RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2025

(n° 164 /2025, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 25/03440 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CK3SH

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 février 2025-Juge de la mise en état de CRETEIL (3ème chambre civile) – RG n° 24/00389

APPELANT

M. [T] [M] [Z]

né le 30 juin 1995 à [Localité 5] (Roumanie)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté et assisté par M^e Rim Noëlle JOUIDA, avocat au barreau de Val-de-Marne, toque : PC 177

INTIMÉE

S.C.I. E3N

Immatriculée au R.C.S. de Aix-en-Provence sous le n° 529 972 325

Prise en la personne de ses gérants en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée et assistée par M^e Ursula PEZZANI, avocat au barreau de Val-de-Marne, toque : PC 431

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 juillet 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et M^me Stéphanie Dupont, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Hélène Bussière, conseillère

Un rapport a été présenté à l’audience par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er mai 2018, la S.C.I. E3N a donné à bail commercial à M. [T] [M] [Z] un local sis [Adresse 3] pour une durée de 12 mois.

Par échange électronique du 24 octobre 2022, Mme [J] a informé M. [T] [M] [Z] de ce que ce local commercial avait été mis en vente.

Par échanges électroniques du 23 juillet, puis des 27 et 28 octobre 2022, M. [T] [M] [Z] a transmis aux consorts [J] les copies des feuillets d’un bail de location meublée signé le 1er mai 2021 et portant sur le même local.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 novembre 2022, M. [T] [M] [Z] a informé la S.C.I. E3N qu’il quitterait les lieux « au plus tard le 31 janvier 2023 ».

Selon rapport du service communal d’hygiène et de santé de [Localité 4], une inspection de salubrité a été diligentée le 18 janvier 2023 au sein dudit local, occupé par M. [T] [M] [Z] et par Mme [G] [X], et conclu qu’il présentait un caractère insalubre constituant un danger pour la santé et la sécurité des occupants.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 7 mars 2023, M. [T] [M] [Z] a mis en demeure M. [J] de « respecter les lois concernant la location de ce local d’habitation » au sujet d’un « problème d’eau ».

Par exploit de commissaire de justice délivré le 25 avril 2023, la S.C.I. E3N a fait délivrer à M. [T] [M] [Z] une assignation en référé aux fins notamment de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, de prononcer l’expulsion du locataire et de le voir condamner au paiement des loyers échus impayés.

Par arrêté du 26 avril 2023, la préfète du Val-de-Marne a déclaré impropre à l’habitation le local susmentionné, en application de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitat.

Par ordonnance pénale du 1er juin 2023, le juge délégué par ordonnance du président du Tribunal judiciaire de Créteil a déclaré M. [T] [M] [Z] coupable des chefs d’altération frauduleuse de la vérité dans un écrit et d’usage de faux en écriture commis le 1er mai 2021 à Maison-Alfort et l’a condamné à une amende délictuelle de 500 €. M. [T] [M] [Z] a formé opposition à cette décision à cette même date. Par jugement contradictoire du 26 décembre 2023, M. [T] [M] [Z] a été relaxé des chefs susvisés.

Par ordonnance du 19 octobre 2023, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes en résiliation du bail commercial présentée par la S.C.I. E3N.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 18 janvier 2024, la S.C.I. E3N a attrait M. [T] [M] [Z] devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins, notamment, de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion du locataire et de voir condamner ce dernier aux paiements des loyers et redevances d’eau échus.

Par ordonnance du 14 février 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil a':

— débouté M. [T] [M] [Z] de sa demande tendant voir déclarer incompétent le tribunal au profit du juge du contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Charenton-Le-Pont (94) ;

— ordonné le renvoi de l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 15 mai 2025 pour :

— conclusions au fond du défendeur avant le 4 avril 2025, avec injonction ;

— éventuelle réplique de la S.C.I. E3N avant le 8 mai 2025 si possible';

— réservé les dépens et les frais irrépétibles.

Par déclaration du 25 février 2025, M. [T] [M] [Z] a interjeté appel de l’ordonnance.

MOYENS ET PRETENTIONS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 2 juin 2025, M. [T] [M] [Z], appelant, demande à la cour de':

— infirmer l’ordonnance du juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Créteil du 14 février 2025';

— déclarer incompétent le tribunal saisi au profit du juge du contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Charenton-le-pont (94)';

— condamner la SCI E3N à payer à M. [Z] la somme de 3. 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’appelant fait valoir que':

— Sur les contestations de la motivation du juge de la mise en état de Créteil, ce dernier a fait une mauvaise appréciation des faits et des éléments produits par M. [Z]. En effet, il a validé le bail commercial du 1er mai 2018 au seul motif qu’il avait été signé par la SCI E3N, tout en écartant à tort le bail d’habitation du 3 mai 2021, signé par M. [J]. Ce dernier, bien qu’associé et non gérant de la SCI, agissait en réalité comme seul interlocuteur de M. [Z]. De plus, l’appelant fait valoir que le juge a omis d’analyser la réalité de la relation entre les parties et la qualité de gérant de fait de M. [J]';

— Sur la preuve de l’existence et de l’authenticité du bail d’habitation signé le 3 mai 2021, le bail d’habitation du 3 mai 2021 existe, est valable et authentique. En effet, de nombreux éléments, notamment des échanges de SMS et mails démontrent qu’il a bien été signé, remis, puis renvoyé à plusieurs reprises à la bailleresse sans que celle-ci ne formule la moindre contestation. Si M. [Z] avait fabriqué un faux bail, cela aurait engendré une plainte pénale ou une réaction de la part de la SCI E3N. Si le bail litigieux était établi au nom de M. [P] [J] par ce dernier, c’est uniquement en raison du fait qu’il s’était fait connaître par le CAF à ce nom';

— Sur la preuve de l’existence d’un bail d’habitation ab initio, M. [Z] dispose de nombreuses preuves qui démontrent que la commune intention des parties relevait de la loi du 6 juillet 1989. Dès son installation dans les lieux, M. [Z] a perçu une allocation logement avec l’accord du bailleur. Ensuite, le statut de salarié non-commerçant de M. [Z] prouve qu’un bail commercial n’avait aucun intérêt pour lui. Par ailleurs, l’absence de courrier recommandé ou de SMS dans le cadre de relances, alors que la bailleresse ne communiquait que par SMS ou mails par le biais de M. [J], démontre que lesdits courriers sont des faux antidatés. Enfin, les échanges avec M. [J] qualifiant le bien d'« appartement », ainsi que les constats préfectoraux et témoignages confirmant l’usage d’habitation et l’insalubrité du logement';

— Sur une réplique aux arguments adverses formulés en première instance, le SMS du 1er novembre 2022, présenté par M. [J] est une réponse dictée par une assistante sociale, non juriste, à la suite d’un courrier recommandé demandant à M. [Z] de quitter le local pour cause de vente. Ce SMS ne constitue donc pas une reconnaissance authentique d’un bail commercial. M. [J] ne peut prétendre avoir ignoré que M. [Z] percevait l’allocation logement depuis 2019 puisque le bailleur devait obligatoirement fournir chaque année à la CAF les quittances de loyer pour que l’allocation soit versée. M. [Z] a été victime d’une dénonciation calomnieuse qui a conduit à une procédure pénale dont il a été définitivement relaxé. Cette situation prouve la mauvaise foi du bailleur dans la contestation de la qualité de locataire d’habitation de M. [Z]. Les échanges entre M. [Z] et M. [J] confirment que ce dernier savait que le local était occupé comme logement et que M. [Z] était salarié et non commerçant. Les accusations de faux formulées contre M. [Z] par la bailleresse sont déloyales et calomnieuses, la justice pénale l’ayant définitivement relaxé. M. [Z] a dès lors déposé plainte pour dénonciation calomnieuse';

— Sur l’infirmation de la décision rendue, le juge de la mise en état a méconnu les dispositions de l’article 12 du code de procédure civile en ne requalifiant pas le bail litigieux en bail d’habitation, malgré les éléments démontrant que le local était occupé à usage de logement ab initio. En effet, la commune intention des parties, confirmée par la perception de l’AL, l’absence d’activité commerciale, la signature d’un bail d’habitation en 2021, les échanges avec M. [J], ainsi que les constats d’insalubrité et le relogement par la préfecture, impose la requalification du contrat. Ainsi, l’ordonnance du 14 février 2025 doit être infirmée.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 14 mai 2025, la SCI E3N, intimée, demande à la cour de':

— confirmer l’ordonnance entreprise, en ce qu’elle a débouté M. [T] [M] [Z] de sa demande tendant voir déclarer incompétent le tribunal au profit du juge du contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Charenton-le-pont (94)';

Se faisant,

— juger que le tribunal judiciaire de Créteil est compétent pour connaître du présent litige';

— débouter M. [T] [M] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires, aux présentes';

— condamner M. [T] [M] [Z] à payer à la SCI E3N la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, qui comprendront le coût du présent acte comprenant commandement de payer, dont distraction à Maître Ursula Pezzani';

— rappeler l’exécutoire de droit de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, l’intimée oppose que':

— Sur la compétence du tribunal judiciaire de Créteil,

. sur la validité du bail du 1er mai 2021, sur le fondement de l’article 9 du code de procédure civile ainsi que des articles 1128, 1353,1375 et 1363 du code civil, M. [J] n’a pas signé de contrat de bail d’habitation ni en nom propre, ni au nom de la SCI E3N. Par ailleurs, la SCI E3N n’a pas fait de travaux, ni aménagé le local commercial pour le transformer en local d’habitation. De plus, M. [Z] a demandé et perçu l’aide au logement de la CAF à l’insu de sa bailleresse. En outre, le fait d’avoir relaxé M. [Z], faute de preuve de l’élément intentionnel de l’infraction reprochée, ne fait pas de M.[J] ou de la SCI E3N les cosignataires du bail du 1er mai 2021, ni ne rend valide le bail du 1er mai 2021, ce d’autant qu’il n’a été consenti par aucune des parties à qui on l’oppose';

. sur la validité du bail du 1er mai 2018, sur le fondement de l’article 1103 du code civil et L. 145-15 du code de commerce, M. [Z] ne conteste ni n’avoir signé le bail du 1er mai 2018, ni son intitulé de « BAIL COMMERCIAL », ni même que le local loué correspondait bien à un local commercial. De plus, même si une erreur matérielle apparaît dans les dates du bail (« 1er mai 2018 au 30 avril 2018 » au lieu de «1er mai 2018 au 30 avril 2019 »), le bail commercial du 1er mai 2018 a été signé pour une durée de 12 mois. A supposer que le contrat du bail commercial du 1er mai 2018 soit valable, la demande de nullité de ce dernier par M. [Z] est prescrite. En effet, le bail ayant été signé en date du 1er mai 2018, M. [Z] avait jusqu’au 2 mai 2020 pour soulever sa nullité. Enfin, M. [Z] n’apporte pas la preuve de la volonté de la SCI E3N de nover et de transformer le régime juridique du bail du 1er mai 2018. Ainsi, il y a lieu de confirmer la compétence exclusive du tribunal judiciaire de Créteil pour connaître du présent litige, conformément à l’article R. 211-4 du code de l’organisation judiciaire.

Vu l’article 455 du code de procédure civile aux termes duquel il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

SUR CE,

A titre liminaire, la cour relève que la SCI E3N excipe de la prescription de l’action en contestation de validité du bail commercial en date du 1er mai 2018 sans en tirer aucune conséquence juridique au dispositif de ses conclusions, de sorte qu’il n’y sera pas répondu.

La cour rappelle, en outre, qu’il résulte des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile que les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions et que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Il se déduit de ce texte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le rappel des moyens qu’une partie peut inclure au dispositif de ses conclusions, tel que celui figurant dans le dispositif des conclusions de M. [Z].

Sur l’exception d’incompétence

L’article 789-1° du code de procédure civile dispose notamment que le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins exceptions de procédure.

Il ressort de la combinaison des articles 73 et 75 et suivants du code de procédure civile que constitue une exception de procédure, qui tend soit à faire déclarer une procédure irrégulière, soit à en suspendre le cours, l’exception relative à la compétence de la juridiction saisie à statuer sur le litige qui lui est soumis. L’incompétence soulevée doit être motivée et indiquer la juridiction devant laquelle il est demandé que l’affaire soit renvoyée ou portée.

L’article L. 145-5 du code de commerce prévoit, notamment, que «'les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.'»

En cause d’appel, M. [T] [M] [Z] conteste le rejet par le juge de la mise en état de l’exception d’incompétence soulevée au motif que ce dernier a fait une erreur d’appréciation de la réalité des relations entre les parties qui relèvent selon lui des dispositions de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

Cependant, en absence de moyen nouveau en cause d’appel et au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour retient que le juge de la mise en état a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties.

Il sera simplement ajouté qu’il est établi et non contesté que les locaux litigieux sont la propriété de la SCI E3N, dont Mme [K] [J] est la représentante et que le seul bail signé par la SCI E3N est le bail commercial consenti pour une durée de 12 mois à compter du 1er mai 2018, point non contesté par l’appelant.

Contrairement à ce qui est soutenu, aucun élément nouveau ne démontre que la SCI E3N avait connaissance de ce que M. [Z] n’avait pas la qualité de commerçant, ni l’intention d’exercer au sein des lieux loués une activité commerciale alors que l’intimé verse aux débats trois demandes écrites en date des 20 décembre 2018, 13 juin 2019 et 26 janvier 2020, de la SCI E3N à M. [Z] de fournir un extrait K Bis afin de justifier de l’activité exercée dans le local.

Les échanges SMS, dont se prévaut l’appelant, sont intervenus entre «'[V]'» [Z] avec «'[P]'», or la cour relève que l’époux de Mme [K] [J], gérante de la SCI E3N, se prénomme «'[H], [D]'» et n’est, ni allégué, ni justifié d’un lien éventuel de «'[P]'» avec le SCI E3N et/ou avec les époux [J].

Au demeurant, contrairement à ce qui est soutenu par l’appelant, la teneur de ces SMS ne caractérise, ni la mauvaise foi alléguée de l’intimée, personne morale autonome et distincte des membres qui la compose, ni sa volonté de signer un bail d’habitation, ni l’existence d’un pouvoir donné à «'[P]'» de signer un tel bail ou de substituer au bail commercial en cours un bail d’habitation, pas plus que n’est démontré que «'[P]'» se comportait en gérant de fait de la SCI E3N.

Quant au bail d’habitation en date du 1er mai 2021, dont l’authenticité est contestée par l’intimée, les photographies de ce document jointes aux échanges SMS ne permettent pas de démontrer l’accord de «'[P]'» sur ce bail, ni sa volonté de le signer.

Contrairement à ce qu’il allègue, l’appelant n’établit pas davantage que la bailleresse avait connaissance de ce qu’il percevait l’allocation logement depuis son entrée dans les lieux alors que la CAF formulera auprès de la SCI E3N une demande d’information le 8 février 2022, soit 3 ans après la demande faite par M. [Z]. En effet, la demande d’attribution de l’allocation logement formulée par ce dernier, le 16 juin 2019, est fondée sur des déclarations erronées, que ce soit la date du bail ou l’identité du bailleur, déclaré comme étant une personne physique, lui ayant permis de percevoir cette allocation. L’appelant ne démontre pas plus que le bailleur avait connaissance, ni de la démarche entreprise, ni des éléments déclarés.

Enfin, il ressort des constats opérés par le Service d’hygiène et d’urbanisme de la Direction des services techniques de la commune de [Localité 4] que ce dernier a été saisi sur la base du bail d’habitation litigieux en date du 1er mai 2021. Contrairement à ce que soutient l’appelant, il ressort des photographies annexées que le seul meuble «'d’habitation'» visible est un canapé et, pour le reste, des bureaux, du matériel informatique, des papiers et boites d’archives, des chaises de bureau, un rideau métallique fermé, des sanitaires et une douche peu voire pas entretenus, des murs dégradés de sorte que ces services ont opéré un constat sur des locaux qu’ils pensaient être d’habitation puisque le bail consenti par la SCI 3EN leur a été dissimulé.

Il s’infère de ces éléments que, tel que pertinemment analysés par le juge de la mise en état, nul ne pouvant invoquer sa propre turpitude, non seulement le bail du 1er mai 2018 est valable et la preuve de la validité du bail d’habitation en date du 1er mai 2021 n’est pas rapportée mais encore la mauvaise foi des bailleurs n’est pas démontrée.

De ce fait, l’ordonnance du juge de la mise en état sera confirmée dans toutes ses dispositions.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance du juge de la mise en état sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI E3N, les frais par elle engagés dans le cadre de la présente instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile. M. [T] [M] [Z] sera donc condamné à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge du présent incident d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu contradictoirement et en dernier ressort ;

Confirme l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil en date du 14 février 2025 en toutes ses dispositions';

Y ajoutant,

Condamne M. [T] [M] [Z] à payer à la SCI E3N la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

Condamne M. [T] [M] [Z] à supporter la charge des dépens du présent incident d’appel.

La greffière La présidente