RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 20 FÉVRIER 2025

(n° , 22 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/04936 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHJGJ

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 08 Novembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 20/00332

APPELANT

Monsieur [L] [H]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Claudine COUTADEUR de la SAS DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : W06, assisté à l’audience par M^e Henri DE LAGARDE, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS FORMANT APPEL INCIDENT

Monsieur [Y] [H]

[Adresse 15]

[Localité 18]

représenté par M^e Virginie NGUYEN CONG, avocat au barreau de PARIS, toque : E0654 assistée à l’audience par M^e Bénédicte NOEL, avocat au barreau de DAX

Madame [E] [D] épouse [H]

[Adresse 15]

[Localité 18]

représentée par M^e Virginie NGUYEN CONG, avocat au barreau de PARIS, toque : E0654 assistée à l’audience par M^e Bénédicte NOEL, avocat au barreau de DAX

INTIMÉES

SOCIÉTÉ SEQUANO AMÉNAGEMENT

[Adresse 27]

[Adresse 27]

[Adresse 27]

[Localité 17]

représentée par M^e Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T0700, substitué à l’audience par M^e François DAUCHY de la SELAS DS AVOCATS, au barreau de PARIS, toque : T0700

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 14]

[Adresse 14]

[Localité 17]

représentée par Madame [U] [O], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Janvier 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Madame Valérie DISTINGUIN, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA,greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Madame [E] [H] et Monsieur [Y] [H] (ci-après ensemble dénommés consorts [H]) et Monsieur [L] [H] étaient propriétaires indivis d’un bien immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 34], sur la parcelle cadastrée section F n°[Cadastre 3], d’une superficie de 1.936 m².

Il s’agit d’un terrain rectangulaire, sur lequel se trouvent des constructions légères, accessible de la voie publique uniquement par la parcelle contigüe, avec laquelle elle forme une unité foncière.

Les consorts [H] et M. [L] [H] sont aussi propriétaires de la parcelle contigüe située sur la commune de [Localité 31] (93) au [Adresse 8], et cadastrée section T n°[Cadastre 13] d’une superficie de 526 m².

Le bien est situé dans le périmètre de la [Adresse 38] qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP) au profit de la société d’économie mixte SEQUANO AMÉNAGEMENT (ci-après dénommée SEQUANO) selon l’arrêté préfectoral n°2013-2160 du 18 juillet 2013. La DUP a été prorogée pour une période de 5 ans par arrêté préfectoral n°2018-1466 du 27 juin 2018.

Par un arrêté préfectoral n°2016-1440 du 23 mai 2016, les parcelles situées à l’intérieur de la DUP ont été déclarées cessibles au profit de SEQUANO.

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété et extinction de tous les droits réels et personnels existant sur l’immeuble exproprié au profit de la SEQUANO a été rendue le 13 décembre 2016.

Le transport sur les lieux a eu lieu le 9 novembre 2021.

Par jugement contradictoire du 8 novembre 2022, le juge de l’expropriation de Bobigny a :

Fixé à 1.747.300 euros ( un million sept cent quarante-sept mille trois cents euros) en valeur libre l’indemnité totale de dépossession due par SEQUANO AMÉNAGEMENT à Monsieur [L] [H], Monsieur [Y] [H] et Madame [E] [H], propriétaires indivis, dans le cadre de l’opération d’expropriation du bien situé à [Localité 34], sur la parcelle cadastrée section F n°[Cadastre 3] ;

Dit que ce montant arrondi se décompose de la manière suivante :

1.587.520 euros, indemnité principale ;

159.752 euros, indemnité de remploi ;

Fait droit à la demande de réquisition d’emprise totale de la parcelle cadastrée section T n°[Cadastre 13] située à [Localité 31] ;

Prononcé le transfert de propriété de la parcelle cadastrée section T n°[Cadastre 13] située à [Localité 31] au profit de SEQUANO AMÉNAGEMENT ;

Fixé à 431.320 euros (quatre cent trente-et-un mille trois cent vingt euros), en valeur libre, le prix de la parcelle cadastrée section T n°[Cadastre 13] située à [Localité 31] ;

Dit qu’il revient à SEQUANO AMÉNAGEMENT de publier au Service de la Publicité Foncière le jugement et de prendre à sa charge les frais afférents, le cas échéant ;

Condamné SEQUANO AMÉNAGEMENT à payer à Monsieur [L] [H] la somme de 174 euros (cent soixante-quatorze euros) en remboursement des frais annexes engagés dans le cadre de sa défense ;

Condamné SEQUANO AMÉNAGEMENT à payer à Monsieur [L] [H] une somme de 3.000 euros (trois mille euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné SEQUANO AMÉNAGEMENT à payer à Monsieur [Y] [H] et Madame [E] [H] une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné SEQUANO AMÉNAGEMENT au paiement des dépens.

Monsieur [L] [H] a interjeté appel (par RPVA) de la décision le 10 janvier 2023 aux motifs que le jugement a fixé à 1.747.300 euros ( un million sept cent quarante-sept mille trois cents euros) en valeur libre l’indemnité totale de dépossession due par SEQUANO AMÉNAGEMENT à Monsieur [L] [H], Monsieur [Y] [H] et Madame [E] [H], propriétaires indivis, dans le cadre de l’opération d’expropriation du bien situé à [Localité 34], sur la parcelle cadastrée section F n°[Cadastre 3], dit que ce montant arrondi se décompose de la manière suivante :

1.587.520 euros, indemnité principale ;

159.752 euros, indemnité de remploi

Il a également interjeté appel du jugement en ce qu’il a fixé à 431.320 euros (quatre cent trente-et-un mille trois cent vingt euros), en valeur libre, le prix de la parcelle cadastrée section T n°[Cadastre 13] située à [Localité 31].

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1) Déposées au greffe le 7 avril 2023 par Monsieur [L] [H], appelant, notifiées le 13 avril 2023 (AR intimés 15/04/2023, SEQUANO 17/04/2023 et CG 17/04/2023) aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

Déclarer Monsieur [L] [H] recevable et bien fondé en son appel ;

En conséquence,

L’y recevoir ;

Infirmer le jugement entrepris et fixer l’indemnité de dépossession foncière comme suit, étant précisé que Monsieur [L] [H] est propriétaire indivis de la parcelle cadastrée section F n°[Cadastre 3] à hauteur de 50% :

Parcelle cadastrée section F n°[Cadastre 3] :

1936 m² x 1929 euros/m² : 3.734.544 euros

Frais de remploi :

20% sur 5.000 euros : 1.000 euros

15 % de 5.000 à 15.000 euros : 1.500 euros

10% sur le reste : 371.954 euros

Parcelle cadastrée section T n°[Cadastre 13] :

526 m² x 1.929 euros/m²: 1.014.654 euros Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SEQUANO à rembourser à Monsieur [L] [H] le paiement des frais annexes au titre de la commande d’actes auprès du Service de la Publicité Foncière, à hauteur de 174 euros ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 et aux dépens de première instance

Condamner la SEQUANO à payer à Monsieur [L] [H] une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

2) Adressées au greffe le 5 juillet 2023 par Monsieur [Y] [H] et Madame [E] [H] (ci-après consorts [H]), intimés formant appel incident, notifiées le 19 juillet 2023 (AR appelant 24/07/2023, SEQUANO 21/07/2023 et CG 31/07/2023) et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Ordonner la jonction avec le RG 23/04974 ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a :

Fixé à 1.747.300 euros ( un million sept cent quarante-sept mille trois cents euros) en valeur libre l’indemnité totale de dépossession due par SEQUANO AMÉNAGEMENT à Monsieur [L] [H], Monsieur [Y] [H] et Madame [E] [H], propriétaires indivis, dans le cadre de l’opération d’expropriation du bien situé à [Localité 34], sur la parcelle cadastrée section F n°[Cadastre 3] ; Dit que ce montant arrondi se décompose de la façon suivante :

1.587.520 euros, indemnité principale ;

159.752 euros, indemnité de remploi.

Fixé à 431.320 euros (quatre cent trente-et-un mille trois cent vingt euros), en valeur libre, le prix de la parcelle cadastrée section T n°[Cadastre 13] située à [Localité 31].

Et statuant à nouveau,

Fixer leur indemnité de dépossession aux montants suivants, étant précisé qu’ils sont propriétaires indivis à hauteur de 50% sur les bases suivantes :

Indemnité principale :

Parcelle n°F16 à [Localité 34] : 1.936 x 2.022 euros/m²= 3.914.592 euros

Parcelle T47 à [Localité 31] : 526 x 2.022/m²= 1.063.572 euros

Total : 4.978.164 euros

Frais de remploi

20% sur 5.000 euros : 1.000 euros

15% de 5.000 à 15.000 euros : 1.500 euros

10% sur le reste: 497.566 euros

Total : 500.066 euros

Condamner la société SEQUANO AMÉNAGEMENT à payer à Monsieur [Y] [H] et Madame [E] [H] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

3) Adressées au greffe le 19 décembre 2024 par Monsieur [Y] [H] et Madame [E] [H] (ci-après consorts [H]), intimés formant appel incident, notifiées le 23 décembre 2024 (AR appelant et SEQUANO le 26/12/2024 et CG 30/12/2024) et aux termes desquelles les mêmes demandes sont à nouveau formulées, mais la jonction avec le RG 23/04974 n’est plus demandée.

La SEQUANO et le commissaire du Gouvernement, intimés, n’ont pas déposé ou adressé d’écritures.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

Monsieur [L] [H] fait valoir que :

Sur la détermination de la valeur du terrain nu et libre.

Le juge de l’expropriation a exclu les termes de comparaison dont les actes de ventes révélaient que l’acquéreur bénéficiait au moment de l’achat d’un permis de construire, estimant alors que la consistance de ces termes était non comparable avec le bien exproprié. Or, le permis de construire a pour seul objet de permettre un contrôle a priori de l’administration du respect des règles du PLU. De fait, ne pas retenir les références de vente de gré à gré en raison de l’existence d’un permis de construire à la date de la vente retire à l’exproprié la majeure partie des éléments de comparaison dont il peut se prévaloir.

Davantage, ne pas tenir compte des ventes de terrains à bâtir revient à léser les propriétaires expropriés. En effet, les ventes de terrains bénéficiant d’un permis de construire sont des terrains à bâtir. Ainsi, il est normal de retenir comme éléments de comparaison des ventes de terrains à bâtir qui sont des ventes de terrains bénéficiant d’un permis de construire dès lors que le promoteur immobilier n’achète les terrains qu’après obtention d’un permis de construire définitif.

En outre, il est faux de considérer que toutes les ventes bénéficiant d’un permis de construire portent sur 'des droits à construire'. Le droit à construire n’est que le résultat de l’application de la règle d’urbanisme au terrain et qui attachée à l’assiette foncière constitue un droit accessoire au droit de propriété du bien. Ainsi, un principe de constructibilité générale est attaché à la propriété foncière (droit inviolable et sacré) et ce, conformément à l’article 552 du code civil.

Le droit de construire fait donc partie de la consistance du bien, des limitations peuvent être opposées sous réserve que l’atteinte ne présente pas une gravité telle qu’elle dénature le droit de propriété. Le promoteur immobilier n’achète donc pas un terrain mais des droits à construire (surface de plancher dont le prix au m² est déterminé par le potentiel de constructibilité et par les coûts d’aménagement). En l’espèce, seul l’élément de comparaison n°1 des expropriés correspondait à une vente de droits à construire entre un aménageur et un promoteur. Ainsi, la majeure partie des éléments de comparaison des expropriés pouvait être pris en compte.

Les références présentées ne sont pas des ventes de droits à construire mais des ventes de terrains à des promoteurs qui prendront en charge la totalité des frais afférents à la libération et à la démolition de l’immeuble ainsi qu’à sa construction en sus du coût foncier, elles ne pouvaient donc pas être intégralement écartées (contrairement à la motivation du juge de l’expropriation).

Ainsi, compte tenu des éléments de comparaison, de la très bonne situation du bien et de sa rareté, il est proposé de retenir une valeur de 1.929 euros/m².

S’agissant des éléments de comparaison présentés par le commissaire du Gouvernement en première instance (550 euros/m²), ils représentent moins de 1.000m² et concernent des personnes publiques ou parapubliques. Davantage, plusieurs éléments sont moins bien situés que le bien exproprié.

Les éléments de comparaison retenus par le juge sont principalement judiciaires et font référence à des cessions anciennes.

S’agissant des frais annexes, il sollicite le remboursement de la somme de 174 euros, correspondant aux frais engagés pour la production des actes nécessaires à la procédure (confirmation du jugement).

Les consorts [H] allèguent que :

Sur le descriptif des lieux. La parcelle cadastrée section F n°[Cadastre 3] d’une superficie de 1.936 m² est située [Adresse 20] à [Localité 34] et est, notamment, desservie par la D116, la D35ter et la N3. Elle est exploitée à usage de collecte et stockage de matériels divers. Des constructions démontables à usage de bureaux, archivage et hangar sont également édifiées sur cette parcelle.

La parcelle cadastrée section T n°[Cadastre 13] d’une superficie de 2.462 m² est un bien rare.

Les parcelles sont libres d’occupation, elles ont été occupées dans le cadre d’une convention d’occupation précaire consentie postérieurement à l’ordonnance d’expropriation.

En l’espèce, le bien exproprié est situé à l’intérieur du périmètre de la [Adresse 38] mais il relève de l’exception, car il est situé dans le périmètre du droit de préemption urbain. Ainsi, il convient de prendre en compte le PLUi approuvé par délibération le 4 février 2020 (acte le plus récent, délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, opposable aux tiers).

Les terrains remplissent les conditions d’un terrain à bâtir.

Sur la demande d’emprise totale. L’ordonnance d’expropriation ne porte que sur la parcelle cadastrée section F n°[Cadastre 3] d’une superficie de 1.936 m² alors qu’elle constitue une unité foncière de 2.462 m² avec la parcelle cadastrée section T n°[Cadastre 13] à [Localité 31]. En l’espèce, l’emprise totale s’impose dès lors que la partie restante n’est plus utilisable dans les conditions normales (article L242-2 alinéa 1 du code de l’expropriation), ce qui est bien le cas. Ainsi, la parcelle section T n°[Cadastre 13] à [Localité 31] d’une superficie de 526 m² doit faire partie de l’emprise (confirmation du jugement).

Sur les indemnités. Le bien exproprié, du fait du caractère démontable de la construction, ne présente pas de valeur économique. Il convient donc de l’évaluer par application de la méthode d’évaluation dite 'de la récupération foncière', c’est à dire en retenant la valeur du terrain nu à bâtir, abstraction faite de la valeur des constructions.

L’ensemble des références soumises sur les secteurs limitrophes disposant de marchés comparables ont été écartées sans aucune justification par le juge de l’expropriation aux motifs qu’elles portent sur des droits à construire.

Un terrain à bâtir n’a de valeur que par le type et la superficie des constructions que l’on peut y édifier. La valeur du terrain nu dépend dont essentiellement des droits à construire qu’il offre. Tout terrain à bâtir est constitué de droits à construire lesquels sont inclus dans le transfert de propriété. Ainsi, il est injustifié d’écarter des valeurs de terrains comprenant la cession de droit à construire.

Le jugement de première instance doit être infirmé en ce qu’il a écarté les références portant sur des terrains similaires comportant des droits à construire.

L’analyse du prix au mètre carré des appartements anciens en Seine-Saint-Denis et sur les communes de [Localité 31] et [Localité 34] permet de démontrer une importante hausse de prix.

Ainsi, depuis la date de référence une évolution significative des prix sur les communes de [Localité 31] et de [Localité 34] a été constatée ( 52,6% sur la commune de [Localité 34] et 56,4% sur la commune de [Localité 31]) et doit être prise en compte afin de réparer intégralement et justement le préjudice subi. Un coefficient de pondération doit donc être appliqué sur les éléments de comparaison.

La rareté du bien (superficie et emplacement) doit être prise en compte.

Les éléments de comparaison cités par SEQUANO ne peuvent pas être retenus (superficie inférieur à 1.000 m², servitudes et restrictions d’usage, cessions avec personnes publiques ou parapubliques, emplacement incomparable).

La moyenne globale des références présentées est de 2.022 euros/m².

Ils sollicitent :

— une indemnité principale de :

Parcelle n°F16 à [Localité 34] :1.936 m² x 2.022 euros/m²= 3.914.592 euros

Parcelle T47 à [Localité 31] : 526 m² x 2.022 euros/m²= 1.063.572 euros

— une indemnité de remploi de :

20% sur 5.000 euros : 1.000 euros

15% de 5.000 à 15.000 euros : 1.500 euros

10% sur le reste : 497.566 euros.

— la condamnation de SEQUANO aux entiers dépens ainsi que le versement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

— Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017 – article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 10 janvier 2023, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles, il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de M. [L] [H] du 7 avril 2023, de M. [Y] [H] et de Madame [E] [H] du 5 juillet 2023 adressées ou déposées dans les délais réglementaires sont recevables.

Les conclusions de M. [Y] [H] et de Madame [E] [H] du 19 décembre 2024 ne formulent pas de demandes nouvelles, la jonction avec le dossier RG 23/04974 n’étant plus demandée, sont donc recevables au-delà des délais initiaux.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifié qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de M. [L] [H] et les appels incidents de M. [Y] [H] et de Madame [H] portent uniquement sur le montant de l’indemnité totale de dépossession

S’agissant de la date de référence, non contestée en appel, le premier juge a retenu en application de l’article L213-6 du code de l’urbanisme, s’agissant d’un bien situé à l’intérieur du périmètre d’exercice d’un droit de préemption urbain, le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) de l’Etablissement Public Territorial Est Ensemble approuvé le 4 février 2020.

S’agissant des données d’urbanisme, à cette date le bien est situé en zone UP Ro3 du PLUI.

Monsieur [L] [H] indique qu’en vertu du règlement de cette zone, la hauteur maximale des constructions ne peut excéder 12 m (avec une tolérance de dépassement possible de hauteur jusqu’à 15 m sur 25 % maximum de l’emprise bâtie), soit des immeubles en R+3, ce qui en fait une zone avec une constructibilité raisonnable.

Monsieur [Y] [H] et Madame [E] [H] ajoutent que les terrains remplissent toutes les conditions d’un terrain à bâtir.

Les appelants ne contestent pas la réquisition d’emprise totale pour la parcelle cadastrée T n° [Cadastre 13] à [Localité 31], hors emprise et en conséquence prononcée par le premier juge du transfert de propriété de cette parcelle au profit de SEQUANO.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’un terrain composé de deux parcelles, à savoir la parcelle cadastrée section AF n° [Cadastre 3] à [Localité 34], incluse dans l’emprise expropriée, d’une surface non contestée de 1936 m² et la parcelle cadastrée T n° [Cadastre 13] à [Localité 31], hors emprise, d’une surface non contestée de 526 m².

Le bien se situe dans un quartier pavillonnaire et de petits immeubles d’habitation, à proximité de la ligne de métro ligne 5 [Localité 17] – [Localité 31] – [33] (4 minutes à pied).

L’environnement est calme.

Il s’agit d’un terrain de forme rectangulaire, légèrement en pente, avec un accès unique par l'[Adresse 20] à [Localité 31], qui longe le terrain sur sa longueur ; la parcelle T n° [Cadastre 13] située à [Localité 31] dispose d’un accès à la [Adresse 35] sur toute sa longueur, alors que la parcelle F n° [Cadastre 3] située à [Localité 34] est enclavée.

Le terrain comporte des constructions légères suivantes :

' un hangar ouvert (toit en tuiles, charpente en bois et métal, parois partielles sur trois côtés en bois), de construction ancienne ;

' trois modules préfabriqués, de type ALGECO, posés sur le sol.

Plusieurs bennes sont entreposées et contiennent divers déchets.

Le terrain présente une unité foncière, les deux parcelles n’étant pas délimitées entre elles.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.

Monsieur [L] [H] et Monsieur [Y] [H] et Madame [E] [H] indiquent que l’expropriation porte sur un terrain à usage d’activités de collecte et stockage du matériel divers et correspond à un bien rare sur la localité de [Localité 34] et que les parcelles sont libres d’occupation, étant occupées sous forme de convention d’occupation précaire (pièce n° 19) consenties postérieurement à l’ordonnance d’expropriation.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 8 novembre 2022.

— Sur l’indemnité principale

Les appels sont limités au montant de l’indemnité totale de dépossession, les expropriés ne contestant pas la méthode par comparaison, ni les surfaces cadastrales de 1936 m² pour la parcelle cadastrée section F n° [Cadastre 3] et de 526 m² pour la parcelle cadastrée section T n° [Cadastre 13] et la situation locative, le bien étant libre d’occupation.

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties constituées :

a) Les références de M. [L] [H]

Il ne reprend pas deux termes retenus par le premier juge correspondant à deux arrêts de la cour d’appel de Paris des 24 novembre 2016 et 6 février 2020, pour des valeurs de 1 002 euros et 1 400 euros (termes n°8 et 9).

Il invoque en appel les termes suivants écartés par le premier juge :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

T1

25 juillet 2017

AJ 269 à [Localité 34]

2243

2'464'725

1099

pièces 4 et 12

T2

12 mai 2016

à [Localité 34]

AD 193

828

750'000

906

pièces 5 et 13

T3

28 juillet 2015

Q1 à [Localité 31]

6105

10 000 000

1638

pièces 6 14

T4

29 mars 2018

E106 à [Localité 19]

2672

2'460'000

921

pièce n° 16

T5

18 octobre 2018

AH 160 à [Localité 19]

1281

2 000 000

1561

pièce n° 17

T6

11 avril 2016

M 15 à [Localité 19]

1713

2'800'000

1635

pièce n° 18

T7

22 janvier 2013

[Localité 31]

322

1100

pièce n° 7

T8

5 mai 2015

[Localité 29]

418

1002

pièce n° 8

T9

26 mai 2018

I 116

[Localité 29]

463

1400

pièce n° 9

Moyenne

1251

Monsieur [L] [H] indique que le premier juge a motivé ainsi sa décision :

« Il convient de rappeler que cette valeur moyenne résulte de valeur de cessions de terrain dont la situation géographique est, soit moins avantageuse que celle du bien exproprié (termes du commissaire du Gouvernement n° 6 et de SEQUANO n° 8) soit plus avantageuse (termes [H] n° 8 et 9).

Il y a lieu en effet de souligner la spécificité du bien exproprié et de l’unité foncière qu’il forme avec la parcelle adjacente, surplombant les terrains d’activité de la Zac de l’HORLOGE mais dont l’accès à la voie publique est desservi uniquement par l'[Adresse 20] à [Localité 31] dans un environnement résidentiel à proximité du métro.

Il y a lieu de rappeler, en outre, l’absence au départ de termes de comparaison portant sur la vente de terrains dépourvus d’autorisation de construire d’une superficie et configuration propres à accueillir un projet de construction situé dans un environnement résidentiel et proche des transports en commun ce qui témoigne de la rareté de biens comparables dans le secteur ».

Il ajoute que le jugement encourt la critique en ce qu’il a exclu les termes de comparaison dont les actes de vente révélaient que l’acquéreur bénéficie au moment de l’achat d’un permis de construire et le juge de préciser que cette circonstance confère « ainsi aux parcelles concernées un droit effectif et juridiquement reconnu à réaliser un projet immobilier déterminé » et rend ces éléments non comparables au bien exproprié de par leur consistance.

Monsieur [L] [H] indique que cette motivation est critiquable pour les raisons suivantes :

' au préalable, le permis de construire a pour seul objet de permettre un contrôle a priori de l’administration du respect des règles du PLU pour un projet déterminé : « l’autorisation administrative préalable (permis de construire) permet d’obtenir le respect des règles relatives à l’occupation et à l’utilisation du sol (code de l’urbanisme, servitudes d’utilité publique). » (Ministère de l’urbanisme et du logement, manuel du permis de construire, 1980 pages 27).

D’ailleurs d’un refus d’un permis de construire, il ne peut en être déduit que le terrain d’assiette est inconstructible mais seulement que le projet du permis de construire est non conforme au PLU.

De même, la délivrance d’un permis de construire ne confère pas aux parcelles du terrain d’assiette du permis « un droit effectif et juridiquement reconnu à réaliser un projet » mais seulement un droit reconnu par l’administration, celle-ci pouvant revenir sur sa décision pendant un délai de trois mois et que les tiers ou le préfet dans le cadre de contrôle de légalité peuvent contester le permis de construire et en obtenir l’annulation si le projet autorisé est non conforme aux règles d’urbanisme.

' Ne pas retenir les références de vente de gré à gré entre un propriétaire et un promoteur en raison de l’existence d’un permis de construire à la date de la vente retire à l’exproprié la majeure partie des éléments de comparaison dont il peut se prévaloir pour se défendre.

En effet, il est manifeste que jamais un exproprié n’obtiendra un permis de construire sur un terrain compris dans le périmètre d’une déclaration d’utilité publique, l’article L421-6 du code de l’urbanisme interdisant la délivrance d’un permis de construire incompatible avec une DUP.

Une telle manière de procéder conduit nécessairement le juge de l’expropriation à ne retenir que les références d’acquisition de terrains par les expropriées et c’est d’ailleurs ce qu’il a fait en retenant les deux décisions judiciaires de la cour d’appel de Paris que Monsieur [L] [H] citait, une référence de la SEQUANO consistant en un jugement définitif du tribunal judiciaire de Bobigny du 24 avril 2018 et deux éléments de comparaison du commissaire du Gouvernement dont l’un des deux correspond à la vente à un aménageur.

' Au visa de l’article L321-1 du code de l’expropriation qui prévoit que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct matériel et certain causé par l’expropriation, ne pas tenir compte des ventes de terrains bâtis revient à léser les propriétaires expropriés.

En effet, les ventes de terrains bénéficiant d’un permis de construire sont des terrains à bâtir au sens du code de l’expropriation.

Or le terrain des consorts [H] est un terrain que le premier juge a évalué en terrain nu et libre et à bâtir compte tenu de la règle d’urbanisme qui s’applique à lui à la date de référence.

Il est donc normal de retenir comme éléments de comparaison des ventes de terrains à bâtir qui sont des ventes de terrains bénéficiant d’un permis de construire dès lors que le promoteur immobilier n’achète les terrains qu’après obtention d’un permis de construire définitif.

Mais, le fait de ne pas bénéficier d’une telle autorisation ne retire pas au terrain exproprié sa qualité de terrain à bâtir.

Le premier juge aurait donc dû retenir les éléments de comparaison que lui proposaient les expropriés.

' Il est faux de considérer que toutes les ventes bénéficiant d’un permis de construire portent sur « des droits à construire ».

Par arrêt du 2 février 2017 (Cassation, 2 février 2007, n° 15 – 27121) la Cour de cassation a considéré que les juridictions d’expropriation devaient expliquer en quoi les droits à construire visés par les actes de vente porte une valeur patrimoniale supérieure.

Or, le premier juge n’a pas défini ce que sont les droits à construire.

En effet, le droit à construire attaché à un terrain n’est que le résultat de l’application de la règle d’urbanisme au terrain.

Par ailleurs, le droit de construire attaché à l’assiette foncière constitue un droit accessoire au droit de propriété du bien ; ce droit pouvant d’ailleurs être cédé, comme cela ressort de l’article 552 du code de procédure civile et l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen.

Ainsi, le droit de construire fait partie de la consistance du bien et il ne peut être opposé de limitation à ce droit de construire que sous réserve que cette atteinte ne présente pas une gravité telle qu’elle dénature le droit de propriété, voire sur l’interdiction provisoire de construire en zones urbaines et urbanisées dans l’attente de l’approbation d’un projet d’aménagement global.

Par analogie, la propriété du sol impliquant la propriété du sous-sol, la Cour de cassation considère classiquement que l’indemnité due au propriétaire du terrain doit être évaluée « d’après la plus-value que le jugement confère au terrain, et non d’après les bénéfices que sa mise en valeur aurait procurés » (Cour de cassation, 3e chambre, 17 avril 985, n° 83-70'184), ce qui démontre que la valeur intrinsèque du terrain intégre la richesse de son sous-sol.

Lorsqu’un promoteur immobilier propose un prix à un propriétaire pour l’achat de son terrain, il établit ce prix en considération du potentiel de constructibilité qu’il recèle et ce indépendamment du coût de démolition des bâtiments existants, du coût d’éviction des locataires en place ou encore de la taxe d’aménagement qu’il devra régler à la collectivité.

Ainsi le prix qu’il accepte de payer à un propriétaire est le prix du terrain avec son potentiel de constructibilité, le promoteur assurant par ailleurs et en sus les autres frais de tous ordres.

Les ventes d’aménageur comme SEQUANO à des promoteurs dans le cadre d’une zone d’aménagement concerté sont, par contre, qualifiables de vente de droits à construire et non pas de terrain.

En effet, dans ce cas, le promoteur immobilier n’achète pas un terrain mais des droits à construire, c’est-à-dire une surface de plancher à construire dont le prix au m² est déterminé par, non seulement le potentiel de constructibilité que l’aménageur a donné au terrain, mais également par les coûts d’aménagement que l’aménageur a supporté dans ce type d’opérations et notamment les taxes d’urbanisme et du coût des équipements publics et des réseaux que l’aménageur a dû prendre en compte dans son budget.

En l’espèce, seul l’élément de comparaison n°1 des expropriés correspond à une vente de droits à construire entre un aménageur et un promoteur de sorte que la majeure partie des éléments de comparaison des expropriés pouvait être prise en compte.

En conséquence, M. [L] [H] conclut que la méthode consistera à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents, amiables ou judiciaires, qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, avec la possibilité de prendre en compte des éléments de comparaison sur la commune limitrophe, en l’occurrence [Localité 26] pour des parcelles expropriées sur le territoire de la commune de [Localité 37].

Cependant, la cour confirme le jugement qui a exactement écarté les cessions de droits à construire.

En effet, le constructeur, maître de l’ouvrage, a acquis la possibilité de construire sur un terrain donné une surface hors 'uvre importante, tous coûts, frais et travail en amont payés, le prix qu’il accepte représente la charge foncière, elle-même constituée, dans les zones d’aménagement concerté, à titre indicatif, des coûts suivants : achat du terrain, indemnité d’éviction commerciale, frais de notaire, avocat, géomètre, frais de démolition, sondages, travaux de voirie, espaces verts, équipement de parking, plafond légal de densité, frais d’architecte, de maîtrise d''uvre, frais de bureau de contrôle, frais d’assurance, frais financiers, TVA résiduelle.

M. [L] [H] invoque un arrêt de la cour de cassation du 2 février 2017, n°15-27121 qui a cassé un arrêt de cour d’appel en indiquant :

« Attendu, que pour fixer ses indemnités à une certaine somme, l’arrêt retient que, si les éléments de comparaison contestés par la SEM, constitués par les ventes des 30 novembre 2009 et 26 juillet 2012, sont des terrains à bâtir proches du bien en cause, ces ventes visent en outre expressément les droits à construire attachés à ces parcelles sous forme de surface hors 'uvre nette, qu’il ne peut être discuté que ces droits ont une valeur patrimoniale, en conséquence, s’il n’y a pas lieu d’écarter purement et simplement les chiffres résultant de cette transaction, il conviendra de les modérer pour prendre en considération le fait qu’ils comprennent la valeur des droits à construire ;

Constatant ainsi, alors qu’elle avait retenu que la parcelle expropriée était un terrain à bâtir situé dans la même zone d’urbanisme que les deux termes de comparaison litigieux, bénéficiant en conséquence des mêmes conditions légales et effectives de construction, la cour d’appel, qui n’a pas expliqué en quoi les « droits à construire » visés par les actes de vente emportent une valeur patrimoniale supérieure à celle résultant de ces mêmes conditions, n’a pas donné de base légale à sa décision. »

Or, les biens bénéficiant d’un permis de construire purgé de tout recours, confèrent à leur propriétaire, un droit effectif et juridiquement reconnu à y réaliser un projet immobilier, et s’ils sont situés dans la même zone d’urbanisme et bénéficient en conséquence des mêmes conditions légales et effectives de construction, la délivrance d’un permis de construire purgé de tout recours leur confère une valeur supérieure à celle du bien exproprié.

T1

Le premier juge indique que selon l’acte de vente, il s’agit de la cession d’un terrain à bâtir des droits à construire attachés aux terrains, ce qui n’est pas contesté par Monsieur [L] [H].

Ce terme de plus de cinq ans, est trop ancien.

En outre, ce terme est non comparable s’agissant de droit à construire et sera donc écarté.

T2

Le premier juge indique que l’acte de vente mentionne page 25 l’octroi d’un permis de construire en date du 5 mai 2015, ainsi que d’un permis de construire modificatif en date du 25 septembre 2015, que l’avis domanial en date du 7 janvier 2016 annexé à l’acte porte sur l’estimation d’une parcelle en droit à construire dans le cadre d’une cession amiable (25 logements en accession libre pour une SDP 2300 110 m², 4 logements sociaux pour une SDP de 200 m²).

Ce terme de plus de cinq ans est trop ancien.

En outre, ce terme est non comparable s’agissant de droit à construire.

Il sera donc écarté.

T3

Le premier juge indique que selon l’acte de vente, il s’agit de la cession d’un ensemble immobilier de bureaux et entrepôts avec présence d’un emplacement de stationnement, qu’il est mentionné à l’article 23. 3. 2 destinations que le bien est à destination de bureaux et d’entrepôts, et qu’à l’article 19.1 présentation de la situation locative que le bien est loué conformément à un état locatif annexé.

Ce terme de plus de cinq ans est trop ancien.

En outre, il s’agit donc de la cession d’un immeuble de bureaux non comparable au bien à évaluer qui est un terrain nu.

Ce terme sera donc écarté.

T4

Le premier juge indique que selon l’acte de vente (article désignation), il s’agit de la cession d’un ensemble immobilier comprenant :

' en rez-de-chaussée, un atelier de 720 m², un dépôt attenant de même surface, des bureaux, des locaux sociaux, un appartement de 60 m² sur un terrain clôturé de 2672 m² aménagé pour partie en espace vert (414 m²) et pour partie en parking (630 m²), avec en mezzanine un bureau d’ateliers.

Il s’agit donc de la cession d’un ensemble immobilier à usage professionnel et d’un studio comme cela ressort de l’acte de vente, non comparable au bien à évaluer qui est un terrain nu.

Ce terme sera donc écarté.

T5

Le premier juge indique que selon l’acte de vente (article usage du bien), il s’agit d’un établissement scolaire, correspondant à un projet de construction de l’acquéreur et que selon l’article paiement du prix, partie est payée par remise de locaux à construire, le bien ainsi que le terrain contigu bénéficient d’un permis de construire et d’un permis modificatif et qu’une partie du prix est payée par remise de locaux à construire.

Il s’agit donc de cession de droits à construire, l’acquéreur étant une société civile de construction vente.

Ce terme non comparable sera donc écarté.

T6

Le premier juge indique que selon l’acte de vente (article 7 désignation des biens), il s’agit de la vente d’un immeuble de bureaux et d’entrepôts destinés à être démoli, que selon l’article 17. 3 projets immobiliers – autorisations administratives, la société COGEDIM [Localité 32] METROPOLE, acquéreur du bien, a reçu une autorisation administrative pour la construction d’un ensemble immobilier de logement.

Ce terme datant de plus de cinq est trop ancien.

En outre, il s’agit donc de droits à construire.

Ce terme non comparable sera écarté.

T7

Le premier juge indique qu’il s’agit d’un renvoi sur cassation, avec un appel initial du jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 22 janvier 2013 pour un terrain nu, dans la zone d’isolement acoustique de 200 m par rapport au périphérique parisien, proche de la porte de La Villette, évaluation sur la base de termes de comparaison datant de 2008 à 2011.

Ce terme de plus de cinq ans est trop ancien.

En outre, la localisation et les superficies ne sont pas comparables au bien exproprié.

Ce terme sera donc écarté.

T8

Le premier juge indique qu’il s’agit de l’appel à jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 5 mai 2015, évaluation selon la méthode de la récupération foncière, bien situé à la limite de la commune de [Localité 31], proche de la porte de [Localité 31] de la station de métro [28] du périphérique parisien.

Ce terme date de plus de cinq et en outre, la localisation est différente et la superficie n’est pas comparable.

Ce terme sera donc écarté.

T9

Le premier juge indique qu’il s’agit de l’appel d’un jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 29 mai 2018, évaluation selon la méthode de la récupération foncière, pour un bien situé à 100 m des Lilas et 500 m de la porte des Lilas et à 500 m de [Localité 31].

La localisation est différente et la superficie n’est pas comparable.

Ce terme sera donc écarté.

b) Les références de Monsieur [Y] [H] et Madame [E] [H]

Ils proposent des mutations de gré à gré avec les références de publication :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie

Prix en euros

Prix en euros/m²

Prix reéctualisé au prix T4 2021/m²

I1

13 décembre 2016 8 novembre 2016

F41 et F43 [Adresse 25] et [Adresse 21] à [Localité 34]

689

3632

784'492+ 4'135'376

1139

1776

I2

13 janvier 2016

[Adresse 23]

841

933'200

1110

1740

I3

7 septembre 2017

E 110

[Adresse 7] à [Localité 24]

1000

1'850'000

1850

2709

I4

27 mars 2017

A 249

[Adresse 16] à [Localité 24]

1397

1'494'984

1000 70'627

I5

29 juillet 2016

N 151

[Adresse 9] à [Localité 30]

1753

1'500'000

856

1329

I6

12 mai 2016

AD 193

[Adresse 12] à [Localité 34]

828

750'000

906

1414

I7

30 juillet 2014

E 91

[Adresse 10] à [Localité 24]

714

660'642

925

1431

I8

24 juillet 2017

AJ 269

[Adresse 22]

[Localité 34]

2243

2'464'725

1099

1609

I9

28 juillet 2015

Q1

[Adresse 11] à [Localité 31]

6106

10 000 000

1638

2570

I10

18 octobre 2018

HP 160

[Adresse 6] à [Localité 19]

1281

2 000 000

1561

2090

I11

11 avril 2016

M 15

[Adresse 2] à [Localité 19]

1713

2'800'000

1635

2552

I12

cour d’appel de Versailles 15 janvier 2019, n° 17/05 609

[Adresse 36] à [Localité 31]

322

1100

1675

moyenne

2022

Ils indiquent que ces références ont été écartées par le premier juge au motif qu’elles portent sur les droits à construire ce qui n’est pas justifié.

Ils invoquent l’article L 322-4 du code de l’expropriation qui énonce que « l’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence fixée à l’article L322-3, la capacité des voies d’accès et réseaux divers, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive».

Ainsi, un terrain à bâtir n’a de valeur que par le type et la superficie des constructions que l’on peut y édifier.

Il convient de rechercher, à la date de référence, la constructibilité de la parcelle et les règles d’urbanisme applicables dont les droits à construire découlent.

La valeur du terrain nu dépend donc essentiellement des droits à construire qu’il offre.

Ces droits à construire ne dépendent que des règles d’urbanisme applicables et non du permis de construire en lui-même qui n’en est que la traduction.

Tout terrain à bâtir est constitué de droits à construire lesquels sont inclus dans le transfert de propriété au profit de l’expropriant.

Ces droits à construire sont attachés aux terrains et sont transférés au profit de l’expropriant lors du transfert de propriété.

Rien ne justifie donc d’écarter, dans le cadre de l’application de la méthode par comparaison, des valeurs de terrain dans la cession de droits à construire et leur prise en compte s’impose, sans minoration.

Ils invoquent également l’arrêt de la Cour de cassation du 2 février 2017, n° 15 – 27'121.

Ils ajoutent que les valeurs de cession de terrain comprenant des droits à construire, si elles portent sur des terrains similaires dans une zone d’urbanisme similaire, sont des éléments de comparaison pertinents qui doivent être pris en considération ; que la modulation et la déduction de la valeur des droits à construire peuvent être opérées mais obligent les juges du fond à s’expliquer sur les raisons pour lesquelles la valeur de droit à construire ne pouvait pas être totalement retenue ; que le jugement devra ainsi être infirmé en ce qu’il a écarté les références des appelants portants sur des terrains similaires comportant des droits à construire.

Ils soulignent que le Conseil constitutionnel rappelle que, « pour assurer la réparation intégrale du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation, le juge peut tenir compte des changements de valeur subie par le bien exproprié depuis la date de référence à la suite de circonstances autres que celles prévues au dernier alinéa de l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. À ce titre, il peut notamment prendre en compte l’évolution du marché immobilier pour estimer la valeur du bien exproprié à la date de sa décision » (Conseil constitutionnel, décision n° 2021 – 915/916 QPC du 11 juin 2021).

Ils ajoutent qu’il est difficile d’apprécier l’évolution des prix de biens similaires aux parcelles objet l’emprise, celles-ci étant particulièrement rares sur le secteur (terrain nu de plus de 2000 m²) ; que pour apprécier l’évolution des prix du foncier sur le secteur, il a été analysé le prix du m² des appartements anciens en Seine-Saint-Denis et sur les communes de [Localité 31] et [Localité 34], marché le plus représentatif ; que le Département de Seine-Saint-Denis, autrefois peu considéré, a connu la plus importante hausse de prix d’Île-de-France depuis 5 ans puisque les prix immobiliers ont connu une augmentation de 27,2 % ([Localité 32] + 25,3 % Île-de-France hors [Localité 32] + 23 %) ; que cette progression est particulièrement manifeste depuis deux ans, les prix en Seine-Saint-Denis ayant progressé de 11,5 % alors que pour [Localité 32], elle n’a progressé que de 3,4 % et l’Île-de-France de 7,7 %, preuve du dynamisme actuel du foncier de ce Département ; que ce dynamisme est concentré sur certains secteurs du département et plus précisément notamment sur les communes de [Localité 34] et [Localité 31] où la progression des prix est quasiment deux fois plus importante que le reste du Département, respectivement de + 82 % et + 96 % ; que concernant la commune de [Localité 34], l’immobilier anciens appartements a connu une augmentation de 52,6 % depuis 5 ans entre décembre 2016 et décembre 2021, concernant la commune de [Localité 31], l’immobilier anciens appartements a connu une augmentation de 50,4 % depuis décembre 2016 et décembre 2021 ; que cette évolution partiellement significative des prix sur la commune de [Localité 31] et de [Localité 34], depuis la date de référence, doit naturellement être prise en compte afin de réparer intégralement et justement le préjudice subi.

Ils indiquent enfin, que le jugement souffre la critique en ce que l’évaluation n’est pas faite à la date du jugement, faute d’application d’un coefficient de majoration sur les références prises en compte, qu’elle s’impose pourtant compte tenu de la hausse très importante des prix sur le secteur ces dernières années ; qu’enfin, la rareté du bien tenant à sa superficie de plus de 2000 m² ainsi qu’à son emplacement privilégié doivent naturellement être pris en compte.

Cependant, la cour confirme le jugement qui a exactement écarté, les cessions de droits à construire, pour les mêmes motifs que pour les références de M. [L] [H].

I1

Le premier juge indique qu’il s’agit d’une cession de droits à construire entre aménageur et promoteur pour un immeuble collectif d’habitation au prix de 510 euros/m² SDP.

Ce terme de plus de 5 ans est trop ancien.

En outre, il s’agit d’un terme non comparable correspondant à des droits à construire.

Ce terme sera donc écarté.

I2

Le premier juge indique qu’il s’agit d’une cession en droits à construire entre particulier et promoteur (Bouygues Immo projet de 39 logements de 2497 m² de SDP).

Ce terme de plus de cinq ans est trop ancien.

En outre, il n’est pas comparable s’agissant de droit à construire.

Ce terme sera écarté.

I3

Le premier juge indique qu’il s’agit d’une cession en droits à construire entre particulier et SCCV (projet de 33 logements + commerce, 2034 m² SDP).

Ce terme de plus de cinq ans est trop ancien.

En outre, il n’est pas comparable s’agissant de droit à construire.

Ce terme sera écarté.

I4

Le premier juge indique qu’il s’agit d’une cession de droits à construire entre LOGIREP et SCCV (permis de construire du 11 août 2015).

Ce terme n’est pas comparable s’agissant de droit à construire.

Ce terme sera écarté.

I5

Le premier juge indique qu’il s’agit d’une cession en droit à construire entre une SCI et une société de projet (55 logements + commerces, 3832 m² SDP).

Ce terme de plus de cinq ans est trop ancien.

En outre, ce terme n’est pas comparable s’agissant d’une cession de droits à construire.

Ce terme sera écarté.

I6

Le premier juge indique que l’acte de vente mentionne en page 25 l’octroi d’un permis de construire du 5 mai 2015, ainsi que d’un permis de construire modificatif du 25 septembre 2015 et que l’avis domanial du 7 janvier 2016 annexé à l’acte porte sur l’estimation d’une parcelle en droit à construire dans le cadre d’une cession amiable (25 logements en accession libre pour une SDP de 1370 m² et 4 logements sociaux pour une SDP de 200 m²).

Ce terme de plus de cinq ans est trop ancien.

En outre, ce terme n’est pas comparable s’agissant d’une cession de droits à construire.

Ce terme sera écarté.

I7

Le premier juge indique qu’il s’agit de la cession d’un bâtiment en R+1 (lieu de culte).

Ce terme de plus de cinq ans est trop ancien.

En outre, ce terme n’est pas comparable en consistance correspondant à la cession d’un bâtiment en R+1.

Ce terme sera écarté.

I8

Le premier juge indique que selon l’acte de vente, il s’agit de la cession par SEQUANO à Bouygues Immobilier d’un terrain à bâtir des droits à construire attachés au terrain.

Ce terme de plus de cinq ans est trop ancien.

En outre, ce terme n’est pas comparable s’agissant d’une cession d’un terrain à bâtir et des droits à construire attachés à un terrain.

Ce terme sera écarté.

I9

Le premier juge indique que selon l’acte de vente (article8.1 désignation du bien immobilier), il s’agit de la cession d’un ensemble immobilier de bureaux et entrepôts avec présence d’emplacements de stationnement, que le bien est à destination de bureaux et d’entrepôt et qu’il est loué conformément un état locatif annexé.

Ce terme de plus de cinq ans est trop ancien.

En outre, il n’est pas comparable en consistance par rapport au bien exproprié.

Ce terme sera écarté.

I10

Le premier juge indique que selon l’acte de vente, il s’agit d’un établissement scolaire, avec un projet de construction de l’acquéreur, avec paiement du prix en partie payé par remise de locaux à construire, le bien ainsi que le terrain contigu bénéficiant d’un permis de construire et d’un permis modificatif, une partie du prix étant payée par remise de locaux à construire.

Ce terme n’est pas comparable s’agissant de droit à construire.

Ce terme sera écarté.

I11

Le premier juge indique que selon l’acte de vente, il s’agit de la vente d’un immeuble de bureaux et d’entrepôts destinés à être démolis, et que la société COGEDIM [Localité 32] METROPOLE acquéreur du bien, a reçu une autorisation administrative pour la construction d’un ensemble immobilier de logement.

Ce terme de plus de cinq ans est trop ancien.

En outre, ce terme n’est pas comparable s’agissant de droit à construire.

Ce terme sera écarté.

I12

Le premier juge indique qu’il s’agit d’un renvoi sur cassation, avec appel initial à jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 22 janvier 2013, consistance de terrains nus, bien situé dans la zone d’isolement acoustique de 200 m par rapport au périphérique parisien, proche de la part de La Villette, évaluation sur la base de termes de comparaison datant de 2008 à 2011.

Ce terme est ancien s’agissant d’un renvoi après cassation relatif à un jugement du 22 janvier 2013.

En outre la localisation et la superficie du bien ne sont pas comparables au bien exproprié.

Ce terme sera écarté.

Il sera noté que Monsieur [H] et Madame [H] n’ont pas repris le terme retenu par le premier juge du 28 décembre 2018,171-[Adresse 5] à [Localité 31], 450 m², 692 m² et 1166 m², 1'322'365 euros TTC, 1'101'971 hors-taxes, soit 447,45 euros/m² hors-taxes, terrain partiellement encombré, bâti destiné à la démolition situé à 1 km du bien exproprié.

En conséquence, aucun des termes de l’appelant principal et des appelants incidents n’ayant été retenu par la cour, et ces derniers faisant état uniquement de données générales sur l’évolution du prix du foncier, ce qui ne correspond pas à des mutations effectives, le jugement sera confirmé en ce qu’il a exactement retenu une valeur unitaire de 820 euros/m² et fixé l’indemnité principale à la somme de :

1936 m² X 820 euros/m²= 1'587'520 euros pour la parcelle F [Cadastre 3].

— Sur les indemnités accessoires

1° Sur l’indemnité de remploi

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle non contestée comme suit :

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus soit : ( 1 587 520 – 15 000 ) x 10% = 157'252 euros

Total : 159'752 euros

Le jugement sera confirmé en ce sens.

L’indemnité totale de dépossession pour la parcelle expropriée F[Cadastre 3] est donc de :

1'587'520 euros (indemnité principale) + 159'752 euros (indemnité de remploi)= 1'747'300 euros arrondis.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

S’agissant du prix de la parcelle cadastrée T n°[Cadastre 13] à [Localité 31], hors emprise, le jugement sera également confirmé sur la valeur unitaire de 820 euros/m² et sur le prix fixé à la somme de :

526 m² X 820 euros/m²= 431'320 euros.

— sur les dépens

Les appels ne portent pas sur les dépens de première instance.

Au regard de la solution du litige Monsieur [L] [H], appelant principal, et Monsieur [Y] [H] et Madame [E] [H], appelants incidents, supporteront la charge de leurs dépens exposés en cause d’appel.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Les appels ne portent pas sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de première instance.

L’équité commande de débouter Monsieur [L] [H], appelant principal, et Monsieur [Y] [H] et Madame [E] [H], appelants incidents, de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Statuant dans la limite des appels ;

Confirme le jugement entrepris ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples contraires ;

Dit que Monsieur [L] [H], appelant principal, et Monsieur [Y] [H] et Madame [E] [H], appelants incidents, supporteront la charge de leurs dépens exposés en appel ;

Déboute Monsieur [L] [H], appelant principal, et Monsieur [Y] [H] et Madame [E] [H], appelants incidents, de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT