RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 15 MAI 2025

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/15775 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGLZG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Avril 2022-Juge des contentieux de la protection de PARIS- RG n° 11-21-4384

APPELANT

Monsieur [S] [T]

né le 23 juillet 1951 à [Localité 12] (Tunisie)

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par M^e Richard ruben COHEN de la SELASU SELASU RICHARD R.COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1887

INTIMÉE

Madame [J] [K]

née le 11 juin 1993 à [Localité 8] (Maroc)

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0199

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 juillet 2017, M. [S] [T] a donné à bail meublé à Mme [J] [K] un studio situé [Adresse 4], 6ème étage droite en duplex, moyennant un loyer mensuel de 720 euros, outre une provision sur charges de 20 euros.

Le contrat mentionnait que le montant du dépôt de garantie à verser au moment de l’entrée dans les lieux s’élevait à la somme de 1.440 euros.

Après visite du logement par le service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 9], sur demande de Mme [K], un rapport a été établi le 14 juin 2019, proposant d’engager la procédure prévue à l’article L.1331-22 du code de la santé publique à l’encontre de Mme [B] [T] et de M. [S] [T] en qualité de propriétaires.

Par arrêté préfectoral du 14 octobre 2019, le préfet de Paris a mis en demeure M. et Mme [T] de faire cesser la mise à disposition aux fins d’habitation du local situé au 6ème étage de l’immeuble précité (lots 11, 12 et 40 de copropriété), dans un délai maximum de trois mois à compter de la notification de l’arrêté.

L’arrêté précise que :

— ce logement est impropre à l’habitation au regard de son exiguïté et de sa configuration, le local étant constitué d’une pièce mansardée de type grenier située sous les combles, d’une surface au sol de 12,3 m2 dont 1,3 m2 de salle d’eau, se réduisant à une surface de 6,9 m2 dont 1,2 m2 de salle d’eau sous une hauteur sous plafond de 1,80 m et une surface de 4,5 m2 dont 0,8 m2 de salle d’eau sous une hauteur sous plafond de 2,20 m ;

— l’exiguïté des lieux ne permet pas de disposer d’un espace vital suffisant et présente pour les personnes qui y habitent un risque de développement de troubles psychosociaux, de troubles comportementaux ainsi qu’un impact sur la perception de l’environnement : que les caractéristiques de ce local ne permettent pas l’hébergement de personnes dans des conditions conformes à la dignité humaine et qu’elles sont susceptibles de nuire à leur santé;

— ce local est ainsi impropre à l’habitation et que sa mise à disposition aux fins d’habitation est prohibée.

Cet arrêté a été notifié à Mme [J] [K] par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 octobre 2019 ; le courrier de notification précise que, conformément à l’article L.521-1 du code de la construction et de l’habitation, Mme [K] n’aura plus à payer le loyer (charges comprises) ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation, à compter de l’envoi de la notification de l’arrêté, et que toute somme indûment perçue par les propriétaires à compter de cette notification, devra lui être restituée.

M. [S] [T] n’a pas formé de recours à l’encontre de l’arrêté préfectoral du 14 octobre 2019.

Mme [K] a cessé le versement des loyers à compter de la notification de l’arrêté.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 juillet 2019 (pli avisé et non réclamé), M. [T] a proposé à Mme [K] un relogement, en lui accordant une semaine de réflexion:

— soit dans une colocation pour trois personnes dans un appartement situé au [Adresse 3], comprenant trois chambres meublées possédant chacune une fermeture à clé, moyennant un loyer de 751 euros par mois, charges comprises,

— soit dans un studio mezzanine individuel de 15 m2 meublé situé à [Localité 10], moyennant un loyer de 670 euros par mois, charges comprises.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 9 octobre 2019, le conseil de Mme [K] a fait valoir à M. [T] qu’elle refusait ces offres et l’a mis en demeure de lui payer les sommes de 19.980 euros au titre du préjudice matériel et 10.000 euros au titre du préjudice moral, outre le dépôt de garantie de 1.440 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 31 octobre 2019 (pli avisé le 4 novembre 2019), M. [T] a proposé à Mme [K] un relogement dans un appartement de 16 m2 pour 1 pièce, situé au [Adresse 1]. M. [T] a renouvelé sa proposition par courrier électronique du 20 novembre 2019.

M. [T] faisait parvenir une nouvelle offre de relogement par courrier électronique du 16 mars, réitéré le 28 mars et le 25 mai 2020.

Mme [K] n’a pas répondu à ces propositions de relogement.

Les 2 et 4 juin 2020, M. [T] a procédé à un virement de la somme de 2.160 euros au profit de Mme [K] correspondant à 3 mois de loyer au titre de l’indemnité de déménagement.

Mme [K] a quitté les lieux le 25 octobre 2021, date à laquelle les clés ont été restituées à M. [T].

Par acte d’huissier de justice du 30 décembre 2020, Mme [K] a fait assigner M.[T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— condamner M. [T] à lui payer la somme de 21. 420 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel,

— condamner M. [T] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

— condamner M. [T] au paiement de la somme de 3.000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 14 janvier 2022.

Mme [K], représentée par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

M. [T], représenté par son avocat, a conclu au rejet des demandes et demandé la condamnation de Mme [K] à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 7 avril 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Condamne M. [T] à verser à Mme [K] une indemnité de 19.440 euros en réparation du préjudice causé par la méconnaissance de son obligation de fourniture d’un logement décent pour la période du 18 juillet 2017 au 15 octobre 2019, outre 1.440 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux,

Rejette la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [T] aux entiers dépens,

Rejette toutes autres ou surplus de demandes,

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 5 septembre 2022 par M. [T]

Vu les dernières écritures remises au greffe le 29 janvier 2025 par lesquelles M. [T] demande à la cour de :

CONFIRMER le Jugement rendu le 7 avril 2022 par le Tribunal Judiciaire de PARIS en ce qu’il a rejeté la demande formulée par Mme [K] au titre du préjudice moral,

INFIRMER le Jugement rendu le 7 avril 2022 par le Tribunal Judiciaire de PARIS en ce qu’il a condamné M. [T] à payer à Mme [K] la somme de 19.440 euros en réparation du préjudice causé par la méconnaissance de son obligation de fourniture d’un logement décent pour la période du 18 juillet 2017 au 15 octobre 2019, outre la somme de 1.440 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux,

Et, statuant à nouveau :

DECLARER, aux visas des articles 7-1 et 3-1, Mme [K] irrecevable en ses demandes,

DEBOUTER Mme [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER Mme [K] à payer à M. [T] la somme de 17.280 euros au titre des loyers impayés, sur la période comprise entre le 15 octobre 2019 et le 25 octobre 2021,

CONDAMNER Mme [K] à restituer à M. [T] la somme de 2.160 euros,

AUTORISER M. [T] à conserver le montant du dépôt de garantie,

CONDAMNER Mme [K] à payer à M. [T] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Mme [K] aux entiers dépens de la présente instance.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 29 janvier 2025 aux termes desquelles Mme [K] forme appel incident et demande à la cour de :

Adjuger à Mme [K] le bénéfice des présentes, et y faisant droit ;

In limine litis,

Déclarer irrecevable les nouvelles demandes en cause d’appel de M. [T] à savoir:

— condamner Mme [K] à payer à M. [T] la somme de 17.280 euros au titre des loyers impayés, sur la période comprise entre le 5 octobre 2019 et le 25 octobre 2021,

— condamner Mme [K] à restituer à M. [T] la somme de 2.160 euros,

— autoriser M. [T] à conserver le montant du dépôt de garantie.

En tout état de cause,

Confirmer le jugement du 7 avril 2022 en ce qu’il a :

— condamné M. [T] à payer à Mme [K] une indemnité de 19.440 euros en réparation du préjudice causé par la méconnaissance de son obligation de fourniture d’un logement décent pour la période du 18 juillet 2017 au 15 octobre 2019, outre 1.440 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux,

— condamné M. [T] aux entiers dépens

Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Mme [K] pour préjudice moral,

— dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Statuant à nouveau,

Condamner M. [T] à payer à Mme [K] la somme de 10.000 euros à titre d’indemnité en réparation de son préjudice moral,

Débouter M. [T] de l’ensemble de ses demandes

Condamner M. [T] à payer à Mme [K] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile :

— la somme de 5.000 ' au titre de la première instance,

— la somme de 4.000 ' au titre de la procédure d’appel

Condamner M. [T] aux entiers dépens

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes de dommages-intérêts de Mme [K]

Devant la cour d’appel, M. [T] soulève l’irrecevabilité des demandes de dommages-intérêts de Mme [K] comme étant prescrites, sur le fondement de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Il considère que le point de départ du délai de prescription doit être fixé au jour de la conclusion du bail, le 18 juillet 2017, car à cette date, la locataire disposait selon lui de la jouissance de l’appartement et donc de toutes les informations nécessaires lui permettant d’agir en justice ; qu’elle disposait donc d’un délai jusqu’au 18 juillet 2020, de sorte que l’action, introduite le 30 décembre 2020, est tardive.

Il soutient qu''a minima, et s’il était considéré que chaque occurrence du dommage faisait naître des préjudices distincts, alors Mme [J] [K] était prescrite pour les dommages générés sur la période comprise entre le 18 juillet 2017 et le 30 décembre 2017".

Mme [K] fait valoir qu’elle n’a eu connaissance des superficies réelles du logement litigieux qu’à la réception de l’arrêté préfectoral du 14 octobre 2019 lui donnant connaissance de la taille réelle de son logement et de ce qu’il ne répondait pas aux critères de décence.

Le délai d’action en responsabilité contractuelle court à compter du préjudice.

En application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014, dite loi Alur, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Selon l’article 2241 du code civil "La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure."

Pour mémoire, aux termes de l’article 123 du code de procédure civile, 'les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause à moins qu’il n’en soit disposé autrement (…)'.

En l’espèce, le contrat de bail indique seulement que le local loué fait 12 m2 outre 10 m2 de mezzanine ; l’arrêté préfectoral précité, qui n’a fait l’objet d’aucun recours contentieux, déduit l’exiguïté des lieux et son caractère impropre à l’habitation de la configuration des lieux, caractérisée par le rapport entre la surface au sol de la pièce mansardée, celle de la salle d’eau et la hauteur sous plafond.

Aucun élément ne démontre que la locataire avait une connaissance exacte de ces éléments avant la notification de l’arrêté litigieux ; de simples 'doutes’ sur la superficie du studio, l’ayant conduite à s’en plaindre, ne peuvent permettre de considérer qu’elle avait connaissance des faits lui permettant d’exercer son droit.

Il convient donc de considérer que ce n’est qu’à la notification de l’arrêté préfectoral précité, soit le 15 octobre 2019, qu’elle a eu connaissance de la taille réelle de son logement et de son indécence et a pu engager une action en réparation du préjudice subi de ce fait ; à compter de cette date elle disposait d’un délai de trois ans pour agir en réparation de son préjudice de jouissance.

Par ailleurs, les développements de l’appelant sur l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont inopérants, les demandes de la partie adverse n’étant pas formées sur ce fondement.

Par conséquent les demandes de dommages-intérêts, formées par assignation du 30 décembre 2020, ne sont pas prescrites et doivent être déclarées recevables.

Il convient donc d’examiner au fond ces demandes au titre trouble de jouissance et du préjudice moral subi dont la réparation est demandée pour la période du 18 juillet 2017 au 15 octobre 2019.

Sur la recevabilité des demandes de M. [T] en appel

Mme [K] soulève l’irrecevabilité des demandes de M. [T] tendant à la condamner à lui payer la somme de 17.280 euros au titre des loyers impayés, sur la période comprise entre le 15 octobre 2019 et le 25 octobre 2021, à lui restituer la somme de 2.160 euros et à conserver le montant du dépôt de garantie, comme étant nouvelles en appel sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile 'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

Par ailleurs, l’article 565 du code de procédure civile dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent trouve donc application en l’espèce.

Selon l’article 566, 'Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Ces demandes doivent donc être déclarées recevables'.

S’agissant de la demande 'en restitution du dépôt de garantie’ il ne s’agit en réalité que d’une demande d’infirmation du jugement qui a statué sur ce point; cette demande n’est donc pas nouvelle.

Il résulte de l’argumentation de M. [T] que la demande en paiement de la somme de 17.280 euros au titre des loyers impayés postérieurement à l’arrêté préfectoral d’insalubrité est la conséquence de sa contestation du caractère indécent et impropre à l’habitation du logement, retenu par l’arrêté préfectoral, de la dispense de paiement des loyers qui en résulte et de sa demande de rejet de toutes les demandes en paiement adverses.

Cette demande est donc recevable.

S’agissant de la demande, formée devant la cour d’appel, de restitution de l’indemnité de relogement d’un montant de 2.160 euros versée à la locataire au titre de son relogement en application du II de l’article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation :

— cet article dispose 'II.-Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux mentionnés à l’article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu’en cas d’évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.';

— il est constant que cette demande n’a pas été formée en première instance, alors que l’indemnité litigieuse a été versée le 2 juin 2020, soit avant l’assignation et alors qu’à la date de l’audience devant le premier juge, soit le 14 janvier 2022, l’intéressée avait déjà quitté les lieux depuis fin octobre 2021 ; il en résulte qu’il ne s’agit pas de faire juger une question née de la survenance ou de la révélation d’un fait postérieur à la première instance.

Par ailleurs, cette demande ne répond ni aux critères de l’article 565 ni à ceux de l’article 566 précités.

Il convient donc de la déclarer irrecevable.

Sur les demandes de dommages-intérêts de Mme [K] au titre du préjudice matériel

M. [T] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamné à payer à Mme [K] des dommages-intérêts au titre de son préjudice matériel et conclut au rejet de ses demandes. Il critique le rapport des services techniques de l’habitat de la Ville de [Localité 9] ayant procédé aux mesures du logement soutient que ce rapport n’a pas été réalisé contradictoirement ; il estime que ce rapport ne rapporte pas la preuve du caractère indécent des dimensions du logement.

Mme [K] demande la confirmation du jugement, qui a estimé son préjudice matériel à hauteur du montant total des loyers versés depuis la signature du bail.

Le premier juge a :

— exactement et précisément rappelé les dispositions applicables soit l’article 1719 du code civil, l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent qui détermine la surface et le volume habitables, l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation auquel l’article 4 du décret fait référence, ainsi que l’article L. 521-2 de ce même code et l’article L. 1331-22 du code de la santé publique,

— constaté que M. [T] n’a formé aucun recours contentieux contre l’arrêté préfectoral ayant retenu que le local est constitué d’une pièce mansardée de type grenier située sous les combles, d’une surface au sol de 12,3 m2 dont 1,3 m2 de salle d’eau, se réduisant à une surface de 6,9 m2 dont 1,2 m2 de salle d’eau sous une hauteur sous plafond de 1,80 m et une surface de 4,5 m2 dont 0,8 m2 de salle d’eau sous une hauteur sous plafond de 2,20m ;

La cour ajoute que conformément au principe de séparation des autorités administratives et judiciaires posé par l’article 13 de la loi des 16-24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III, le juge administratif est seul compétent pour statuer sur toute contestation de la légalité de décisions prises par l’administration dans l’exercice de ses prérogatives de puissance publique, soulevée à l’occasion d’un litige relevant à titre principal de l’autorité judiciaire (TC, 16 juin 1923, [Localité 11], n 0732, Rec. p. 498). Il n’en va autrement que 'lorsqu’il apparaît manifestement, au vu d’une jurisprudence établie, que la contestation peut être accueillie par le juge saisi au principal’ (TC, 17 octobre 2011, SCEA du Chéneau, n 3828).

Il s’ensuit qu’en cas de contestation sérieuse de la légalité d’un acte administratif, le juge judiciaire doit, sauf jurisprudence établie, renvoyer l’examen de cette question à la juridiction administrative (par exemple, Civ.1, 16 janvier 2013, pourvoi n 11-28.080 ; Civ. 1, 9 avril 2014, pourvoi n 13-15.608, Bull. 2014, I, n 66; Civ.1 , 21 mars 2018, pourvoi n 17-16.081, 1re Civ., 8 janvier 2020, pourvoi n° 19-10.001).

L’article 49 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n 2015-233 du 27 février 2015 relatif au Tribunal des conflits et aux questions préjudicielles, prévoit ainsi désormais, en son second alinéa, que, 'lorsque la solution d’un litige dépend d’une question soulevant une difficulté sérieuse et relevant de la compétence de la juridiction administrative, la juridiction judiciaire initialement saisie la transmet à la juridiction administrative compétente en application du titre Ier du livre III du code de justice administrative. Elle sursoit à statuer jusqu’à la décision sur la question préjudicielle'.

Il a été jugé, sur le fondement de ces principes, que le juge judiciaire ne pouvait porter une appréciation ni sur la validité d’une décision administrative (voir, par exemple, en ce sens : 3 Civ., 9 mars 1982, pourvoi n 80-16.516, Bull. 1982, III, n 65), ni sur son caractère exécutoire, sauf lorsqu’il apparaît, au vu d’une jurisprudence établie, que cette illégalité est manifeste (1re Civ., 8 janvier 2020, pourvoi n° 19-10.001).

En l’espèce, M. [T], sans avoir saisi le juge administratif d’une contestation de l’arrêté préfectoral litigieux, sans soulever une difficulté sérieuse et sans saisir la cour d’une demande de question préjudicielle, conteste le fondement même de cet arrêté dont il ne conteste par ailleurs pas la légalité.

— retenu que les dimensions indiquées par l’arrêté préfectoral du 14 octobre 2019 ne sont pas contredites par les éléments communiqués par M. [T] notamment pas par le certificat de superficie du 10 janvier 2022 qui ne mentionne pas la hauteur sous plafond ce qui ne permet pas le calcul du volume habitable; la cour ajoute que le certificat de superficie du 28 août 2023 et l’acte de vente produits en appel encourent la même objection, étant rappelé que le local est mansardé; M. [T] affirme ainsi qu’en tout état de cause le volume des lieux est supérieur à 20 m3 sans en rapporter la preuve ;

— retenu que la locataire est bien fondée à solliciter l’indemnisation du préjudice de jouissance subi tenant au caractère indécent des lieux pour la période antérieure à l’arrêté préfectoral, l’acceptation des lieux par le locataire ne dispensant pas le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent.

La cour ajoute que la nature même des désordres constatés implique leur existence avant l’arrêté litigieux, et donc la nécessité de réparer le préjudice de jouissance qui en découle ; que cependant les dommages-intérêts octroyés, pour la période non prescrite soit à compter de juillet 2017 et jusqu’à la date de l’arrêté préfectoral litigieux, doivent être ramenés à la somme de 13.000 euros, de nature à réparer le préjudice subi par la locataire sans perte ni profit.

Il convient donc d’infirmer le jugement et de condamner M. [T] à payer à Mme [K] la somme de 13.000 euros au titre du préjudice 'matériel’ subi.

Sur la demande de dommage-intérêts formée par Mme [K] au titre du préjudice moral

Mme [K] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de réparation de son préjudice moral ; elle réitère cette demande devant la cour, faisant valoir que l’exiguïté des lieux a causé un stress intense, lui-même source de problèmes respiratoires et d’éruptions cutanées ; qu’elle a été contrainte de subir le confinement de la période de pandémie de Covid 19 dans des lieux particulièrement inappropriés, ce qui intensifiait l’angoisse liée à cette période particulière; qu’en outre des individus ont pénétré dans son logement sur ordre de M. [T] avec le double des clés ; elle estime que cette situation a eu des conséquences sur sa santé mentale, qu’elle a subi une dépression et que M. [T] lui a proposé un relogement dans des logement inappropriés.

M. [T] demande la confirmation du jugement sur ce point.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par Mme [K] laquelle ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que le préjudice moral allégué n’est étayé par aucun élément, que les justificatifs produits ne permettent pas d’établir le lien entre les problèmes de santé allégués et l’occupation des lieux, que le harcèlement moral et les pressions du bailleur allégués ne sont pas non plus établis, de sorte qu’il convient de rejeter la demande à ce titre.

La cour ajoute que Mme [K] produit :

— un certificat médical 17 juillet 2018 faisant état d’un accident de travail ayant causé de traumatisme à son genou droit,

— le compte rendu de l’I.R.M. de ce genou du 5 juillet 2018

— la décision d’octroi d’une indemnité en capital du fait d’une incapacité permanente de 3% liée à ce traumatisme du genou,

— une ordonnance de Cétirizine et de Ventoline du 15 novembre 2017

— un compte rendu médical au sujet d’éruptions cutanées et de difficultés respiratoires 'semblant être d’origine allergiques’ 'sans caractère de gravité’ du 15 novembre 2017

Il n’en résulte aucun rapport avec le préjudice allégué, ni de nature à en établir la cause et le rapport avec le logement occupé.

Il résulte par ailleurs d’échanges de courriels entre les parties en octobre et novembre 2019 et en avril 2020 que Mme [K] se plaint de menaces et de pressions du bailleur alors que le bailleur se borne pour l’essentiel à l’informer de propositions de relogement ou de la nécessité de faire venir une entreprise pour travaux, par des messages qui ne révèlent pas une démarche de harcèlement.

Mme [K] produit également une déclaration de main courante du 16 octobre 2020 et un courrier de plainte du 21 octobre 2020 faisant état d’une intrusion chez elle mais qui ne reflètent que ses propres déclarations, aucun élément n’étant produit sur les suites policières ou judiciaires qui auraient été données à ces démarches, ni aucun témoignage étayant ces plaintes.

À cet égard, le courrier de Mme [X] du 15 janvier 2021 n’est pas établi conformément aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile et n’a aucun caractère probant étant dactylographié, non signé, ne mentionnant pas la profession de son auteur ni 's’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles', n’indiquant pas qu’il est établi en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales, ne comportant pas en annexe 'en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature'.

Le certificat médical d’un médecin psychiatre attestant suivre Mme [K] depuis octobre 2023 en raison d’un épisode dépressif majeur évoluant depuis fin 2020 mentionne qu''elle rapport(e) un harcèlement de la part de son logeur', ce qui n’est pas autrement établi, et 'dans le cadre de son activité professionnelle', ce qui est sans rapport.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur la demande de paiement des loyers soit 17.280 euros au titre des loyers impayés, sur la période comprise entre le 15 octobre 2019 et le 25 octobre 2021, formée par M.[T]

Pour les motifs développés plus haut, il convient de rejeter la demande de paiement des loyers dont la locataire a été dispensée par l’effet de l’arrêté d’insalubrité du 14 octobre 2019.

Sur le dépôt de garantie

M. [T] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamné à restituer le dépôt de garantie d’un montant de 1.440 euros à Mme [K]; il demande à la cour de l’autoriser à conserver le dépôt de garantie, en raison du mauvais état dans lesquels les lieux ont été restitués.

Mme [K] demande la confirmation du jugement.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelante, laquelle ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a écarté cette demande en l’absence de preuve de dégradations commis par la locataire.

La cour d’appel ajoute que les photos produites, qui ne sont pas contextualisées, ne sont à cette égard pas probantes.

De plus, aucun d’état des lieux de sortie n’est produit même non contradictoire. M. [T] se fonde sur le fait 'qu’en cause d’appel, la locataire produit un constat unilatéral dressé le 11 février 2021" qui confirmerait ses allégations. La cour constate cependant que le bordereau de pièces de Mme [K] ne mentionne pas cette pièce et qu’elle n’est pas produite, à la supposer probante de l’état des lieux lorsque ceux-ci ont été libérés.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Les termes de la présente décision justifient d’infirmer le jugement en ce qui concerne les frais de l’article 700 de première instance.

Il est équitable d’allouer à Mme [K] une indemnité de procédure de 1.500 euros s’agissant de la première instance.

S’agissant de l’instance d’appel il est équitable de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déclare recevable la demande de dommages-intérêts formée par Mme [J] [K] au titre de la réparation du préjudice subi ;

Déclare irrecevable la demande de M. [S] [W] tendant à condamner Mme [J] [K] à lui restituer à la somme de 2.160 euros,

Déclare recevables les demandes de M. [S] [W] tendant au paiement des loyers impayés, sur la période comprise entre le 15 octobre 2019 et le 25 octobre 2021, et à la conservation du dépôt de garantie ;

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné M. [S] [T] à verser à Mme [J] [K] une indemnité de 19.440 euros en réparation du préjudice causé par la méconnaissance de son obligation de fourniture d’un logement décent pour la période du 18 juillet 2017 au 15 octobre 2019, et en ce qu’il a statué sur les frais de procédure de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés,

Condamne M. [S] [T] à verser à Mme [J] [K] une indemnité de 13.000 euros en réparation du préjudice causé par la méconnaissance de son obligation de fourniture d’un logement décent pour la période du 18 juillet 2017 au 15 octobre 2019;

Condamne M. [S] [T] à verser à Mme [J] [K] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant de la première instance;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Rejette la demande de M. [S] [W] tendant à condamner Mme [J] [K] à lui payer la somme de 17.280 euros au titre des loyers impayés, sur la période comprise entre le 15 octobre 2019 et le 25 octobre 2021,

Condamne M. [S] [T] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,