Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 09 JANVIER 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01297 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CG6ZS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Octobre 2022 -Juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] – RG n° 1122000058

APPELANTE

Madame [O] [I]

née le 23 mai 1975 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marie JACQUIER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0628

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/035220 du 07/12/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIMEES

Madame [T] [L]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Assignation devant la cour d’appel de PARIS, en date du 22 novembre 2023, déposée à l’Étude de Commissaire de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

E.P.I.C. OPH COMMUNAUTAIRE PLAINE COMMUNE

[Adresse 1]

[Localité 5]

Assignation devant la cour d’appel de PARIS, en date du 25 avril 2023, remise à personne morale

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— rendu par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 11 janvier 2000, l’office d’HLM de [Localité 7] a donné à bail à Mme [T] [L], un logement sis [Adresse 3]), moyennant un loyer mensuel de 1346,05 francs hors charges. Par avenant du 1er octobre 2018, le contrat de bail a été transféré à Mme [T] [L] et Mme [O] [I].

Le 16 novembre 2021, l’OPH communautaire de la plaine commune, venant aux droits de l’office d’HLM de [Localité 7] a fait signifier à Mme [T] [L] et Mme [O] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1637,76 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier du 15 novembre 2021, l’OPH communautaire de la plaine commune a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte d’huissier de Justice du 20 janvier 2022, l’OPH communautaire de la plaine commune a assigné Mme [T] [L] et Mme [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers et demande de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [T] [L] et Mme [O] [I] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement Mme [T] [L] et Mme [O] [I] au paiement des sommes suivantes :

—  2063,16 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges.

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,

—  450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— les entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été dénoncée le 21 janvier 2022 à la préfecture de la Seine-[Localité 10]

A l’audience du 6 septembre 2022, l’OPH communautaire de la plaine commune a maintenu ses demandes et a actualisé sa créance à 6.343,49 euros, selon décompte arrêté au mois d’août 2022 inclus.

Mme [O] [I] a comparu en personne et a demandé au juge de :

— à titre principal, déclarer nul le commandement de payer du 16 novembre 2021 et débouter la bailleresse de ses demandes ;

— à titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement à hauteur de 60 euros par mois en plus du loyer courant ;

— a titre infiniment subsidiaire, lui octroyer un délai de 36 mois pour quitter les lieux.

Mme [T] [L], régulièrement citée à étude, n’est ni présente, ni représentée à l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 17 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers a ainsi statué :

Déclare recevable la demande de l’OPH Communautaire de la plaine commune aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Condamne Mme [T] [L] et Mme [O] [I] à payer au bailleur la somme de 5.609,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois d’août 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

Autorise Mme [T] [L] et Mme [O] [I] à s’acquitter de leur dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 60 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un loyer, et quinze jours après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

Prononce la résiliation du bail conclu entre l’OPH communautaire de la plaine et Mme [T] [L] et Mme [O] [I] relatif aux locaux à usage d’habitation sis [Adresse 3]), uniquement dans les cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation sera réputée n’avoir jamais été prononcée,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, 7 jours après l’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

Ordonne, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [T] [L] et Mme [O] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

Condamne Mme [T] [L] et Mme [O] [I] à payer à l’OPH communautaire de la plaine une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du mois de la défaillance et jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués ;

Condamne Mme [T] [L] et Mme [O] [I] aux dépens de l’instance,

Rejette la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboute l’OPH Communautaire de la plaine commune de ses autres demandes et prétentions,

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 5 janvier 2023 par Mme [O] [I],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 4 avril 2023 par lesquelles Mme [O] [I] demande à la cour de :

Vu les articles 23 et 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu les articles L412-3 et L412-4 du Code des procédures civiles d’exécution,

Confirmer le jugement rendu le 17 octobre 2022 par le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] en ce qu’il a :

— Accordé des délais de paiement à Mme [T] [L] et Mme [O] [I],

— Déduit de la créance du bailleur la somme de 733,91 euros facturée au titre des frais de procédure,

— Débouté l’OPH Communautaire de la plaine commune de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Débouté l’OPH Communautaire de la plaine commune de ses autres demandes et prétentions,

Infirmer le jugement pour le surplus, et statuant à nouveau,

Débouter l’OPH Communautaire de la plaine commune de sa demande de résiliation de bail,

Juger la créance de l’OPH Communautaire de la plaine commune non fondée, et débouter l’OPH Communautaire de la plaine commune de ses demandes,

Subsidiairement,

Autoriser Mme [O] [I] à régler sa dette en 35 mensualités de 60 euros, le solde la 36ème mensualité,

Très subsidiairement, si la Cour jugeait que l’absence de respect de l’échéancier octroyé entraînera la résiliation du bail,

Confirmer le jugement en ce qu’il a accordé des délais de paiement aux locataires, et dit que si ces délais sont entièrement respectés, la résiliation sera réputée n’avoir jamais été prononcée,

Autoriser Mme [O] [I] à régler sa dette en 35 mensualités de 60 euros, le solde la 36ème mensualité,

Très très subsidiairement,

Accorder à Mme [O] [I] un délai de trente-six mois pour quitter les lieux,

En tout état de cause,

Débouter l’OPH Communautaire de la plaine commune de ses demandes,

Condamner l’OPH Communautaire de la plaine commune aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

L’EPIC OPH Communautaire plaine commune n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelant lui ont été signifiées le 25 avril 2023 , à personne morale.

Mme [T] [L] n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelant lui ont été signifiées le 22 novembre 2023 à l’étude.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle les intimés étaient tenus de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et leurs écritures pourraient être déclarées irrecevables.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur la dette locative

Poursuivant l’infirmation du jugement en ce qu’il a fixé la dette locative à la somme de 5.609,58 euros, arrêtée au mois d’août 2022 inclus, Mme [O] [I] fait valoir qu’elle a effectué des paiements qui n’ont pas été affectés à son compte locataire.

En application de l’article 1353 du code civil, il incombe au bailleur qui sollicite la résiliation du bail de prouver l’obligation du preneur de lui verser les sommes dont il réclame le paiement au titre du contrat de bail.

Il appartient au locataire de démontrer qu’il s’est acquitté de son obligation de paiement.

En l’espèce, le premier juge a, au vu du décompte locatif actualisé au 1er septembre 2022, fixé la dette locative à la somme de 6.343,49 euros déduction faite d’une somme de 733,91 euros facturée pour des frais de procédure.

Les pièces produites aux débats par Mme [O] [I] ne permettent pas de remettre en cause ce montant dès lors qu’il ne s’agit que de courriers du bailleur l’informant des rectifications opérées sur son compte après ses réclamations, concernant l’encaissement d’un TIP (Lettre du 2 janvier 2019) ou de chèques (courriers des 22 juillet 2020 et 23 septembre 2020).

Le courrier du bailleur du 2 juin 2020 concerne lui, un transfert de solde d’un compte à un autre conformément à sa demande.

Les courriers produits établissent ainsi que les réclamations de Mme [O] [I] ont été prises en compte et la locataire ne verse aucun décompte locatif démontrant que les rectifications n’ont pas été effectuées.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné Mme [O] [I] solidairement avec Mme [T] [L] à payer au bailleur la somme de 5.609,58 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois d’août 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Poursuivant l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail, Mme [O] [I] fait valoir qu’elle est locataire depuis 2000, que seuls ses problèmes de santé expliquent l’existence d’une dette locative, qu’elle est en arrêt maladie depuis le 11 décembre 2017, que la résiliation du bail serait une sanction disproportionnée.

Elle sollicite donc le débouté du bailleur de sa demande de résiliation du bail et 36 mois de délais pour s’acquitter de sa dette.

Subsidiairement, elle sollicite des délais plus larges que ceux octroyés par le premier juge, à hauteur de 36 mois.

Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et charges aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1228, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, le premier juge a énoncé que l’examen des pièces produites démontre que les loyers ne sont plus réglés depuis octobre 2021 et que la dette existe depuis 2019, que ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat.

Il a toutefois accordé des délais de paiement aux locataires et dit que la résiliation ne sera prononcée qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

Comme il a été indiqué Mme [O] [I] ne verse aucun élément permettant de remettre en cause la dette fixée par le premier juge à hauteur de 5.609,58 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’août 2022 inclus.

Ce défaut de paiement caractérise un manquement grave des locataires à leur obligation essentielle de paiement des loyers et des charges, justifiant la résiliation du bail.

Cette résiliation du bail n’apparaît pas disproportionnée au regard du quantum de la dette locative et des besoins du bailleur.

Néanmoins, compte-tenu des pièces versées aux débats et en particulier les avis de la CAF établissant que Mme [O] [I] est bénéficiaire du RSA depuis septembre 2021 et qu’elle était toujours en arrêt maladie en mai 2022, le premier juge a alloué à juste titre des délais de paiement aux locataires, énonçant que la résiliation ne sera prononcée qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

Devant la cour, Mme [O] [I] sollicite des délais sur 36 mois, alors que le délai de trois ans, dérogatoire au droit commun, n’est prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Les délais visés à l’article 1228 précité obéissent aux conditions de l’article 1343-5 du code civil, lequel dispose qu’en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Le premier juge ayant accordé un échéancier de 24 mois conformément à l’article 1343-5 du code civil, la demande de Mme [O] [I] sera rejetée.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ses dispositions relatives à la résiliation du bail et aux délais octroyés aux locataires, ainsi qu’à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation, le cas échéant.

Sur les dépens

Mme [O] [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt par défaut,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Déboute Mme [O] [I] de sa demande de délais sur 36 mois pour régler sa dette,

Condamne Mme [O] [I] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président