RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2025

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/16892 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGPGT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Août 2022-TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 18]- RG n° 18/12648

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] représenté par son syndic, le cabinet CFAB COPRO, exerçant sous l’enseigne VALIERE CORTEZ , SARL immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le numéro 790 159 461

C/O Cabinet CFAB COPRO (Enseigne VALIERE CORTEZ)

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représentée par M^e Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

Ayant pour avocat plaidant : M^e Elsa GIANGRASSO, avocat au barreau de PARIS, toque : A0438

INTIMÉES

SAS BDR ET ASSOCIES venant aux droits de la S.C.P. BROUARD [D] prise en la personne de Me [T] [D] ès qualité d’administrateur judiciaire de la SAS AGENCE DE LA MAIRIE, société en liquidation judiciaire, immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le numéro 389 217 423, dont le siège social est [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée par M^e Maria-Christina GOURDAIN de la SCP GOURDAIN ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D1205

Société ALLIANZ IARD

SA immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le numéro 542 110 291

[Adresse 1]

[Localité 14]

Représentée par M^e Philippe MARINO ANDRONIK de la SCP DORVALD MARINO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0143

Représentée par M^e Charles-Henri DE GAUDEMONT de la SELARL MCH AVOCATS, avocat au barreau du VAL D’OISE, toque : 21

Société LLOYD’S INSURANCE COMPANY SA, venant aux droits DES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S La société LLOYD’S INSURANCE COMPANY par suite d’une procédure de transfert dite « Part VII transfer » autorisée par la High Court of Justice de Londres suivant ordonnance en date du 25 novembre 2020, Société Anonyme d’un Etat membre de la CE ou partie à l’accord sur l’Espace économique européen, immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le n° 844 091 793, prise en son établissement en France agissant en la personne de son mandataire général pour les opérations en France, Monsieur [S] [L], domicilié en cette qualité audit établissement

[Adresse 13]

[Localité 10]

Représentée par M^e Manuel RAISON et plaidant par M^e Anhaï AZMY BARTOLI – SELARL RAISON AVOCATS – avocats au barreau de PARIS, toque : C2444

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Septembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La société L’Agence de la Mairie (la société ADLM) a été désignée syndic de l’ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 19] par décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 novembre 2011. Un nouveau syndic a été désigné par l’assemblée générale réunie le 15 décembre 2015 en raison de la démission de la société ADLM.

Celle-ci a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Paris du 4 octobre 2016.

Les Souscripteurs du Lloyd’s, représentés par la société Lloyd’s France, étaient le garant financier de la société Agence de la Mairie jusqu’au 6 octobre 2016.

La société Allianz IARD était l’assureur responsabilité civile professionnelle de la société Agence de la Mairie jusqu’au 18 juin 2016.

Par ordonnance du 4 novembre 2016 le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment confié une expertise judiciaire à M. [B], avec mission d’examiner les comptes de la copropriété au titre des exercices 2013 à 2015, effectuer tous les rapprochements bancaires utiles, dire si la société Agence de la Mairie a commis des fautes de gestion au préjudice de la copropriété, chiffrer le préjudice, faire le compte entre les parties.

L’ordonnance a été rendue commune à la société ADML, à la société Allianz IARD et à la société Lloyd’s France par ordonnance de référé du 24 mai 2017.

Par acte du 31 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 18] a assigné en responsabilité la société ADML en la personne de son liquidateur, la société civile professionnelle Brouard-[D], la société Lloyd’s France et la société Allianz Iard.

L’expert a déposé son rapport le 28 avril 2019.

Par jugement du 25 août 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— mis hors de cause la société Lloyd’s France,

— reçu l’intervention volontaire de la société les souscripteurs du Lloyd’s,

— fixé à 19 680,03 euros la créance du syndicat dans le passif de la société Agence de la Mairie,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] de ses demandes à l’égard de la société Allianz Iard,

— condamné la société Les souscripteurs du Lloyd’s à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] la somme de 7 400 euros au titre de sa garantie financière de la société Agence de la Mairie,

— condamné la société Les souscripteurs du Lloyd’s à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12] à payer à la compagnie Allianz la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Brouard-[D], es-qualité de liquidateur de la société Agence de la Mairie à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— déclaré le présent jugement commun à 1a société Brouard-[D], es-qualité de liquidateur de la société Agence de la Mairie,

— fait masse des dépens qui seront distraits au profit de Maître Marino, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et supportés, chacun pour moitié, y compris les frais d’expertise, la société Les souscripteurs du Lloyd’s et par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7],

— prononcé l’exécution provisoire du jugement.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 29 septembre 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 3 septembre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 23 juin 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Adresse 17], appelant, invite la cour, au visa des articles L 114-1 et L 124-5 du code des assurances, à :

— constater l’intervention volontaire des Lloyd’s Insurance Company en lieu et place des souscripteurs des Lloyd’s,

— réformer le jugement en ce qu’il a :

' jugé que la non remise des archives et la mauvaise tenue de la comptabilité n’étaient pas caractérisées,

' jugé qu’il ne justifiait pas du non-versement du solde créditeur de la balance,

' débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes à l’égard de la compagnie Allianz,

' limité la garantie des Lloyd’s à la somme de 7 400 euros,

' condamné la société Brouard-[D] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' fixé la créance au passif de la société ADLM à la somme de 19 080,03 euros,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

' jugé que le syndic ADLM avait réglé la somme de 7 208 euros au titre du règlement de factures abusives émise par des tiers,

' jugé que le syndic ADLM avait réglé la somme de 5 072,03 euros au titre du règlement de factures abusives émises directement par le syndic à son bénéfice,

statuant à nouveau

— fixer la créance au passif de la société ADLM à la somme de 60 922,62 euros,

— débouter la société BDR et Associés de son appel incident,

— juger que le syndic ADLM a commis diverses fautes de gestion ayant engagé sa responsabilité professionnelle et dont il doit être intégralement indemnisé,

— condamner la compagnie Allianz IARD à lui payer la somme de 35 734 euros en réparation du préjudice subi du fait des diverses fautes de gestion judiciairement constatées,

— condamner les Lloyd’s Insurance Company à lui payer la somme de 53 714,62 euros au titre de la non-restitution des fonds entre 2013 et 2015 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 mars 2017,

— débouter les Lloyd’s Insurance Company SA de leur appel incident,

— condamner in solidum Maître [D], ès qualité, les Lloyd’s Insurance Company et la compagnie Allianz Iard à lui payer la somme de 16 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance et d’appel,

— condamner in solidum Maître [D], ès qualité, les Lloyd’s Insurance Company et la compagnie Allianz Iard à lui payer les entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile, en ce compris les frais d’expertise judiciaire à hauteur de 11 269,68 euros ;

Vu les conclusions notifiées le 2 janvier 2023 par lesquelles la société BDR et Associés, intimée, invite la cour, au visa des articles L 622-21-I alinéa 1, L 622-22, L 641-3, R 622-24 et R 641-25 du code de commerce, à :

— donner acte à la société BDR & Associés venant aux droits de la société Brouard-[D] mais également prise en la personne de Maître [D], de son intervention volontaire à la présente procédure aux lieu et place de la société Brouard-Aude,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] de ses diverses demandes en paiement en tant que dirigées contre la société BDR & Associés en sa qualité de liquidatrice de la liquidation judiciaire de la société Agence de la Mairie,

— déclarer recevable et bien fondée la société BDR & Associés en sa qualité de liquidatrice de la liquidation judiciaire de la société Agence de la Mairie de son appel incident du jugement rendu le 25 août 2022,

et, statuant à nouveau,

— dire qu’il n’y a pas lieu à fixation d’une quelconque créance de la copropriété de l’immeuble du [Adresse 7] au passif de la liquidation judiciaire de la société Agence de la Mairie ni à la condamnation de la société BDR & Associés es qualité au paiement de dommages et intérêts en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner copropriété du [Adresse 7] à payer à la société BDR & Associés en sa qualité de liquidatrice de la liquidation judiciaire de la société Agence de la Mairie une somme de 2 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même en tous les dépens ;

Vu les conclusions notifiées le 27 mars 2023 par lesquelles la société Allianz Iard, intimée, invite la cour, au visa des articles L112-6, L113-1 et L121-1 du code des assurances, à :

— la déclarer recevable et bien fondée à opposer les exclusions, limites, plafond et franchise en application de la garantie souscrite,

— déclarer si besoin qu’elle ne saurait être condamnée in solidum avec les Lloyd’s Insurance Company, ou à garantir la société Agence de la Mairie, d’une condamnation à restituer des fonds non représentés ou détournés par son ancien assuré ; ou encore à restituer des honoraires ou frais reçus par son ancien assuré,

— la déclarer recevable et bien fondée en son refus de garantir les agissements délictueux de la société Agence de la Mairie,

— la déclarer recevable et bien fondée en son refus de garantir les pertes et dommages provenant de la faute intentionnelle ou dolosive de la société Agence de la Mairie,

— déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7], représentée par son syndic en exercice, le Cabinet C.F.A.B. Copro, mal fondé en ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— déclarer en toutes hypothèses que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] ne justifie pas des préjudices allégués à son encontre,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], ou toute autre partie à l’instance, de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— confirmer le jugement rendu le 25 août 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] de ses demandes dirigés à son encontre et a condamné ce dernier au profit de la concluante au titre de ses frais irrépétibles et de ses dépens,

si par impossible et par extraordinaire,

— la déclarer recevable et bien fondée à opposer le montant de sa franchise contractuelle, fixée à hauteur de 10 % du montant du sinistre, avec un minimum de 600 euros et un maximum de 3 000 euros,

enfin et en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7], ou toute autre partie succombante, à lui payer une somme de 4 000 euros au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le ou les mêmes aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Marino, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 29 juillet 2025 par lesquelles la société Lloyd’s Insurance Company, intimée, invite la cour, au visa de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 et des articles 32-1, 699 et 700 du code de procédure civile, à :

— déclarer la Lloyd’s Insurance Company, venant aux droits des souscripteurs du Lloyd’s, recevable et bien fondée en son appel incident,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il :

' met hors de cause la société Lloyd’s France,

' reçoit l’intervention volontaire de la société les Souscripteurs du Lloyd’s,

' déboute les parties du surplus de leurs demandes,

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il :

' condamne la société les Souscripteurs du Lloyd’s à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la somme de 7 400 euros au titre de sa garantie financière de la société Agence de la Mairie,

' condamne la société les Souscripteurs du Lloyd’s à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' fait masse des dépens qui seront distraits au profit de Maître Marino, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et supportés, chacun pour moitié, y compris les frais d’expertise, la société les Souscripteurs du Lloyd’s et par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7],

en conséquence

— constater que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ne justifie pas de l’existence d’une non représentation de fonds,

— constater que les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] n’entrent pas dans le champ de la garantie financière,

— constater que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] reproche à l’Agence de la Mairie d’avoir commis des fautes de gestion qui ne sont pas couvertes par le contrat de garantie financière,

— constater que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ne justifie pas d’une créance certaine, liquide et exigible,

— débouter l’ensemble des demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la Lloyd’s Insurance Company ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'dire/juger/constater/donner acte’ dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

Sur la responsabilité de la société L’Agence de la Mairie et la créance du syndicat

En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat.

Selon l’article 1992 alinéa 1er du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Le syndicat des copropriétaires invoque plusieurs manquements de la société L’Agence de la Mairie, lesquels seront examinés successivement.

Sur la mauvaise tenue de la comptabilité et la non remise des archives de la copropriété

Le syndicat des copropriétaires soutient que son ancien syndic n’a jamais transmis l’intégralité de ses archives à son remplaçant malgré des relances, au point qu’une procédure de référé a dû être engagée à cette fin. Il allègue également que l’expert a constaté que la comptabilité n’avait pas été tenue de manière professionnelle et qu’elle était incohérente. Il évalue son préjudice à ce titre à la somme de 20 000 euros.

La société Allianz allègue que le syndicat ne démontre pas le caractère réel, certain et déterminé de son préjudice non plus que de la réalité de l’absence de restitution des archives et d’un trousseau de clés, alors que la restitution des archives ressort du bordereau de transmission de pièces du 25 janvier 2016.

Sur ce,

Au terme de son rapport déposé le 23 mai 2019, l’expert a conclu que la société ADLM avait commis de nombreuses fautes de gestion au préjudice du syndicat des copropriétaires, consistant notamment en des incertitudes sur les écritures comptables portées dans les Grands Livres au regard du compte de la banque Delubac, des incertitudes sur le nombre de comptes bancaires sur lesquels transitaient les fonds des copropriétaires, des factures indues.

Néanmoins, le syndicat n’invoque aucun préjudice concret distinct de la créance, divisée en plusieurs postes, qu’il entend déclarer au passif de la société ADLM et dont il entend obtenir le remboursement auprès des assureur et garant. Il ne justifie pas davantage d’un préjudice résultant de la non remise de la totalité des archives ou du trousseau de clés.

Pour ces motifs, et ceux pertinents et circonstanciés des premiers juges que la cour adopte, la demande d’indemnisation à hauteur de 20 000 euros doit être rejetée. Le jugement est confirmé sur ce point.

Sur les factures abusives ou suspectes émises par des tiers

Le syndicat des copropriétaires allègue que la société L’Agence de la Mairie a reconnu expressément être redevable de ces factures pour montant de 7 208 euros et que l’expert les a considérées comme étant dues.

Il ressort du rapport d’expertise que l’expert a constaté que pour le premier semestre 2015 de nombreuses factures pour des interventions inexistantes ont été imputées au syndicat pour un montant de 7 208 euros et que ces factures émanaient de sociétés en redressement ou liquidation judiciaire, ou n’existant pas à la date d’édition de la facture, les sociétés ADDIP, TBA, Etablissements Raphael, Vibat Construction, Sebe, Burotic, ATB Valladon, Procarbat et Prefos.

En outre, dans un courrier du 18 avril 2016 versé aux débats par le syndicat, le gérant de l’Agence de la Mairie a reconnu que des anomalies avaient été constatées dans l’exercice des fonctions de son prédécesseur et indiqué vouloir rembourser les factures ainsi détaillées par l’expert.

Le préjudice du syndicat à ce titre est dès lors démontré et s’établit à la somme de 7 208 euros. Le jugement est confirmé sur ce point.

Sur les factures abusives émises au bénéfice de L’Agence de la Mairie

Le syndicat des copropriétaires soutient que la société L’Agence de la Mairie a reconnu qu’elle avait facturé à tort 5 072,03 euros, sommes qu’elle s’était engagée à rembourser et que l’expert a considéré comme étant dues.

Ainsi que l’a retenu le tribunal, la société L’Agence de la Mairie a reconnu dans le même courrier du 18 avril 2016 avoir facturé au syndicat des sommes indues pour un montant total de 5 072,03 euros et l’expert s’est fondé sur ce courrier pour confirmer que ces facturations au profit du syndic n’avaient aucun fondement. Le tribunal a justement relevé qu’aucune contestation n’avait été relevée sur la réalité de ces factures indues.

Le préjudice du syndicat à ce titre est dès lors démontré et s’établit à la somme de 5 072,03 euros. Le jugement est confirmé sur ce point.

Sur le non-versement du solde créditeur de la balance lors de la passation de mandat

Le syndicat des copropriétaires soutient que, en dépit du fait que les relevés bancaires n’ont jamais été transmis, son ancien syndic a reconnu que la somme de 4 113,23 euros correspondant au solde créditeur de la balance comptable arrêtée au 26 janvier 2016 était due et ajoute que l’expert a considéré que cette somme non représentée était due.

La société Lloyd’s Insurance company allègue qu’il n’est pas démontré que ce solde correspond à des fonds mandants qui ont été encaissés par l’Agence de la Maire et non représentés par cette dernière, aucun relevé bancaire n’étant communiqué pour l’établir.

Sur ce,

Si le gérant de l’Agence de la Mairie a reconnu dans son courrier du 18 avril 2016 devoir rembourser au syndicat une somme de 4 113,23 euros correspondant semble-t-il au solde de trésorerie sur un compte au CIC, le syndicat n’a produit ni auprès de l’expert ni dans le cadre de l’instance en cours de document afférent à ce solde. Notamment, n’est pas démontrée la date de ce solde.

Dans ses écritures, le syndicat indique que celui-ci est ressorti de la balance comptable arrêtée au 25 janvier 2016. Or il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 décembre 2015 que la société ADML a démissionné de son mandat de syndic et a été remplacée par un nouveau syndic, de sorte que, sans que soit connue la date de démission de la société ADML, il est acquis qu’il n’était plus le syndic de la copropriété le 25 janvier 2016.

Le seul fait que le gérant ait reconnu une irrégularité de suffit pas à démontrer la créance du syndicat des copropriétaires à ce titre. Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur la distorsion comptable et financière entre le grand livre comptable et les relevés de banque

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’expert a relevé que de nombreuses écritures n’avaient pas été portées dans les grands livres comptables de banque et qu’il a ainsi conclu que devaient lui être restituées les sommes reconnues comme dues par le cabinet ADLM pour 16 393,26 euros (7 208 + 5 072,36 + 4 113,23) et des sommes non restituées pour un montant de 12 072,44 euros, soit au total 28 465,70 euros.

Le syndicat ajoute que l’expert a également relevé sans en tirer de conséquence que le cabinet ADLM avait perçu un trop plein d’honoraires de 11 574,58 euros et a bénéficié d’encaissements injustifiés en sa faveur de 20 882,34 euros, soit au total 32 456,92 euros. Il fait ainsi valoir que sa créance s’établit au total à la somme de 60 922,62 euros.

Sur ce,

L’expert, après étude des grands livres et des relevés de compte de la banque Delubac, a conclu que le défaut de représentation des fonds s’élevait à 12 072,44 euros pour les années 2013 à 2015, correspondant aux sommes remises d’après les Grands Livres mais non encaissées sur les comptes bancaires, outre les sommes que le gérant de la société ADML a reconnu devoir rembourser au syndicat (étudiées supra)

Il convient donc de retenir cette somme de 12 072,44 au titre de la créance du syndicat sur la société ADML. Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Concernant les honoraires du syndic, l’expert indique que d’après le relevé bancaire de 2015, l’Agence de la Mairie a prélevé au total une somme de 16 834,62 euros alors que ses honoraires annuels étaient de 5 260,04 euros. Il note que, dans le [Localité 15] Livre de 2015, c’est un total de 20 882,34 euros qui a été réglé en sa faveur.

Il ressort du [Localité 15] Livre de 2015 que les sommes versées à l’Agence de la Mairie concernent notamment des frais de timbre, des vacations d’expertise judiciaire, des frais d’extranet, des frais de «bordereau d’appel de fonds», des frais de suivi de procédure et des frais de suivi de sinistre.

Il apparaît que les demandes du syndicat, visant d’une part un trop plein d’honoraires et d’autre part des encaissements injustifiés, sont en réalité le même préjudice.

Si ces sommes apparaissent importantes, le syndicat, qui ne détaille pas ses demandes, ne démontre pas que ces sommes sont indues au regard du contrat de syndic ou des décisions d’assemblées générales.

En outre, il n’est pas démontré que la somme de 5 072,03 euros étudiée plus haut au titre des sommes indument facturées par le syndic n’est pas inclue dans ce préjudice.

La demande à ce titre doit par conséquent être rejetée.

Sur la fixation de la créance au passif de l’Agence de la Mairie

La société BDR & Associés soutient que le syndicat des copropriétaires n’a déclaré aucune créance au passif de la liquidation judiciaire de la société L’Agence de la Mairie dans le délai légal.

Le syndicat allègue au contraire qu’il a déclaré sa créance par LRAR du 8 décembre 2016 pour une somme de 35 782 euros.

Sur ce,

Selon l’article R622-24 alinéa 1er du code de commerce, le délai de déclaration fixé en application de l’article L. 622-26 est de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. Le même délai est applicable à l’information prévue par le troisième alinéa de l’article L. 622-24.

L’article R641-25 du même code rend ces dispositions applicables à la procédure de liquidation judiciaire. Le liquidateur exerce les fonctions dévolues au mandataire judiciaire par ces dispositions.

Il ressort d’un courriel adressé par la SCP Brouard-[D] à son conseil que le jugement de liquidation judiciaire du 4 octobre 2016 a été publié au BODACC le 21 octobre 2016.

Le syndicat justifie de sa déclaration de créance, dans les formes prescrites par l’article R.622-23 du code de commerce, adressée à la SCI Brouard-[D] par LRAR reçu le 12 décembre 2016.

C’est donc à tort que le liquidateur judiciaire soutient que le syndicat n’a pas déclaré sa créance.

Il convient par conséquent de fixer la créance du syndicat des copropriétaires au passif de la société L’Agence de la Mairie à la somme de 24 352,47 euros (7 208 + 5 072,03 + 12 072,44). Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Sur la demande de condamnation de la société Allianz

Le syndicat des copropriétaires soutient que la compagnie Allianz doit garantir des fautes de gestion de son assurée qui lui ont causé le préjudice suivant, pour un montant total de 35 734 euros :

—  20 000 euros au titre des fautes de gestion et la non restitution des archives et des clés,

—  7 680 euros au titre des honoraires du cabinet comptable externe,

—  846 euros au titre des honoraires de gestion du syndic pour la procédure d’expertise,

—  7 208 euros au titre des factures payées à tort.

Il soutient que le fait que certaines des fautes de la société ADLM aient pu être analysées comme caractérisant des délits pénaux devant les juridictions répressives n’est pas de nature à exclure la garantie, dès lors que ces infractions constituent également des fautes civiles. Elle soutient que le tribunal n’a pas caractérisé la nature de la faute dolosive ou intentionnelle et ne relève pas la preuve de l’intention du cabinet ADLM de vouloir le résultat préjudiciable.

La compagnie AXA soutient que les engagements de remboursement pris par le gérant de la société ADLM ne lui sont pas opposables et qu’elle n’a pas la qualité de garant financier. Elle se prévaut des exclusions de garanties expressément stipulées au contrat, afférentes notamment à la non restitution de fonds mandants, aux honoraires et frais indûment facturés et aux factures injustifiées ou fausses, soulignant qu’elle ne garantit pas la faute intentionnelle de l’assurée, laquelle est en l’espèce démontrée.

Elle expose qu’une information judiciaire est en cours concernant les agissements frauduleux commis par la société ADLM, notamment pour des faits d’escroquerie, au préjudice de nombreux syndicats, et que tous dénoncent des actes frauduleux similaires réalisés par le truchement de mêmes factures établies par les mêmes sociétés (Prefos, ADDIP, TBA, Etablissements Raphael, Vibat Construction, Seba ATB, Valladon, Burotic, etc), avec les mêmes dates de prestations prétendues, les mêmes montants, les mêmes anomalies ou des factures établies par des sociétés inexistantes, pour des prestations fictives et/ou inexistantes. Elle souligne que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] est visé comme victime dans cette procédure pénale. Elle allègue que le président de la société L’Agence de la Mairie a reconnu les détournements de fonds commis par ses prédécesseurs par un courrier adressé à M. [F], expert judiciaire désigné dans un dossier similaire.

Sur ce,

Selon l’article L.113-1 du code des assurances, « les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré. »

En l’espèce, les conditions générales du contrat d’assurance souscrit par la société ADLM stipulent notamment que sont exclus :

— les pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré,

— la responsabilité civile qui peut incomber à l’assuré en raison :

o du non-versement ou de la non-restitution délibérée de fonds, effets ou valeurs, pièces et documents, reçus à quelque titre que ce soit par l’assuré, ses collaborateurs ou ses préposés (article 1.4 C),

o des contestations relatives aux frais et honoraires de l’assuré (article 1.4 E).

Concernant les factures suspectes payées à diverses entreprises, la société Allianz produit un courrier électronique adressé en 2019 par le gérant de la société L’Agence de la Mairie, M. [G], à M. [F], expert judiciaire désigné par le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Bobigny dans une affaire concernant ce syndic et un autre syndicat des copropriétaires, rédigé en ces termes :

« ['] Je vous précise toutefois qu’un second préjudice distinct a (malheureusement) en partie eu lieu sous ma gérance. Gérance effectuée sous la direction de Messieurs [O] [A] et [K] qui étaient censés être les dirigeants de la société CONDOMINIUM, société mère de l’Agence de la Mairie.

Monsieur [R] a été dirigeant de l’Agence de la Mairie jusqu’au 02 juin 2015 me semble t’il. Ensuite ce furent Messieurs [A] et [K].

Le premier procédait par des mouvements de compte à compte.

Les seconds par de fausses factures (Préfos, Burotic, TBA, ADDIP, ATB Valladon, Etbmnts Raphael, Procarbat, Sebe, Vibat Constructions) et la facturation de frais extranet. Par contre, les seconds, conscients des détournements de fonds du premier, y ont vu une opportunité. Celle de lui coller sur le dos leurs fausses factures en les antidatant sur la seconde partie de l’exercice 2015.

Je vous indique avoir porté plainte contre Messieurs [A] et [K] le 23 août 2016. Et avoir reçu un avis à victime courant juin 2019. Cet Avis à Victime précise notamment que Messieurs [A] et [K] sont notamment poursuivi des chefs d’escroquerie, abus de confiance, recel et blanchiment de ces délits commis au préjudice de la totalité des SDC ayant constitué le portefeuille Agence de la Mairie et ce depuis 2014. ['] »

Dans cette autre affaire, l’expert a dressé la liste des sociétés supports de fausses factures : ADDIP, ATB Valladon, Burotic, Etbmts Raphael, Prefos, Procarbat, Sebe, TBA, Vibat Constructions.

Ainsi, la totalité des sociétés concernées par les factures litigieuses relevées dans la présente affaire ont été pointées par un expert judiciaire, dans une affaire distincte, comme ayant été utilisées par la société L’Agence de la Mairie comme support à l’établissement de fausses factures.

L’expert judiciaire désigné dans la présente procédure, M. [B], a lui-même constaté que la plupart de ces sociétés ont été placées en liquidation judiciaire peu après l’édition des factures et que l’une d’elle a été constituée postérieurement à l’édition de la facture.

Il ressort par ailleurs de l’avis à victime versé aux débats, ainsi que l’a relevé le tribunal, que MM. [A] et [K] ont été mis en examen pour escroquerie et abus de confiance à l’encontre du syndicat des copropriétaires « de la [Adresse 20] » le 22 mars 2019, le préjudice visé étant de 7 208 euros.

Les pièces comptables versées aux dossiers démontrant les procédés d’écriture comptable employés, associées à ces éléments de contexte, permettent d’établir que le préjudice du syndicat au titre des factures litigieuses, concernant des sommes certaines, liquides et exigibles, s’analyse non pas en des fautes de gestion mais en un détournement de fonds par l’établissement de factures fictives et relève donc de la garantie financière.

Par conséquent, c’est à juste titre que le tribunal a rejeté la demande d’indemnisation concernant ces factures en ce qu’elle était dirigée contre la société Allianz, assureur en responsabilité civile professionnelle.

La demande d’indemnisation à hauteur de 20 000 euros ayant été rejetée, il n’y a pas lieu de condamner la compagnie Allianz au paiement de cette somme.

Enfin, les frais engagés au titre des honoraires du cabinet comptable externe et des honoraires de gestion du syndic pour la procédure d’expertise sont des frais engagés par le syndicat pour assurer la défense de ses intérêts. Ils ne constituent pas un préjudice réparable et ne peuvent être remboursés que sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes formulées à l’encontre de la société Allianz.

Sur la demande de condamnation de la société Lloyd’s Insurance Company, garant financier

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le rapport d’expertise caractérise clairement la non-représentation de fonds pour un montant de 12 072,44 euros, que le cabinet ADLM s’est engagé à restituer plusieurs sommes constitutives de non représentation de fonds, notamment le solde de trésorerie de 4 113,23 euros et la somme de 5 072,03 euros qui certes se rapportent à des honoraires mais indus et non restitués. Il rappelle également que le syndic a bénéficié de fonds injustifiés à hauteur de 32 456,92 euros et sollicite ainsi le remboursement de la somme totale de 53 712,62 euros.

Il allègue que, contrairement à ce que soutient la société Lloyd’s Insurance Company, des rapprochements bancaires ont été réalisés tant par l’expert judiciaire que par le cabinet d’expertise comptable EFCA, de sorte que la créance est certaine, liquide et exigible.

La société Lloyd’s Insurance Company fait valoir que la garantie financière ne couvre que les détournements de fonds mandants par le mandataire immobilier. Il soutient que la demande portant sur la somme de 5 072,36 euros a trait à une contestation d’honoraires, relevant d’un litige commercial et non d’une non-représentation de fonds. Elle soutient encore que la garantie financière ne couvre pas les postes isolés de comptabilité mais le solde de trésorerie au jour de la résiliation du mandat de syndic, et conteste les conclusions du rapport comptable du cabinet EFCA, non contradictoire et non judiciaire. Elle fait valoir que les discordances constatées par l’expert ne sont que des erreurs d’écriture.

Elle soutient que sans les éléments comptables, les éléments bancaires et la production des états de rapprochements correspondants, il n’est pas possible d’établir l’existence de fonds mandans non représentés et d’établir le solde qui serait à restituer au syndicat des copropriétaires à la fin du mandat de l’Agence de la Mairie.

Sur ce,

L’article 39 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 dispose que la garantie financière couvre toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectués à l’occasion d’une opération mentionnée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970, dont l’exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante.

La cour constate que la demande formée au titre de la garantie financière n’inclut pas les factures payées à des sociétés tierces pour un total de 7 208 euros.

Contrairement à ce que soutient la société Lloyd’s Insurance Company, la non-représentation de fonds objet de sa garantie ne se limite pas au solde de trésorerie manquant au jour de la fin du mandat de syndic.

A ce titre, l’état de rapprochement bancaire ne permet d’identifier que les détournements correspondant à des fonds préalablement encaissés sur le compte bancaire de la copropriété puis utilisés sans justification et sans avoir été comptabilités.

La garantie financière souscrite par le syndic a vocation à garantir tous les détournements de fonds, y compris ceux qui, maquillés, ne ressortent pas de l’état de rapprochement bancaire.

Concernant la somme de 12 072,44 euros, il ressort du rapport d’expertise que l’expert a procédé à des rapprochements bancaires année par année et en a conclu que cette somme correspondait à une non-représentation de fonds.

Dès lors, elle entre dans le champ d’application de la garantie financière et doit être remboursée par la société Lloyd’s Insurance Company.

Concernant la somme de 5 072,03 euros, elle ressort d’un courrier du gérant de l’Agence de la Mairie, qui a reconnu que des factures à son bénéfice devaient être annulées et remboursées. Néanmoins, aucune autre pièce ne vient préciser le détail de ces factures ni établir qu’elles correspondent à des factures frauduleuses, assimilables à une non-représentation de fonds.

Par conséquent, la demande de condamnation de la société Lloyd’s Insurance Company à ce titre doit être rejetée.

La demande de remboursement du solde de trésorerie de 4 113,23 euros et de fonds dont le syndic aurait bénéficié de manière injustifiée pour 32 456,92 euros ayant été rejetée, il n’y a pas lieu de condamner la société Lloyd’s Insurance Company au paiement de ces sommes.

Il résulte de ces développements que la société Lloyd’s Insurance Company doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12 072,44 euros. Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat fait valoir que l’indemnisation des frais irrépétibles à laquelle a été condamnée la SCP Drouard-[D] ne sera jamais recouvrée faute de fonds à répartir et sollicite la condamnation in solidum des intimés à l’indemniser de ses frais.

C’est à juste titre que le syndicat des copropriétaires demande la condamnation in solidum des parties perdantes aux dépens et à lui payer une indemnité au titre de ses frais irrépétibles. Le jugement doit par conséquent être infirmé sur ces points.

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite de l’article 700 du code de procédure civile, sauf en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer une indemnité sur ce fondement à la compagnie Allianz.

La société BDR & Associés et la société Lloyd’s Insurance Company, parties perdantes, doivent être condamnées in solidum aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

L’équité commande de rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la compagnie Allianz.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société BDR & Associés et la société Lloyd’s Insurance Company.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] de ses demandes à l’égard de la société Allianz IARD,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à payer à la compagnie Allianz la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe la créance du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] au passif de la liquidation de la société L’Agence de la Mairie à la somme de 24 352,47 euros ;

Condamne la société Lloyd’s Insurance Company à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 19] la somme de 12 072,44 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2017, date de l’assignation en justice ;

Condamne in solidum la société BDR & Associés, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société l’Agence de la Mairie, et la société Lloyd’s Insurance Company aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] la somme de 16 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause de première instance et d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE