RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 07 OCTOBRE 2025

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/14565 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIFSL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Juillet 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris- RG n° 22/00112.

APPELANT

Monsieur [T] [L]

né le 02 Septembre 1952 à [Localité 8] (92)

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par M^e Jean-Emmanuel NUNES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0025

INTIMÉE

S.A.E.M. L REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP)

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 552 032 708

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

COMPOSITION DE LA COUR :

En raison de la panne d’électricité qui a affecté l’Ile de la Cité les 23 et 24 juin 2025, circonstance imprévisible et insurmontable extérieure au service de la justice, la procédure s’est déroulée sans audience en accord avec les parties.

La Cour composée comme suit a délibéré :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller rapporteur

Greffier : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre, pour la présidente empêchée en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organistion judiciaire et par M. Edouard LAMBRY, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 23 octobre 1984 à effet au 1er octobre 1984, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] (RIVP), a donné à bail à M. [T] [L] un logement de cinq pièces principales dépendant de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7].

Le 30 décembre 2011, l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] a fait l’objet d’une convention n°75 D 2 1 11 12 S 4471 signée entre la RIVP et l’Etat en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation, transformant les logements, dont celui de M. [T] [L], en logements financés par des prêts locatifs à usage sociaux.

Le logement a ainsi été soumis au supplément de loyer de solidarité à compter du 1er janvier 2019 et M. [T] [L] s’est vu facturer un supplément de loyer de solidarité qu’il n’a jamais acquitté malgré relance de son bailleur.

Saisi la société RIVP par acte d’huissier de justice délivré le 26 mai 2021, par jugement contradictoire rendu le 19 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rendu la décision suivante :

— rejette la demande de péremption de l’instance formée par M. [T] [L] ;

— déclare irrecevable la demande reconventionnelle de restitution de loyers trop versés antérieures au 6 juin 2020, pour cause de prescription triennale ;

— condamne M. [T] [L] à payer à la société d’économie mixte RIVP la somme de 35 635,15 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance de mai 2023 incluse ;

— déboute M. [T] [L] du surplus de ses demandes, notamment de ses demandes de condamnation de la RIVP à lui verser la somme de 34 487,04 euros à titre de remboursement du loyer de base excessif indûment versé du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2021 ;

— rejette le surplus des demandes ;

— condamne M. [T] [L] aux dépens ;

— condamne M. [T] [L] à payer à la société d’économie mixte RIVP la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 20 août 2023, M. [T] [L] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 20 novembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [T] [L] demande à la cour de :

— infirmer totalement le jugement en date du 19 juillet 2023, rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris ;

— prononcer l’extinction de l’instance du fait de sa péremption ;

— constater et prononcer l’incompétence d’attribution du juge des contentieux de la protection pour connaître de l’affaire présente comme relevant du tribunal judiciaire de Paris, et statuer sur l’ensemble du litige ;

— prononcer l’annulation des décisions de taxation rétroactives et antidatées, prétendument en date des 17 mars 2021, 3 novembre 2022 et 18 janvier 2023 visant à le contraindre à verser le supplément de loyer de solidarité du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2023 ;

— subsidiairement :

— débouter la société RIVP de l’ensemble de ses demandes et prétentions ;

— condamner la société RIVP à verser à Mme [Y] [B] épouse [R] et M. [I] [R] la somme de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation précontractuelle d’information ;

— condamner la société RIVP à lui verser la somme de 34 487,04 euros à titre de remboursement du loyer de base excessif indûment versé du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2021 ;

— en tout état de cause :

— condamner la société RIVP à lui verser la somme de 1 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société RIVP aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 9 février 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société RIVP demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 1er décembre 2022, par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, en toutes ses dispositions,

— en conséquence :

— débouter M. [T] [L] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— statuant à nouveau :

— condamner M. [T] [L] au paiement de la somme de 11 962,42 euros au titre du solde locatif actualisé au 7 février 2024,

— en tout état de cause :

— condamner M. [T] [L] à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [T] [L] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la péremption d’instance,

L’article 386 du code de procédure civile dispose que l’instance est périmée lorsqu’aucune des parties n’accomplit de diligences pendant deux ans.

En l’espèce, l’assignation signifiée à la demande de la société RIVP à [T] [L] le 2 juin 2021 a été suivie d’une audience le 31 octobre 2022 ayant permis aux parties de plaider la question prioritaire de constitutionnalité formée par [T] [L].

Une décision sur la transmission de la question prioritaire de constitutionnalité à la Cour de cassation a été rendue le 1er décembre 2022 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 25 mai 2023, puis à l’audience du 6 juin 2023 pour plaidoiries sur le fond le 6 juin 2023 devant le premier juge.

Ces dates établissent les différentes diligences accomplies par les parties et le juge des contentieux de la protection entre l’assignation et les plaidoiries sur le fond du 6 juin 2023.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de péremption de l’instance formée par M. [T] [L].

— Sur l’arriéré locatif,

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article L.441-3 du code de la construction et de l’habitation, les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L-441-4 du code susvisé, le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives, dès lors qu’au cours du bail, les-ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20% les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. Les ressources sont appréciées selon les modalités applicables en matière d’attribution des logements.

Aux termes de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer.

Pour s’opposer à la demande en paiement, M. [T] [L] appelant soulève divers moyens devant la cour qu’il convient d’examiner.

— Sur l’exception d’incompétence,

A titre liminaire, M. [T] [L] soulève l’incompétence du juge des contentieux de la protection en ce que la question porte sur le SLS qui est une taxe et donc relève de la compétence exclusive du tribunal judiciaire.

La production par M. [T] [L] d’un courrier de la Caisse de garantie du logement locatif social en date du 15 septembre 2021 qualifiant d’impôt soumis au secret fiscal les cotisations qu’elle recouvre, n’est pas en soi de nature à conférer au SLS la qualité de taxe.

Il s’agit d’une simple demande d’information portant sur les sommes perçues par cette caisse en provenance de la société RIVP pour les années 2019 et 2020 alors même que le SLS n’est pas la seule composante de ses cotisations.

Il convient dès lors de confirmer le jugement qui a rejeté l’exception d’incompétence au profit du tribunal judiciaire.

— Sur l’absence de notification des SLS,

L’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que « L 'organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte »mobilité inclusion "portant la mention à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai. L 'organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1°de l’article L.821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2°du même article. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L.441-8. L 'organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat'.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article ".

Il est retenu que cet article n’impose pas que les montants des SLS soient notifiés individuellement aux cotitulaires du bail mais prévoit seulement une mise en demeure pour ceux qui n’auraient pas répondu à l’enquête SLS.

Or, il est établi par les pièces de la procédure que M. [T] [L] , seul titulaire du bail, a répondu aux enquêtes SLS pour les années 2019 à 2022 tel que cela ressort des enquêtes produites accompagnées des pièces justificatives et les lettres de notification du SLS qui lui ont été adressées les 2 octobre 2019, 1er octobre 2020, 17 mars 2021, 17 janvier 2022 et 3 octobre 2022, de sorte qu’il est établi que la société RIVP a pleinement satisfait aux exigences du texte qui n’exige pas un courrier recommandé.

M. [T] [L] soutient également que ces décisions seraient antidatées et rétroactives et par conséquent nulles.

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou "d’ordre public, et la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La cour relève que la nullité n’étant pas prévue par la loi, elle ne peut être prononcée qu’à charge pour M. [T] [L] qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public,

Or, le texte précité n’impose pas de justifier de la réception de l 'enquête puis de l’information relative au montant du SLS, et M. [T] [L] ne démontre ainsi pas l’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public dont la charge de la preuve lui incombe, et ne peut donc soutenir que les actes litigieux seraient nuls.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes de M. [T] [L] au titre du défaut de notification de la demande de SLS et de nullité.

— Sur l’absence de mise en demeure préalable,

M. [T] [L] soutient devant la cour que la société RIVP ne justifierait pas d’une mise en demeure préalable à son assignation et d’un délai raisonnable, au mépris de l’article 1231 du code civil.

La cour relève que la société RIVP justifie d’une mise en demeure du 17 juillet 2019 réceptionnée le 23 juillet 2019 et du 21 janvier 2021 réceptionnée le 23 janvier 2021, soit antérieurement à l’assignation. Le moyen soulevé par M. [T] [L] est donc inopérant et le jugement est confirmé sur ce point.

— Sur la fraude relative à la procédure de conventionnement,

M. [T] [L] fait valoir à la cour qu’en l’absence d’opération d’acquisition intervenue depuis le 30 décembre 2011 des logements objets de la convention, celle-ci ne peut recevoir application et que par suite la société RIVP ne peut exiger le paiement d’un SLS.

M. [T] [L] ajoute que l’absence de toute acquisition et amélioration de nature à faire évoluer favorablement la qualité de vie des résidents menée par la société RIVP confirme que le conventionnement avait pour seul objectif de soumettre les locataires au paiement d’un surloyer, ce qui constitue un détournement frauduleux de la procédure.

Il est relevé qu’au terme d’une décision de la cour administrative d’appel de Paris du 2 juin 2022, il a été jugé que l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation en son 2°prévoit que les logements à usage locatif gérés par les organismes d’habitations à loyer modéré peuvent faire l’objet d’un conventionnement.

La cour relève que la convention du 30 décembre 2011 vise l’article L.351-2 en ses 2°ou 3°, du code de la construction et de l’habitation, qui n’implique pas qu’une telle convention impose nécessairement une opération d’acquisition dès lors qu’en application du 2° de cet article, peuvent faire l’objet d’un conventionnement les logements à usage locatif gérés par des organismes HLM ; et que même à la supposer établie, l’absence d’acquisition ou d’amélioration des immeubles entre la date de conclusion des conventions et celle du présent arrêt ne peut être regardée comme compromettant manifestement l’intérêt général et justifiant qu’il soit mis fin à l’exécution du contrat (V. Cour administrative d’appel de Paris, décisions du 2 juin 2022, n° 21PA02826 et n° 21PA02765, concernant la RIVP, étant relevé que les pourvois devant le Conseil d’Etat contre ces arrêts ont été jugés non admis).

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris qui a retenu que le caractère frauduleux du conventionnement n’était en conséquence pas caractérisé.

— Sur le défaut de proposition d’un nouveau bail par la société RIVP à M. [T] [L] et la loi applicable,

Devant la cour, M. [T] [L] soutient qu’en application de l’article L.353-7 du code de la construction et de l’habitation, le bailleur social doit proposer un nouveau contrat au locataire après le conventionnement pour pouvoir solliciter un SLS et que la société RIVP ne lui a pas proposé la signature d’un nouveau bail.

La société RIVP fait valoir que la proposition d’un nouveau bail n’était pas obligatoire, l’article L.353-19 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi ELAN disposant que « pour les logements appartenant à des sociétés d’économie mixte et par dérogation à l’article L.353-7, les dispositions de la convention s’appliquent de plein droit. à compter de sa date d’entrée en vigueur à partir de la date d’achèvement des travaux lorsqu’elle en prévoit, aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu’il soit nécessaire de leur donner congé. »

Sur ce,

Aux termes de l’article 1134 alinéa I du code civil, pris dans sa version applicable antérieurement à l’ordonnance n°1102301-131 du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 1135 du même code ajoute que les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l’équité, l’usage ou la loi donnent à l’obligation d’après sa nature.

Par ailleurs, selon l’article L.353-16 du code de la construction et de l’habitation, pris dans sa version applicable au moment du conventionnement de l’immeuble à compter de la date d’entrée en vigueur de la convention, dispose que le bailleur peut, dans la limite du maximum prévu par la convention, fixer un nouveau loyer qui est applicable dès sa notification aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu’il soit nécessaire de leur donner congé.

L’article R.353-16 du code de la construction et de l’habitation prévoit la possibilité pour le bailleur de fixer un loyer dit dérogatoire car excédant le montant du loyer maximum fixé par la convention lorsque, notamment, le logement est déjà occupé lors du conventionnement et que ses occupants sont des ménages dont les ressources sont supérieures aux plafonds prévus pour l’attribution d’un logement social.

Aux termes de l’article L.353-19 du code de la construction et de l’habitation, pour les logements appartenant à des sociétés d’économie mixte et par dérogation à l’article L.353-7, les dispositions de la convention s’appliquent de plein droit, à compter de sa date d’entrée en vigueur aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu’il soit nécessaire de leur donner congé.

M. [T] [L] aurait ainsi été soumis au régime du bail social qu’un nouveau bail conventionné ait été signé ou non.

En application de l’article L353-19 du Code de la construction et de l’habitation (dans sa version applicable au présent litige, c’est-à-dire dans sa version antérieure à la loi ELAN), il existe un régime spécial permettant aux sociétés d’économie mixte telles la R.I.V.P. de déroger au régime commun et d’appliquer le S.L.S. même en l’absence de signature d’un nouveau bail.

L’article L353-19 du Code de la construction et de l’habitation dispose dans sa rédaction en vigueur au jour du conventionnement :

« Pour les logements appartenant à des sociétés d’économie mixte et par dérogation à l’article L. 353-7, les dispositions de la convention s’appliquent de plein droit, à compter de sa date d’entrée en vigueur ou de la date d’achèvement des travaux lorsqu’elle en prévoit, aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu’il soit nécessaire de leur donner congé. »

Ainsi, les baux en cours conclus avec une société d’économie mixte deviennent des baux conventionnés et le régime juridique encadrant les logements sociaux, impliquant nécessairement des obligations sont applicables dès l’entrée en vigueur de la convention, soit à la date de leur signature en application de l’article L353-17 du Code de la construction et de l’habitation.

Ce principe a été rappelé par le Ministère de la Cohésion des Territoires et des Relations avec les Collectivités Territoriales par une réponse ministérielle du 11 juillet 2019 ou il a été indiqué qu’avant la loi du 23 novembre 2018 dite ELAN, les locataires des S.E.M. devaient obligatoirement basculer vers un bail social du fait du conventionnement en cours de bail et que depuis cette loi, les conditions de choix sont donc clairement établies pour les nouveaux conventionnements de logement existants.

Le ministère énonce que la loi ELAN et la possibilité de choix offerte aux locataires de S.E.M. ne concernerait que les conventionnements nouveaux postérieurs à la loi et que le régime antérieur continuerait de s’appliquer à l’égard des locataires dont l’immeuble avait été conventionné avant le 23 novembre 2018.

Le régime locatif social conventionné s’applique de plein droit aux locataires sans que ces derniers ne puissent s’y opposer et de ce fait le dispositif S.L.S. concerne tous les locataires.

Il est ainsi retenu de ce qui précède que les contrats de baux en cours à la date du conventionnement entre l’Etat et la société RIVP sont soumis aux dispositions légales applicables aux immeubles conventionnés à la date de la signature de la convention.

M. [T] [L] n’est ainsi pas fondé à se prévaloir de l’application de la loi du 23 novembre 2018 dite loi ELAN qui a modifié l’article L.441-3 en son dernier alinéa et clarifie les choix offerts aux locataires titulaires d’un bail privé antérieur au conventionnement.

Il est rappelé que les dispositions du code de la construction et de l’habitation sont d’ordre public et s’appliquent aux locataires et ce même si les articles concernant le S.L.S. ne sont pas repris par la convention ou le contrat de bail.

La nouvelle réglementation se substitue dans son ensemble à l’ancien bail d’origine.

La Cour de cassation a rappelé dans un arrêt récent que les contrats de baux conventionnés en cours sont soumis aux dispositions légales et conventionnelles, dont notamment l’application du S.L.S, dès l’entrée en vigueur de la convention signée avec l’Etat.

A ce titre, l’engagement de proroger les baux ne dispense pas le bailleur social de respecter ses obligations légales relatives au loyer.

La Cour de Cassation a ainsi estimé qu’une cour d’appel avait déduit à bon droit que l’organisme bailleur était fondé à réévaluer les loyers et à appeler le S.L.S., malgré la décision de proroger les baux à usage d’habitation en cours. (Cass. Civ. 3ème. 10 juillet 2013, n°12-18918).

Le S.L.S. est calculé selon des critères objectifs concernant la surface du logement, le nombre de personnes composant le foyer, les ressources du foyer, et le coefficient de dépassement des seuils d’attribution du logement social. Ce dernier est fixé selon la zone géographie de localisation du logement.

Plus récemment, la Cour de cassation a réaffirmé que les dispositions de la loi ELAN n’étaient pas rétroactives.

Elle précise que les dispositions des articles L.353-16 et L.441-3 du code de la construction et de l’habitation , dans leur rédaction antérieure à celle issue de la loi du 23 novembre 2018, s’appliquent dès la signature de la convention, de sorte que le bailleur n’était pas tenu de proposer un nouveau bail. (Cass. Civ 3ème, 3 juin 2021, n°20-12.353).

Compte tenu de la loi ELAN, qui allait être adoptée définitivement, la société R.I.V.P n’a eu d’autre choix que d’appliquer le S.L.S à partir de janvier 2019 et en a informé les locataires dès le mois d’octobre 2018.

Le S.L.S. ne revient pas au bailleur social qui prélève le S.L.S. auprès de ses locataires et le reverse à la Caisse de Garantie du Logement Locatif Social (C.G.L.L.S.). Ces sommes financent la contribution de l’Etat au logement social.

A défaut de recouvrement des sommes dues, la société R.I.V.P. s’expose à des sanctions financières correspondant au montant du S.L.S. qui aurait dû être reversé en vertu des dispositions de l’article L441-11 du Code de la construction et de l’habitation.

La cour relève que si des conditions de choix sont désormais clairement établies, elles ne concernent seulement que les nouveaux conventionnements de logements existants et non les cas de conventionnements de logements antérieurs à la loi du 23 novembre 2018 qui n’est pas rétroactive et ne permettent en aucun cas de rétablir les locataires dans la situation juridique dans laquelle ils se trouvaient à la date du conventionnement de leur immeuble ni de leur ouvrir un droit d’option rétroactif.

Il ressort de ce qui précède que les dispositions légales invoquées par M. [T] [L] ne sont pas applicables au litige, compte tenu de la date du conventionnement de l’immeuble, le 30 décembre 2011, de sorte que M. [T] [L] est bien redevable du SLS.

Il convient encore de confirmer le jugement qui a débouté M. [T] [L] de ses prétentions sur le défaut de proposition d’un nouveau bail par la société RIVP et sur la loi lui étant applicable.

— Sur le plafond de ressources,

Devant la cour, M. [T] [L] soutient que la société R.I.V.P aurait calculé le S.L.S sans appliquer les plafonds de ressources prévus par l’arrêté du 29 juillet 1987.

Il reproche à la société R.I.V.P de ne pas avoir appliqué le plafond majoré (plafond PLS), tout en sollicitant l’application de l’article R 441-23 1° du code de la construction et de l’habitation.

L’article R.441-23 du code de la construction et de l’habitation dispose que :« Le dépassement des plafonds de ressources est déterminé au cours de l’année civile en fonction , »1°) -des plafonds de ressources applicables aux logements locatifs sociaux fixés à l’annexe I de l’arrêté prévu à la première phrase de l’article D. 331-12 en ce qui concerne la métropole et par l’arrêté prévu à l’article L. 472-1 en ce qui concerne les départements d’outre-mer ; -des plafonds de ressources majorés applicables aux logements locatifs sociaux financés à l’aide de prêts prévus à l’article D. 331-17 , aux logements mentionnés à la deuxième phrase de l’article D. 353-11, ainsi qu’aux logements attribués dans les conditions fixées au II de l’article D. 331-12 ;

«  2°) Des ressources de l’ensemble des personnes vivant du foyer et afférentes à la pénultième année civile. Toutefois, les ressources afférentes à la dernière année civile ou aux douze derniers mois sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie qu’elles sont inférieures d’au moins 10 % à celles de la pénultième année. Les ressources sont évaluées selon les modalités fixées par l’arrêté mentionné au 1°) ci-dessus.

« La modification de la composition du ménage ou de ses ressources telle que prévue à l’article L. 441-3 est prise en compte pour le calcul du dépassement du plafond de ressources du locataire à partir du mois qui suit la survenance de l’événement et sur la base de justificatifs dûment transmis à l’organisme d’habitations à loyer modéré dans le délai de trois mois suivant la survenance de l’événement. En cas e transmission de ces pièces après ce délai, cette modification est prise en compte à partir du mois qui suit cette transmission. » L’article D331-17 du code de la construction et de l’habitation dispose que " I. La Caisse des dépôts et consignations- ainsi que les établissements de crédit et les sociétés de financement qui ont conclu avec celle-ci une convention sous l’égide de l’Etat sont habilités à consentir les prêts prévus à l’article D. 331-1 et régis par la présente sous-section.

II. Les logements financés dans les conditions de la présente sous-section sont attribués à des ménages dont l’ensemble des ressources, à la date d’entrée dans les lieux, est au plus égal à un-montant déterminé par arrêté conjoint des ministres chargés du logement et des finances. "

L’article I de l’arrêté ministériel du 29 juillet 1987 dispose que " Les plafonds de ressources prévus aux articles L. 441-3, R. 331-12 et R. 441-1 (1 0) du code de la construction et de l’habitation sont définis en annexe au présent arrêté. Toutefois, pour les logements financés à l’aide des prêts prévus à l’article R. 331-17 du code de la construction et de l’habitation, ces plafonds sont majorés de 30 %.

Ces plafonds sont fixés pour l’ensemble des personnes vivant au foyer au sens de l’article L. 442-12 du code de la construction et de l’habitation, en fonction de la catégorie du ménage ainsi que de la région d’implantation du logement.

Pour ce calcul, l’enfant de parents séparés placé en garde alternée est considéré comme vivant au foyer de l’un et de l’autre parent. "

Il est retenu que la convention du 30 décembre 2011 relative à l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement loué à M. [T] [L] relève bien des prêts dit PLUS et donc des plafonds de l’annexe I, de l’arrêté ministériel du 29 juillet 1987. Il ressort des pièces de la procédure que la société RIVP justifie avoir appliqué ce plafond à M. [T] [L] dont la contestation n’apparaît pas utilement étayée , de sorte que le moyen n’est pas fondé. Il convient de confirmer le jugement qui a débouté M. [T] [L] de ses demandes à ce titre.

— Sur l’encadrement du loyer de base,

Devant la cour, M. [T] [L] fait valoir que le loyer de base applicable ne peut être différent de celui de son bail de droit privé de 1984 et que le SLS a été calculé à partir d’un loyer de base supérieur à celui de la convention, à savoir 13,55 euros par m², en 2019.

L’appelant sollicite une restitution de loyers trop versés pour la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2021.

En application des dispositions de l’article 7-1 de la loi 110 89-462, la société RIVP est fondée à soulever la prescription des demandes antérieures au 6 juin 2020.

Pour la période non prescrite du 6 juin 2020 au 31 décembre 2021, M. [T] [L] opère une confusion entre le loyer conventionné maximum (13,55 euros le m²) et le loyer de base dérogatoire (30 euros maximum par m²).

Il est retenu que M. [T] [L] ne relève pas des dispositions sur le loyer conventionné, telles qu’elles ressortent de la convention du 30 décembre 2011qui prévoit que les locataires déjà dans les lieux au moment du conventionnement et dont les ressources sont supérieures au plafond de ressources, comme l’appelant se voient appliquer un loyer dérogatoire maximum qu’elle fixe.

Il s’en déduit que le calcul du SLS opéré par la société RIVP n’est pas erroné. Il convient de confirmer le jugement qui a rejeté les demandes de M. [T] [L] à ce titre.

— Sur la violation de ses droits fondamentaux,

Devant la cour, M. [T] [L] soutient que la modification unilatérale de son bail privé en bail social viole l’article 1er du protocole additionnel 110 de la convention européenne des droits de l’Homme et des libertés fondamentales du 4 novembre 1950, en ce que le conventionnement la contraint à verser une somme exorbitante au titre du SLS s’élevant à 30% de ses ressources, alors que ce bail présente pour lui un intérêt patrimonial.

Aux termes de l’article précité, « toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ».

La cour relève que M. [T] [L] n’est pas propriétaire du logement en cause, et qu’il ne précise pas en quoi l’application d’un SLS, qui demeure un instrument de justice sociale proportionnel à ses revenus, violerait ses droits fondamentaux.

Ainsi, le SLS dont le montant est proportionnel à la taille du ménage, à ses ressources, à la surface du logement et à l’importance du dépassement du plafond de ressources applicable pour l’attribution du logement et en tout état de cause, plafonné à 30% des ressources du foyer, vise à assurer le droit au logement des locataires dotés de ressources modestes et à financer la construction et l’amélioration du parc locatif social.

Le législateur a ainsi poursuivi des motifs d’intérêt général , dès lors que l’effort de solidarité exigé au moyen du SLS de locataire qui conservent un logement dans le parc HLM bien que leurs ressources dépassent significativement les seuils prévus pour l’attribution de tels logements vise à satisfaire une exigence de justice sociale et se trouve d’autant plus justifié que le besoin de construction de logements sociaux se trouve accru du fait du maintien dans ceux existants de locataires plus favorisés.

***

Pour l’ensemble de ces raisons il convient de confirmer le jugement déféré sauf du chef de la dette locative, à actualiser au 7 février 2024. M. [T] [L] est donc condamné à payer à la société RIVP la somme de 11 962,42 euros à ce titre.

— Sur l’indemnité procédurale et les dépens,

M. [T] [L], qui succombe, sera condamné aux dépens d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et à l’indemnité procédurale étant confirmées.

Il convient en équité de le condamner au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré, sauf du chef de la dette locative à actualiser.

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne M. [T] [L] à payer à la société RIVP la somme de 11 962,42 euros au titre du solde locatif actualisé au 7 février 2024,

Condamne M. [T] [L] à payer à la société RIVP la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne M. [T] [L] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,