RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2025

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/07829 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHRBU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mars 2023- Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de JUVISY SUR ORGE- RG n° 11-22-001022

APPELANTS

Madame [U] [V]

née le 29 Janvier 1981 en TURQUIE

[Adresse 3]

[Localité 8]

et

Monsieur [E] [K]

né le 08 Juillet 1975 en TURQUIE

[Adresse 3]

[Localité 8]

Tous deux représentés par M^e Marie-charlotte TAVARES de la SELARL MFP AVOCATS, avocat au barreau d’ESSONNE

INTIMÉ

Monsieur [T] [J]

né le 1er mars 1956 à [Localité 10] (Turquie)

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représenté par M^e Bijar ACAR de l’AARPI B&A AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0161

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 juin 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

Madame Muriel PAGE, Conseiller

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Monsieur Edouard LAMBRY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 décembre 2019 avec effet au 1er janvier 2020, M. [T] [J] a donné à bail à Mme [U] [V] et M. [E] [K] un appartement de 4 pièces, situé [Adresse 4] [Localité 1] pour un loyer mensuel révisable de 700 euros, outre 100 euros de provisions sur charges.

Se plaignant d’un défaut de paiement des loyers échus, M. [T] [J] a fait délivrer aux locataires, par acte d’huissier de justice du 18 mars 2022, un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 2.400 euros en principal.

Par acte d’huissier du 8 juillet 2022, Mme [U] [V] et M. [E] [K] ont fait assigner M. [T] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge en condamnation à réaliser les travaux de remise en état du logement, dans un délai d’un mois à compter du jugement, suspension du paiement des loyers à compter du mois de janvier 2022 et jusqu’à la réalisation des travaux, consignation du dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2022, M. [T] [J] a fait assigner Mme [U] [V] et M. [E] [K] devant le même juge, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, à titre subsidiaire résiliation judiciaire du bail, expulsion, condamnation solidaire à payer la somme de 8.000 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au 17 octobre 2022, terme du mois d’octobre 2022 inclus, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et provisions sur charges, qui aurait été dû en l’absence de résiliation, à compter du 18 mai 2022 jusqu’à la libération effective des lieux, la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [U] [V] et M. [E] [K] ont repris leurs demandes et, à titre subsidiaire, sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, et en tout état de cause, la condamnation de M. [J] à leur verser la somme de 9.100 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi du fait de l’indécence du logement, à leur remettre des quittances de loyer sur l’intégralité de la période louée, outre 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [T] [J] a actualisé la dette locative à la somme de 10.400 euros arrêtée au 16 janvier 2023, terme du mois de janvier 2023 inclus.

Par jugement contradictoire entrepris du 20 mars 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge a ainsi statué :

Prononce la jonction des procédures enrôlées sous les n°11 22-1022 et n°11 22-1485 et dit qu’elles seront désormais suivies sous le numéro unique (RG n°11 22-1022) ;

Déclare recevable la demande de M. [T] [J] ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 mai 2022;

Constate la résiliation de plein droit du bail en date du 25 décembre 2019 consenti par M. [T] [J] à Mme [U] [V] et M. [E] [K] au [Adresse 5], à compter du 19 mai 2022 ;

Dit Mme [U] [V] et M. [E] [K] occupants sans droit ni titre depuis le 19 mai 2022;

Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion de Mme [U] [V] et M. [E] [K] et celle de tous occupants de leur chef, dans les formes et délais légaux, avec le concours éventuel de la force publique et le transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

Dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2, R.432-2, R.433-1 à R.433-7, R.441-1, R.442-1 et les articles R.451-1 à R.451-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance par un huissier de justice d’un commandement de quitter les lieux, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement Mme [U] [V] et M. [E] [K] à payer à M. [T] [J] la somme de 10.400 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 16 janvier 2023 (mois de janvier 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2022 sur la somme de 2.400 euros et à compter de la signification de la décision pour le surplus et jusqu’à parfait paiement ;

Condamne solidairement Mme [U] [V] et M. [E] [K] à payer à M. [T] [J] une indemnité mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-conciliation du bail, à compter du 1er février 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, l’indexation du loyer ainsi que les charges pouvant être ajoutées sur présentation de justificatifs, étant précisé que le dernier loyer, charges incluses, s’élève à la somme de 800 euros ;

Condamne M. [T] [J] à payer à Mme [U] [V] et M. [E] [K] la somme de 1.500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Condamne M. [T] [J] à remettre à Mme [U] [V] et M. [E] [K] les quittances de loyer pour la période comprise entre janvier 2020 et décembre 2021, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

Déboute Mme [U] [V] et M. [E] [K] du surplus de leurs demandes ;

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne 'in solidum M. [T] [J] à remettre à Mme [U] [V] aux entiers dépens’ de la présente instance, comprenant le coût du commandement de payer et celui des assignations;

Rejette le surplus des demandes ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Dit que la copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département, en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 26 avril 2023 par Mme [U] [V] et M. [E] [K] ;

Vu les dernières écritures remises au greffe le 19 juillet 2023 par lesquelles Mme [U] [V] et M. [E] [K] demandent à la cour de :

' INFIRMER le jugement du Tribunal de proximité de JUVISY SUR ORGE du 20 mars 2023 en ce qu’il a :

— Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 mai 2022,

— Constaté la résiliation de plein droit du bail en date du 25 décembre 2019 consenti par M. [J] à Mme [V] et M. [K] au [Adresse 2] à [Localité 9] à compter du 19 mai 2022,

— Dit Mme [V] et M. [K] occupants sans droit ni titre depuis le 19 mai 2022,

— Ordonné, à défaut de libération volontaire des lieux au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion de Mme [V] et M. [K] et celle de tous occupants de leur chef,

— Condamné solidairement Mme [V] et M. [K] à payer à M. [J] la somme de 10.400 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 16 janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2022 sur la somme de 2.400 euros et à la compter de la signification de la décision pour le surplus et jusqu’à parfait paiement,

— Condamné solidairement Mme [V] et M. [K] à payer à M. [J] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charge qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 1er février 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— Limité la condamnation de M. [J] à verser à Mme [V] et M. [K] à la somme de 1.500 euros à titre de réparation de leur préjudice de jouissance,

— Débouté Mme [V] et M. [K] du surplus de leur demande,

— Rejeté la demande formulée par Mme [V] et M. [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamné Mme [V] et M. [K] aux dépens.

En conséquence, Statuant à nouveau,

A titre principal,

' DIRE ET JUGER recevables et bien fondés Mme [V] et M. [K] en leurs demandes,

' DIRE ET JUGER que M. [J] a manqué à son obligation contractuelle,

' CONDAMNER le bailleur à réaliser les travaux de remise en état du logement,

' DIRE que ces travaux devront être réalisés dans un délai d’un mois à compter du 'jugement’ à intervenir,

En conséquence,

' ORDONNER la suspension, sans consignation, du paiement des loyers à compter du mois de janvier 2022 et ce jusqu’à la parfaite réalisation des travaux,

' ORDONNER la consignation du dépôt de garantie encaissé par M. [J],

A titre subsidiaire,

' OCTROYER à Mme [V] et M. [K] les plus larges délais de paiement,

' SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire,

En tout état de cause,

' CONDAMNER M. [J] à verser à Mme [V] et M. [K] la somme de 10.400 euros à titre de dommages et intérêt en réparation du trouble de jouissance subi,

' ORDONNER la remise des quittances de loyer sur l’intégralité de la période louée et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

' CONDAMNER M. [J] à verser à Mme [V] et M. [K] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

' CONDAMNER M. [J] aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 12 octobre 2023 aux termes desquelles M. [T] [J] forme appel incident et demande à la cour de :

— CONFIRMER le jugement du Tribunal de proximité de JUVISY SUR ORGE du 20 mars 2023 rectifié par jugement du 06 juin 2023 en ce qu’il a :

' Dit recevable la demande de M. [T] [J],

' Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 mai 2022,

' Constaté la résiliation de plein droit du bail en date du 25 décembre 2019 consenti par M. [J] à Mme [V] et M. [K] au [Adresse 2] à [Localité 9] à compter du 19 mai 2022,

' Dit Mme [V] et M. [K] occupants sans droit ni titre depuis le 19 mai 2022,

' Ordonné, à défaut de libération volontaire des lieux au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion de Mme [V] et M. [K] et celle de tous occupants de leur chef, dans les formes et délais légaux, avec le concours éventuel de la force publique et le transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur;

' Dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-1, L. 433-2 R. 432-2, R. 433-1 à R. 433-7, R. 441-1, R. 442-1 et les articles R. 451-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d’exécution;

' Rappelé qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance par un huissier de justice d’un commandement de quitter les lieux, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution;

' Condamné solidairement Mme [V] et M. [K] à payer à M. [J] la somme de 10.400 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 16 janvier 2023 (mois de janvier 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2022 sur la somme de 2.400 euros et à compter de la signification de la décision pour le surplus et jusqu’à parfait paiement,

' Condamné solidairement Mme [V] et M. [K] à payer à M. [J] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charge qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 1er février 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, l’indexation du loyer ainsi que les charges pouvant être ajoutées sur présentation de justificatifs, étant précisé que le dernier loyer, charges incluses, s’élève à la somme de 800 euros;

' Débouté Mme [U] [V] et M. [E] [K] du surplus de leurs demandes;

' Condamné in solidum [U] [V] et M. [E] [K] aux entiers dépens de la présente instance, comprenantnotamment le coût du commandement de payer et celui des assignations ;

— INFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné M. [T] [J] à verser à Mme [V] et M. [K] à la somme de 1.500 euros à titre de réparation de leur préjudice de jouissance,

— DEBOUTER Mme [U] [V] et M. [E] [K] de l’ensemble de leurs demandes, fin et conclusions,

— CONDAMNER solidairement Mme [U] [V] et M. [E] [K] à verser à M. [T] [J] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

— CONDAMNER solidairement Mme [U] [V] et M. [E] [K] en tous les dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

Sur l’exception d’inexécution

Mme [U] [V] et M. [E] [K] demandent l’infirmation du jugement et réitèrent leurs demandes tendant à la réalisation de travaux et à la suspension de leur obligation de payer des loyers ; ils soutiennent, comme devant le premier juge que le logement loué était insalubre.

M. [T] [J] demande la confirmation du jugement.

En l’espèce, le premier juge a rappelé exactement, par des motifs que la cour adopte, les dispositions législatives et réglementaires applicables, s’agissant notamment :

— de l’obligation incombant au bailleur de délivrer un logement décent au locataire, de lui en assurer la jouissance paisible ainsi que d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état ;

— des dispositions du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques d’un logement décent -de l’obligation du locataire de payer le loyer aux termes convenus,

— et de l’exception d’inexécution que le locataire peut invoquer si le logement est impropre à l’habitation.

La cour ajoute seulement qu’il résulte de l’article 1731 du code civil que, lorsque, comme en l’espèce, il n’a pas été établi d’état des lieux d’entrée, le logement est réputé avoir été remis en bon état d’usage et de réparation au locataire ; que des points d’indécence ne suffisent pas à justifier le non paiement des loyers ; que l’insalubrité, qui en application de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation interdit le paiement de toutes sommes en contrepartie de l’occupation des lieux, ne peut résulter que d’un arrêté préfectoral qui n’existe pas en l’espèce ; que l’obligation de délivrance incombe au bailleur sans qu’il soit besoin de le mettre en demeure, mais non l’obligation d’effectuer les réparations lui incombant.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, lesquels ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu :

— qu’il résulte du courrier de mise en demeure adressé au bailleur le 7 avril 2022, par la Direction de l’aménagement et du renouvellement urbain et du procès-verbal de contravention de 3ème classe du 17 octobre 2022 émanant du maire de la commune de [Localité 9], que le logement loué est affecté de désordres constitutifs de manquements à l’obligation de délivrance d’un logement décent, s’agissant de l’absence d’un détecteur autonome avertisseur de fumée, de la non-conformité du robinet de gaz, de l’insuffisante protection de la lampe de la salle de bain et de l’absence d’étanchéité à l’air et à l’eau des ouvrants ;

— qu’il ne résulte cependant pas de ces circonstances que le logement soit impropre à l’habitation ; que les locataires n’établissent pas avoir alerté le bailleur sur des désordres affectant les locaux sur la période entre entre la conclusion du bail et les impayés de loyers, ni avoir demandé que des travaux incombant au bailleur soit réalisés ; la cour ajoute que les locaux sont présumés avoir été remis en bon état en l’absence d’état des lieux d’entrée.

La cour ajoute également que le rapport de l’inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 9] établi le 25 mars 2022, à la demande des locataires et hors présence du bailleur, tout comme le procès-verbal d’infraction établi ensuite, relèvent la présence de moisissures dans le salon, une chambre et la salle de bains, sans en identifier les causes, de sorte que leur imputabilité au bailleur n’est pas établie ; le bailleur est d’ailleurs mis en demeure d’identifier les causes de ces désordres.

De plus, s’il est signalé que la baie coulissante du salon s’ouvre difficilement et que sa poignée est manquante, il convient de rappeler que la cause de ce désordre n’est pas établie, étant observé qu’aux termes du décret n°87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives en son paragraphe sur les sections ouvrantes telles que portes et fenêtres, le locataire est tenu de réaliser le 'Graissage des gonds, paumelles et charnières’ et les 'Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes, ainsi que le remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes'.

Enfin, la suite donnée au procès-verbal d’infraction précité n’est pas établie ni indiquée.

Le premier juge a pertinemment déduit de ces circonstances que Mme [U] [V] et M. [E] [K] ne peuvent se prévaloir de l’exception d’inexécution pour justifier le non paiement des loyers et faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte des motifs précédents que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire résultant de la délivrance du commandement de payer du 18 mars 2022 demeuré infructueux et en ses chefs de dispositif subséquents relatifs à l’expulsion.

Par conséquent, en l’absence d’obligation contractuelle subsistant entre les parties à partir de la résiliation du bail, soit le 18 mai 2022, M. [T] [J] ne saurait être condamné à effectuer des travaux de remise état et aucune suspension des loyers ou consignation du dépôt de garantie ne saurait être ordonnée, le jugement étant confirmé sur ces points.

Il sera également confirmé en ce qu’il a condamné les anciens locataires au paiement d’une indemnité d’occupation, dont le montant n’est pas critiqué devant la cour d’appel.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Le premier juge a arrêté la dette locative à la somme de 10.400 euros au 16 janvier 2023, cette somme ne faisant pas l’objet d’une contestation particulière ; le jugement sera donc confirmé à cet égard.

Mme [U] [V] et M. [E] [K] demandent l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire en application de l’article 24, V et VII, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

M. [T] [J] s’y oppose, faisant valoir, sans être contredit, que la dette s’élève à 17.600 euros au mois d’octobre 2023.

Aux termes de l’article 24 précité, dans sa rédaction applicable au litige (antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023) :

'V.-Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

…

VII.-Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'

En l’espèce, les locataires, s’ils justifient de difficultés personnelles et professionnelles ayant entravé leur capacité financière, indiquent également avoir en réalité volontairement cessé de payer les loyers ; en outre ils ne démontrent pas être en situation de régler la dette locative qui s’est accumulée à un montant très élevé en 2023, comme cela résulte des éléments invoqués par la partie adverse ; en l’absence, enfin, d’éléments de réactualisation, il n’y a pas lieu d’accueillir leur demande.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance

Les deux parties demandent l’infirmation du jugement en ce qu’il a condamné M. [T] [J] à payer à Mme [U] [V] et M. [E] [K] la somme de 1.500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ; Mme [U] [V] et M. [E] [K], qui sollicitaient en première instance la somme de 9.100 euros, demandent à ce titre à la cour d’appel l’octroi de la somme de 10.400 euros ; M. [T] [J] conclut au rejet de cette demande.

Le préjudice, pour être réparable, doit être personnel, direct et certain (Cass. 2e civ., 12 nov. 1986 no85-14.486 Bull. No164).

La réparation du dommage doit être intégrale, sans excéder le préjudice subi ; les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi «sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit» (2ème Civ 29 mars 2006, no04-15776; 23 janvier 2003, Bull no20).

Selon l’article 9 du code de procédure civile, 'Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.'

Il résulte des motifs développés plus haut que le logement loué comporte des désordres constitutifs d’une indécence partielle du logement, dont la responsabilité incombe au bailleur, et qui, par leur nature même, existaient manifestement et nécessairement dès janvier 2022 et en tout état de cause avant la date de résiliation du bail ; il en est ainsi de l’absence d’un détecteur autonome avertisseur de fumée, de la non-conformité du robinet de gaz et de l’insuffisante protection de la lampe de la salle de bain ; par ailleurs s’agissant de l’humidité observée et de l’absence d’étanchéité à l’air et à l’eau des ouvrants, le bailleur n’a pas répondu à la mise en demeure qui lui a été faite en avril 2022, par les autorités publiques, de procéder à une recherche des causes de ces désordres.

Par conséquent M. [T] [J] doit réparer le préjudice de jouissance subi par Mme [U] [V] et M. [E] [K] avant la résiliation du bail, nonobstant ses considérations relatives au montant modéré du loyer, ce qui ne le dispense pas de ses obligations résultant de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’indemnisation du préjudice subi doit cependant être ramenée à de plus justes proportions que celles sollicitées (qui sont d’un montant égal à la dette locative arrêtée par le premier juge), étant rappelé, d’une part que le logement n’était pas impropre à l’habitation, d’autre part, que la cause de certains des désordres constatés in fine n’est pas démontrée et, enfin, qu’aucune obligation contractuelle de délivrance ou d’entretien n’incombait à M. [T] [J] au delà du 19 mai 2022; à toutes fins utiles, les anciens locataires n’allèguent ni n’établissent avoir subi un préjudice résultant d’une faute non contractuelle de leur ancien bailleur, eux mêmes se trouvant en outre occupants sans droit ni titre à partir de cette date.

Ainsi, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné M. [T] [J] à payer à Mme [U] [V] et M. [E] [K] la somme de 1.500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance, sauf à rectifier l’erreur matérielle affectant le dispositif du jugement, au regard des dispositions de l’article 462 du code de procédure civile.

Ainsi, la phrase 'Condamne in solidum M. [T] [J] à remettre à Mme [U] [V] aux entiers dépens de la présente instance, comprenant le coût du commandement de payer et celui des assignations’ résulte manifestement d’une erreur matérielle et il convient de lire en réalité :

'Condamne in solidum Mme [U] [V] et M. [E] [K] aux entiers dépens de la présente instance’ (le reste inchangé).

S’agissant de l’instance d’appel, il est équitable de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Dit que dans le jugement entrepris, le chef de dispositif indiquant 'Condamne in solidum M. [T] [J] à remettre à Mme [U] [V] aux entiers dépens de la présente instance, comprenant le coût du commandement de payer et celui des assignations’ sera rectifié ainsi:

« Condamne in solidum Mme [U] [V] et M. [E] [K] aux entiers dépens de la présente instance comprenant le coût du commandement de payer et celui des assignations";

Dit que la présente décision sera mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement;

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [U] [V] et M. [E] [K] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,