Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 20 FÉVRIER 2026

(n° 2026/ , 16 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/17565 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKGY3

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 05 Janvier 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MEAUX – RG n° 21/03940

APPELANTS

Monsieur [C] [F] né le 28 Mars 1948 à [Localité 1],

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753 assisté de M^e Nora DOSQUET de la SELAS B.C.D.AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX

INTIMÉE

Madame [A] [K] née le 22 Novembre 1964 à [Localité 3], agissant en qualité d’héritière de [Q] [U] veuve [V]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

PARTIE INTERVENANTE :

S.C.P. ANCEL [T] DUVAL immatriculée au RCS de Meaux sous le n° 500 966 999, prise en la personne de Maître [X] [T] es-qualités de liquidateur judiciaire de Mr [C] [F]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753 assistée de M^e Nora DOSQUET de la SELAS B.C.D.AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant MadameCatherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Madame Nathalie BRET, conseillère

Madame Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour cour,initialement prévue le 21 novembre 2025 prorogé au 19 décembre 2025 puis au 23 janvier 2026 puis au 13 février 2026 et le 20 février 2026 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par MadameMarie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par MadameMarylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique en date du 11 mai 2000, Madame [Q] [U] veuve [V] alors âgée de 79 ans pour être née le 1er février 1921, a vendu à Monsieur [C] [F] un bien immobilier consistant en un immeuble comprenant un sous-sol, un rez-de-chaussée abritant une boutique, trois étages comportant des logements, et grenier, sis [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement de la somme de 1.000 francs français ainsi que le versement d’une rente viagère annuelle de 156.000 francs français constituée au profit et sur la tête de Madame [Q] [U], payable mensuellement à concurrence de 13.000 francs français ( soit 1.981,837 € ), le dernier jour de chaque mois à compter du 30 juin 2000, indexée sur l’indice mensuel des prix à la consommation des ménages urbains, série France entière publié par l’I.N.S.E.E.

Le 26 février 2021, Madame [Q] [U] a adressé à Monsieur [C] [F] un courrier le mettant en demeure de s’acquitter, avant le 15 mars 2021, de la somme de 23.700 euros correspondant à des arrérages échus impayés d’un montant mensuel de 2.000 €, entre juillet 2018 et février 2021.

Par courrier des 7 et 25 mars 2021, l’acquéreur a fait part de difficultés de santé et financières ainsi que des démarches entreprises pour tâcher de régulariser sa situation, puis a sollicité la possibilité d’une révision amiable de l’échéancier de sa dette, sa demande de dossier de surendettement ayant été déclarée irrecevable.

Madame [Q] [U] a alors fait délivrer deux commandements de payer, le premier le 31 mars 2021 aux fins de saisie-vente pour une somme en principal de 59.919,52 euros, hors frais, visant une période d’arrérages d’avril 2016 à mai 2021 tenant compte du montant indexé de la rente, le second le 1er juin 2021 visant la clause résolutoire pour une somme au principal de 63.409, 38 euros, hors frais, tous deux demeurés infructueux.

Madame [Q] [U] a alors, par acte d’huissier en date du 29 août 2021, fait assigner Monsieur [C] [F] devant le Tribunal judiciaire de Meaux en résolution de la vente.

Par jugement contradictoire en date du 5 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Meaux a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire stipulée par le contrat de vente immobilière conclu le 11 mai 2000 entre Madame [Q] [U] et Monsieur [C] [F] ;

— condamné Monsieur [C] [F] à restituer le bien immobilier sis [Adresse 4] [Localité 5] à Madame [Q] [U] ;

— dit que Madame [Q] [U] conserve l’ensemble des arrérages versés par Monsieur [C] [F] outre les éventuels embellissements et améliorations apportés au bien immobilier sis [Adresse 4] [Localité 5] ainsi que la partie du prix payé au comptant au jour de la conclusion du contrat ;

— débouté en conséquence Monsieur [C] [F] de sa demande de restitution des arrérages versés par ses soins depuis la conclusion du contrat de vente viagère ;

— condamné Monsieur [C] [F] à payer la somme de 63.409,48 euros à Madame [Q] [U], avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

— débouté Monsieur [C] [F] de sa demande de délais de paiement ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné Monsieur [C] [F] aux dépens d’instance en ce compris les frais du commandement de saisie vente du 31 mars 2021, du commandement de payer du 1er juin 2021 et de publicité foncière consécutif à la restitution de la propriété du bien immobilier à Madame [Q] [U] ;

— condamné Monsieur [C] [F] à payer à Madame [Q] [U] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté Monsieur [C] [F] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Monsieur [F] a interjeté appel par déclaration du 21 février 2023.

Madame [Q] [U] veuve [V] est décédée le 18 janvier 2023, et sa légataire universelle, Madame [A] [K], est intervenue volontairement en cause d’appel le 17 avril 2023.

Suivant une ordonnance du magistrat chargé de la mise en état en date du 8 février 2024, la radiation de l’affaire a été ordonnée sur le fondement de l’article 524 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 4 mars 2024, le tribunal de commerce de Meaux a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de Monsieur [C] [F], exerçant l’activité de locations de terrains et d’autres biens immobiliers, fixé provisoirement la date de cessation des paiements au 4 septembre 2022, constaté l’existence de dettes professionnelles antérieures au 15 mai 2022 et en conséquence, dit que la présente procédure vise à la fois les éléments du patrimoine professionnel et ceux du patrimoine personnel de Monsieur [C] [F], et désigné en qualité de liquidateur judiciaire la SCP PHILIPPE ANGEL – [X] [T] – SYLVIE DUVAL, mission conduite par Maître [T].

La SCP ANCEL-[T]-DUVAL prise en la personne de Maître [X] [T] es-qualités de liquidateur judiciaire de Monsieur [C] [F] a demandé la réinscription de l’affaire et est intervenue volontairement en cette qualité par conclusions du 22 octobre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions du 25 novembre 2024 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, Monsieur [F] et la SCP ANCEL-[T]-DUVAL demandent à la cour de :

Vu les dispositions de l’article 1978 du Code civil,

Vu les dispositions des articles 325 et 327 à 330 du Code de Procédure Civile

Vu les dispositions des articles 699 et 700 du Code de Procédure Civile,

— INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

— CONSTATÉ l’acquisition de la clause résolutoire stipulée par le contrat de vente immobilière conclu le 11 mai 2000 entre Madame [Q] [U] et Monsieur [C] [F] ;

— CONDAMNÉ Monsieur [C] [F] à restituer le bien immobilier sis [Adresse 4] [Localité 5] à Madame [Q] [U] ;

— DIT que Madame [Q] [U] conserve l’ensemble des arrérages versés par Monsieur [C] [F] outre les éventuels embellissements et améliorations apportés au bien immobilier sis [Adresse 4] [Localité 5] ainsi que la partie du prix payé au comptant au jour de la conclusion du contrat ;

— DÉBOUTÉ en conséquence Monsieur [C] [F] de sa demande de restitution des arrérages versés par ses soins depuis la conclusion du contrat de vente viagère ;

— CONDAMNÉ Monsieur [C] [F] à payer la somme de 63 409,48 euros à Madame [Q] [U], avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

— DÉBOUTÉ Monsieur [C] [F] de sa demande de délais de paiement ;

— DÉBOUTÉ les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— CONDAMNÉ Monsieur [C] [F] aux dépens d’instance en ce compris les frais du commandement de saisie vente du 31 mars 2021, du commandement de payer du 1er juin 2021 et de publicité foncière consécutif à la restitution de la propriété du bien immobilier à Madame [Q] [U] ;

— CONDAMNÉ Monsieur [C] [F] à payer à Madame [Q] [U] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DÉBOUTÉ Monsieur [C] [F] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— RAPPELLÉ que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

ET STATUANT à nouveau

— RECEVOIR la SCP Philippe ANGEL, [X] [T], Sylvie DUVAL, mission conduite par Maître [X] [T], ès qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [C] [F], fonction à laquelle elle a été désignée par le Tribunal de commerce de Meaux le 4 mars 2024, en son intervention volontaire et y faisant droit,

— JUGER que la clause résolutoire visé à l’acte de vente est équivoque,

— JUGER que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 1er juin 2021 a été mis en 'uvre de mauvaise foi,

— JUGER que le contrat de vente immobilière conclu le 11 mai 2000 s’est poursuivi et que, par suite du décès de Madame [Q] [U] survenu le 18 janvier 2023, Monsieur [C] [F] est délié de toute obligation de paiement de la rente viagère postérieurement à cette date,

— JUGER que la SCP Philippe ANGEL, [X] [T], Sylvie DUVAL, mission conduite par Maître [X] [T] ès qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [C] [F], est désormais seule propriétaire du bien immobilier situé [Adresse 4] à Meaux (77100).

— JUGER que l’arriéré des rentes viagères au 15 décembre 2022 s’élève à la somme de 19.800€

En conséquence,

— DEBOUTER Madame [A] [K] venant aux droits de Madame [Q] [U] veuve [V] de sa demande de constater et de prononcer la résolution de la vente du bien immobilier,

— JUGER que le solde des arrérages restant dû n’excède pas la somme de 19.800€ au 15 décembre 2022, montant devant être porté sur l’état des créances sous réserve que MADAME [K] ait déclarée une créance au passif de la liquidation judiciaire de Monsieur [C] [F].

Subsidiairement, si la Cour devait confirmer le jugement en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire,

— DEBOUTER Madame [A] [K] venant aux droits de Madame [Q] [U] veuve [V] de sa demande de voir conserver par devers-elle les arrérages échus et payés,

— CONDAMNER Madame [A] [K] venant aux droits de Madame [Q] [U] veuve [V] à verser à la SCP Philippe ANGEL, [X] [T], Sylvie DUVAL, mission conduite par Maître [X] [T], ès qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [C] [F], la somme de 693.000 €uros au titre des arrérages acquittés,

En tout état de cause,

— CONDAMNER Madame [A] [K] venant aux droits de Madame [Q] [U] veuve [V] à payer à la SCP Philippe ANGEL, [X] [T], Sylvie DUVAL, mission conduite par Maître [X] [T], ès qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [C] [F], la somme de 5.000 €uros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [A] [K] venant aux droits de Madame [Q] [U] veuve [V] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par la SELAS BCD & Associés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de l’infirmation du jugement qui a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ils font valoir que si la jurisprudence admet la licéité des clauses résolutoires insérées dans les contrats de vente viagère compte tenu du caractère supplétif de volonté des parties de l’article 1978 du code civil, encore faut-il que ces clauses résolutoires soient sans équivoque et prévoient clairement la faculté pour le crédit-rentier de faire prononcer la résolution du contrat en cas de non-paiement de la rente ; que tel n’est pas le cas en l’espèce, l’acte de vente stipulant expressément la faculté pour la crédit-rentière de saisir le tribunal pour faire prononcer la résiliation de la vente à défaut de paiement d’un seul terme de la rente à son échéance en page 9 de l’acte de vente, et envisageant également l’éventualité d’une résolution de plein droit de la vente, de sorte que cette clause est équivoque d’autant que l’acte stipule expressément en amont la voie juridique de la résiliation judiciaire.

Subsidiairement, à supposer que la cour considère comme licite la clause dérogeant aux dispositions de l’article 1978 du code civil, ils soutiennent que la mauvaise foi de Madame [Q] [U] dans la délivrance des commandements de payer prive d’effet juridique la clause résolutoire et fait obstacle au prononcé judiciaire de la résolution de la vente ; que cette mauvaise foi résulte de ce que les sommes visées aux commandements de payer sont erronées, les montants demandés étant de 23.700 euros le 26 févriers 2021, 58.919,52 euros le 31 mars 2021, puis 63.409,38 euros le 1er juin 2021, et que si en première instance, il ne disposait pas de l’ensemble des justificatifs pour les périodes les plus anciennes, il est certain au regard de la mise en demeure du 26 février 2021 que, si la dette avait été était supérieure à la somme de 23.700 € pour laquelle elle fait le détail des sommes dues et des paiements effectués depuis avril 2018, elle n’aurait pas manqué de le stipuler et de s’être manifestée avant. Il ajoute avoir reconstitué à hauteur d’appel, l’état de versement des rentes viagères depuis 2014, duquel il ressort qu’au 15 mars 2021, l’arriéré pour lequel il avait été convenu d’un délai, n’excédait pas 18.750 €, ce qui démontrerait la mauvaise foi avec laquelle [A] [K] venant aux droits de Madame [Q] [U] veuve [V] a pris l’initiative de faire délivrer un commandement . Enfin, il met en avant sa bonne foi, caractérisée notamment par ses recherches d’un candidat acquéreur pour le bien immobilier, ayant obtenu une offre de Monsieur [P] [J], et relève que si Madame [K] venant aux droits de Madame [Q] [U] veuve [V] était de bonne foi, elle aurait mis un terme à la présente procédure, les intérêts qu’elle prétend chercher à préserver étant sécurisés par l’offre sérieuse formulée.

Sur le montant des arrérages impayés, ils soutiennent que le décompte de synthèse des versements des rentes viagères versées au bénéfice de Madame [U] de l’année 2014 à 2022, et les relevés bancaires qu’il produit en cause d’appel démontrent il apparait que l’arriéré des rentes au 15 mars 2021 est limité à la somme de 18.750€, et au 15 décembre 2022, à la somme de 19.800€, montant maximal éventuellement fixé au passif de la liquidation.

Enfin, si par extraordinaire, la cour devait faire droit à la demande de résolution de la vente, ils demandent de condamner Madame [K] à restituer les arrérages perçus qu’ils estime à la somme de 693.0000 €, en faisant valoir que Madame [Q] [U] veuve [V] aux droits de laquelle vient [A] [K] n’ayant jamais justifié d’un quelconque préjudice, cependant qu’il établit que ses seules ressources, hormis sa très modeste retraite, sont constituées par les loyers tirés de la location de l’immeuble et pour lequel il s’acquitte d’impôts fonciers conséquents, outre les très nombreux frais engagés pour la conservation de l’immeuble.

Aux termes de ses dernières conclusions du 22 août 2025 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, Madame [A] [K] demande à la cour de :

Vu les articles 1968 à 1983 du Code civil

A titre principal,

— CONFIRMER dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Meaux en date du 5 janvier 2023,

Subsidiairement,

— CONSTATER que les parties ont entendu insérer dans le contrat de vente une clause de résiliation ;

— Si la Cour refusait de constater que cette clause est de plein droit,

CONSTATER, à tout le moins, que la volonté des parties d’insérer une clause de résiliation est non équivoque et en conséquence PRONONCER la résiliation judiciaire de la vente du bien précité ;

En tout état de cause et y ajoutant :

— JUGER que Madame [K] conservera par devers elle les arrérages échus et payés conformément aux dispositions contractuelles.

— JUGER que Madame [K] conservera les améliorations éventuellement apportées à son bien.

— FIXER la créance de Madame [K] à l’égard de Monsieur [F] aux montants suivants :

63 409,48 € en principal avec intérêts légaux s’élevant à ce jour à la somme de 9 014 €

— Total : 74 423,48 €

En conséquence,

— CONDAMNER Monsieur [F] au paiement de la somme actualisée de 74 423,48 € à Madame [V],

— DEBOUTER Monsieur [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER Monsieur [F] à régler à Madame [K] la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur [F] aux entiers dépens qui seront recouvrés pour ceux-là concernant par la SELARL 2H AVOCATS représentée par Maître Audrey SCHWAB, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de la confirmation du jugement, elle fait valoir sur la résolution de la vente, à titre principal, que la clause résolutoire expresse et non équivoque, doit jouer de plein droit, et à titre subsidiaire que les parties ont entendu insérer dans le contrat de vente une clause de résiliation justifiant la résiliation judiciaire de la vente, avec en tout état de cause et subséquemment, restitution du bien immobilier et de ses améliorations éventuelles et conservation des arrérages échus et perçus, conformément aux stipulations contractuelles.

S’agissant de la demande en paiement des arrérages échus impayés qu’elle qualifie de dommages et intérêts, Madame [K] fait valoir que ce montant qu’elle estime à 92.827,97 € dans la discussion de ses conclusions correspondant aux arrérages de rente impayées jusqu’au décès de Madame [U], mais à seulement 74 423,48 € dans le dispositif de ses conclusions, égal aux arrérages échus et non payés par Monsieur [C] [F], correspond à son préjudice financier, que si les montants qui ont été successivement réclamés ont évolué, c’est parce que Madame [U] qui avait 100 ans lors de la première mise en demeure, n’avait pas dans un premier temps mesuré le nombre des arrérages échus non payés, lesquels n’ont pu être estimés que dans un second temps lorsqu’elle s’est fait conseiller. Enfin, elle souligne, invoquant l’article 1353 du code civil, l’absence de preuve rapportée par Monsieur [C] [F] des arrérages dont il dit s’être acquitté.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de préciser que Madame [K], venant aux droits de Madame [U] veuve [V] justifie avoir procédé à la déclaration de sa créance auprès de la SCP ANCEL-[T]-DUVAL par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 mai 2024.

I ' Sur la résolution du contrat

Le contrat de vente avec constitution de rente viagère conclu entre les parties étant antérieure à l’entrée en vigueur le 1er octobre 2016 de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, il demeure soumis à la loi ancienne, y compris pour ses effets légaux et pour les dispositions d’ordre public, par application de l’article 9 de cette ordonnance.

En vertu de l’article 1134 ancien du code civil, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1183 ancien du code civil, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, opère la révocation de l’obligation, et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé.

Selon l’article 1184 ancien du code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

I-1 Sur la validité et l’efficience de la clause résolutoire de plein droit

Aux termes de l’article 1978 du code civil, « le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n’autorise point celui en faveur de qui elle est constituée à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné : il n’a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l’emploi d’une somme suffisante pour le service des arrérages ».

Cette disposition, qui prévoit un mode particulier de sanction en cas de non-paiement en permettant au crédirentier de procéder à une exécution forcée en saisissant et vendant les biens du débirentier afin d’en tirer une somme suffisante pour assurer le service des arrérages, écarte expressément l’action en résolution pour défaut de paiement des arrérages, par exception à l’article 1184 en sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, qui posait le principe général selon lequel la résolution d’un contrat synallagmatique peut être demandée en justice dès lors que l’un des cocontractants n’exécute pas ses obligations.

Toutefois, il est constant que ce texte n’ayant pas un caractère d’ordre public et étant uniquement supplétif de la volonté des parties, celles-ci peuvent insérer dans le contrat une clause résolutoire par laquelle elles conviennent que celui-ci sera résolu judiciairement ou de plein droit en cas d’inexécution par le débirentier de son obligation de paiement des arrérages de la rente.

En l’espèce, l’acte de vente comporte deux clauses relatives à la sanction du non-paiement de la rente :

— la première, en page 9, au paragraphe « Conditions de paiement de la rente  : Les parties conviennent que : (')

— A défaut de paiement d’un seul terme de cette rente à son échéance et trente jours après une mise en demeure restée sans effet, et contenant intention par le crédirentier de se prévaloir du bénéfice de cette clause, ce dernier pourra, si bon lui semble, faire prononcer la résiliation de cet acte et ce, malgré, toute offre de paiement postérieure. Dans ce cas, toutes les améliorations apportées à ce bien ainsi que tous les arrérages versés resteront acquis au crédirentier, à titre d’indemnité, sans qu’il puisse être exercé contre lui aucun recours ni aucune répétition » ;

— la seconde en page 10, au paragraphe « Réserve de privilège et d’action résolutoire : (')

En outre et par dérogation aux dispositions de l’article 1978 du Code civil, il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de la rente viagère présentement constituée, la présente vente sera, de plein droit et sans mise en demeure préalable et sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, purement et simplement résolue, si bon semble au VENDEUR, un mois après un simple commandement de payer resté sans effet, contenant déclaration par le VENDEUR de son intention d’user du bénéfice de la présente clause.

Dans ce cas, tous les arrérages perçus par le VENDEUR et tous embellissements et améliorations apportés à L’IMMEUBLE vendu seront de plein droit et définitivement acquis au VENDEUR sans recours ni répétition de la part de L’ACQUEREUR défaillant, à titre de dommages-intérêts et d’indemnités forfaitaire.

La partie du prix payée comptant sera, quant à sa destination, laissée à l’appréciation souveraine des Tribunaux. »

Une telle clause est valable dès lors que l’article 1978 précité n’est que supplétif de volonté.

Par ailleurs, il est effectivement constant que la clause résolutoire de plein droit qui permet aux parties de soustraire la résolution d’une convention à l’appréciation du juge, doit être exprimée de manière non équivoque, faute de quoi le juge recouvre son pouvoir d’appréciation (Civ.1ère 25 novembre 1986 Bull Civ I n°279).

En l’espèce, les deux clauses sont convergentes et sans ambiguïté quant à la commune intention des parties de déroger aux dispositions de l’article 1978 précité pour permettre de sanctionner l’inexécution par le débirentier de son obligation de paiement des arrérages de la rente par la résolution du contrat.

De plus, la clause résolutoire de plein droit est claire et intelligible en ce qu’elle comprend une condition préalable à son activation, les conditions de sa mise en 'uvre et les conséquences induites.

La seule coexistence dans le même contrat d’une clause faisant référence aux conditions d’une résolution judiciaire et d’une clause résolutoire de plein droit n’est pas de nature à rendre équivoque la clause résolutoire, ni à rendre la convention ambigüe quant à la commune intention des parties d’offrir au crédirentier la possibilité de choisir entre les deux options, résolution de plein droit ou résolution judiciaire, l’emploi de la formule « si bon lui semble », indiquant au contraire que les parties ont convenu que la résolution judiciaire n’était qu’une faculté offerte au crédirentier, lequel pouvait valablement actionner la clause résolutoire de plein droit, rédigée en termes univoques, excluant expressément la nécessité d’une « formalité judiciaire » préalable, dès lors que les conditions que cette clause prévoit seraient remplies.

En outre, il convient de souligner qu’en l’espèce, Madame [U] a, préalablement au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 1er juin 2021, adressé à M. [F] une mise en demeure le 26 février 2021, puis un commandement de payer avant saisie-vente le 31 mars 2021, demandant de régulariser la situation d’impayés, avant de saisir le tribunal judiciaire de Paris afin de faire constater la réunion des conditions d’application de la clause résolutoire de plein droit, de sorte que la procédure la plus protectrice des intérêts du débirentier a été mise en 'uvre et lui donnant la possibilité de trouver une solution pour régler sa dette.

Dès lors, la clause résolutoire de plein droit étant dépourvue d’équivocité, Madame [U] était fondée à la mettre en 'uvre.

S’agissant de la mauvaise foi alléguée dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire, le tribunal a justement retenu que « le fait que Madame [Q] [U] ait formulé trois évaluations successives des arrérages échus non payés n’est pas de nature à caractériser une mauvaise foi de sa part, eu égard à la fragilité qui découle de son âge, de 100 ans au moment de la première mise en demeure, des vérifications nécessaires à la révélation de l’intégralité des impayés et de l’aide qu’elle a dû solliciter pour procéder à ces vérifications. Il convient de relever que le dernier commandement de payer en date du 1er juin 2021, portant estimation définitive des arrérages échus non payés à hauteur de 63.409,48 euros, réunit l’ensemble de conditions prévues au contrat, à savoir le constat de l’existence du défaut de paiement d’au moins un terme mensuel de la rentre viagère, la déclaration par le vendeur de l’intention de se prévaloir de la clause résolutoire et l’absence de régularisation par l’acquéreur dans un délai d’un mois après ce commandement de payer. Dans ces conditions, la première mise en demeure du 26 février 2021 et le commandement de payer en date du 31 mars 2021, lesquels n’envisageaient pas encore l’activation de la clause résolutoire, peuvent apparaître comme des démarches préalables de nature à alerter Monsieur [C] [F] ».

Il convient d’ajouter que le différentiel constaté entre les sommes réclamées lors de la mise en demeure du 26 février 2021 et celles réclamées par le commandement de payer du 31 mars 2021 correspond pour partie à la majoration de la rente liée à l’indexation dans la limite de la prescription quinquennale, laquelle n’avait jamais été appliquée par le débirentier, ni réclamée par la crédirentière avant ce premier commandent de payer, le surplus correspondant à des impayés partiels de la rente à hauteur de 27.000 €, et que celui entre le premier commandement de payer et le second s’explique par l’ajout aux sommes dues des termes d’arrérages de rente des mois d’avril et mai 2021.

Enfin, la mauvaise foi de Madame [Q] [U] ne résulte pas davantage de son absence de réponse à la proposition de conciliation amiable ou de l’absence de suite donnée par la crédirentière ou sa nièce, devenue sa légataire universelle, à l’offre d’acquisition du bien immobilier par un tiers au cours de l’année 2022.

En effet, il sera relevé d’une part, que si M. [F] a, par ses courrier des 7 et 25 mars 2021, fait part à Madame [U] de difficultés de santé et financières ainsi que des démarches entreprises pour tâcher de régulariser sa situation, puis sollicité la possibilité d’une révision amiable de l’échéancier de sa dette, il n’a jamais contesté être redevable de certains termes de la rente, n’en contestant que le quantum dans le cadre de la présente instance, et que la crédirentière n’avait aucunement l’obligation d’accepter une quelconque remise de dettes.

D’autre part, l’exigence de bonne foi dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire ne doit s’apprécier qu’en la personne du créancier et ne saurait résulter d’événements postérieurs à sa mise en 'uvre, de sorte que l’absence de suite à une offre d’achat formulée plus d’un an après que la clause résolutoire ait produit des effets ait sans incidence.

En conséquence, les conditions d’application de la clause résolutoire insérée au contrat de vente du 11 mai 2000 étant réunies, soit le défaut de paiement d’au moins un terme de la rente viagère, la délivrance d’un commandement de payer contenant déclaration par le vendeur de son intention d’user du bénéfice de la clause, et l’absence de régularisation dans le délai d’un mois de cette délivrance, le jugement est confirmé en ce qu’il a constaté l’acquisition des effets de la clause, et il y sera ajouté que le contrat se trouve donc résolu à la date du 1er juillet 2021, soit un mois après le commandement de payer du 1er juin 2021.

I ' 2 Sur les effets de la résolution du contrat de vente

La résolution emportant en principe anéantissement rétroactif du contrat et restitution réciproque des prestations, le crédirentier recouvre donc la propriété des biens aliénés et doit normalement restituer les arrérages perçus, ainsi que la partie du prix éventuellement perçue au comptant, sauf si les parties ont expressément entendu y déroger notamment en prévoyant que le crédirentier pourra conserver les arrérages perçus.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné Monsieur [C] [F] à restituer le bien immobilier.

S’agissant de la restitution des arrérages de rente perçus par le crédirentier, l’acte de vente prévoit expressément qu’en cas de résolution, «  tous les arrérages perçus par le VENDEUR et tous embellissements et améliorations apportés à L’IMMEUBLE vendu seront de plein droit et définitivement acquis au VENDEUR sans recours ni répétition de la part de L’ACQUEREUR défaillant, à titre de dommages-intérêts et d’indemnités forfaitaire », ce qui s’analyse en une clause pénale susceptible de minoration par le juge, même d’office, par application de l’article 1152 ancien du code civil si elle apparaît manifestement excessive.

C’est à tort que le tribunal a retenu que la modération de cette clause pénale n’était pas sollicitée par M. [F], ce dernier demandant déjà en première instance la condamnation de Madame [U] à lui rembourser la somme de 693 000 euros correspondant aux arrérages déjà perçus par elle, cette demande s’analysant nécessairement et à tout le moins en une demande de modération de la clause pénale.

Si les dispositions précitées n’imposent pas au juge de limiter le montant de l’indemnité résultant de la clause pénale à celui du préjudice réellement subi par le créancier victime de l’inexécution du contrat, il est constant que dès lors qu’il l’estime manifestement excessive par rapport au préjudice subi par le créancier qu’il apprécie, il lui appartient de réduire le montant de l’indemnité résultant de l’application d’une clause pénale, dans la double limite du montant initialement convenu et du montant du préjudice.

Le préjudice réel est donc le paramètre qu’il faut considérer, puisque les juges « souverains dans l’appréciation du préjudice subi par le créancier » ne peuvent en fixant le montant de l’indemnité résultant de l’application d’une clause pénale manifestement excessive, « allouer une somme inférieure au montant du dommage subi par le créancier », sans toutefois être tenus de limiter ce montant à celui du préjudice réellement subi.

Enfin, le fait que les parties aient stipulé que tous les arrérages perçus par le vendeur et tous embellissements et améliorations seront de plein droit et définitivement acquis au vendeur sans recours ni répétition de la part de l’acquéreur à titre de dommages-intérêts et d’indemnités forfaitaire ne peut avoir pour effet de priver le juge de faire application du pouvoir modérateur qu’il tient de la loi, si une disproportion excessive est caractérisée, toute clause contraire au pouvoir de minoration du juge étant en outre réputée non écrite.

En l’espèce, il sera relevé que la valeur vénale de l’immeuble objet du contrat de vente telle que mentionnée à l’acte était de 1.300.000 francs, soit 198.183,72 € en 2000.

Il n’est pas contesté que M. [F] s’est, depuis la conclusion du contrat de vente viagère en 2000, régulièrement acquitté des arrérages de la rente d’un montant mensuel initial de 13.000 francs, et justifie par les relevés bancaire qu’il produit en cause d’appel pour la période 2014 à 2022 inclus, avoir mis en place un virement mensuel le 15 de chaque mois d’un montant de 2.000 €.

Les premiers impayés partiels sont survenus à compter du mois de mars 2018, M. [F] justifiant avoir payé pour l’année 2018 la somme de 19.500 € , puis à partir du mois d’octobre 2019 et jusqu’au mois de juillet 2021, période pendant laquelle il justifie avoir payé mensuellement 750 €, le montant total dû au 1er juin 2021, indexation comprise, s’élevant au regard des pièces produites par M. [F] en cause d’appel à la somme de 61.709,48 €, et non de 63.409,92 € comme indiqué au commandement de payer du 1er juin 2021, et correspondant pour partie à la majoration de la rente liée à l’indexation dans la limite de la prescription quinquennale, laquelle n’avait jamais été appliquée par le débirentier, ni réclamée par la crédirentière avant le premier commandent de payer, à concurrence de 35.453,48 €, le surplus de 26.256 € correspondant à des impayés partiels de rente pour les termes ci-dessus rappelés.

Madame [K] ne conteste pas le montant indiqué comme payé par M. [F] de 693.000 € au titre des arrérages de la rente, sans cependant que ce montant soit explicité.

Sur la base d’une rente mensuelle de 2.000 € régulièrement payée depuis le 30 juin 2000, date du premier terme de la rente, et compte tenu des calculs qui précédent, le montant total justifié des arrérages payés par M. [F] s’élève au 1er juillet 2021, date de la résolution du contrat, à la somme de 526.500 €.

Par ailleurs, les virements mensuels de 2.000 € ayant repris à compter du 15 juillet 2021 jusqu’au mois de décembre 2022, étant rappelé que Madame [U] est décédée le 18 janvier 2023, et que la rente mensuelle est stipulée payable le dernier jour de chaque mois à compter du 30 juin 2000, M. [F] justifie avoir payé la somme supplémentaire de 36.000 €.

Dès lors, compte tenu de ce que le prix effectivement payé par M. [F] est d’au moins 526.500 € au titre des seuls arrérages payés au jour de la résolution de la vente, pour acquérir un immeuble évalué 1.300.000 francs lors de la vente en 2000, soit 198.183,72 € en valeur 2001, (et 263.955,05 € en tenant compte de l’érosion monétaire due à l’inflation en 2021), qu’il n’est pas contesté qu’il s’est en outre acquitté de l’ensemble des charges et travaux durant toute la durée d’exécution du contrat, que la résolution de la vente est intervenue 21 ans après cette acquisition pour défaut de paiement d’un arriéré d’indexation qui n’avait jamais été réclamée avant et de termes de rentes pour le montant ci-avant rappelé, constituant ainsi le préjudice effectivement subi par la crédirentière aux droits de laquelle vient sa légataire universelle, qui par l’effet de la résolution, retrouve de surcroît la pleine propriété de l’immeuble pour lequel une offre d’acquisition à hauteur de 400.000 € a été faite au notaire de M. [F], il existe une disproportion manifeste entre ce préjudice et le montant de la réparation conventionnellement fixé, que le caractère aléatoire de la vente ne suffit pas à justifier, et qui commande la réduction de la clause pénale, manifestement excessive, à la somme de 400.000 €.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement ce qu’il a dit que Madame [Q] [U] aux droits de laquelle vient Madame [K] conservera l’intégralité des arrérages perçus en exécution dudit contrat, et statuant de nouveau, de dire que Madame [K] conservera les arrérages perçus par Madame [U] dans la limite de 400 000 euros, outre par confirmation du jugement, les éventuels embellissements et améliorations ayant été apportés au bien ainsi que la partie du prix payée au comptant le jour de la vente.

En conséquence, il convient de condamner Madame [K] à payer à Monsieur [F] la somme de 126.500 € au titre de la restitution d’une partie des arrérages perçus excédant le montant de la clause pénale tel que fixé par la présente décision.

II- Sur la demande en paiement de Mme [K] au titre des arrérages de rente échus impayés au jour de la résolution

Selon les dispositions de l’article 1184 alinéa 2 du code civil en sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 1er février 2016, la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté a le choix, ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages-intérêts.

Il s’ensuit que la résolution étant incompatible avec l’exécution du contrat, les juges ne peuvent pas à la fois prononcer ou constater la résolution d’une vente pour manquement de l’obligation du débirentier au paiement des arrérages de la rente viagère, et condamner celui-ci à verser les arrérages échus impayés, le crédirentier ne pouvant alors prétendre qu’à des dommages-intérêts, mais non obtenir l’exécution de l’obligation à la suite de la résolution du contrat. (constant depuis Civ. 3e, 7 juin 1989, n° 87-14.083). Les juges apprécient alors librement l’ampleur du préjudice subi par le vendeur et peuvent donc le fixer à un montant égal à celui des arrérages échus.

En conséquence, le crédirentier ne peut se voir attribuer les arrérages dus qu’au titre des dommages et intérêts accompagnant la demande de résolution, et en présence d’une clause pénale comme en l’espèce l’autorisant à conserver à titre d’indemnité forfaitaire les arrérages perçus, s’il justifie d’un préjudice distinct de celui indemnisé par la clause pénale.

En l’espèce, il a été vu ci-avant qu’en vertu de la clause pénale insérée au contrat de vente, seuls les arrérages perçus, et non ceux échus et impayés, étaient stipulés demeurer acquis à la crédirentière.

C’est d’ailleurs à titre de dommages et intérêts qu’une somme équivalente au montant des arrérages de rente échus impayés, indexation comprise, a été allouée à Madame [U] aux droits de laquelle vient Madame [K] par le jugement critiqué.

Aux termes de l’ancien article 1147 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. «

Comme l’a relevé à juste titre le tribunal «  La vente d’un bien immobilier en viager vise, par nature, pour le vendeur, à se garantir jusqu’à la fin de sa vie une rente mensuelle permettant de couvrir l’ensemble de ses besoins. Le montant mensuel, déterminé par la crédirentière, a été accepté par Monsieur [C] [F]. Dès lors, le non versement, total ou partiel par Monsieur [C] [F] de cette rente constitue la faute requise par les dispositions de l’article 1231-1 du code civil précité ( 1147 ancien) à l’origine directe d’un préjudice financier certain pour le vendeur. En effet, la non perception par ce dernier de la rente attendue diminue d’autant les ressources qu’il a entendu se garantir par la conclusion d’un contrat de vente intégrant une rente viagère.

Partant, il y a lieu de relever que les dommages-intérêts ainsi sollicités par Madame [Q] [U] n’ont pas pour objet de réparer le préjudice né de l’inexécution du contrat mais bien de lui permettre de percevoir les arrérages impayés. Il s’en déduit que lesdits dommages-intérêts n’ont pas le même objet que l’indemnisation prévue par la clause pénale et peuvent, en raison de leur indépendance, être cumulés.

Par ailleurs, si Monsieur [C] [F] fait état de difficultés financières, il ne prétend pas que son inexécution partielle du contrat résulte de circonstances susceptibles de constituer un cas de force majeure (')

En conséquence, la non-exécution du contrat par Monsieur [C] [F] est constitutive d’une faute génératrice d’un préjudice direct et certain dont Madame [Q] [U] sera indemnisée. »

Mme [K] demande la fixation de sa créance pour la somme de 74.423,48 € en ce compris 9.014 € d’intérêts au taux légal sur la somme principale de 63.409,48 €.

Comme indiqué ci-avant, le montant des arrérages échus impayés au 1er juin 2021, indexation comprise, s’élevait au regard des pièces produites par M. [F] en cause d’appel à la somme de 61.709,48 €, et non de 63.409,92 € comme indiqué au commandement de payer du 1er juin 2021, de sorte que le préjudice subi par Madame [U], constitué par la non-perception de cette somme, doit être indemnisé par l’allocation de la somme de 61.709,48 €, de laquelle il conviendra de déduire celle de 36.000 € payée par M. [F] postérieurement à la résolution du contrat du 15 juillet 2021 au jour du décès de Mme [U].

Par ailleurs, il importe de rappeler qu’en application des dispositions des articles L.641-3 et L.622-22 du code de commerce, sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant, dont celles au titre des frais irrépétibles et des dépens (Civ.3ème, 8 juillet 2021, n° 19-18.437).

De plus, selon les articles L.641-3 et L.622-28 alinéa 1 du même code, le jugement d’ouverture arrête le cours des intérêts légaux et conventionnels, ainsi que de tous intérêts de retard et majorations, à moins qu’il ne s’agisse des intérêts résultant de contrats de prêt conclus pour une durée égale ou supérieure à un an ou de contrats assortis d’un paiement différé d’un an ou plus.

Il donc convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [F] à payer à Madame [U] aux droits de laquelle vient Mme [K] la somme de 63.409,48 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et statuant à nouveau, de fixer la créance de dommages et intérêts de Mme [K] à la somme 61.709,48 € sous déduction de la somme de 36.000 euros déjà perçue soit la somme de 25.709,48 €, avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2023 et jusqu’au 4 mars 2024, date du jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire.

III ' SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES ET LES DEPENS

Par application des articles L.622-22 et L.643-1 précités, 696 et 700 du code de procédure civile, et tenant compte du sens du présent arrêt, il y a lieu d’infirmer le jugement sur les dépens et la condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et statuant de nouveau, de fixer au passif de la procédure collective de M. [F] les dépens de première instance, en ceux compris les frais du commandement de saisie vente du 31 mars 2021, du commandement de payer du 1er juin 2021, ainsi que la créance de Madame [K] à la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais non taxables exposés en première instance.

Le sens du présent arrêt conduit par ailleurs à fixer au passif de la procédure collective de M. [F] les dépens de l’instance d’appel, et à rejeter la demandes respectives des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

INFIRME en ses dispositions soumises à la cour le jugement du tribunal judiciaire de Meaux en date du 5 janvier 2023, sauf en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire stipulée par le contrat de vente immobilière conclu le 11 mai 2000 entre Madame [Q] [U] et Monsieur [C] [F], condamné Monsieur [C] [F] à restituer le bien immobilier sis [Adresse 4] [Localité 5] à Madame [Q] [U], et dit que Madame [Q] [U] conserve les éventuels embellissements et améliorations apportés au bien immobilier sis [Adresse 4] [Localité 5] ainsi que la partie du prix payé au comptant au jour de la conclusion du contrat ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

DIT que la clause pénale contractuelle selon laquelle «  tous les arrérages perçus par le VENDEUR et tous embellissements et améliorations apportés à L’IMMEUBLE vendu seront de plein droit et définitivement acquis au VENDEUR sans recours ni répétition de la part de L’ACQUEREUR défaillant, à titre de dommages-intérêts et d’indemnités forfaitaire » est manifestement excessive ;

REDUIT la clause pénale susvisée à la somme de 400.000 € ;

CONDAMNE Madame [A] [K] à payer à Monsieur [C] [F] la somme de 126.500 € au titre de la restitution des arrérages perçus excédant le montant de la clause pénale tel que ci-dessus fixé ;

FIXE la créance de Mme [A] [K]  :

— au titre des dommages et intérêts à la somme de 25.709,48 €, avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2023 et jusqu’au 4 mars 2024, date du jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire ;

— au titre des frais non taxables exposés en première instance à la somme de 2.000 € ;

FIXE au passif de la procédure collective de M. [C] [F] les dépens de première instance en ceux compris les frais du commandement de saisie vente du 31 mars 2021, du commandement de payer du 1er juin 2021, et les dépens d’appel;

REJETTE les demandes respectives de Madame [A] [K], Monsieur [C] [F] et la SCP ANCEL-[T]-DUVAL ès-qualités de liquidateur judiciaire de Monsieur [F] au titre des frais irrépétibles d’appel.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,