RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 04 DECEMBRE 2025

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/08201 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHSC4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Mars 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/07127

APPELANTE

Madame [L] [Z] [V] [W]

née le 17 Juin 1965 à [Localité 8] (08)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant, M^e Pierre TORREGANO, avocat au barreau de PARIS, toque : B0405

INTIMÉ

Monsieur [F] [M]

né le 05 Décembre 1967 à [Localité 9] (JAMAIQUE)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Stéphane FOLACCI, avocat au barreau de PARIS, toque : E2144

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2023500842 du 17/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laura TARDY, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Laura TARDY, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Monsieur Edouard LAMBRY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 5 avril 2018, Madame [L] [W] a donné à bail à M. [F] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 700 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [W] a fait signifier le 11 octobre 2021 par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 9 800 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’octobre 2021 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2022, Mme [W] a fait assigner M. [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner M. [F] [M] à lui payer les loyers et charges impayés au 11 décembre 2021, soit la somme de 5 200 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter de la décision et capitalisation des intérêts, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, avec intérêts légaux à compter de la décision,

— condamner M. [F] [M] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de sa notification.

A l’audience, Mme [W] a maintenu ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 2 950 euros. Elle a demandé, en sus des demandes formées dans ses conclusions, la production des attestations d’assurance du locataire pour les années 2018 à 2023.

M. [F] [M] a comparu et sollicité du juge de :

— voir constater l’indécence du logement,

— condamner la bailleresse à lui verser les sommes suivantes :

—  5 700 euros en réparation de son préjudice de jouissance du fait de l’absence de système d’aération règlementaire,

—  12 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance du fait de l’absence d’alimentation en eau chaude dudit logement,

— condamner la bailleresse à réaliser les travaux pour rendre le logement décent, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, avec diminution de 500 euros du montant du loyer le temps de la réalisation des travaux,

— ordonner la compensation entre les dettes respectives,

— voir constater la nullité du commandement,

— voir débouter la bailleresse de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire au vu de la mauvaise foi de cette dernière,

— débouter la bailleresse de l’ensemble de ses demandes,

— à titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire, en lui accordant des délais de paiement avec des mensualités de 50 euros les 12 premiers mois, 150 euros les 23 mois suivants et le solde au 36ème mois,

— à titre très subsidiaire, lui accorder un délai de deux ans pour quitter les lieux,

— débouter Mme [W] de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 30 mars 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Paris a statué en ces termes :

Déboute M. [F] [M] de sa demande de nullité du commandement de payer ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 avril 2018 entre Mme [L] [W] et M. [F] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 11 décembre 2021 ;

Condamne M. [F] [M] à verser à Mme [L] [W] la somme de 2 950 euros (décompte arrêté au 31 janvier 2023, incluant la mensualité de décembre 2021), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

Rappelle que les paiements intervenus postérieurement à la date du décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Autorise M. [F] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer courant, en 12 mensualités de 50 euros chacune, puis en 23 mensualités de 100 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Condamne Mme [L] [W] à verser à M. [F] [M] la somme de 6 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Rappelle qu’en application de l’article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve du respect de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l’article R. 824-26 ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer courant ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [F] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [L] [W] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans astreinte ;

* que M. [F] [M] soit condamné à verser à Mme [L] [W] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 5 janvier 2022, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à Mme [L] [W] ou à son mandataire ;

Déboute M. [F] [M] de sa demande indemnitaire au titre de l’absence d’aération règlementaire des lieux ;

Déboute M. [F] [M] de sa demande de travaux sous astreinte ;

Déboute M. [F] [M] de sa demande de compensation ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Dit n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [F] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la préfecture ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Par déclaration en date du 28 avril 2023, Mme [W] a interjeté appel du jugement, intimant M. [M] devant la cour d’appel de Paris.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 juin 2025, Mme [L] [W] demande à la cour de :

— dire Mme [L] [W] bien fondée en son appel et en toutes ses demandes,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déboute M. [F] [M] de sa demande de nullité du commandement de payer et constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 avril 2018 entre Mme [L] [W] et M. [F] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 11 décembre 2021,

En conséquence,

— rejeter la demande de M. [F] [M] de nullité du commandement de payer et d’absence d’acquisition de la clause résolutoire,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [F] [M] à verser à Mme [L] [W] la somme de 2 950 euros (décompte arrêté au 31 janvier 2023, incluant la mensualité de décembre 2021),

Statuant à nouveau,

— condamner M. [F] [M] à payer à Mme [L] [W] la somme de 13 800 euros au titre des loyers ou indemnités d’occupation selon décompte actualisé au 11 décembre 2023,

— condamner M. [F] [M] à payer à Mme [L] [W] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges dus jusqu’à la parfaite libération des lieux,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a autorisé M. [F] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer courant, en 12 mensualités de 50 euros chacune, puis en 23 mensualités de 100 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

Statuant à nouveau,

— rejeter tout échéancier de paiement de la dette locative due au titre des loyers et/ou indemnités d’occupation,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [L] [W] à verser à M. [F] [M] la somme de 6 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— débouter M. [N] [M] de ses demandes formées au titre du préjudice de jouissance,

A titre subsidiaire,

— limiter le préjudice alloué au titre du trouble de jouissance à la somme de 2 600 euros,

A titre très subsidiaire,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé ce poste de préjudice à la somme de 6 500 euros,

— rejeter l’appel incident tendant à voir Mme [L] [W] condamnée à payer la somme de 12 500 euros,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [F] [M] :

— de sa demande indemnitaire au titre de l’absence d’aération réglementaire des lieux,

— de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte,

— de sa demande de diminution du loyer,

En conséquence,

— rejeter la demande formée par M. [F] [M] tendant à voir :

— condamner Mme [L] [W] à payer à M. [M] 5 700 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi d’avril 2018 à décembre 2022 du fait de l’absence de système d’aération réglementaire dans les lieux,

— condamner Mme [W] à réaliser les travaux pour rendre le logement décent, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— juger que s’impose une diminution de 500 euros le montant du loyer courant ou de l’indemnité d’occupation jusqu’à achèvement des travaux,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés et en ce qu’il a dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Statuant à nouveau,

— débouter M. [N] [M] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire acquise au 11 décembre 2021,

A titre subsidiaire, si la cour confirmait le jugement des chefs susvisés :

— prononcer la résiliation du bail de location signé le 5 avril 2018 entre Mme [L] [W] et M. [F] [M] du fait des manquements graves de M. [F] [M] dans le règlement des loyers d’une part et du fait des troubles graves de voisinage causés de manière répétée d’autre part,

— condamner M. [F] [M] à payer à Mme [L] [W] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges dus jusqu’à la parfaite libération des lieux,

— ordonner l’expulsion de M. [F] [M] et de tout occupant introduit de leur chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de 2 mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M. [F] [M] à restituer les clés à Mme [L] [W] et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

— ordonner l’enlèvement et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de M. [F] [M] ou en garde meubles pour sûretés des réparations locatives et de l’arriéré des sommes dues, conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— rejeter la demande de M. [F] [M] de bénéficier d’un délai de deux années pour quitter le logement,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— condamner M. [F] [M] à payer à Mme [L] [W] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause en cause d’appel,

— ordonner la compensation entre les dettes respectives des parties,

— assortir toute condamnation prononcée à l’encontre de M. [F] [M] des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision,

— ordonner en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil la capitalisation des intérêts dus pour une année entière pour les condamnations prononcées à l’encontre de M. [F] [M],

— condamner M. [F] [M] à payer à Mme [L] [W] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner M. [F] [M] à payer à Mme [L] [W] les dépens de l’instance en appel, outre les dépens de première instance en ce compris le coût du commandement de payer et sa notification à la préfecture.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 juin 2025, M. [F] [M] demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris,

— juger que les locaux donnés en location à M. [M] ne sont pas conformes à la définition d’un logement décent,

En conséquence,

— condamner Mme [W] à payer à M. [M] :

—  5 700 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi (d’avril 2018 à décembre 2022 inclus), du fait de l’absence de système d’aération réglementaire dans les lieux,

—  12 500 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi (d’octobre 2020 à décembre 2022 inclus), du fait de l’absence d’alimentation en eau chaude dudit logement,

— condamner Mme [W] à réaliser les travaux pour rendre le logement décent, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— juger que s’impose une diminution de 500 euros du montant du loyer courant ou de l’indemnité d’occupation jusqu’à achèvement des travaux,

— ordonner la compensation entre les dettes respectives des parties,

— juger que le commandement de payer est nul et de nul effet,

— débouter Mme [W] de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire, au vu de la mauvaise foi de la bailleresse,

— débouter Mme [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en tant que sans fondement,

Subsidiairement, vu l’article 1343-5 du code civil et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— accorder à M. [M] un échéancier de paiement pour solder la dette locative, savoir le paiement de :

—  12 mensualités de 50 euros, outre le loyer mensuel, au plus tard le 20 de chaque mois,

— puis 23 mensualités de 150 euros, outre le loyer mensuel, au plus tard le 20 de chaque mois,

— et le paiement du solde à la 36ème mensualité,

Très subsidiairement,

— juger que M. [M] bénéficiera d’un délai de deux années pour quitter le logement,

En tout état de cause,

— débouter Mme [W] de ses demandes au titre de l’astreinte et de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [W] aux entiers dépens.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 12 juin 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 3 septembre 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIVATION

Sur la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire

M [M] sollicite l’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire, soutenant qu’il a été délivré de mauvaise foi par Mme [W] qui a manqué à ses obligations de bailleresse, en raison de l’indécence du logement, de l’exigence du versement d’un loyer supplémentaire en espèces et de son départ des lieux sans délivrance de congé, et enfin de l’absence de délivrance de quittances de loyer et du défaut de mention de la perception de l’allocation logement.

Mme [W] conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la demande de M. [M] relative à l’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire, contestant toute mauvaise foi de sa part.

Conformément aux articles 112 et suivants du code de procédure civile, la nullité des actes de procédure ne peut être poursuivie que pour vices de forme ou irrégularités de fond, ces dernières étant limitativement énumérées par l’article 117 (Cass., 3e Civ., 24 octobre 2007, n° 06-19.379 ; 1ère Civ., 17 janvier 2008, n° 06-14.380).

M. [M] sollicite l’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire au motif de la mauvaise foi de la bailleresse dans la délivrance de celui-ci.

Cependant, la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire ne constitue pas un vice de forme, et ne figure pas au rang des irrégularités de fond susceptibles d’entraîner l’annulation dudit commandement. Dès lors, il n’y a pas lieu d’annuler le commandement de payer, ni de rejeter la demande d’acquisition de la clause résolutoire de ce chef.

Le chef du jugement rejetant la demande d’annulation du commandement de payer sera confirmé.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

M. [M] sollicite l’infirmation du jugement qui a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, opposant à Mme [W] une exception d’inexécution tirée de l’indécence du logement loué, et se prévalant de la mauvaise foi de la bailleresse qui fait obstacle au jeu de la clause résolutoire. Subsidiairement, il sollicite des délais de paiement suspendant le jeu de la clause résolutoire, faisant valoir sa situation précaire rendant tout relogement impossible. Très subsidiairement, il demande à bénéficier de délais de relogement de deux ans.

Mme [W] conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a constaté l’acquisition de cette clause, estimant satisfaire aux conditions posées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et à l’infirmation de celui-ci quant au montant dû par le locataire, réclamant la somme de 13 800 euros à ce titre, ainsi qu’aux délais de paiement accordés. Elle fait valoir que l’argument tiré de l’indécence prétendue du logement ne peut faire échec au jeu de la clause résolutoire, que cette indécence n’est pas établie, que M. [M] ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution et elle conteste toute mauvaise foi de sa part. Elle s’oppose aux délais de paiement sollicités, suspendant le jeu de la clause résolutoire.

1) Sur l’arriéré locatif

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les parties ne contestent pas la recevabilité de la procédure tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail, paragraphe 6 de celui-ci.

Selon décompte joint au commandement de payer visant la clause résolutoire, à la date de délivrance de celui-ci, M. [M] était redevable du loyer de mars 2020 et de ceux d’octobre 2020 à octobre 2021, soit la somme totale de 9 800 euros.

Si le loyer de mars 2020 a, conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil, été couvert par les versements ultérieurs effectués par M. [M], il ressort de ce décompte qu’à la date du commandement de payer subsistait une dette locative justifiant la mise en oeuvre de la clause résolutoire et la résiliation du bail.

M. [M] ne verse pas aux débats de justificatif prouvant le règlement de sa dette locative dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, c’est à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies au 11 décembre 2021.

Le chef du jugement fixant le principe et le montant de l’indemnité d’occupation n’est pas utilement discuté par les parties.

Les parties s’accordent sur le fait que M. [M] a quitté les lieux en janvier 2024.

A la date à laquelle la cour statue, M. [M] doit la somme totale de 28 000 euros représentant les loyers et indemnités d’occupation dus entre mars 2020 et son départ des lieux en janvier 2024 (Mme [W] sollicite le paiement du loyer jusqu’à l’échéance de décembre 2023 incluse). Il est établi qu’il a versé dix-neuf mensualités de 750 euros durant cette période, outre le versement d’une somme de 98 euros par la CAF au titre de l’allocation logement pour octobre 2022, entre les mains de la bailleresse. Ainsi, la dette de M. [M] s’établit à la somme de 13 652 euros à la date de son départ des lieux.

2) Sur l’exception d’inexécution tirée de l’indécence du logement.

Il est constant qu’à l’appui du défaut de paiement des loyers, le locataire n’est fondé à opposer au bailleur une exception d’inexécution tirée de l’indécence alléguée du logement que lorsqu’il établit que le logement est totalement inhabitable en conséquence de son indécence résultant de la faute exclusive du bailleur (Cass., 3e Civ., 28 juin 2018, n° 16-27.246 ; 28 mars 2019, n° 15-17.260 ; 13 mars 2025, n° 22-23.406).

M. [M] ne démontre pas, ni même n’allègue, avoir été dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux loués du fait des désordres évoqués, de sorte qu’il n’est pas fondé à se prévaloir d’une exception d’inexécution par Mme [W] de ses obligations de bailleresse pour faire échec au jeu de la clause résolutoire.

3) Sur la mauvaise foi de la bailleresse

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

A ce titre, il est constant que le bailleur doit être de bonne foi dans la délivrance du commandement de payer ; à défaut, la clause résolutoire ne peut jouer (Cass., 3e Civ., 17 juillet 1992, n° 90-18.810 ; 5 novembre 2015, n° 14-11.024 ; 1er février 2018, n°16-28.684).

En l’espèce, M. [M] reproche à Mme [W] sa mauvaise foi qu’il estime caractérisée par l’exigence d’un supplément de loyer en espèces, par son exigence qu’il quitte les lieux loués sans avoir délivré de congé, par l’absence de délivrance de quittances de loyer et l’absence de mention de ce qu’elle percevait directement l’allocation logement.

Cependant, il ne résulte pas des éléments qu’il a versés aux débats la preuve de ce que Mme [W] exigeait un supplément de loyer versé en espèces, ni qu’elle s’est opposée à la délivrance de quittances de loyers, une seule demande, en incise dans un courriel du 17 octobre 2020, demeurée sans réponse, ne suffisant pas pour caractériser la mauvaise foi de la bailleresse, et M. [M] n’établit pas par ailleurs que le défaut de quittance de loyer aurait entravé une recherche de relogement au moment de cette demande.

De même, si M. [M] justifie qu’il a bénéficié de l’allocation logement par un versement de 98 euros effectué directement par la CAF entre les mains de Mme [W] en octobre 2022, ce versement est intervenu un an après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, de sorte qu’il n’est pas établi la mauvaise foi de la bailleresse à ne pas faire apparaître de versement de prestations sociales dans le décompte à l’appui de la délivrance du commandement de payer, faute de preuve de la perception de prestations sociales au moment de la signification de cet acte au locataire.

Enfin, c’est de façon pertinente que le premier juge a relevé que les parties avaient initialement échangé sur une fin de bail amiable et que cet échange ne privait pas Mme [W] de la faculté légale de poursuivre la résiliation du bail pour non-paiement des loyers, et ce quand bien même, faute d’accord sur une résiliation amiable, elle avait continué à solliciter le départ du locataire sans pour autant délivrer le congé idoine.

Ainsi, à défaut de preuve de la mauvaise foi de Mme [W] à lui délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, il n’y a pas lieu d’écarter le jeu de la clause résolutoire contractuelle.

4) Sur les délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire et à défaut la demande de relogement

M. [M] forme une demande subsidiaire de délais de paiement tendant à suspendre le jeu de la clause résolutoire, et une demande très subsidiaire de délais de relogement.

Cependant, les parties reconnaissent que M. [M] a quitté les lieux en janvier 2024, et il ne sollicite pas la réintégration dans le logement. Il résulte donc de l’ensemble de ces circonstances qu’en réalité, la poursuite du bail n’est pas demandée et que les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de relogement sont sans objet.

Quant aux délais de paiement, le premier juge avait autorisé M. [M] à verser 12 échéances de 50 euros puis 23 de 100 euros et la dernière du solde, la créance étant fixée à la somme de 2 950 euros.

La cour a fixé la créance locative à la somme de 13 652 euros. Cette somme ne peut être apurée dans les délais et selon les modalités imparties par le premier juge. En outre, M. [M] ne fournit aucun élément actuel relatif à sa situation personnelle et financière, ce qui ne permet pas à la cour de déterminer s’il est en état de pouvoir régler sa dette locative et donc la pertinence de l’octroi de délais de paiement pour apurer celle-ci.

En vertu de ce qui précède, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 11 décembre 2021, et d’infirmer celui-ci quant au montant de la créance et à l’accord de délais de paiement suspendant la clause résolutoire. Statuant à nouveau, la cour condamne M. [M] à verser à Mme [W] la somme de 13 652 euros arrêtée au mois de décembre 2023 incluse, date de libération des lieux par l’occupant et rejette la demande de délais de paiement suspendant le jeu de la clause résolutoire. Y ajoutant, elle dit sans objet la demande de délais de relogement. Les chefs du jugement relatifs au cours des intérêts et à leur capitalisation seront confirmés.

Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance

M. [M] fait valoir que le logement loué est devenu indécent à la suite du dysfonctionnement de son chauffe-eau le privant d’eau chaude, sans que la bailleresse, avisée de celui-ci, n’intervienne pour le réparer. Il ajoute qu’un inspecteur de salubrité a également constaté une aération insatisfaisante du logement et des infiltrations en partie basse du mur derrière les toilettes. Il sollicite les sommes de 12 500 euros de dommages-intérêts pour le défaut d’eau chaude d’octobre 2020 à décembre 2022 et 5 700 euros de dommages-intérêts pour l’absence d’aération d’avril 2018 à décembre 2022.

Mme [W] demande l’infirmation du jugement qui l’a condamnée à payer des dommages-intérêts à hauteur de la somme de 6 500 euros au titre du préjudice de jouissance résultant du dysfonctionnement du chauffe-eau et la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté le reste des demandes de ce chef. Elle conteste toute indécence du logement loué, relevant que ce n’est qu’après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire que M. [M] a évoqué cette circonstance, pour faire échec à la résiliation du bail.

L’article 1719 du code civil énonce que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. (…)

Le bailleur est obligé : (…) c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Au titre des caractéristiques que doit remplir un logement pour être qualifié de décent au sens de l’article qui précède, le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 précise en son article 2.5 que les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats que par un courriel du 22 septembre 2020, M. [M] a signalé à Mme [W] que le ballon d’eau chaude fuyait et a sollicité les coordonnées du plombier, ce à quoi Mme [W] a répondu le 23 septembre en fournissant des coordonnées. Par courriel du 17 octobre 2020, M. [M] a informé Mme [W] de ce que le plombier était passé pour une intervention sur le ballon d’eau chaude et qu’un remplacement de celui-ci était à envisager. Par courriel du 18 novembre 2020, il a réitéré son signalement relatif à l’absence d’eau chaude, puis par courriel du 30 janvier 2021. Dans un courriel du 15 mars 2021, Mme [W] a répondu qu’elle ignorait que le ballon d’eau chaude ne fonctionnait plus, que M. [M] ne l’avait pas tenue au courant des suites de l’intervention du plombier, et a ajouté : 'en tout état de cause, je dois faire des travaux d’amélioration de mon appartement pour ma nièce dès votre départ, qui impliquent que je ne peux pas remplacer ce ballon – qui sera déplacé – tant que vous occupez mon appartement.'

Dans un courriel du 4 novembre 2021 adressé à Mme [W], M. [M] a fait état de ce que le dysfonctionnement du ballon d’eau chaude rendait le logement indécent et lui a adressé des photos et un devis de réparation, mais il s’avère que ce message, trop volumineux, n’a pas été distribué à son destinataire. Un courrier contenant le même message et les mêmes pièces a été adressé à Mme [W] par lettre recommandée avec accusé de réception, revenue non réclamée.

Dans un courriel du 17 novembre 2021, Mme [W] a réitéré sa position selon laquelle elle ne s’engagerait pas dans des travaux temporaires de réparation du ballon d’eau chaude car l’appartement devait être rénové après le départ de M. [M].

M. [M] justifie par ailleurs d’un courrier qui lui a été adressé le 9 juin 2022 par le Service technique de l’Habitat de la Ville de [Localité 6], dans lequel un inspecteur de salubrité l’informe du constat dans son logement, après visite le 5 mai 2022, de l’absence d’entrée d’air frais, de l’absence de ventilation réglementaire dans la cuisine et les toilettes, de la présence d’infiltrations dans les toilettes, ainsi que du dysfonctionnement du ballon d’eau chaude, et lui fait part de ce que ces constats ont été transmis à Mme [W], avec préconisation de travaux.

A la suite d’un dégât des eaux dans le local commercial situé sous l’appartement de M. [M], dont l’expert d’assurance a conclu qu’il provenait du ballon d’eau chaude de M. [M] qui était percé, Mme [W] a été informée du sinistre en octobre 2022 et, après plusieurs échanges de courriels pour fixer une date d’intervention, le ballon a été changé par la bailleresse le 20 décembre 2022.

Il résulte de ce qui précède que Mme [W] a été avisée du dysfonctionnement du ballon d’eau chaude dès le mois de septembre 2020, de l’échec de l’intervention du plombier en novembre 2020 et qu’elle s’est opposée à toute intervention technique au motif que M. [M] devait quitter le logement, alors qu’elle ne lui a délivré aucun congé conforme aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, exposant ainsi son locataire à vivre dans un logement sans accès à un système de production d’eau chaude, donc indécent au sens des dispositions qui précèdent, jusqu’à la résiliation du bail.

Le premier juge a alloué à M. [M], à titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance, la somme de 6 500 euros par mois (250 euros pendant 26 mois, d’octobre 2020 à décembre 2022). Il n’est produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le premier juge de l’ampleur du préjudice de M. [M]. Toutefois,

la résiliation du bail a mis fin à l’obligation de la bailleresse de délivrance d’un logement décent, dès lors que M. [M] est devenu depuis cette date occupant sans droit ni titre. Par conséquent, le montant de dommages-intérêts alloués à M. [M] ne peut excéder la somme de 3 750 euros (250 euros d’octobre 2020 à décembre 2021 inclus).

Le chef du jugement condamnant Mme [W] à verser à M. [M] la somme de 6 500 euros de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance sera donc infirmé. Statuant à nouveau, la cour condamne Mme [W] à verser à M. [M], de ce chef, la somme de 3 750 euros, outre intérêts au taux légal courant à compter de la date du jugement.

En revanche, s’agissant des autres désordres, c’est par des motifs exacts et pertinents, adoptés par la cour, que le premier juge a écarté toute indemnisation au motif de l’absence de justification des constats faits par l’inspecteur de salubrité, permettant de caractériser l’indécence du logement, et de l’absence de justification du préjudice subi par M. [M] à ce titre. Le rejet de la demande de dommages-intérêts de ce chef sera confirmé.

Sur la demande de travaux et de réduction du montant du loyer

M. [M] sollicite de la cour qu’elle condamne Mme [W] à effectuer les travaux de reprise sous astreinte et qu’elle ordonne une réduction du loyer ou de l’indemnité d’occupation de 500 euros jusqu’à l’achèvement des travaux.

Mme [W] demande le rejet de ces prétentions.

Conformément à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l’indécence du logement est constatée, le locataire peut demander au bailleur, y compris par voie judiciaire, d’effectuer les travaux nécessaires pour y remédier, et, à défaut de mise en conformité, obtenir du juge une réduction du loyer.

Cependant, les parties ne contestent pas que M. [M] a quitté les lieux en janvier 2024, de sorte que sa demande de travaux est dorénavant sans objet.

Quant à sa demande de réduction du loyer ou de l’indemnité d’occupation, il ne peut y être fait droit dès lors que le préjudice tiré de la perte de jouissance du logement a déjà été indemnisé par l’allocation de dommages-intérêts. Celle-ci sera donc rejetée.

Sur la compensation des créances réciproques

M. [M] et Mme [W] sollicitent tous deux la compensation de leurs créances le cas échéant.

Selon les articles 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. La compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Le premier juge a rejeté la demande de compensation au motif que les créances réciproques des parties n’étaient pas de même nature.

En l’espèce, Mme [W] et M. [M] sont respectivement créanciers et débiteurs l’un de l’autre, et la circonstance que l’une des créances soit de nature contractuelle et l’autre de nature indemnitaire n’est pas de nature à empêcher la compensation de jouer. Les deux créances remplissent les conditions de l’article 1347-1 précité.

Par conséquent, la cour infirme le chef du jugement par lequel la demande de compensation a été rejetée et, statuant à nouveau, constate la compensation entre les créances réciproques de M. [M] et Mme [W], à concurrence de la plus faible d’entre elles, intérêts échus inclus et en tenant compte de la capitalisation des intérêts.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, M. [M] sera condamné aux dépens. Les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

INFIRME le jugement rendu le 30 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

— condamné M. [F] [M] à verser à Mme [L] [W] la somme de 2 950 euros (décompte arrêté au 31 janvier 2023, incluant la mensualité de décembre 2021), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— autorisé M. [F] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer courant, en 12 mensualités de 50 euros chacune, puis en 23 mensualités de 100 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

— précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— condamné Mme [L] [W] à verser à M. [F] [M] la somme de 6 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

— dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— rappelé qu’en application de l’article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve du respect de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l’article R. 824-26 ;

— dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer courant ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [F] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [L] [W] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans astreinte ;

— débouté M. [F] [M] de sa demande de compensation ;

— débouté les parties de leurs autres demandes ;

le CONFIRME pour le surplus des chefs soumis à la cour,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

CONDAMNE M. [F] [M] à verser à Mme [L] [W] la somme de 13 652 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au mois de décembre 2023 inclus,

REJETTE la demande de M. [F] [M] tendant à l’octroi de délais de paiement,

DIT sans objet les demandes formées par M. [F] [M], qui a quitté les lieux, tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais pour se reloger,

CONDAMNE Mme [L] [W] à verser à M. [F] [M] la somme de 3 750 euros de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance, outre intérêts au taux légal à compter du jugement ;

REJETTE les demandes de M. [F] [M] tendant à la réalisation de travaux dans le logement et à la réduction du loyer ou de l’indemnité d’occupation,

CONSTATE la compensation entre les créances réciproques de M. [M] et Mme [W], à concurrence de la plus faible d’entre elles, intérêts échus inclus et en tenant compte de la capitalisation des intérêts,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [F] [M] aux dépens d’appel,

REJETTE les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE