RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 21 MAI 2026

(n° /2026, 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01730 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CIZTP

Décision déférée à la Cour : jugement du 15 novembre 2023 – juge des contentieux de la protection de [Localité 1]- RG n° 23/00615

APPELANTS

Monsieur [Z] [C]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1651 substituée à l’audience par M^e Marie JACQUIER, avocat au barreau de PARIS

Madame [Y] [V] [T] [C]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1651 substituée à l’audience par M^e Marie JACQUIER, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ

Monsieur [M] [F]

[Adresse 2]

[Localité 3]

DÉFAILLANT – signification de la déclaration d’appel le 4 avril 2024 à étude en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 mars 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

M^me Laura TARDY, Conseillère

M^me Emmanuelle BOUTIE, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Anne-Laure MEANO dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : M^me Tiffany CASCIOLI

ARRÊT :

— par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Aurély ARNELL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 15 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux dans une affaire opposant M. [Z] [C] et Mme [Y] [V] épouse [C] à M. [M] [F].

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2020, M. [Z] [C] et Mme [Y] [V] épouse [C], représentés par l’agence Agence du Palais SARL, ont donné à bail à M. [M] [F] un appartement situé [Adresse 2] à Saint Soupplets (77165), moyennant un loyer mensuel de 646 euros ou 20 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont fait signifier au locataire, par acte de commissaire de justice du 8 mars 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 24 mai 2023, ils ont ensuite fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de constat de la résiliation du bail, expulsion et condamnation au paiement de la somme de 3.698,97 euros au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 septembre 2023, lors de laquelle les demandeurs ont repris les termes de leur assignation et actualisé la dette locative à la somme de 6.475, 37 euros arrêtée au 5 septembre 2023 et se sont opposés à la demande de délais de paiement.

Le défendeur a reconnu le principe et le montant de la dette locative, mais demandé des délais de paiement et à pouvoir se maintenir dans les lieux.

Par jugement contradictoire entrepris du 15 novembre 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux a ainsi statué :

— déclare recevable l’action de M. [Z] [C] et Mme [Y] [V] épouse [C];

— constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 octobre 2020 entre M. [Z] [C] et Mme [Y] [V] épouse [C], d’une part, et M. [M] [F], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 9 mai 2023;

— constate la résiliation du bail à compter de cette date;

— dit M. [M] [F] occupant sans droit ni titre depuis le 9 mai 2023;

— ordonne en conséquence, à M. [M] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision;

— autorise à défaut de départ volontaire des lieux, M. [Z] [C] et Mme [Y] [V] épouse [C] à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [F], ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux;

— rappelle que l’expulsion en peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale;

— rappelle qu’en vertu de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, les occupants de lieux habités dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement peuvent saisir le juge de l’exécution du tribunal judiciaire afin de demander des délais pour quitter les lieux lorsque leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution;

— condamne M. [M] [F] à verser à M. [Z] [C] et Mme [Y] [V] épouse [C] la somme de 5.844, 74 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations dus au 2 novembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision;

— condamne M. [M] [F] à payer à M. [Z] [C] et Mme [Y] [V] épouse [C] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou un procès-verbal d’expulsion;

— déboute M. [M] [F] de sa demande de délais de paiement;

— déboute M. [Z] [C] et Mme [Y] [V] épouse [C] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

— condamne M. [M] [F] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L. 111-7 et L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Vu l’appel interjeté le 11 janvier 2024 par M. et Mme [C].

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 22 mars 2024 par lesquelles M. et Mme [C] demande à la cour de :

— infirmer le jugement du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de MEAUX du 15 novembre 2023 en ce qu’il a :

— condamne M. [M] [F] à verser à M. [Z] [C] et Mme [Y] [V] ép. [C] la somme de 5 844,74 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 2 novembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— déboute M. [Z] [C] et Mme [Y] [V] ép. [C] de leur demande fondée sur l’article 700 du CPC,

Et, statuant de nouveau:

— condamner M. [M] [F] à verser à M. [Z] [C] et Mme [Y] [V] ép. [C] la somme de 9 141,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er février 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse et comprenant les frais de rejet de prélèvement du 17 août 2022 pour 37 euros, le dépôt de garantie pour 646 euros, les honoraires de location pour 646 euros et les frais d’état des lieux d’entrée pour 125,70 euros).

— juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

— condamner M. [M] [F] à payer à M. [Z] [C] et Mme [Y] [V] ép. [C] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles en première instance.

— Confirmer le jugement dont appel pour le surplus.

En tout état de cause:

— condamner M. [M] [F] à payer à M. [Z] [C] et Mme [Y] [V] ép. [C] la somme de 2 000 Euros au titre de l’article 700 du CPC (frais irrépétibles en cause d’appel).

M. [M] [F] n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées le 4 avril 2024, à domicile avec dépôt à étude en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimé est tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

S’agissant de l’étendue de la saisine de la cour, la déclaration d’appel vise les chefs de dispositif par lesquels le premier juge a condamné M. [F] à verser à M. et Mme [C] la somme de 5.844,74 euros au titre de la dette locative arrêtée au 2 novembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse, et a débouté ces derniers de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ; les autres chefs de dispositif sont donc irrévocables.

Sur la dette locative

Les appelants concluent à la réformation du jugement attaqué en ce qu’il a limité la condamnation de la partie adverse à leur payer la somme de 5.844,74 euros au titre de la dette locative au 2 novembre 2023 ; ils sollicitent devant la cour d’appel la somme de 9.141,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation actualisés au 1er février 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse).

Ils font notamment valoir d’une part que les impayés se sont poursuivis et, d’autre part, que le premier juge a déduit à tort de la dette du locataire les sommes suivantes :

-37 euros de frais de rejets de prélèvement

-646 euros de dépôt de garantie

-335,20 euros d’honoraires de location

-125,70 euros d’état des lieux d’entrée

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et la preuve d’un paiement ou d’un non-paiement, fait juridique, peut être rapportée par tout moyen.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Le premier juge a retiré les sommes précitées de la dette locative sans motivation particulière.

S’agissant des honoraires de location et des frais d’état des lieux d’entrée

Les appelants invoquent l’article 5 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et font valoir que cet article est rappelé dans le bail litigieux.

Le I de l’article 5 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa rédaction applicable au litige résultant de la loi dite Alur du 24 mars 2014, dispose :

« I. ' La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, à l’exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I.

Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.

Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation.

Les trois premiers alinéas du présent I ainsi que les montants des plafonds qui y sont définis sont reproduits, à peine de nullité, dans le contrat de bail lorsque celui-ci est conclu avec le concours d’une personne mandatée et rémunérée à cette fin."

Le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l’immobilier, dans sa rédaction applicable au litige, à la date du contrat de bail, détermine les divers plafonds applicables, notamment selon que l’immeuble se trouve en zone tendue, très tendue ou hors de ces zones ; son article 2 précise ainsi:

« I.-Le plafond mentionné au I de l’article 1er et portant sur les prestations de visite du preneur, de constitution de dossier et de rédaction de bail est égal :

(…) 3° Pour les logements situés en dehors des zones tendues et très tendues, à 8 euros par mètre carré de surface habitable.

II.-Le plafond mentionné au troisième alinéa du I de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée et portant sur la prestation de réalisation de l’état des lieux est égal à 3 euros par mètre carré de surface habitable."

En l’espèce :

— le contrat de bail rappelle ces dispositions de façon complète et détaillée, en page 5, paraphée par les parties ; il précise le montant de la répartition des honoraires au titre des deux postes distincts (d’une part visite, constitution du dossier du preneur et rédaction du bail, d’autre part réalisation de l’état des lieux d’entrée) à la charge respectivement du bailleur et du locataire, ainsi que les modalités de calcul de ces sommes;

— ce calcul est bien établi par référence aux plafonds prévus par le décret précité, pour un appartement situé hors zone tendue, comme c’est le cas en l’espèce s’agissant de la commune de [Localité 5], soit à 8 euros/m2 de surface habitable pour le premier poste et à 3 euros/m2 de surface habitable pour le second;

— les sommes imputées au locataire n’excèdent pas celles imputées au bailleur (soit 335,20 euros chacun pour le premier poste et 125,70 euros chacun pour le second), conformément à l’article 5. À toutes fins utiles, la cour constate que les frais d’entremise et de négociation de 150 euros ne sont bien imputés qu’au bailleur conformément aux dispositions légales.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de retirer ces sommes de la dette locative, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge dans ses motifs.

S’agissant du dépôt de garantie

Il résulte de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois ou d’un mois, selon les cas, à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

De plus, lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble, jusqu’à régularisation définitive devant être effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.

En l’espèce, il n’y avait pas lieu en l’état de déduire le dépôt de garantie de la dette locative invoquée arrêtée en novembre 2023 ni de le déduire de la dette actualisée à février 2024, alors qu’il n’est pas établi ni allégué que l’intimé a quitté les lieux et remis les clés à ces dates.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de retirer cette somme de la dette locative, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge dans ses motifs.

Sur les frais bancaires de rejet de 37 euros

Les appelants invoquent à l’appui de leur demande d’infirmation du jugement l’article 1240 du code civil selon lequel « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (p 4 des conclusions) ; s’agissant des frais de 37 euros ils indiquent qu'" Il est patent que le prélèvement impayé du 12 août 2022 de M. [F] a généré des frais bancaires pour le bailleur de 37 euros, et donc un préjudice financier" et que l’obligation de payer le loyer et les charges constitue l’obligation principale du locataire. (p 6)

Il convient de rappeler, pour mémoire, que la loi du 6 juillet 1989 prohibe en son article 4 toute clause autorisant le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou qui font supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

De telles sommes sont indues et n’ont pas à figurer dans un décompte au titre de la « dette locative », et ne constituent ni des loyers ni des charges.

De plus, si cette somme est invoquée en tant que préjudice matériel dont la réparation est sollicitée, la réalité de ce préjudice n’est ni « patente » ni démontrée par les appelants et ne résulte que de leurs propres déclarations.

Cette somme doit donc être déduite de la dette locative prononcée, comme l’a retenu le premier juge dans ses motifs.

Les appelants produisent un décompte d’où il résulte que le preneur reste devoir la somme de 9.141,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er février 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, avec un solde progressif, mentionnant les paiements effectués par le locataire et des sommes mises au crédit du compte en cas de trop perçus.

Le dépôt de garantie n’est pas déduit de ce décompte pas plus que les sommes précitées tenant aux honoraires de location et d’établissement de l’état des lieux.

L’intimé non comparant n’allègue ni n’établit avoir effectué d’autres paiements libératoires.

Il sera donc condamné à payer aux appelants la somme de 9.104,59 euros arrêtée au 1er février 2024 (soit 9.141,59 euros- 37 euros au titre des frais de rejet, écartés).

Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

La créance portera intérêt avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent arrêt, comme demandé par les appelants.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

S’agissant de l’instance d’appel il convient d’allouer aux appelants une indemnité de procédure de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,

CONFIRME, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné M. [M] [F] à verser à M. [Z] [C] et Mme [Y] [V] épouse [C] la somme de 5.844, 74 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations dus au 2 novembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement;

Et statuant à nouveau,

CONDAMNE M. [M] [F] à verser à M. [Z] [C] et Mme [Y] [V] épouse [C] la somme de 9.104,59 euros arrêtée au 1er février 2024 ;

DIT que cette créance portera intérêt au taux légal à compter de la signification du présent arrêt;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

CONDAMNE M. [M] [F] aux dépens d’appel,

CONDAMNE M. [M] [F] à payer à M. [Z] [C] et Mme [Y] [V] épouse [C] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,