RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 26 JUIN 2025

(n° , 26 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/11771 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH5BO

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 30 Juin 2023 par le Tribunal Judiciaire de EVRY – RG n° 22/00049

APPELANTE

Madame [Z] [R]

[Adresse 10]

[Adresse 11]

[Localité 30]

représentée par M^e Caroline GUINCESTRE, avocat au barreau d’ESSONNE, toque : PC36

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-506633 du 22/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 58])

INTIMÉES

SOCIÉTÉ SORGEM

[Adresse 7]

[Localité 31]

représentée par M^e Tanguy SALAÜN de la S.C.P d’AVOCATS TANGUY SALAÜN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0126

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE L’ESSONNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 18]

[Localité 29]

représentée par Madame [K] [E], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Mai 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre et Monsieur David CADIN, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Monsieur David CADIN, Conseiller

Madame Valérie MORLET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par arrêté du 1er août 2017, la Préfète de l’Essonne a déclaré d’utilité publique au profit de la SORGEM le projet d’aménagement de la [Adresse 69] sur le territoire des communes d'[Localité 38] et [Localité 57].

Par arrêté du 11 juin 2018, les parcelles nécessaires à l’opération ont été déclarées immédiatement cessibles, dont celle située [Adresse 53] à [Localité 57], cadastrée section AE n°[Cadastre 17] d’une superficie de 971m² et appartenant à Madame [Z] [R].

Par ordonnance du 25 juin 2018, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire d’Evry a déclaré la parcelle expropriée au profit de la SORGEM.

En l’absence d’accord entre les parties, la SORGEM a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire d’Evry par requête reçue le 07 juillet 2022.

Le transport sur les lieux a été effectué le 28 novembre 2022.

Par jugement contradictoire du 30 juin 2023, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire d’Evry a :

ANNEXÉ le PV de transport du 28 novembre 2022 ;

FIXÉ, en valeur libre, à la somme de 32.550 euros l’indemnité totale de dépossession due par la SORGEM à Mme [Z] [R] pour la dépossession de la parcelle cadastrée section [Cadastre 36] d’une superficie de 971m² sise [Adresse 60] sur la commune d'[Localité 57] ;

DIT que la somme de 32.550 euros se décompose de la manière suivante :

28.681 euros indemnité principale (avec une valeur de 30 euros/m² pour l’emprise en zone Upp et 14, 50 euros/m² pour l’emprise en zone Aui pour le terrain) ;

3.869 euros indemnité de remploi ;

DÉBOUTÉ les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNÉ la SORGEM au paiement des dépens de la procédure.

Mme [Z] [R] a interjeté appel par RPVA le 17 juillet 2023 du jugement limité au montant de l’indemnité fixé.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Adressées au greffe le 09 février 2024 par [Z] [R], appelante, notifiées le 14 février 2024 au commissaire du Gouvernement (AR le 19 février 2024). L’appelante avait auparavant communiqué ses écritures à l’intimée par RPVA le 19 septembre 2023

Mme [S] a obtenu l’aide juridictionnelle le 21 novembre 2023 complétée le 22 décembre 2023.

Aux termes de ces écritures, il est demandé à la cour de :

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a fixé la date de référence retenue au 16 novembre 2021 ;

INFIRMER le jugement du 30 juin 2023 sur le reste ;

En conséquence,

FIXER l’indemnité principale du bien de Madame [R] à la somme de 176.650 euros ;

FIXER l’indemnité de remploi d’expropriation due à Madame [Z] [R] à la somme de 18.665 euros ;

CONDAMNER la SORGEM à verser à Madame [R] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [R] renonçant dans cette hypothèse au bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNER la SORGEM aux dépens.

2/ Déposées au greffe le 19 avril 2023 par la SORGEM, intimée et formant appel incident, notifiées le 26 janvier 2023 (ARs appelante et CG le 31/01/2024) et aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a évalué les indemnités de dépossession foncière en nature de terrain, sans tenir compte des constructions encombrant la parcelle expropriée ;

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a fixé la date de référence au 16 novembre 2021, retenu une valeur de 30 euros/m² et de 14,50 euros/m² en valeur libre et fixé à la somme de 32.550 euros, en valeur libre, l’indemnité totale de dépossession due par la SORGEM à Madame [Z] [R] pour la dépossession de la parcelle cadastrée section [Cadastre 34][Cadastre 17] d’une superficie de 971m² sise [Adresse 60] sur la commune d'[Localité 57] ;

Statuant à nouveau,

FIXER la valeur du bien dont il s’agit à la somme de 11.533,15 euros remploi compris ;

CONDAMNER Madame [R] à lui verser la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

3/ Adressées le 21 mai 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident (mais uniquement sur la date de référence), notifiées le 03 juin 2024 (AR SORGEM non daté, AR appelante le 06/06/2024), et aux termes desquelles il conclut qu’il plaise à la cour de bien vouloir :

INFIRMER le jugement de première instance et de bien vouloir fixer la date de référence au 16 février 2023 ;

CONFIRMER le jugement de première instance et FIXER :

L’indemnité de dépossession à 28.681 euros ;

L’indemnité de remploi à 3.868 euros

Soit une indemnité totale arrondie de 32.550 euros.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

Madame [R] fait valoir que :

Sur la date de référence, le premier juge a indiqué comme le démontraient Madame [R] et le commissaire du Gouvernement que la date de référence à retenir était celle du 16 novembre 2021.

Sur la description du bien exproprié, la parcelle supporte deux constructions qui servent d’habitation à l’expropriée et à son mari. Les actions pénale et civile en démolition sont prescrites. Il convient donc de prendre en compte les constructions dans la fixation des indemnités.

Sur la fixation de l’indemnité concernant le bâti, elle doit nécessairement tenir compte de la possibilité pour la défenderesse et sa famille de stationner sur le terrain. Conformément à des jurisprudences précitées , il convient de fixer la valeur du bien à 3.718 euros/m².

Sur la fixation de l’indemnité concernant le terrain, la parcelle est située en zone constructible. Il y a lieu de retenir les jugements d’expropriations intervenus au sein de la [Adresse 68] dans la zone 1AUP à [Localité 38], confirmés en appel, pour fixer la valeur métrique du terrain à 30 euros/m².

La SORGEM fait valoir que :

Sur la description du bien, il s’agit d’une parcelle en présence de plusieurs constructions précaires : une construction d’une pièce sans fondations et rattachée à une remorque, ainsi qu’un bungalow.

Sur la date de référence et la situation urbanistique, urbanistique selon l’article L.322-2 du Code de l’expropriation et depuis sa modification par la loi [Localité 41] de 2018 (n°2018-1021), la date à retenir lorsque le bien est situé à l’intérieur d’une ZAC est celle de la publication de l’acte créant la zone si elle est antérieure d’au moins un an à l’ouverture de l’enquête publique préalable à la DUP. En l’espèce, il s’agit du 1er décembre 2010. La jurisprudence a confirmé que ces dispositions sont applicables même lorsque d’ordonnance d’expropriation est antérieure à l’entrée en vigueur de la loi [Localité 41] (CA [Localité 58], 24 septembre 2020, n°19/08189).

Pour retenir la date du 16 novembre 2021, le premier juge a fait primer les dispositions des articles L.213-6 et L.213-4a du code de l’urbanisme relatives aux biens soumis au droit de préemption, comme c’est le cas en l’espèce. Cependant, et contrairement à celles issues de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, ces dispositions sont d’ordre général. Il convient donc, en vertu du principe selon lequel les règles spéciales dérogent aux règles générales, de faire primer les dispositions de l’article L.322-2. Cela a été confirmé par la jurisprudence (CA [Localité 44], 12 juin 2019, n°18/02413, n°18/03839, n°18/03262).

La date de référence doit donc être fixée au 1er décembre 2010, date de la délibération créant la [Adresse 69] et antérieure de plus d’un an à l’ouverture de l’enquête publique du 17 janvier 2017. A cette date, le bien de l’espèce était situé en zone AU du PLU d'[Localité 57] et était donc inconstructible. Même à supposer que les dispositions des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l’urbanisme puissent prévaloir sur celles de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, la date de référence retenue par le premier juge resterait erronée.

Il est de principe que les expropriés ne peuvent bénéficier de la plus-value apportée à leurs immeubles par les opérations de l’expropriante. Considérant les dispositions de l’article L.123-14 du Code de l’urbanisme sur la mise en compatibilité des PLU avec les projets publics, la date de publication d’une DUP ne peut être retenue par le juge de l’expropriation comme date de référence (Cass, 3ème civ., 25 janvier 2018, n°16-25.138). En application de ce principe, la cour d’appel de Paris a déjà écarté les dispositions des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l’urbanisme, considérant que si une DUP emporte modification des plans d’urbanisme, c’est au seul besoin des opérations de l’expropriant, et qu’appliquer ces dispositions permettrait à l’exproprié un enrichissement sans cause (CA Paris, 27 février 2003, GFA du Grand Viltain c/ CCI [Localité 58]).

En l’espèce, c’est bien la DUP du 1er août 2017 qui a provoqué la mise en compatibilité du PLU et a fait basculer les parcelles dont il s’agit en zones AUp et AUi. La révision du PLU du 16 novembre 2021, retenue par le premier juge comme date de référence, n’a fait qu’intégrer la mise en compatibilité issue de la DUP. Considérant les jurisprudences susvisées, et en vertu du principe selon lequel les expropriés ne peuvent bénéficier d’une plus-value causée par le projet à l’origine de la procédure d’expropriation, ni la date du 1er août 2017 ni celle du 16 novembre 2021 ne peuvent être retenues.

Il conviendrait alors, et même dans l’hypothèse où les dispositions des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme devaient être appliquées, de se référer à la date de la dernière modification du PLU antérieure à la DUP. Il s’agirait en l’occurrence de la modification approuvée le 04 octobre 2016. Or il est constant qu’à cette date, la parcelle objet de la procédure était située en zones AU et NA, c’est-à-dire en zone inconstructible. En tout état de cause, la parcelle dont il s’agit ne peut donc recevoir la qualification de terrain à bâtir, ni être évaluée selon son classement en zones AUi ou Aup.

Enfin et si par exceptionnelle, la date de référence du 16 novembre 2021 était retenue, il conviendrait de prendre en considération que la parcelle de l’espèce est entièrement classée en emplacement réservé pour la mixité sociale, ce qui est un facteur évident de moins-value. Aucune situation privilégiée ne saurait par ailleurs être retenue.

Sur l’absence d’indemnisation du bâti, les constructions présentes sur la parcelle peuvent être enlevées et ne sont pas qualifiables d’immeubles. C’est donc à bon droit que le premier juge a écarté l’indemnisation du bâti. De plus, les constructions sont illégales quelle que soit la date de référence retenue, puisqu’en zone inconstructible, et n’ouvrent pas droit à indemnisation. L’expropriée se prévaut d’une prescription de l’action en démolition mais celle-ci ne semble pas acquise au regard des conclusions du commissaire du Gouvernement et des photos produites par l’expropriée. La SORGEM s’est rapprochée des services communaux d'[Localité 57] qui ont attesté de l’irrégularité des constructions sur la parcelle de Mme [R] et celles adjacentes. L’irrégularité a par ailleurs été judiciairement reconnue à plusieurs reprises.

Sur la détermination des indemnités, il convient de rappeler que le premier juge a retenu à tort un classement en zones AUp et AUi de la parcelle litigieuse. Il a pour cette raison injustement écarté les références de la SORGEM. Suivant les conclusions du commissaire du Gouvernement, le premier juge a également attribué aux terrains classés en zones AUi et AUp une évaluation différente de ceux en zone AU, alors que seule l’opération de la SORGEM permet une ouverture de ces terrains à l’urbanisation, et que cela revient ainsi à faire bénéficier les expropriés d’une plus-value tirée de l’opération. Les conclusions du commissaire du Gouvernement suivaient ainsi en réalité la méthode « du promoteur » censurée par la jurisprudence. Les termes de comparaison versés par la SORGEM, tous situés dans le périmètre de la ZAC, font eux ressortir une valeur moyenne confirmant le bien fondé de l’offre de l’expropriante, à 11 euros/m².

Le commissaire du Gouvernement conclut que :

Sur la date de référence, le bien exproprié étant situé dans une ville dotée d’un PLU et soumis au droit de préemption urbain, la date à retenir est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant ou modifiant le POS ou le PLU. En l’espèce, il s’agit du 16 février 2023.

Sur l’indemnisation du bâti, l’expropriée se prévaut de la prescription de l’action en démolition des constructions sur la parcelle pour prétendre à une indemnisation. Cependant, puisqu’elle ne peut invoquer de droit juridiquement protégé sur le bâti, l’indemnité de dépossession ne peut concerner que le terrain nu.

Sur le montant de l’indemnité, contrairement à ce qu’affirme la SORGEM, il convient d’évaluer la valeur des terrains différemment selon qu’ils soient situés en zone AUp/AUi ou bien AU. En l’espèce, il ressort de l’étude de marché des valeurs métriques moyennes de 30 euros/m² et 14,5 euros/m² respectivement selon que les biens soient situés en zones AUp ou AUi. Le bien de l’espèce étant situé à 97% en zone AUp et à 3% en zone AUi, cela fait ressortir une valeur totale de 28.681 euros.

L’affaire fixée à l’audience du 13 février 2025 a été renvoyée à l’audience du 22 mai 2025.

Le commissaire du Gouvernement a déposé au greffe la pièce annexe invoquée dans ses conclusions correspondant à une étude du marché des terrains en zone à urbaniser notifiée aux parties le 13 février 2025 (AR appelant du 17 février 2025 et AR intimé non rentré).

SUR CE, LA COUR

— Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017- article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 2 août 2023 par RPVA, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

A l’audience la cour a soulevé d’office l’irrecevabilité des conclusions de Mme [R] le 19 septembre 2023 adressées par RPVA et pour respecter le principe du contradictoire a invité les parties comme indiqué sur la note d’audience à présenter leurs observations.

Le conseil de Mme [R] indique qu’en raison de l’aide juridictionelle, ses conclusions du 9 février 2024 envoyées par LR AR sont elles recevables ayant été adressées dans le délai reglementaire de trois mois et elle demande que l’affaire soit retenue.

Le conseil de la SORGEM demande que l’affaire soit retenue.

Le commissaire du Gouvernement ne présente pas d’observations.

Le commissaire du Gouvernement n’ayant pas accès à RPVA, les conclusions de Mme [R] adressées par RPVA 19 septembre 2023 seront déclarées irrecevables.

Mme [R] a formé appel le 17 juillet 2023 et a obtenu l’aide juridictionnelle le 21 novembre 2023 complétée le 22 décembre 2023 ; en conséquence, ses conclusions adressées au greffe le 9 février 2024 dans le délai réglementaire de trois mois sont donc recevables.

Les conclusions de la SORGEM du 19 avril 2023 et du commissaire du Gouvernement du 21 mai 2023 déposées ou adressées dans le délai reglementaire de trois mois sont recevables.

L’annexe du commissaire du Gouvernement invoquée dans ses conclusions déposées au greffe le 13 février 2023 et notifiées à Mme [R] et à la SORGEM le 13 février 2025 est recevable.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifié qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

1° sur la date de référence

Le premier juge a indiqué que les parcelles expropriées étant situées à la fois dans le périmètre de la Zone d’Aménagement Concertée (ZAC) des Belles Vues et dans dans une zone de droit de préemption urbain a donc retenu en application des articles L 322-2 du code de l’expropriation et L 213-4 du code de l’urbanisme, la date de la dernière modification du PLU d'[Localité 57] soit le 16 novembre 2021.

La SORGEM demande l’infirmation sur le fondement de l’article L 322-2 du code de l’expropriation dans sa rédaction issue de l’article 9 de la loi dite [Localité 41] numéro 2018 – 1021 du 23 novembre 2008 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique et de retenir la date de la publication de la délibération du 1er décembre 2010 créant la [Adresse 68].

Elle ajoute qu’à supposer même que les dispositions des articles L 213-4 et L213-6 du code de l’urbanisme puissent prévaloir sur celles de l’article L322-2 du code de l’expropriation applicables depuis la loi [Localité 41] dans le périmètre des Zac, la date de publication de l’acte déclarant d’utilité publique l’opération et emportant mis en compatibilité du plan local d’urbanisme ne peut être retenue par le juge de l’expropriation aux termes de l’article L213-4 du code de l’urbanisme.

Mme [R] demande la confirmation du jugement.

Le commissaire du Gouvernement par application des articles L213-4, L213-6 du code de l’urbanisme et L322-6 du code de l’expropriation conclut que la date de référence est compte tenu de la situation du bien dans un périmètre de droit de préemption urbain, et de son classement en emplacement réservé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit en l’espèce le plan local d’urbanisme de la commune d'[Localité 57] délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, à savoir le 16 février 2023.

Selon les dispositions de l’article L322-2 du code de l’expropriation les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L322-3 à L322-6 du code de l’expropriation, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1 ou, dans le cas prévu à l’article L122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionné à l’article L 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

En outre, selon les dispositions de l’article L 213-6 du code de l’urbanisme lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L213-4 du code de l’urbanisme.

L’article L 213-4 du code de l’urbanisme fixe les règles pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé et s’agissant des biens non compris dans une telle zone, indique qu’il s’agit de la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Enfin, aux termes de l’article L 322-6 du code de l’expropriation lorsqu’il s’agit de l’expropriation d’un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme en application des 1a et 4°de l’article L 151-41 du code de l’urbanisme, par un document d’urbanisme en tenant lieu, ou par un plan d’occupation des sols en application du 8°de l’article L 123-1 2 dans sa rédaction antérieure la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé.

La date de référence prévue à l’article L322-3 du code de l’expropriation est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme, le document d’urbanisme en tenant lieu ou le plan d’occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé.

Par arrêt du 30 mars 2023 numéro 22-14163, la Cour de cassation a jugé qu’il résulte de l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, que lorsque le bien exproprié est situé à l’intérieur du périmètre d’une ZAC mentionnée à l’article L311-1 du code de l’urbanisme, la date de référence est celle de la publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieur d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique ; que par dérogation, lorsque le bien exproprié, situé à l’intérieur du périmètre d’une telle zone, est soumis au droit de préemption urbain, il résulte de la combinaison des articles L213-3 a), et L213-6 du code de l’urbanisme que la date de référence prévue à l’article L322-2 précité est, pour les biens non compris dans une zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’urbanisme délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le commissaire du Gouvernement indique, ce qui n’est pas contesté que :

— la commune d'[Localité 57] a institué un droit de préemption urbain par délibération du 6 mars 1990 et a donné délégation au maire pour exercer ce droit au nom de la commune par délibération du 28 mars 2008 ;

— par délibération du 16 novembre 2021, le conseil municipal a actualisé « le droit de préemption urbain simple et son périmètre sur l’ensemble des zones U dites urbanisée et AU dites d’urbanisation future du PLU de la commune » ;

— la commune a ensuite déléguée à la SORGEM ce droit pour les biens situés dans le périmètre de la Zac par délibération du 22 septembre 2015 ;

— le plan local d’urbanisme de la commune a été approuvé le 25 septembre 2012, mis à jour le 23 avril 2013, modifié le 31 mai 2013, mis à jour le 17 juillet 2013, modifié le 1er juillet 2015, mis à jour le 6 novembre 2015, modifié le 4 octobre 2016, mis en compatibilité le 7 juillet 2017,le 7 août 2017 (concernant la [Adresse 68]) et le 26 mars 2019 (concernant le site CEA), modifié le 16 novembre 2021, puis le 7 février 2023 (modification simplifiée n° 1 affectant la parcelle expropriée ) ;

— le PLU révisé d'[Localité 57] a été approuvé par délibération du conseil municipal du 16 novembre 2021 ;

— une procédure de modification simplifiée du PLU approuvée le 7 février 2023 a ajusté le plan de zonage afin de corriger une erreur matérielle sur le secteur de la [Adresse 67] (légèrement plus au sud) et entraîné également un ajustement des dispositions graphiques associées à la zone [Localité 65](espace paysager protégé) et à la zone AUp (emplacement réservé pour mixité sociale).

Le commissaire du Gouvernement ajoute que la date de l’acte le plus récent délimitant la zone dans laquelle est situé le bien est la date d’approbation de la modification simplifiée du PLU, soit le 7 février 2023, que le PLU modifié a été publié le 16 février 2023 affiché en mairie, mis en ligne sur le site [45] de la commune le même jour et sur le site Géoportail le 24 février 2023.

Au vu de ces éléments, le bien exproprié, étant situé à l’intérieur du périmètre de la [Adresse 68], est soumis au droit de préemption, Il convient de retenir par la combinaison des articles L213-4a) et L213-6 du code de l’urbanisme que la date de référence prévue à l’article L 322-2 du code de l’expropriation est, le bien exproprié n’étant pas compris dans une zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit en l’espèce le 16 février 2023.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

3° sur la situation d’urbanisme

Le premier juge sur la base de la date de référence du 16 novembre 2021, a retenu que la parcelle [Cadastre 33] [Cadastre 17] se situe en zone Aui pour 3% et en zone Aup pour 97% du PLU de la commune d'[Localité 57].

A la date de référence retenue par la cour du 16 février 2023, la parcelle AE [Cadastre 17] se situe dans les zones Aui (3%) et Aup ( 97%) du PLU de la commune d'[Localité 57].

Cette zone correspond au secteur mixte à dominante résidentielle du projet de la [Adresse 67].

Elle comprend un sous secteur Aupa destiné à accueillir des constructions marquants l’entrée principale du quartier.

La zone AUp est destinée à accueillir des constructions à usage principalement d’habitation et sont également autorisés les commerces, équipements et services qui en sont le complément normal, ainsi que les activités, sous réserve qu’elles soient compatibles avec l’environnement du quartier d’habitation.

L’ensemble des constructions autorisées le sont sous condition qu’elles s’intègrent dans un schéma d’aménagement qui porte sur l’ensemble de la zone AUp identifiée au plan de zonage. Le schéma devra respecter les orientations définies dans l’OAP des Belles Vues afin de garantir une bonne insertion. Il devra également prévoir la réalisation des équipements, infrastructures et réseaux nécessaires au bon fonctionnement de l’ensemble.

Le commissaire du Gouvernement inclut un schéma pour la parcelle dans ses conclusions et indique que la parcelle expropriée est classée en partie en emplacement réservé pour mixité sociale ; qu’à l’intérieur des périmètres repérés sur le document graphique en emplacement réservé pour mixité sociale au titre de l’article L151-41 4°du code de l’urbanisme, les opérations de construction de logements et/ou l’hébergement devront comprendre au moins 30 % de logements locatifs sociaux ; que la zone Aui est une zone destinée à être urbanisée pour accueillir des activités économiques et eventuellement des équipements dans le cadre du projet d’aménagement de la [Adresse 68]

3° sur la qualification des parcelles expropriées

Le premier juge a indiqué qu’à la date de référence qu’il a retenue, les parcelles ne sont pas situées dans une zone constructible et ne peuvent donc se voir reconnaître la qualification de terrain à bâtir.

Mme [R] ne conteste pas l’exclusion de la qualification de terrain à bâtir mais indique que sa parcelle est située en zone constructible.

La SORGEM indique qu’à la date d’opposabilité et de publication de la délibération du 25 novembre 2010 créant la [Adresse 68], la parcelle expropriée ne pouvait être classée en zone constructible, puisque à cette date l’ensemble des parcelles situées dans le périmètre de celle-ci était situé en zone AU ou Na, c’est-à-dire en zone non constructible et que dans ces conditions, la qualification de terrain à bâtir au sens des dispositions de l’article L 322-3 du code de l’expropriation doit en tout état de cause, être écartée.

Le commissaire du Gouvernement demande également la confirmation du jugement .

Aux termes de l’article L322-3 du code de l’expropriation, la qualification de terrain à bâtir, est réservée aux terrains qui un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1 ou, dans le cas prévu à l’article L122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure ou les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L322-2.

Il en résulte que les conditions cumulatives exigées pour qu’une parcelle soit qualifiée de terrain à bâtir sont, d’une part, une constructibilité juridique attachée aux documents d’urbanisme opposable et, d’autre part, une constructibilité matérielle caractérisée par la desserte effective par l’ensemble des voies et réseaux (d’accès, réseau électrique, potable, réseau d’assainissement).

En l’espèce, à la date de référence retenue par la cour, l’emprise expropriée n’est pas située dans une zone constructible au document d’urbanisme ; elle ne remplit donc pas la première condition de l’article L 322-3 du code de l’expropriation.

En tout état de cause, Mme [R] ne conteste pas que la deuxième condition matérielle, à savoir l’insuffisance des réseaux s’appréciant au regard de la totalité de la Zac, n’est pas remplie.

Il convient donc de confirmer le jugement qui a exactement écarté la qualification de terrains à bâtir.

5° sur indemnité principale

Les parties ne contestent pas en appel la méthode d’évaluation par comparaison ni la superficie de la parcelle, ni la fixation de l’indemnité de dépossession en valeur libre.

L’appel de Mme [R] porte sur l’indemnisation du bâti et du terrain, et sur le montant de l’indemnité foncière.

L’appel incident de la SORGEM concerne la valeur unitaire à retenir pour le terrain.

L’appel incident du commissaire du Gouvernement a trait uniquement à la date de référence et il demande la confirmation du montant de l’indemnité d’expropriation.

A sur l’indemnisation du bâti

Le premier juge indique :

— les deux caravanes ainsi que le mobil home présents sur la parcelle ne peuvent pas être considérés comme des biens immobiliers donnant lieu à indemnisation puisqu’ils sont dépourvus de fondations et peuvent être aisement transférés sur une autre parcelle ;

— s’agissant du bâti en dur, alors qu’il était relevé sur le procès verbal de transport que le bâti est posé sur une dalle et qu’un débat oppose les parties sur l’existence de fondation, Mme [R] n’apporte aucune précision sur l’ancrage au sol de sa construction.

Il a donc constaté que le bâti repose sur une dalle en béton, qu’il n’est pas établi qu’il dispose de fondation et qu’il doit être considéré comme un bien meuble et ne doit pas être évalué comme un bien meuble.

Mme [R] demande l’infirmation du jugement et expose que :

— sur la parcelle se trouvent deux constructions qui lui servent d’habitation ainsi qu’à son époux, et une caravane servant d’habitation à leur fils ;

— les deux constructions sont d’environ 20 m² chacune ;

— le transport sur les lieux a permis de constater l’occupation de ces constructions et l’existence d’une dalle de béton ;

— les constructions, même si elles sont irrégulières, sur la parcelle cadastrée AE [Cadastre 17], sont présentes depuis plus de dix ans ;

— si la construction a un caractère irrégulier, elle ne peut être détruite puisque la commune d’Ollainville n’a introduit aucune action pour demander la démolition de la construction devant le tribunal judiciaire dans un délai de dix ans.

Mme [R] demande en conséquence une évaluation de l’indemnité de dépossession foncière tenant compte des constructions présentes sur la parcelle AE [Cadastre 17], soit un prix de 3718 euros/m² soit la somme de 148 720 euros , outre pour le terrain une valeur unitaire de 30 euros/m² soit : 971-40=931 X 30 m²= 27 930 euros soit un total de 176 650 euros.

La SORGEM demande la confirmation du jugement en indiquant que dès 1989 les constructions édifiées ont fait l’objet de constatations d’infractions, puis de condamnations ; que seul est réparable un droit juridiquement protégé et que la prescription de l’action en démolition ne confére aucun droit sur la construction illégale.

Le commissaire du Gouvernement demande la confirmation du jugement en indiquant que la Cour de cassation par arrêt du 15 février 2024 n°22-460 a jugé que faute pour son propriétaire de pouvoir invoquer un droit juridiquement protégé au jour de l’expropration, la dépossession d’une construction édifiée irrégulièrement et située sur une parcelle inconstructible, n’ouvre pas droit à indemnisation, même si toute action en démolition est prescrite à la date de l’expropriation.

Il demande donc que l’indemnité de dépossession soit fixée sur la base du seul terrain nu.

La Cour de cassation par arrêt du 2 mars 2022 n° 20-23 489 a jugé aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation et qu’aux termes des articles 1353 du Code civil et 455 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ; qu’en conséquence la preuve de l’illégalité des constructions édifiées sur les parcelles incombe à l’expropriant qui l’invoque.

La Cour de cassation a également jugé par arrêt du 15 février 2024 n° 22-16460 que faute pour son propriétaire de pouvoir invoquer un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation, la dépossession d’une construction édifiée irrégulièrement et située sur une parcelle inconstructible, n’ouvre pas droit à indemnisation, même si toute action en démolition est prescrite à la date de l’expropriation.

En l’espèce, la SORGEM rapporte la preuve du caractère illégal de la construction, qui n’est d’ailleurs pas contestée par Madame [R], qui indique uniquement que celle-ci était présente depuis plus de 10 années, et qu’elle ne peut pas être détruite, puisque la commune d’Ollainvielle n’a introduit aucune action pour en demander le démolition de la construction devant le tribunal judiciaire dans un délai de 10 ans.

La SORGEM verse en effet aux débats :

— une fiche de renseignements fournie par le service de la publicité foncière de [Localité 40] 3 le 18 août 2020 (pièce n° 18) qui atteste que, par acte du 25 septembre 2009, la parcelle précédemment cadastrée AE [Cadastre 8], propriété en indivision de Monsieur [P], Madame [R] et Madame [T] a été divisée en quatre parcelles cadastrées AE n° [Cadastre 14], AE [Cadastre 15], AE [Cadastre 16] et à [Cadastre 17] ; que Madame [T] est par suite devenue propriétaire de la parcelle AE [Cadastre 14], Madame [R] propriétaire de la parcelle AE [Cadastre 17] et d’une partie de la parcelle AE [Cadastre 15] et Monsieur [P] propriétaire de la parcelle AE [Cadastre 16] et d’une partie de la parcelle AE [Cadastre 15] ; que Monsieur [P] a ensuite fait donation de ses parcelles (AE [Cadastre 16] AE [Cadastre 16]) à Monsieur [Y] et à Madame [B], que ce document permet ainsi d’établir le lien entre les décisions de justice visant Monsieur [P] et les constructions implantées sur les terrains appartenant à Madame [T], Madame [R] et Monsieur [Y] et Madame [B] ;

— l’historique des infractions est attesté par une note établie le 9 janvier 2023 par Madame [H], directrice générale des services de la commune d'[Localité 57] (pièce n° 11) ;

' un procès-verbal d’infraction été dressé le 13 juillet 1999 (pièce n° 12) et un procès-verbal d’instruction a été dressé le 31 octobre 2000 (pièce n° 13) ;

' ces constats ont donné lieu à un premier jugement rendu confirmé par deux arrêts de la cour d’appel de Paris du 8 octobre 2004 et 1er juillet 2005 condamnant Monsieur [P], ancien propriétaire, pour infractions aux dispositions d’urbanisme ainsi qu’à une remise des lieux en état sous astreinte ;

' par un jugement du 15 janvier 2002, le tribunal judiciaire d’Évry a condamné Monsieur [P] pour exécution de travaux non autorisés sur le terrain sis [Adresse 9] à Ollainville et infractions aux dispositions du plan d’occupation des sols et a ordonné à son encontre la réaffection du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur dans un délai de 12 mois sous astreinte de 50 euros par jour de retard (pièce n° 19), jugement confirmé par deux arrêts de la cour d’appel de Paris des 8 octobre 2004 et 1er juillet 2005 (pièce n° 20 et 21) ;

' Ces condamnations ont été suivies par un jugement du 26 avril 2005 du tribunal judiciaire d’Évry, qui confirme le caractère illégal des constructions précédemment édifiées sur la parcelle AE [Cadastre 8] et condamne de nouveau Monsieur [P] du chef de délit de construction au mépris du POS de nouvelles constructions (deux petits bâtiments, une maison et une clôture) (pièce n° 14), ce jugement qualifiant notamment Mme [R] de « possesseur de la 3e et dernière partie de la parcelle où sont implantés les deux petits cabanons en durs » ;

' ces décisions n’ayant pas de été exécutées, les derniers procès-verbaux visent expressément les expropriés (pièce n° 15,16, 17) ;

' le maire de la ville atteste que les décisions de justice précitées ont fait l’objet d’une procédure d’exécution dans le cadre du recouvrement des astreintes prononcées (pièce n° 22).

Il en ressort que le caractère illégal des constructions édifiées sur les parcelles aujourd’hui cadastrées AE [Cadastre 14], AE [Cadastre 15], AE [Cadastre 16], AE [Cadastre 17] a été judiciairement reconnu à plusieurs reprises et de façon définitive.

Il est donc établi par l’expropriant la preuve de l’illégalité des constructions édifiées sur la parcelle expropriée de Madame [R], et faute pour celle-ci de pouvoir invoquer un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation, la dépossession des constructions édifiées régulièrement et situées sur une parcelle inconstructible, n’ouvre aucun droit à indemnisation, même si toute action démolition est prescrite à la date de l’expropriation.

Il convient donc de confirmer le jugement par substitution de motifs, qui n’a pas indemnisé le bâti de Madame [R].

B sur la valeur unitaire

1° Sur les références des parties

Après étude des références des parties, le premier juge a retenu:

— pour l’emprise en zone Aup : une valeur unitaire libre de 30 euros/m²;

— pour l’emprise en zone Aui : une valeur unitaire libre de 14,50 euros m²

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties :

A/ les références de Mme [R]

Elle demande l’infirmation du jugement et de retenir pour les constructions une valeur uniaire de 3 718 euros/m² soit 148 720 euros, en teant compte de la construction et surtout de la possibilité pour elle et sa famille de pouvoir stationner sur leur terrain.

Elle ne produit aucun terme de comparaison à l’appui de sa demande et la cour a exclu l’indemnisation du bâti.

Elle demande pour le terrain de retenir une valeur uniaire de 30 euros/m² :

971-40=931 X 30 m²= 27 930 euros en faisant état des jugements intervenus au sein de la [Adresse 68] confirmés par la cour.

Elle ne produit cependant ni les jugements ni les arrêts de la cour invoqués.

B/Les références de la SORGEM

Elle invoque 17 références :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie

Prix en euros

Prix en euros/m²

Zonage

Observations

T1

16 juin 2016

[Adresse 3]

AC n° 83

1100

12 100

11

[Adresse 68]

Valeur libre

pièce n° 5

T2

24 mars 2017

[Adresse 63] à [Localité 57]

AC 31

3649

47 440

11

[Adresse 66]

des Belles Vues

valeur libre,

le surplus correspondant au dédommagement des aménagements effectués sur

la parcelle par

le vendeur

pièce n° 6

T3

5 décembre 2017

[Adresse 51] à [Localité 38]

AB n° 244

854

8540

10

[Adresse 66]

des Belles Vues

en valeur occupée

bail rural

pièce n° 7

T4

13 décembre 2011

[Adresse 49]

AC N°[Cadastre 13] , AC N°[Cadastre 20] et AP N°[Cadastre 1]

7034

77 000

10,09

[Adresse 68]

AP n° [Cadastre 1] exploitée

AC n° [Cadastre 13] et AC

n° 30 libres

pièce n° 8

T5

22 décembre 2017

[Adresse 62] à

[Localité 57]

E n° [Cadastre 6], AP n° [Cadastre 28] et AC n° [Cadastre 24]

[Adresse 52]

[Adresse 43] à [Localité 38]

AB n° [Cadastre 12] et AB n° [Cadastre 25]

3651

105O

40 170

11 550

11

11

[Adresse 68]

libres

pièce n° 9

Occupés

T6

20 février 2017

de [Localité 50] à [Localité 57]

AE n° 174

2370

26 070

11

Bail rural l’exploitant agricole étant parti

pièce n° 10

T7

16 novembre 2018

de la [Localité 54] et [Adresse 64]

AC n° 28 et AP n° 96

5278

58 058

11

[Adresse 68]

acquisition à l’amiable par la SORGEM

zone AU

pièce n° 11

T8

jugement d'[Localité 42] du 10 décembre 2018

RG 17/00095

[Adresse 61]

AC n° 12

21 264

[Adresse 2]

[Adresse 68]

zone AU

pièce n° 12

La SORGEM invoque également huit traités d’adhésion concernant des parcelles situées dans le périmètre de la [Adresse 68] :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie

Prix en euros

Prix en euros/m²

Zonage

Observations

T9

21 octobre 2019

[Adresse 47]

AB n° [Cadastre 21] et AB n° [Cadastre 22]

830

9130

11

[Adresse 68]

zone AU

en valeur libre

pièce n° 14

T10

26 novembre 2019

[Adresse 19]

AC n° 27

1590

17 490

11

[Adresse 68]

AUi

valeur libre

pièce n° 15

T11

8 janvier 2020

[Adresse 4]

38

418

11

[Adresse 68]

zone AU

valeur libre

pièce n° 16

T12

7 février 2020

[Adresse 55]

981

10 791

11

[Adresse 68]

zone AU

valeur libre

pièce n° 17

T13

29 mai 2020

[Adresse 27]

AC n° 25 et AP n° 83

2621

23 353,11

8,91

[Adresse 68]

zone AUI

valeur occupée

pièce n° 18

T14

29 mai 2020

[Adresse 26]

[Adresse 37]

940

8375,40

8,91

[Adresse 68]

zone AU

valeur occupée

pièce n° 19

T15

29 mai 2020

[Adresse 48]

2007

22 077

11

[Adresse 68]

zone AU

valeur libre

pièce n° 20

T16

29 mai 2020

[Adresse 23]

AC n° 29

815

8965

11

[Adresse 68]

zone AU

valeur occupée

pièce n° 21

Elle invoque également un acte de vente du 11 décembre 2018, correspondant à un ensemble de 31 parcelles d’une surface totale de 45 067 m² sis à [Localité 38] acquise par la SORGEM auprès de la commune, parcelles de terrain, classées en zone AU, toutes situées dans le périmètre de la [Adresse 68], la parcelle cadastrée [Cadastre 32] comportant une maison d’habitation et ses dépendances, destinées à être démolies, indemnité principale de 540 804 euros soit 12 euros/m² en valeur libre.

Elle fait état de jugements définitifs rendus le 11 janvier 2021 pour des parcelles situées dans le périmètre de la [Adresse 68] :

' RG 19/00150 : 8,91 euros/m² en valeur occupée

' RG 19/00158 : 9,91 euros/m² en valeur occupée

' RG 19/00153 : 11 euros/m² en valeur libre

' RG 19/00114 : 11 euros/m² en valeur libre

RG 20/00002 : 11 euros/m² en valeur libre

RG 19/00157 : 8,91 euros/m² en valeur occupée

RG 19/00113 : 11 euros/m² en valeur libre

RG 19/00101 : 11 euros/m² en valeur libre

' RG 19/00105 : 8,91 euros/m² en valeur occupée AU

RG 19/00104 : 11 euros/m² en valeur libre

' RG 19/00141 : 11 euros/m²en valeur libre

' RG 19/00103 : 11 euros/m² en valeur libre

RG 19/00103 : 8,91 euros/m² en valeur occupée.

La SORGEM cite enfin un acte de vente du 9 mars 2022, parcelle cadastrée section [Cadastre 35] sise [Adresse 5] à [Localité 57] d’une superficie de 1375 m², parcelle de terrain en terme de culture classée en zone AU dans le périmètre de la [Adresse 68], indemnité principale de 15 125 euros soit 11 euros/m² en valeur libre (pièce n°7).

Comme l’indique exactement le commissaire du Gouvernement, le classement zone en AUp ou AUI aboutit à une appréciation de la valeur des terrains différente de celle d’un classement en zone UP, dont l’urbanisation est subordonnée à une modification ou révision du PLU.

En effet, les zones urbanisées sont dénommées zone AU et concernent des secteurs naturels de la commune couverte par le PLU destinés à être urbanisées à plus ou moins long terme ; les zones à urbaniser ne sont pas encore constructibles ou sont vouées à l’être dans un délai relativement court et sont des zones vouées à devenir des zones urbaines (U) ; si les dénominations 1aU et 2AU sont très courantes, elles ne sont pas imposées par le code de l’urbanisme et peuvent recevoir des dénominations différentes en fonction des PLU.

L’article R151-20 du code de l’urbanisme prévoit :

' zone 1AU dotée d’équipements de dimensions suffisantes en périphérie immédiate

Il s’agit d’une zone destinée à accueillir une urbanisation future à court terme, dotée d’équipements de dimensions suffisantes en périphérie – voie publique, raccordement réseau d’eau d’électricité et le cas échéant d’assainissement à la différence d’une zone non dotée de ces équipements, nommée 2AU ;

La zone 1AU est constructible dans les conditions d’aménagement et d’équipement défini par les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) et le règlement d’urbanisme.

La constructibilité en zone 1AU peut ainsi être déterminée et autorisée lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble au fur et à mesure de la réalisation des équipements interne à la zone.

' la zone 2AU non dotée d’équipements de dimensions suffisantes en périphérie immédiate.

Il s’agit de zones destinées à accueillir une urbanisation future à moyen terme. Cette zone est réputée inconstructible , l’ouverture à l’urbanisation étant subordonnée à une modification ou une révision du plan local d’urbanisme.

En l’espèce, le classement de la parcelle en zone Aup, constructible dans le cadre d’une opération d’ensemble, conduit donc à une appréciation de la valeur différente de celle d’un classement en zone AU, dont l’urbanisation est subordonnée à une modification ou révision du PLU à savoir une valeur supérieure.

En conséquence, les termes proposés par la SORGEM en zone AU ne sont pas comparables et seront donc écartés, puisque le classement en zone AUp ou Aui conduit à une appréciation de la valeur des terrains différente de celle d’un classement en zone AU, dont l’urbanisation est subordonnée à une modification ou révision du PLU.

3° les références du commissaire du Gouvernement

Le commissaire de gouvernement indique qu’il s’agit d’une parcelle située pour partie en zone Aup et pour partie en zone Aui, constructible dans le cadre d’une opération d’ensemble et il propose d’effectuer l’évaluation sur la méthode par comparaison à partir de cessions de terrain en zone à urbaniser comparables et il fournit une étude de marché des terrains en zone à urbaniser.

Il convient tout d’abord de relever que le classement des parcelles en emplacement réservé pour mixité sociale ne peut constituer un élément de moins-value qui serait pris en compte dans la détermination de la valeur des terrains, puisque selon les dispositions de l’article L322-6 du code de l’expropriation, « lorsqu’il s’agit de l’expropriation d’un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme en application des 1° à 4° de l’article L151-41 du code de l’urbanisme, par un document d’urbanisme en tenant lieu, ou par un plan d’occupation des sols en application du 8° de l’article L123-1 2 de ce code dans sa rédaction antérieure la loi n° 2000 – 1208 du 13 décembre 2000, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé, ces dispositions visant à protéger le propriétaire d’une dévalorisation de son bien du fait de ce classement décidé par la commune pour la réalisation d’un projet.

En l’espèce, il s’agit d’une parcelle située pour partie en zone Aup et pour partie en zone Aui, constructible dans le cadre d’une opération d’ensemble.

Les termes proposés par le commissaire du Gouvernement ne sont pas critiqués ni par Mme [R] ni par la SORGEM, et étant comparables en consistance et en zone seront donc retenus.

Il en ressort que les prix relevés dans des ZAC à vocation d’habitation se situent dans une fourchette allant de 30 à 40 euros/m² en valeur libre, correspondant à des zones à urbaniser dans le cadre d’une opération d’ensemble dont l’ouverture à l’urbanisation est subordonnée à la réalisation effective des équipements nécessaires ([Localité 39]), tandis que les termes de comparaison cités dans des Zac-ZAD à vocation d’activité ([Localité 59] et [Localité 46]) font ressortir des prix situés dans une fourchette allant de 12 à 17,38 euros/m².

Il en ressort donc des prix différents au m² pour les terrains situés dans des ZAC à vocation résidentielle et pour ceux situés dans des Zac à vocation d’activité.

En l’espèce, la parcelle expropriée se situe à date de référence en zone Aup, correspondant aux termes mixte à dominante résidentielle de la [Adresse 68], destiné à accueillir des constructions à usage principalement d’habitation.

L’ensemble des constructions autorisées le sont sous condition qu’elles s’intègrent dans un schéma d’aménagement qui porte sur l’ensemble de la zone AUp identifiée au plan de zonage, le schéma devra respecter les obligations définies dans l’OAP [Adresse 67] afin de garantir une bonne insertion et devra prévoir la réalisation des équipements, infrastructures et réseaux nécessaires au bon fonctionnement de l’ensemble ; la zone sera constructible dans le cadre d’une opération d’ensemble au fur et à mesure de la réalisation des équipements.

A la date du 16 février 2023, la parcelle expropriée est en zone AU p et Aui du PLU de la commune d'[Localité 56].

Le premier juge a donc exactement retenu au vu des références susvisées pour l’emprise en zone Aup une valeur unitaire libre de 30 euros/m² et pour l’emprise en zone Aui une valeur unitaire libre de 14,50 euros/m².

Le jugement sera donc confirmé qui a fixé l’indemnité principale à :

(30 euros/m² X 942 m²)+ (14,50 euros/m² X 29 m²)= 28'260+ 420,50= 28'680,50 euros arrondis à 28'681 euros en valeur libre.

— Sur l’indemnité de remploi

20 % jusqu’à 5 000 euros : 1 000 euros

15 % de 5 000 à 15'000 euros : 1 500 euros

10 % au-delà de 15'000 euros : 13'680 X 10 %= 1 368 euros

soit un montant de 3 869 euros arrondi.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

L’indemnité totale de dépossession due par la SORGEM à Mme [R] pour la dépossession de la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 17] d’une superficie de 971 m² est donc de :

28 681 euros (indemnité principale) + 3 869 euros ( indemnité de remploi)= 32 550 euros en valeur libre.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

— Sur les dépens

Les appels ne portent pas sur les dépens de première instance.

Mme [Z] [R] perdant le procès sera condamnée aux dépens d’appel.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de débouter Mme [Z] [R] et la SORGEM de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Statuant dans la limite des appels ;

Déclare irrecevables les conclusions de Mme [R] adressées par RPVA le 19 septembre 2023 ;

Déclare recevables les conclusions et pièces de Mme [R] du 9 février 2024, de la SORGEM du 19 avril 2023 et du commissaire du Gouvernement du 21 mai 2024 ;

Déclare recevable l’annexe du commissaire du Gouvernement déposée au greffe le 13 février 2025 ;

Infirme partiellement le jugement entrepris sur la date de référence ;

Statuant à nouveau,

Fixe la date de référence au 16 février 2023 ;

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Mme [Z] [R] aux dépens d’appel ;

Déboute Mme [Z] [R] et la SORGEM de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT