Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 20 FEVRIER 2026

(n° 2026/ , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/05508 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJEC5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Février 2024 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY – RG n° 22/02139

APPELANTE

Madame [V], [L] [P] née le 14 Mars 1983 à [Localité 1],

Chez Monsieur [K] [Adresse 1]

[Localité 2]

Représentéeet assistée de M^e Françoise COHEN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 25

INTIMÉS

Monsieur [G] [U] né le 25 Juillet 1956 à [Localité 3] (Tunisie),

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [B] [R] épouse [U] née le 11 Février 1967 à [Localité 3] (Tunisie),

[Adresse 2]

[Localité 4]

Tous deux représentés et assistés de M^e Franck GENEAUX, avocat au barreau de PARIS, toque : G0243

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 décembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Madame Nathalie BRET, conseillère

Madame Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique reçu devant notaire le 25 janvier 2012, M. [G] [U] et Mme [B] [R] épouse [U] ont vendu à Mme [V] [P], moyennant le prix de 160.000 €, au sein d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 3] :

— le lot no 2 constitué d’un studio au rez-de-chaussée comprenant salle de séjour avec coin nuit et kitchenette, salle d’eau avec water-closets,

— le lot n°104 constitué d’un parking,

— le lot n°107 constitué d’un jardin privatif.

L’acte précise que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ont été établis le 25 janvier 2012, que les vendeurs ont acquis le terrain le 24 janvier 2007, fait édifier l’immeuble suivant un permis de construire délivré le 21 septembre 2007 et que la déclaration d’achèvement a été déposée en mairie le 19 janvier 2012.

Par lettre recommandée présentée le 15 février 2016, M. [G] [U], en qualité de syndic bénévole de l’immeuble, a demandé à Mme [P], au vu de la dégradation du conduit d’eau pluviale de l’immeuble, causée par ses travaux dans son jardin, et des effets néfastes dus au blocage de la sortie d’eau pluviale qui entraînent des dommages très importants dans l’intégralité de l’immeuble, de laisser la copropriété accéder à son jardin privatif pour vérifier l’état des conduits par une société spécialisée.

Mme [P] a constaté l’apparition de désordres d’infiltrations dans son appartement. Elle a missionné le 16 juin 2016 M. [H] qui, après une visite sur les lieux le 21 juin 2016, lui a remis un rapport d’expertise amiable non contradictoire le 6 juillet 2016.

Le 4 novembre 2016, l’huissier missionné par le syndic de l’immeuble a constaté, dans le jardin de Mme [P], un écrasement important de la conduite d’eau pluviale, réalisé par la pose d’un poteau de clôture en bois et le dépôt du chanfrein couvrant cette conduite, et relevé que le sol est recouvert d’un gazon synthétique.

Par acte d’huissier du 28 décembre 2016, Mme [P] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier et ses vendeurs devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny aux fins notamment de voir ordonner une expertise judiciaire relative aux infiltrations dans son studio.

Suivant ordonnance du 14 juin 2017, le juge des référés du tribunal de grande de Bobigny a désigné M. [A] en qualité d’expert judiciaire, lequel a déposé son rapport le 20 janvier 2020.

Par actes d’huissier du 16 février 2022, Mme [P] a fait assigner M. [U] et Mme [R] épouse [U] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance et de la garantie des vices cachés, en résolution de la vente et paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Par jugement du 5 février 2024, le tribunal judiciaire de Bobigny a statué ainsi :

— déboute Mme [P] de sa demande de résolution de la vente du 25 janvier 2012 portant sur les lots no 2, 104 et 107 de l’immeuble collectif situé [Adresse 3] et cadastré section Q no [Cadastre 1],

— déboute Mme [P] de sa demande de restitution,

— déboute Mme [P] de sa demande de réfaction du prix,

— déboute Mme [P] de ses demandes indemnitaires (dommages et intérêts pour le préjudice moral et frais d’expertise),

— met les dépens à la charge de Mme [P],

— admet les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— déboute les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Mme [V] [P] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 13 mars 2024.

La procédure devant la cour a été clôturée le 11 décembre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 3 décembre 2025, par lesquelles Mme [V] [P], appelante, invite la cour à :

Vu les articles 1194 et suivants du Code Civil,

— Vu les articles 1231-1 et suivants du Code Civil,

— Vu les articles 1616 et suivants du Code Civil,

— Vu les articles 1641 et suivants du Code civil,

— Vu le rapport d’expertise,

— Vu l’article 564 du Code de Procédure Civile,

— Vu l’article 2224 du Code Civil

INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 février 2024 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY déboutant Madame [V] [P] de ses demandes

Statuant à nouveau :

A TITRE PRINCIPAL :

DIRE ET JUGER Madame [V] [P] recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

ORDONNER la résolution judiciaire du contrat de vente du bien sis [Adresse 4] conclu entre les parties le 25 janvier 2012

CONDAMNER Monsieur et Madame [U] à restituer à Madame [V] [P] la somme de 166.220,26 € correspondant au prix de vente du bien ainsi qu’aux frais de notaire ayant été mis à la charge de Madame [P] d’un montant de 8.144 euros

DEBOUTER Monsieur et Madame [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

JUGER la demande de forclusion soulevée pour la 1ère fois en cause d’appel irrecevable et la REJETER

A TITRE SUBSIDIAIRE :

ORDONNER la réfaction du prix de vente du bien sis [Adresse 4] cédé le 25 janvier 2012 par les époux [U] à Madame [P] à la somme de 150.000 €

CONDAMNER Monsieur et Madame [U] à restituer à Madame [V] [P] la somme de 150.000 € au titre de la réfaction du prix de vente

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER Monsieur et Madame [U] à payer à Madame [V] [P] la somme de 40.000 euros à titre de dommage et intérêts, en réparation du préjudice moral ;

CONDAMNER Monsieur et Madame [U] au paiement de la somme de 6.000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du NCPC ;

CONDAMNER Monsieur et Madame [U] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Françoise COHEN, Avocat au Barreau de Seine Saint Denis, conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 10 décembre 2025, par lesquelles M. [G] [U] et Mme [B] [R] épouse [U], intimés, invitent la cour à :

Vu les articles 1603,1604,1641 et 1648 du Code civil

Vu l’acte de vente du bien à Madame [P]

A titre principal

— CONFIRMER le jugement dont appel en toutes ses dispositions en ce qu’il a statué ainsi :

— DEBOUTE Mme [P] de sa demande de résolution de la vente du 25 janvier 2012 portant sur les lots n° 2, 104 et 107 de l’immeuble collectif situé [Adresse 5] et cadastré section Q n° [Cadastre 1] ;

— DEBOUTE Mme [P] de sa demande de restitution ;

— DEBOUTE Mme [P] de sa demande de réfaction du prix ;

— DEBOUTE Mme [P] de ses demandes indemnitaires ;

— MIS les dépens à la charge de Mme [P] ;

A titre subsidiaire

— DEBOUTER Madame [P] de sa demande de résolution de la vente sur le fondement de l’obligation de délivrance, en raison de sa responsabilité avérée dans l’apparition des désordres affectant le bien notamment s’agissant de l’étanchéité extérieure et de la salle de bain.

— DEBOUTER Madame [P] de ses demandes de résolution de la vente et de réfaction du prix subsidiaire en ce qu’elle est forclose à agir à leur encontre sur le fondement des vices cachés en application des dispositions de l’article 1648 du Code civil, le délai de deux ans depuis le rendu de l’ordonnance de désignation de l’expert étant écoulé, ainsi que depuis la date de dépôt du rapport d’expertise.

A titre très subsidiaire

— DEBOUTER Madame [P] de sa demande de résolution de la vente en l’absence de vice cachés et en l’absence de preuve qu’ils en auraient eu connaissance au moment de la vente ou encore que les aménagements existaient au moment de la vente ou de ce qu’ils seraient des vendeurs professionnels

En tout état de cause

— DEBOUTER Madame [P] de sa demande de réfaction du prix de vente en l’absence de tout élément justificatif du montant de la réfaction, outre l’absence totale d’éléments fondant sa demande.

— DEBOUTER Madame [P] de sa demande de dommages intérêts en l’absence de preuve du préjudice allégué

— CONDAMNER Madame [P] au paiement d’une somme de 7 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER Madame [P] aux entiers dépens, que Maître Franck GENEAUX, habile aux offres de droit, pourra recouvrer directement par application de l’article 699 du Code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la recevabilité de la demande nouvelle en appel

Mme [P] sollicite de juger la demande de « forclusion » soulevée pour la 1ère fois en cause d’appel irrecevable ;

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée » ;

Aux termes de l’article 123 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2020, « Les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt » ;

Le délai biennal prévu à l’article 1648, alinéa 1er, du code civil pour intenter l’action en garantie à raison des vices cachés de la chose vendue est un délai de prescription susceptible de suspension en application de l’article 2239 de ce code (Chambre mixte, 21 juillet 2023, pourvoi n°21-15.809) ;

Concernant la prescription soulevée pour la première fois en appel, la Cour de cassation rappelle que l’article 123 du nouveau code de procédure civile dispose que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause (2ème chambre civile, 1er avril 1998, pourvoi n°95-20.848) ;

En l’espèce, les époux [U] ont soulevé pour la première fois en appel la « forclusion » de l’action de Mme [P] à leur encontre, sur le fondement des vices cachés en application des dispositions de l’article 1648 du code civil, estimant que le délai de deux ans depuis le rendu de l’ordonnance de désignation de l’expert, ainsi que depuis la date de dépôt du rapport d’expertise, est écoulé ;

Le délai biennal prévu à l’article 1648, alinéa 1er, du code civil pour intenter l’action en garantie à raison des vices cachés de la chose vendue étant un délai de prescription, la fin de non-recevoir relative à la prescription de l’action en garantie des vices cachés peut être soulevée en tout état de cause et pour la première fois en appel ;

Il y a donc lieu de rejeter la demande de Mme [P] de juger la fin de non-recevoir, relative à la prescription de l’action en garantie des vices cachés, irrecevable, au motif qu’elle est soulevée pour la 1ère fois en cause d’appel ;

Sur la prescription de l’action en garantie des vices cachés

Les époux [U] font valoir que le délai de deux ans, de l’action sur le fondement des vices cachés en application des dispositions de l’article 1648 du code civil, est écoulé depuis le rendu de l’ordonnance de désignation de l’expert, ainsi que depuis la date de dépôt du rapport d’expertise ;

Mme [P] oppose que l’action en garantie des vices cachés est une action personnelle ou mobilière, soumise au délai de prescription quinquennale prévu à l’article 2224 du code civil ; elle ajoute que le point de départ de la prescription quinquennale est la date du rapport d’expertise ;

Aux termes de l’article 1648 alinéa 1 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 28 mars 2009, « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice » ;

Aux termes de l’article 2231 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 19 juin 2008, « L’interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien » ;

Aux termes de l’article 2239 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 19 juin 2008,

« La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée » ;

Aux termes de l’article 2241 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 19 juin 2008, « La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure » ;

En l’espèce, il convient de considérer que Mme [P] a eu connaissance des vices cachés dans leur ampleur à la date du dépôt du rapport d’expert judiciaire du 20 janvier 2020 ;

Compte tenu de l’adage « specialia generalibus derogant », signifiant que ce qui est spécial déroge à ce qui est général, c’est le délai biennal prévu par l’article 1648 alinéa 1 du code civil, spécial à l’action en garantie des vices cachés, qui s’applique, au lieu du délai quinquennal général prévu par l’article 2224 du code civil ;

Le délai de deux ans, prévu par l’article 1648 alinéa 1 du code civil, à compter du 20 janvier 2020, s’est échu le 20 janvier 2022, sans avoir été suspendu ou interrompu ;

L’assignation au fond a été diligentée par Mme [P], par des actes d’huissier du 16 février 2022, au-delà du délai de deux ans, arrivé à échéance le 20 janvier 2022 ;

En conséquence, il y a lieu de déclarer prescrite l’action de Mme [P] fondée sur la garantie des vices cachés ;

Sur l’action en manquement à l’obligation de délivrance conforme

Mme [P] agit sur le fondement du défaut de délivrance conforme de la chose ; elle rappelle les conclusions de l’expert judiciaire qui a relevé de nombreuses non-conformités aux règles de l’art ; elle estime que le bien n’est pas conforme aux stipulations contractuelles en ce que l’acte de vente vise un bien à usage d’habitation alors que les vices sont tels que toute la construction est non conforme, de sorte que le bien est inhabitable ;

Les époux [U] opposent que les non-conformités aux règles de l’art ne constituent pas un manquement à l’obligation de délivrance conforme et à titre subsidiaire qu’il n’y a pas de vice de construction et que les désordres ont pour cause les travaux réalisés par Mme [P] dans son jardin, notamment en rajoutant de la terre sur une hauteur conséquente et en posant un gazon synthétique sur toute la surface ;

Aux termes de l’article 1603 du code civil, « Il (le vendeur) a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend » ;

Aux termes de l’article 1604 du code civil, « La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

Aux termes de l’article 1610 du code civil, « Si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l’acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur » ;

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation » ;

La non-conformité de la chose vendue aux spécifications contractuelles constitue un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme (1ère chambre civile, 24 janvier 2006, pourvoi n°04-11.903) ;

La charge de la preuve de la non-conformité pèse sur l’acheteur demandeur à l’exception (chambre commerciale, 3 décembre 1980, pourvoi 78-13.305) ;

Il est jugé qu’en retenant un manquement à l’obligation de délivrance conforme aux promesses contractuelles, alors qu’elle avait constaté que les défauts atteignant les portes les rendaient impropres à leur usage normal, ce dont il résultait qu’ils constituaient des vices cachés, la cour d’appel a violé l’article 1641 du code civil (3ème chambre civile, 30 janvier 2020, pourvoi n°18-26.790) ;

En l’espèce, si Mme [P] vise dans ses conclusions les articles 1194 et 1616 du code civil et une jurisprudence relative aux ventes en l’état futur d’achèvement, il convient de relever que, d’une part, il ressort de ses écritures qu’elle invoque en réalité le régime de l’obligation de délivrance conforme des articles 1603 et 1604 du code civil pour solliciter la résolution du contrat et que d’autre part, il ressort de l’acte authentique de vente du 25 janvier 2012 qu’il ne s’agit pas d’une vente en l’état futur d’achèvement et que l’immeuble était achevé depuis une date antérieure à la vente, le 19 janvier 2012 ;

L’expert judiciaire, dans son rapport du 20 janvier 2020, conclut « ' En raison du manque d’étanchéité extérieure, les infiltrations de l’eau de pluie par les murs extérieurs humidifient fortement la dalle à l’intérieur. Les doublages intérieurs ont absorbé cette eau provenant de la dalle, cela a entraîné un développement important des moisissures. L’appartement est devenu inhabitable et insalubre’ Si la douche a été installée par Mme [V] [P], elle l’a été sur une douche dite à l’italienne qui n’est ni plus ni moins qu’une chape béton sommaire et sans étanchéité, comme tout le reste de la salle de bains. De même, les non-conformités au niveau de la plomberie, de l’étanchéité de la douche, de l’isolation des murs, l’absence d’étanchéité extérieure et de drainage, le défaut de ventilation, les problèmes d’évacuation des eaux usées et de l’alimentation de l’eau de l’appartement, le manque de pression aux robinets, la mauvaise conception pour l’évacuation des eaux pluviales qui passent dans le jardin, l’ensemble fait que tout cet appartement est à démolir et à reprendre entièrement ' » ;

Il ressort de ce rapport que l’expert judiciaire a relevé des vices de construction, soit des non-conformités aux règles de l’art, au stade de la construction de l’immeuble, à l’origine des infiltrations, remontées capillaires et moisissures qui ont rendu le studio insalubre ;

Les désordres graves et les non conformités aux règles de l’art révélées par l’expertise comme étant antérieurs à la vente, non décelables par l’acquéreur profane et rendant l’immeuble impropre à son usage sont des vices régis la garantie spécifique des vices cachés encadrée par le bref délai de l’article 1648 et ne peuvent être analysés à l’aune du manquement du vendeur à son obligation de délivrance ;

Ainsi Mme [P] ne démontrant pas un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme aux spécifications contractuelles, le jugement est confirmé en ce qu’il a :

— débouté Mme [P] de sa demande de résolution de la vente du 25 janvier 2012 portant sur les lots no 2, 104 et 107 de l’immeuble collectif situé [Adresse 3] et cadastré section Q no [Cadastre 1],

— débouté Mme [P] de sa demande de restitution,

— débouté Mme [P] de sa demande de réfaction du prix ;

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [P] pour préjudice moral

Mme [P] sollicite la somme de 40.000 € à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral, sachant qu’elle avait sollicité la somme de 20.000 € au même titre en première instance ;

En l’espèce, Mme [P] étant déboutée de ses demandes à titre principal et ne démontrant pas de faute des époux [U], dans le cadre de son action en manquement à l’obligation de délivrance conforme aux stipulations contractuelles, le jugement est confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande indemnitaire à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens, le débouté de la demande de Mme [P] de condamner les époux [U] aux frais d’expertise et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mme [P], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer aux époux [U] la somme unique de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [P] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Rejette la demande de Mme [V] [P] de juger la fin de non-recevoir, relative à la prescription de l’action en garantie des vices cachés, irrecevable, au motif qu’elle est soulevée pour la première fois en cause d’appel ;

Déclare prescrite l’action de Mme [V] [P] fondée sur la garantie des vices cachés ;

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [V] [P] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. [G] [U] et Mme [B] [R] épouse [U] la somme unique de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette la demande de l’appelante au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,