RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2025

(n° /2025, 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 21/14505 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEFWO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 mars 2021- Tribunal judiciaire de PARIS (18ème chambre, 1ère section) – RG n° 19/00559

APPELANTE

SARL SOVALLES

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 5] sous le n° 389 921 149

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de Paris, toque : D0945

Assistée de M^e André GUILLEMAIN de la SCP GUILLEMAIN PANEPINTO, avocat au barreau de Paris, toque : P102

INTIMÉE

S.A.R.L. [B]

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 5] sous le n° 395 093 859

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée et assistée par M^e Leonardo BRIJALDO, avocat au barreau de Paris, toque : CA0179

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 juin 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Hélène Bussière, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme yulia TREFILOVA, greffier, présent lors de la mise à disposition.

******

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 mars 1994, Mme [Y] épouse [Z] a donné à bail à la société Sovalles des locaux à usage commercial situés à [Adresse 6], moyennant un loyer annuel de 222.000 francs, soit 33.843,68 euros, pour une durée de 9 ans du 1er avril 1994 au 31 mars 2003.

Par acte sous seing privé du même jour, la société Sovalles a consenti, avec l’autorisation de Mme [Z], un sous-bail à la société [B] sur la totalité des locaux, pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 1994, moyennant un loyer annuel de 600.000 frances, soit 91.469,41 euros.

Ce sous-bail stipule que Mme [Z] précise que 's’il était mis fin au bail principal pour quelle que cause que ce soit, le preneur bénéficiera d’un droit direct vis-à-vis du propriétaire, le présent sous-bail devenant la loi des parties pour constituer le bail principal'.

A l’occasion d’un litige entre d’une part la société Sovalles et d’autre part Mme [Y] épouse [Z], usufruitière, et ses deux enfants, nus-propiétaires (ci-après les consorts [Z] ), la cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 19 septembre 2007 devenu définitif, a dit que le bail principal s’était renouvelé à effet du 1er avril 2003 pour un loyer fixé au montant du dernier loyer indexé par le jeu de l’indice INSEE du coût de la construction augmenté de 50%.

Le sous-bail a été renouvelé à compter du 1er avril 2004 et dans un arrêt du 30 avril 2014 de la cour d’appel de Paris, le loyer du sous-bail renouvelé a été fixé à la somme de 88.092 euros par an hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier de justice du 29 juin 2012, les consorts [Z] ont fait signifier à la société Sovalles un congé pour le 31 décembre 2012 à minuit avec refus de renouvellement du bail et offre d’une indemnité d’éviction.

Par arrêt du 11 septembre 2019, la cour d’appel de Paris a notamment :

— dit que le congé délivré par les propriétaires avaient mis fin au bail principal à compter du 31 décembre 2012 et ouvert pour la société Sovalles un droit à percevoir une indemnité d’éviction et pour les bailleurs un droit à percevoir une indemnité d’occupation de type statutaire,

— fixé le montant de l’indemnité d’éviction due à la société Sovalles à la somme de 444.936 euros,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Sovalles aux consorts [Z] à la somme annuelle de 138.600 euros.

Cet arrêt a été signifié à la société [B] par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2022.

Parallèlement au litige entre la société Sovalles et les consorts [Z] né à la suite du congé donné par ces derniers au locataire principal, la société [B], par actes extrajudiciaires du 15 novembre 2013, a sollicité le renouvellement de son contrat de sous-location au 1er janvier 2014, tant auprès de la société Sovalles qu’auprès des consorts [Z].

Par acte extrajudiciaire du 17 février 2014, la société Sovalles a refusé à la société [B] le renouvellement de son bail pour motifs graves et légitimes, invoquant la réalisation de travaux non autorisés dans les lieux loués.

Par acte d’huissier du 7 octobre 2015, la société [B] a fait assigner la société Sovalles, devant le tribunal judiciaire de Paris pour voir dire que les motifs graves invoqués par la société Sovalles dans son refus de renouvellement n’étaient pas fondés et qu’elle pouvait prétendre à une indemnité d’éviction dont le montant serait déterminé à dire d’expert aux frais avancés de la société Sovalles.

Par ordonnance du 18 juillet 2017, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer jusqu’à ce que les consorts [Z] propriétaires des lieux donnés à bail aient exercé leur droit d’option ou se soient acquittés de l’indemnité d’éviction fixée par la juridiction compétente au profit de la société Sovalles.

Par jugement du 9 mars 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

rejeté la demande d’un nouveau sursis à statuer,

dit que l’acte de refus de renouvellement du 17 février 2014 délivré par la société Sovalles à la société [B] est dépourvu d’effet, le bail principal ayant pris fin le 31 décembre 2012,

rejeté les demandes relatives aux indemnités d’éviction et d’occupation,

rejeté les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

rejeté les autres demandes,

dit que les parties conserveront la charge de leurs propres dépens.

Par déclaration du 23 juillet 2021, la société Sovalles a interjeté appel du jugement.

Par ordonnance du 18 mai 2022, le conseiller de la mise en état, saisi par la société [B], a jugé recevable l’appel formé par la société Sovalles.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 juillet 2024.

MOYENS ET PRETENTIONS

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiés le 27 juin 2024, la société Sovalles, demande à la cour de :

juger recevable et bien fondé l’appel interjeté par la société Sovalles.

juger que la déclaration d’appel vise la réformation ou l’annulation du jugement en ce qu’il a :

rejeté les demandes relatives à la prise en charge par la société [B] des indemnités d’occupation dues depuis le 1er janvier 2013,

également rejeté les demandes subsidiaires, notamment de dire que la société Sovalles est fondée à refuser le renouvellement du sous-bail pour motifs graves et légitimes au titre des infractions commises par la société [B] qui, à plusieurs reprises et sans autorisation, a percé des murs porteurs,

infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 9 mars 2021,

Et statuant à nouveau,

juger la société Sovalles, en l’état des termes indissociables de l’arrêt ayant autorité de chose jugée du 11 septembre 2019 et opposable à la société [B], fondée à interjeter appel du jugement dès lors que le tribunal a jugé dépourvu d’effet l’acte de refus de renouvellement au motif que le bail principal avait pris fin le 31 décembre 2012,

juger par voie de conséquence recevables les prétentions tendant à ce que le refus de renouvellement du sous-bail soit jugé valide ou à défaut à ce que la société [B] soit condamnée à payer le montant de l’indemnité d’occupation fixée par arrêt de la cour du 11 septembre 2019 à compter du 1er janvier 2013,

juger en outre bien fondé l’appel interjeté par la société Sovalles,

infirmer le jugement en ce que le tribunal a jugé dépourvu d’effet le congé du 17 février 2014,

juger établis les motifs graves et légitimes et en conséquence juger que la société [B] a perdu tout droit à indemnité d’éviction et doit s’acquitter d’une indemnité d’occupation,

condamner la société [B] à payer une indemnité d’occupation par an en principal à compter du 1er janvier 2014 de 189.360 € avec indexation chaque année à la date anniversaire et pour la première fois le 1er janvier 2015 en fonction de la variation des indices ILC publiés par l’INSEE des 1ers trimestres 2014 et 2015 et ainsi de suite chaque année, la variation prenant toujours en compte les indices des 1ers trimestres de l’année de l’indexation par rapport à l’année précédente,

Et à défaut,

juger, pour le cas où la société Sovalles aurait perdu tous droits locatifs, que la société [B], depuis le 1er janvier 2013, date de prise d’effet du congé délivré à la société Sovalles, dispose seule des droits locatifs lui permettant d’occuper les locaux propriété à ce jour de la SCI du [Adresse 1], seule débitrice d’une indemnité d’occupation, les effets de l’arrêt du 11 septembre 2019 ne pouvant être dissociés,

condamner la société [B] à payer à la société Sovalles la somme de 622.019,84 € acquittée par la société Sovalles à titre d’indemnité d’occupation, sauf à ordonner expertise et condamner la société [B] à payer une provision à la société Sovalles de 600.000 €,

juger que la société [B] se refuse à verser aux débats une quelconque pièce attestant d’un paiement au titre de l’indemnité d’occupation et d’un éventuel loyer, ne peut exciper de sa propre carence pour contester être débitrice de l’intégralité de l’indemnité d’occupation, contrepartie de l’exploitation qui est la sienne des locaux depuis le 1er janvier 2013,

désigner tel expert qu’il plaira à la cour pour le cas où le congé du sous-bail ouvrirait droit à indemnité d’éviction et d’occupation pour qu’il donne son avis sur les montants de ces indemnités,

fixer provisoirement le montant de l’indemnité d’occupation depuis le 1er janvier 2014 à la somme par an en principal de 160.000 € HT et HC,

débouter la société [B] de toutes ses demandes, fins et prétentions, y inclus celle relative à l’allocation de dommages et intérêts, ni fondée en son principe, ni a fortiori dans son quantum, ou encore à l’allocation de 10.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la société [B] à verser à la société Sovalles par application de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 20.000 €,

condamner la société [B] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La société Sovalles fait valoir :

Sur la recevabilité de l’appel,

— que la déclaration d’appel est précise et comporte les chefs du jugement critiqués ;

Sur le bien fondé de son refus de renouvellement du contrat de sous-location conclu avec la société [B],

— que soit elle dispose de droits et en contrepartie s’acquitte d’une indemnité d’occupation ou d’un loyer et le congé est valide, soit elle ne dispose d’aucun droit et ne peut être débitrice de loyers ou d’indemnité d’occupation faute d’occuper les locaux,

— qu’en application des dispositions des articles L.145-14 et L.145-28 du code de commerce, à la date du refus de renouvellement du sous-bail en date du 17 février 2014, elle disposait, à la suite du congé des propriétaires, du droit de se maintenir dans les lieux, lequel lui permet de jouir des droits du bail principal ; que l’arrêt de la cour du 11 septembre 2019, opposable à la société [B], fixe d’ailleurs un montant d’indemnité d’occupation ;

— que la société [B] feint de confondre les travaux ; que la société [B] a procédé à trois percements dans les murs sans autorisation ; qu’il s’agit des percements mentionnés dans la sommation visant l’article L.145-17-1 du code de commerce en date du 17 février 2014 ; que ces travaux non-autorisés constituent un motif grave et légitime justifiant le refus de la société Sovalles de payer une indemnité d’éviction à la société [B] ;

— que la société [B], occupante sans droit ni titre depuis la prise d’effet du congé, doit être condamnée à une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2014 ;

— que pour le cas où la société [B] bénéficierait d’un droit à une indemnité d’éviction, elle serait débitrice d’une indemnité d’occupation sur le fondement de l’article L.145-28 du code de commerce ;

Sur l’alternative judiciaire,

— que si la société [B] bénéficie de droits directs sur les locaux, alors la société Sovalles ne peut être tenu d’aucune dette locatice, de sorte que la société [B] doit être condamnée au paiement de l’indemnité d’occupation fixée dans l’arrêt de la cour du 11 septembre 2019.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 7 mai 2024, la société [B] demande à la cour de :

juger irrecevables l’ensemble des demandes en appel de la société Sovalles, celles-ci n’étant pas juridiquement valables, nouvelles en appel, indéterminées et en tout état de cause abusives ;

débouter en tout état de cause la société Sovalles de l’intégralité de ses demandes, celles-ci n’étant pas fondées ;

confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 9 mars 2021 en toutes ses dispositions à l’exception de celles relatives à l’absence de condamnation de la société Sovalles au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

juger abusif l’appel de la Société Sovalles et la condamner en conséquence à verser à la société [B] une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

condamner la société Sovalles à payer à la société [B] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au regard des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer tant en première instance qu’en appel et ce depuis 2015 ainsi qu’aux entiers dépens.

La société [B] fait valoir :

Sur l’irrecevabilité des conclusions de la Société Sovalles et de ses demandes,

— que la déclaration d’appel de la société Sovalles est entachée d’irrégularités faute d’indiquer valablement les chefs de la décision critiqués ;

— qu’aucune demande de la société Sovalles ne visait en première instance la condamnation de la société [B] à payer les indemnités d’occupation dues depuis le 1er janvier 2013 par la société Sovalles aux consorts [Z] et/ou à la société civile du [Adresse 1],

— que dans ses premières conclusions au fond, la société Sovalles n’indique pas dans son dispositif les chefs du dispositif du jugement dont elle recherche l’infirmation alors que sa déclaration d’appel concerne un appel limité ; qu’il s’en déduit que les conclusions de la société Sovalles sont irrecevables ;

— la demande de la société Sovalles de condamnation de la société [B] à lui rembourser toutes les sommes versées aux propriétaires, sauf à déduire le montant des sous-loyers acquittés par la société [B] entre les mains de la société Sovalles et la demande de désignation un expert pour établir le compte entre les parties sont des demandes nouvelles en cause d’appel, au sens des articles 564 et 565 du code de procédure civile,

Sur les « droits locatifs »,

— que si la société [B] n’a jamais contesté disposer d’un droit direct auprès du propriétaire des murs à devenir locataire en cas de résiliation ou de non renouvellement du bail principal liant la société Sovalles au propriétaire, il ressort de l’arrêt de la cour d’appel du 11 septembre 2019 que la société Sovalles a revendiqué avec succès le droit de se voir attribuer une indemnité d’éviction et a débattu le montant de l’indemnité d’occupation dont elle demeurait redevable jusqu’à son versement ;

Sur la demande de remboursement formulée par la Société Sovalles,

— que la société Sovalles n’a pas qualité pour réclamer des indemnités d’occupation à la société [B] à défaut de disposer d’un titre, son bail avec la SCI du [Adresse 1] ayant pris fin à compter du 31 décembre 2012 ;

— que la société [B] ne saurait être tenue redevable d’indemnités d’occupation à l’égard de la société civile du [Adresse 1] dans la mesure où elle dispose de droits locatifs directs à l’égard du propriétaire aux conditions du sous-bail antérieur ;

— que la société [B] ne saurait être tenue de rembourser à la société Sovalles des sommes que celle-ci aurait versées à la société civile du [Adresse 1] en application de décisions de justice auxquelles elle n’était pas partie et qui ne lui sont pas opposables ;

— que si, comme le soutient la société Sovalles, les indemnités d’occupation qu’elle a versées aux propriétaires des murs sont pour partie indues, il n’appartient pas à la société [B] de les restituer ;

— que la société Sovalles ne chiffre pas les sommes qu’elles auraient versées et dont elle réclame le remboursement ;

Sur la demande d’expertise et de provision de 600.000 euros de provision,

— qu’aucun compte que la société [B] pourrait contester n’a été communiqué ;

— que la nature des créances invoquées n’est pas précisée ;

— que la désignation d’un expert serait inutile sans la présence de la socité civile du [Adresse 1].

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

1- Sur la recevabilité des demandes formées par la société Sovalles

1-1 Sur l’absence des chefs du jugement critiqués dans la déclaration d’appel

En vertu de l’article 901 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure à celle issue du Décret n°2023-1391 du 29 décembre 2023 applicable à la présente instance compte tenu de la date de la déclaration d’appel, la déclaration d’appel contient, à peine de nullité, 'les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible'.

En outre, l’article 562 du code de procédure civile dispose que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif du jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. Il se déduit de cet article que lorsque la déclaration d’appel tend à la réformation du jugement sans mentionner les chefs de jugement qui sont critiqués, l’effet dévolutif n’opère pas de sorte que la cour n’est pas saisie (2e Civ., 30 janvier 2020, pourvoi n° 18-22.528).

En l’espèce, la société [B] demande à la cour, au dispositif de ses conclusions, de prononcer l’irrecevabilité des demandes de la société Sovalles.

Toutefois, il résulte des dispositions ci-dessus rappelées que l’omission dans la déclaration d’appel des chefs du jugement critiqués n’est pas sanctionnée par l’irrecevabilité des demandes de l’appelant.

Au demeurant, la cour observe que la société [B] avait déjà saisi le conseiller de la mise en état d’une demande d’irrecevabilité de l’appel fondée sur l’omission dans la déclaration d’appel des chefs du jugement critiqués et qu’elle avait été déboutée de sa demande.

Dans son dispositif, le jugement querellé du 9 mars 2021 a notamment rejeté les autres demandes des parties.

Or, dans sa déclaration d’appel, la société Sovalles demande la réformation ou l’annulation du jugement en ce qu’il a :

'Rejeté les demandes relatives à la prise en charge par la société [B] des indemnités d’occupation dues depuis le 1er janvier 2013 et a condamné la société [B] à payer à la société Sovalles à compter du 1er janvier 2014, par an en principal, outre TVA, une indemnité d’occupation de 189.360€, valeur locative de marché fixée par la cour au titre des locaux occupés par la société [B], ou à défaut la somme de 138.600 €, et ce faisant a débouté la société Sovalles de ses demandes subsidiaires tendant à, pour le cas où la société [B] contesterait disposer de droits vis à vis de Mme [Z], puis de Mme [Z] et de ses enfants, et enfants et de la SCI du [Adresse 1] :

— dire que la société Sovalles est fondée à refuser le renouvellement du sous-bail pour des motifs graves et légitimes au titre des infractions commises par la société [B] qui, à plusieurs reprises, sans autorisation, a percé des murs porteurs.

— Et encore plus subsidiairement, pour le cas où un droit à paiement d’indemnité d’éviction serait reconnu au bénéficie de la société [B],

— Condamner la société [B] à s’acquitter à titre d’indemnité d’occupation, de la somme de 138.600 € à compter du 1er janvier 2014, valeur locative retenue par la cour d’appel de Paris.

— Dire qu’il n’y a lieu à abattement pour précarité dès lors que depuis plusieurs années, la société [B] n’a réglé aucune somme, nonobstant les dispositions de l’article L.145-28 du code de commerce.

— Désigner tel expoert pour qu’il soit apprécié du montant de l’indemnité d’éviction due à la société [B].

Et en ce qu’il a débouté la société Sovalles de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

Dit que les parties conserveront la charge de leurs propres dépens.'

Ce faisant et contrairement à ce que soutient la société [B], la société Sovalles ne s’est pas contentée d’indiquer les demandes formulées devant le premier juge dans sa déclaration d’appel, elle a sollicité l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté ses demandes et précisé les demandes ainsi rejetées.

En conséquence, la société Sovalles n’a pas omis de mentionner les chefs du jugement critiqués dans sa déclaration d’appel.

1-2 Sur l’absence des chefs de jugement critiqués dans le dispositif des premières conclusions de l’appelante

Il résulte du deuxième alinea de l’article 954, dans sa rédaction antérieure à celle issue du Décret n°2023-1391 du 29 décembre 2023, que les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions.

Si, en application de ces dispositions, les chefs de jugement critiqués doivent être énoncés dans les conclusions, il est constant que cet énoncé ne doit pas nécessairement figurer au dispositif des conclusions (2e Civ., 3 mars 2022, pourvoi n° 20-20.01).

Il s’en déduit que l’omission des chefs de jugement critiqués dans le dispositif des premières conclusions de l’appelante, contrairement à ce que soutient la société [B], n’est pas sanctionnée par l’irrecevabilité desdites conclusions ou des demandes de l’appelante.

1-3 Sur l’absence de formulation juridiquement valable

C’est à raison que la société [B] soutient que le dispositif des conclusions de la société Sovalles ne contient pas que des prétentions au sens de l’article 954 du code de procédure civile et qu’il comporte des demandes de 'juger’ qui ne sont en réalité qu’un rappel des moyens invoqués.

Pour autant, il ne s’agit pas d’une cause d’irrecevabilité de l’ensemble des demandes de la société Sovalles. La cour se bornera à ne pas répondre à celles des demandes de la société Sovalles qui ne constituent pas des prétentions visant à lui conférer un droit.

1-4 Sur le caractère nouveau des prétentions de la société Sovalles

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions née de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 ajoute que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

L’article 566 précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, une fois le dispositif des conclusions de la société Sovalles dépouillé des demandes de 'dire’ et de 'juger’ qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 768 code de procédure civile, il apparait que la société Sovalles a sollicité devant le premier juge, notamment :

— qu’il soit dit qu’il appartient à la société [B] de s’acquitter de toutes sommes dues en contrepartie de son droit de jouissance sur les locaux constituant l’assiette du bail principal,

— à titre subsidiaire, que la société [B] soit condamnée à payer à la société Sovalles, à compter du 1er janvier 2014, par an en principal, outre la TVA, une indemnité d’occupation de 189.360 €, ou à défaut de 138.600 €,

— à titre encore plus subsidiaire, pour le cas où un droit à paiement d’indemnité d’éviction serait reconnu à la société [B], que celle-ci soit condamnée au paiement de la somme de 138.600 € par an à compter du 1er janvier 2014, à titre d’indemnité d’occupation.

A hauteur d’appel, la société Sovalles demande à la cour de :

— condamner la société [B] à payer une indemnité d’occupation par an en principal à compter du 1er janvier 2014 de 189.360 € avec indexation chaque année à la date anniversaire et pour la première fois le 1er janvier 2015 en fonction de la variation des indices ILC publiés par l’INSEE des premiers trimestres 2014 et 2015 et ainsi de suite chaque année, la variation prenant toujours en compte les indices des premiers trimestres de l’année d’indexation par rapport à l’année précédente,

— à défaut, condamner la société [B] à payer à la société Sovalles la somme de 622.019,84 € acquittée par la société Sovalles à titre d’indemnité d’occupation, sauf à ordonner expertise et condamner la société [B] à payer une provision à la société Sovalles de 600.000 €.

Etant rappelé que le caractère nouveau des prétentions formées en cause d’appel s’analyse indépendamment du fondement juridique invoqué à l’appui de ces prétentions, il résulte de l’examen des prétentions formées en cause d’appel par la société Sovalles et de leur comparaison avec les demandes formées en première instance, que les prétentions formées par la société Sovalles en cause d’appel ne sont pas nouvelles. En effet, d’une part, la société Sovalles avait déjà formé en première instance une demande d’indemnité d’occupation contre la société [B]. De deuxième part, la demande de la société Sovalles de condamnation de la société [B] à lui payer la somme de 622.019,84 € tend aux mêmes fins que la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation dès lors qu’il s’agit d’obtenir le paiement par la société [B] de la contrepartie de sa jouissance des locaux litigieux. De dernière part, la demande d’expertise qui n’est qu’une mesure d’instuction peut être formée pour la première fois en cause d’appel à l’appui d’une prétention au fond qui elle n’est pas nouvelle.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de la société [B] tendant à ce que l’ensemble des demandes en appel de la société Sovalles soient déclarées irrecevables.

2- Sur la demande d’indemnité d’occupation formée par la société Sovalles

En application de l’article L.145-9 du code de commerce, les baux des locaux soumis au statut des baux commerciaux cessent par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

L’article L.145-10 du code de commerce précise, dans son quatrième alinea, que dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Il résulte des articles L.145-14 et L.145-17 du code de commerce que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais qu’il doit payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement dont il est dispensé s’il justifie d’un motif grave et légitime.

En matière de sous-location, l’article L.145-32 du code de commerce dispose que le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire.

En l’espèce, il est acquis que le bail principal conclu entre les consorts [Z] et la société Sovalles a pris fin le 31 décembre 2012 par l’effet du congé délivré par les consorts [Z] à la société Sovalles, ainsi que l’a jugé la cour d’appel de Paris dans son arrêt du 11 septembre 2019.

La société [B] revendique, à la suite de la fin du bail principal conclu entre les consorts [Z] et la société Sovalles et en vertu des clauses du sous-bail, un droit direct vis-à-vis du propriétaire des locaux à devenir son locataire principal.

Toutefois, ce positionnement est incompatible tant avec le comportement procédural adopté par les consorts [Z] dans le litige qui les a opposés à la société Sovalles et qui s’est terminé par l’arrêt de la cour du 11 septembre 2019 qu’avec l’arrêt du 11 septembre 2019 lui-même. En effet, il résulte de cet arrêt que les consorts [Z] ont demandé et obtenu, sans opposition de la société Sovalles sur le principe, la fixation d’une indemnité d’occupation statutaire à la charge de la société Sovalles, due à compter du 1er janvier 2013, ce qui implique nécessairement la reconnaissance de l’occupation des locaux par la société Sovalles, si ce n’est sur un plan matériel en tout cas sur un plan juridique, et exclut l’existence d’un contrat de bail entre les consorts [Z] et la société [B] à la même période portant sur les mêmes locaux.

En outre, il n’est pas apporté la preuve du paiement d’un loyer par la société [B] aux consorts [Z] à partir du 1er janvier 2013 ou d’une date ultérieure.

Il se déduit de ces éléments qu’à la date du 17 février 2014, date à laquelle la société Sovalles a refusé le renouvellement du sous-bail à la société [B], la société Sovalles n’était plus titulaire du bail principal mais continuait à occuper juridiquement les locaux au titre de son droit au maintien dans les lieux conformément aux dispositions de l’article L.145-28 du code de commerce. Le droit de la société Sovalles au maintien dans les lieux, qui lui conférait un simple droit d’occupation des locaux, ne lui conférait pas le droit de renouveler ou de refuser de renouveler le sous-bail conclu avec la société [B].

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a dit que l’acte de refus de renouvellement du 17 février 2014 délivré par la société Sovalles est dépourvu d’effet, le bail principal ayant pris fin le 31 décembre 2012 et débouté la société [B] de sa demande d’indemnité d’éviction.

Pour autant, il n’en demeure pas moins que le sous-bail conclu entre la société Sovalles et la société [B] a pris fin le 31 décembre 2013, par l’effet de la demande de renouvellement formée par la société [B], et que la société [B] qui a continué à occuper matériellement les locaux est devenue occupante sans droit ni titre vis à vis de la société Sovalles à compter du 1er janvier 2014.

Il s’en déduit que la société [B], occupante matérielle sans droit ni titre des locaux, est redevable enverse la société Sovalles, occupante juridique des locaux en vertu du droit au maintien dans les lieux qui lui a été reconnu dans l’arrêt du 11 septembre 2019, d’une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2014. Cette indemnité d’occupation est une indemnité d’occupation de droit commun, compensatoire et indemnitaire, et non une indemnité d’occupation statutaire. La cour observe que l’indemnité d’occupation réclamée par la société Sovalles à l’encontre de la société [B] à titre principal est une indemnité d’occupation de droit commun.

Etant rappelé que la société Sovalles n’est ni la propriétaire ni la locataire des locaux à la période considérée, il convient de fixer cette indemnité d’occupation non pas à la valeur locative de marché comme le demande la société Sovalles mais au montant du dernier sous-loyer indexé, soit la somme arrondie de 120.000€.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la société Sovalles de sa demande d’indemnité d’occupation et, statuant à nouveau, de dire qu’ à compter du 1er janvier 2014 et tant que la société Sovalles est redevable de l’indemnité d’occupation statutaire fixée dans l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 11 septembre 2019 envers les consorts [Z] ou la société civile du [Adresse 1] ou le nouveau propriétaire des locaux, la société [B] est redevable envers la société Sovalles d’une indemnité d’occupation mensuelle de 120.000 €.

3- Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société [B] pour appel abusif

Dans la mesure où il a été partiellement fait droit à l’appel de la société Sovalles, le caractère abusif de l’appel interjeté par la société Sovalles n’est pas établi.

Il convient en conséquence de débouter la société [B] de sa demande de dommages et intérêts pour appel abusif.

4- Sur les frais irrépétibles et les dépens

La société [B] est la partie succombante.

En conséquence et en application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a dit que les parties conserveront la charge de leurs dépens et de condamner la société [B] aux dépens de première instance et d’appel.

En outre, l’équité commande d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la société Sovalles de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner la société [B] à payer à la société Sovalles la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par cette dernière en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

REJETTE la demande de la société [B] tendant à voir déclarer irrecevables l’ensemble des demandes formées par la société Sovalles en appel,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 9 mars 2021 en ce qu’il a :

— rejeté la demande d’indemnité d’occupation formée par la société Sovalles,

— rejeté la demande formée par la société Sovalles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les parties conserveront la charge de leurs propres dépens,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 9 mars 2021 en ses autres dispositions sousmises à la cour,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

DIT qu’à compter du 1er janvier 2014 et tant que la société Sovalles est redevable de l’indemnité d’occupation statutaire fixée par l’arrêt du 11 septembre 2019 envers les consorts [Z] ou la société civile du [Adresse 1] ou tout nouveau propriétaire des locaux, la société [B] est redevable envers la société Sovalles d’une indemnité d’occupation annuelle de 120.000 €,

CONDAMNE la société [B] au paiement de cette indemnité d’occupation,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la société [B] pour appel abusif,

CONDAMNE la société [B] aux dépens de première instance et d’appel,

CONDAMNE la société [B] à payer à la société Sovalles la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par cette dernière en première instance et en appel,

Le greffier La présidente