond notamment pour défaut de droit d’agir constitue une fin de non-recevoir, qui peut être proposée en tout état de cause. Il en est ainsi lorsqu’il est soutenu qu’une demande est irrecevable comme nouvelle en appel.

En effet, aux termes des articles 564 et suivants du code procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Cependant, aux termes de l’article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent. En outre, l’article 566 du même code dispose que les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément.

Par ailleurs, l’article 71 du même code dispose que 'Constitue une défense au fond tout moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l’adversaire.' Et l’article 72 dudit code prévoit expressément que 'Les défenses au fond peuvent être proposées en tout état de cause.'

Il en résulte que constitue une défense au fond pouvant être proposée en tout état de cause, peu important donc qu’elle émane d’une personne qui n’a pas comparu en première instance et qui la soutient pour la première fois en cause d’appel, le moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l’adversaire.

Au cas d’espèce, M. [O] sollicite à titre principal le rejet des demandes de la société Logirep et à titre subsidiaire la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que l’octroi de délais de grâce. Il apparaît dès lors manifeste que ses demandes visent à faire écarter les prétentions adverses.

Il s’ensuit qu’en vertu des dispositions précitées, de telles demandes sont bien recevables, sans préjudice de l’examen de leur bien-fondé.

Par voie de conséquence, la fin de non-recevoir soulevée de ce chef par la société Logirep sera rejetée.

Sur les demandes formées par M. [O]

M. [O] sollicite l’infirmation de l’ensemble des chefs de la décision querellée et le rejet de toutes les prétentions adverses. Toutefois, il n’articule aucun moyen de nature à critiquer le constat opéré par le premier juge en ce qui concerne l’acquisition de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies à compter du 6 octobre 2023. Reste qu’il sollicite un réexamen du montant de l’indemnité provisionnelle mise à sa charge ainsi que la suspension de la clause résolutoire avec octroi d’un délai de paiement de 36 mois pour le règlement des arriérés de loyers, demandes auxquelles la société Logirep s’oppose.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable au litige :

'[…] V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[…] VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'

Il est en outre constant que, saisie de l’entier litige par l’effet dévolutif de l’appel, la cour doit examiner la situation au jour où elle statue et peut accorder des délais de paiement rétroactifs, même d’office en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et constater, le cas échéant, leur respect par le locataire (3e Civ., 12 mai 2016, Pourvoi n° 15-14.117). La clause est alors réputée n’avoir jamais joué.

En l’espèce, le premier juge a fixé à 1.980,33 euros le montant de la provision due par M. [O] à la société Logirep après avoir retenu qu’il convenait de déduire les frais et qu’il ressortait notamment du décompte de la créance actualisé de mars 2024 que la créance du bailleur à l’égard du locataire s’établissait à ce montant au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 mars 2024, échéance de février 2024 incluse.

Par ailleurs, il sera relevé qu’après avoir constaté que le bail était résilié depuis le 6 octobre 2023, l’ordonnance entreprise a aussi condamné par provision M. [O] à payer à la société Logirep une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges contractuellement prévus par le bail résilié, conférant ainsi un titre exécutoire au bailleur jusqu’à la libération des lieux.

M. [O], se référant à un relevé de compte locataire du 31 août 2024, indique avoir complètement apuré sa dette, après avoir retrouvé un travail lui procurant un revenu mensuel de 1.500 euros et avoir pu reprendre pour cette raison, dès mai 2024, le règlement de son loyer. Il explique avoir auparavant occupé un poste de technicien en usine particulièrement difficile au point d’avoir été contraint à démissionner, avant de changer d’orientation professionnelle, s’ajoutant à cela des difficultés sur le plan familial.

La société Logirep fait valoir que M. [O] est en situation d’impayés depuis 2021 et qu’au jour de l’audience devant le premier juge, le dernier loyer en cours n’avait pas été intégralement réglé.

Elle verse un décompte arrêté au 24 juillet 2024, antérieur à celui produit par M. [O] et dont il résulte l’existence à cette date d’un solde négatif de 20,68 euros que celui-ci reste devoir au titre du compte général de location.

Aussi, au vu des deux décomptes produits, il apparaît que M. [O] a entrepris de réels efforts et qu’au plus tard le 24 juillet 2024, il était parvenu à régler les causes du commandement et à apurer le montant de la dette locative au titre de laquelle le premier juge avait octroyé à la société Logirep une provision d’un montant de 1.980,33 euros.

De ce qui précède, il apparaît justifié d’accorder à M. [O] un délai de paiement rétroactif d’un an à compter du commandement de payer du 25 août 2023 pour s’acquitter de la dette et de suspendre jusqu’au 25 août 2024 les effets de la clause résolutoire.

Etant relevé que M. [O] s’était libéré dans les conditions qui viennent d’être précisées de sa dette locative au plus tard le 24 juillet 2024, il sera constaté que la clause résolutoire n’a pas joué.

Compte tenu de l’évolution du litige, l’ordonnance sera infirmée en ce qu’elle condamne M. [O] à un paiement provisionnel au titre de l’arriéré locatif. Elle sera aussi infirmée en ce qu’elle a ordonné son expulsion et fait droit aux demandes subséquentes.

Sur les demandes accessoires

La décision de première instance sera confirmée quant aux frais et dépens.

Les dépens d’appel seront partagés par moitié entre les parties qui conserveront à leur charge les frais non répétibles qu’elles ont exposés.

Il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement des disposistions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a :

ordonné à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [O] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

condamné par provision M. [O] à payer à la société Logirep la somme de 1.980,33 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 6 mars 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 août 2023 sur la somme de 1.314,61 euros à compter du 10 janvier 2024 sur la somme de 2.046,51 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

condamné par provision M. [O] à payer à la société Logirep l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de mars 2024, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la société Logirep ;

Prononce la suspension des effets de la clause résolutoire en accordant à M. [O] des délais de paiement rétroactifs jusqu’au 25 août 2024 pour régler la somme visée par le commandement qui lui a été signifié le 25 août 2023, soit 1.314,61 euros ;

Constate qu’au plus tard le 24 juillet 2024, ladite somme avait été réglée et qu’en conséquence la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion et les demandes subséquentes ;

Condamne M. [O] et la société Logirep, chacun, au paiement de la moitié des dépens d’appel, dans les conditions fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 91-1266 du 19 décembre 1991;

Rejette les demandes des parties au titre des frais de procédure non compris dans les dépens et sur le fondement des dipositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT